ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1689-28/15 NEMOVITÁ VĚC:
Pozemek parc.č. St. 392, jehož součástí je budova č.p. 386 - LV č. 1071, pozemek parc.č. 91/24 - LV č. 2315 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Hrušovany nad Jevišovkou, k.ú. Hrušovany nad Jevišovkou Adresa nemovité věci: Nádražní 25, 664 84 Zastávka u Brna Vlastníci stavby a LV č. 1071 pozemku: Petr Plachý, Dlouhá 217, 671 68 Šanov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Zdeňka Plachá, Dlouhá 217, 671 68 Šanov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: LV č. 2315 SJM Plachá Zdeňka a Plachý Petr, Dlouhá 217, 671 68 Šanov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Mgr. František Mareš, insolvenční správce dlužníků Petr Plachý, Zdeňka Plachá, Pod Tratí 317, 675 21 Okříšky
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSBR 47 INS 3206/2014 (ocenění stávajícího stavu)
Datum místního šetření: 2.4.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: manželů Plachých Počet stran: 23 stran Počet příloh: 4
Ve Velaticích, dne 30.4.2015
Ing. Tomáš Volek
2.4.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 1071, k.ú. Hrušovany nad Jevišovkou, v podílovém vlastnictví pana Petra Plachého - id. 1/2 a paní Zdeňky Plaché - id. 1/2. Jedná se o pozemek parc.č. St. 392 jehož součástí je budova č.p. 386, včetně součástí a příslušenství. Dále nemovité věci zapsané na LV č. 2315, k.ú. Hrušovany nad Jevišovkou, ve vlastnictví SJM pana Petra Plachého a paní Zdeňky Plaché. Jedná se o pozemek parc.č. 91/24 včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu ocenění, tj. k 2.4.2015. Zvolené metody pro ocenění Pro odhad obvyklé, obecné tržní ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2015). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. III. Dále pro stanovení obecné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. I.
-2-
Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Informace o nemovitosti získané nahlížením do KN - LV č. 1071 a LV č. 2315, k.ú. Hrušovany nad Jevišovkou. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Hrušovany nad Jevišovkou. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Hrušovany nad Jevišovkou a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 2.4.2015 za přítomnosti obou vlastníků. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření a fotodokumentace poskytnutá objednatelem. i) Knihovna znalce. j) Znalecký posudek č. 4491-3/2014, který vyhotovil Ing. Vladimír Vaníček, dne 14.5.2014. k) Částečná výkresová dokumentace „HRUŠOVANY N.JEV. CAFE BAR - PŘÍSTAVBA”, kterou vyhotovil Ing. Vladislav Škarek , č.z. 637/2003 (půdorysy 1.PP a 1.NP). l) Částečná výkresová dokumentace „CAFE BAR - PLACHÝ, OPRAVA OBJEKTU”, kterou vyhotovil Ing. Vladislav Škarek , č.z. 179/94 (půdorys 2.NP a řezy). Místopis Městečko Hrušovany nad Jevišovkou leží administrativně v okrese Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Znojmo. Obec Hrušovany nad Jevišovkou se rozkládá asi dvacetdevět kilometrů východně od Znojma. Tuto příhraniční oblast řadíme do turisticky atraktivního Podyjí. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má nahlášeno asi 3240 obyvatel. Protéká zde řeka Jevišovka. Obec je vzdálená přibližně 4 km od rakouských hranic. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Hrušovany nad Jevišovkou mají ordinaci tři praktičtí lékaři a několik stomatologů. Kromě toho je zde umístěn i ústav sociální péče a domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je penzion s restaurací, který je postavený v centrální části obce, při ulici Nádražní, tzn. při hlavní komunikaci procházející obcí. Objekt o celkovém půdorysném tvaru přibližně do písmene L je situovaný na pravé straně ulice při příjezdu do obce ve směru od Vídně. Nemovitost je tvořena stavbou penzionu s restaurací č.p. 386 (na LV č. 1071 zapsáno jako objekt bydlení), která je součástí pozemku parc.č. St. 392 a pozemkem parc.č. 91/24, který je využíván v jednotném funkčním celku se stavbou. Příslušenství tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojku vody, plynu, kanalizace, zpevněné plochy letní zahrádky, oplocení zahrádky. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému -3-
objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do rovinatého terénu. Celkový tvar pozemků je přibližně lichoběžníkový. Na převážné části parc.č. St. 392 je postavena stavba č.p. 386 o celkovém půdorysném tvaru do písmene L. Nezastavěná část pozemku je využívána jako letní zahrádka s posezením. Pozemek parc.č. 91/24 je využíván částečně jako oplocená skladovací plocha a částečně jako předzahrádka. Pozn.: venkovní přístupové schodiště do objektu z ulice Nádražní, stejně jako venkovní posezení před budovou jsou postavené na pozemku parc.č. 3456/5 ve vlastnictví Města Hrušovany nad Jevišovkou. Dle sdělení vlastníků je tato část pozemku od města pronajata za částku 4400,-Kč/rok. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci ul. Nádražní ve vlastnictví Města Hrušovany nad Jevišovkou. Silné stránky - veškeré IS, poloha při hlavní silnice, dobrý technický stav. Slabé stránky - menší pozemkové zázemí, průměrný estetický vzhled, plocha apartmánu je omezena sešikmenými stropy. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Na LV č. 1071 k.ú. Hrušovany nad Jevišovkou je u budovy zapsán účel využití pro bydlení. Dle sdělení vlastníků byl objekt postupně překolaudován v roce 1990 na kavárnu, následně v roce 1995 na penzion a v roce 2005 přístavba restaurace. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle ČAP je nemovitost situována v rizikové zóně č.2-zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 1071, 2315 k.ú. Hrušovany nad Jevišovkou jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti -4-
Nařízení exekuce - Plachá Zdeňka Nařízení exekuce - Plachý Petr Zahájení exekuce - Plachý Petr Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě dostupných informací na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva.
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 386 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Budova č.p. 386 4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova č.p. 386
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2015.
1.1 Budova č.p. 386 Jedná se o částečně podsklepený objekt, který má jedno nadzemní podlaží a částečné účelově využívané podkroví pod sedlovou střechou. Stavba se skládá z původní dvoupodlažní části postavené při hlavní ulici a přízemní přístavby postavené podél vedlejší ulice. Celkový půdorysný tvar budovy je do písmene L. Postupnými stavebními úpravami došlo k stavebnímu a provoznímu propojení a budova ke dni ocenění obsahuje prostory restaurace s kuchyní a soc. zázemím, v podkroví tři pokoje se soc. zázemím provozované jako penzion pro krátkodobé ubytování. Dispoziční řešení: 1.PP - schody, chodba, sklepy a sklady. 1.NP - vstupní chodba z ulice Nádražní se schodištěm do podkroví, chodba k soc. zázemí, WC-muži, WC-ženy, soc. zázemí pro zaměstnance, restaurace, kuchyň, chodba se schody do salonku, -5-
WC-ženy, WC-muži, schody do sklepa. Podkroví - schodiště, chodba, kancelář, tři pokoje s koupelnou (umyvadlo, sprchový kout, WC). Stavebně konstrukční charakteristika: Objekt je postavený na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné z pálených cihel tl. 450 mm a z pórobetonových tvárnic tl. 375 mm. Stropní konstrukce jsou v suterénu klenbové, v přízemí s rovným podhledem nebo šikmé s přiznanými trámy. V podkroví je proveden SDK obklad. Střecha je sedlová s krytinou z pálené tašky. Klempířské konstrukce jsou z Zn plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, fasáda je hladká vápenno-cementová. Vnitřní keramický obklad je proveden v sociálních místnostech a v kuchyni ve standardu. Podlahy jsou z keramické dlažby, v podkroví plovoucí laminátové a kobercové. Okna jsou plastová s dvojsklem. Dveře jsou foliované plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední teplovodní + krb + kachlová kamna, el. přímotopy v podkroví. Ohřev TUV je zajištěn 3x el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Kuchyň v restauraci vybavena dle platných norem. Hygienické vybavení tvoří umyvadla, WC, pisoáry, sprchové kouty. Ostatní vybavení tvoří krb, kamna, klimatizace. Stáří a technický stav: Původní objekt byl dle sdělení vlastníku v roce 1995 zrekonstruován a překolaudován na kavárnu, následně bylo v roce 1995 z půdy vybudováno podkroví s apartmány využívané jako penzion pro krátkodobé ubytování. V roce 2003-2005 byla provedena rekonstrukce objektu a přístavba přízemního sálu se soc. zázemím směrem do dvora. Kolaudační rozhodnutí nebyly znalci předloženy. Stavebně technický stav je dobrý. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 92,81 m2 2,20 m
Název 1.PP Výčet místností: sklepy a sklady Užitná plocha celkem:
74,40 m2
0,50
37,20 m2
225,92 m2
1.NP Výčet místností: vstup a schodiště restaurace se zázemím Užitná plocha celkem: Podkroví Výčet místností: kancelář chodba pokoj s koupelnou pokoj s koupelnou pokoj s koupelnou Užitná plocha celkem:
37,20 m2
5,76 m2 181,98 m2
1,00 1,00
3,50 m
5,76 m2 181,98 m2 187,74 m2
139,52 m2 7,92 m2 6,36 m2 11,64 m2 13,77 m2 21,49 m2
1,00 1,00 0,80 0,80 0,80
2,50 m
7,92 m2 6,36 m2 9,31 m2 11,02 m2 17,19 m2 51,80 m2
Pozn.: vlivem sešikmení stropů v podkroví pod výšku 1,3 m, je podl. plocha redukována koeficientem 0,8.
