Vlaamse Woonraad Koning Albert II-laan 19 bus 23 1210 Brussel
[email protected] www.vlaamsewoonraad.be Advies 2013/03 datum bestemmeling kopie onderwerp
13 februari 2013 Vlaams Parlement, Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie Mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie Advies over het voorstel van resolutie betreffende het afschaffen van sociale koopwoningen
1. Situering Op 6 december 2012 besliste de Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie van het Vlaams Parlement de opinie van de Vlaamse Woonraad te vragen over het voorstel van resolutie van mevrouw Mieke Vogels e.a. betreffende het afschaffen van sociale koopwoningen (Parl. St. Vl. Parl. 2011-12, nr. 1687/1). Voorliggend advies werd op 13 februari 2013 door de Vlaamse Woonraad goedgekeurd en bezorgd aan de voorzitter van de voornoemde commissie.
2. Beleidskader sociale koopwoningen1 Doelstelling sociale koopwoningen De Vlaamse Wooncode omschrijft een sociale koopwoning als een woning die door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, een sociale huisvestingsmaatschappij of het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen wordt bestemd om verkocht te worden aan woonbehoeftige gezinnen of alleenstaanden. ‘Woonbehoeftig’ wordt hierbij omschreven als “verkerend in een feitelijke economische en maatschappelijke situatie waarin een
1
Bron: www.vmsw.be (m.u.v. § ‘Doelstelling sociale koopwoningen’)
behoorlijke huisvesting slechts kan worden verworven of behouden met extra of omvattende steun.” De Vlaamse Wooncode vertrekt van een actorgebonden invulling. Door het Grond- en Pandendecreet van 27 maart 2009 kan eveneens de private actor sociale koopwoningen bouwen. Deze woningen worden dan te koop aangeboden door de sociale huisvestingsmaatschappij aan dezelfde voorwaarden als de eigen gerealiseerde woningen. Het decreet grond- en pandenbeleid voorziet tevens kwantitatieve doelstellingen, de realisatie van 21.000 bijkomende sociale koopwoningen in de periode 2009-2020. Per gemeente werd een bindend sociaal objectief (BSO) voor sociale koopwoningen bepaald. Voorwaarden Om in aanmerking te komen voor de aankoop van een sociale koopwoning moeten kandidaat-kopers aan de volgende voorwaarden voldoen: − meerderjarig zijn; − ingeschreven zijn in een inschrijvingsregister; − op de referentiedatum mag het inkomen van de kandidaat-koper, vertrekkende van het laatst gekende aanslagbiljet voor de personenbelasting, niet lager zijn dan 8.370 euro en niet hoger zijn dan (bedragen 2013): − 33.450 euro voor alleenstaanden; − 50.170 euro voor gehuwden en wettelijk of feitelijk samenwonenden. Dit bedrag wordt verhoogd met 3.340 euro per persoon ten laste; − 50.170 euro voor alleenstaanden met één persoon ten laste. Dit bedrag wordt verhoogd met 3.340 euro per persoon ten laste vanaf de tweede persoon ten laste; − op de referentiedatum mag de kandidaat-koper geen andere woning of een perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben (aantal uitzonderingen). Kosten en lening De prijs van een sociale koopwoning of kavel is afhankelijk van de ligging, de oppervlakte, de grootte van de woning enz. In 2012 bedroeg de gemiddelde prijs van een sociale koopwoning 171.562 euro (grond en btw inbegrepen). De aankoop van een sociale woning kan onder bepaalde voorwaarden worden gefinancierd via een hypothecaire lening bij de VMSW (Vlaamse Woonlening). De koper kan tot 100% van de verkoopprijs ontlenen (grond, woning en afwerking, inclusief btw). De rentevoet op de Vlaamse Woonlening is afhankelijk van een aantal factoren: de marktrente, het inkomen en gezinstoestand van de kandidaat-ontlener en de ligging van de woning. In 2011 bedroeg de gemiddelde rentevoet voor de aankoop van een sociale koopwoning 3,09%.
