15

ZNALECKÝ POSUDEK č. 23-01/15 O ceně nemovitosti - pozemku parc. č. 1071/1, 1071/2 se stavbou čp. 249, 1073/1 se stavbou bez čp./če., 1073/2 se stavbou bez čp./če., 1073/5 se stavbou bez čp./če., 1073/6 a 1074 včetně součástí a s příslušenstvím v katastrálním území Planá nad Lužnicí, obec Planá nad Lužnicí, okres Tábor.

Objednavatel znaleckého posudku:

ČR - Krajské ředitelství policie Jihočeského kraje Lannova 193/26 37074 České Budějovice

Účel znaleckého posudku:

Zjištění administrativní ceny nemovitosti podle platného cenového předpisu jako podklad pro daňové účely při převodu vlastnictví, a dále stanovení ceny v místě a čase obvyklé.

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 1.1.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Štěpánka Fořtová Na Nábřeží 3 370 01 České Budějovice tel.: 724 854 886 e-mail: [email protected]

Počet stran: 36 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Č. Budějovicích 09.01.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti včetně součástí a jejího příslušenství uvedeného níže, přičemž oceněním má být stanovena cena administrativní (znalecký posudek I.), a dále cena v místě a čase obvyklá (znalecký posudek II.). Předmětem ocenění jsou tyto nemovitosti zapsané na listu vlastnictví LV č. 746, pro k.ú. Planá nad Lužnicí, obec Planá nad Lužnicí, okres Tábor, které zapsal Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor, kód 308: a) Nemovitosti: - pozemek parc.č. 1071/1, ostatní plocha, sportoviště a rekr. plocha o výměře 5871m2 - pozemek parc.č. 1071/2, zast. plocha a nádvoří o výměře 158m2 se stavbou: Lhota Samoty, čp. 249, ubytovací zařízení - pozemek parc.č. 1073/1, zast. plocha a nádvoří o výměře 278m2 se stavbou bez čp./če, jiná stavba - pozemek parc.č. 1073/2, zast. plocha a nádvoří o výměře 53m2 se stavbou bez čp./če, tech. vybavenost - pozemek parc.č. 1073/5, zast. plocha a nádvoří o výměře 162m2 se stavbou bez čp./če, garáž - pozemek parc.č. 1073/6, zast. plocha a nádvoří, společný dvůr o výměře 354m2 - pozemek parc.č. 1074, ostatní plocha, jiná plocha o výměře 57m2 b) Součásti a příslušenství: - nefunkční skleníky - septiky - studna - venkovní osvětlení - zpevněné plochy - chodníky - elektrorozvody - oplocení - kanalizace - vodovod

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Areál bývalého rekreačního zařízení Lužnice - část Ústrašická 249 391 11 Planá nad Lužnicí Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Planá nad Lužnicí Katastrální území: Planá nad Lužnicí Počet obyvatel: 3 878 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 050,00 Kč/m2

-2-

Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

č. II IV II

Pi 0,85 0,60 1,03

I

1,00

I

1,00

II

0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 540,53 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1.10.2014 za přítomnosti správce p. Karla Hňupa.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro jihočeský kraj, pracoviště v Táboře ze dne 23.09.2014 vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Pozemkové úpravy, č.j. 1338 pro Policejní prezidium ČR, P.O.BOX 6 - kopie katastrální mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti dne 30.09.2014, 09.01.2015 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne 01.10.2014 - částečná projektová dokumentace okálů a vilky správce areálu - další doklady, rozhodnutí a nájemní smlouva - ocenění nemovitosti z roku 1992 podle zjednodušené metodiky - sdělení MÚ Planá n. Luž. o ÚP obce

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

ČR - Krajské ředitelství policie Jihočeského kraje, RČ/IČO: 75151511, Lannova 193/26, 37074 České Budějovice, vlastnictví: výhradní ČR - Krajské ředitelství policie Jihočeského kraje, RČ/IČO: 75151511, Lannova 193/26, 37074 České Budějovice, vlastnictví: výhradní

VLASTNÍK: Vlastnické právo Česká republika A

Identifikátor 00000001-001

Příslušnost hospodařit s majetkem státu Krajské ředitelství policie Jihočeského kraje, Lannova tř. 193/26, 75151511 České Budějovice 6, 370 01 České Budějovice

-3-

Podíl

B

NEMOVITOSTI:

Pozemky Parcela 1071/1

Výměra (m2)

Druh pozemku

Způsob užití

5871

ostatní plocha

sportoviště a rekr. plocha

Způsob ochrany

1071/2 158 zast. pl. a nádvoří Součástí je stavba: Lhota Samoty, čp. 249, ubytovací zařízení Stavba stojí na pozemku p.č.: 1071/2 1073/1 278 zast. pl. a nádvoří Součástí je stavba: bez čp./če, jiná stavba Stavba stojí na pozemku p.č.: 1073/1 1073/2 53 zast. pl. a nádvoří Součástí je stavba: bez čp./če, tech. vyb. Stavba stojí na pozemku p.č.: 1073/2 1073/5 162 zast. pl. a nádvoří Součástí je stavba: bez čp./če, garáž Stavba stojí na pozemku p.č.: 1073/5

D

1073/6

354

zast. pl. a nádvoří

společný dvůr

1074

57

ostatní plocha

jiná plocha

JINÉ ZÁPISY:

Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k  Změna výměr obnovou operátu parcela: 1073/1 parcela: 1071/1 E NABÝVACÍ TITULY: Listina:  Usnesení soudu číslo deníku 102/1956 převodní výměr zn. 115/22. POLVZ: 504/1970 Pro: Česká republika

