15

ZNALECKÝ POSUDEK č. 129/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 10, součástí je stavba: Masákova Lhota, č.p. 78, objekt bydlení a pozemku p.č. 1084/62, s příslušenstvím, LV číslo 376, katastrální území Masákova Lhota, obec Zdíkov, okres Prachatice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3

Účel znaleckého posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 44/15-20

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.05.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 22.05.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 10, součástí je stavba: Masákova Lhota, č.p. 78, objekt bydlení a pozemku p.č. 1084/62, s příslušenstvím, LV číslo 376, katastrální území Masákova Lhota, obec Zdíkov, okres Prachatice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Masákova Lhota 78 384 72 Masákova Lhota Kraj: Jihočeský Okres: Prachatice Obec: Zdíkov Katastrální území: Masákova Lhota Počet obyvatel: 1 700 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 820,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

č. III IV V II

Pi 0,75 0,60 0,80 0,85

III III

0,90 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 214,54 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.05.2015 za přítomnosti paní Štastné, tel. 732 748 168, sousedky z hospody U Prcka.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 12.05.2015, LV číslo 376, k.ú. Masákova Lhota - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky a sousedy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz

5. Vlastnické a evidenční údaje Tolar Viktor, Antala Staška 2059/80b, Krč, 14200 Praha Způsob ochrany nemovitosti nemovitá kulturní památka -2-

rozsáhlé chráněné území Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Tolar Viktor Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.

6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.

7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti středu obce vedle hospody U Prcka, v zástavbě domů. Jedná se o rodinný dům, stodolu a vedlejší stavby na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Rodinný dům je nemovitá kulturní památka od 03.05.1958, číslo rejstříku 17424/3-3672, vedený jako venkovská usedlost. Na pozemku se nachází trvalé porosty. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastnicí prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 1.2.2. Chlév 1.2.3. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,03

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-

11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,999

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, samostatně stojící, nepodsklepený rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 78. Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizaci. Objekt je užíván více než 150 let. Během užívání byl opravován. V posledních letech není užíván. Rodinný dům je nemovitá kulturní památka od 03.05.1958, číslo rejstříku 17424/3-3672, vedený jako venkovská usedlost. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, dva pokoje, kuchyň a koupelna. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ L dřevěná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 13,00*5,30 1. NP

=

[m2] 68,90

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 68,90 m2 2,40 m

Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (13,00*5,30)*(2,80)

= -5-

[m3] 192,92 m3

zastřešení

(13,00*5,30)*(3,20*0,5)

110,24 m3

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 192,92 m3 110,24 m3 303,16 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

kamenné, zemní vlhkost roubené, dřevěné, cihelné, nepálené, zemní vlhkost trámové, s rovným podhledem sedlová dřevěný šindel, výrazně poškozený dřevěné vápenné, nátěry vápenocementové, poškozené ne ne dřevěné dřevěné dřevěné prkna prkna, beton lokální na tuhá paliva 220, 380 V ne teplé a studené průtokový ohřívač ne ano kamna na tuhá paliva umývadlo suchý mimo objekt ne

Hodnocení standardu P P

Část [%] 100 100

S S P S S P C C S S S S S P S C S P C S P P C C

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha

Obj. podíl [%] P P S S

8,20 21,20 7,90 7,30 -6-

Část [%] 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 3,77 9,75 7,90 7,30

5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

P S S P C C S S S S S P S C S P C S P P C C

3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,46 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,46 0,46 0,00 0,00

1,56 0,90 5,80 1,29 0,00 0,00 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 0,87 0,00 3,10 0,23 1,89 0,00 0,00 66,85 0,6685