2
Plichten Bij de aankoop van een sociale koopwoning verbindt de koper zich ertoe om deze woning 20 jaar lang persoonlijk te bewonen. De koper kan van de verbintenis tot persoonlijke bewoning ontslagen worden mits terugbetaling van de niet-afgeschreven overheidsinvestering aan de SHM. Indien de eigenaar wegens dwingende omstandigheden de woning niet langer kan bewonen, kan de SHM uitzonderlijk een afwijking toestaan op de terugbetaling van de niet-afgeschreven overheidsinvestering. Indien deze verbintenissen niet volledig naleeft of heeft nageleefd, kan de SHM haar recht van wederinkoop uitoefenen. D.w.z. dat de SHM de woning terugkoopt aan dezelfde prijs als bij de oorspronkelijke verkoop, vermeerderd met de gemaakte kosten van de koop en de eventuele kosten van de verbeterings- en herstellingswerkzaamheden. Inschrijving en toewijzing Wie aan alle voorwaarden (inzake inkomen, bezit en meerderjarigheid) voldoet, kan u zich laten inschrijven voor een onbeperkt aantal inschrijvingsregisters bij een onbeperkt aantal SHM’s. De registers zijn permanent geopend en niet gebonden aan de publicatie van een concreet project. Wanneer een sociale koopwoning of kavel klaar is voor verkoop, wordt het goed in principe toegewezen volgens de chronologische volgorde in het inschrijvingsregister. Voor sociale koopwoningen en kavels worden echter enkele voorrangsregels in acht genomen. Kandidaat-kopers kunnen onder bepaalde voorwaarden voorrang genieten. Bij de toewijzing wordt achtereenvolgens rekening gehouden met: − een kandidaat-koper die vanwege een speciaal huisvestingsprogramma binnen het werkgebied van de sociale huisvestingsmaatschappij opnieuw moet worden gehuisvest; − een kandidaat-koper (of één van zijn gezinsleden) die een bepaalde handicap heeft, voor zover de beschikbare woning specifiek aan deze handicap aangepast is; − een kandidaat-koper die een woning bewoont die hij moet ontruimen ingevolge een onteigeningsbesluit; − de chronologische volgorde van de per register toegekende inschrijvingsnummers. Hoewel de vermelde voorrangsregels steeds prioritair blijven, kan de SHM ook een schriftelijk intern reglement opstellen, dat in verdere afwijkingen van de chronologie kan voorzien en rangverhoging kan geven aan kandidaat-kopers. Met gunstig advies van de toezichthouder kan de SHM in individuele gevallen gemotiveerd afwijken van de inschrijvingsvoorwaarden en de toewijzingsregels. De afwijking moet gebaseerd zijn op bijzondere omstandigheden van sociale aard.
3
Budget De subsidies voor infrastructuur (SSI), verwerving (SV), bouw en renovatie (SBE) sociale koop bedragen samen ca. 21 miljoen euro. De geraamde kostprijs van sociale leningen bestemd voor de aankoop van een sociale koopwoning bedraagt ca. 7 miljoen euro (data 2011).2
3. Beschrijving van het voorstel van resolutie Het voorstel van resolutie betreffende het afschaffen van sociale koopwoningen vertrekt van volgende probleemanalyse: − het is onmogelijk om een behoeftedekkend aanbod aan sociale koopwoningen te realiseren. Het aantal gerealiseerde sociale koopwoningen (gemiddeld 492 per jaar in de periode 2008-2010) staat niet in verhouding tot de 500.000 gezinnen die hiervoor in aanmerking komen; − het gebrek aan transparantie in de toewijzing van sociale koopwoningen; − de hoge kostprijs van een sociale koopwoning voor de overheid (gemiddelde subsidie van 71.475 euro per woning); − sociale koopwoningen komen niet terecht bij de beoogde doelgroep (gezin met één inkomen en zonder spaargeld of financiële steun van familie) (maandelijkse afbetaling van 874 euro bij aankoop van woning 167.000 euro en lening op 20 jaar); − sociale koopwoningen zijn maar voor één generatie betaalbaar (koper wordt volle eigenaar na 20 jaar). De indieners van het voorstel van resolutie stellen dat gemeenten en huisvestingsmaatschappijen de gronden en panden waarover zij beschikken beter in eigen handen kunnen houden. Tevens wijzen zij op het bestaan van meer transparante en effectieve instrumenten om gezinnen die niet op de private koopmarkt terechtkunnen, een eigen woning te laten verwerven. Vertrekkende vanuit deze probleemanalyse, stellen de indieners van het voorstel van resolutie voor om het realiseren van sociale koopwoningen te schrappen uit het bindend sociaal objectief voor de gemeenten. Als alternatief stellen de indieners van het voorstel voor om het budget voor sociale koopwoningen te heroriënteren en ter beschikking te stellen aan gemeenten die grond ter beschikking stellen voor het realiseren van een ‘Community Land Trust’ (CLT). Dit is een organisatie zonder winstgevend doel, gecontroleerd door de gemeenschap, die eigendommen bezit, ontwikkelt en beheert ten gunste van de lokale gemeenschap.
2
Heylen, K. & Winters, S. (2012) De verdeling van de subsidies op vlak van wonen in Vlaanderen. Leuven: Steunpunt Wonen, p. 11. Voor de raming van het aandeel sociale koop in de sociale leningen (ca. 25%) baseerden we ons op het Jaarverslag 2011 van de VMSW.
