151

Nummer 7 Augustus 2007 Jaargang 6

Journaal

Huur & Verhuur

Hét actualiteitenblad voor woonen bedrijfsruimte

Inhoud ▪ Woonruimte

Hoofdredactie:

Drs. H.A. Nuij (vz) Mr. J.M.G.A. Sengers Mr. D.F. Briedé

143

144 145 146 147 148

149 150 151 152 153 154 155

156 157 158 159 160

Redactionele bijdragen Uit de oude doos: het huurbeding / 151 Regelgeving Wetsvoorstel wijziging Wet op de huurtoeslag / 153 Regeling huurtoeslag- en koopsubsidiegrenzen 2007 / 153 Energielabel gebouwen verplicht vanaf 1 januari 2008 / 154 Wetsvoorstel Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht / 154 Uitvoeringsbesluit Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken / 155 Actualiteiten Brussel houdt zich afzijdig van woningmarkten in lidstaten / 156 Woningmarkt onderzocht / 156 Aantal verstrekte bouwvergunningen daalt / 156 Basisregistraties inkomens en WOZ / 156 Meer met minder / 157 Overlast / 157 Halal-hypotheek geblokkeerd / 157 Jurisprudentie Onwetendheid van hennepkwekerij in woning / 158 Hennepkwekerij: niet de slimste huurder mag blijven / 159 Ontruiming met al het zijne / 160 Kunnen omwonenden zich verzetten tegen de komst van de familie Flodder? / 161 Uitkoop van huurder / 162 Officiële publicaties / 164

JH&V 2007



Inhoud ▪ Bedrijfsruimte

161 162 163 164

Actualiteiten Steun voor startende ondernemers / 167 Stop op nieuwe bedrijventerreinen / 167 Experimentenwet bedrijfsgerichte gebiedsverbetering (BGV) naar Raad van State / 167 Stijging winkelovervallen / 167

165

Jurisprudentie Reikwijdte ‘koopt breekt geen huur’ / 168 Officiële publicaties / 170

150

Journaal Huur & Verhuur augustus 2007, nr. 7

Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 143

  ▪ 

redactionele bijdragen woonruimte 143

Uit de oude doos: het huurbeding

Mr. D.F. Briedé1 Inleiding Als je een huis koopt en daarvoor bij de bank een lening afsluit, dan kom je in alle hypotheekakten een standaardbepaling tegen die de eigenaar verbiedt de woning zonder schriftelijke toestemming van de bank te verhuren. Dit is een huurbeding. Het gebeurt regelmatig dat de eigenaar vervolgens het huis toch aan iemand verhuurt. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarbij de eigenaar van een woning ergens anders gaat (proef)samenwonen of voor werk of andere reden naar het buitenland verhuist en hij zijn woning zolang wenst te verhuren. Veelal brengt de eigenaar de bank niet eens van op de hoogte van het feit dat hij de woning aan (een) derde(n) verhuurt. Wat heeft de bank daarmee te maken? Er zal toch geen haan naar kraaien? Niet nakomen van betalingsverplichtingen en dan Dat wordt anders in het geval de eigenaar, om welke reden dan ook, zijn betalingsverplichting aan de bank niet meer nakomt. Daar kunnen velerlei redenen voor zijn. Door persoonlijke problemen, ziekte, ongeval, e.d. kan men in inkomen terugvallen. Ook gebeurt het dat de huurder besluit om de veelal hoge huurprijs door de huurcommissie te laten toetsen aan de puntentelling. Blijkt de woning volgens de Sdu Uitgevers

puntentelling de hoge huurprijs niet ‘waard’ te zijn, dan kan de huurcommissie de huurprijs tot het maximaal redelijke niveau verlagen. Dat kan vele honderden euro’s per maand schelen. Daar had de eigenaar geen rekening mee gehouden. De eigenaar moet op de verhuur van zijn woning toeleggen, komt in financiële problemen en het gevolg: de bank zal de lening opeisen en het huis willen verkopen. En dan komt het huurbeding om de hoek kijken. Als de woning inderdaad blijkt te zijn verhuurd aan een nietsvermoedende huurder, zal de bank zich tegenover de eigenaar op het huurbeding beroepen en bij de voorzieningenrechter de ontruiming van de woning vorderen. In lege staat levert een woning natuurlijk meer op dan in verhuurde staat. Uit de opbrengst van de verkoop zal de bank de openstaande schuld willen verhalen. Een huurbeding heeft dus de bedoeling te voorkomen dat een hypotheekhouder bij een eventuele executie financieel nadeel lijdt. De rechter zal de bank de toestemming tot het inroepen van het huurbeding alleen onthouden als te verwachten is dat verkoop in verhuurde staat voldoende opbrengt om de nog openstaande hypotheekschuld te betalen of indien het huurrecht ouder is dan de hypothecaire lening. Het eerste geval doet zich alleen voor als een woning onderdeel uitmaakt van een groter gebouw dat als geheel wordt verkocht. Het tweede geval komt weinig voor. Wanprestatatie richting huurder Het huurbeding is dus een uitzondering op de bescherming van de huurder. Als de voorzieningenrechter aan de bank verlof verleent om het huurbeding in te roepen, wordt de huurder(s) veroordeeld tot ontruiming met een ontruimingstermijn van maximaal één jaar. Om de huurder niet helemaal in de kou te laten staan bepaalt de wet dat de huurder de 1

Mr. D.F.Briedé is lid van de hoofdredactie van het Journaal Huur & Verhuur en verbonden aan Dijks Leijssen Advocaten B.V. te Enschede


151

143 – JH&V 2007 door hem geleden schade direct na de bank kan verhalen op het bedrag waarvoor de woning is verkocht. Dat de huurder schade lijdt staat buiten kijf. Door zijn betalingsverplichting ten opzichte van de bank niet na te komen, kan de eigenaar/verhuurder de huurder niet langer het ongestoorde huurgenot verschaffen. Dat was wel de afspraak. De eigenaar/verhuurder pleegt dus wanprestatie. Deze voorrang van de huurder heeft natuurlijk alleen betekenis als de veilingopbrengst hoger is dan de restschuld van de eigenaar/verhuurder aan de bank. Hoe omstreden het huurbeding vanwege de inbreuk op de huurbeschermingsgedachte bij de totstandkoming van de wet was, zo onomstreden lijkt het huurbeding tegenwoordig te zijn. Goed nieuws voor banken is dat rechters gevoelig blijken te zijn voor de belangen van financiële instellingen en het verlof voor het inroepen van het huurbeding welhaast automatisch verlenen. Bijna in alle gevallen moest de huurder het veld ruimen. Dat zou wel eens kunnen veranderen. Ontwikkelingen Nederland kent in vergelijking tot de ons omringende landen een ruimhartige hypotheekleningverstrekking. Het is niet ongebruikelijk dat een koper van een huis 50% meer aan hypothecaire geldlening krijgt dan het bedrag waarvoor hij de woning heeft gekocht. Zolang huizenbezitters hun financiële verplichtingen netjes nakomen is er niets aan de hand. Echter, het is algemeen bekend dat steeds meer hypotheken worden afgesloten die in verhouding tot het inkomen te hoog zijn. Dit maakt woningbezitters kwetsbaar voor dalende huizenprijzen, een stijgende hypotheekrente of een dalend inkomen. Door het verschaffen van te hoge hypotheekleningen zijn banken mede debet aan de problemen waarin huizenbezitters terecht kunnen komen. Het inroepen van het huurbeding lijkt voor de bank de weg van de minste weerstand, maar kan zich ook tegen haar keren.

