Znalecký posudek č. 5816-198/15 O obvyklé ceně nemovité věci - pozemku parc. č. st. 586, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 438, pozemku parc. č. st. 1191, jehož součástí je stavba garáže bez č.p./č.e. a pozemku parc. č. 63/5, v obci Králíky, katastrální území Králíky, zapsané u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí.
Objednatel posudku:
Mgr. Jaromír Franc soudní exekutor Exekutorský úřad Jičín Husova 64 506 01 Jičín
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení (usnesení sp. zn. 023 EX 01287/14-148)
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.05.2015 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 13 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 29.06.2015
–2–
A.
Nález
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - pozemku parc. č. st. 586, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 438, pozemku parc. č. st. 1191, jehož součástí je stavba garáže bez č.p./č.e. a pozemku parc. č. 63/5, v obci Králíky, katastrální území Králíky, zapsané u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí.
2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 27.05.2015 za přítomnosti vlastníka - paní Moniky Cackové.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 545 ze dne 27.05.2015 - kopie katastrální mapy - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - usnesení soudu ve věci dědictví ze dne 22.10.2002 - usnesení soudního exekutora Mgr. Jaromíra France o ustanovení znalce ze dne 14.05.2015 - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovité věci
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Pardubický Ústí nad Orlicí Králíky Králíky (672556)
List vlastnictví číslo: 545 Vlastník: Cacková Monika Luční 438, 561 69 Králíky
5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 545 ze dne 27.05.2015 vázne na oceňované nemovité věci zástavní právo, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo smluvní, oprávnění pro AKCENTA, spořitelní a úvěrní družstvo. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 545 dále vyplývá, že na majetek vlastníka oceňované nemovité věci byla zahájena exekuce - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno.
–3–
6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 586 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 438. Nemovitá věc se nachází na západním okraji obce Králíky, v ulici Luční. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Oceňovaný rodinný dům je řadový vnitřní, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Zahrnuje jednu bytovou jednotku o velikosti 2+1. Je napojen na elektro, plyn a obecní vodovodní a kanalizační řád. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví města Králíky. Jednotný funkční celek s pozemkem parc. č. st. 586 tvoří pozemek parc. č. 63/5 - zahrada. Dále je předmětem ocenění pozemek parc. č. st. 1191, jehož součástí je stavba garáže bez č.p./č.e. Objekt je situován naproti rodinnému domu, přes silnici. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaných pozemků: Pozemek parc. č. st. 586 - plně zastavěn stavbou RD č.p. 438. Pozemek parc. č. st. 1191 - plně zastavěn stavbou garáže bez č.p./č.e. Svislé konstrukce zděné, plochá střecha se živičnou krytinou, dřevěná vrata. Průměrný stav. Pozemek parc. č. 63/5: - dřevěný kotec pro psa, - venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, - trvalé porosty.
8. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky
–4–
B.
Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,03 0,00
0,00 –0,04 0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00
–5– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 1,000 i=2
a) Rodinný dům – § 35 Rodinný dům je řadový vnitřní, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Svislé konstrukce zděné, stropy s rovnými podhledy. Střecha sedlová a pultová, střešní krytina eternitová. Schodiště je dřevěné, z podesty je vstup na krytý balkon. Vnitřní omítky štukové hladké, fasáda je obložena eternitovými šablonami. Okna jsou plastová a střešní, dveře hladké plné a prosklené, do ocelových zárubní. Podlahy místností jsou betonové, pokryté keramickou dlažbou a laminátovými plovoucími podlahami, v podkroví dřevěná podlaha s kobercem. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem. Zařizovací předměty standardní - sprchový kout, vana, umyvadlo, WC. Objekt je vytápěn ústředním topením s plynovým kotlem, který je umístěn v chodbě v 1.NP. Ohřev vody je zajištěn prostřednictvím elektrického bojleru. Rodinný dům byl postaven kolem roku 1930. Je po částečné vnitřní rekonstrukci - výměna podlahových krytin v 1.NP, nové rozvody ÚT, rekonstrukce koupelny a kuchyně, výměna oken za plastová. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny viditelné závady. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako průměrný. Dispoziční řešení: 1.NP: chodba, koupelna, kuchyň, obývací pokoj, schodiště. Podkroví: pokoj, půdní prostor. Podlaží: Název 1.NP Podkroví Součet: Podlažnost:
Zastavěná plocha = 71,05 m2 16,82 m2 = 87,87 m2
8,20×7,35+3,85×2,80
87,87 / 71,05
=1,24
Obestavěný prostor (OP): 1.NP 8,20×7,35×2,90+3,85×2,80×2,60 Podkroví + zastřešení 8,20×7,35×((0,50+2,00)/2+1,20/2) Obestavěný prostor – celkem:
= = =
202,81 m3 111,50 m3 314,31 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Králíky Počet obyvatel: 4 400 Základní cena (ZC): 1 856,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou
Vi A
–6– 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 *
Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn Podlažnost Napojení na veřejné sítě (přípojky) Způsob vytápění stavby Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Pozemky ve funkčním celku se stavbou Kritérium jinde neuvedené Stavebně-technický stav Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
