Vlaamse Woonraad Koning Albert II-laan 19 bus 23 1210 Brussel
[email protected] www.vlaamsewoonraad.be Advies 2013/15 datum bestemmeling kopie onderwerp
19 december 2013 Mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie Vlaams Parlement, Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie Advies over het voorontwerp van besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van het Huursubsidiebesluit en het Huurpremiebesluit
1. Situering Op 29 november 2013 hechtte de Vlaamse Regering haar principiële goedkeuring aan bovengenoemd voorontwerp van besluit. De Vlaamse Woonraad werd op 4 december 2013 verzocht hierover advies uit te brengen binnen een termijn van dertig dagen. Voorliggend advies werd op 19 december 2013 goedgekeurd door de Vlaamse Woonraad en op 20 december 2013 bezorgd aan de minister bevoegd voor wonen.
2. Opzet van het ontwerpbesluit De Vlaamse overheid verstrekt huursubsidies aan gezinnen die verhuizen van een ongeschikte of onaangepaste huurwoning naar een conforme woning. En sinds 2012 hebben mensen die vijf jaar of langer op de wachtlijst voor een sociale huurwoning staan recht op een zogenaamde huurpremie. Met voorliggend ontwerpbesluit worden het Huursubsidiebesluit en het Huurpremiebesluit op elkaar afgestemd. Beide zullen mekaar voortaan opvolgen in een voortraject voor het bekomen van een sociale huurwoning. Deze afstemming wordt gerealiseerd door: - de inschrijving bij een sociale huisvestingsmaatschappij als voorwaarde in te schrijven in het Huursubsidiebesluit;
-
de overige voorwaarden en de bedragen van beide tegemoetkomingen zoveel mogelijk gelijk te schakelen.
3. Bespreking van het ontwerpbesluit 3.1. Algemene opmerkingen De Vlaamse Woonraad meent dat het huursubsidiestelsel moet worden uitgebouwd tot een volwaardige pijler van het Vlaamse woonbeleid. Doelstelling moet zijn om betaalbaar en kwaliteitsvol wonen voor huurders met een laag inkomen mogelijk te maken. Het is noodzakelijk na te gaan hoe op basis van het criterium woonnood een algemeen ondersteunend beleid voor de zwakste huurders kan worden uitgewerkt. Ook de sociale huursector levert een belangrijke bijdrage tot deze doelstelling, en dient verder te worden versterkt. Vaststelling is echter dat de sociale huursector noch op korte, noch op middellange termijn in staat is om een antwoord te bieden op de noden van een grote groep woonbehoeftige huishoudens op de private huurmarkt.1 Tevens is er nood aan erkenning van de eigenheid en meerwaarde van de private huurwoningmarkt, die voor bepaalde groepen (al dan niet tijdelijk) duidelijke voordelen biedt zoals een grote flexibiliteit en mobiliteit en een ruim stedelijk aanbod. De huursubsidie is een flexibel instrument dat tegemoet kan komen aan betaalbaarheidsproblemen op de private huurmarkt. Hoe dergelijke verruimde huursubsidie concreet dient te worden uitgewerkt, behoort niet tot het voorwerp van dit advies. Wel heeft de Raad in zijn advies inzake de ondersteuning van de private huurmarkt gepleit voor een verruimd huursubsidiestelsel als eerste stap om de betaalbaarheid en de woonkwaliteit te verbeteren.2 Het lijkt de Raad evident dat aan de toekenning van een huursubsidie een aantal voorwaarden dienen te worden gekoppeld inzake