ZNALECKÝ POSUDEK č. 4431 – 236 / 15 o obvyklé ceně podílu 1/2 bytu č. 574/12 v budově čp. 574 na pozemku pč. St. 1980 a podílu 6170/232993 na budově čp. 574 a na pozemku pč. St. 1980 na katastrálním území Veselí - Předměstí, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín
Vypracoval:
Ing. Ivan Zach Mladých 228 150 00 Praha 5 Tel. 723/305772
V Praze dne 25.11.2015 Počet vyhotovení: Počet stran:
1-7
3 7
Vlastník:
Oldřiška Ammerová, Chaloupky 574, 698 01 Veselí nad Moravou Milan Zajíček, Chaloupky 574, 698 01 Veselí nad Moravou
Posudek si vyžádal:
JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha - západ, Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5
Účel posudku:
zjištění ceny obvyklé pro účely dražby v exekuci vedené soudním exekutorem JUDr. Milanem Makariem pod sp. zn. 156 EX 1679/15 - 42
Předpis pro ocenění:
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151 / 1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění
Podklady pro vypracování posudku: 1. Prohlídka objektu ( byt nebyl zpřístupněn ) 2. Realitní časopisy Real – city, Reality – region, informace z internetu S - reality 3. Usnesení čj. 156 EX 1679/15 - 42 ze dne 14.10.2015 4. Výpis LV č. 6321 pro k.ú. Veselí - Předměstí 5. Informace z Prohlášení vlastníka
Nález Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 574/12 v 3. nadzemní podlaží domu čp. 574 na pozemku pč. St. 1980 v okrajové části obce Veselí nad Moravou. Bytový dům čp. 574 -starý cca 30 roků, po modernizaci ( zateplení, lodžie ). Dům má 1 podzemní a 8 nadzemních podlaží. Dům panelový, napojen na obecní vodovod, kanalizaci a elektro i plyn. Byt č. 574/12 - dle údajů z prohlášení vlastníka velikosti 3 + 1 s příslušenstvím a balkonem Nebylo zjištěno, že by byl byt zatížen věcným břemenem nebo nájemní smlouvou ve prospěch třetí osoby, Dispozice a velikosti místností: 1. kuchyně 2. pokoj 3. pokoj 4. pokoj 5. koupelna 6. WC j 7. předsíň 8. pokoj
11,89 m2 16,21 m2 12,21 m2 8,15 m2 2,85 m2 0,87 m2 8,32 m2 1,20 m2
Celkem
61,70m2
( plocha balkonu se do podlahové plochy nezapočítává )
2-7
1/2 1/2
Metodika
oceňování
Zákon č. 151/1997 Sb. považuje za cenu obvyklou cenu, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, případně podobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Zákon uvádí 3 metody pro oceňování nemovitostí, a to
1. Metoda výnosová Ocenění vzniká podílem budoucích zisků z nemovitostí jejich diskontací, vyjadřující předpoklad návratnosti oceňované investice. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase.
2. Metody nákladová ( věcné hodnoty ) Vychází z nákladů na pořízení podobné stavby s tím, že od předpokládaného pořizovací ceny je odečteno technické opotřebení oceňované stavby. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase.
3. Metoda porovnávací Metoda nejobvyklejší, nazývaná též královská metoda ocenění. Předpokládá odborný sběr dat ohledně nabízených cen podobné nemovitostí v místě a čase a aplikaci porovnání jejich ceny s oceňovanou nemovitostí. Tato metoda je absolutně nejčastěji používaná - pokud se jedná o byty, rodinné domy, rekreační chaty, rekreační chalupy, garáže či stavební pozemky.
3-7
Posudek Pro porovnání byly na realitním serveru vybrány 3 podobné byty ve Veselí nad Moravou, a proto bude posudek vypracován obvyklou metodou porovnávací.
