15

ZNALECKÝ POSUDEK č. 658 – 35/15 o ceně nemovitých věcí – pozemků parc. č. 1996/20 a 1996/22 vč. součástí, tj. stavby č. p. 1784 na pozemku parc. č. 1996/22, zapsaných na LV č. 2907 v katastrálním území Hlučín, obec Hlučín, okres Opava

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno - město Soudní exekutor Mgr. Jan Krejsta Horní 729/32 639 00 Brno

Účel posudku:

Ocenění nemovitých věcí pro účely exekučního řízení č. j. 159 EX 03255/14

Datum místního šetření:

14. 4. 2015

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

14. 4. 2015

Posudek vypracoval:

Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a 721 00 Ostrava

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran, 4 přílohy a objednateli se předává ve dvou vyhotoveních a elektronické podobě. V Ostravě, dne 1. května 2015

Znalecký posudek č. 658-35/15

A. NÁLEZ 1.

Znalecký úkol

Úkolem znalce je: 1) ocenění nemovitých věcí v ceně obvyklé a to: pozemků parc. č. 1996/20 a 1996/22 vč. součástí, tj. stavby č. p. 1784 na pozemku parc. č. 1996/22, zapsaných na LV č. 2907 v katastrálním území Hlučín, obec Hlučín, okres Opava Znalec stanoví obvyklou cenu nemovité věci a jejího příslušenství. Cenu obvyklou stanoví s přihlédnutím k příslušenství nemovité věci, věcným břemenům, výměnkům a nájemním či pachtovním právům, které na nemovité věci váznou. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Znalec uvede přehled cen každé jednotlivé nemovité věci, je-li předmětem ocenění více nemovitých věcí. Znalec ve znaleckém posudku jednotlivě vyjmenuje jemu známé věci (nemovité i movité), které tvoří příslušenství nemovité věci. V případě, že takové věci nejsou (nebyly zjištěny), znalec výslovně uvede, že tyto věci nejsou. Znalec ve znaleckém posudku uvede jemu známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci. V případě, že na nemovité věci neváznou žádná věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, znalec výslovně uvede, že taková věcná břemena, výměnky ani práva nejsou (nebyly zjištěny). V případě, že znalec zjistí, že na nemovité věci vázne věcné břemeno, výměnek, nájemní či pachtovní právo, uvede ve znaleckém posudku jemu odpovídající výši nájemného či pachtovného, případně výnosu z věci, které jsou v daném místě a čase obvyklé, a to jednotlivé pro každé zjištěné věcné břemeno, výměnek, nájemní či pachtovní právo. Znalec ve znaleckém posudku uvede, kdy byl ohledně stavby, bytu nebo nebytového prostoru vydán první kolaudační souhlas, nebo kdy bylo započato první užívání stavby (zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon v platném znění). V případě, že kolaudační souhlas nebyl vydán, nebo nebylo započato s užíváním stavby, uvede znalec tuto skutečnost výslovně. Znalec dále uvede, zda je pozemek nezastavěným pozemkem, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba spojená se zemí pevným základem, přičemž nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc (§ 56 zák. č. 235/2004 Sb. v platném znění).

Ocenění je provedeno na základě Usnesení soudního exekutora Mgr. Jana Krejsty, Exekutorský úřad Brno město, o ustanovení znalcem č. j. 159 EX 03255/14-029 ze dne 31. 3. 2015 a bude sloužit jako podklad při exekuci nemovitého majetku, který je v SJM povinného Daniela Prause.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí

Místní šetření bylo dne 14. 4. 2015, kdy bylo provedeno ohledání a zaměření oceňovaných nemovitostí, vč. pořízení fotodokumentace, za přítomnosti znalce. Povinný byl obeslán písemnou výzvou k umožnění prohlídky, kterou si nevyzvedl, nemovitosti nebyly znalci zpřístupněny, na zvonění domovního zvonku nikdo nereagoval. Vnitřní konstrukce a vybavení, které nebylo možno ověřit, jsou pro účely tohoto znaleckého posudku uvažovány jako standardní k danému typu nemovitostí, stáří a opotřebení stanoveno dle odborného odhadu, a dále je použito projektové dokumentace a informací, podaných stavebním úřadem v Hlučíně.

2


3.