huurderskenmerken, woningkwaliteit en een redelijke huurprijs.3 Tevens dienen tweede-orde-effecten (bv. inactiviteitsvallen en impact op huurprijzen) maximaal te worden ondervangen. Dit is een fundamenteel ander uitgangspunt dan wat wordt voorgesteld in voorliggend ontwerpbesluit, waarbij de huursubsidie een onderdeel vormt van een verplicht voortraject naar de sociale huisvesting. De Vlaamse Woonraad erkent de nood aan ondersteuning voor huishoudens die onredelijk lang wachten op een sociale huurwoning. Dergelijk
1
Het Steunpunt Wonen raamt dat voor 127.000 à 176.000 private huurdersgezinnen het recht op betaalbaar en kwaliteitsvol wonen niet gerealiseerd is (resp. op basis van de budgetmethode en de woonquote-methode). De voorbije jaren werden jaarlijks gemiddeld 8.000 sociale huurwoningen toegewezen aan kandidaathuurders (standaarddossiers). Het decreet Grond- en Pandenbeleid voorziet in de realisatie van 43.000 bijkomende sociale huurwoningen tussen 2009 en 2023. 2 Vlaamse Woonraad, Naar een beleid ter ondersteuning van de private huurwoningmarkt, Advies 2010/11, http://www.rwo.be/Default.aspx?tabid=16095 3 Bv. naar analogie met de Duitse regeling inzake ‘wohngeld’, http://www.bmvbs.de/DE/BauenUndWohnen/Wohnraumfoerderung/Wohngeld/wohngeld_node.html
2
systeem dient volgens de Raad echter ondergeschikt te zijn aan een huursubsidiestelsel waarbij de private huurmarkt wordt beschouwd als een noodzakelijke deelmarkt en de woonnood van woonbehoeftige huishoudens als uitgangspunt voor overheidsondersteuning geldt. De Raad betreurt het ontbreken van een ernstig debat hieromtrent en meent dat minstens in het kader van de zesde staatshervorming een dergelijk debat op zijn plaats is.
3.2. Decretale grondslag In de aanhef van het ontwerpbesluit verwijst de Vlaamse Regering enkel naar artikel 82, 4de lid van de Vlaamse Wooncode (VWC) die een basis biedt voor het stelsel van de huurpremie aan kandidaat-huurders van een sociale huurwoning. Dit stelsel wordt met dit ontwerpbesluit uitgebreid, echter het ontwerpbesluit geeft ook uitvoering aan (of behoort uitvoering te geven) aan artikel 82, 1ste lid om via een tegemoetkoming het verlaten van een ongeschikte of onaangepaste woning aan te moedigen zodat de woonbehoeftige huurder een woning kan betrekken die geschikt en aangepast is. Op termijn wordt deze laatste doelstelling niet langer als een met artikel 82, 4de lid VWC complementaire doelstelling uitgevoerd, net door de verplichte inschrijving als kandidaat-huurder. Hetzelfde geldt voor artikel 82, 3de lid waarbij een tegemoetkoming kan worden verleend aan dakloze gezinnen en alleenstaanden. Nu het opzet van het ontwerpbesluit is de huurpremie als leidende tegemoetkoming te beschouwen (met telkenmale de verplichte inschrijving), plaatst de Vlaamse Woonraad ernstige kanttekeningen bij het toekennen door de Vlaamse Regering van een hiërarchische voorrang van artikel 82, 4de lid VWC op artikel 82, 1ste lid en 82,3de lid VWC, zonder dat enig parlementair debat over deze ingrijpende beleidswijziging is gevoerd. Ook vanuit het standstill-beginsel voor de zwakke huishoudens wiens woonsituatie op de private huurmarkt precair is of voor de daklozen, roept deze radicale beleidswijziging vragen op.