152


  ▪ 

Op 1 januari 2007 is de Gedragscode Hypothecaire Financieringen in werking getreden. De gedragscode heeft als doel de consument te beschermen tegen een te hoge hypotheek. De gedragscode is tot stand gekomen in overleg met het Ministerie van Economische Zaken, de Consumentenbond, de Vereniging Eigen Huis en De Nederlandsche Bank. Van de bank wordt verwacht dat zij zorgvuldig te werk gaat en de hypotheeklening zoveel mogelijk afstemt op de persoonlijke situatie van de consument. In het geval van financiële problemen van een huizenbezitter dient de bank eerst te proberen met deze een regeling te treffen. De gedragscode heeft niet de status van wet en verplicht banken tot niets, maar heeft mogelijk wel haar weerslag op de wijze waarop de voorzieningenrechter een beroep op het huurbeding beoordeelt. Het verweer van de huurder dat de bank haar zorgplicht tegenover de eigenaar/verhuurder heeft verzaakt door deze een te hoge lening te verstrekken, zou voor een voorzieningrechter aanleiding kunnen zijn de belangen zwaar te laten meewegen. Dat hoeft niet zozeer te betekenen dat de bank het verlof tot het inroepen van het beding geweigerd wordt, als wel dat de huurder een ruime ontruimingstermijn gegund wordt. In zijn beoordeling van het beroep op het huurbeding zal de rechter verder betrekken, dat als de bank een in verhouding tot de koopprijs te hoge lening heeft verstrekt, het recht van de huurder om zich uit de opbrengst van de verkoop van de woning zijn schade te verhalen, in rook zal opgaan. De gedwongen verkoop op de openbare veiling zal nooit genoeg opleveren om de gehele lening in te lossen. Er zal een restschuld overblijven. Welke lessen zijn er voor (potentiële) huiseigenaars te trekken? Een huiseigenaar die overweegt zijn woning te verhuren doet er goed aan om in de eerste plaats uit te zoeken hoeveel de woning volgens de puntentelling waard is. Hoort bij het puntenaantal van de woning een maximaal Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 145

 ▪ 

redelijke huurprijs die ligt boven de zogenoemde liberalisatiegrens (per 1 juli 2006 is dat € 615,01), dan kan de eigenaar voor de woning een hogere huurprijs vragen. Zo niet, dan moet de verhuurder/eigenaar ermee rekening houden dat de huurder door inschakeling van de huurcommissie de huurprijs weet te verlagen. Verder is het altijd aan te raden om de hypotheekakte erop na moeten slaan om te zien of daar al dan niet een huurbeding in staat. Zo nee, dan kan de bank zich niet tegen verhuur verzetten. Staat er wel een huurbeding in de akte, dan is het verstandig om contact op te nemen met de bank om de verhuurplannen te bespreken. Wellicht kan de eigenaar dan rekenen op coulance. Op coulance hoeft de eigenaar niet te rekenen wanneer hij in strijd met het huurbeding toch tot verhuur overgaat. Dat gaat goed zolang er voor de bank geen reden is om actie te ondernemen. Ontstaat er een betalingsachterstand, dan bestaat de kans dat de huiseigenaar zijn woning kwijtraakt, een restschuld aan de bank moet betalen en als klap op de vuurpijl ook nog eens een (forse) schadevergoeding aan de gewezen huurder moet betalen. Het devies is dus: ‘Bezint eer ge begint’.

regelgeving woonruimte 144 Wetsvoorstel wijziging Wet op de huurtoeslag Het voorliggende wetsvoorstel strekt er toe dat de tabellen, die op grond van de Wet op de huurtoeslag (Wht) worden toegepast om de hoogte van de bij het rekeninkomen behorende normhuur, bedoeld in artikel 19, tweede lid, van die wet, te bepalen, worden vervangen door een formule. Hiermee wordt de marginale druk van de huurtoeslag zodanig gematigd, dat deze in nagenoeg alle gevallen onder de 45% blijft. Door af te stappen van de tabellen en over te schakelen naar een normhuurvaststelling aan de hand van een formule die aan de normhuurtabellen ten grondslag ligt, blijft de schoksgewijze toe- of afname van de hoogte van de normhuur achterwege. De groei van de eigen bijdrage bij inkomensstijgingen vindt dan geleidelijk plaats. Hierdoor wordt het aantal gevallen waarin zich een marginale druk van meer dan 45% voordoet zeer sterk teruggebracht. Met de term ‘marginale druk’ wordt gedoeld op de mate waarin een (geringe) stijging van het inkomen leidt tot verlies van inkomensafhankelijke bijdragen. Bron:

TK 2006-2007, 31 034, nr. 1-3

145 Regeling huurtoeslag- en koopsubsidiegrenzen 2007 Artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag (Wht) bepaalt dat jaarlijks per 1 juli een aantal grootheden bij ministeriële regeling wordt aangepast. Ook wat betreft de Wet bevordering eigenwoningbezit (Wet BEW) dient jaarlijks Sdu Uitgevers


153

146 – JH&V 2007 een aantal parameters te worden aangepast. De in deze regeling opgenomen parameters uit de Wht, te weten de maximale huurgrenzen huurtoeslag, de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrenzen worden telkens per 1 juli van elk jaar aangepast. Op 1 januari 2007 zijn de wet van 21 december 2006 tot wijziging van de Wet BEW (verruiming en vereenvoudiging van de werking van de wet) en de wet van 21 december 2006 tot wijziging van die wet in werking getreden. Mede in verband hiermee zijn per die datum een aantal grootheden bij ministeriële regeling vastgesteld. Voor al deze grootheden geldt dat deze niet per definitie elk jaar behoeven te worden aangepast. Bepaalde grootheden kunnen immers jaren van toepassing blijven. Een aanpassing zou bijvoorbeeld kunnen plaatsvinden indien daartoe aanleiding bestaat als gevolg van de ontwikkeling van het rentetarief, bedoeld in artikel 26, eerste lid, van de Wet BEW. Voorts wordt in de onderhavige regeling nog een aantal bepalingen opgenomen die rechtstreeks verband houden met zogenoemde ‘oude’ aanvragen. De regeling is op 1 juli 2007 in werking getreden. Bron:

Staatscourant 2007, 106, pag. 15

146 Energielabel gebouwen verplicht vanaf 1 januari 2008 Vanaf 1 januari 2008 is het verplicht bij bouw, verkoop of verhuur van woningen en utiliteitsgebouwen een energielabel te overleggen. Met het energielabel krijgt de nieuwe gebruiker van een gebouw vooraf inzicht in het energiegebruik van het gebouw. Deze verplichting vloeit voort uit de Europese Richtlijn energieprestatie van gebouwen, die moet leiden tot verbetering van de energieprestaties van de gebouwen in de Europese Unie. Met de publicatie van de ingangsdatum van het Besluit Energieprestatie Gebouwen (BEG) in het Staatsblad is de regelgeving om de Europe154


 ▪ 

se richtlijn in Nederland in te voeren afgerond. Woningcorporaties hoeven pas op 1 januari 2009 te voldoen aan deze verplichting mits zij dan wel hun hele gebouwenbestand van een energielabel voorzien. Bron:

www.vrom.nl en www.energielabelgebouw.nl

147 Wetsvoorstel Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht De Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) schetst de kaders van de nieuwe omgevingsvergunning die in 2008 in werking moet treden. Met de Wabo maken de bouwvergunning, de milieuvergunning en diverse vergunningen op basis van gemeentelijke verordening plaats voor één integrale omgevingsvergunning. Hierop bereiden momenteel alle betrokken overheden (rijk, provincies, waterschappen en gemeenten) zich voor. De Wabo leidt tot ingrijpende veranderingen bij de vergunningverlening. Met de nieuwe wet kan een burger voor alle activiteiten in één keer een vergunning aanvragen bij één loket. De gemeente vormt in principe het ene loket waar de omgevingsvergunning wordt aangevraagd, maar ze is niet in alle gevallen het bevoegde gezag. De bevoegdheid tot het verstrekken van een omgevingsvergunning voor de zogenaamde provinciale inrichtingen ligt bij de provincie. Ook het Rijk is in een beperkt aantal gevallen bevoegd gezag, zoals voor defensie-inrichtingen en inrichtingen die vallen onder de Mijnbouwwet. De provincie en waterschappen hebben adviesrecht. Verder heeft de gemeente ook adviesrecht als de provincie bevoegd gezag is. In de aanloop naar de invoering van de omgevingsvergunning ervaren gemeenten vooral knelpunten met de organisatiestructuur, de ‘interne cultuur’ en ICT. Dat laatste is een belangrijk punt, omdat de Wabo gemeenten en provincies verplicht om aanvragen digitaal te kunnen ontvangen. Behalve de vergunningverlening heeft de Wabo verstrekkende gevolgen voor het toezicht en Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 148

 ▪ 

de handhaving. Gemeenten, provincies en waterschappen moet straks intensief samenwerken om goed toezicht uit te oefenen. Zo gaan de strikte kwaliteitseisen voor de milieuhandhaving in grote lijnen ook gelden voor de andere terreinen die de omgevingsvergunning bestrijkt. Op het moment werkt de VROM-inspectie hard aan het opstellen van de Handreiking Handhaving Wabo. De handreiking richt zich op beleidsmakers en projectleiders die bij de gemeenten, provincies en waterschappen verantwoordelijk zijn voor de invoering van de geïntegreerde handhaving. De Handreiking Handhaving bevat algemene informatie over de eisen die de Wabo stelt aan de handhaving. De lezer zal bovendien een overzicht aantreffen van en verwijzingen naar bestaande hulpmiddelen op het terrein van de handhaving. In de handreiking staan ook praktijkvoorbeelden die zijn gebaseerd op pilots op het vlak van handhaving, mogelijke uitwerkingen (toezichtprotocol) en gemeenteonderzoeken. Bron:

