15

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1675-14/15 NEMOVITÁ VĚC:

Pozemek parc.č. St. 20/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 65, pozemek parc.č. St. 20/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 9 a pozemky parc.č. St. 20/3, parc.č. St. 70/3, parc.č. 42/3, parc.č. 42/4. Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Louny, obec Pnětluky, k.ú. Pnětluky Adresa nemovité věci: Pnětluky 9, 65, 440 01 Vlastník stavby: Attila Béla Landgráf, Pnětluky 65, 44001, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Attila Béla Landgráf, Pnětluky 65, 44001, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSUL 44 INS 29298/2013 (ocenění stávajícího stavu)

Datum místního šetření: Počet stran:

21

19.1.2015

stran

Ve Velaticích, dne 23.2.2015

Stav ke dni : Počet příloh: 12

Ing. Tomáš Volek

19.1.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 296, k.ú. Pnětluky, ve vlastnictví pana A.B. Landgráfa. Jedná se o pozemek parc.č. St. 20/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 65, pozemek parc.č. St. 20/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 9 a pozemky parc.č. St. 20/3, parc.č. St. 70/3, parc.č. 42/3, parc.č. 42/4, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu ocenění, tj. k 19.1.2015. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2015). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 296 k.ú. Pnětluky ze dne 12.1.2015. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Pnětluky. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Pnětluky a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních -2-

realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 19.1.2015 za přítomnosti pana Luboše Mencla (zástupce objednatele). h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření a fotodokumentace poskytnutá objednatelem. i) Knihovna znalce. Místopis Vesnice Pnětluky je součástí okresu Louny a náleží pod Ústecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Louny. Obec Pnětluky se rozkládá asi patnáct kilometrů jihozápadně od Loun. Obec může být výchozím bodem do turistické oblasti Českého středohoří a Žatecka. Osídlení této menší vesnice dosahuje zhruba počtu 330 obyvatel. Pnětluky se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Konětopy a Pnětluky. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění jsou dva rodinné domy, které jsou sotuované v západní okrajové části obce Pnětluky, při vedlejší komunikaci. Rodinné domy jsou postavené v zástavbě vesnických rodinných domů pod společným oplocením, jako samostatně stojící objekty. V lokalitě je pouze základní infrastruktura. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 65, který je součástí pozemku parc.č. St. St. 20/1, a který je situovaný vlevo od vstupní brány. Vpravo od brány je postaven rodinný dům č,p. 9 s hospodářskou částí, který je součástí pozemku parc.č. St. 20/2. Příslušenství tvoří hospodářské přístavky a vedlejší stavby na parc.č. St. 20/1 a St. 20/2, které navazují na rodinné domy. Dále venkovní úpravy minimálního rozsahu. Jedná se o přípojku vody, jímku, zpevněné plochy, oplocení, bránu, branku. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do mírně svažitého terénu s jižní orientací. Celkový tvar pozemků je nepravidelný. Pozemky parc.č. St. 70/3 a St.20/3 tvoří společný dvůr. Rodinný dům č.p. 65 s hospodářskou přístavbou o celkovém půdorysném tvaru do písmene L je postavený při západní hranici dvora. Rodinný dům č.p. 9 s hospodářskou přístavbou o celkovém půdorysném tvaru do písmene U je postavený při východní hranici dvora. Severně za rodinnými domy je na parc.č. 42/3 a parc.č. 42/4 situována zahrada využívaná ve funkčním celku s rodinnými domy. Součástí zahrady jsou přestárlé ovocné stromy, standardního rozsahu, bez vlivu na cenu obvyklou. Přístup k nemovitosti je po veřejné částečně zpevněné komunikaci na parc.č. 774/1 ve vlastnictví Obce Pnětluky. Silné stránky -nemovitost vhodná k rekreaci, možnost vícegeneračního bydlení. Slabé stránky - zhoršený stavebně technický stav, náklady na rekonstrukci, - volná delší, dobu nevyužívaná nemovitost, - větší nemovitost v současné době hůře obchodovatelná, - méně žádaná lokalita, minimální občanská vybavenost v obci.