3.3. Opmerkingen bij de wijzigingen aan het huursubsidiebesluit Algemeen De huursubsidie wordt quasi volledig ondergeschikt gemaakt aan de huurpremie (naar omvang premies, verplichte inschrijving sociale huisvesting enz.). In de nota aan de Vlaamse Regering wordt weergegeven dat het budget voor de huursubsidie tussen 2014 en 2020 aanzienlijk zal dalen (van 32,3 miljoen euro naar 17,5 miljoen euro op kruissnelheid). Nochtans meent de Raad dat de huursubsidie een performant instrument kan zijn om de problemen inzake woningkwaliteit en betaalbaarheid bij de meest kwetsbare groepen te verhelpen. De Raad kan zich globaal niet vinden in de voorgestelde wijzigingen aan het huidige huursubsidiestelsel en de op termijn sterke inperking van het hiervoor voorziene budget. De Raad meent dat het streven naar meer uniformiteit tussen beide stelsels niet mag overheersen op een grondige analyse van de doelmatigheid van
3
beide vormen van tegemoetkoming. Dergelijke analyse ontbreekt in de nota aan de Vlaamse Regering. Inkomensgrenzen De Vlaamse Woonraad stelt vast dat aan de huidige inkomensgrenzen niet wordt geraakt (actueel maximaal 16.720 euro plus 1.500 euro per persoon ten laste). Er wordt in de nota aan de Vlaamse Regering niet gestaafd waarom deze inkomensgrens gehandhaafd moet blijven. Allicht kampt een groot deel van de private huurdersgezinnen en alleenstaanden met een inkomen boven deze inkomensdrempel evenzeer met betaalbaarheidsproblemen. De Vlaamse Woonraad wijst erop dat in andere marktsegmenten zoals de sociale huur en de bescheiden huur vanuit het oogpunt van de betaalbaarheid de inkomensdrempels wel significant werden opgetrokken, terwijl dit bij de hernieuwde huurtoelage niet in overweging wordt genomen. Bedrag van de huursubsidie Het bedrag van de huursubsidie wordt identiek aan het bedrag van de huurpremie. De huidige maximale huursubsidie bedraagt voor de zwakste huishoudens 230 euro per maand (de eerste twee jaar). De basis huurpremie bedraagt 120 euro per maand. De gelijkschakeling van beide tegemoetkomingen betekent een substantiële achteruitgang voor de huishoudens met de laagste inkomen (verlies tot 110 euro per maand gedurende de eerste twee jaar). De Raad stelt vast dat het voorstel tot vermindering en wijziging naar een vast bedrag aan huurpremie niet wordt onderbouwd. Zo worden de effecten voor de doelgroep te weinig nagegaan, en wordt het voorstel niet afgewogen aan de budgetmethode of de huurquote bij de doelgroep. De huursubsidie is een zeer selectief beleidsinstrument, dat voor de begunstigden een noodzakelijk inkomenssupplement vormt. Weliswaar is de huidige huursubsidie degressief maar een beperking van deze tegemoetkoming, al vanaf de aanvang, zal wellicht sneller resulteren in een toename van de aanvragen tot financiële steun voor huisvestingskosten bij de OCMW’s (verschuiving van uitgaven van het Vlaamse naar het lokale niveau). Daarom vraagt de Raad dit voorstel te herzien en minstens voor de laagste inkomens in een hogere huurpremie te voorzien (zie ook inkomensgerelateerde huursubsidie). Een tegemoetkoming van 120 euro per maand is vanuit het oogpunt van de betaalbaarheid voor de armste huishoudens onvoldoende. De Raad dringt aan op de toepassing van een grondige armoedetoets op dit voorstel. Tevens dient te worden nagegaan welke maatregelen op de private huurmarkt voor de armste huishoudens effectief leiden tot een verbetering van de betaalbaarheid van het wonen. De Raad merkt tevens op dat de vermindering ertoe leidt dat deze groep niet langer geneigd zal zijn te verhuizen van een niet conforme naar een (duurdere) conforme woning. Hierdoor wordt de facto een stimulans ontnomen om het kwalitatief slechtste
4