Podklady pro vypracování posudku



Výpis z katastru nemovitostí č. 2907 ke dni 13. 3. 2015 pro k. ú. Hlučín, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním – SCD Projektová dokumentace k nástavbě a přístavbě RD z roku 1999 Projektová dokumentace k výstavbě RD z roku 1990 Kolaudační rozhodnutí k užívání novostavby rodinného domu č. p. 1784, vydané Městským úřadem Hlučín dne 15. 6. 1993 Stavební povolení plynofikace RD č. p. 1784 vydané Městským úřadem Hlučín dne 20. 11. 1998 Rozhodnutí – povolení nástavby a přístavby RD č. p. 1784, vydané Městským úřadem Hlučín dne 25. 5. 1999 Informace podané osobně pracovníkem stavebního odboru městského úřadu Hlučín Realitní inzerce Kopie katastrální mapy Usnesení soudního exekutora Mgr. Jana Krejsty, Exekutorský úřad Brno - město, o ustanovení znalcem č. j. 159 EX 03255/14-029 ze dne 31. 3. 2015 Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Použitá literatura: - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v aktuálním znění, - Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. č. 450/2012 Sb., vyhl. č. 441/2013 Sb. a vyhl. č. 199/2014 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie oceňování nemovitostí (CERM, s.r.o. Brno, 2004), - Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM,Brno, 1997 - Bradáč A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998, - Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 - Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění)

           

4.

Vlastnické a evidenční údaje (částečné) k datu 13. 3. 2015

LV č. 2907 Okres: CZ0805 Opava Katastrální území: 639711 Hlučín Obec: 507016 Hlučín A - Vlastník: Podíl SJM Praus Daniel a Prausová Olga, Kolejní 1784/6, 74801 Hlučín B - Nemovitosti: Pozemek parc. č. 1996/20, ostatní plocha, jiná plocha, výměra 210 m2 Pozemek parc. č. 1996/22, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 163 m2, součástí je stavba č. p. 1784, rod. dům B1 – Jiná práva – bez zápisu C – Omezení vlastnického práva – zástavní právo exekutorské, půjčka od ČSTSP, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku

5.

Práva a závady

Dle listu vlastnictví č. 2907 je v části C k nemovitostem zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní právo exekutorské, půjčka od ČSTSP, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.

3


Jiné závady či práva - věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva apod. nebyly při místním šetření zjištěny. Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích.

6.

Dokumentace a skutečnost

Zpracovateli byla k dispozici projektová dokumentace, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí. Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností. Vnitřní dispozici nebylo možno ověřit.

7.

Postup ocenění

Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Specifické metody oceňování jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich muže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro odhad obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí -

výnosové hodnoty nemovitostí

-

srovnávací hodnoty nemovitostí

Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými

4


prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod.

Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory.

Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při využití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center mest či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám. Využitelnost nemovitostí: stavebně - technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost, předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva, soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Při ocenění nemovitých věcí v tomto posudku, tj. pozemků se stavbou RD, se jeví jako nejvhodnější využít srovnávací metodu, která má při ocenění tohoto typu nemovitých věcí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní). Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

8.

Celková situace – všeobecné údaje

Nemovité věci, stavba rodinného domu č. p. 1784 s pozemky parc. č. 1996/20 a 1996/22, se nachází v zastavěném území obce Hlučín, v místní části Darkovičky, situované cca 3 km severně od centra Hlučína. Přístupné jsou ze slepé ulice Kolejní. Okolní zástavba je tvořena objekty individuálního bydlení, zastávka autobusu cca 180 m na ul. Kozmická. Město Hlučín je zasazeno na spojnici Ostravy a Opavy, v současnosti Hlučín zahrnuje také městské části Bobrovníky a Darkovičky Je zde rozšířená občanská vybavenost – MŠ, ZŠ, střední školy, ordinace lékaře, pošta, obchody, služby, restaurace, vzdálenost od Ostravy s veškerou vybaveností je 7 km. Dopravní obslužnost zajištěna autobusovou a železniční dopravou. Z technické infrastruktury je zde obecní vodovod a kanalizace, plynofikace.

