15

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2520 – 50/15

o odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí tj. st. parcely č. 45 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou výrobního objektu bez č.p./č.e. stojící na pozemku, st. parcely č. 46 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou pro výrobu č.p. 46 stojící na pozemku, st. parcely č. 47 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku a st. parcely č. 51 – zastavěná plocha a nádvoří s jinou stavbou bez č.p./č.e. stojící na pozemku vše v části obce Dolní Chrášťany a pozemky parcela č. 320/1 - ostatní plocha, parcela č. 320/4 - ostatní plocha, parcela č. 320/6 - ostatní plocha, parcela č. 322/1 lesní pozemek, parcela č. 434/7 - lesní pozemek a parcela č. 1051/17 - vodní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 58 pro katastrální území Dolní Chrášťany a obec Lhenice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice

Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 1028/2014-D Zjištění ceny nemovitých věcí pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 5.5.2015 5.5.2015 5.5.2015 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. 14.5.2015

Tento znalecký posudek obsahuje 40 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 1028/2014-D ze dne 26.3.2015 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 9.10.2014, LV č. 58 A: Vlastník : 1. REALCO akciová společnost Praha, Vodičkova 736/17, Nové Město 110 00 Praha 1/1 Nemovitosti : - st. parcela č. 45 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1204 m2 se stavbou objektu výroby bez č.p./č.e. stojící na pozemku - st. parcela č. 46 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 199 m2 se stavbou objektu výroby bez č.p./č.e. stojící na pozemku - st. parcela č. 47 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 108 m2 se stavbou objektu garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku - st. parcela č. 51 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 32 m2 se stavbou objektu jiné stavby stojící na pozemku - parcela č. 320/1 – ostatní plocha o výměře 17564 m2 - parcela č. 320/4 – ostatní plocha o výměře 2767 m2 - parcela č. 320/6 – ostatní plocha o výměře 5168 m2 - parcela č. 322/1 – lesní pozemek o výměře 74926 m2 - parcela č. 434/7 – lesní pozemek o výměře 756 m2 - parcela č. 1051/17 – vodní plocha o výměře 524 m2 vše v k.ú. Dolní Chrášťany a v obci Lhenice – dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 5.5.2015 – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace – nebyla znalci předložena 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 5.5.2015 v 10:00 hod. za účasti znalce a bývalého zaměstnance pily, který ke dni místního šetření obývá budovu č.p. 46. Vlastník ani zástupce vlastníka se na místní šetření nedostavili. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí ( kromě stavby garáže bez č.p./č.e. ), zaměření objektů a fotodokumentace. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.7 Územní plán – městyse Lhenice schválený zastupitelstvem městyse 1.1.8 Konzultace – na Úřadě městyse ve Lhenicích, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách. 1.1.9 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými objekty v lokalitě jižních Čech 1.1.10 Internet – zjištění stávajících nabídek obdobných provozních domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.11 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.12 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

1.1.13 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný areál bývalé pily se nachází v katastrálním území Dolní Chrášťany v obci Lhenice v části obce Dolní Chrášťany mimo zastavěnou část obce u komunikace vedoucí z obce Lužice na obec Chvalovice ve volné krajině. Celý areál tvoří objekt administrativní budovy č.p. 46, který je v KN zapsán jako objekt výrobní, hlavní budova pily bez č.p., stavba garáže bez č.p., objekty vedlejších staveb a pozemky st. parcela č. 45 – zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna stavbou pily bez č.p./č.e, st. parcel č. 46 – zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna administrativní budovou, st. parcela č. 47 – zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna stavbou garáže, st. parcela č. 51 – zastavěná plocha a nádvoří, která již žádnou stavbou zastavěna a pozemky parcela č. 320/1 - ostatní plocha, parcela č. 320/4 - ostatní plocha, parcela č. 320/6 - ostatní plocha, parcela č. 322/1 - lesní pozemek, parcela č. 434/7 - lesní pozemek a parcela č. 1051/17 - vodní plocha, které tvoří jednotný funkční celek. Celek dotvářejí venkovní úpravy tj. především přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, drobné dřevěné stavby, studna a oplocení. Objekty jsou napojen na veřejný rozvod elektrické energie, přípojkou na vlastní studnu a na vlastní žumpu. Dle sdělení starostky obce Lhenice není v místě možné napojení na obecní vodovod a kanalizaci. Příjezd k areálu je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. Původní stáří oceňovaných staveb je, dle sdělení bývalého pracovníka pily a dle odborného odhadu znalce z 60. a 70. let minulého století. Technický stav objektů je, vzhledem ke svému stáří, neprováděné běžné údržbě a dlouholetému neužívání objektů zanedbaný. Dále viz výpočet opotřebení. Nestandardní je umístění objektu rodinného domu č.p. 45 a přiléhajících pozemků ve vlastnictví jiného subjektu uprostřed oceňovaného areálu. přístup k těmto nemovitým věcem je zajištěn k tíži oceňovaných pozemků parcela č. 320/1 a č. 320/6 věcným břemenem práva jízdy. Viz níže výpočet ceny závady. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav domu č.p. 106 a vedlejší stavby vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 5.5.2015. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení vlastníka a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. 1.3 Definice pojmů 1.3.1 Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo


4

kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. 1.3.2 Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). 1.3.3 Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. 1.3.4 Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). 1.3.5 Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). 1.3.6 Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). 1.3.7 Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 1.3.8 Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ).


5

1.3.9 Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. 1.3.10 Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení.


6

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6

hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Administrativní budova č.p. 46 na st. parcele č. 46 Výrobní budova pily bez č.p./č.e. na st. parcele č. 45 Stavba garáže bez č.p./č.e. na st. parcele č. 47 Stavba skladu dřeva bez č.p./č.e. na parcele č. 320/1 Venkovní úprava Pozemky st. parcela č. 45, č. 46, č. 47 a č. 51 a parcely č. 320/1, č. 320/4, č. 320/6 a č. 1051/17 2.1.7 Lesní pozemky parcela č. 322/1 a č. 3434/7 2.1.8 Rekapitulace věcné a reprodukční ceny

2.2 Komparativní porovnávací metoda 2.3 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.4 Výpočet ceny závady ( věcného břemene ) 2.5 Rekapitulace a závěr

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Administrativní budova č.p. 46 na st. parcele č. 46 2.1.1.1 Popis Objekt č.p. 46 je zapsán v katastru nemovitostí jako objekt výrobní, což je v rozporu se skutečným využitím, kdy byl objekt užíván jako kancelářská budova se sociálním zařízením pro zaměstnance a jídelna. Jedná se o zděný, nepodsklepený, jednopodlažní objekt půdorysného tvaru písmene "L" s plochou střechou vystavěný na mírném svahu. Příjezd a přístup je z vnitroareálové komunikace. Hlavní vstup je z východní fasády a do bývalé jídelny z jižní fasády. Původní stáří objektu je dle sdělení bývalého pracovníka pily a odborného odhadu cca 40-50 let, stav podprůměrný, zanedbaný, patrná je dlouhodobě absentující běžná údržba. Dále viz výpočet opotřebení. Základy : základové pasy betonové s izolací Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : hurdisové s omítnutým rovným podhledem Střecha : plochá Střešní krytina : pozinkovaný plech Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení a zařízení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : cementový potěr, dlažby a jekory Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná zdvojená