-6-
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Spodní stavba (8,40*9,10+4,65*(3,30+3,74)/2)*(2,20) = Vrchní stavba ((12,40+13,20)/2*10,90)* = (4,54)+(10,80*8,00)*(3,10) Zastřešení ((12,40+13,20)/2*10,90)*(3,80/2)+(10,80*8,00)*( = 2,40/2)
[m3] 204,18 m3 901,26 m3 368,77 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 226 277 1 474,21 5 853 100,00 5 853 8 628 530
% [Kč]
40,00 5 177 118
2
Obestavěný prostor 204,18 m3 901,26 m3 368,77 m3 1 474,21 m3
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Parc. č. St. 392, výměra - 269 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Parc. č. 91/24, výměra - 45 m2, ostatní plocha. Pozemek lze napojit na veškeré veřejné řady IS (voda, kanalizace, plyn, el.nn). Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 200,- až 600,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného -7-
rozpětí, tj. na 500,- Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a St. 392 nádvoří ostatní plocha 91/24 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 269
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 500
45 314
500 Hodnota celkem
Celková cena pozemku [Kč] 134 500 22 500 157 000
3. Výnosové ocenění Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti.
-8-
Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2015 do 31.12.2015 v rozpětí 6.0 - 12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti.
3.1 Budova č.p. 386 Nájemní smlouvy: Dle sdělení vlastníků není ke dni ocenění na pronájem nebytových prostor v objektu uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k této skutečnosti je pro další výpočet počítáno se simulovaným nájmem ve všech pronajímatelných prostorách nemovitosti, tzn. z provozování apartmánů pro krátkodobé ubytování a restaurace. Výnosy z provozování apartmánů Ekonomický rozbor příjmů a výdajů penzionu: Jedná se o ubytovací kapacity ve třech jednopokojových apartmánech, tzn. 2x dvojlůžkový pokoj, 1x třílůžkový pokoj. Celková kapacita ubytování činí 7 lůžek. Výnosy z provozování apartmánů: Pro výpočet příjmů z penzionu uvažuji s cenou, za kterou bylo krátkodobé ubytování nabízeno v posledních letech. Dle sdělení paní Plaché byla cena za lůžko ve výši 350,-Kč/os./den. Tato cena byla překontrolována a porovnána s konkurenčními penziony v nejbližším okolí. Z provedené analýzy -9-
byla jednotková cena stanovena následovně: Lůžko bez stravy = 350,- Kč/os/den. Při predikci je uvažováno s celkovou provozní dobou zařízení 345 dní v roce (sanitární údržba, svátky se předpokládají v provozu), náklady (prádlo, úklid, recepce, energie) se předpokládají dle obvyklé výše provozních nákladu ve výši 40% z příjmu na lůžko. Vytíženost objektu je stanovena porovnáním s obdobnými zařízeními a dle informací provozovatele. Tento segment trhu je velmi závislý na celkové ekonomické situaci společnosti, v posledních dvou letech se výrazně změnila firemní politika a byly omezeny neprodukční náklady např. školení, tréninkové programy a pod., rodinná rekreace je stabilizovaná, bez výraznějších růstových faktorů. V důsledku úsporných opatření firem obecně poklesly tržby v oboru ubytování z původních cca 50-65% roční vytíženosti, na dnes obvyklých 30-45% a to i případech hotelu ve městech. Pro daný případ uvažuji dle odborných zkušeností vytíženost 40 %. Počet lůžek: 7 ks Cena za lůžko/den: 350,- Kč Denní příjem: 2 450,- Kč Počet dní provozu v roce: 345 Celkový příjem: 845 250,- Kč Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Výnosy Celkový příjem Náklady Odhadem Náklady celkem Předpokládané příjmy Vytíženost Čisté předpokládané příjmy Míra kapitalizace Výnosová hodnota z provozu apartmánů
Kč
845 250
% Kč Kč % Kč % Kč
40 -338 100 507 150 40 202 860 9,00 2 254 000
Výnosy z pronájmu restaurace. Nájemné je stanoveno s ohledem na lokalitu, současné právní vztahy, stavebně technický stav, dopravní obslužnost, velikost a příslušenství daných objektů. Na základě zhodnocení dosavadních skutečností považuji za nejobjektivnější určení výnosu z pronájmu ploch objektu a to k provozování restaurace. Na základě šetření v dané lokalitě a s ohledem na vývoj cen pronájmu lze předpokládat optimální výši obvyklého nájemného v rozmezí: - 700,- až 900,- Kč/m2/rok u restaurací, Vzhledem k větší velikosti pronajímaných ploch a současnému konkurenčnímu prostředí navrhuji výsledné nájemné ve středním pásmu výše zjištěného intervalu. Výše tohoto předpokládaného obvyklého nájemného pro danou oblast a kvalitu prostoru odpovídá reálnému stavu. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: - realitní inzerce na serveru www.sreality.cz - vlastní databáze odhadce a spolupracujících odhadců Roční výdaje (náklady): - 10 -
- vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy, jsou stanoveny dle podkladů objednatele nebo odborným srovnáním a odhadem a obsahují (daň z nemovitosti, roční pojistné, opravy a údržbu, správu nemovitosti). Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
1.Provozní prostory restaurace se zázemím Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 182 800 12 132 145 584
míra kapit. [%] 9,00
145 584
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC
Podlahová plocha m2 182 Reprodukční cena Kč 8 628 530 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*rok) 800 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 145 584 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 138 305 Náklady (za rok) Odborným odhadem 20,00 % * Nh Kč/rok 27 661 Náklady celkem V Kč/rok 27 661 N=Nh-V Kč/rok 110 644 Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % 9,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 1 229 380 Rekapitulace výnosového ocenění: Výnosová hodnota (restaurace) Výnosová hodnota (apartmány) Výnosová hodnota celkem
Cv
1 229 380,00 Kč 2 254 000,00 Kč 3 483 380,00 Kč
4. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční - 11 -
zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. objekty využívané jako restaurace a penzion, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k technickému stavu, velikosti nemovitosti, ale i dobré poloze a k možnosti komerčního využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době podprůměrně obchodovatelná.
4.1 Budova č.p. 386 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
276,74 m2 1 474,21 m3 225,92 m2 314,00 m2
Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Nabízíme Vám zprostředkování prodeje domu v obci Dyjákovice. Předmětem prodeje je prostorná stavba, která zahrnuje zavedenou restauraci a bytovou jednotku o dispozici 4+1, dále dva pozemky, které na nemovitost navazují. Dům je samostatně stojící, cihlový se sedlovou střechou. Celková plocha pozemku je 743m2, z toho zastavěná plocha a nádvoří činí 296m2. Podlahová plocha domu činí 70m2 a plocha restaurace je 120m2. Budova prošla zásadní rekonstrukcí v letech 2008 – 2009. Protože na počátku byla jen hrubá stavba je zde vše uděláno nové tzn. veškeré rozvody sítí, nové omítky, podlahy, dveřní a okenní výplně, topení... Střecha prošla rekonstrukcí před cca. 15ti lety a je kryta taškou Bramac. Prosperující restaurace se stálou klientelou je umístěna v přízemí domu, její součástí je hlavní místnost s barem a posezením (120m2), kuchyně, sklad a WC. Z hlavní místnosti je také vstup na prostornou zahrádku s posezením, grilem a udírnou, tento prostor je možné rozšířit na navazující pozemek. Bytová jednotka je umístěna v přízemí a patře domu. V přízemí jsou dva pokoje, kuchyně a úložný prostor pod schodištěm, v patře pak koupelna s rohovou vanou a další dva pokoje, součástí jednoho je šatna. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou se sporákem digestoří a pračkou. Vytápění domu je řešeno krbovými kamny s výměníkem, ohřev vody el. boilerem. Dům je napojen na obecní kanalizaci a vodovod. V domě je dvojí rozvod vody a to obecní a z vlastní studny umístěné na pozemku. Parkování bezproblémové u objektu. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/restaurace/dyjakovice-dyjakovice-/1126441052#img=13&fullscreen=false
- 12 -
Lokalita Dyjákovice, okres Znojmo Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,90 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení
1,20 1,00
K5 Vliv pozemku
1,00
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 1,08 12 505 Poloha - horší; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - obdobný; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 190,00 m 743 m 2 200 000 Kč 11 579 Kč/m2 Název: č.2 Prodej restaurace s penzionem na hlavní trase Brno-Znojmo. Nemovitost je umístěna v těsné blízkosti silnice 53, která je velmi frekventovaná. Penzion i restaurace jsou v provozu. Dobrá investice. Před objektem a z jeho boku je umístěno parkoviště pro návštěvníky restaurace a ubytované. Restaurace má 60 míst k sezení a odhlučněnou předzahrádku. Kuchyň je zařízena. Penzion prošel před třemi lety kompletní rekonstrukcí. Je v něm 8 pokojů s příslušenstvím s 26 lůžky. Vytápění objektu je elektrickým kotlem s litinovými radiátory. Voda je obecní. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/ubytovani/miroslav--/3245486172#img=0&fullscreen=false