5


Údaje o nemovitých věcech Předmětem ocenění je samostatně stojící stavba rodinného domu č. p. 1784. Jedná se o podsklepenou stavbu, s jedním nadzemním podlažím, obytným podkrovím a sedlovou střechou. Dle projektu RD obsahuje 2 byty se společným vstupem, je napojen na vodovodní řad, dešťovou kanalizaci, plyn a vedení NN, splašky svedeny do žumpy, vytápění ústřední plynové nebo na tuhá paliva. Parkování vlastní v garáži, ev. na komunikaci před domem. Dům je k datu ocenění užíván. Rodinný dům je postaven na pozemku parc. č. 1996/22, obklopen je pozemkem parc. č. 1996/20 ve funkčním celku, tvořícím přístup k domu z ulice a minimální plochu okolo domu. Přístup k nemovitostem je z veřejné komunikace na pozemku parc. č. 1996/1 – ul. Kolejní. Příslušenstvím domu č. p. 1784 jsou venkovní úpravy, které zahrnují – přípojky IS (plyn, vodovod, dešť. Kanalizace, elektro), žumpu, zpevněné plochy (beton, zámková dlažba), studnu. ZP stavby RD: 154,30 m2 Celková výměra pozemků k RD: 373,00 m2

9.

Popis oceňovaných objektů

a) Rodinný dům č. p. 1784 na pozemku parc. č. 1996/22 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, obsahující 2 byty 3+1 a 1-2+kk, s garáží, celopodsklepený, jedním nadzemním podlažím, obytným podkrovím a sedlovou střechou. Dispoziční řešení objektu (dle projektu, příp. inzerce): 1. PP – sklepní prostory, posilovna, hostinský pokoj, sociální zařízení 1. NP – zastřešený vstup, chodba se schodištěm, 2 pokoje, obývací pokoj, jídelna se vstupem na zahradu, kuchyně, spíž, koupelna, WC, garáž 2. NP – schodiště, 1 až 2 pokoje, kuchyňský kout, koupelna s WC Konstrukce a vybavení (předpoklad) Objekt je založen na betonových pásech. Svislé konstrukce jsou zděné tl. 40 cm (cihla, plynos. tvárnice), stropy hurdisové. Střešní konstrukce sedlová s vikýři, krytina taška pálená nebo betonová, klempířské konstrukce úplné pozinkovaný plech. Venkovní povrchy strukturovaná omítka se zateplením a sokl z umělého kamene a kabřince, vnitřní povrchy hladká omítka, částečně dřevěné obložení stropů i místností, keram. obklady v soc. zařízení a kuchyni. Povrchy podlah keramická dlažba, plovoucí podlaha, beton, koberce. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké. Schodiště přímé dřevěné. Zdroj vody z obecní přípojky, provedeny rozvody, ohřev vody zásobníkem ÚT nebo bojlerem, odpady svedeny do žumpy a dešťové kanalizace, elektro 220/380V, zemní plyn zaveden, bleskosvod chybí Vytápění ústřední s plynovým kotlem (podle stav. povolení), v obýv. pokoji krb. Hygienické vybavení soc. zařízení - 3x kompletní, vybavení kuchyní standardní. Rodinný dům byl zkolaudován v roce 1993. V roce 1999 byla stavebním úřadem v Hlučíně povolena přístavba a nástavba domu, která však k dnešnímu datu není zkolaudována. Došlo k rozšíření sklepního prostoru a v 1.NP obývacího pokoje na JV straně domu, současně s přístavbou zastřešeného vstupu. Namísto půdního prostoru vzniklo obytné podkroví s bytovou jednotkou se zvýšením nadezdívky, rozvody instalací přivedeny ze stávajících v 1. NP. Stavba se jeví dle vnějšího ohledání v dobrém stavebně technickém stavu.

6


Příslušenstvím rodinného domu jsou venkovní úpravy – přípojky sítí (voda, plyn, dešť. kanalizace, elektro), žumpa (nezjištěno umístění), zpevněná plocha zámkovou dlažbou kolem domu a přístupu, studna v severním rohu pozemku parc. č. 1996/20. Movité věci, které by tvořily příslušenství stavby, nebyly zjištěny. Stavba RD č. p. 1784 byla zkolaudována v roce 1993. Nástavba a přístavba k RD nebyly dle stavebního úřadu města Hlučín zkolaudovány.

b) Pozemky parc. č. 1996/20, 1996/22 Předmětem ocenění jsou pozemky v k. ú. Hlučín, okres Opava:

Č. parcely

Druh pozemku

Způsob využití

Výměra [m2]

1996/20

Ostatní plocha, jiná plocha

210

1996/22

Zastavěná plocha a nádvoří

163

Způsob ochrany

Pozemek parc. č. 1996/22 je zastavěn stavbou RD č. p. 1784. Pozemek parc. č. 1996/20 obklopuje pozemek parc. č. 1996/22 v jednotném funkčním celku. Pozemky jako celek jsou přibližně čtvercového tvaru, rovinné, s malou zahradní úpravou bez vlivu na cenu obvyklou. V místě je možnost napojení na obecní vodu, dešťovou kanalizaci, plyn a vedení NN. Přístup k pozemkům je z veřejné komunikace Kolejní na parc. č. 1996/1 v majetku obce. Všechny oceňované pozemky nejsou nezastavěnými pozemky, na které by bylo vydáno stav. povolení nebo souhlas pro provedení stavby.