Z-15641/2006-308 Z-15641/2006-308

Z-14700504/1970-308 IČ: 00000001-001

 Kolaudační rozhodnutí Krajská správa SNB České Budějovice Vod.-2082/1990 Ja (ČOV) ze dne 23.11.1990. Právní moc ke dni 08.12.1990 Z-7536/2003-308 Pro: Česká republika IČ: 00000001-001  Notářský zápis o nabytí vlastnictví k budově NZ-100/2003 (ubytovna) ze dne 23.07.2003. Z-7536/2003-308 Pro: Česká republika IČ: 00000001-001 -4-

 Ohlášení o příslušnosti nemovitosti k organizační jednotce Ministerstvo vnitra MV 44681/OSM/2009 ze dne 15.01.2009. Z-806/2009-308 Pro: Krajské ředitelství policie Jihočeského kraje, Lannova tř.193/26, IČ: 75151511 České Budějovice 6, 370 01 České Budějovice  Ohlášení vlastníka pozemku- vlastníka stavby ze dne 29.07.2013. Pro: Krajské ředitelství policie Jihočeského kraje, Lannova tř.193/26, České Budějovice 6, 370 01 České Budějovice Česká republika

Z-10823/2013-308 IČ: 75151511 00000001-001

6. Dokumentace a skutečnost Při prohlídce nemovitosti bylo konstatováno, že předložené doklady souhlasí s nalezenou nemovitostí.

7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je zbývající část areálu (po restituci a odprodeji) bývalého rekreačního zařízení - zotavovny „Lužnice” v Plané nad Lužnicí. Areál se nachází na levém břehu řeky Lužnice. Areál je přístupný z ulice Ústrašická. Podle sdělení vlastníka se jednalo původně o velký rekreační areál pro zaměstnance, který disponoval poměrně velkým počtem lůžek v několika různých typech ubytovacích zařízení. V současné době již areál neslouží svému původnímu účelu z důvodu nevyhovujícího stavebně technického stavu neodpovídajícímu požadovanému standartu pro ubytovací a rekreační služby. Provoz areálu byl ukončen k 30.09.2013. V oceňované části areálu se nachází vila správce, ubytovna - dva domy typu „OKAL”, garáže, objekt čističky odpadních vod, septik, nefunkční skleníky, studna, venkovní osvětlení, zpevněné plochy, chodníky, elektrorozvody, oplocení, kanalizace a vodovod, trvalé porosty. Areálová čistička ztratila opodstatnění zřízením čističky odpadních vod města Planá nad Lužnicí. Dále patří k nemovitosti trvalé porosty. Vila správce je částečně pronajata. Pro ocenění byly předloženy částečné původní doklady o účelu, pro který byla stavba povolena (kolaudační rozhodnutí), stejně tak byla k dispozici pouze částečná výkresová dokumentace.

-5-

8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Znalecký posudek I – ocenění podle cenového předpisu B1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ubytovna - OKÁLY 1.1.2. Vila správce 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáže 1.2.2. Studna 1.2.3. Sklad 1.2.4. Čistírna odpadních vod 1.2.5. Kanalizační šachta 1.2.6. Skleníky 1.2.7. Plot vnitřní 1.2.8. Plot vnitřní - podezdívka 1.2.9. Plot vnitřní - vrata 1.2.10. Plot vnitřní - vrátka 1.2.11. Plot do ulice 1.2.12. Plot do ulice - vrata 1.2.13. Elektrorozvody, přípojka vody a kanalizace 1.2.14. Příjezdová komunikace 1.2.15. Zpevněné plochy - panely 1.2.16. Zpevněné plochy - asfalt B2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek B3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty B4. Rekapitulace cen nemovitostí (podle vyhlášky č. 199/2014 Sb.)

C. Znalecký posudek II – odhad obvyklé ceny C1. Ocenění nákladovým způsobem C2. Ocenění výnosovým způsobem C3. Ocenění porovnávacím způsobem D. Závěr E. Seznam příloh F. Znalecká doložka

-6-

B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -7-

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,110 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,110

B1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ubytovna - OKÁLY Původní dva domy typu OKAL se čtyřmi bytovými jednotkami o velikosti 3+1 byly zkolaudovány v roce 1981. Stavba má technické podlaží a dvě nadzemní podlaží, a dále zastřešení sedlovou střechou. V roce 1988 byla rozhodnutím stavebního úřadu MV povolena změna užívání stavby na ubytovnu. V roce 2006 bylo stavbě Městským úřadem v Plané nad Lužnicí určeno číslo popisné č.p. 249. Stavba ubytovny již neslouží svému původnímu účelu z důvodu nevyhovujícího stavebně technického stavu neodpovídajícímu požadovanému standartu pro ubytovací a rekreační služby. Stavba je neudržovaná, vybavení morálně zastaralé, chybějící či nefunkční. Podle sdělení správce areálu je vybavení ubytovny (např. nábytek, kuchyňská linka, sporák atd.) jeho majetkem, protože ho odkoupil. Technické - 1. nadzemní podlaží je zděné z cihelných bloků Týn I. o tl. 30cm, vrchní stavba je montovaná z panelů na bázi dřevní hmoty. Krov je dřevěný, krytina keramická tašková s klempířskými prvky z pozink plechu. Okna dřevěná zdvojená, dveře hladké plné. Vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva, ohřev teplé vody bojlerem. Stáří stavby je 34 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

G. budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. dřevěná na bázi dřevní hmoty 113

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 2*(7,50*10,30) 1.NP 2.NP 2*(7,50*10,30) 3,NP 2*(7,50*10,30)

= = =

[m2] 154,50 154,50 154,50

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 154,50 m2 154,50 m2 154,50 m2 463,50 m2

Podlaží 1.NP 2.NP 3,NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Obestavěný prostor -8-

Konstr. výška 2,55 m 2,73 m 2,75 m

1 240,65 / 463,50 463,50 / 3

Součin 393,98 421,79 424,88 1 240,65 = 2,68 m = 154,50 m2

Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 154,50*2,55+154,50*2,73+154,50*2,75+2*1,20* = Vrchní stavba 7,50*1,0 Zastřešení 2*(7,50*10,30*2,67/2) =

1 258,64 m3 206,26 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 1 258,64 m3 206,26 m3 1 464,90 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Provedení betonové pasy izolované zděné tl. 30cm dřevěné sendvičové do tl. 24 cm dřevěné s rovným podhledem dřevěný sbíjený pálená taška pozinkovaný plech nátěry nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna běžná keramická dlažby, PVC ústřední světelná bleskosvod ocelové trubky litinové chybí bojler chybí WC, umyvadla, vana chybí chybí

Hodnocení standardu S P P S S S S P S S P S X S S S P S S S C S C S C C X

Část [%] 100 30 70 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

-9-

Část [%]

Koef.