Lokalita Miroslav, okres Znojmo Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny
1,00
K2 Velikosti objektu K3 Poloha
1,15 1,00
K4 Provedení a vybavení K5 Vliv pozemku
1,00 0,98
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší 1,13 15 846 objekt; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - větší pozemkové zázemí; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 633,00 m 1 433 m 8 900 000 Kč 14 060 Kč/m2 Název: č.3 Exkluzivně Vám nabízíme kompletně rekonstruovaný penzion Eva ve Znojmě o zastavěné ploše 486 m2. Penzion má 39 lůžek ve13 třílůžkových pokojích. Všechny pokoje mají vlastní sociální zařízení. Při rekonstrukci byl objekt celý zateplen, výrazně se snížily náklady na vytápění. Součástí penzionu je pěkná restaurace s 55 místy, je možné ji využít k pořádání společenských akcí. Penzion je v klidné lokalitě města nedaleko centra. Vlastní parkoviště pro 20 aut o rozloze 798 m2. Penzion je stále v provozu a díky celoročnímu využití a stálé klientele je penzion dobrou investicí s rychlou návratností. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/ubytovani/znojmo-znojmo-/2386366556#img=1&fullscreen=false
- 13 -
Lokalita Znojmo Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,90 1,10
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení
0,90 1,00
K5 Vliv pozemku
1,00
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; 0,89 18 289 Poloha - lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - obdobný; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 380,00 m 0m 7 800 000 Kč 20 526 Kč/m2 Název: č.4 Nabízíme k prodeji dům v historickém centru Znojma. Nemovitost má sedlovou střechu a je v řadové zástavbě domů. V současné době je v přízemí podnikání – zavedená hospoda a v 1.podlaží se nachází byt o velikosti 130m2. Dispozice: kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna s vanou a sprchovým koutem. Do nemovitosti jsou samostatné vstupy jak do hospody tak i do části k bydlení. Dům byl před pěti lety rekonstruován. Obytná část by mohla být rozšířena o zrušení a přestavění části podnikatelské tj. hospody. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/restaurace/znojmo--/2341531740#img=0&fullscreen=false
Lokalita Znojmo, okres Znojmo Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,90 15 577 Poloha - lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - obdobný; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 260,00 m -m 4 500 000 Kč 17 308 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 12 505,- Kč/m2 až 18 289,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 15 554,- Kč/m2. - 14 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
12 505 Kč/m2 15 554 Kč/m2 18 289 Kč/m2 15 554 Kč/m2 276,74 m2 4 304 414 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 386 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Budova č.p. 386 4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova č.p. 386
5 177 120,00 Kč 157 000,00 Kč 3 483 380,00 Kč 4 304 410,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena
4 304 414 Kč 3 483 378 Kč 5 334 118 Kč 157 000 Kč 4 300 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10
- 15 -
Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 392 jehož součástí je budova č.p. 386, pozemku parc.č. 91/24 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Hrušovany nad Jevišovkou, obec Hrušovany nad Jevišovkou, okres Znojmo, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 2.4.2015, po zaokrouhlení na:
4 300 000,- Kč Slovy: čtyřimilionytřistatisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 30.4.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1689-28/15 znaleckého deníku.
- 16 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2 1 2 1
Podklady a přílohy 1. Informace o nemovitosti 2. Snímek katastrální mapy 3. Fotodokumentace nemovitosti 4. Mapa polohy nemovitosti
- 17 -
LV č. 1071
- 18 -
LV č. 2315
- 19 -
KM
- 20 -
Fotodokumentace
- 21 -
- 22 -
Mapa polohy nemovitosti
- 23 -