7

Dveře : hladké El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : nevyskytují se, pouze jedny kamna Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : sociální zařízení pro muže a ženy, umyvadla, sprchy a WC Rozvod plynu : nevyskytují se Zdroj teplé vody : bojler Kuchyňské vybavení : nevyskytují se 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit ( např. výška objektu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

( m2 )

24,40 * 6,10 + 7,75 * 6,25 2,00 * 1,10 celkem 1.NP a zastřešení

výška

OP

(m)

(m3)

= 197,28

srovnatelná výška = 4,30

848,30

= 2,20

= 2,30

5,06

199,48

853,36

celkem OP administrativní budova č.p. 46

853,36 m3

PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Podlaží

Zastavěná plocha ( m2 )

Výška ( m)

1. NP

199,48

Celkem všechna podlaží

199,48

3,30

Obestavěný prostor (m3) 853,36 853,36

Zastřešení

-

Celkem budova

853,36

Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží 7Počet podlaží

1

Průměrná zastavěná plocha

199,48 : 1 = 199,48 m2

Průměrná výška podlaží

( 199,48 * 3,30 )/199,48 = 3,30 m

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 199,48 m2, což je více než 150 m2, nemůže přesto jíti o halu, v objektu nejsou větší prostory než 400 m3 zaujímající více než 2/3 obestavěného prostoru celé stavby. V objektu nejsou též žádné byty, nemůže jíti o rodinný dům. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 13 až 21 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle převažujícího užití stavby dle § 12 vyhlášky jako BUDOVA – objekt typu “F“ – budova pro administrativu. Využití je rozdílné od druhu stavby zapsané v katastru nemovitostí. Oceňovaná stavba je budovou pro administrativu typu “F“ – se základní cenou 2 807,- Kč/m3


8

2.1.1.4 Koeficienty Budova podle § 12 a přílohy č. 8 vyhlášky – objekt pro administrativu

typ

( 1.NP, plochá střecha ) dle přílohy č. 8

ZC

F 2 807,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu

OP

m3


PZP

m2


199,48

m

3,30

Koeficient druhu konstrukce

( příloha č. 10 vyhlášky )

K1

0,939

Koeficient zastavěné plochy

( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

0,9531

Koeficient výšky podlaží

( = 0,30 + 2,10 / PVP )

K3

0,9364

Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 Pořizovací cena konstrukce navíc

PVP

853,36

( příloha č. 20 vyhlášky ) obec s počtem obyvatel nad 1000

ostatní obce pol. č. 5

K5 0,90


2,097

Kč

CK

00,00

Podíl ceny podkroví

= CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki )

PK

0,00

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

Cena vypočtená znalcem

Ki

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

Betonové pasy s izolací

S

0.08200

0.08200

2

Svislé konstrukce

Cihelné zdivo

S

0.17400

0.17400

3

Stropy

Vložkové do traverz

S

0.09300

0.09300

4

Zastřešení

Plochá

S

0.07300

0.07300

5

Krytiny střech

Pozinkovaný plech

S

0.02100

0.02100

6

Klempířské konstrukce

Úplné z pozinkovaného plechu

S

0.00600

0.00600

7

Úprava vnitřních povrchů

Vápenné štukové omítky

S

0.06900

0.06900

8

Úprava vnějších povrchů

Břízolitové omítky

S

0.03300

0.03300

9

Vnitřní obklady keramické

Keramické běžné

S

0.01800

0.01800

10

Schody

Nevyskytují se

CH

0.02900

0.00000

11

Dveře a vrata

Hladké a dřevěné

S

0.03100

0.03100

12

Vrata

Neuvažuje se

-

-

-

13

Okna

Dřevěná zdvojená

S

0.05200

0.05200

14

Povrchy podlah

Jekor, dlažba, cementový potěr

S

0.03200

0.03200

15

Vytápění

Nevyskytují se

CH

0.04200

0.00000

16

Elektroinstalace

220 V/380V,automaty

S

0.05700

0.05700

17

Bleskosvod

Instalován

S

0.00300

0.00300

18

Vnitřní vodovod

Rozvod studené i teplé

S

0.03200

0.03200

19

Vnitřní kanalizace

Provedena

S

0.03100

0.03100

20

Vnitřní plynovod

Nevyskytuje se

CH

0.00200

0.00000

21

Ohřev teplé vody

Bojler

S

0.01700

0.01700

22

Vybavení kuchyní

Neuvažuje se

-

-

-

23

Vnitřní hygienická zařízení

sociální zařízení pro muže a S ženy

0.03000

0.03000

24

Výtahy

Nevyskytuje se

CH

0.01400

0.00000

25

Ostatní

Nevyskytují se

CH

0.05900

0.00000

26

Instalační jádra

Neuvažuje se

-

-

-

Na

Konstrukce navíc

Nevyskytují se

Na

0.00000

0.00000

1.00000

0.85400

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki

K4 Kč/m3

ZCU

0.85400 3 791,46


9

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Stáří oceňovaného objektu č.p. 46 nebylo znalci sděleno vlastníkem ani nebyly dohledány žádné písemné doklady o původním stáří objektu. Dle vyjádření bývalého zaměstnance pily, který objekt částečně užívá a následně dle odborného odhadu znalce lze uvažovat o původním stáří z přelomu 60. a 70. let minulého století. Ke dni ocenění je objekt převážně neužívaný, neudržovaný a bez předchozí rekonstrukce není možné objekt plně užívat. V jedné místnosti je ubytován, bez právního titulu, výše zmíněný bývalý zaměstnanec pily. Běžná údržba není prováděna v posledních letech vůbec. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti je původní. Většina prvků krátkodobé životnosti vykazuje zvýšené opotřebení. Výpočet opotřebení je, z důvodu zjednodušení, proveden lineární metodou. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu

2015

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1970

Stáří

45 let

Předpokládaná další životnost

35 let

Celková životnost

80 let

Procento ročního opotřebení

1,25 %

Opotřebení

56,25 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

2 786,00

ZCU

Kč / m3

3 791,46

OP

m3

853,36

CN = ZCU x OP

Kč

3 236 390,26

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

3 236 390,26

Opotřebení

%

- 1 820 469,52

Kč

1 415 920,74

56,25

Cena časová administrativní budovy č.p. 46 ke dni odhadu

2.1.2 Výrobní budova pily bez č.p./č.e. na st. parcele č. 45 2.1.2.1 Popis Výrobní objekt s provozem pily je zděný, částečně podsklepený, jednopodlažní objekt nepravidelného půdorysu se sedlovými střechami nad jednotlivými částmi půdorysu. Hlavní část stavby tvoří jednolodní objekt pily s kolejovým pojezdem v podlaze a s částečným podsklepením. U severní části tohoto objektu je provedena dvojpodlažní zděná přístavba, kdy spodní podlaží je zapuštěné svou jižní fasádou do terénu. Na západní straně objektu je další jednolodní část s několika vraty, která slouží k expedici již hraněného řeziva. Příjezd a přístup je z vnitroareálové komunikace. Hlavních vstupů do objektu je vícero. Všechno vybavení stavby vč. technologie bylo demontováno. Původní stáří objektu je dle sdělení bývalého pracovníka pily a odborného odhadu cca 50-55 let, stav podprůměrný, zanedbaný, patrná je dlouhodobě absentující běžná údržba. Dále viz výpočet opotřebení. Základy : základové pasy betonové s izolací Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : omítka Stropy : převážná část stavby bez stropů, v přístavku betonové