-3-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce  Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 296 k.ú. Pnětluky ze dne 12.1.2015 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva:  Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti  Nařízení exekuce - Landgráf Attila Béla  Zástavní právo exekutorské  Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika:  Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Na základě dostupných informací na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. Ke dni ocenění je nemovitost delší dobu volná nevyužívaná (cca 2 roky) ve zhoršeném tech. stavu.

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.65 1.2 Rodinný dům č.p.9 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinné domy č.p. 9, 65 -4-

OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2015.

1.1 Rodinný dům č.p.65 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, který má dvě nadzemní podlaží a půdní prostory pod sedlovou střechou. Celkový půdorysný tvar domu je obdélníkový. Kolmo k severozápadní části domu je přistavěna vedlejší stavba skladu s plochou střechou, která je využívána jako terasa přístupná z 2.NP. Rodinný dům obsahuje jeden byt 2+kk s příslušenstvím. Dispoziční řešení: 1.NP - prádelna (letní kuchyň) přístupná ze dvora, dílna s kotlem na TP přístupná ze dvora, venkovní schodiště do patra. 2.NP - schodiště se závětřím, předsíň, koupelna vybavena vanou a WC, pokoj, obývací pokoj s kuchyňským koutem a vstupem na terasu. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou kamenné bez účinných izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva (kámen a cihla). Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová s pálenou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody betonové. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky domu jsou vápenné hladké v kombinaci s kamenným obkladem. Vnitřní keramický obklad je proveden pouze v prádelně. Podlahy z keramické dlažby, betonu, laminátu a kobercové. Okna dřevěná kastlová. Dveře jsou plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední z kotle na TP v kombinaci s ohřevem TUV. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do jímky. Kuchyň vybavena malou linkou s dřezem a el. vařičem. Hygienické vybavení tvoří umyvadlo, vana, WC. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Stáří domu je odhadováno na cca 80 let. Během životnosti stavby byla prováděna běžná údržba bez výrazné modernizace. V roce 2009 byla provedena rekonstrukce vytápění (rozvody, radiátory, kotle) a částečná modernizace bytu a koupelny, která nebyla dokončena. Některé prvky krátkodobé životnosti (okna, klempířské konstrukce, dveře, omítky v 1.NP, část fasády) jsou před nebo na hranici svého maximálního opotřebení. Celkový technický stav je průměrný. Objekt je cca 2 roky volný. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 74,45 m2 2,85 m

Název 1.NP Výčet místností: přízemí Užitná plocha celkem:

60,00 m2

0,30

18,00 m2 18,00 m2

74,45 m2

2.NP -5-

2,70 m

Výčet místností: Byt 2+kk Užitná plocha celkem:

56,00 m2

1,00

56,00 m2 56,00 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (4,95*13,20+1,34*6,80)*(2,85+2,70) Zastřešení (4,95*13,20+1,34*6,80)*(2,90/2)

= =

[m3] 413,21 m3 107,96 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 74 74 521,16 4 870 100,00 4 870 2 538 069

% [Kč]

65,00 888 324

2

Obestavěný prostor 413,21 m3 107,96 m3 521,16 m3

1.2 Rodinný dům č.p.9 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, který má dvě nadzemní podlaží a půdní prostory pod sedlovou střechou. Celkový půdorysný tvar domu je do písmene L. Na boční křídlo domu na severní straně navazuje hospodářská část se sedlovou střechou, která má rovněž půdorys do písmene L. Rodinný dům obsahuje jeden byt 4+1 s příslušenstvím. Dispoziční řešení: 1.NP - chodba přístupná vstupem ze dvora, schodiště do patra, pokoj, kuchyň, spíž, WC, koupelna vybavena vanou a umyvadlem. 2.NP - chodba se schodištěm, tři pokoje. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou kamenné bez účinných izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva (kámen a cihla). Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová s pálenou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody betonové. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky domu jsou vápenné hladké v kombinaci s kamenným obkladem, štít obložený dřevěnými palubkami. Vnitřní keramický obklad je proveden koupelně a v kuchyni. Podlahy z keramické dlažby, prkenné kryté koberci. Okna dřevěná kastlová. Dveře jsou plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je lokální kamny na TP. Ohřev TUV -6-