De Handhavingskrant, mei 2007

148 Uitvoeringsbesluit Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken

om de aangewezen beperkingsbesluiten van gemeentelijke bestuursorganen in te schrijven in een gemeentelijk beperkingenregister en de gegevens daarvan te registreren in een gemeentelijke beperkingenregistratie. Andere dan gemeentelijke bestuursorganen dienen hun beperkingsbesluiten te laten inschrijven in de openbare registers. De gegevens van die beperkingsbesluiten worden opgenomen in de kadastrale registratie. Bij Besluit van 11 mei 2007 kunnen bij algemene maatregel van bestuur regels worden ingevoerd van administratieve en technische aard ter uitvoering van de Wkpb. De regels hebben tot doel om het stelsel goed te laten functioneren. Het merendeel van het artikel van dit besluit heeft, net zoals de artikelen van de Wkpb zelf, betrekking op het gemeentelijke beperkingenregister en de gemeentelijke beperkingenregistratie. Dit houdt verband met het feit dat dit register en deze registratie als zodanig een nieuw systeem vormen, dat geheel vanaf de grond moet worden opgezet. Dit besluit treedt in werking op het tijdstip waarop de Invoeringswet Wkpb in werking treedt. Bron:

Staatsblad 2007, nr. 187

De Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb) is op 17 juni 2004 tot stand gekomen en is nadien gewijzigd bij de Invoeringswet Wkpb. De Wkpb voorziet in een betere kenbaarheid voor burgers en bedrijven van publiekrechtelijke beperkingen ten aanzien van onroerende zaken. De verbeterde kenbaarheid van publiekrechtelijke beperkingen als gevolg van de Wkpb dient het belang van de rechtszekerheid in het vastgoedverkeer, de toegankelijkheid van overheidsinformatie en een goede vervulling van publiekrechtelijke taken. Burgemeester en wethouders zijn ingevolge de Wkpb verplicht Sdu Uitgevers


155

149 – JH&V 2007

actualiteiten woonruimte

 ▪ 

151 Aantal verstrekte bouwvergunningen daalt

Een van de uitkomsten van het nachtelijke beraad in Brussel over de ‘grondwet’ op 23 juni 2007 is dat de Europese Unie zich niet zal bemoeien met diensten van algemeen belang. Daaronder vallen ook de werkzaamheden van de woningcorporaties, de gezondheidszorginstellingen en de pensioenaanbieders. In 2005 stelde Brussel nog dat woningcorporaties teveel bezit hadden. Onlangs stuurde de IVBN een klacht naar Brussel over het werkgebied van de woningcorporaties. Zie Journaal Huur & Verhuur 2007/97.

In het eerste kwartaal 2007 zijn er 23% minder bouwvergunningen verstrekt ten opzichte van het eerste kwartaal 2006. Ook vorig kwartaal zijn er in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2006 minder bouwvergunningen verstrekt. In Amsterdam en de provincie Utrecht zijn de grootste dalingen te vinden. Ook de opgeleverde productie loopt terug. In het eerste kwartaal 2007 zijn 10.000 nieuwe woningen opgeleverd en dat is ruim 2.000 woningen minder dan in het eerste kwartaal 2006. Oorzaken zijn volgens diverse deskundigen onder andere te vinden in de hogere aanneemsommen waarin hogere materiaalprijzen en stijgende loonkosten doorberekend zijn en het gebrek aan bouwlocaties. Andere oorzaken zijn omzetting van bouwprojecten van huur naar koop en andersom. Ook de lange proceduretijd bij vergunningverlening mede door gebrek aan capaciteit bij gemeenten speelt een rol. Zie ook het Journaal Huur & Verhuur 2007/72.

Bron:

Bron:

149 Brussel houdt zich afzijdig van woningmarkten in lidstaten

Persbericht van het kabinet juni 2007

Persbericht CBS 20 juni 2007 en Aedesnet 27 juni 2007

150 Woningmarkt onderzocht Het h-woord is nog steeds not done in Den Haag: hypotheekrenteaftrek blijft ongewijzigd en de huren mogen alleen stijgen met het inflatiecijfer. Verschillende deskundigen hebben al gemeld dat het op slot zetten van de woningmarkt en het verbod op discussie over stelselwijzigingen op de woningmarkt desastreus zijn. De SER gaat daarom een commissie instellen die bestaat uit onafhankelijke deskundigen en kroonleden. Opdracht is het uitvoeren van een analytische, verkennende studie naar de knelpunten op de woningmarkt. Daarbij komen onder andere aan de orde de lange wachttijden voor een huurwoning, de stagnerende doorstroming en de mogelijkheden voor starters op de koopmarkt. Bron:

Aedes-magazine 12 juli 2007

156


152 Basisregistraties inkomens en WOZ Bij de Tweede Kamer zijn wetsvoorstellen ingediend die regelen dat gegevens die al op een of andere manier bekend zijn bij de overheid niet telkens opnieuw bij allerlei aanvragen door burgers hoeven te worden ingevuld. Dat levert een betere dienstverlening op door de overheid en ook de administratieve lasten van burgers en bedrijven worden lager. Voorbeelden zijn aanvragen voor inkomensafhankelijke uitkeringen, zoals de huurtoeslag. Beide registraties zullen per 1 januari 2009 in werking treden. Bron:

Persbericht ministerie van Financiën 22 juni 2007

Sdu Uitgevers

 ▪ 

JH&V 2007 – 155

153 Meer met minder

tus 2003 een gebrek aan de woning, waarmee huurverlaging kan worden afgedwongen. Huurders kunnen de verhuurder aanspreken als een huurder van diezelfde verhuurder overlast veroorzaakt. De kantonrechter in Breda sprak in een vonnis laatst uit dat vanwege de overlast de huurders recht hadden op een huurkorting van 50%.

EnergieNed, Aedes en Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving (PeGO) hebben een energiebesparingsplan samengesteld met de titel Meer met minder. Doel is te komen tot een forse energiereductie door het uitvoeren van energiebesparende maatregelen in 300.000 woningen en utiliteitsgebouwen per jaar tot 2020. Maatregelen zijn onder andere verbeterde isolatie, efficiënte installaties en inzet van duurzame energie. Uitgangspunt is het uitvoeren van maatregelen die woonlastenneutraal uitpakken. Huurverhoging na uitvoering van maatregelen moet opwegen tegen de lagere energielasten. Bijna driekwart van de gebouwen komt in aanmerking voor de besparingsmogelijkheden. Dit initiatief sluit aan op de doelstellingen van het kabinet en bij die van de Europese Commissie. Ook de woningcorporaties hadden al eerder in hun Antwoord aan de samenleving aangegeven op dit onderwerp nieuwe initiatieven te nemen (zie het Journaal Huur & Verhuur 2007/23). Voor de Stichting Natuur& Milieu gaan de plannen niet ver genoeg. Deze organisatie vindt de afspraken te vrijblijvend. Het kabinet wil dat er in de toekomst alleen energiezuinige woningen en kantoren worden gebouwd, zodat ook de nieuwe gebouwen voldoen aan de eisen die geformuleerd staan in Meer met minder. Bron:

Bron:

Aedesnet 22 juni 2007

155 Halal-hypotheek geblokkeerd Een halal-hypotheek biedt de mogelijkheid geld te lenen voor een woning zonder dat daar rente voor wordt betaald. De constructie is dat een bank de woning koopt en tegen een hoger bedrag doorverkoopt. Voor Islamieten is dit een oplossing indien zij geloofsbezwaren hebben tegen het betalen van rente. De Belastingdienst stelt dat er geen sprake is van rentebetaling en dat is noodzakelijk wil men in aanmerking komen voor de renteaftrekmogelijkheden voor een lening bestemd voor de aankoop van een eigenwoning. De Islamitisch georiënteerde Bilaa-Riba Bank werkt nu aan een nieuw voorstel om de Belastingsdienst toch zover te krijgen dat belastingaftrek mogelijk wordt. Bron:

Trouw 27 juni 2007

Staatscourant 25 juni 2007

154 Overlast Zestien organisaties die zich allemaal zonder onderlinge afstemming bezig houden met een probleemgezin is geen uitzondering. Dat levert aparte taferelen op waarin burgemeesters moeten ingrijpen om enige orde te brengen in het zorg- en welzijnsaanbod. Omwonende huurders hebben nu ook de mogelijkheid huurverlaging te claimen bij hun huisbaas. Overlast is namelijk sinds 1 augusSdu Uitgevers