4
Bedoeling is het produceren en beheren van betaalbare woningen voor de lagere inkomensklassen.
4. Beschouwingen bij het voorstel van resolutie 4.1.
Visie op het ondersteunen van eigendomsverwerving expliciteren
Volgens de Vlaamse Wooncode is het doel van het woonbeleid het garanderen van het recht op menswaardig wonen voor iedereen (art.3). Bijzondere aandacht dient hierbij uit te gaan naar woonbehoeftige huishoudens (art.4). De ondersteuning van eigendomsverwerving (o.a. via sociale koop en sociale leningen) is hiertoe een middel naast andere middelen zoals bv. sociale huur en huursubsidies. Van oudsher was het vooral de federale overheid die via fiscale kortingen of andere steunmaatregelen het eigen woningbezit stimuleerde. Mede door de vooropgestelde regionalisering van de fiscale uitgaven inzake huisvesting (o.a. woonbonus) meent de Vlaamse Woonraad dat er (dringend) nood is aan een grondig, fundamenteel debat over de rol van eigendomsondersteuning binnen het Vlaamse woonbeleid. Twee vragen lijken hierbij cruciaal: − Welke doelgroepen moeten worden ondersteund in hun streven om een eigen woning te verwerven (in welke mate kan een selectief beleid worden gevoerd)? − Welke instrumenten zijn hiertoe het meest aangewezen? Deze vraagstelling moet worden bekeken in het licht van de noodzakelijke uitbreiding van het woningbestand en de wenselijke verhouding tussen de woningdeelmarkten. De wijzigingen ten gevolge van de demografische evoluties vergen extra overheidstussenkomst om de marktwerking aan te vullen of te corrigeren. De overheidstussenkomst kan enkel relevant zijn wanneer er sprake is van een minimale kritische massa. In dit kader dient te worden nagegaan welke rol de steunmaatregelen en het instrumentarium moeten vervullen. In eerdere adviezen stelde de Vlaamse Woonraad alvast dat het eigen woningbezit meer gericht kan worden ondersteund3. De discussie over het nut en/of eventuele heroriëntering van de sociale koopsector (maar ook ruimer, alle steunmaatregelen in functie van eigendomsondersteuning, bv. sociale leningen, huiskorting, woonbonus enz.) kan slechts ten gronde worden gevoerd indien voorafgaand een antwoord wordt geboden op deze fundamentele vragen.
3
Vlaamse Woonraad (2012) Advies over regionalisering van de woonbonus. Advies 2012/12 van 10 december 2012. www.vlaamsewoonraad.be
5
4.2.
Bijsturing van het beleid baseren op een grondige evaluatie
De indieners van het voorstel stellen dat het inzetten op sociale koopwoningen vanuit het beleid geen efficiënte besteding van middelen is om wonen voor een zo groot mogelijk groep mensen betaalbaar te maken (zie §3). Zij pleiten voor een heroriëntatie van het jaarlijkse budget voor sociale koopwoningen naar de CLT. De Vlaamse Woonraad meent dat een dergelijke, ingrijpende wijziging van het beleid gebaseerd dient te zijn op een grondige, objectieve evaluatie van de bestaande instrumenten. De Raad wijst in dit verband naar twee studies betreffende dit onderwerp door het Steunpunt Wonen: − behoefteraming sociale koopwoningen (recent afgerond: focus op diverse mogelijke afbakeningen van de doelgroep van de sociale koopsector)4; − studie naar de verdeling van de subsidies sociale koop (studie in opmaak: o.a. aandacht voor kostprijs van en de instroom in sociale woningen). Het lijkt de Raad aangewezen het globale resultaat van deze studies af te wachten en op basis hiervan het debat te voeren. In dit perspectief lijkt het niet wenselijk het debat momenteel toe te spitsen op cijfers inzake kostprijs, realisatiegraad of grootte van de doelgroep. De cijfers moeten worden geobjectiveerd door bovenstaande studies. Verder is de Raad er niet van overtuigd dat het concept van sociale koop niet werkt of niet kan werken, en bijgevolg moet worden vervangen. Wel dient te worden nagedacht over een meer selectieve draagwijdte en een meer effectief instrument. Het debat moet zich richten op het concept, het instrument, en vooral de mate waarin het kan bijdragen aan de uitdaging om kwalitatief en betaalbaar wonen mogelijk te maken, rekening houdend met de nood aan aanbodverruiming en het belang van een herdacht stedelijk wonen5. De Vlaamse Woonraad stelt voor om -mede op basis van het objectief onderzoeksmateriaal- een grondige evaluatie te maken van de effectiviteit en doelmatigheid van de sociale koopwoningen. Dergelijke evaluatie mag zich niet beperken tot een loutere analyse van de kostenefficiëntie, maar dient ook oog te hebben voor andere relevante aspecten o.a. de prijs-kwaliteitverhouding, de sturingsmogelijkheden i.f.v. lokaal woonbeleid enz.