Metoda porovnávací. Zjištěná průměrná vážená nabídková cena bude podrobena korekci vyjadřující diferenci mezi cenami požadovanými za podobné nemovitosti a cenami reálně dosaženými. Tuto korekci stanovuji na obvyklých 10%. Výsledná cena bytu zahrnuje cenu stavby včetně pozemků tvořících se stavbou jednotný funkční celek. Plocha bytu ( z prohlášení vlastníka ) Vzorek
-61,70m2
Plocha ( m2 )
Požadovaná cena ( Kč )
1 – Veselí nad Moravou
60
1.130.000,00
2 – Veselí nad Moravou
59
950.000,00
3 – Veselí nad Moravou
67
1.470.000,00
Průměrná požadovaná cena za m2: ( 1.130.000 + 950.500 + 1.470.000 ) / ( 60 +591 + 67 ) = 3.550.000 / 186 = 19.086,02 Kč Korekce 0,90 Výsledná cena ( za m2 ) – 19.086,02 x 0,90 = 17.177,41 Kč Výsledná cena bytu
-
17.177,41 x 61,70 m2 =
1.059.846,77 Kč
Z toho 1/2
529.923,38 Kč
Zaokrouhleno
530.000,00 Kč
( slovy pětsettřicettisíc korunčeských ) Tato zjištěná cena je stanovena podle platného zákona o oceňování majetku.
4-7
Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu podílu 1/2 nemovitosti sestávající z bytu č. 574/12 a podílu 617/232993 na budově čp. 574 a pozemku pč. St. 1980 na katastrálním území Veselí - Předměstí, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín k datu 25.11.2015. Na základě provedené detailní analýzy jsem toho názoru, že tržní hodnota podílu 1/2 na nemovitosti sestávající z bytu č. 574/12 a podílu 617/232993 na budově čp. 574 a pozemku pč. St. 1980 na katastrálním území Veselí Předměstí, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín k činí datu 25.11.2015
530.000,00 Kč ( slovy pětsettřicettisíc korunčekých )
Posudek vypracován dne
25.11. 2015.
Ing. Ivan Zach Mladých 228 155 00 Praha 5
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.12.2001 č.j. Spr 7133/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4431 - 236 / 15 znaleckého deníku.
5-7
1) Prodej bytu 3+1 Cena: 1 470 000,00 Lokalita: Chaloupky, Veselí nad Moravou Číslo zakázky: 584000 Stav objektu: Velmi dobrý Datum aktualizace: 16.10.2015 Budova: Panelová Podlaží umístění: 1. podlaží z celkem 8 Užitná podlahová ploch: 67m2 Vlastnictví: Osobní Voda: Obecní vodovod Topení: Etážové Odpad: Obecní kanalizace Elektřina: 220V Popis: byt po rekonstrukci, dům po rekonstrukci el. krb, moderní kuchyně, dobré parkování
2) Prodej bytu 3+1 Cena: 950 00,00 (hypotéka 3 365,00 měsíčně) Lokalita: Hutník, Veselí nad Moravou Číslo zakázky: 455326 Stav objektu: Velmi dobrý Datum aktualizace: 26.10.2015 Budova: Panelová Podlaží umístění: 2. podlaží z celkem 5 Užitná podlahová ploch: 59 m2 Vlastnictví: Osobní Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: byt po rekonstrukci, dům po revitalizaci, klidné místo
3) Prodej bytu 2+1 Cena: 1 130 000,00 Lokalita: Lány, Veselí nad Moravou Číslo zakázky: 15K259BO Stav objektu: Velmi dobrý Datum aktualizace: 30.10.2015 Budova: Panelová Podlaží umístění: 2. podlaží z celkem 4 Užitná podlahová ploch: 60m2 Vlastnictví: Osobní Voda: Obecní vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Obecní kanalizace Elektřina: 220V Popis: byt po rekonstrukci, dům po revitalizaci, klidné místo, dobré parkování
6-7
7-7