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 8,20 100,00 0,46 3,77 5,63 150 200 75,00 1. Základy P 21,20 100,00 0,46 9,75 14,58 150 200 75,00 2. Zdivo S 7,90 100,00 1,00 7,90 11,81 150 200 75,00 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 10,92 150 150 100,00 4. Střecha P 3,40 100,00 0,46 1,56 2,33 50 80 62,50 5. Krytina S 0,90 100,00 1,00 0,90 1,35 50 80 62,50 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100,00 1,00 5,80 8,68 150 150 100,00 7. Vnitřní omítky P 2,80 100,00 0,46 1,29 1,93 150 150 100,00 8. Fasádní omítky S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,50 50 200 25,00 11. Schody S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,79 150 150 100,00 12. Dveře S 5,20 100,00 1,00 5,20 7,78 50 80 62,50 13. Okna 2,20 100,00 1,00 2,20 3,29 50 80 62,50 14. Podlahy obytných místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,50 50 80 62,50 15. Podlahy ostatních místností S P 5,20 100,00 0,46 2,39 3,58 100 100 100,00 16. Vytápění S 4,30 100,00 1,00 4,30 6,43 50 50 100,00 17. Elektroinstalace S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,79 50 50 100,00 19. Rozvod vody P 1,90 100,00 0,46 0,87 1,30 50 50 100,00 20. Zdroj teplé vody S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,64 50 60 83,33 22. Kanalizace P 0,50 100,00 0,46 0,23 0,34 50 50 100,00 23. Vybavení kuchyně P 4,10 100,00 0,46 1,89 2,83 50 60 83,33 24. Vnitřní vybavení -7-

Opot. z celku 4,2225 10,9350 8,8575 10,9200 1,4563 0,8438 8,6800 1,9300 0,3750 4,7900 4,8625 2,0563 0,9375 3,5800 6,4300 4,7900 1,3000 3,8665 0,3400 2,3582

Opotřebení:

83,5 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * =

2 080,0,6685 0,9000 2,1150 2 646,78

Plná cena: 303,16 m3 * 2 646,78 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 83,5 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

802 397,82 Kč 0,165 132 395,64 Kč 0,999 132 263,24 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

132 263,24 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola Přízemní, nepodsklepená stodola se nachází vedle rodinného domu na pozemku p.č. st. 10. Objekt je užíván více než 150 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274


=

[m2] 25,92


Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor

[m3] -8-

1. NP zastřešení

(5,40*4,80)*(2,90) (5,40*4,80)*(3,70*0,5)

= =

75,17 m3 47,95 m3


Typ

1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z


Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu P P P S P S P C C C P C

Provedení

Konstrukce

kamenné cihelné, nepálené cihly trámové sedlový dřevěný šindel, poškozený, zatéká dřevěné omítky, poškozené ne ne ne hlína ne

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P P P S P S P C C C P C

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 0,46 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu -9-

Upravený obj. podíl 2,85 13,98 8,88 10,80 3,17 1,90 2,25 0,00 0,00 0,00 3,13 0,00 46,96 0,4696

UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 6,20 100,00 0,46 2,85 6,06 150 200 75,00 1. Základy P 30,40 100,00 0,46 13,98 29,77 150 200 75,00 2. Obvodové stěny P 19,30 100,00 0,46 8,88 18,91 150 200 75,00 3. Stropy S 10,80 100,00 1,00 10,80 23,00 150 150 100,00 4. Krov P 6,90 100,00 0,46 3,17 6,75 50 80 62,50 5. Krytina S 1,90 100,00 1,00 1,90 4,05 50 80 62,50 6. Klempířské práce P 4,90 100,00 0,46 2,25 4,79 150 150 100,00 7. Úprava povrchů P 6,80 100,00 0,46 3,13 6,67 150 150 100,00 11. Podlahy Opotřebení:

Opot. z celku 4,5450 22,3275 14,1825 23,0000 4,2188 2,5313 4,7900 6,6700

82,3 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,4696 0,9000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 123,12 m3 * 1 092,- Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 82,3 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= = * = * =

1 092,134 447,04 Kč 0,177 23 797,13 Kč 0,999 23 773,33 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

23 773,33 Kč

1.2.2. Chlév Přízemní, nepodsklepený chlév se nachází naproti rodinného domu na pozemku p.č. st. 10. Objekt je užíván více než 150 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází bývalý chlév a sklad. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274


= - 10 -

[m2] 31,50


Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (7,00*4,50)*(2,50) zatsřešení (7,00*4,50)*(2,50*0,5)

= =

[m3] 78,75 m3 39,38 m3


Typ

1. NP zatsřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z


Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

kamenné cihelné, nepálené cihly trámové sedlový dřevěný šindel, poškozený, zatéká dřevěné omítky, poškozené ne dřevěné jednoduchá hlína, kámen ne