4.3.
Eenmalige subsidie en koppeling aan het gemeentelijk grond- en pandenbeleid
De indieners van het voorstel van resolutie stellen dat sociale koopwoningen maar voor één generatie betaalbaar zijn (koper wordt volle eigenaar na 20 jaar). Tevens menen zij
4
Heylen K. (2012) Behoefte aan sociale koopwoningen en sociale kavels in Vlaanderen, Leuven: Steunpunt Wonen, 29 p. www.steunpuntwonen.be 5 Vlaamse Woonraad (2012) Advies Ruimte en Wonen. Advies 2012/12 van 22 november 2012. www.vlaamsewoonraad.be
6
dat huisvestingsmaatschappijen de gronden en panden waarover zij beschikken beter in eigen handen kunnen houden. De Vlaamse Woonraad kan de argumentatie ten dele bijtreden en erkent het voordeel van een opgebouwd publiek patrimonium. Met een voldoende kritische massa aan woningen kan een marktaanvullend of corrigerend beleid worden gevoerd. De Raad vraagt daarom in dit kader na te gaan welke mechanismen kunnen worden aangewend om een intergenerationeel en/of meer publiek patrimonium te realiseren. Zo kan binnen het huidige beleidskader geëxperimenteerd worden met bestaande instrumenten of kunnen alternatieven worden ontwikkeld die een antwoord bieden op dit probleem (cf. Nederlandse voorbeelden). Tevens kan worden nagegaan of de sociale koopsector vernieuwende formules zoals het CLT op één of andere manier zelf kan toepassen. Verder wenst de Raad te benadrukken dat het grond- en pandenbeleid moet worden versterkt, onder meer via het grondbeleidsplan (zoals voorzien in het desbetreffend decreet). Het grond en pandendecreet voorziet een institutioneel kader, instrumenten, perspectieven en objectieven. Het debat inzake sociale koop moet volgens de Raad mede in dit licht worden gevoerd. De vraag is dan in welke mate sociale koop en andere instrumenten zoals CLT hier een blijvende of gewijzigde rol kunnen opnemen. Evenzeer geldt in dit kader de vraag naar het overheidsingrijpen in de diverse deelmarkten (met een ruimer publiek patrimonium) en een gerichter grondbeleid.
4.4.
Community Land Trust als alternatief voor de sociale koopwoningen
Op de raadszitting van de Vlaamse Woonraad van mei 2012 gaven de initiatiefnemers van de CLT’s in Brussel en Gent een uitgebreide toelichting bij het CLT-concept en hun projecten. Deze CLT’s bevinden zich in een experimentele fase, en dienen de nodige kansen te krijgen om zich te ontwikkelen. De Vlaamse Woonraad meent dat het beleid een algemeen kader kan scheppen waarbinnen allerlei experimentele vormen kunnen gedijen. In latere fase kan dan op basis van de aangetoonde effectiviteit, doelmatigheid en duurzaamheid een meer structureel verankerd kader worden ontworpen.6 Momenteel lijkt het de Raad nog niet aangewezen de CLT als een nieuw beleidsinstrument in concurrentie of in de plaats te stellen van de sociale koop.
6
Naar het voorbeeld van de werkwijze van de voormalige ‘Stichting Experimenten volkshuisvesting’ (SEV) in Nederland – heden een onderdeel van ‘Platform 31’ (www.platform31.nl).
7
5. Besluit De Vlaamse Woonraad pleit voor een voorafgaand fundamenteel debat over de rol van eigendomsondersteuning binnen het Vlaamse woonbeleid. Welke doelgroepen dienen te worden ondersteund en welke instrumenten zijn hiertoe het meest effectief? De discussie over het nut en/of eventuele heroriëntering van de sociale koopwoningen moet kaderen in dit perspectief. De Vlaamse Woonraad stelt voor om een grondige evaluatie te maken van de effectiviteit en doelmatigheid van de sociale koopwoningen. Een dergelijke evaluatie dient te worden gestoeld op objectieve data en wetenschappelijk onderzoek dat in voorbereiding is. Tevens moet het debat worden gevoerd in het licht van het grond en pandenbeleid dat globaal moet worden versterkt, onder meer met het grondbeleidsplan. De CLT’s bevinden zich in Vlaanderen in een experimentele fase, en dienen de nodige kansen te krijgen om zich te ontwikkelen. De Vlaamse Woonraad meent dat een kader voor experimentele vormen een plaats binnen het beleid moet krijgen. Echter, de CLT als vervangend nieuw beleidsinstrument naar voren schuiven is niet aangewezen.
8
