ZNALECKÝ POSUDEK č. 112/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 1849/4, součástí je stavba: Pisárky, č.e. 581, rodinná rekreace, pozemku p.č. 1849/9, 1849/10 a 1849/14, součástí je stavba bez č.p./č.e., ubytovací zařízení na pozemku p.č. 1849/14, s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 2128, katastrální území Pisárky, obec Brno, okres Brno-město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 36565/09-67
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 02.05.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 06.05.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 1849/4, součástí je stavba: Pisárky, č.e. 581, rodinná rekreace, pozemku p.č. 1849/9, 1849/10 a 1849/14, součástí je stavba bez č.p./č.e., ubytovací zařízení na pozemku p.č. 1849/14, s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 2128, katastrální území Pisárky, obec Brno, okres Brno-město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Chata Libušino údolí 581 602 00 Brno Jihomoravský Brno-město Brno Pisárky 377 508
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 02.05.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 28.04.2015, LV číslo 2128, k.ú. Pisárky - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - telefonické informace od paní Vladimíry Vargové, tel. 608 216 113 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z cenové mapy města Brna číslo 10 - znalecký posudek č. 2487 ze dne 30.12.2010, vypracoval Ing. Pavel Sedláček, Skupova 962, Vejprtice - smlouva o věcném břemeni ze dne 26.02.1999 - užívání objektu č.e.581 společností Global Security, spol. s r.o.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vargová Vladimíra, Libušino údolí 511/58, Pisárky, 62300 Brno Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno užívání Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost -2-
Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v zástavbě rekreačních objektů, v ulici Libušino údolí, nad hotelem Global. Přes hotel Global - č.p. 511je jediný přístup k oceňovaným objektům. Jiný přístup nebyl znalcem zjištěn. Přístup není právně vyřešen. Jedná se o ubytovací zařízení na pozemku p.č. 1849/14. Objekt byl oceněn jako jiná stavba podle § 23 - jiná stavba s použitím § 36-rekreační chata. Chata č.e. 581 na pozemku p.č. 1849/4 je neudržovaný, poničený kotec pro psa. Při prohlídce nebyly nemovitosti v plné rozsahu přístupné. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata na p.č. 1849/14 1.1.2. Zahrádkářská chata č.e. 581 na p.č. 1849/4 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno na chatě č.e. 581
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - K chatě je přístup přes pozemky jiného vlastníka. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II I
0,00 0,00 -0,30
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,640 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,01 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II 0,00 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu I -0,05 motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II 0,00 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - K chatě je přístup přes cizí pozemky.
I
-0,30
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,561 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,359
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata na p.č. 1849/14 Přízemní, nepodsklepená, samostatně stojící chata se nachází na pozemku p.č. 1849/14. Je napojena na el. energii a vodovod a žumpu. Objekt je užíván asi 23 let. V posledních letech je údržba zcela zanedbána. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, pokoj, koupelna se záchodem a sauna. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Podezdívka jen u typu I 3. Obvodové stěny 4. Stropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní
Provedení betonové betonové cihelné s rovným podhledem sedlové asfaltový šindel pozinkované omítky ne dřevěné zdvojené, dřevěné dlažby ne 220, 380 V proveden demontován ne ano splachovací ne sprchový kout, umývadlo, WC, sauna ne
Objekt není udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. -5-
V ceně chaty jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, venkovní schody, přístřešek, zpevněné plochy a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Brno, Brno 3 23 let 1 853,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,50*7,20+4,30*0,80 Název podlaží 1. NP:
Zastavěná plocha 50,24 m2
Obestavěný prostor 1. NP: (6,50*7,20)*(2,60)+(4,30*0,80)*(1,00) zastřešení: (6,50*7,20)*(1,40*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
=
50,24 m2
Konstrukční výška 2,00 m
= = =
125,12 m3 32,76 m3 157,88 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 2. Svislé konstrukce - Zděné tl. více jak 30 cm V 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) II 5. Vybavení - WC, koupelna, popřípadě jich více nebo další vybavení V (např. zimní zahrady, vnitřní bazén atd.), 6. Vytápění stavby - Bez vytápění I 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 III m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Přístup je I přes cizí pozemky. 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 23 let: s = 1 - 0,005 * 23 = 0,885 9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,885 = 0,564