Hodnocení standardu P P P S P S P C P P P C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště

Obj. podíl [%] P P P S P S P C

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 - 11 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 0,46 1,00 0,46 0,00

Upravený obj. podíl 2,85 13,98 8,88 10,80 3,17 1,90 2,25 0,00

9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

P P P C

3,10 1,00 6,80 4,90

100 100 100 100

0,46 0,46 0,46 0,00

1,43 0,46 3,13 0,00 48,85 0,4885

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 6,20 100,00 0,46 2,85 5,83 150 200 75,00 1. Základy P 30,40 100,00 0,46 13,98 28,61 150 200 75,00 2. Obvodové stěny P 19,30 100,00 0,46 8,88 18,18 150 200 75,00 3. Stropy S 10,80 100,00 1,00 10,80 22,11 150 150 100,00 4. Krov P 6,90 100,00 0,46 3,17 6,49 50 80 62,50 5. Krytina S 1,90 100,00 1,00 1,90 3,89 50 80 62,50 6. Klempířské práce P 4,90 100,00 0,46 2,25 4,61 150 150 100,00 7. Úprava povrchů P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,93 50 80 62,50 9. Dveře P 1,00 100,00 0,46 0,46 0,94 150 150 100,00 10. Okna P 6,80 100,00 0,46 3,13 6,41 150 150 100,00 11. Podlahy Opotřebení:

Opot. z celku 4,3725 21,4575 13,6350 22,1100 4,0563 2,4313 4,6100 1,8313 0,9400 6,4100

81,9 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,4885 0,9000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 118,13 m3 * 1 135,95 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 81,9 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= = * = * =

1 135,95 134 189,77 Kč 0,181 24 288,35 Kč 0,999 24 264,06 Kč

Chlév - zjištěná cena

=

24 264,06 Kč

1.2.3. Venkovní úpravy Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí, zpevněné plochy, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby

Cena stavby - 12 -

Rodinný dům Stodola Chlév Celkem:

132 263,24 Kč 23 773,33 Kč 24 264,06 Kč 180 300,63 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,00 % z ceny staveb

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

180 300,63 0,0300 5 409,02 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté.

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III III

0,00 -0,01

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 0,990 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,990 * 1,030 = 0,989 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 214,54

- 13 -

Index 0,989

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 212,18

Název

Typ § 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st. 10

Výměra [m2] 219,00 219,00

Jedn. cena [Kč/m2] 212,18

Cena [Kč] 46 467,42

m2

46 467,42

Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce 2 101 m a více P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

Pi

-0,30

0,00 0,00 0,00 0,60 4

I = P5 * (1 + Pi) = 0,420

Úprava základní ceny pozemků komunikací

i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 214,54 0,420 1,000 Název

Typ § 4 odst. 3

ostatní plocha, silnice Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 1084/62

Výměra [m2] 37,00

Jedn. cena [Kč/m2] 90,11

37,00 m2

Pozemky - zjištěná cena

Upr. cena [Kč/m2] 90,11 Cena [Kč] 3 334,07 3 334,07

=

49 801,49 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku:

Kč - 14 -

46 467,42

Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

m2 m2 Kč * =

219,00 20,00 4 243,60 0,065 275,83 275,83 Kč

- 15 -

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 1.2.2. Chlév 1.2.3. Venkovní úpravy

801 595,40 Kč 134 312,60 Kč 134 055,60 Kč 5 409,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 075 372,60 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

49 801,50 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

49 801,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

275,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

275,80 Kč 1 125 449,90 Kč

Celkem

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 125 449,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 1.2.2. Chlév 1.2.3. Venkovní úpravy

132 263,20 Kč 23 773,30 Kč 24 264,10 Kč 5 409,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