10

Střecha : sedlová Střešní krytina : pozinkovaný plech Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení a zařízení - dle odhadu znalce, část stavby nepřístupna Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : cementový potěr, dřevěné Schodiště : pouze jedno dřevěné Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké Vrata : dřevěná El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : nevyskytují se Vytápění : nevyskytují se Rozvod vody : nevyskytují se Sanitární zařízení : nevyskytují se Rozvod plynu : nevyskytují se Zdroj teplé vody : nevyskytují se Kuchyňské vybavení : nevyskytují se 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit ( např. výška krovu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

m2

(

23,00 * 6,20 20,50 * 11,20 celkem 1.PP

)

výška

OP

(m)

(m3)

= 142,60


427,80

= 229,60

= 2,10

482,16

372,20

909,96

23,00 * 6,20

= 142,60

( 3,00 * 3,30 )/2 = 3,15

449,19

64,50 * 11,40

= 735,30


2205,90

31,00 * 6,70

= 207,70


664,64

8,20 * ( 6,80 * 4,50 )/2

= 46,33


138,99

3,00 * 17,50

= 52,50


157,50

celkem 1.NP

1184,43

3616,22

64,50 * 11,40

= 735,30

3,00/2 = 1,50

1102,95

31,00 * 6,70

= 207,70

0,20/2 = 0,10

20,77

8,20 * ( 6,80 * 4,50 )/2

= 46,33


39,38

3,00 * 17,50

= 52,50


celkem 1.NP

34,75 1197,85

celkem OP výrobní budova pily bez č.p./č.e.

5 724,03 m3

PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Podlaží

Zastavěná plocha (

m2

)

Výška ( m)

Obestavěný prostor (m3)


11 1. PP

372,20

2,10

909,96

1. NP

1184,43

4,80

3616,22

Celkem všechna podlaží

1556,63

4526,18

Zastřešení

1197,85

Celkem budova

5724,03

Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží 7Počet podlaží

2


1556,63 : 2 = 778,32 m2


( 372,20 * 2,10 + 1184,43 * 4,80 )/1556,63 = 4,154 m

2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha je 1184,43 m2, což je více než 150 m2, nemůže přesto jíti o halu, v objektu není součet volných vnitřních prostor větších než 400 m3 větší než než 2/3 obestavěného prostoru celé stavby. V objektu nejsou bytové prostory, nemůže jíti o rodinný dům. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 13 až 21 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle § 12 vyhlášky jako BUDOVA – budovy pro průmysl.. Provozní budova bývalé pily je stavbou pro průmysl typu „L“ se základní cenou 2 786,- Kč/m3 2.1.2.4 Koeficienty Budova podle § 12 a přílohy č. 8 vyhlášky – objekt pro průmysl

typ

L

( 1.PP, 1.NP, sedlová a plochá střecha ) dle přílohy č. 8

ZC

2 786,- Kč/m3

Obestavěný prostor části objektu

OP

m3

5724,03


PZP

m2

778,32


PVP

m

4,154

Koeficient druhu konstrukce


K1

0,939

Koeficient zastavěné plochy

( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

0,9285

Koeficient výšky podlaží

( = 0,30 + 2,10 / PVP )

K3

0,8055

Koeficient polohový


K5

0,90

Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Ki

2,086

ostatní obce pol. č. 5

nad 1 000 obyvatel Pořizovací cena konstrukce navíc

Kč

CK

0,00

Podíl ceny podkroví a vrat

= CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki )

Cena vypočtená znalcem

PK

0,00

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vybavení stavby je stanoveno na základě odborného odhadu - část stavby nebyla přístupna

Pol.č.


Provedení

Standard


Upravený podíl

1

Základy

Betonové pasy

S

0.08300

0.08300

2

Svislé konstrukce

Zděné

S

0.21400

0.21400

3a

Stropy

betonové v části objektu

S 20%

0.02260

0.02260

3b

Stropy

převážně se nevyskytují

CH 80 %

0.09040

0.00000

4

Zastřešení

Sedlová a plochá

S

0.06200

0.06200

5

Krytiny střech

Pozinkovaný plech

S

0.02200

0.02200

6


Z pozinkovaného plechu

S

0.00600

0.00600

7

Úprava vnitřních povrchů

Vápenné omítky

S

0.05800

0.05800

8

Úprava vnějších povrchů

Vápenné omítky

S

0.03200

0.03200

9

Vnitřní obklady keramické

Nevyskytují se

CH

0.00800

0.00000


12 10

Schody

Dřevěné

P

0.03100

0.01426

11

Dveře

Hladké a dřevěné

S

0.03200

0.03200

12

Vrata

Dřevěná

S

0.00300

0.00300

13

Okna

Dřevěná zdvojená

S

0.05200

0.05200

14

Povrchy podlah

Betonové, dřevěné

S

0.02900

0.02900

15

Vytápění

Nevyskytují se

CH

0.03800

0.00000

16

Elektroinstalace

220 V/380V,automaty

S

0.06400

0.06400

17

Bleskosvod

Instalován

S

0.00300

0.00300

18

Vnitřní vodovod

Nevyskytuje se

CH

0.02200

0.00000

19

Vnitřní kanalizace

Nevyskytuje se

CH

0.02000

0.00000

20

Vnitřní plynovod

Neuvažuje se

-

-

-

21

Ohřev teplé vody

Není instalován

CH

0.01700

0.00000

22

Vybavení kuchyní

Neuvažuje se

-

-

-

23

Vnitřní hygienická zařízení

Nevyskytují se

CH

0.02900

0.00000

24

Výtahy

Nevyskytuje se

CH

0.01000

0.00000

25

Ostatní

Nevyskytuje se

CH

0.05200

0.00000

26

Instalační jádra

Neuvažuje se

-

-

-

Na

Konstrukce navíc

Nevyskytuje se

-

0.00000

0.00000

1.00000

0.69686



K4


ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki

Kč/m3

ZCU

0.69686 2 559,74

2.1.2.5 Stáří a opotřebení Stáří oceňovaného objektu bývalé pily nebylo znalci sděleno vlastníkem ani nebyly dohledány žádné písemné doklady o původním stáří objektu. Dle vyjádření bývalého zaměstnance pily, který byl přítomen místnímu šetření a následně dle odborného odhadu znalce lze uvažovat o původním stáří z 60. let minulého století. Ke dni ocenění je objekt neužívaný, neudržovaný s demontovaným vnitřním vybavením bez předchozí rekonstrukce není možné objekt plně užívat. Běžná údržba není prováděna v posledních letech vůbec. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti je původní. Většina prvků krátkodobé životnosti vykazuje zvýšené opotřebení. Výpočet opotřebení je, z důvodu zjednodušení, proveden lineární metodou. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu

2015


1960

Stáří

55 let


35 let

Celková životnost

90 let


1,11 %

Opotřebení

61,11 %

2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu Stupeň dokončení stavby

ZC

Kč / m3

2 786,00

ZCU

m3

2 559,74

Kč /

OP

m3

5724,03

CN = ZCU x OP

Kč

14 652 028,55

%

100


13 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

14 652 028,55

Opotřebení

%

- 8 953 854,65

Kč

5 698 173,90

61,11

Cena časová budovy pily bez č.p.úč.e. ke dni odhadu

2.1.3 Stavba garáže bez č.p./č.e. na st. parcele č. 47 2.1.3.1 Popis Objekt garáže bez č.p./č.e. je postaven jižně od hlavní budovy na st. parcele č. 47 - zastavěná plocha a nádvoří jako samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní objekt se sedlovou střechou. Objekt je dřevěné konstrukce pravděpodobně s oboustranným opláštěním, střechu tvoří dřevěný vázaný krov. Způsob užívání objektu nebyl zjištěn, dle sdělení bývalého pracovníka pily nebyl objekt užíván jako garáž, ale jako sklad, proto je oceněn jako vedlejší stavba. Ke dni ocenění je prázdný a zjevně neužívaný. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : dřevěná s obitím prkny Strop : dřevěný Vnější povrchy obvodových stěn : nátěry Vnitřní povrchy : nátěry Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitová Vrata či dveře : dřevěné Okna : dřevěná Klempířské konstrukce : nevyskytují se Podlahy : pravděpodobně betonové Bleskosvod : není proveden Vnitřní rozvody : elektro 2.1.3.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z odhadu znalce. Rozměry nebylo možno změřit z důvodu nedostupnosti. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m)

plocha ( m2 )

11,00 * 9,75 celkem 1.NP

=107,25

OP (m3)

srovnávací výška = 3,00

107,25

11,00 * 9,75 celkem zastřešení

výška (m)

=107,25

321,75 1,90/2 = 0,95

107,25

celkem OP garáže bez č.p./č.e.

321,75 101,89 101,89

423,64 m3

2.1.3.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a pravděpodobným užíváním určen jako vedlejší stavba. Je sice zapsán v katastru nemovitostí jako garáž, ale dle sdělení bývalého zaměstnance pily nebyl jako garáž užíván. Svou zastavěnou plochou 107,25 m2 sice mírně přesahuje 100 m2, ale tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že pro výpočet věcné ceny je plně dostačující provést ocenění jako vedlejší Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

14

stavba, i z toho důvodu, že není přesně známo vnitřní vybavení stavby. Ocenění se provede dle vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou pro vedlejší stavby stanovenou v závislosti na druhu konstrukce. Oceňovaná stavba garáže bez č.p. na st. parcele č. 47 je pro zjednodušení výpočtu vedlejší stavbou typu „C/I“ – základní cena 1 055,- Kč/m3 2.1.3.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky

typ

C/I

( 1.NP, sedlová střecha )

ZC

1055,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový

příloha č. 20 vyhlášky pol. č. 5

OP

m3

423,64

ostatní obce

K5

0,90

Ki

2,067

nad 1000 ob. Koeficient změny cen staveb k CÚ 94

příloha č. 41 vyhlášky

Koeficient zařízení podkroví

neuplatněn

Koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Kč

Kpod

1,00

vybavení a zařízení stavby stanoveno znalcem na základě odborného odhadu Pol.č.


Provedení

Standard


Upravený podíl

1

Základy

základové pasy

S

0.06400

0.06400

2

Obvodové konstrukce

dřevěná konstrukce

S

0.30300

0.30300

3

Stropy

dřevěné

S

0.19400

0.19400

4

Krovy

dřevěný vázaný

S

0.09800

0.09800

5

Krytina

eternitová

S

0.06800

0.06800

6


nevyskytují se

CH

0.01800

0.00000

7

Úprava povrchů

nátěry

S

0.04900

0.04900

8

Schodiště

nevyskytuje se

CH

0.03700

0.00000

9

Dveře, vrata

dřevěná

S

0.02900

0.02900

10

Okna

dřevěná

S

0.01200

0.01200

11

Podlahy

betonové

S

0.08000

0.08000

12

Elektroinstalace

provedena

S

0.04800

0.04800

1.00000

0.94500




ZC x K4 x K5 x Ki

K4 Kč / m3

ZCU

0.94500 1 854,67

2.1.3.5 Stáří a opotřebení Původní stáří se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle odborného odhadu znalce a dle sdělení souseda je původní stáří cca 4050 let. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebí např. střešní krytina, okna, vrata. Běžná údržba není dlouhodobě prováděna prakticky vůbec. Opotřebení je stanoveno pro zjednodušení lineární metodou. Rok odhadu

2015


1970

Stáří

45 let


15 let

Celková životnost

60 let

Procento ročního opotřebení Opotřebení

1,67 % 75,00 %


15


ZC

Kč/m3

1 055,00

ZCU

Kč/m3

1 854,67

OP

m3

423,64

CN = ZCU x OP

Kč

785 713,50

Stupeň dokončení stavby

%

100


Kč

785 713,50

Opotřebení

%

- 589 285,12

Kč

196 428,38

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

75,00

Cena stavby garáže bez č.p./č.e. ke dni odhadu

2.1.4 Stavba skladu dřeva bez č.p./č.e. na parcele č. 320/1 2.1.4.1 Popis Objekt skladu bez č.p./č.e. je postaven u východní fasády hlavní budovy pily na parcele č. 320/1 - ostatní plocha jako samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní objekt se sedlovou střechou. Objekt je kovové konstrukce s jednostranným dřevěným opláštěním, střechu tvoří ocelový vazník rámový. Objekt byl užíván ke skladování dřeva před jeho závozem na katr. Ke dni ocenění je prázdný a zjevně neužívaný. Základy : betonové patky Nosná konstrukce : kovová rámová s obitím prkny Strop : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : nátěry Vnitřní povrchy : nátěry Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitová Vrata či dveře : dřevěné Okna : dřevěná Klempířské konstrukce : nevyskytují se Podlahy : pravděpodobně betonové Bleskosvod : není proveden Vnitřní rozvody : elektro 2.1.4.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z odhadu znalce. Rozměry nebylo možno změřit z důvodu nedostupnosti. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m) 6,20 * 16,90 celkem 1.NP 6,20 * 16,90 celkem zastřešení celkem OP skladu dřeva bez č.p./č.e.

plocha ( m2 ) =104,78

výška

OP

(m)

(m3)

srovnávací výška = 3,00

104,78 =104,78

314,34 314,34

0,70/2 = 0,35

104,78

36,67 36,67

351,01 m3


16

2.1.4.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a předchozím užíváním určen jako vedlejší stavba. Svou zastavěnou plochou 104,78 m2 sice mírně přesahuje 100 m2, ale tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že pro výpočet věcné ceny je plně dostačující provést ocenění jako vedlejší stavba. Ocenění se provede dle vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou pro vedlejší stavby stanovenou v závislosti na druhu konstrukce. Oceňovaná stavba bez č.p. na parcele č. 320/1 je pro zjednodušení výpočtu vedlejší stavbou typu „F/I“ – základní cena 970,- Kč/m3 2.1.4.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky

typ

F/I

( 1.NP, sedlová střecha )

ZC

970,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový

příloha č. 20 vyhlášky pol. č. 5

OP

m3

351,01

ostatní obce

K5

0,90

Ki

2,067

nad 1000 ob. Koeficient změny cen staveb k CÚ 94

příloha č. 41 vyhlášky

Koeficient zařízení podkroví

neuplatněn

Koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

Kč

Kpod

1,00


Provedení

Standard


Upravený podíl

1

Základy

základové patky

S

0.08300

0.08300

2

Obvodové konstrukce

kovová konstrukce

S

0.31900

0.31900

3

Stropy

kovové vazníčky

S

0.21200

0.21200

4

Krovy

neuvažuje se

-

-

-

5

Krytina

eternitová

S

0.11100

0.11100

6


pozinkovaný plech

S

0.01600

0.01600

7

Úprava povrchů

nátěry

S

0.06000

0.06000

8

Schodiště

neuvažuje se

-

-

-

9

Dveře, vrata

kovová

S

0.03700

0.03700

10

Okna

dřevěná zdvojená

S

0.01400

0.01400

11

Podlahy

štěrk

P

0.10800

0.04968

12

Elektroinstalace

provedena

S

0.04000

0.04000

1.00000

0.94168




ZC x K4 x K5 x Ki

K4 Kč / m3

ZCU

0.94168 1 699,25

2.1.4.5 Stáří a opotřebení Původní stáří se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle odborného odhadu znalce a dle sdělení souseda je původní stáří cca 4050 let. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebí např. střešní krytina, okna, vrata. Běžná údržba není dlouhodobě prováděna prakticky vůbec. Opotřebení je stanoveno pro zjednodušení lineární metodou. Rok odhadu