157

156 – JH&V 2007

jurisprudentie woonruimte 156 Onwetendheid van hennepkwekerij in woning Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 april 2007, LJN: BA5722 (Mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh) Hennep in kelder. Ontbinding en ontruiming. Hoger beroep. [Artt. 7:213, 7:214, 7:219, 6:74, 6:265 BW] Bij een inval in de woning van huurster is in de kelder onder de schuur een hennepkwekerij met hennepplanten en professionele apparatuur aangetroffen. In verband met deze hennepkwekerij heeft de stichting huurster gedagvaard, waarbij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn gevorderd. Het verweer van huurster strekte ertoe dat zij geen weet heeft gehad van de hennepteelt. De kwekerij was door haar dochter en haar vriend opgezet. De kantonrechter oordeelde bij tussenvonnis dat de stichting moet bewijzen dat huurster van de aanwezigheid van de hennepkwekerij wist. In het eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de stichting niet in deze bewijsopdracht geslaagd was. Tegen dit vonnis heeft de stichting als grieven aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte tot een bewijsopdracht is gekomen en de vordering ten onrechte heeft afgewezen op grond van de uitkomsten hiervan. Het hof oordeelt dat huurster op grond van artikel 7:219 ook aansprakelijk is voor het gedrag van andere personen in het gehuurde. Niet vereist is dat ze wist van de hennepteelt. 158


 ▪ 

Het hof oordeelt dat de bewijslast bij huurster hoort te liggen, omdat zij zich op de onwetendheid beroept. In de gegeven omstandigheden kan het verweer huurster niet baten. De tekortkoming is dermate ernstig dat deze de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Het hof ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt huurster het gehuurde te ontruimen. Commentaar De kantonrechter heeft in deze zaak geoordeeld dat de bewijslast aangaande het al-danniet weten van de hennepkwekerij bij de verhuurder lag. Het hof stelt echter dat het voor de hand had gelegen dat de huurster de bewijslast hieromtrent zou dragen. Nu huurster niet heeft gesteld noch uit de feiten is gebleken dat zij de verantwoordelijkheid over het gehuurde niet heeft uit kunnen oefenen, is de huurster op basis van de wet en de huurovereenkomst verantwoordelijk voor de goede uitvoering van de huurovereenkomst. Het hof acht de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde, vanwege de daaraan verbonden risico’s van gevaar, overlast, schade en ander nadeel zodanig ernstig, dat zelfs indien huurster niet had afgeweten van de hennepkwekerij, deze omstandigheid van minder gewicht is en ontbinding en ontruiming niet in de weg staat. Met andere woorden, de aanwezigheid van de hennepkwekerij is dusdanig ernstig dat het feit dat huurster er niets van af zou weten, dit de ontbinding en ontruiming niet tegen kan houden. Het hof oordeelt dat huurster op grond van de wet en de huurovereenkomst verantwoordelijk is wat in het gehuurde gebeurt. Dit is een logisch gevolg in aansluiting op artikel 7:219. Er rust op huurster een zorgplicht waaruit voortvloeit dat zij oog houdt op het gebruik dat haar kinderen en eventuele bezoekers van het gehuurde maken. Mijns inziens trekt het hof hier een juiste conclusie. Huurster heeft niet aan kunnen tonen dat ze daadwerkelijk geen weet had van de hennepkwekerij. En zelfs indien dit aangetoond kan worden, heeft zij op grond van de wet de Sdu Uitgevers

 ▪ 

verplichting toezicht te houden op wat derden die met toestemming het gehuurde gebruiken, in het gehuurde doen. De tekortkoming is bovendien zo ernstig dat de ontbinding en ontruiming mijns inziens terecht zijn toegewezen. CG/J. Groenewoud Zie:

Praktijkboek Huur & Verhuur A 3.5.7

157 Hennepkwekerij: niet de slimste huurder mag blijven Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom 9 mei 2007, LJN: BA4618 (Mr. W.E.M. Verjans) Hennepkwekerij. Ontbinding overeenkomst. [artt. 6:265, 7:213, 7:214, 7:219 BW] De politie rolt een hennepkwekerij op met 149 hennepplanten, opgezet door de vriend van de huurster. De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst nu de huurster “in zeer ernstige mate toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen”. De huurster voert als verweer dat zij van niets wist, van haar vriend niet in die kamer mocht komen en het nooit meer zal gebeuren. De gemachtigde van de woningcorporatie krijgt van kantonrechter les in verbintenissenrecht: een tekortkoming hoeft niet toerekenbaar te zijn. Op grond van art. 6:265, lid 1 BW geeft iedere tekortkoming aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming deze ontbinding niet rechtvaardigt. De verwijtbaarheid komt in dit kader dus niet aan de orde. Ook de gradatie “in zeer ernstige mate” is in deze niet van belang. Kennelijk bedoelt de verhuurder met deze toevoeging aan te geven, dat de tekortkoming niet Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 157

van geringe betekenis is. De kantonrechter vervolgt dan volgens het boekje. De enkele aanwezigheid van een illegale hennepkwekerij is een tekortkoming. Rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding? Het woonbelang is op zichzelf onvoldoende om de tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis te maken. Dan volgt de kantonrechter een opmerkelijke redenering: “de corporatie stelt dat er sprake is van precedentwerking als zij zelf een uitzondering op haar hennepbeleid toestaat, maar als ik als kantonrechter weiger de ontbinding uit te spreken, is dat geen precedent want in een volgend geval kan de woningcorporatie daar niet aan gehouden worden omdat zij die uitzondering niet zelf heeft gemaakt.” Omdat de huurster niet snel vervangende woonruimte zal kunnen vinden, “niet de slimste” is, medische problemen heeft en misleid is door haar vriend, dient in deze zaak het woonbelang zwaarder te wegen dan het door de verhuurder uitgedragen hennepbeleid. De vordering van de verhuurder wordt afgewezen. Wel worden de kosten gecompenseerd. Commentaar Het is bekend dat het verschijnsel van hennepkwekerijen in huurwoningen, gezien de enorme winsten die dat oplevert, toeneemt. Ook is algemeen als stelling aanvaard dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij grote nadelen met zich meebrengt en dat justitie en woningcorporaties daarom steeds meer aandacht besteden aan de bestrijding ervan. Het is ook bekend dat al langere tijd de tendens in jurisprudentie bestaat dat in ieder geval professioneel opgezette hennepkwekerijen een tekortkoming opleveren die, ook indien door de huurder het woonbelang wordt aangevoerd, ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De hennepkwekerij waar deze uitspraak over gaat was uitermate professioneel opgezet en het betrof een fiks aantal planten. Ik was benieuwd wat die bijzondere omstandigheden hier wel niet zouden zijn om die tendens te doorbreJournaal Huur & Verhuur augustus 2007, nr. 7

159

158 – JH&V 2007 ken. Dat viel tegen. Als enige motivering om ontbinding en ontruiming af te wijzen in afwijking van vergelijkbare jurisprudentie zie ik in wezen dat de huurder “niet de slimste” is, medische problemen heeft en misleid is door een vriend. Ik vind dit een magere motivering. Ik mis ook een verwijzing naar art. 7:219 BW, de aansprakelijkheid van de huurder voor gedragingen van derden die met zijn toestemming het gehuurde gebruiken. De huurder is verantwoordelijk voor wat in gehuurde gebeurt en kan niet het risico daarvoor op de verhuurder afwentelen (vergelijk bijvoorbeeld het Journaal Huur & Verhuur 2006/134). Laten we deze uitspraak maar beschouwen als een uitzondering die geen precedent oplevert. Tot slot: de uitspraak geeft, enigszins belerend, een heldere uiteenzetting van het leerstuk van ontbinding van overeenkomsten. Hoofdregel is elke tekortkoming ontbinding oplevert; uitzondering is dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming deze niet rechtvaardigt. In een procedure is belangrijk dat de schuldenaar (hier: de huurder) het bestaan van die uitzondering moet stellen en bewijzen (vgl. HR 31-12-93 NJ 1994, 317, Abbas/woningbouwvereniging ‘s-Gravenhage). CG Zie:


158 Ontruiming met al het zijne Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Deventer 22-11-2006, LJN: BA 0716 (Mr. M.H.S. Lebens-de Mug) Inboedel na ontruiming op straat gezet. [Artt. 555 e.v. RV] Huurder is bij vonnis van 16 november 2000 veroordeeld tot ontruiming van zijn woning. De ontruiming vindt plaats op 8 januari 2001. Huurder werkt hieraan niet mee waar160