Upravený obj. podíl

1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S P P S S S S P S S P S X S S S P S S S C S C S C C X

6,30 15,00 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00

100 30 70 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00

6,30 2,07 4,83 8,20 6,10 2,70 0,60 3,27 3,20 3,10 1,29 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 2,67 0,30 3,30 3,20 0,00 2,20 0,00 4,30 0,00 0,00 0,00 75,53 0,7553

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 6,30 100,00 1,00 6,30 8,34 34 175 19,43 1,6205 1. Základy vč. zemních prací P 15,00 30,00 0,46 2,07 2,74 34 100 34,00 0,9316 2. Svislé konstrukce P 15,00 70,00 0,46 4,83 6,39 34 80 42,50 2,7158 2. Svislé konstrukce S 8,20 100,00 1,00 8,20 10,86 34 80 42,50 4,6155 3. Stropy S 6,10 100,00 1,00 6,10 8,08 34 110 30,91 2,4975 4. Krov, střecha S 2,70 100,00 1,00 2,70 3,57 34 60 56,67 2,0231 5. Krytiny střech S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,79 34 55 61,82 0,4884 6. Klempířské konstrukce P 7,10 100,00 0,46 3,27 4,33 34 50 68,00 2,9444 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,24 34 45 75,56 3,2037 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,10 34 40 85,00 3,4850 9. Vnitřní obklady keramické P 2,80 100,00 0,46 1,29 1,71 34 100 34,00 0,5814 10. Schody S 3,80 100,00 1,00 3,80 5,03 34 65 52,31 2,6312 11. Dveře S 5,90 100,00 1,00 5,90 7,81 34 65 52,31 4,0854 13. Okna S 3,30 100,00 1,00 3,30 4,37 34 47 72,34 3,1613 14. Povrchy podlah S 4,90 100,00 1,00 4,90 6,49 34 35 97,14 6,3044 15. Vytápění - 10 -

16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. Opotřebení:

P S S S S S

5,80 0,30 3,30 3,20 2,20 4,30

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,67 0,30 3,30 3,20 2,20 4,30

3,54 0,40 4,37 4,24 2,91 5,69

34 34 34 34 34 34

37 91,89 40 85,00 35 97,14 45 75,56 34 100,00 45 75,56

3,2529 0,3400 4,2450 3,2037 2,9100 4,2994

59,5 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 464,90 m3 * 4 464,65 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 59,5 % /100)

= * * * * * * =

2 710,1,0290 0,9627 1,0836 0,7553 1,0000 2,0320 4 464,65

= * =

6 540 265,79 Kč 0,405 2 648 807,64 Kč

Srážka za morální opotřebení: 2 648 807,64 * 10 % = Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * =

264 880,76 Kč 2 383 926,88 Kč 1,110 2 646 158,84 Kč

Ubytovna - OKÁLY - zjištěná cena

=

2 646 158,84 Kč

Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení

1.1.2. Vila správce Původní vila správce má dvě nadzemní podlaží a podkroví. V 1.NP je technické podlaží (kde je kotelna), v 2.NP je byt 3+1, v podkroví jsou provozní místnosti, WC a umývárna, dále půdní prostory. Vila byla užívána pro potřeby bydlení jako rodinný dům správce areálu. Vila je částečně pronajatá správci areálu, který svou přítomností nyní vykonává spíše ostrahu areálu. Pronájem vily je sjednán do 30.06.2015. Podle sdělení vlastníka je stáří stavby je 61 roků, pochází z roku 1954. Doklady o kolaudaci nebyly předloženy. Stavba je neudržovaná, vybavení morálně zastaralé, chybějící či nefunkční. Podle sdělení správce areálu je vybavení (např. nábytek, kuchyňská linka, sporák atd.) jeho majetkem, protože ho odkoupil. Vzhledem k tomu, že je stavba před rekonstrukcí, je nutno stanovit opotřebení analytickou metodou, což je možné pouze při nákladovém ocenění stavby rodinného domu. Zdivo je smíšené a vykazuje značnou vlhkost od neizolovaných základů. Krov je dřevěný vázaný, krytina s klempířskými prvky je z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná zdvojená, dveře hladké plné. Vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva, ohřev teplé vody bojlerem. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny - 11 -

1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zast. plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10,10*5,70+3,30*5,00 1.NP 2.NP 10,10*10,55+3,30*5,00+1,50*2,40 Podkroví 10,10*10,55+3,30*5,00

[m2] 74,07 126,66 123,06

= = =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 74,07 m2 2,76 m 126,66 m2 3,15 m 2 123,06 m 2,75 m

Název 1.NP 2.NP Podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 74,07*2,76+126,66*3,15 Zastřešení 123,06*1,20+123,06*1,9

= =

[m3] 603,41 m3 381,49 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP NP

Obestavěný prostor 603,41 m3 381,49 m3 984,90 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody

Provedení betonové bez izolace smíšené tl. 55 - 60cm klenby do I profilů s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenná omítka dřevěný obklad běžné keramické obklady monolitické s dřevěným obkladem - 12 -