2015


1975

Stáří

40 let


20 let


17 Celková životnost

60 let


1,67 %

Opotřebení

66,68 %


ZC

Kč/m3

970,00

ZCU

Kč/m3

1 699,25

OP

m3

351,01

CN = ZCU x OP

Kč

596 453,74

Stupeň dokončení stavby

%

100


Kč

596 453,74

Opotřebení

%

- 397 715,36

Kč

198 738,38

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

66,68

Cena vedlejší stavby bez č.p./č.e. ke dni odhadu

2.1.5 Venkovní úprava 2.1.5.1 Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství areálu bývalé pily. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení vč. brány a vrátek - Zpevněné plochy - Dřevěné drobné stavby - Studny 2.1.5.1 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede obdobným způsobem jako umožňuje oceňovací vyhl. tj. zjednodušeným způsobem ve výši procentuálního podílu z věcné resp. reprodukční ceny stavby či staveb oceňovaných a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Dle odborného odhadu znalce je procentuální podíl stanoven dle rozsahu venkovních úprav ve výši 8 %. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena administrativní budovy č.p. 46 Cena výrobní budovy pily bez č.p./č.e. Cena stavby garáže bez č.p./č.e. Cena vedlejší stavby skladu dřeva bez č.p./č.e. Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

3 236 390,26 Kč 14 652 028,55 Kč 785 713,50 Kč 596 453,74 Kč 19 270 586,05 Kč x 8,00 % 1 541 646,88 Kč

Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena administrativní budovy č.p. 46 Cena výrobní budovy pily bez č.p./č.e. Cena stavby garáže bez č.p./č.e. Cena vedlejší stavby skladu dřeva bez č.p./č.e. Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem

1 415 920,74 Kč 5 698 173,90 Kč 196 428,38 Kč 198 738,38 Kč 7 509 261,40 Kč


18

Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

x 8,00 % 600 740,91 Kč

2.1.6 Pozemky st. parcela č. 45, č. 46, č. 47 a č. 51 a parcely č. 320/1, č. 320/4, č. 320/6 a č. 1051/17 2.1.6.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.6.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 45 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou budovy pily a má výměru 1204 m2, st. parcela č. 46 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou administrativní budovy č.p. 46 a má výměru 199 m2, st. parcela č. 47 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou garáže bez č.p./č.e. a má výměru 108 m2, st. parcela č. 51 - zastavěná plocha a nádvoří není zastavěna žádnou stavbou a má výměru 32 m2, parcela č. 320/1 - ostatní plocha není zastavěna žádnou stavbou a má výměru 17564 m2 ( na minoritní části je stavba skladu dřeva ), parcela č. 320/4 - ostatní plocha není zastavěna žádnou stavbou a má výměru 2767 m2, parcela č. 320/6 - ostatní plocha není zastavěna žádnou stavbou a má výměru 5168 m2 a parcela č. 1051/17 - ostatní plocha není zastavěna žádnou stavbou a má výměru 524 m2. Pozemky tvoří funkční celek a kromě parcely č. 1051/17 vodní plocha, jsou všechny v územním plánu městyse Lhenice zařazeny ve funkční ploše s možností výstavby objektů pro výrobu. Celková výměra oceňovaných pozemků je 27566 m2. Věcné břemeno práva jízdy zatěžující parcely č. 320/1 a č. 320/6 není ve výpočtu zohledněno, bude provedeno samostatně. V obci Lhenice a v části obce Dolní Chrášťany nebyl v poslední době prodán žádný srovnatelný pozemek. Znalcem byl proto vybrán jako srovnávací pozemek, který se nachází přímo v obci Lhenice. Pozemek je určen územním plánem obce pro výstavbu RD. Výměra pozemku je 4603 m2 a je nabízen za cenu 849 000,- Kč. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena korigována koeficientem 0,75, koeficient zohledňuje i chatku na pozemku. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

obec Lhenice, okraj zastavěné části obce, převažuje funkce bydlení v RD, pozemek s chatkou mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě vč. možnosti napojení VS m2 4603

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

Popis srovnávacího pozemku

0,80 x 849 000,147,56

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

0.95

Třída velikosti obce

okraj zastavěné části obce Lhenice, zpevněný příjezd Stavebně nepřipravený, EI, kanalizace, vodovod na hranici pozemku 0 až 2 tisíc obyvatel

B

Typ stavebního pozemku

C D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Venkovská lokalita

1.20


1.35 0.40

19 E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

0.4617

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

obec Lhenice, samostatná část obce Dolní Chrášťany, mimo zastavěnou část obce zvlněné pozemky s orientací severním směrem, na části zastavěné stavbou provozní pro výrobu, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě pouze EI, voda vlastní studna, kanalizace vlastní žumpa 1204 + 199 + 108 + 32 + 17564 m2 27566 + 2767 + 5168 + 524


Územní struktura

mimo zastavěnou část obce, zpevněný příjezd

0.80

B

Typ stavebního pozemku

1.20

C


Stavebně připravený částečně - EI, voda a kanalizace vlastní 0 až 2 tisíc obyvatel

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalita

1.10

E


Minimální

0.65

F


Velká výměra

0.80

0.40


Io = A x B x C x D x E x F

-

0.2195

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

0.4754

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Kč/m2

Cena oceňovaných pozemků

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu

Kč

70,15 1 933 754,90 1/1 1 933 750,-

2.1.7 Lesní pozemky parcela č. 322/1 a č. 434/7 Výše oceňované pozemky parcela č. 322/1 - lesní pozemek a parcela č. 434/7 lesní pozemek nejsou zastavěny žádnými stavbami a nejsou určeny k zastavění platným územním plánem městyse Lhenice, neleží v zastavěném území obce ani v zastavitelné ploše. Jsou užívány jako lesní pozemky se vzrostlým lesním porostem resp. náletem charakteru lesního porostu a takto jsou oceňovány. LHP na pozemky nebyl znalci předložen. Na pozemcích je smíšený porost stáří 50 60 let, na parcele č. 322/1 se jedná o převažující porost borový a zbývající je bříza a na parcele č. 434/7 se jedná o smíšený porost různého stáří a typu. Porosty nejsou udržovány ani ošetřovány. Srovnávací lesní pozemek je v současné době prodáván ve fázi reservace. Leží v lokalitě obce Volyně mimo zastavěnou část obce. Prodejní cena je ve výši 18,- Kč/m2 pozemku. Dle platného územního plánu obce Volyně není parcela určena k zastavěn. Pozemek má výměru 8300 m2, porost je borový a smrkový, stáří porostu cca 80 let. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra )


20 Poloha srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

obec Volyně, mimo zastavěnou část obce, volná zemědělská krajina mírně svažitý pozemek nezpevněný příjezd, nejsou známy omezení užívání pozemku, užíván jako lesní pozemek s lesním porostem VS m2 8300