 ▪ 

door de deurwaarder de inboedel op straat zet. De inboedel wordt vervolgens afgevoerd door een afvalverwerkingsbedrijf. Huurder stelt de gemeente aansprakelijk voor schade die hij heeft geleden doordat zijn inboedel is verwijderd. Huurder beroept zich daarbij op een door de gemeente gevoerd beleid op basis waarvan – volgens huurder – de gemeente op straat gezette inboedel altijd opslaat. De gemeente betwist de vordering. De gemeente legt haar beleid uit: tot 1994 heeft de gemeente het beleid gevoerd dat alle inboedel die op straat werd gezet, werd opgeslagen. Dat was echter een te kostbare aangelegenheid. De gemeente heeft haar beleid gewijzigd bij besluit van 13 december 1994. Sindsdien is het de verantwoordelijkheid van de huurder en/of verhuurder om zorg te dragen voor de afvoer en opslag van de inboedel. De gemeente maakt een uitzondering op dit beleid indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan: indien (1) de gemeente vooraf contact met de deurwaarder heeft gehad, (2) de waarde van de inboedel door de deurwaarder wordt ingeschat als hoog en (3) er sprake is van een schriftelijke garantie dat de kosten voor opslag en transport zullen worden vergoed, is de gemeente bereid de waardevolle goederen op te slaan voor een maximumtermijn van drie maanden. De kantonrechter oordeelt dat de gemeente duidelijk heeft aangegeven welk beleid zij voert. Volgens de kantonrechter is niet aan de voorwaarden voldaan die de gemeente stelt voor opslag. Het feit dat de deurwaarder kennelijk – zonder succes – heeft getracht telefonisch contact met de gemeente op te nemen om de inboedel alsnog op te slaan aangezien er waardevolle spullen tussen zaten, doet daar niet aan af. Commentaar Brutalen hebben de halve wereld! Eerst heb je het als huurder al zo bont gemaakt dat een rechter je heeft veroordeeld tot ontruiming van je woning, vervolgens negeer je een exploot van een deurwaarder houdende bevel om binnen Sdu Uitgevers

 ▪ 

drie dagen aan de executoriale titel te voldoen (krachtens artikel 555 RV dient een gedwongen ontruiming door een dergelijk exploot vooraf te zijn gegaan), en als het dan zover komt dat een deurwaarder bij je aan moet kloppen om de inboedel op straat te zetten, dan stel je de gemeente aansprakelijk omdat je kostbaarheden als oud vuil zijn afgevoerd in plaats van dat de gemeente de inboedel voor jou netjes heeft opgeslagen. De kantonrechter heeft naar mijn mening terecht de vordering van de huurder afgewezen. Wat wel nog interessant is voor dit soort kwesties (maar helaas uit bovenstaande zaak niet is gebleken) is de vraag in hoeverre de deurwaarder artikel 14 van de Gerechtsdeurwaarderswet heeft nageleefd. Op basis van dit artikel dient de deurwaarder namelijk, alvorens over te gaan tot de executie, zo spoedig mogelijk de gemeente in kennis te stellen van het tijdstip van de ontruiming. In de praktijk wordt dit doorgaans ondervangen doordat de deurwaarder vooraf met de gemeente afspraken maakt op welke dagen en tijdstippen hij zijn “ontruimingsronde” zal houden. CG/Daniël de Vries Zie:


159 Kunnen omwonenden zich verzetten tegen de komst van de familie Flodder? Rechtbank Breda, voorzieningenrechter 26-03-2007, LJN: BA5566 (Mr. Nollen) rechtspraak.nl Woningtoewijzing. Onrechtmatige daad. [Artt. 6: 74 BW en 6: 162 BW] Een groep van eigenaren en huurders van woningen vordert dat een woningstichting op straffe van dwangsommen wordt verboden een woning in hun buurt toe te wijzen aan gezin Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 159

X. Volgens de groep roept de woningstichting opzettelijk een situatie in het leven van voorzienbare schade, bestaande uit gederfd woonen leefgenot, het afnemen van de waarde van de onroerende zaken in de directe omgeving van de bewuste woning en verloedering van de wijk. Het zou gaan om een gezin dat zich schuldig zou maken aan overlast, intimidatie, geweld etc. Het gezin zou bovendien betrokken zijn geweest bij een schietincident. De woningstichting stelt daar tegenover dat haar niets bekend is van het overlastveroorzakende gedrag van de familie en wijst op haar wettelijke verplichting om schaarse woonruimte eerlijk te verdelen. De voorzieningenrechter overweegt dat een verhuurder onder omstandigheden kan worden verplicht de huurovereenkomst met een huurder te beëindigen in het geval het woongenot van omwonenden ernstig wordt aangetast. Volgens de voorzieningenrechter is ter zitting niet gebleken van gegronde redenen om bij voorbaat aan te nemen dat het gezin onaanvaardbare overlast zal gaan veroorzaken. Er wordt dan ook geen situatie in het leven geroepen waarin te verwachten is dat omwonenden niet meer rustig zullen wonen. Onvoldoende is aannemelijk geworden dat de ernstige overlastklachten zijn veroorzaakt door het gezin. Bij het schietincident zou het gezin niet betrokken zijn geweest. De vordering van de groep wordt afgewezen. Commentaar Kunnen omwonenden de toewijzing van een woning aan een mogelijk overlastveroorzakende tegenhouden? In beginsel geldt ook voor een woningcorporatie dat zij zelf mag beslissen met wie zij een huurcontract afsluit. Echter, anders dan particuliere verhuurder heeft een toegelaten instelling een maatschappelijke verantwoordelijkheid om mensen die daarvoor in aanmerking komen te huisvesten. Het Besluit Beheer Sociale Huursector vormt de juridische basis voor het functioneren van een corporatie. Uit de rechtspraak blijkt dat een woningcorporatie, gezien haar Journaal Huur & Verhuur augustus 2007, nr. 7

161

160 – JH&V 2007 maatschappelijke positie, mogelijk tegenover een kandidaat die daarvoor in aanmerking komt onrechtmatig handelt wanneer zij hem een woning weigert. Dat is anders wanneer de kandidaat net uit een (andere) woning van de corporatie is ontruimd wegens huurachterstand of overlastproblematiek. Dan kan van de woningcorporatie niet verlangd worden dat zij gelijk weer een huurcontract met dezelfde persoon afsluit, ook al staat hij bovenaan de wachtlijst. Gezien het maatschappelijke doel dat de toegelaten instelling nastreeft, zal het omgekeerde geval, namelijk het toewijzen door een corporatie van een woning aan een gezin met een (vermoedelijk) overlastverleden niet snel onrechtmatig zijn tegenover de omwonenden. Toch blijkt uit de praktijk dat de sociale verhuurders gevoelig zijn voor het verzet uit de buurt tegen de komst van een ‘familie Flodder’. Een dergelijk gezin komt, anders dan in het geval van de familie Flodder, al snel in een mindere buurt terecht. Ik denk overigens wel dat de woningcorporatie, als zij besluit een woning toe te wijzen aan een probleemgezin, tegenover omwonenden de plicht heeft om een extra oogje in het zeil te houden. DB Zie:

Praktijkboek Huur & Verhuur A 2.2 en 8.3

160 Uitkoop van huurder Hof Amsterdam 14 december 2006, n 1201/05 PRG 2007, 79 Huurbeëindigingovereenkomst. Dwaling. Ongerechtvaardigde verrijking. [Art. 6:228 BW en art. 7: 216 lid 3 BW] Met de stijging van de waarde van (huur)woningen komt het in praktijk geregeld voor dat de verhuurder de huurder benadert met de intentie deze tegen een vergoeding uit te kopen. Uit het arrest van het Hof Amsterdam 162


 ▪ 

van 14 december 2006 blijkt, dat de verhuurder de huurder in 2000 had benaderd en deze fl. 275.000,00 had geboden om te verhuizen. Op dat bod is de huurder niet ingegaan. In 2003 vond hernieuwd contact hierover plaats tussen verhuurder en huurder. In augustus 2003 vroeg de huurder of zij de gehuurde woning mocht kopen. De verhuurder deelde in november 2003 mee dat dit niet mogelijk was, maar dat hij wel bereid was haar een vergoeding te betalen van € 15.000,–. In reactie daarop heeft de huurder in december 2003 meegedeeld dat zij bereid was te verhuizen bij een vergoeding van € 50.000 voor de verbouwingskosten en € 65.000 als verhuispremie. De onderhandelingen tussen partijen hebben uiteindelijk geleid tot beëindigingovereenkomst van 12 maart 2004 inhoudende dat de huurovereenkomst eindigt per 1 juni 2007 en de huurder een vergoeding ontvangt van € 50.000. Tijdens de onderhandelingen en in e-mails van o.a. 24 februari 2004, 4 maart 2004, 5 maart 2004 en 11 maart 2004 heeft de huurder herhaaldelijk aan de verhuurder uiteengezet – kort gezegd – dat zij iets anders op het oog had en zou kunnen verhuizen maar dat dan wel de door de verhuurder aan haar te betalen vergoeding vast zou moeten staan en als dat niet het geval zou zijn dat zij niet uit het gehuurde zou vertrekken. Achteraf heeft de verhuurder ontdekt dat de huurder al in december 2003 samen met haar partner een huis in Den Haag had gekocht en dat de levering van het huis aan huurder in februari 2004 heeft plaatsgevonden. De verhuurder bericht op 22 juni 2004 aan de huurder dat hij de overeenkomst vernietigt op grond van bedrog dan wel dwaling. De verhuurder wil in dat kader ook niet de vergoeding betalen. De huurder start hiervoor een procedure bij de kantonrechter en vordert primair de overeengekomen vergoeding en subsidiair een vergoeding voor de door haar gedane investeringen. De kantonrechter veroordeelt de verhuurder tot betalen van de beëindigingvergoeding. De verhuurder is het niet eens met de beslissing Sdu Uitgevers