B. OCENĚNÍ

B. 1.

CENA URČENÁ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU

Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy

Hodnocení znaku I. Poptávka nižší než nabídka V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník),

7

Pi –0,06 0,00


3 4

5

6

Změny v okolí II. Vliv právních vztahů na II. prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) Ostatní neuvedené (např. nový II. investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) Povodňové riziko IV.

Bez vlivu nebo stabilizovaná území Bez vlivu

0,00 0,00

Bez dalších vlivů

0,00

Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

1,00

5 Index trhu: IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,940 i=1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby na hlediska komerční využitelnosti pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11 Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,850

Pi 1,00 0,04 –0,08 –0,10 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

i=2

a) Rodinný dům č. p. 1784 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,119 Podlaží: Název 1.PP

Výška 2,55 m

Zastavěná plocha (11,50×10,50)–(4,65×0,40)+((4,40×2,60)–

8

=

128,89 m2


Název

Výška

1.NP

2,60 m

podkroví Součet:

2,50 m

Zastavěná plocha 1,44) (11,50×10,50)+(6,60×3,30)– (4,65×0,40)+((4,40×2,60)– 1,44)+(2,80×1,30) (11,50×10,50)–(4,65×0,40)+((4,40×2,60)– 1,44)

=

154,31 m2

=

128,89 m2 412,09 m2

=

373,78 m3

=

623,20 m3

= =

278,75 m3 1 275,73 m3

7,65 m

Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,90 × ((11,50×10,50)–(4,65×0,40)+((4,40×2,60)–1,44)) 2.NP 2,80× ((11,50×10,50)+(3,85×6,60×3,30)– (4,65×0,40)+((4,40×2,60)–1,44)+(2,70×2,80×1,30)) podkroví (0,80+2,70/2)×((11,50×10,50)–(4,65×0,40)+((4,40×2,60)– 1,44))+(0,90/2×2,80×1,30) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – betonové pásy s izolací 8,20 % 2. Zdivo – zděné 21,20 % – zděné 3. Stropy – s rovným podhledem 7,90 % 4. Střecha – sedlová 7,30 % 5. Krytina – taška 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – žlaby a svody z pozinkovaného plechu 0,90 % 7. Vnitřní omítky – vápenné dvouvrstvé omítky 5,80 % 8. Fasádní omítky – strukturovaná omítka 2,80 % 9. Vnější obklady – um. kámen, kabřinec 0,50 % 10. Vnitřní obklady – keramické obklady v soc. zařízení a kuchyni 2,30 % 11. Schody – standardní 1,00 % 12. Dveře – standardní 3,20 % 13. Okna – dřevěná zdvojená 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – standardní 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – standardní 1,00 % 16. Vytápění – ústřední 5,20 % 17. Elektroinstalace – světelná a motorová 4,30 % 18. Bleskosvod – ano 0,60 % 19. Rozvod vody – rozvod studené a teplé vody 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – v kombinaci s ÚT 1,90 % 21. Instalace plynu – zaveden zemní plyn 0,50 % 22. Kanalizace – ze všech hygienických zařízení 3,10 % – ze všech hygienických zařízení do jímky 23. Vybavení kuchyně – standardní 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – standardní 4,10 % 25. Záchod – standardní 0,30 % 26. Ostatní – standardní 3,40 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Ocenění: Základní jednotková cena: Koeficient využití podkroví: Koeficient vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Podíl 85 % 15 %