segment van de huurmarkt te ontmoedigen. Het voorstel brengt volgens de Raad met zich mee dat via de verminderde betaalbaarheid eveneens een instrument voor de woningkwaliteit onrechtstreeks wordt afgebouwd. Inkomensgerelateerde huursubsidie De huidige huursubsidie wordt gedifferentieerd naargelang het inkomen. De huishoudens met de laagste inkomens ontvangen de hoogste tegemoetkoming. Dit is volgens de Raad een zeer sociale en efficiënte maatregel. Deze differentiatie wordt in het voorontwerp geschrapt zonder hiertoe de beweegredenen te formuleren. De Raad kan zich bovendien niet vinden in dit voorstel. Te meer daar de Vlaamse Wooncode in artikel 4, §1, 2de lid expliciet aangeeft dat het Vlaams woonbeleid bijzonder aandacht dient te verlenen aan de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Maximale huurprijs De basis van de maximale huurprijs zoals vastgesteld in 2007 blijft behouden, er wordt terecht een indexering voorzien. Naargelang het aantal personen bedraagt de maximale huurprijs: - 560 euro als de huurder geen personen ten laste heeft; - 599,20 euro als de huurder 1 persoon ten laste heeft; - 638,40 euro als de huurder 2 personen ten laste heeft; - 677,60 euro als de huurder 3 personen ten laste heeft; - 716,80 euro als de huurder vanaf 4 personen ten laste. Deze maximale huurprijs wordt verhoogd met 10 % in de centrumsteden en de gemeenten van het Vlabinvestgebied. Nieuw is dat ook de grootstedelijke rand onder de verhoogde maximale huurprijsgrenzen valt. Op zich is deze verruiming positief, maar het blijft de vraag of de gehanteerde maximale huurprijzen afdoende hoog zijn in vergelijking met de actuele huurprijzen. De Vlaamse Woonraad acht het zinvol deze huurprijsgrenzen naargelang de verstedelijkingsgraad te vergelijken met de mediaanhuurprijzen (volgens de huurcontractendatabank 2011 en 2012). Op die manier kan worden nagegaan of de tegemoetkoming afdoende is in relatie met de betaalbaarheidsproblematiek, en of deze tegemoetkoming in die specifieke gebieden niet eveneens moet worden gedifferentieerd. 4 Verplichte inschrijving bij sociale huisvestingsmaatschappij De huursubsidie heeft tot doel de betaalbaarheid van conforme woningen op de private huurmarkt te verhogen. Het is de Vlaamse Woonraad niet geheel duidelijk welke de meerwaarde van de verplichte inschrijving bij een sociale huisvestingsmaatschappij is om deze doelstelling te realiseren (zie ook 3.1. Algemene opmerkingen). De individuele vrijheid om te kiezen voor een sociale woning dan wel om een woning op de private
4
Uit de studie ‘Huurprijzen en richthuurprijzen’ van het Steunpunt Wonen (2012), meer bepaald tabel 14, blz. 20, blijkt bvb. dat de gemiddelde mediaanhuurprijs in het overgangsgebied (550 €) hoger lid dan de grootstedelijke rand.
5
huurmarkt te blijven betrekken vervalt in deze regeling. Het beperken van de mogelijke alternatieven op de huisvestingsmarkt (als impliciet gevolg van de verplichte inschrijving) kan niet worden onderschreven. Algemeen is het nog de vraag of het aangewezen is dat iedere begunstigde van een huursubsidie de private huurmarkt moet verlaten en wat het organiseren van een toestroom naar de sociale huisvesting betekent voor zowel de private huurmarkt als voor de sociale huurmarkt? Er moet dan ook worden overwogen het voorstel veeleer als een complementair systeem uit te werken vanuit het standpunt dat beide woonmarkten een eigen finaliteit en waarde hebben. Alvast is het duidelijk dat de keuze voor verplichte inschrijving negatieve gevolgen voor betrokkene kan inhouden. Bij weigering van een aanbod van een sociale huurwoning of schrapping van de wachtlijsten (bv. na probleem bij herinschrijving) verliezen kandidaathuurders hun recht op een huursubsidie. De kans is reëel dat een groot aantal begunstigden van de huursubsidie hierdoor geen enkele tegemoetkoming meer zal ontvangen (deze vrees is niet onterecht gelet op de grote uitval - zie verder). De huidige huursubsidieregeling is voor de betrokkenen administratief minder stringent, en mede daardoor wellicht ook beter afgestemd op het vaak zeer zwakke maatschappelijk profiel van de rechthebbenden. Indien alsnog geopteerd wordt voor een verplichte inschrijving moet een eenvoudig systeem worden opgezet waarbij huishoudens die een huursubsidie aanvragen automatisch worden ingeschreven voor een sociale huurwoning. De huidige administratieve verrichtingen bij inschrijving mogen niet leiden tot een verlies van het recht op tegemoetkoming (formaliteiten kunnen niet boven het recht worden gesteld). Het is dan ook aangewezen na te gaan welke de oorzaken zijn van het niet-gebruik van de mogelijkheden tot inschrijving met het oog op het wegwerken van mogelijke drempels. Daarnaast kan worden opgemerkt dat het niet aangewezen is dat ouderen (bejaarden) die momenteel (naast