 ▪ 

van de kantonrechter en gaat in hoger beroep en voert als bezwaar tegen het vonnis onder andere aan dat er wel degelijk sprake is van dwaling en dat het vonnis van de kantonrechter dus dient te worden vernietigd. Dit standpunt vindt gehoor bij het Hof Amsterdam. Het Hof is van mening dat de verhuurder niet dan wel niet onder dezelfde voorwaarden de beëindigingovereenkomst zou hebben gesloten indien hij zou hebben geweten dat de huurder omstreeks 1 december 2003 samen met haar partner een woonhuis in Den Haag had gekocht en dat dit huis op 2 februari 2004 aan hen was geleverd De verhuurder zou alsdan waarschijnlijk een opzegging hebben afgewacht. De huurster heeft nog aangevoerd dat zij zonder vergoeding niet zou zijn verhuisd. Het Hof Amsterdam acht die stelling niet geloofwaardig en vindt dit argument bovendien niet relevant omdat dit onverlet laat dat de verhuurder de overeenkomst naar verwachting niet zou hebben gesloten indien hij een juiste voorstelling van feiten zou hebben gehad. Ook gaat het er volgens het hof bij dwaling niet om of de huurder verplicht was om ongevraagd melding te maken van de koop van de woning in Den Haag maar of de overeenkomst ook zou zijn gesloten zonder de onjuiste opmerkingen van de huurder. Dit laatste acht het Hof niet aannemelijk. Het hof is ook van mening dat de verhuurder niet te kort is geschoten in zijn onderzoeksplicht omdat de huurder opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan, zulks te meer omdat hun relatie op basis van de huurovereenkomst wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Omdat het beroep op dwaling slaagt, gaat het Hof Amsterdam ook in op de subsidiaire vordering van de huurder, de ongerechtvaardigde verrijking. Het Hof Amsterdam overweegt dat die vordering slechts toewijsbaar is indien vaststaat dat de veranderingen aan de woning geoorloofd waren en dat de huurder door de verandering is verarmd. Bovendien is volgens het Hof Amsterdam van belang in hoeverre de kosten als afgeschreven kunnen worden beschouwd Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 160

en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk voordeel heeft van de aangebrachte veranderingen door bijvoorbeeld een hogere huurprijs of verkoopprijs te kunnen bedingen. Het hof is van mening dat de huurder onvoldoende haar stellingen op dit punt heeft onderbouwd – er worden geen nota of facturen overlegd, de periode van de verbouwing is onduidelijk, het is onduidelijk of door de verhuurder toestemming is verleend – en wijst ook de subsidiaire vordering af. Uit het arrest blijkt dat de verhuurder de overeengekomen vergoeding op basis van het vonnis van de kantonrechter aan de huurder heeft voldaan. De in hoger beroep gevorderde veroordeling van de huurder tot terugbetaling van het betaalde bedrag wordt toegewezen. Commentaar Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van een dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar wanneer 1. de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij (de huurder) , tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou zijn gesloten, 2. de wederpartij (de huurder) in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten en 3. de wederpartij (de huurder) bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. De wet maakt hierop nog een uitzondering, namelijk indien de dwaling een toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvatting of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende (verhuurder) behoren te komen. Alsdan is de vernietiging van de overeenkomst niet mogelijk. Het hof gaat uit van de onder punt 1 genoemde mogelijkheid. Journaal Huur & Verhuur augustus 2007, nr. 7

163

160 – JH&V 2007 Het hof concludeert dat er geen sprake is van dwaling omdat het niet aannemelijk is dat de verhuurder de beëindigingovereenkomst zou hebben gesloten indien hij zou hebben geweten dat de huurder eerder al een woning in een andere stad had gekocht. De kantonrechter was een andere mening toegedaan. Immers, de kantonrechter heeft de vordering van de huurder toegewezen. De kantonrechter moet dan ook hebben overwogen dat er geen sprake is geweest van dwaling dan wel dat de dwaling voor rekening van de verhuurder kwam. Het kan dan ook zeer wel het geval zijn geweest dat de kantonrechter van mening is geweest dat de koop van de woning in Den Haag niet relevant is geweest. Deze gegevens waren helaas niet gepubliceerd. DA Zie:

Praktijkboek Huur & Verhuur A 3.3 en 3.5

  ▪ 

officiële publicaties woonruimte STAATSBLAD Stb. 5 juni 2007, nr. 184, Vaststelling begrotingsstaten Ministerie van VROM 2007 (XI) voor het jaar 2007. Stb. 5 juni 2007, nr. 187, Uitvoeringsbesluit Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperking onroerende zaken. Stb. 19 juni 2007, nr. 216, Inwerkingtreding Besluit energieprestatie gebouwen. Stb. 26 juni 2007, nr. 219, Inwerkingtreding Invoeringswet en Aanwijzingsbesluit Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. Stb. 29 juni 2007, nr. 233, Besluit tot aanpassing van de bedragen, genoemd in de Wet op de huurtoeslag; 1 juli 2007 – 30 juni 2008. STAATSCOURANT Stcrt. 7 juni 2007, nr. 106, pag. 15, Regeling huurtoeslag- en koopsubsidiegrenzen 2007. Stcrt. 11 juni 2007, nr. 108, pag. 13, Wijziging Regeling energieprestatie gebouwen. Stcrt. 21 juni 2007, nr. 116, pag. 17, Wijziging Kadasterregeling 1994. Stcrt. 22 juni 2007, nr. 117, pag. 17, Wijziging Organisatieregeling Kadaster 2006.

164


Sdu Uitgevers

  ▪ 

JH&V 2007

Stcrt. 27 juni 2007, nr. 120, pag. 18, Uitvoeringsregeling Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken.

zondheid, Welzijn en Sport (XVI) voor het jaar 2007; Brief staatssecretaris over acties tegen extreme hitte in zorghuizen.

Stcrt. 28 juni 2007, nr. 121, pag. 21, Wijziging Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte en het Besluit beheer sociale-huursector.

TK 2006-2007, 30 800 XI, nr. 106, Vaststelling begroting van het Ministerie van VROM (XI) voor het jaar 2007; Brief minister over de inzet van het startersfonds tot 1 april 2007.

Stcrt. 28 juni 2007, nr. 121 rectificatie, pag. 15, Uitvoeringsregeling Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. KAMERSTUKKEN TK 2006-2007, 24 515, nr. 114, Preventie en bestrijding van stille armoede en sociale uitsluiting; Brief staatssecretaris met reactie op SCP-rapport ‘Geld op de plank. Niet-gebruik van inkomensvoorzieningen’. TK 2006-2007, 24 515, nr. 115, Preventie en bestrijding van stille armoede en sociale uitsluiting; Brief staatssecretaris over een armoedevaltoets (motie Nicolaï c.s., Kamerstuk 24515, nr. 110).

TK 2006-2007, 30 844, nr. 6, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; Verslag. TK 2006-2007, 30 939, nr. 6, Wijziging van de Wet stedelijke vernieuwing (wijziging in verband met de invoering van single information en single audit voor specifieke uitkeringen); Nota n.a.v. het verslag. TK 2006-2007, 30 968, nr. 6, Wet basisregistraties adressen en gebouwen; Nota n.a.v. het verslag. TK 2006-2007, 30 995, nr. 4, Aanpak Wijken; Verslag algemeen overleg op 26 april 2007 over de wijkselectie en de wijkentoer.

TK 2006-2007, 29 507, nr. 46, Wet financiële dienstverlening; Verslag algemeen overleg op 25 april 2007 over schuldenregistratie en buitengerechtelijke incassokosten.

TK 2006-2007, 30 995, nr. 5, Aanpak Wijken; Brief minister over de definitieve selectie van wijken die voor de wijkenaanpak in aanmerking komen.

TK 2006-2007, 29 911, nr. 7, Bestrijding georganiseerde criminaliteit; Verslag algemeen overleg gehouden op 26 april 2007 inzake Kabinetsreactie op het WODC-rapport ‘Malafide activiteiten in de vastgoedsector’.

TK 2007-2008, bijlage bij 30 995, nr. 5, De geselecteerde postcodegebieden in de 40 wijken.