70 % 30 %

=

2 290,– Kč/m3 1,1200 1,0000

× ×

9

1,0000 1,0000


Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1190 5 434,81 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 3 Základní cena upravená: 1 275,73 m × 5 434,81 Kč/m Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – standardní opotřebení: 22 / (22 + 128) × 100 = 14,667 % 14,667 % × 8,20 % / 1,0000 2. Zdivo – standardní 85 % opotřebení: 22 / (22 + 128) × 100 = 14,667 % 14,667 % × 21,20 % × 85 % / 1,0000 2. Zdivo – standardní 15 % opotřebení: 15 / (15 + 135) × 100 = 10,000 % 10,000 % × 21,20 % × 15 % / 1,0000 3. Stropy – standardní opotřebení: 22 / (22 + 128) × 100 = 14,667 % 14,667 % × 7,90 % / 1,0000 4. Střecha – standardní opotřebení: 15 / (15 + 135) × 100 = 10,000 % 10,000 % × 7,30 % / 1,0000 5. Krytina – standardní opotřebení: 15 / (15 + 65) × 100 = 18,750 % 18,750 % × 3,40 % / 1,0000 6. Klempířské konstrukce – standardní opotřebení: 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 0,90 % / 1,0000 7. Vnitřní omítky – standardní 75 % opotřebení: 22 / (22 + 38) × 100 = 36,667 % 36,667 % × 5,80 % × 75 % / 1,0000 7. Vnitřní omítky – standardní 25 % opotřebení: 15 / (15 + 45) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 5,80 % × 25 % / 1,0000 8. Fasádní omítky – standardní opotřebení: 15 / (15 + 45) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 2,80 % / 1,0000 9. Vnější obklady – standardní opotřebení: 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 0,50 % / 1,0000 10. Vnitřní obklady – standardní 70 % opotřebení: 22 / (22 + 28) × 100 = 44,000 % 44,000 % × 2,30 % × 70 % / 1,0000 10. Vnitřní obklady – standardní 30 % opotřebení: 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 2,30 % × 30 % / 1,0000 11. Schody – standardní opotřebení: 22 / (22 + 128) × 100 = 14,667 % 14,667 % × 1,00 % / 1,0000 12. Dveře – standardní 80 % opotřebení: 22 / (22 + 58) × 100 = 27,500 % 27,500 % × 3,20 % × 80 % / 1,0000 12. Dveře – standardní 20 % opotřebení: 15 / (15 + 65) × 100 = 18,750 % 18,750 % × 3,20 % × 20 % / 1,0000 13. Okna – standardní 60 % opotřebení: 22 / (22 + 58) × 100 = 27,500 %

10

+

1,203 %

+

2,643 %

+

0,318 %

+

1,159 %

+

0,730 %

+

0,638 %

+

0,338 %

+

1,595 %

+

0,363 %

+

0,700 %

+

0,150 %

+

0,708 %

+

0,207 %

+

0,147 %

+

0,704 %

+

0,120 %

=

6 933 350,16 Kč


27,500 % × 5,20 % × 60 % / 1,0000 13. Okna – standardní 40 % opotřebení: 15 / (15 + 65) × 100 = 18,750 % 18,750 % × 5,20 % × 40 % / 1,0000 14. Podlahy obytných místností – standardní 70 % opotřebení: 22 / (22 + 48) × 100 = 31,429 % 31,429 % × 2,20 % × 70 % / 1,0000 14. Podlahy obytných místností – standardní 30 % opotřebení: 15 / (15 + 55) × 100 = 21,429 % 21,429 % × 2,20 % × 30 % / 1,0000 15. Podlahy ostatních místností – standardní 70 % opotřebení: 22 / (22 + 48) × 100 = 31,429 % 31,429 % × 1,00 % × 70 % / 1,0000 15. Podlahy ostatních místností – standardní 30 % opotřebení: 15 / (15 + 55) × 100 = 21,429 % 21,429 % × 1,00 % × 30 % / 1,0000 16. Vytápění – standardní opotřebení: 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 5,20 % / 1,0000 17. Elektroinstalace – standardní 70 % opotřebení: 22 / (22 + 28) × 100 = 44,000 % 44,000 % × 4,30 % × 70 % / 1,0000 17. Elektroinstalace – standardní 30 % opotřebení: 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 4,30 % × 30 % / 1,0000 18. Bleskosvod – standardní opotřebení: 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 0,60 % / 1,0000 19. Rozvod vody – standardní 70 % opotřebení: 22 / (22 + 28) × 100 = 44,000 % 44,000 % × 3,20 % × 70 % / 1,0000 19. Rozvod vody – standardní 30 % opotřebení: 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 3,20 % × 30 % / 1,0000 20. Zdroj teplé vody – standardní opotřebení: 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 1,90 % / 1,0000 21. Instalace plynu – standardní opotřebení: 15 / (15 + 35) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 0,50 % / 1,0000 22. Kanalizace – standardní 70 % opotřebení: 22 / (22 + 38) × 100 = 36,667 % 36,667 % × 3,10 % × 70 % / 1,0000 22. Kanalizace – standardní 30 % opotřebení: 15 / (15 + 45) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 3,10 % × 30 % / 1,0000 23. Vybavení kuchyně – standardní 50 % opotřebení: 22 / (22 + 8) × 100 = 73,333 % 73,333 % × 0,50 % × 50 % / 1,0000 23. Vybavení kuchyně – standardní 50 % opotřebení: 15 / (15 + 15) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 0,50 % × 50 % / 1,0000 24. Vnitřní vybavení – standardní 70 % opotřebení: 22 / (22 + 18) × 100 = 55,000 % 55,000 % × 4,10 % × 70 % / 1,0000 24. Vnitřní vybavení – standardní 30 % opotřebení: 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 %