Hodnocení standardu P P P S S S S S S N S S

Část [%] 100 100 35 65 100 100 100 100 100 100 100 100

12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

hladké plné dveře dřevěná, zdvojená koberec betonová mazanina keramická dlažba ústřední s kotlem na tuhá paliva světelná, třífázová bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda bojler chybí litinové potrubí chybí umyvadlo, vana, sprcha splachovací chybí

S S S P S S S S S S C S C S S C

100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P P P S S S S S S N S S S S S P S S S S S S C S C S S C

7,10 22,30 8,40 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

- 13 -

Část [%] 100 100 35 65 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 3,27 10,26 1,35 5,46 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,62 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 0,25 0,55 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,00 2,80 0,00 5,10 0,40 0,00 77,86 0,7786

Výpočet opotřebení analytickou metodou

(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku P 7,10 100,00 0,46 3,27 4,20 61 175 34,86 1,4641 1. Základy P 22,30 100,00 0,46 10,26 13,18 61 140 43,57 5,7425 2. Zdivo P 8,40 35,00 0,46 1,35 1,73 61 140 43,57 0,7538 3. Stropy S 8,40 65,00 1,00 5,46 7,01 61 140 43,57 3,0543 3. Stropy S 5,20 100,00 1,00 5,20 6,68 61 110 55,45 3,7041 4. Střecha S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,11 61 70 87,14 3,5815 5. Krytina S 0,80 100,00 1,00 0,80 1,03 61 70 87,14 0,8975 6. Klempířské konstrukce S 6,20 100,00 1,00 6,20 7,96 61 70 87,14 6,9363 7. Vnitřní omítky S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,98 61 70 87,14 3,4682 8. Fasádní omítky N 0,40 100,00 1,54 0,62 0,80 61 65 93,85 0,7508 9. Vnější obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,95 61 65 93,85 2,7686 10. Vnitřní obklady S 2,40 100,00 1,00 2,40 3,08 61 140 43,57 1,3420 11. Schody S 3,30 100,00 1,00 3,30 4,24 61 70 87,14 3,6947 12. Dveře S 5,20 100,00 1,00 5,20 6,68 61 70 87,14 5,8210 13. Okna S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,83 61 70 87,14 2,4661 14. Podlahy obytných místností 1,10 50,00 0,46 0,25 0,32 61 70 87,14 0,2788 15. Podlahy ostatních místností P S 1,10 50,00 1,00 0,55 0,71 61 70 87,14 0,6187 15. Podlahy ostatních místností S 4,40 100,00 1,00 4,40 5,65 61 61 100,00 5,6500 16. Vytápění S 4,10 100,00 1,00 4,10 5,27 61 61 100,00 5,2700 17. Elektroinstalace S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,77 61 61 100,00 0,7700 18. Bleskosvod S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,85 61 61 100,00 3,8500 19. Rozvod vody S 1,80 100,00 1,00 1,80 2,31 61 61 100,00 2,3100 20. Zdroj teplé vody S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,60 61 61 100,00 3,6000 22. Kanalizace S 5,10 100,00 1,00 5,10 6,55 61 61 100,00 6,5500 24. Vnitřní vybavení S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,51 61 61 100,00 0,5100 25. Záchod Opotřebení: 75,9 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * =

Plná cena: 984,90 m3 * 3 577,54 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 75,9 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

3 523 519,15 Kč 0,241 849 168,12 Kč 1,110 942 576,61 Kč

Vila správce - zjištěná cena

=

942 576,61 Kč

- 14 -

1 975,1,1000 0,7786 1,0000 2,1150 3 577,54

1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáže Řadová zděná garáž - 5x, plus jedna pro nákladní automobil používaná jako truhlárna. Podle sdělení vlastníka a účetní evidence je stáří stavby 55 roků. Střecha je pultová, krytina vlnitý plech, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, podlahu tvoří betonová mazanina. Vrata ocelová dvoukřídlová otevíravá. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 18,60*6,50 1.NP 1.NP 4,70*8,40

[m2] 120,90 39,48

= =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 120,90 m2 3,30 m 39,48 m2 4,25 m

Název 1.NP 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 120,90*3,30+39,48*4,25

=

[m3] 566,76 m3


Typ

Vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 566,76 m3 566,76 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy

betonové pásy zděné tl. 375 chybí - 15 -

Hodnocení standardu S N C

Část [%] 100 100 100

4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

X S S S C C S S S

vlnitý plech pozinkovaný plech omítky chybí chybí plechová betonové světelná

100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S N C X S S S C C S S S

6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

566,76 m3 * 2 442,81 Kč/m3

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,20 46,35 0,00 0,00 5,70 2,90 4,80 0,00 0,00 6,80 7,20 6,00 85,95 0,8595

= * * * =

1 375,0,8595 1,0000 2,0670 2 442,81

=

1 384 487,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 80 = 68,8 % Koeficient opotřebení: (1- 68,8 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,312 431 959,94 Kč 1,110 479 475,53 Kč

Garáže - zjištěná cena

=

479 475,53 Kč

- 16 -

1.2.2. Studna Studna kopaná, bez čerpacího zařízení, hloubka 15m. Stáří 61 roků. Studna již neslouží svému účelu, je suchá. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 15,00 m 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m další hloubka: 5,00 m * 5 200,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Studna neslouží trvale svému účelu: Upravená cena studny

+ + + = * * * =

9 750,- Kč 19 050,- Kč 26 000,- Kč 54 800,- Kč 1,0000 2,2930 0,2000 25 131,28 Kč

Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = = * =

0,390 9 801,20Kč 9 801,20 Kč 1,110 10 879,33 Kč

Studna - zjištěná cena

=

10 879,33 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 61 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 61 / 100 = 61,0 % Koeficient opotřebení: (1- 61,0 % / 100)

1.2.3. Sklad Dřevěná kolna - sklad hned vedle hlavního vjezdu z ulice. Konstrukce jednostranně obíjená, střecha pultová, krytina vlnitý plech. Stáří odhadem 30 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