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

Popis srovnávacího pozemku

150 000,18,00


Územní struktura

Mimo zastavěnou část obce, nezpevněný příjezd

0.90

B

Typ pozemku

lesní, užívaný k hospodářské funkci lesa

1.00

C


0 až 5 tisíc obyvatel

0.50

D

Omezení užívání pozemku

Žádné

1.00

E


Standardní

0.65

F


vzrostlý porost - SM, BO cca 80 let

1.10


Is = A x B x C x D x E x F

-

0.32175

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

obec Lhenice, mimo zastavěnou část obce, volná zemědělská krajina mírně svažitý pozemek zpevněný příjezd, nejsou známy omezení užívání pozemku, užíván jako lesní pozemek s lesním porostem 4926 + 756 m2 5682


Územní struktura

Mimo zastavěnou část obce, zpevněný příjezd

0.90

B

Typ pozemku

Zemědělské a pozemky ostatní plochy

1.00

C


0 až 5 tisíc obyvatel

0.50

D

Omezení užívání pozemku

Žádné

1.00

E


Standardní

0.65

F


1.00


vzrostlý smíšený porost - SM, BO, OL, BR cca 50 - 60 let Io = A x B x C x D x E x F -

Poměr indexů

Pi = Io/Is

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Obvyklá cena oceňovaných lesních pozemků ke dni odhadu zaokrouhlená

0.2925

-

0.909

Kč/m2

16,37

Kč

93 010,00

2.1.8 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba

Časová cena Opotřebení

Reprodukční cena

Administrativní budova č.p. 46

1 415 920,74 Kč

56,25 %

3 236 390,26 Kč

Výrobní budova pily bez č.p./č.e.

5 698 173,90 Kč

61,11 %

14 652 028,55 Kč

Stavba garáže bez č.p./č.e.

196 428,38 Kč

75,00 %

785 713,50 Kč

Stavba skladu dřeva bez č.p./č.e.

198 738,38 Kč

66,68 %

596 453,74 Kč


21

Venkovní úpravy Stavby celkem / zaokrouhleno / Pozemky st. parcela č. 45, č. 46, č. 47 a č. 51 a parcely č. 320/1, č. 320/4, č. 320/6 a č. 1051/17

600 740,91 Kč

1 541 646,88 Kč

8 110 000,00 Kč

20 812 230,00 Kč

1 933 750,00 Kč

1 933 750,00 Kč

93 010,00 Kč

93 010,00 Kč

10 136 760,00 Kč

22 838 990,00 Kč

Pozemky parcela č. 322/1 a č. 434/7 Oceňované nemovité věci celkem

2.2 Porovnávací indexová metoda 2.2.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných areálů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou obvyklou cenu. Zákon blíže nespecifikuje ani nestanoví, která porovnávací metoda či jaký způsob porovnání použít. Je na erudici znalce použít takovou metodu, která objektivně a transparentně porovná kritéria, která mají vliv na výši obvyklé ceny. Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - odborný názor znalce a případné další skutečnosti či odlišnosti 2.22 Ocenění porovnávací metodou Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů ( sklady, výrobní prostory a jiné nebytové prostory ) jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.sreality.cz, www.jihoceskereality.cz či www.realitymix.cz. Uvedené popisy srovnávacích objektů jsou doslovně převzaty přímo ze zveřejněných inzerátů. Jelikož nejsou v místě pro porovnání obdobné nemovitosti, je výběr srovnávacích objektů proveden i v sousedních okresech. Výpočet porovnávací hodnotou je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže :

Srovnávací objekt č.1 Prodej výrobního areálu v obci Lhenice, okr. Prachatice Lokalita : okraj zastavěné části obce Lhenice


22

3x hala s příslušenstvím na vlastním pozemku. Prodej zděného výrobního a skladovacího areálu na okraji obce Lhenice vzdálené 25 km od Českých Budějovic. Objekt je umístěn v oploceném areálu s výborným přístupem od hlavní silnice - asfaltová příjezdová komunikace, možnost příjezd kamionů, součástí prodeje je i přilehlá manipulační plocha před objektem a pozemek kolem budovy. Vrata do objektu o výšce 3,8 m, výška vlastní budovy ke stropu 5m. Objekt je rozdělen na 3 samostatné haly o velikosti 18x36, 18x36 a 15x18 m a jsou propojené vnitřními vraty. V objektu je 2x WC, menší kancelář a příruční sklad. V halách jsou lité betonové podlahy s ochranou vrstvou z pryskyřice. Rovná střecha nově pokryta asfaltovými pásy Ikopal. Objekt není vytápěn, je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Datum vložení inzerátu : r. 2013 Obestavěný prostor : neznámo Zastavěná plocha : 1566 m2 Užitná plocha : cca 1280 m2 Plocha pozemku : 4045 m2 Nabídková cena : 5 999 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej administrativní a výrobní budovy ve Volyni Lokalita : zastavěná část obce Volyně

Okraj města Volyně, samostatná část komerčního areálu na okraji města blízko komunikace Praha-Strážný-SRN. Skládá se z kancelářské budovy se zázemím, navazuje hala menší,hala větší,chladicí box a sklady, dále parkoviště, zpevněná asfaltová plocha a okrasná zahrada, vše oploceno. Kancelářská budova před nedávnem po rekonstrukci má v přízemí vstupní halu, 4 kanceláře, sociály a sprchy, sklad a velký sklad-halu se samostatným vstupem, chladicí box, 2 sklady menší, v patře je 7 kanceláří, šatny, zasedací místnost, 2x sociální zařízení, kuchyňka, archiv. Dům má kotelnu na LTO ÚT automat, sklad paliva, napojen na vodovod, septik, před domem parkoviště, zabezpečovací Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

23

zařízení. Vhodné na kanceláře i byty, sklady, výrobu, dílnu. V areálu velká asfaltová plocha 5700 m2, na 20 kamionů, oplocena, na parkování, sklady či další výstavbu. Dobrý stav, výhodná poloha pro komerční účely, sklady, výrobu, dílny, blízko Volyně. Veškerá vybavenost, silnice 1.třídy . Datum vložení inzerátu : r. 2013 Zastavěná plocha : cca 547 m2 Obestavěný prostor : 3000 m3 Užitná plocha : 600 m2 Plocha pozemku : 5700 m2 Nabídková cena : 1 800 000,- Kč

Srovnávací objekt č. 3 Prodej výrobního areálu v obci Lomnice nad Lužnicí Lokalita : zastavěná část obce Lomnice nad Lužnicí

Prodej komerčního areálu o rozloze 10.438 m2 na okraji obce Lomnice nad Lužnicí. V areálu je volná plocha o rozloze 8.595 m2 a dále skladové prostory o zastavěné ploše 1.843 m2. Dále k nemovitostí náleží pozemek, oddělený silnicí s možností využití jako parkoviště. Možnost odkoupení sousedního pozemku se studnou. Prostory jsou ideální ke skladovacím nebo výrobním účelům. Datum vložení inzerátu : 3.1.2015 Zastavěná plocha : 1845 m2 Plocha pozemku : 10438 m2 Nabídková cena : 7 200 000,- Kč Srovnávací objekt č. 4 Prodej výrobního areálu v Hracholuskách, okr. Prachatice Lokalita : zastavěná část obce Hracholusky