zajištěn průtokovým el. ohřívačem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny pouze studené. Kanalizace je svedena do jímky. Kuchyň vybavena malou linkou s dřezem a sporákem na PB. Hygienické vybavení tvoří umyvadlo, vana, WC. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Stáří domu je odhadováno na cca 100 let. Během životnosti stavby byla prováděna běžná údržba bez výrazné modernizace. Některé prvky krátkodobé životnosti (okna, klempířské konstrukce, dveře, omítky, část fasády, podlahy, keramické obklady, rozvody instalací, hygienické vybavení) jsou před nebo na hranici svého maximálního opotřebení. Celkový technický stav je mírně zhoršený. Objekt je cca 2 roky volný. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 73,13 m2 2,80 m

Název 1.NP Výčet místností: přízemí bytu Užitná plocha celkem:

58,00 m2

1,00

58,00 m2 58,00 m2

73,13 m2

2.NP Výčet místností: patro bytu Užitná plocha celkem:

58,00 m2

1,00

2,80 m

58,00 m2 58,00 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (5,80*10,25+3,60*3,80)*(2,80+2,80) Zastřešení (5,80*10,25+3,60*3,80)*(2,90/2)

= =

[m3] 409,53 m3 106,04 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 73 116 515,57 4 870 100,00 4 870 2 510 809

% [Kč]

70,00 753 243

-7-

Obestavěný prostor 409,53 m3 106,04 m3 515,57 m3

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. St. 20/1, zastavěná ploch a nádvoří o výměře 95 m2. Parc.č. St. 20/2, zastavěná ploch a nádvoří o výměře 167 m2. Parc.č. St. 20/3, zastavěná ploch a nádvoří o výměře 175 m2. Parc.č. St. 70/3, zastavěná ploch a nádvoří o výměře 36 m2. Parc.č. 42/3, zahrada o výměře 300 m2. Parc.č. 42/4, zahrada o výměře 30 m2. Jedná se o mírně svažité pozemky s jižní orientací. Celkový tvar pozemků je nepravidelný. Pozemky parc.č. St. 70/3 a St.20/3 tvoří společný dvůr. Rodinný dům č.p. 65 s hospodářskou přístavbou o celkovém půdorysném tvaru do písmene L je postavený při západní hranici dvora. Rodinný dům č.p. 9 s hospodářskou přístavbou o celkovém půdorysném tvaru do písmene U je postavený při východní hranici dvora. Severně za rodinnými domy je na parc.č. 42/3 a parc.č. 42/4 situována zahrada využívaná ve funkčním celku s rodinnými domy. Pozemek lze napojit na veřejné řady IS (voda, kanalizace, el.nn). Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 100,- až 300,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 200,- Kč/m2. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Celková cena [ m2 ] [ Kč/m2 ] pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 20/1 95 200 19 000 nádvoří zastavěná plocha a St. 20/2 167 200 33 400 nádvoří zastavěná plocha a St. 20/3 175 200 35 000 nádvoří zastavěná plocha a St. 70/3 36 200 7 200 nádvoří zahrada 42/3 300 200 60 000 zahrada 42/4 30 200 6 000 Celková výměra pozemků 803 Hodnota celkem 160 600

-8-

3. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, absenci pozemkového zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době hůře obchodovatelná.