11

+

0,858 %

+

0,390 %

+

0,484 %

+

0,141 %

+

0,220 %

+

0,064 %

+

1,560 %

+

1,324 %

+

0,387 %

+

0,225 %

+

0,986 %

+

0,288 %

+

0,713 %

+

0,150 %

+

0,796 %

+

0,233 %

+

0,183 %

+

0,125 %

+

1,578 %


37,500 % × 4,10 % × 30 % / 1,0000 25. Záchod – standardní 70 % opotřebení: 22 / (22 + 18) × 100 = 55,000 % 55,000 % × 0,30 % × 70 % / 1,0000 25. Záchod – standardní 30 % opotřebení: 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 0,30 % × 30 % / 1,0000 26. Ostatní – standardní opotřebení: 22 / (22 + 18) × 100 = 55,000 % 55,000 % × 3,40 % / 1,0000 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 6 933 350,16 Kč × 24,909 % Cena po odečtení opotřebení:

+

0,461 %

+

0,116 %

+

0,034 %

+ =

1,870 % 24,909 %

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,940 Index polohy: IP = 0,850 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

– =

1 727 028,19 Kč 5 206 321,97 Kč

= × =

5 206 321,97 Kč 0,799 4 159 851,25 Kč

Rodinný dům č. p. 1784 – určená cena:

4 159 851,25 Kč

b) Venkovní úpravy – § 18 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům č. p. 1784 Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav:

× =

Venkovní úpravy – určená cena:

4 159 851,25 Kč 3,5 % 145 594,79 Kč 145 594,79 Kč

c) Pozemky parc. č. 1996/20, 1996/22 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Hlučín Název okresu: Opava Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě

12

Oi 0,95 0,85 1,01

1,00 1,00


příměstská doprava II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 1 380,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 102,98 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,940 6 Občanská vybavenost v obci

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a I. Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující velikost pozemku jeho využití 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Index omezujících vlivů: IO = 1 +  Pi = 0,970 i=1 Index polohy: IP = 0,850

0,98

Pi –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,775 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 854,8095 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1996/22 zastavěná plocha a nádvoří 210 1996/20 ostatní plocha, jiná plocha 163 Součet: 373 Pozemky parc. č. 1996/20, 1996/22 – určená cena:

Cena [Kč] 179 510,– 139 333,95 318 843,95 318 843,95 Kč

Rekapitulace ceny dle cenového předpisu (administrativní ceny) Název

Administrativní cena (Kč) 4 159 851,25 Kč 145 594,79 Kč 318 843,95 Kč 4 624 290,00 Kč

Rodinný dům č. p. 1784 a) Venkovní úpravy b) Pozemky parc. č. 1996/20, 1996/22 c) Celkem

13


B. 2. SROVNÁVACÍ HODNOTA

Popis metodiky Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého srovnání, pomocí koeficientů odlišnosti, které vyjadřují, vliv jedné vlastnosti na rozdíl v ceně jiné obdobné nemovitosti. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, která bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Kombinace (násobení) několika koef. odlišnosti udává index odlišnosti, který vyjadřuje vliv více vlastností na rozdíl v ceně. Tímto způsobem je srovnávaná nemovitost jako celek včetně příslušenství a pozemku. Pro přímé srovnání byly vybrány z nabídky následující objekty srovnatelné co do velikosti, polohy, vybavenosti atd., převážně z realitních serverů a inzerce, z databáze realitních kanceláří a z vlastní databáze znalce. Nabízené ceny jsou redukovány koeficientem vzhledem k předpokládanému snížení ceny z nabídkové při reálném prodeji. Na trhu nemovitostí v lokalitě Hlučín - Darkovičky a okolí jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené nebo předpokládané prodejní ceny srovnatelných objektů.

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Srovnávací objekty Č.