- 17 -

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 4,0*5,4 1.NP

[m2] 21,60

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 21,60 m2 2,70 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 21,6*2,7

=

[m3] 58,32 m3


Typ

Vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 58,32 m3 58,32 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu S S C X S C S X S C C C

Provedení

Konstrukce

betonové patky jednostranně obíjené chybí vlnitý plech chybí nátěry dřevěné svlakové chybí chybí chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce

Obj. podíl [%] S S C X S C

8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 - 18 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 8,30 31,90 0,00 0,00 11,10 0,00

7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S X S C C C

6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00

100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00

6,00 0,00 3,70 0,00 0,00 0,00 61,00 0,6100

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 58,32 m3 * 1 223,04 Kč/m3

= =

1 223,04 71 327,69 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 10 699,15 Kč 1,110 11 876,06 Kč

Sklad - zjištěná cena

=

11 876,06 Kč

970,0,6100 1,0000 2,0670

1.2.4. Čistírna odpadních vod Čistírna odpadních vod byla dimenzovaná pro celý areál, tj. pro max. 130 hostů a 20 zaměstnanců. Čistírna odpadních vod je již neprovozovaná; ztratila opodstatnění zřízením čističky města Planá n.Lužnicí. Stavba je zděná, zdivo tl. 30cm, střecha pultová, krytina vlnitý plech. Stáří stavby je 25 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.5.9. Čistírny pro 120 - 150 ekv. obyvatel – st. část 2223

Výměra:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= * * =

388 540,1,0000 2,2840 887 425,36

Plná cena:

=

887 425,36 Kč

1,00 ks * 887 425,36 Kč/ks - 19 -

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 50 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100) Výpočet ceny technologického zařízení technologie 97 100,00Kč 100,00 % Hodnota technologického zařízení celkem Upravená cena technologického zařízení (vybavení) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

+ =

Čistírna odpadních vod - zjištěná cena

*

0,500

0,- Kč 0,- Kč + = * =

0,- Kč 443 712,68 Kč 1,110 492 521,07 Kč

=

492 521,07 Kč

1.2.5. Kanalizační šachta Kanalizační šachta betonová, vodotěsná. Původně uskladňovací jímka kalu, nyní pouze průtočná pro kanalizaci z areálu bývalého RZ. Hloubka 3m, průměr 3m. Stáří 39 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.2.8. Kanalizační vodotěsná betonová – hl. 3 m 2212

Výměra:

1,00 ks


= * * =

12 000,1,0000 2,3050 27 660,-

Plná cena:

1,00 ks * 27 660,- Kč/ks

=

27 660,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 39 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 41 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 39 / 80 = 48,8 % Koeficient opotřebení: (1- 48,8 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,512 14 161,92 Kč 1,110 15 719,73 Kč

Kanalizační šachta betonová - zjištěná cena

=

15 719,73 Kč

- 20 -

1.2.6. Skleníky Podle sdělení vlastníka byly skleníky pořízeny v roce 1976. Nyní jsou nefunkční, byly totálně zničeny krupobitím. Stáří stavby je 39 let, což je za hranicí životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

19.1. Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy 1271

Výměra: 12,9*3,4+12,2*3,7 = 89,00 m2 zastavěné plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:

89,00 m2 * 4 346,- Kč/m2

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 39 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 39 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 39 / 39 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100)

= * * =

2 050,1,0000 2,1200 4 346,-

=

386 794,- Kč

* =

0,150 58 019,10 Kč

Srážka za morální opotřebení: 58 019,10 * 10 % = Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * =

5 801,91 Kč 52 217,19 Kč 1,110 57 961,08 Kč

Skleníky - zjištěná cena

=

57 961,08 Kč

Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení

1.2.7. Plot vnitřní Oplocení ze strojového pletiva na ocelové sloupky, výška 1,6m. Stáří 44 roků, přesahuje předpokládanou životnost. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 113

Výměra: 35,3*1,6 = 56,48 m2 pohledové plochy

- 21 -

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]

= * * =

240,1,0000 2,0320 487,68

56,48 m2 * 487,68 Kč/m2

=

27 544,17 Kč


* = * =

0,150 4 131,63 Kč 1,110 4 586,11 Kč

Plot vnitřní - zjištěná cena

=

4 586,11 Kč

Plná cena:

1.2.8. Plot vnitřní - podezdívka Betonová podezdívka vnitřního plotu u domu typu OKAL. Stáří 44 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.15. Podezdívka z monolit.betonu, výška do 60 cm 113

Délka:

32,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

950,1,0000 2,0320 1 930,40

Plná cena:

=

61 772,80 Kč


* = * =

0,150 9 265,92 Kč 1,110 10 285,17 Kč

Plot vnitřní - podezdívka - zjištěná cena

=

10 285,17 Kč

32,00 m * 1 930,40 Kč/m

- 22 -

1.2.9. Plot vnitřní - vrata Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva. Stáří 44 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 113

Výměra:

1,00 ks


= * * =

3 420,1,0000 2,0320 6 949,44

Plná cena:

1,00 ks * 6 949,44 Kč/ks

=

6 949,44 Kč


* = * =

0,150 1 042,42 Kč 1,110 1 157,09 Kč

Plot vnitřní - vrata - zjištěná cena

=

1 157,09 Kč

1.2.10. Plot vnitřní - vrátka Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva. Stáří 44 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 113

Výměra:

1,00 ks


= * * =

1 450,1,0000 2,0320 2 946,40

Plná cena:

=

2 946,40 Kč

1,00 ks * 2 946,40 Kč/ks

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků - 23 -

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 50 = 88,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 441,96 Kč 1,110 490,58 Kč

Plot vnitřní - vrátka - zjištěná cena

=

490,58 Kč

1.2.11. Plot do ulice Plot do ulice ze strojového pletiva. Stáří 44 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.1. Plot ze str. pl. na oc. sloupky do bet. patek, nátěr 113

Výměra: 15,7*1,8 = 28,26 m2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]