TK 2006-2007, 30 800 XVI, nr. 146, Vaststelling begroting van het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (XVI) voor het jaar 2007; Brief staatssecretaris met haar visie en acties om de kwaliteit van leven te vergroten voor de cliënten van zorghuizen. TK 2006-2007, 30 800 XVI, nr. 148, Vaststelling begroting van het Ministerie van VolksgeSdu Uitgevers

TK 2006-2007, 30 995, nr. 6, Aanpak Wijken; Brief minister ter aanbieding van de lijst van 40 aandachtswijken. TK 2006-2007, 31 018, nr. 23, Regeling afwikkeling oude Vreemdelingenwet; Brief staatssecretaris over regeling ter afwikkeling van nalatenschap van de oude Vreemdelingenwet. TK 2006-2007, bijlage bij 31 018, nr. 23, Huisvesting (bijlage 5). Journaal Huur & Verhuur augustus 2007, nr. 7

165

JH&V 2007

TK 2006-2007, 31 031, nr. 9, Financieel jaarverslag van het Rijk 2006; Brief ministers met antwoorden op vragen over jaarverslag, slotwet VROM 2006 en Rekenkamerrapport over jaarverslag VROM 2006. TK 2006-2007, 31 034, nr. 4, Wijziging van de Wet op de huurtoeslag (formule berekening normhuur); Verslag. TK 2006-2007, 31 061 XI, nr. 1, Wijziging begroting Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (XI) 2007 (wijziging samenhangende met de Voorjaarsnota); Voorstel van wet.

  ▪ 

men en een basisregistratie waarde onroerende zaken; Oorspronkelijke tekst. TK 2006-2007, 31 085, nr. 5, Wijziging wetten in verband met invoering basisregistratie inkomen en een basisregistratie waarde onroerende zaken; Advies en nader rapport. EK 2006-2007, 30 689, nr. C, Wijziging Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (mogelijkheid voor beleggingsinstellingen om vastgoed te ontwikkelen); Memorie van antwoord.

TK 2006-2007, 31 061 XI, nr. 2, Wijziging begroting Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (XI) 2007 (wijziging samenhangende met de Voorjaarsnota); Memorie van toelichting. TK 2006-2007, 31 061 XI, nr. 3, Wijziging begroting Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (XI) 2007 (wijziging samenhangende met de Voorjaarsnota); Nota van verbetering. TK 2006-2007, 31 085, nr. 1, Wijziging wetten in verband met invoering basisregistratie inkomen en een basisregistratie waarde onroerende zaken; Koninklijke boodschap. TK 2006-2007, 31 085, nr. 2, Wijziging wetten in verband met invoering basisregistratie inkomen en een basisregistratie waarde onroerende zaken; Voorstel van wet. TK 2006-2007, 31 085, nr. 3, Wijziging wetten in verband met invoering basisregistratie inkomen en een basisregistratie waarde onroerende zaken; Memorie van toelichting. TK 2006-2007, 31 085, nr. 4, Wijziging wetten in verband met invoering basisregistratie inko-

166


Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 164

 ▪ 

actualiteiten bedrijfsruimte 161 Steun voor startende ondernemers Startende ondernemers kunnen hun in loondienst opgebouwde levenslooptegoed belastingsvrij inbrengen in hun bedrijf. Dat betekent dat een startende ondernemer twee jaarsalarissen bij elkaar kan sparen als startkapitaal voor het eigen bedrijf. Ook de drempels om voor allerlei belastingvoordelen in aanmerking te komen worden verlaagd. Bron:

Samen werken samen leven, beleidsprogramma Kabinet Balkenende IV 2007-2011

Werkwijze is dat bedrijven de gemeente verzoeken een BGV-zone in te stellen en dat de ondernemers in stichtings- of verenigingsverband een plan van aanpak met begroting opstellen. Wanneer de meerderheid van de ondernemers ja zegt tegen de plannen, dan kan de gemeente de bijdrage per bedrijf innen. De experimentele fase loopt tot 2014. Bron:

www.regering.nl 29 juni 2007

164 Stijging winkelovervallen In de eerste helft van dit jaar is het aantal geweldadige overvallen op winkeliers gestegen met 30% ten opzichte van het vorige jaar. De grootste stijging is te vinden in de Randstad en vooral in de Vogelaarwijken. Veel winkeliers blijken geen geld te hebben voor beveiligingscamera’s, kluizen en bewaking. Gevreesd wordt dat de winkelovervallen het tempo van sluiting van winkels in die wijken aanjaagt. Bron:

Volkskrant 28 juni 2007

162 Stop op nieuwe bedrijventerreinen De Tweede Kamer wil dat er een pas op de plaats wordt gemaakt bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijfsterreinen. Volgens de Kamer is voorrang gewenst voor de opknap van bestaande terreinen. Minister Vogelaar is gevraagd daarvoor gelden beschikbaar te stellen. Bron:

PropertyNL 1 juni 2007

163 Experimentenwet bedrijfsgerichte gebiedsverbetering (BGV) naar Raad van State Het kabinet maakt het via de Wet BGV mogelijk dat bedrijven samen investeren om hun omgeving aantrekkelijker te maken. Dat kan bijvoorbeeld in bewaking, verkeers- en groenvoorzieningen. In 2008 is geld beschikbaar voor 36 experimenten. Sdu Uitgevers


167

165 – JH&V 2007

jurisprudentie bedrijfsruimte 165 Reikwijdte ‘koopt breekt geen huur’ Hoge Raad 15 juni 2007 en nr. C06/011HR (Mrs. Fleers, Numann, Van Oven, Streefkerk en Asser) Nieuwe eigenaar niet gebonden aan voorkeursrecht van koop [BW art. 7:226 en art. 7A:1612 (oud)] In een door Vendex gesloten huurovereenkomst betreffende een winkelpand is een voorkeursrecht van koop opgenomen. Als verhuurder het gehuurde wil verkopen, moet eerst Vendex in de gelegenheid worden gesteld om het gehuurde te kopen. Koopt Vendex niet, dan mag het gehuurde aan een derde worden verkocht, maar niet voor een lagere koopsom en/of onder voor de koper gunstiger andere voorwaarden dan aan Vendex aangeboden. Op schending van het voorkeursrecht door verhuurder staat een forse boete. Tot slot is bepaald dat een eventuele verkoop door verhuurder ‘het recht van huurder zoals bepaald in dit artikel’ onverlet laat. Na het sluiten van de huurovereenkomst wordt het pand verschillende keren verkocht en overgedragen. De eerste twee keer wordt Vendex in de gelegenheid gesteld haar voorkeursrecht uit te oefenen. Vendex maakt daar echter geen gebruik van. De derde keer, bij de verkoop aan C.A.S., wordt Vendex pas achteraf ingelicht. Naar aanleiding daarvan beroept Vendex zich niet op schending van haar voorkeursrecht. Wanneer vervolgens C.A.S. het pand begin 168


 ▪ 

2003 verkoopt en Vendex achteraf informeert, beroept Vendex zich echter wel op schending van haar voorkeursrecht en zij vordert de boete. C.A.S. stelt dat het voorkeursrecht van Vendex al was uitgewerkt en dat zij als latere verkrijger niet meer gebonden was aan het betreffende beding. Kantonrechter en hof stellen C.A.S. in het gelijk. De Hoge Raad stelt voorop dat dit geval nog naar het oude artikel 7A:1612 BW beoordeeld moet worden, maar dat die bepaling overeenkomt met het huidige artikel 7:226 BW. Daarin staat de roemruchte regel ‘koop breekt geen huur’ in gemoderniseerde vorm met verwerking van de rechtspraak van de Hoge Raad. Uit genoemde bepalingen vloeit voort dat de verkrijger van een verhuurd pand slechts gebonden wordt door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. De vraag is of het voorkeursrecht van koop een zodanig beding is. In overeenstemming met eerdere rechtspraak wordt geoordeeld dat dit niet het geval is. Interessant is vooral wat de Hoge Raad overweegt naar aanleiding van het nadrukkelijke beroep van Vendex op de aanvullende bepaling dat een eventuele verkoop door verhuurder het voorkeursrecht van Vendex onverlet zou laten. Uit deze bepaling blijkt duidelijk dat Vendex en de oorspronkelijke eigenaar beoogden dat het recht van Vendex zou blijven gelden zolang Vendex huurder was, ook na een eventuele eigendomsoverdracht. De Hoge Raad overwoog echter: “De beantwoording van de vraag of opvolgende verhuurders al of niet zijn gebonden aan het beding, heeft het hof (…) – terecht – niet daarvan laten afhangen of de oorspronkelijke contractspartijen een dergelijk binding beoogden, maar daarvan of art. 7A:1612 BW die binding van rechtswege meebrengt.”

Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 165

 ▪ 

Commentaar De regel ‘koopt breekt geen huur’, die bedoeld is ter bescherming van de huurder, keert zich door de wijze waarop daaraan in de wet vorm is gegeven in de praktijk juist tegen de huurder. Als die regel niet zou bestaan, zou ongetwijfeld in iedere huurovereenkomst een adequaat kettingbeding worden opgenomen – om te verzekeren dat latere verkrijgers van het verhuurde ook aan de huurovereenkomst gebonden worden – omdat het uiteraard onaanvaardbaar zou zijn als een huurder, die het gehuurde misschien net betrokken heeft, na de eerstvolgende eigendomsoverdracht alweer genoopt zou kunnen worden te vertrekken. Vanwege het bestaan van de regel ‘koopt breekt geen huur’ ziet men in de praktijk vaak van het opnemen van een kettingbeding af, maar als gevolg van de beperkingen die thans in artikel 7:226 BW zijn neergelegd (‘onmiddellijk verband’), staat een huurder dan na een eigendomsoverdracht deels met lege handen. In ruil voor zijn bereidheid een behoorlijke huurprijs te betalen heeft een huurder soms het nodige weten te bedingen, waaronder rechten die niet onmiddellijk verband houden met het gebruik van het gehuurde tegen betaling van de huurprijs. Maar dat laatste voordeel is hij bij gebreke van een kettingbeding meteen weer kwijt zodra de verhuurder de eigendom heeft overgedragen, en dat gebeurt soms al na korte tijd. De onderhavige uitspraak leert dat het maken van de uitdrukkelijke afspraak dat het echt de bedoeling is dat ook toekomstige eigenaren aan de betreffende bedingen gebonden zullen zijn, geen soelaas biedt. Ingevolge thans artikel 7:226 BW zijn toekomstige eigenaren dat niet, wat er ook in de huurovereenkomst wordt vastgelegd. Voor kopers van verhuurd vastgoed is dat over het algemeen prettig. Huurders daarentegen zouden er goed aan doen om vaker op het opnemen van een adequaat kettingbeding aan te dringen; bij gebreke daarvan resteert in voorkomend geval slechts een twijfelachtig beroep op onvoorziene omstandigheden. Een open vraag is overigens nog in hoeverre een Sdu Uitgevers

kettingbeding zich verdraagt met de bepaling in artikel 7:226 lid 4 BW dat bij huur van een gebouwde onroerende zaak niet geldig kan worden afgeweken van het overigens in artikel 7:226 BW bepaalde. HF Zie:

G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, Huurreeks Sdu Uitgevers, Den Haag, editie 2003, ISBN 90 12 09513 1, p. 283 e.v.


169

JH&V 2007

officiële publicaties bedrijfsruimte STAATSCOURANT Stcrt. 19 juni 2007, nr. 114, pag. 20, Wijziging instellingsbesluit Commissie Stedelijke Distributie. KAMERSTUKKEN TK 2006-2007, bijlage bij 29 515, nr. 196, Jaarverslag 2006 van de Commissie Stedelijke Distributie. TK 2006-2007, 29 911, nr. 7, Bestrijding georganiseerde criminaliteit; Verslag algemeen overleg gehouden op 26 april 2007 inzake Kabinetsreactie op het WODC-rapport ‘Malafide activiteiten in de vastgoedsector’. TK 2006-2007, 30 800 XI, nr. 113, Vaststelling begroting van het Ministerie van VROM (XI) voor het jaar 2007; Brief ministers over de aanpak van de problematiek rond bedrijventerreinen.

  ▪ 

Dossier Geluid De praktijk in relatie tot energie en milieu In uw werk heeft u veelal te maken met geluid. In het bijzonder de hinder van geluid, ook wel lawaai genoemd. Een grens bepalen ten aanzien hiervan is niet altijd gemakkelijk. Belangrijke weten regelgeving is zodoende opgesteld om hieraan paal en perk te stellen. Hoe blijft ú op de hoogte? Met deel 2 van de reeks Stromen Dossiers: Dossier Geluid, de praktijk in relatie tot energie en milieu bent u in één klap volledig geïnformeerd. U leest op prettige wijze alles omtrent de ontwikkeling van de Wet geluidhinder en de Europese richtlijn omgevinglawaai. In een handomdraai vindt u de rekenen meetmethodieken die u moet hanteren. Zo ziet u direct hoe u aan deze eisen kunt voldoen. Auteurs: J. Dessing, E. Roelofsen Prijs: € 39,50 ISBN: 978 90 12 11201 7 Prijzen zijn inclusief BTW en exclusief verzend- en administratiekosten. Onze uitgaven zijn ook verkrijgbaar via de boekhandel

Bestel via www.sdu.nl/geluid, mail naar [email protected] of bel (070) 378 98 80

170


Sdu Uitgevers

JH&V 2007

Nieuw tijdschrift! Voor de conflictmanager en geschillenbeslechter

Interesse in een interdisciplinaire dialoog? Forum voor Conflictmanagement benadert conflicthantering vanuit verschillende disciplines. U vindt artikelen terug over de nieuwste ontwikkelingen in het wetenschappelijk denken, maar ook over methoden en technieken in de praktijk. Dit tijdschrift is een platform voor communicatie tussen wetenschappers en professionals. Wij willen met dit tijdschrift bijdragen aan het belang van conflictmanagement. Gratis proefnummer! Oordeelt u nu zelf over de bijdrage van dit nieuwe tijdschrift in de wereld van conflicthantering. Bestel nu een gratis proefnummer via www.sdu.nl/forum. Tevens kunt u hier meer informatie vinden over het nieuwe Forum voor Conflictmanagement.

www.sdu.nl/forum

adv_128-195mm.indd 1

Sdu Uitgevers

6-6-2007 15:50:36


171

JH&V 2007

Huurrecht te koop! Nieuwe editie Huurrecht Wetteksten nu verkrijgbaar! Bijgewerkt tot 1 augustus 2006 In deze uitgave gaat een deskundige redactie uitvoerig in op de jurisprudentie van het nieuwe huurrecht en de praktische consequenties die daarmee gepaard gaan. Deze publicatie is gebaseerd op de meest recente wetgeving. Hierin is onder meer de nieuwe Wet op de

Journaal Huur & Verhuur Redactiesecretariaat: Sdu Uitgevers Mariska Duindam Postbus 20025, 2500 EA Den Haag Tel. (070) 378 92 83 Fax (070) 799 98 30 Hoofdredactie: Drs. Harry Nuij (vz.) Algemene Woningbouw Vereniging (HN) Mr. Diederik Briedé, Dijks Leijssen Advocaten B.V. (DB) Mr. Jan Sengers,Van Breevoort & Ter Meulen advocaten (JS) Redactie: Mr. David Allick, Van Diepen Van der Kroef Advocaten (DA) Mr. Harry Ferment, Barents & Krans advocaten (HF) Mr. Theo Gardenbroek, Hoek & Van der Hoek advocaten (TG) Mr. Cor Goudriaan, Unger Hielkema Advocaten (CG) Mr. Helma Sengers, Fort Advocaten (HS) Mr. Katinka Verdurmen, Fort Advocaten (KV) Uitgever: Gert Jan Schinkel, Sdu Uitgevers bv

huurtoeslag opgenomen. Abonnementen: Sdu Klantenservice, Postbus 20014, 2500 EA Den Haag, tel. (070) 37 89 880; fax (070) 37 89 783; e-mail: [email protected] Abonnementen: € 147,34 incl. verzamelband. Journaal Huur & Verhuur verschijnt 10 x per jaar. Gemiddelde omvang per aflevering: 28 pagina’s. Een abonnement geldt steeds voor een jaar en kan op elk gewenst tijdstip ingaan. Het abonnement wordt steeds automatisch met een jaar verlengd, tenzij uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van het abonnementsjaar schriftelijk wordt opgezegd bij Sdu Klantenservice. Journaal Huur & Verhuur hangt samen met de losbladige uitgave Praktijkboek Huur en Verhuur, naar welke uitgave ook bij de diverse artikelen verwezen wordt. © Sdu Uitgevers bv, 2007

Huurrecht Wetteksten 2006/2007 ISBN: 90 12 11704 6 Prijs: € 50,– inclusief btw

Bestellen via (070) 378 98 80 of [email protected] www.sdu.nl/huurrecht

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voorzover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16b Auteurswet 1912 j° het Besluit van 20 juni 1974, Stb. 351, zoals laatstelijk gewijzigd bij het Besluit van 22 december 1997, Stb. 764 en artikel 17 Auteurswet 1912, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient ment zich tot de uitgever te wenden. Hoewel bij de samenstelling van deze uitgave de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden auteurs, redacteuren en uitgever deswege geen aansprakelijkheid.

Onze uitgaven zijn ook verkrijgbaar via de boekhandel

Citeertitel Journaal Huur & Verhuur jaartal/nummer artikel (voorbeeld: Journaal Huur & Verhuur 2005/4) ISSN 1570-713X

172


151

Recommend Documents