Lokalita, cena

1

Velikost, cena (Kč)

Popis

5+1 ZP 100 m2 Pozem. 239m2 2 599 000,00

Samostatně stojící RD 5+2, 1PP, 1NP, podkroví. Dům po rekonstr. v 2008. 1.NP – předsíň, obýv. pokoj, kuchyně s jídelnou, ložnice, komora, koupelna. Podkr. – 3 pokoje, koupelna nedokončená. Podlahy keram. dlažba, koberec, okna dřevěná dvojitá, střecha sedlová s bonským šindelem. Objekt napojen na obecní vodovod a kanal., plyn, vytápění ÚT plynové. Zdroj – IL reality, 04/2015

Hlučín - Darkovičky

1 Hlučín

2+1, 6+kk ZP 224m2 Pozem. 380m2 4 000 000,00

5+1 ZP 147 m2 Pozem. 1005m2 4 399 000,00

3 Vřesina u Hlučína

6+kk ZP 150 m2 Pozem. 500 m2 3 500 000,00

4 Vřesina u Hlučína

Samostatně stojící RD 2+1, 6+kk, 1PP, 2NP, garáž pro 4 stání. V 1NP bytová jednotka 2+1 o velikosti 85m2, garáž pro 4 auta, vstup do sklepa. Ve 2 NP luxusní bytová jednotka 6+kk s krbem o rozloze 133,5m2, kompletně zastřešená terasa s venkovním krbem o rozloze 42m2 Dům napojen na sítě: elektřina 220V/380, obecní vodovod, kanalizace, plyn. Vytápění ÚT plynové.. Zdroj – RK SKY, 04/2015 Samostatně stojící novostavba RD 5+1, 1NP, podkroví, garáž. I. NP: zádveří, vstupní hala, kuchyň s jídelnou – vstup na terasu, obývací pokoj, sociální zázemí, technické místnosti, II. NP: ložnice , koupelna se sprchovým koutem, 2 podkrovní pokoje, samostatné WC, koupelna s vanou a sprchovým koutem. RD zateplen. Objekt napojen na obecní vodovod, plyn, dom. ČOV, vytápění ÚT plynové podlah. Venkovní terasa s posezením a krbem, garáž pro 2 auta je součástí domu, kryté stání, zahradní domek, oplocená udržovaná zahrada. Klidná a velmi žádaná lokalita, vilková zástavba. Zdroj Efekt reality, 04/2015 Samostatně stojící RD 6+kk, část. PP, 2.NP, 2x garáž. Dům je uvnitř po celkové rekonstrukci, výměna plastových oken, všech dveří, nové plovoucí podlahy, koupelna s masážní vanou a sprchovacím koutem a samostatné elektrické podlahové vytápění + radiátor, kuchyňská linka včetně všech spotřebičů. Dům je z části podsklepen a ze dvou stran jsou balkóny po celé délce strany domu. Vytápění na tuhá paliva a nový plynový kotel, 200 l el. bojler připraven na el. vytápění včetně revize. Dům je napojen na veřejný vodovod +studna s pitnou vodou,odpad je řešen septikem, který je napojen na veřejnou kanalizaci. Zdroj – RK Evropa, 04/2015

14


4+1 ZP 156 m2 Pozem. 1400 m2 6 900 000,00

5 Hlučín - Darkovičky

4+kk ZP 85 m2 Pozem. 1500 m2 4 190 000,00 Darkovice

Samostatně stojící RD 4+1, 2NP, garáž. Kolaudace 2012. V 1.NP se nachází prostorný obytný prostor, kuchyň, jídelna, pokoj, technická místnost, koupelna a WC. V podkroví 2 podkrovní pokoje, první o rozměru 70 m2, který je možné rozdělit na dva a druhý o rozměru 40 m2, šatna a vrchní koupelna. Dům napojen na sítě: elektřina 220V/380, obecní vodovod, kanalizace, plyn.Vytápění ÚT kondenzačním plynovým kotlem Baxi. Dům má zabezpečovací systém. Zdroj – Dios reality, 04/2015 Samostatně stojící RD 4+kk, 2NP. Technologie keramzit, nízkoenergetický. V přízemí domu se nachází kuchyňský kout s vestavěnými spotřebiči (sklo-keramická varná deska, elektrická trouba, mikrovlnná trouba, myčka, lednice s mrazákem) a obývací prostor včetně jídelního koutu, koupelna se sprchovým koutem, WC a technická místnost, v 1.patře se nachází 3 pokoje, pracovní kout a koupelna s vanou, WC. Přístup k domu, vydlážděná terasa i parkování. Dům napojen na sítě: elektřina 220V/380, obecní vodovod, vlastní ČOV, plyn.Vytápění ÚT plynovým kotlem. Zdroj – Dios reality, 04/2015

Stanovení srovnávací hodnoty Č.