= * * =

240,1,0000 2,0320 487,68

28,26 m2 * 487,68 Kč/m2

=

13 781,84 Kč


* = * =

0,150 2 067,28 Kč 1,110 2 294,68 Kč

Plot do ulice - zjištěná cena

=

2 294,68 Kč

Plná cena:

1.2.12. Plot do ulice - vrata Vjezdová vrata z oc. profilů do oc. sloupků. Stáří 44 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 113

Výměra:

1,00 ks - 24 -


= * * =

3 700,1,0000 2,0320 7 518,40

Plná cena:

1,00 ks * 7 518,40 Kč/ks

=

7 518,40 Kč


* = * =

0,150 1 127,76 Kč 1,110 1 251,81 Kč

Plot do ulice - vrata - zjištěná cena

=

1 251,81 Kč

1.2.13. Elektrorozvody, přípojka vody a kanalizace Vzhledem k tomu, že na elektrorozvody, přípojku vody a kanalizace není k dispozici žádná dokumentace, ze které by bylo možné zjistit umístění a délku vedení a jejich profily. Z tohoto důvodu je ocenění těchto venkovních úprav provedeno zjednodušeným způsobem. Podle sdělení správce areálu je kanalizace funkční pouze z části; původně sloužily dva septiky, následně byla vybudována areálová čistička odpadních vod, která je už také mimo provoz asi od r. 1998. Stáří rozvodů kanalizace a vody je 61 roků. Připojení na elektřinu je z rozvaděče v restituovaném objektu, který byl vrácen původnímu vlastníkovi. V oceňované části areálu jsou dva stožáry venkovního osvětlení, které jsou za hranicí předpokládané životnosti. Stáří rozvodů elektro je 41 roků, venkovního osvětlení 40 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 4,50 % Stanovená cena staveb: 4 043 330,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: 4,50 % z ceny staveb

*

Elektrorozvody, přípojka vody a kanalizace - zjištěná cena

=

4 043 330,0,0450 181 949,85 Kč

1.2.14. Příjezdová komunikace Příjezdová komunikace asfaltová, na hranici životnosti. Stáří 61 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.4.4. Plochy z betonu asfaltového tl. 40 mm 211

Výměra:

407,00 m2 - 25 -


= * * =

360,1,0000 2,2210 799,56

407,00 m2 * 799,56 Kč/m2

=

325 420,92 Kč


* = * =

0,150 48 813,14 Kč 1,110 54 182,59 Kč

Příjezdová komunikace - zjištěná cena

=

54 182,59 Kč

Plná cena:

1.2.15. Zpevněné plochy - panely Zpevněné plochy z betonových panelů, na hranici předpokládané životnosti. Stáří 61 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.3.19. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm 211

Výměra:

165,00 m2


= * * =

1 180,1,0000 2,2210 2 620,78

=

432 428,70 Kč


* = * =

0,150 64 864,31 Kč 1,110 71 999,38 Kč

Zpevněné plochy - panely - zjištěná cena

=

71 999,38 Kč

Plná cena:

165,00 m2 * 2 620,78 Kč/m2

- 26 -

1.2.16. Zpevněné plochy - asfalt Zpevněné plochy z litého asfaltu, na hranici předpokládané životnosti. Stáří 61 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.4.2. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad kamenivo, obalovaný asfalt 211

Výměra:

165,00 m2


= * * =

400,1,0000 2,2210 888,40

165,00 m2 * 888,40 Kč/m2

=

146 586,- Kč


* = * =

0,150 21 987,90 Kč 1,110 24 406,57 Kč

Zpevněné plochy - asfalt - zjištěná cena

=

24 406,57 Kč

Plná cena:

B2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí jsou oceňované pozemky na území města Planá nad Lužnicí. Pozemky jsou v KN vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří nebo ostatní plocha. Pozemky v druhu ostatní plocha jsou v jednotném funkčním celku se stavbou vily a ubytovacího zařízení. Dle sdělení stavebního referátu města Planá nad Lužnicí jsou podle územního plánu oceňované pozemky vedeny jako plochy určené pro občanské vybavení a veřejnou infrastrukturu, tj.: - zařízení obchodu, prodej a služeb - zařízení ubytování a stravování - zařízení školská, zdravotnická, sociální péče, kulturní a církevní - objekty doprovodné a zabezpečující provoz a potřeby územní, klubovny, šatny a soc. zařízení - odstavná místa a parkoviště - zeleň plošná, liniová a ochranná - zástavba ve stávajícím rozsahu - odstavná místa s vazbou na dominantní funkci Regulativy - objekty max. výšky 7m, zastavěnost pozemků max. 50% Pozemky by bylo možné připojit na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a síť elektro. - 27 -

Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 5 928,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 5 928,00) / 5 928,00 = 0,834 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,110 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,110 = 1,110 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 450,80 1,110 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,834 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 500,39

Parcelní číslo 1071/2

Výměra [m2] 158,00

Jedn. cena [Kč/m2] 500,39

Cena [Kč] 79 061,62

1073/1

278,00

500,39

139 108,42

1073/2

53,00

500,39

26 520,67

1073/5

162,00

500,39

81 063,18

- 28 -

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

1073/6

354,00

500,39

177 138,06

1071/1 1074

5 871,00 57,00 6 933,00

500,39 500,39

2 937 789,69 28 522,23 3 469 203,87

Pozemek - zjištěná cena

m2 =

3 469 203,87 Kč

B3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty V areálu se nachází vzrostlé soliterní listnaté a jehličnaté stromy a keře, v části jsou také náletové dřeviny. Jedná se o borovice, smrky, modřín, javory, břízy, túje a tisy. Pokryvná plocha okrasných dřevin je do 1500m2 a proto jsou oceněny zjednodušeným způsobem, jako porosty na pozemku ve funkčním celku se stavbou dle §13 oceňovací vyhlášky. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * = =

- 29 -

3 469 203,87 6 933,00 1 460,00 730 569,40 0,085 62 098,40 62 098,40 Kč

B4. Rekapitulace cen nemovitosti (podle vyhlášky č. 199/2014Sb.) Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení B1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ubytovna - OKÁLY 1.1.2. Vila správce 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáže 1.2.2. Studna 1.2.3. Sklad 1.2.4. Čistírna odpadních vod 1.2.5. Kanalizační šachta betonová 1.2.6. Skleníky 1.2.7. Plot vnitřní 1.2.8. Plot vnitřní - podezdívka 1.2.9. Plot vnitřní - vrata 1.2.10. Plot vnitřní - vrátka 1.2.11. Plot do ulice 1.2.12. Plot do ulice - vrata 1.2.13. Elektrorozvody, přípojka vody a kanalizace 1.2.14. Příjezdová komunikace 1.2.15. Zpevněné plochy - panely 1.2.16. Zpevněné plochy - asfalt

7 259 695,- Kč 3 911 106,30 Kč 1 536 780,60 Kč 27 895,70 Kč 79 173,70 Kč 1 082 142,10 Kč 30 702,60 Kč 429 341,30 Kč 30 574,- Kč 68 567,80 Kč 7 713,90 Kč 3 270,50 Kč 15 297,80 Kč 8 345,40 Kč 181 949,90 Kč 361 217,20 Kč 479 995,90 Kč 162 710,50 Kč

Ocenění staveb celkem

15 676 480,20 Kč

B2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

3 469 203,90 Kč

Ocenění pozemků celkem

3 469 203,90 Kč

B3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

62 098,40 Kč

Ocenění trvalých porostů celkem

62 098,40 Kč 19 207 782,50 Kč

Celkem

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

- 30 -

19 207 782,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen B1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ubytovna - OKÁLY 1.1.2. Vila správce 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáže 1.2.2. Studna 1.2.3. Sklad 1.2.4. Čistírna odpadních vod 1.2.5. Kanalizační šachta betonová 1.2.6. Skleníky 1.2.7. Plot vnitřní 1.2.8. Plot vnitřní - podezdívka 1.2.9. Plot vnitřní - vrata 1.2.10. Plot vnitřní - vrátka 1.2.11. Plot do ulice 1.2.12. Plot do ulice - vrata 1.2.13. Elektrorozvody, přípojka vody a kanalizace 1.2.14. Příjezdová komunikace 1.2.15. Zpevněné plochy - panely 1.2.16. Zpevněné plochy - asfalt

2 646 158,80 Kč 942 576,60 Kč 479 475,50 Kč 10 879,30 Kč 11 876,10 Kč 492 521,10 Kč 15 719,70 Kč 57 961,10 Kč 4 586,10 Kč 10 285,20 Kč 1 157,10 Kč 490,60 Kč 2 294,70 Kč 1 251,80 Kč 181 949,90 Kč 54 182,60 Kč 71 999,40 Kč 24 406,60 Kč


5 009 772,20 Kč

B2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

3 469 203,90 Kč


3 469 203,90 Kč

B3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

62 098,40 Kč


62 098,40 Kč 8 541 074,50 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

8 541 074,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Osmmilionůpětsetčtyřicetjednatisícosmdesát Kč

- 31 -

8 541 080,- Kč

C.

ZNALECKÝ POSUDEK II: ODHAD OBVYKLÉ CENY

Termín “obvyklá cena” je definován v § 2, odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, takto: “Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním”. Pro odhad obvyklé ceny nemovitosti se zpravidla používají tři základní způsoby ocenění, případně jejich kombinace: 1) Nákladový způsob ocenění: Vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. 2) Výnosový způsob ocenění: Vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). 3) Porovnávací způsob ocenění: Vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji.

C1. Ocenění nákladovým způsobem : Skutečná nákladová (věcná) cena staveb zpravidla zhruba odpovídá jejich nákladové ceně zjištěné podle cenového předpisu bez uvažování koeficientu úpravy ceny stavby dle polohy a trhu pp (v daném případě v hodnotě pp = 1,110). Ceny jednotlivých položek jsou převzaty z posudku B (ocenění podle cenového předpisu) bez uvažování koeficientu pp .

- 32 -

Rekapitulace výsledných cen C1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ubytovna - OKÁLY 1.1.2. Vila správce 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáže 1.2.2. Studna 1.2.3. Sklad 1.2.4. Čistírna odpadních vod 1.2.5. Kanalizační šachta 1.2.6. Skleníky 1.2.7. Plot vnitřní 1.2.8. Plot vnitřní - podezdívka 1.2.9. Plot vnitřní - vrata 1.2.10. Plot vnitřní - vrátka 1.2.11. Plot do ulice 1.2.12. Plot do ulice - vrata 1.2.13. Elektrorozvody, přípojka vody a kanalizace 1.2.14. Příjezdová komunikace 1.2.15. Zpevněné plochy - panely 1.2.16. Zpevněné plochy - asfalt

2 383 926,90 Kč 849 168,10 Kč 431 959,90 Kč 9 801,20 Kč 10 699,10 Kč 443 712,70 Kč 14 161,90 Kč 52 217,20 Kč 4 131,60 Kč 9 265,90 Kč 1 042,40 Kč 442,- Kč 2 067,30 Kč 1 127,80 Kč 181 949,90 Kč 48 813,10 Kč 64 864,30 Kč 21 987,90 Kč


4 531 339,20 Kč

C2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

3 469 203,90 Kč


3 469 203,90 Kč

C3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

62 098,40 Kč


62 098,40 Kč 8 062 641,50 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

8 062 641,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

8 062 640,- Kč

slovy: Osmmilionůšedesátdvatisícšestsetčtyřicet Kč

C1. Závěr: Věcná hodnota (nákladová cena) nemovitosti včetně součástí a příslušenství