24

Zámečnická dílna v provozu (zkolaudováno). Výrobní hala s přilehlým pozemkem ( 5.000 m2 ). Kancelář, sociální zařízení. Areál celý oplocen s výsuvnými vraty. Nové přípojky kanalizace, voda, elektřina, možnost plynu. Zavedený provoz, možnost rozvoje. Datum vložení inzerátu : 4.6.2013 Zastavěná plocha : 970 m2 Užitná plocha : cca 900 m2 Plocha pozemku : 5970 m2 Nabídková cena : 4 900 000,- Kč Porovnání objektů :

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj (1)

Obec / Lokalita Areál bývalé pily – obec Lhenice, část obce Dolní Chrášťany, mimo zastavěnou část obce (2)

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

vedlejší stavby venkovní úpravy/ ano

33248

podprůměrný, zanedbaný k rekonstrukci

(3)

(4)

(5)

(6)

3x hala

venkovní úpravy/ano

4045

průměrný a část dobrý

venkovní úpravy/ ano

5700

průměrný

pila, administrativní budova

1

Výrobní areál – obec Lhenice, zastavěná část obce Lhenice

2

Výrobní areál – obec Volyně, okraj zastavěné části obce Volyně

3

Výrobní areál – obec Volyně, okraj zastavěné části obce Volyně

sklady

venkovní úpravy/ ne

10438

podprůměrný, zanedbaný k rekonstrukci

4

Výrobní areál – obec Hracholusky, okraj zastavěné části obce

sklad, dílna

venkovní úpravy/ne

5970

průměrný

administrativní budova, sklady

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2


25 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny Kr

(1)

(7)

(8)

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

vybav ení a stupe ň rozest avěno sti

=(7)*(8)

(9)

K4

K5

K6

Celkov Vliv Úvaha ý stav pozem a ku názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

5 990 000

0,85

5 091 500

1,05

1,15

1,15

1,25

0,80

1,00

1,389

3 666 577,-

2

1 800 000

0,85

1 530 000

1,10

0,85

1,10

1,20

0,80

1,00

0,987

1 549 587,-

3

7 200 000

0,70

5 040 000

1,10

1,10

1,00

1,00

0,90

1,15

1,252

4 024 434,-

4

4 990 000

0,80

3 992 000

1,05

0,90

1,10

1,15

0,80

1,00

0,956

4 174 248,-

Celkový průměr

Kč

3 353 710,-

Minimum

Kč

1 549 587,-

Maximum

Kč

4 174 248,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

2.3

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí. Ta je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných hodnot. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

26

Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný ani obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí vycházel znalec ze znalosti místního trhu s obdobnými objekty a areály, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Pokorný reality České Budějovice, realitní kancelář REMAX pan Ševčík / a z vlastní databáze. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že stejné nemovité věci se v lokalitě nenacházejí a se stejnými nemovitými věcmi nebylo v poslední době obchodováno. Pro potřebné porovnání provedl znalec vyhledání obdobných nemovitostí v širší lokalitě jižních Čech a nemovitostí, které se v některých charakteristikách více odlišují. Pro potřebu určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Před provedeným porovnáním byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Výnosová hodnota areálu nebyla znalcem zjišťována především z důvodu pochybností o reálnosti možnosti pronájmu za stávajícího technického stavu. Na závěr provedl znalec vyhodnocení a stanovení výsledné obvyklé ceny. Oceňovaný areál, který byl naposledy užíván jako provozovna pily leží v části obce Dolní Chrášťany mimo zastavěnou část obce ve volné krajině. Oceňované objekty jsou vyklizené, prázdné ( kromě jedné místnosti v administrativní budově č.p. 46, kde přebývá bývalý zaměstnanec pily, který mě areálem provedl ) a nevyužívané. Je v zanedbaném technickém stavu vyžadující celkovou rekonstrukci. Běžná údržba není v poslední době prováděna vůbec. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na podprůměrné úrovni. Základní občanská vybavenost se v místě nenachází, je v dojezdové vzdálenosti v kmenové části obce Lhenice či v nedalekých Českých Budějovicích ( cca 25 km ). Nemovitosti neleží v zátopové oblasti ani v žádném ochranném pásmu. Poloha je vhodná k obdobné činnosti. V místě je o obdobné nemovitosti podprůměrný zájem, prodejnost lze očekávat v delším časovém horizontu. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. 2.4 Výpočet ceny závady – věcného břemene zatěžujícího část výměry parcel č. 320/1 a č. 320/6 2.4.1 Metodika výpočtu hodnoty věcného břemene Právo věcného břemene obecně upravuje nový občanský zákoník v § 1257 až § 1302. Věcná břemena představují soubor právních norem, které věcně právě omezují vlastníka nemovité věci ( stavby či pozemku ) ve prospěch jiného subjektu tak, že je povinen něco konat nebo něco strpět nebo něčeho se zdržet.


27

Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění, o oceňování majetku a o změně některých zákonů v § 18 hlavy třetí takto : 1. Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2. Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy … a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3. Roční užitek podle odst. 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 5. Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceńuje se právo jednotnou částkou 10 000,- Kč. 6. Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemeni, se oceňuje podle odst. 1 až 5. Obvyklá ( obecná ) cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve většině případů volně sjednávána na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci / např. regulované nájemné z bytových prostor, pronájem některých pozemků /. Nájemné z pozemků, které slouží pro podnikání nájemce není cenově regulováno, jeho výši lze stanovit na základě vzájemné dohody smluvních stran. Ocenění věcného břemene se v předmětných posuzovaných případech musí týkat celé plochy pozemků nebo té části pozemků, ke které nemůže vlastník v plném rozsahu uplatnit svoje vlastnická práva v tom smyslu, že pozemek nemůže využít k zastavění. Výnos z výkonu tohoto vlastnického práva lze ztotožnit s výší nájmů, který by bylo možno za pronájem takového pozemku získat. Výše dosažitelného možného nájmu je pak odvislá od velikosti a polohy obce, ve které je situován pozemek k němuž je věcné břemeno zřizováno. Podstatné je, že právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny - viz §18 odst. 1 zák. 151/1997 Sb. v platném znění. Při zjištění obvyklé ceny věcného břemene vycházel znalec ze zjištění míry omezení vlastnického práva vlastníka zatížených částí pozemků, možné úrovně obvyklého nájemného těchto pozemků a z míry kapitalizace. Na jedná straně povinný musí existencí věcného břemene něco trpět, něco omezit či něčeho se vzdát na druhé straně oprávněný získá existencí věcného břemene určitý prospěch. Tento prospěch lze charakterizovat ve výši ročního užitku, ve většině případů se rovnající či se blížící ročnímu obvyklému nájemnému. V mnohých případech dochází k „překrývání“ různých druhů věcných břemen v rámci stejné plochy pozemku např. na pozemku je umístěna např. lanová dráha a pod lanovou dráhou v průmětu stejné výměry pozemku jsou umístěny inženýrské sítě a navíc tato plocha je pod věcným břemenem užívání pozemku za účelem zřízení např. provozního areálu. V tomto případě možno konstatovat, že ceny nájemného nejsou regulovány, jsou sjednávány volně na trhu nemovitostí. Způsob a postup výpočtu obvyklé ceny věcného břemene nestanovuje žádný zákon ani žádný cenový předpis. Stejně tak zákon nestanoví, kdo má hodnotu věcného břemene zjistit. Úplata za užívání věcného břemene je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty. Výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