II. III. II. II. V. III. III. I. III. II. I. III. III.
Dvojdomek, dům řadový Zdivo cihelné nebo tvárnicové 45 cm Hodnota více jak 1 do 2 včetně Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan Ústřední, etážové, dálkové Úplné - standardní provedení Bez dalšího vybavení Standardního rozsahu a provedení Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 Bez vlivu na cenu Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
–0,01 0,00 0,00 0,01 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,01 0,00 0,85*
1930 85 0,600 12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,546
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 013,38 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,930 Index polohy (IP): 1,000 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 314,31 × 1 013,38 × 0,930 × 1,000 =
296 219,39 Kč
Rodinný dům – určená cena:
296 219,39 Kč
b) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Králíky Název okresu: Ústí nad Orlicí Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a
Oi 0,85 0,60 0,80 1,00 0,95 1,00
–7– kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 740,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 286,82 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,000 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,930 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 266,7426 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 586 Zastavěná plocha a nádvoří 71 St. 1191 Zastavěná plocha a nádvoří 27 63/5 Zahrada 110 Součet: 208 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 18 938,72 7 202,05 29 341,69 55 482,46 55 482,46 Kč
–8–
C.
Rekapitulace
Cena určená - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).
Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 351 700,– Kč. Cena slovy: Třistapadesátjedentisícsedmset Kč.
296 219,39 Kč 55 482,46 Kč 351 701,85 Kč 351 700,– Kč
–9–
D.
Obvyklá cena
Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
– 10 – Popis oceňované stavby: Rodinný dům č.p. 438, Králíky Druh nemovitosti Rodinný dům Stáří objektu cca 85 roků Počet NP 1 Podkroví 1 Výměra pozemku 208 m2 Užitná plocha 73 m2 Garáž Ano
Poloha Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství
Řadový vnitřní, okraj obce Průměrný 0 Zděné 71 m2 Elektro, voda, kanal., plyn Venkovní úpravy
Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům k.ú. Králíky – Dolní Boříkovice, okres Ústí nad Orlicí Popis: Samostatně stojící rodinný dům 2+1, po částečné rekonstrukci v roce 2014, plastová okna, koupelna, kuchyň, podlahy. Topení lokální na tuhá paliva. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Polosamota Stáří objektu 65roků Stav objektu Dobrý, po částečné rekonstrukci Počet NP 1 Počet PP 1 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 2 601 m2 Zastavěná plocha RD 180 m2 Užitná plocha RD 90 m2 Přípojky Elektřina, voda Garáž Ano Příslušenství Vedlejší stavba, jímka Požadovaná nebo kupní cena: 750 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: 8 333,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
1,20 1,00 1,30 1,00 0,90 0,95 1,33 11 083,– Kč
Objekt č. 2: Rodinný dům k.ú. Králíky, okres Ústí nad Orlicí Popis: Samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, rozdělen na dvě bytové jednotky 2+1 a 3+1. K domu je přivedena veškeré inženýrské sítě, topení ústřední plynové a lokální na tuhá paliva. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Centrum obce Stáří objektu 70 roků Stav objektu Dobrý Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví Ne Svislé nosné konstr. Zděné 2 Výměra pozemku 1 884 m Zastavěná plocha RD 220 m2
– 11 – Užitná plocha RD 180 m2
Přípojky
Garáž Ne Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Příslušenství
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
Elektřina,voda, kanalizace, plyn Ne 1 100 000,– Kč 6 111,– Kč 1,05 1,00 1,30 0,95 0,90 0,95 1,10 6 722,– Kč
Objekt č. 3: Rodinný dům k.ú. Králíky, okres Ústí nad Orlicí Popis: Samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím s možností vestavby podkroví. Dispozičně řešen jako 3+kk. Terén pozemku je rovinný. Kanalizace svedena do jímky. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Klidná část obce Stáří objektu 25 roků Stav objektu Dobrý Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví Ne Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 202 m2 Zastavěná plocha RD 202 m2 Užitná plocha RD 110 m2 Přípojky Elektřina, voda, plyn Garáž Ne Příslušenství septik Požadovaná nebo kupní cena: 1 000 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: 9 091,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
1,10 1,00 1,20 0,95 1,10 0,95 1,31 11 909,– Kč
Objekt č. 4: Rodinný dům k.ú. Králíky, okres Ústí nad Orlicí Popis: Samostatně rodinný dům dispozičně řešen jako 5+kk, vytápění ústřední plynovým kotlem i kotlem na tuhá paliva. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Klidná část obce
– 12 – Stáří objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku Užitná plocha RD
35 roků 2 Ne 543 m2 190 m2
Garáž Ano Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
Dobrý 1 Zděnné 115 m2 Elektro, voda, kanalizace, plyn Dřevník 1 995 000,– Kč 10 500,– Kč 1,05 1,00 1,00 0,95 1,00 0,95 0,95 9 975,– Kč
Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši 10 960.,– Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 800 000,– Kč. Za tuto cenu by byly pozemek parc. č. st. 586, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 438, pozemek parc. č. st. 1191, jehož součástí je stavba garáže bez č.p./č.e. a pozemek parc. č. 63/5, dle LV č. 545, v obci a k.ú. Králíky, běžně prodejné.
Obvyklá cena: 800 000,- Kč. Cena slovy: Osmsettisíc Kč. V Praze dne 29.06.2015 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
– 13 –
E.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5816-198/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
V Praze
dne 29.06.2015
Ing. Karel Schwarz