činí

8 062 640,- Kč - 33 -

C2. Ocenění výnosovým způsobem : Předpoklad pronájmu oceňovaného areálu po objektech:    

108 000,- Kč/rok za vilu – rodinný dům 10 200,- Kč/rok za jednu garáž, celkem 61 200,- Kč/rok 48 000,- Kč/m2/rok za byt v OKALu, celkem 192 000,- Kč/rok 40,- Kč/m2/rok za pozemek, celkem 234 840,- Kč/rok

Příjmy z nájemného : Roční tržby z nájemného . . . Odhad ztráty nájemného . . . (15 %) Započitatelné příjmy z nájemného

596 040 Kč - 89 406 Kč 506 634 Kč

Roční výdaje : Daň z nemovitosti (odhad) Pojistné (odhad) Vytváření rezervy na obnovu (1 % ceny reprodukční) Náklady na údržbu (0,5 % ceny reprodukční) Započitatelné výdaje

10 000 Kč 10 000 Kč 159 020 Kč 79 510 Kč 258 530 Kč

Výpočet ročního výnosu : Započitatelné příjmy z nájemného Započitatelné výdaje Celkový roční výnos

506 634 Kč - 258 530 Kč 248 104 Kč

Výnosová hodnota : Výnosová hodnota nemovitosti dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu při úrokové míře 5% činí: 248 104 Kč x 100% : 5% =

4 962 080,- Kč


4 962 080,- Kč

slovy: Čtyřimilionydevětsetšedesátdvatisícosmdesát Kč

C2. Závěr : Výnosová hodnota nemovitosti

činí

4 962 080,- Kč

- 34 -

C3.

Ocenění porovnávacím způsobem :

Metoda porovnání nemovitostí jako celku vyhodnocuje ceny v daném čase uskutečněných prodejů či ceny nabídek nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Vyhodnocení se provádí na základě vlastního sledování trhu s nemovitostmi, vlastního archivu, vyhodnocením nabídek z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, konzultacemi s realitními kancelářemi, s vlastníky a správci nemovitostí. V tomto případě se jedná o vyhodnocení nabídkových cen nalezených v realitní inzerci. Oceňovaná nemovitost byla porovnaná po objektech (zvlášť vila a OKAL) s dalšími srovnatelnými nabídkami na území města Planá nad Lužnicí a bezprostředním okolí. Uvedené ceny nebyly prozatím trhem akceptovány (a zpravidla při realizaci obchodu je dohodnutá cena až o 15 % nižší). Lze tedy odvozovat, že obvyklá cena vily by se mohla pohybovat v cenovém rozpětí od 1 754 246,-Kč do 2 4185 010,-Kč a obvyklá cena za 1 dům typu OKAL by se mohla pohybovat v cenovém rozpětí od 1 679 640,-Kč do 2 944 403,-Kč. Cena vily zjištěná porovnáním nemovitostí jako celku

Pravděpodobná spodní hranice

1 754 246,0 Kč

Průměr celkem

2 086 127,0 Kč

Pravděpodobná horní hranice

2 418 010,0 Kč

2 100 000,0 Kč

Cena obvyklá, zjištěná porovnávacím způsobem – C3.

Cena 1 OKALU zjištěná porovnáním nemovitostí jako celku


1 679 640,0 Kč

Průměr celkem

2 312 021 ,0 Kč


2 944 403,0 Kč

2 450 000,0 Kč


V tomto konkrétním případě činí cena obvyklá stanovená porovnávacím způsobem, s ohledem na součásti a příslušenství, s přihlédnutím na místní podmínky polohy, charakter nemovitosti, velikost a využitelnost pozemků: Cena areálu zjištěná porovnáním nemovitostí jako celku


6 213 526,0 Kč

Průměr celkem

7 810 169,0 Kč


9 406 816,0 Kč


8 450 000,0 Kč


8 450 000,- Kč

slovy: osmmilionůčtyřistapadesáttisíc Kč

Rekapitulace cen: C1. Věcná hodnota objektu

8 062 640,- Kč

C2. Výnosová hodnota objektu

4 962 080,- Kč

C3. Porovnávací hodnota objektu

8 450 000,- Kč - 35 -

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI : S ohledem na situaci na tuzemském trhu s nemovitostmi je z výše uvedených způsobů ocenění pro vyhodnocení obvyklé ceny těchto konkrétních nemovitostí nejvhodnější způsob porovnávací. Po vyhodnocení pozitivních i negativních vlivů působících na obvyklou cenu dané nemovitosti odhaduji její obvyklou cenu ve výši:

8 450 000,- Kč.

D. ZÁVĚR: Ocenění nemovitosti podle cenového předpisu ve vztahu k ceně obvyklé : Podle platného cenového předpisu zjištěná cena nemovitosti včetně jejích součástí a příslušenství činí 8 541 080,- Kč. Obvyklou cenu nemovitosti včetně jejích součástí odhaduji ve výši

8 450 000,- Kč.

Po provedení analýzy trhu s nemovitostmi lze odvozovat, že obvyklá cena dané nemovitosti je mírně nižší než cena administrativní.

NÁVRH VÝSLEDNÉ CENY :

Výsledná cena nemovitosti činí

8 450 000,- Kč

(Slovy: osmmilionůčtyřistapadesáttisíc Kč) Prohlašuji, že při provedení tohoto znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Č. Budějovicích, 09.01.2015

Ing. Štěpánka Fořtová

E. SEZNAM PŘÍLOH 1. Kopie výpisu z KN 2. Kopie snímku katastrální mapy 3. Pozemek dle územního plánu vč. grafického znázornění 4. Fotodokumentace 5. Porovnávací ocenění – dle inzerce nemovitosti v RK

1 list 1 list 1 list 2 listy 2 listy

F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 8.12.2009, č.j.Spr. 1084/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 23-0115 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 230115. V Č. Budějovicích 09.01.2015 - 36 -

15

Recommend Documents