28

Ministerstvo financí ČR vydalo v cenovém věstníku 6/1999 pod č.j. 162/3/024/1999 obecnou metodiku výpočtu práv odpovídajících věcným břemenům. 2.4.2 Výpočet obvyklé ceny věcného břemene zatěžující části parcel č.320/1 a č.320/6 2.4.2.1 Popis pozemků Pozemky parcela č. 320/1 – ostatní plocha a parcela č. 320/6 - ostatní plocha se nachází mimo zastavěnou část obce Dolní Chrášťany. Pozemky tvoří část volné vnitroareálové plochy bývalé pily, jsou spíše rovinaté až mírně svažité. V katastru nemovitostí jsou pozemky vedeny v druhu ostatní plocha, což odpovídá skutečnému využití. Pozemky neleží v žádném ochranném pásmu, jsou zatíženy běžným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy a neleží v zátopové oblasti. Dle platného územního plánu obce Lhenice leží pozemky v zastavitelné ploše s možností výstavby výrobních objektů. Věcné břemeno bylo zřízeno z důvodu přístupu a příjezdu na sousední pozemky st. parcela č. 44 a č. 48 a parcelu č. 320/3. Znalci nebyly předloženy žádné podklady o rozsahu tohoto věcného břemene ani podmínky za kterých je věcné břemeno uplatňováno. Věcné břemeno je zřizováno na dobu neurčitou. 2.4.2.2 Výměra pro ocenění Celková výměra části pozemku st. parcela č. 106/1 – zastavěná plocha a nádvoří, která je věcným břemenem zatížena, není znalci známa, nebyla sdělena vlastníkem ani objednatelem. Rozsah věcného břemene je odhadnut znalcem z využitím internetové aplikace www.cuzk.cz, kde je na příslušné katastrální mapě rozsah věcného břemene jízdy zakreslen. Celková plocha věcného břemene je odměřena přímo v aplikaci dle přiložených nástrojů pro výpočet plochy. Dle zjištění je výše uvedeným věcným břemenem zatížena výměra obou parcel ve výši cca 450 m2. 2.4.2.4 Výpočet obvyklé ceny věcného břemene Při zjišťování ročního užitku znalec vycházel ze skutečnosti, že roční užitek ve výši skutečného nájemného nelze zjistit ze smlouvy. Pozemek je užíván jako volná zpevněná plocha, maximální roční nájemné není regulováno a je možné jej stanovit na základě volného ujednání. Jelikož není možné stanovit nájemné přímo, provedl znalec zjištění ročního užitku na základě simulovaného nájemného z možné obvyklé ceny pozemku s uplatněním procentuální sazby ve výši možného úročení vkladů ustálené v úrovni 5 %. ( viz výše ). Je možné konstatovat, že část výměry parcely v místě zatížení věcným břemenem je zatížena podstatně. Obvyklá cena stavebního pozemku byla znalcem v místě areálu stanovena ve výši 70,15 Kč/m2. Druh břemene

Právo jízdy

a) Výpočet ročního užitku oprávněné osoby Obvyklá cena části pozemku stanovená znalcem / viz výše/

Kč/m2

70,15

Procentní podíl z obvyklé ceny odpovídající úročení vkladů stanovená znalcem / viz výše/

%

5,00

Nájemné jednotkové stanovené znalcem / viz výše/

Kč/m2

Výměra části pozemku zatížená věcným břemenem

m2

450,00

Kč

1 579,50

Roční dosažitelné nájemné

Ročně

3,51


29 Nájemné roční celkem Náklady povinného na zachování

N

Kč

NZO

Kč

U

Kč

1 579,50

a opravy věci – dle dohody oprávněný nic nehradí Roční užitek oprávněného z věcného břemene

0,00 1 579,50

b) Výpočet obvyklé ceny věcného břemene Uvažovaná hodnota výhody práva

z

Počet let užívání práva dle smlouvy

1 579,50

předpoklad

Kč

neomezeně

Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet

n

Kč

neomezeně

Uvažovaná míra kapitalizace

u

%/rok

věčná renta

Cvb

(z/u) * 100 %

Cvb

Kč

32 000,- Kč

Vzorec použitý pro výpočet

5,00

Obvyklá cena věcného břemene zatěžující část výměry parcel č. 320/1 a č. 320/6 /zaokr./

2.5

Rekapitulace a závěr Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena

22 838 990,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

10 136 760,- Kč

Výnosová hodnota

není zjišťována

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

3 353 710,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

3 350 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 45 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou výrobního objektu bez č.p./č.e. stojící na pozemku, st. parcely č. 46 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou pro výrobu č.p. 46 stojící na pozemku, st. parcely č. 47 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku a st. parcely č. 51 – zastavěná plocha a nádvoří s jinou stavbou bez č.p./č.e. stojící na pozemku vše v části obce Dolní Chrášťany a pozemky parcela č. 320/1 - ostatní plocha, parcela č. 320/4 - ostatní plocha, parcela č. 320/6 - ostatní plocha, parcela č. 322/1 lesní pozemek, parcela č. 434/7 - lesní pozemek a parcela č. 1051/17 - vodní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 58 pro katastrální území Dolní Chrášťany a obec Lhenice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice odhaduji ke dni ocenění 3 350 000,- Kč slovy : třimiliónytřistapadesáttisíckorunčeských 2. Cena závady spočívající v existenci věcného břemene práva jízdy ve prospěch sousedních pozemků st. parcela č. 44 a č. 48 a pozemku parcela č. 320/3 zatěžující oceňovaných parcel č. 320/1 – ostatní plocha a č. 320/1 – ostatní plocha je znalcem odhadnuta ke dni ocenění v úrovni obvyklé ceny ve výši slovy : třicetdvatisícekorunčeských

32 000,- Kč


30

3. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 45 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou výrobního objektu bez č.p./č.e. stojící na pozemku, st. parcely č. 46 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou pro výrobu č.p. 46 stojící na pozemku, st. parcely č. 47 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku a st. parcely č. 51 – zastavěná plocha a nádvoří s jinou stavbou bez č.p./č.e. stojící na pozemku vše v části obce Dolní Chrášťany a pozemky parcela č. 320/1 - ostatní plocha, parcela č. 320/4 - ostatní plocha, parcela č. 320/6 - ostatní plocha, parcela č. 322/1 lesní pozemek, parcela č. 434/7 - lesní pozemek a parcela č. 1051/17 - vodní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 58 pro katastrální území Dolní Chrášťany a obec Lhenice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice odhaduji, po odečtení hodnoty závady, ke dni ocenění 3 318 000,- Kč slovy : třimiliónytřistaosmnácttisíckorunčeských 4. Jiné závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí a výše uvedené závady, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.

v Českých Budějovicích dne 14.5.2015

Ing. Michal Sirový

Příloha : 6x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 58 - strana 1,2,11 1x kopie katastrální mapy 1x kopie katastrální mapy s vyznačeným věcným břemenem jízdy


31

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2520 - 50/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 50/15.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 2.6.2014 pod č.95/107/QEN/2014-RE.

České Budějovice 14. května 2015

Ing. Michal Sirový


32

FOTODOKUMENTACE

pohled na administrativní budovu č.p. 46 a část objektu pily ( zleva )

hlavní budova bývalé pily bez č.p./č.e.


33

vnitřní prostor administrativní budovy č.p. 46

vnitřní prostor budovy pily


34

vnitroareálové plochy ( příjezd )

vnitroareálové plochy, vlevo garáž


15

Recommend Documents