Cena nabízená (Kč)

Kr

K1

K2

K3

K4

K5

K6

Io

Cena oceň. objektu odvozená (Kč)

1 2 3 4 5 6

2 599 000,00 4 000 000,00 4 399 000,00 3 500 000,00 6 900 000,00 4 190 000,00

0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

1,00 1,02 0,99 0,99 1,00 0,99

0,97 1,00 0,98 1,00 0,95 0,94

0,93 1,00 1,00 0,96 1,05 1,05

0,97 1,05 1,00 1,00 1,03 1,00

0,94 1,05 1,06 1,03 1,03 0,97

0,97 1,00 1,10 1,05 1,15 1,15

0,80 1,12 1,13 1,03 1,22 1,09

2 931 721,99 3 201 280,51 3 499 747,01 3 064 626,85 5 102 774,85 3 459 669,48

Celkový průměr

3 543 303,45

Minimum

2 931 721,99

5 102 774,85 Maximum Kr koef. redukce na pramen zjišt. ceny -skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koef. na úpravu polohy K2 koef. úpravy na velikost objektu K3 koef. úpravy na techn. stav a údržbu objektu K4 koef. úpravy na standard vybavení K5 koef. úpravy - příslušenství (garáž apod.) K6 koef. úpravy - pozemek Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 Cena oceň. objektu = cena nabídková × Kr / Io

Rekapitulace srovnávací hodnoty Název

Srovnávací hodnota (Kč)

Rodinný dům č. p. 1784 vč. pozemků parc. č. 1996/20 a 1996/22

15

3 543 300,00


B. 3 PRÁVA A ZÁVADY Dle listu vlastnictví č. 2907 pro k. ú. Hlučín v části C – omezení vlastnického práva, jsou zapsána tato omezení: -

zástavní právo exekutorské,

-

půjčka od ČSTSP,

-

zahájení exekuce,

-

exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

s povinností k Danieli Prausovi a k předmětným nemovitostem – viz. příloha č. 1 Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy apod. Nebyla zjištěna existence nájemního a pachtovního práva, předkupního práva, výměnku, věcných břemen či dalších práv a závazků, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

16


C.

REKAPITULACE A ZÁVĚR OCENĚNÍ

Nemovité věci

Cena dle cen. předpisu

Srovnávací hodnota

Rodinný dům č. p. 1784 vč. pozemků parc. č. 1996/20 a 1996/22

4 624 290,00 Kč

3 543 300,00 Kč

Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tyto otázky: 1) ocenění nemovitých věcí v ceně obvyklé a to: – pozemků parc. č. 1996/20 a 1996/22 vč. součástí, tj. stavby č. p. 1784 na pozemku parc. č. 1996/22, zapsaných na LV č. 2907 v katastrálním území Hlučín, obec Hlučín, okres Opava

Odhad obvyklé ceny je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je obecně kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. V našich podmínkách trhu neexistuje poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, podíly bývají oproti aritmetickému podílu ještě procentuálně upravovány, s ohledem na výši podílu. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nejlépe vystihuje cena stanovená porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Kladné stránky: - lokalita vhodná k bydlení Záporné stránky: - minimální výměra zahrady - horší obchodovatelnost vícegeneračními domy

17


Na základě předchozích zjištění, provedené analýzy, dle znalci dostupných informací o oceňovaných nemovitých věcech a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, obchodovatelnosti, využitelnosti, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí v celkové výši

3 550 000,00 Kč

Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 658-35/15 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.

V Ostravě 1. května 2015

Ing. Petra Vařeková

Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4

Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 2907 pro k. ú. Hlučín Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situace

18

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 13.03.2015 23:55:02 Kat.území: 639711 Hlučín

Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 159EX-03255/2014 -010 ze dne

Související zápisy

Z-270/2015-806 D Plomby a upozornění o Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou

E Listina o Dohoda o zřízení práva osobního užívání RII 2212/1990 Dohoda o zřízení práva OSU ze dne

20.7.1990.

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 13.03.2015 23:55:02 Kat.území: 639711 Hlučín

Listina

o Ohlášení stavebníka-vlastníka stavby

ze dne 14.05.2008.

F

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, kód: 806. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, kód: 806. strana 3

FOTODOKUMENTACE (částečně zdroj veřejná inzerce)

FOTODOKUMENTACE (částečně zdroj veřejná inzerce)

SITUACE

15

Recommend Documents