gehandicapten) kunnen genieten van een levenslange huursubsidie, zich verplicht dienen in te schrijven bij een sociale huisvestingsmaatschappij - en bij toewijzing van een woning op hoge leeftijd dienen te verhuizen - om hun huurtoelage te kunnen behouden. Stopzetting degressiviteit en beperking in tijd De huursubsidie zal niet langer degressief en beperkt in tijd zijn. De Vlaamse Woonraad vindt het positief dat de degressiviteit ongedaan wordt gemaakt: een progressieve verbetering van de inkomenssituatie en van de huisvestingsituatie van betrokken huishoudens liggen immers niet voor de hand (het betreft bijgevolg een structureel gegeven dat een structurele aanpak vereist). Zoals hoger gesteld betreurt de Raad de hoogte van het voorgestelde bedrag van de huurpremie en het wegvallen van de inkomensgerelateerde differentiatie waardoor het effect van deze maatregel moet worden genuanceerd: voor een groot deel van de
6
begunstigden (m.n. diegenen met de laagste inkomens) liggen de huidige, degressieve tegemoetkomingen tot en met het vierde jaar immers hoger dan de nieuw voorgestelde vaste bedragen. En bij inschrijving bij een sociale huisvestingsmaatschappij komen zij ook nu reeds na vijf jaar (vier jaar in nieuw voorstel) in aanmerking voor de huurpremie. Impact op de sociale verhuurkantoren Eind 2012 ontvingen 9.183 huurders een huursubsidie. Quasi de helft hiervan werd toegekend aan huurders die een woning via een sociaal verhuurkantoor (SVK) huren. Het wekt verwondering dat de impact van de nieuwe regeling op de werking van de SVK’s nauwelijks wordt vermeld in de nota aan de Vlaamse Regering. De fors verlaagde premiebedragen voor huishoudens met een laag inkomen zullen er wellicht toe leiden dat een groot deel van de SVK-woningen voor deze groep niet langer betaalbaar zal zijn, met huurachterstallen tot gevolg. Tevens zullen de SVK’s woningen aan een lagere prijs moeten inhuren, wat op de markt quasi onmogelijk is. Het groeipad voor SVK-woningen en de rendabiliteit van de SVK dreigen hierdoor in het gedrang te komen. Er wordt dan ook globaal gevreesd dat het voorliggend voorstel voor de sociale verhuurkantoren op termijn negatieve gevolgen zal hebben. Positieve elementen Het voorontwerp van besluit bevat diverse bepalingen die op instemming van de Raad kunnen rekenen. Het betreft onder meer de verhoging van de maximale huurprijs per persoon ten laste, de relatief hogere subsidie in steden en gemeenten met hogere huurprijzen, de automatische indexering, de versoepelde procedure voor vaststelling van kwaliteitsproblemen, dakloosheid enz. en de maandelijkse betalingen in plaats van kwartaalbetalingen.
3.4. Opmerkingen bij de wijzigingen aan het huurpremiebesluit Toekenning premie na vier jaar op wachtlijst Zoals hoger vermeld, erkent de Vlaamse Woonraad de nood aan ondersteuning van de huishoudens die (onredelijk) lang op een sociale huurwoning moeten wachten. Enerzijds ondersteunt de Raad in deze context de uitbreiding van de doelgroep tot huurders die minstens vier jaar (i.p.v. vijf jaar) op een sociale huurwoning wachten. Anderzijds moet los van het aantal jaren op basis van de woonnood al dan niet ondersteuning worden geboden. Uitval In de nota aan de Vlaamse Regering wordt een uitval van 67% van het totaal aantal potentieel rechthebbenden op de huurpremie gesignaleerd. De Vlaamse Woonraad dringt
7
erop aan dat de redenen achter deze uitval op korte termijn worden onderzocht en waar mogelijk geremedieerd (en dit niet enkel als uitgangspunt te nemen). Zeker in het licht van de geplande ‘inschuiving’ van de huursubsidie in de huurpremie, is dit essentieel. Eveneens moet geopteerd worden voor een meer automatische toekenning. De Raad is er van overtuigd dat de uitval deels te wijten is aan het zwakkere profiel van de doelgroep. Alvast is het niet aangewezen voor zwakkere gebruikers sancties te hanteren onder de vorm van het verlies van alle voordelen (huurpremie en toegang tot sociale huisvesting) louter omwille het feit dat een administratieve formaliteit niet werd vervuld. Een al te sanctionerend mechanisme en een belastend administratief systeem voor de betrokkenen werken contraproductief en dreigen de armoede nog te versterken. De Raad kan dergelijke keuzes niet onderschrijven.
8