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,640 -6-
Vi typ B
0,00 0,05 -0,01 0,00 0,15 -0,06 0,00 0,00 -0,15 0,65
Index polohy pozemku IP = 0,561 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 853,- Kč/m3 * 0,564 = 1 045,09 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 157,88 m3 * 1 045,09 Kč/m3 * 0,640 * 0,561= 59 241,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
59 241,17 Kč
1.1.2. Zahrádkářská chata č.e. 581 na p.č. 1849/4 Přízemní, nepodsklepená, samostatně stojící chata se nachází na pozemku p.č. 1849/4. Není napojena na žádné sítě. Objekt je užíván asi 50 let. V posledních letech je údržba zcela zanedbána. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chata, užívaná jako kotec pro psa. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Podezdívka jen u typu I 3. Obvodové stěny 4. Stropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní
Provedení ne ne dřevěné ne pultová plechová pozinkované nátěr ne dřevěné ne dlažby ne ne ne ne ne ne ne ne ne ne
Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně chaty jsou venkovní úpravy - oplocení a vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby:
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Brno, Brno 3 50 let -7-
1 853,- Kč/m3
Základní cena ZC (příloha č. 25): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 4,05*4,05 Název podlaží 1. NP:
=
Zastavěná plocha 16,40 m2
Obestavěný prostor 1. NP: (4,05*4,05)*(2,10) zastřešení: (4,05*4,05)*(0,40*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
16,40 m2
Konstrukční výška 2,00 m
= = =
34,45 m3 3,28 m3 37,73 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty III 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj I el. energie 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I 6. Vytápění stavby - Bez vytápění I 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 III m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Přístup je I přes cizí pozemky. 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná V rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750 9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,750 = 0,192
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,640 Index polohy pozemku IP = 0,561 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 853,- Kč/m3 * 0,192 = 355,78 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 37,73 m3 * 355,78 Kč/m3 * 0,640 * 0,561= 4 819,60 Kč
-8-
Vi typ H
0,02 0,00 -0,01 -0,06 -0,10 -0,06 0,00 0,00 -0,15 0,40
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
4 819,60 Kč
Jedn. cena [Kč/m2] 500,00
Cena [Kč] 8 000,-
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou svažité. Ocenění proběhlo podle platné cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemky Název
Typ § 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa ostatní plocha, zeleň § 2 cen. mapa ostatní plocha, zeleň § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1849/4
Výměra [m2] 16,00
1849/9 1849/10 1849/14
284,00 132,00 45,00
500,00 500,00 500,00
477,00 m2
Pozemky - zjištěná cena
142 000,66 000,22 500,238 500,-
=
238 500,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
238 500,00 477,00 120,00 60 000,00 0,065 3 900,00 3 900,- Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno na chatě č.e. 581 Na nemovitých věcech vázne smlouva o věcném břemeni ze dne 26.02.1999 - užívání objektu č.e.581 společností Global Security, spol. s r.o.. Jedná se o užívání celého objektu. pro výpočet bylo použito obvyklé nájemné ve výši 2 000,Kč/měsíčně, t.j. 24 000,- Kč ročně. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům -9-
Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. objekt: Výměra: 1,00 m2 Jednotková cena: 24 000,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 1,00 m2 * 24 000,- Kč/m2/rok = 24 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 24 000,- Kč/rok * 100 % = 24 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 24 000,- Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 24 000,- Kč * 5 let = 120 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
- 10 -
120 000,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata na p.č. 1849/14 1.1.2. Zahrádkářská chata č.e. 581 na p.č. 1849/4
59 241,20 Kč 4 819,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
64 060,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
238 500,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
238 500,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
3 900,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
3 900,- Kč 306 460,80 Kč
Celkem Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno na chatě č.e. 581 Hodnota věcného břemene činí:
120 000,- Kč 120 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