3.1 Rodinné domy č.p. 9, 65 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

190,00 m2 1 036,73 m3 147,58 m2 803,00 m2

Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Popisy porovnatelných nemovitých věcí č.1 Rodinný dvoupodlažní dům s pozemky. Ve zhoršeném technickém stavu. Příslušenství tvoří stodola a kůlna. Zdroj: www.exdrazby.cz, dražba č.j. 101 EX 09575 / 12 - 140 ze dne 29.4.2014 (nevydraženo)

č.2 Nabízíme samostatně stojící RD 5+1 se zahradou na okraji obce Konětopy spadající pod obec Pnětluky. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou -9-

střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 180 m2, obytná je cca 160 m2. Dům je vhodný k částečné rekonstrukci. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, toaleta a komora. V patře jsou tři pokoje a vstup na půdu. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží hospodářská budova a pěkná zahrada s ovocnými a okrasnými dřevinami o rozloze 1002 m2. Nemovitost je oplocena. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/pnetluky-konetopy-/1133834332#img=0&fullscreen=false

č.3 Prodej rodinného domu s dispozicí 4+1 s velkým pozemkem a hospodářskými budovami ( dílna, dvě stodoly, chlévy ) v obci Třeskonice. V přízemí domu je veranda, obývací pokoj, kuchyň, koupelna, WC a v patře jsou tři místnosti. Rekonstrukce na domě je nutná. Zahrada je zčásti zatravněná, zčásti je vedena jako ovocný sad a zeleninové záhony. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/tuchorice-treskonice-/949755996#img=19&fullscreen=false

Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Lokalita obec Pnětluky, k.ú. Konětopy u Pnětluk Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny

0,90

K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení

1,00 1,00 1,00

K5 Vliv pozemku K6 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00

Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - dražba 04/2014 (nevydraženo); 0,90 2 045 Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 174,60 m 672 m 396 667 Kč 2 272 Kč/m2 Název: č.2 Lokalita Pnětluky - Konětopy, okres Louny Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny

0,90

K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení

1,00 1,00 1,00

K5 Vliv pozemku K6 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00

Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,90 4 495 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 160,00 m 1 002 m 799 000 Kč 4 994 Kč/m2

- 10 -

Název: č.3 Lokalita Tuchořice - Třeskonice, okres Louny Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu

0,90 1,00

K3 Poloha K4 Provedení a vybavení

1,00 1,00

K5 Vliv pozemku K6 Úvaha zpracovatele ocenění

0,90 1,00

Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,81 5 296 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 130,00 m 2 516 m 850 000 Kč 6 538 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 2.045,- Kč/m2 až 5.296,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 3.945,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

2 045 Kč/m2 3 945 Kč/m2 5 296 Kč/m2 3 945 Kč/m2 190,00 m2 749 550 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.65 1.2 Rodinný dům č.p.9

888 320,00 Kč 753 240,00 Kč 1 641 560,00 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinné domy č.p. 9, 65

160 600,00 Kč 749 550,00 Kč

- 11 -

Současný stav 749 550 Kč 1 802 167 Kč 160 600 Kč 750 000 Kč

Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena

zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 20/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 65, pozemku parc.č. St. 20/2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 9 a pozemků parc.č. St. 20/3, parc.č. St. 70/3, parc.č. 42/3, parc.č. 42/4 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Pnětluky, obec Pnětluky, okres Louny vše zapsáno na LV č. 296, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 12.1.2015, po zaokrouhlení na:

750 000,- Kč Slovy: sedmsetpadesáttisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 23.2.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828

- 12 -

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1675-14/15 znaleckého deníku. Ve Velaticích 23.2.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 296 2. Snímek katastrální mapy 3. Fotodokumentace nemovitosti 4. Mapa polohy nemovitosti

- 13 -

počet stran A4 příloze 3 1 3 1

LV

- 14 -

- 15 -

- 16 -

KM

- 17 -

Fotodokumentace

RD č.p. 65

RD č.p. 65

1.NP - prádelna

1.NP - dílna s kotli na TP

2.NP - pokoj

2.NP - obývací pokoj s kk

- 18 -

2.NP-koupelna

schodiště

RD č.p. 9

RD č.p. 9

RD č.p. 9

1.NP - kuchyň

- 19 -

1.NP-koupelna

1.NP-pokoj

1.NP-chodba se schodištěm

2.NP-pokoj

2.NP-pokoj

Vjezd do dvora

- 20 -

Mapa polohy nemovitosti

- 21 -