185 709,60 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

49 801,50 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

49 801,50 Kč

- 16 -

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

275,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

275,80 Kč 235 786,90 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

235 786,90 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

235 790,- Kč

slovy: Dvěstětřicetpěttisícsedmsetdevadesát Kč

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v - 17 -

daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 680 m2 Zdíkov - Masákova Lhota, okres Prachatice 1 133 000 Kč Naše společnost Vám zprostředkuje exkluzivní prodej restaurace s ubytováním a bytem 3+kk. přízemí: restaurace s kompletním zázemím. 1.patro: byt 3+kk. 2 patro - podkroví: tři pokoje pro ubytování - kapacita celkem 7 lůžek. Dům je v původním stavu s nutností revitalizace. Největší přidanou hodnotou je lokalita nemovitosti - 2km od sjezdovky na Zadově cca 5min. Jedná se o prodej řízený bankou. Výhodné financování zajistíme Zlevněno: 1 133 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu Původní cena: 1 333 000 Kč Poznámka k ceně: Sleva, včetně provize, včetně právního servisu ID zakázky: EN617962 Aktualizace: 18.05.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný - 18 -

Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 269 m2 Užitná plocha: 680 m2 Plocha pozemku: 510 m2 Plocha zahrady: 235 m2 2. Prodej chalupy 200 m2 Vacov - Mladíkov, okres Prachatice 300 000 Kč Šumava-Vacovsko,osada Mladíkov směr Stachy.Dvě chalupy-poloroubenky se zahradou na okraji.První chalupaneudržovaná,nyní jako sklady,druhá v rekonstrukci-nové zdivo,okna,podlahy v jedné velké místnosti,zbývající část-2 pokoje k rekonstrukci.Na obytnou navazjue stodola a maštal.Vhodné na rekonstruovanou klasickou chalupu.U chalupy sklep,studna,suchý WC.U chalupy dvůr a ovocná zahrada,přes zahradu potůček.V místě klid,blízko lesy,lyže-Zadov či Javorník,bus Praha-Zadov. Celková cena: 300 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu ID zakázky: CHA190610 Aktualizace: 17.03.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Ve výstavbě Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 226 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha pozemku: 1311 m2 Plocha zahrady: 1085 m2 3. Prodej rodinného domu 155 m2 Vimperk, okres Prachatice 249 000 Kč Exkluzivně nabízíme k prodeji dům na hlavní Pražské třídě na výjezdu z Vimperka směr Strážný.Dispozičně se jedná o 2+1 s možností rozšíření do podkroví. Nemovitost je v původním stavu, prošla úpravou fasády, kompletní vnitřní rekonstrukce je nutná! Dispozičně se jedná o 2+1 (lze dobře rozdělit i na 3+1), s komorou, sklepem a přístavkem o výměře 30m2. Vstup do domu je přímo z ulice, před domem, nebo v zahradě lze parkovat. Následuje zádveří 6m2. Ze zádveří se vstupuje do obou obytných místností. Větší obytná část je o výměře 25m2, má okna na S i J stranu a - 19 -

je popř.dobře rozdělitelná na 2 části. Menší obytná část je o výměře 20m2, okna jsou orientována na V a J. Z této části lze vstupovat do dalších částí domu-kuchyně 9m2 a novějšího přístavku, kde je komora (s výlezem do podkroví), koupelna, sklep-zapuštěný do svahu. Obytnou část lze rozšířit o dalších cca 45m2 do podkroví. Přes zahradu lze vcházet do přístavku 6x5m-který lze využít dále k bydlení nebo k podnikání. Zatavěná plocha domu je 80m2+přístavek v zahradě 30m2, plocha parcely k prodeji celkem je 476m2. Užitnou plochu domu s podkrovím a přístavkem lze využít až na 155m2. Do domu jsou připojeny sítě- elektřina 220, 380V, městský vodovod a kanalizaci, vše nutno znovu zprovoznit. Nemovitost po vnitřní rekonstrukci nabízí celou řadu možností využití k bydlení, k podnikání. Zajímavá nabídka, skvělá cena! Zlevněno: 249 000 Kč za nemovitost Původní cena: 299 000 Kč ID zakázky: 111-N01559 Aktualizace: 20.05.2015 Stavba: Kamenná Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 110 m2 Užitná plocha: 155 m2 Plocha pozemku: 476 m2 Plocha zahrady: 366 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 180-230 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: - 20 -

Způsob ochrany nemovitosti nemovitá kulturní památka rozsáhlé chráněné území Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Tolar Viktor Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.

Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí

200 000,- Kč slovy: Dvěstětisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.

V Hranicích 22.05.2015

Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz

- 21 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 129/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 129/15.

- 22 -

E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 2 1 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

15

Recommend Documents