186 460,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
186 460,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata na p.č. 1849/14 1.1.2. Zahrádkářská chata č.e. 581 na p.č. 1849/4
59 241,20 Kč 4 819,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
64 060,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
238 500,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
238 500,- Kč - 11 -
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
3 900,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
3 900,- Kč 306 460,80 Kč
Celkem Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno na chatě č.e. 581 Hodnota věcného břemene činí:
120 000,- Kč 120 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
186 460,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
186 460,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
186 460,- Kč
slovy: Jednostoosmdesátšesttisícčtyřistašedesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých - 12 -
věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej chaty 28 m2 Brno - Štýřice, okres Brno-město 125 000 Kč Dovolujeme si Vám nabídnout velmi pěknou kompletně podsklepenou zděnou chatu o zastavěné ploše 20m2 s pronajatou zahradou cca 400m2 v zahrádkářské kolonii na Červeném kopci. Zahrada je kompletně oplocená. Pozemek je z části města a z části ve vlastnictví soukromé osoby. Po drobných opravách lze chatu okamžitě začít užívat. V suterénu chaty jsou dva sklepy a suchý záchod. Na zahradě jsou ovocné stromy, keře a květiny. Zahradu bude potřeba prosekat. Není nutné kácet náletové dřeviny. K zahradě je přivedena městská sezónní voda. Elektřina v chatě není, možno řešit solárními panely. Velmi pěkné a klidné místo pro volný čas, který zde můžete trávit s dětmi a rodinou. Velmi dobrá dostupnost MHD Bohunice (350m) u Kauflandu. Zahrada není - 13 -
přístupná autem, parkování 100m od chaty. Celková cena: 125 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: B21011BK Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 20 m2 Užitná plocha: 28 m2 Plocha pozemku: 400 m2 Plocha zahrady: 380 m2 Sklep: 18 m2 2. Prodej chaty 36 m2 Brno - Bystrc, okres Brno-město 249 000 Kč Brno-Bystrc, prodej chaty na brněnské přehradě. Nemovitost se nachází v lokalitě Mečkov. Je postavena na betonových patkách, konstrukce je dřevěná. Budova nabízí zázemí v podobě dvou místností a prostoru na vaření. Za chatou se nachází dílna. Elektřina je zavedena. Nemovitost je v dobrém technickém stavu, připravena k okamžité rekreaci. Jedná se o velmi krásné místo, přijďte se podívat na prohlídku. Celková cena: 249 000 Kč za nemovitost, + provize RK ID zakázky: 605453 Aktualizace: 30.04.2015 Stavba: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 36 m2 Plocha pozemku: 36 m2 - 14 -
Sklep: Elektřina: 230V, 400V 3. Prodej chaty 80 m2 Brno, okres Brno-město 360 000 Kč Nabízíme k prodeji pěknou zateplenou dřevěnou chatu o velikosti 4+1 se zasklenou verandou a terasou v lokalitě u Brněnské přehrady - Kníničky. Chata je částečně podsklepená s podkrovím, prodává se s veškerým stávajícím vybavením. Zastavěná plocha 56 m2, podlahová plocha cca 80 m2, užitná plocha cca 100 m2. Dispozice: 1.NP - zasklená veranda (používaná jako jídelna), kuchyně, dvě obytné místnosti, WC (do septiku) s umyvadlem; 2.NP - dvě obytné místnosti. V chatě je zavedena elektřina (vlastní elektroměr), topení na tuhá paliva, bez vody. Pitná voda v nedaleké studánce, dešťová svedena z okapů do betonového zásobníku. Příjezd k chatě vede od obce Rozdrojovice, cesta nejdříve asfaltová, poté štěrková, ale dá se přijet až k nemovitosti. Chata disponuje vlastním parkovacím místem, leží uprostřed lesa, s dostatečným odstupem od ostatních rekreačních objektů. Přehrada se nachází kousek od chaty cca 300 m, stejně jako restaurace U Šuláka. Chata nestojí na vlastním pozemku, který není oplocen, byla využívána podnájemníky na celoroční bydlení. Prohlídku klientům doporučujeme. Bezplatné sjednání financování vlastním finančním expertem. Celková cena: 360 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: + provize RK, veškeré právní služby v ceně provize, advokátní úschova samozřejmostí ID zakázky: 1550 Aktualizace: 23.04.2015 Stavba: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 56 m2 Užitná plocha: 80 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Plocha pozemku: 56 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi - 15 -
navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 200-250 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno užívání -120 000,- Kč Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí bez ceny věcného břemene
220 000,- Kč Věcné břemeno
-120 000,- Kč
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
100 000,- Kč slovy: Stotisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. - 16 -
V Hranicích 06.05.2015
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 112/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 112/15.
- 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
