088EX 1044/09-120
Znalecký posudek č. 3778/18/15 Š O ceně rodinného domu č.p.1082, ul. Topolová, parc.č. St. 1981, 1340/20, 1340/82 v k.ú a obci Nové Strašecí, o. Rakovník. Postup při zpracování posudku: Prohlídka byla uskutečněna za přítomnosti paní Hany Sládkové, která umožnila prohlídku a zaměření nemovitosti dne 17.2.2015.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek Telefon: 312664522
Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 1044/09-120, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 17.2. 2015 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 13 stran textu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně, 14. 3. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Okresního soudu v Rakovníku, č.j. 26Nc 2382/2009-11 ze dne 9.února 2009, kterým byla nařízena exekuce prodejem nemovitostí povinného , a to : Pozemku č. parc. St. 1961 o výměře 107 m2,druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Pozemku č.parc. 1340/20 o výměře 119 m2, druh pozemku orná půda Pozemku č.parc. 1340/82 o výměře 76 m2, druh pozemku orná půda Budovy č.p. 1082 v obci Nové Strašecí na pozemku parc.č. St. 1961, způsob využití bydlení, vše zapsáno na LV č. 1928 pro obec a k.ú Nové Strašecí, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Rakovník.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17. 2. 2015 za přítomnosti : objednatele posudku
3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Rakovník , vypracovaný dne 19.1.2015 pro katastrální území Nové Strašecí , - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě.
z LV 1928
4. Vlastnické a evidenční údaje SJM Sládek Jaroslav a Sládková Hana, Topolová 1082, 27201 Nové Strašecí
5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace půdorysy, řezy, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o patrový, celý podsklepený řadový krajový dům situovaný v rovinném terénu na okraji obce. Přístup je po zpevněné komunikaci s možností napojení na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Trvalé porosty nejsou. Venkovní úpravy jsou zanedbatelné.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
7. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům č.p. 1082 b) Pozemky 1)Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,05 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované hlediska komerční využitelnosti stavby
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00
0,00 0,00 0,02 –0,01
–5– II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 1,000 i=2
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 1082 Jedná se o rodinný dům patrový, celý podsklepený , volně stojící, postavený v roce 1993. Střecha je plochá s živičnou krytinou , se žlaby a svody , s bleskosvodem. Obvodové zdivo je v tl. 30 cm. Vnější fasáda je břízolitová, vnitřní omítky jsou štukové s částečným keramickým obkladem stěn v kuchyni, koupelně . Okna jsou dřevohliníková, dveře hladké. Podlahy jsou keramické a z PVC. El. instalace je světelná a motorová . Proveden rozvod studené a teplé vody. Topení je ústřední na tuhá paliva s otopnými panely. V kuchyni je sporák swe sklokeramickou deskou , v koupelně umyvadlo, vana a sprchový kout. WC je splachovací. Výčet místností : Podzemí : chodba, sklepy, sušárna dílna, kotelna, garáž, schodiště přízemí : zádveří, chodba, kuchyně, jídelní kout, obývací pokoj, pokoj, koupelna s WC, schodiště 1.patro : kuchyně, 3 pokoje, chodba, koupelna, WC, lodžie, schodiště Technický stav : Vnější omítka není dokončená, zdivo u podzemního podlaží zvětralé, vstupní schody do domu provizorní, bez zábradlí, předpoklad provedení stavebních prací.
b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemky v rovinném terénu, přístupné po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 1082 – § 35 Podlaží: Název přízemí podzemní podl. 1.patro Součet:
Výška 2,92 m 2,60 m 2,84 m 8,36 m
Zastavěná plocha 9,30×8,70+1,20×8,70 9,30×8,70+1,20×8,70+0,80×4,0 9,30×8,70+1,20×8,70
= = =
91,35 m2 94,55 m2 91,35 m2 277,25 m2
–6–
Podlažnost:
277,25 / 91,35
= 3,04
Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,92 × (9,30×8,70+1,20×8,70) podzemní podl. 2,60 × (9,30×8,70+1,20×8,70+0,80×4,0) 1.patro 2,84 × (9,30×8,70+1,20×8,70) střecha 0,80 × (9,30×8,70+1,20×8,70) Obestavěný prostor – celkem:
= = = = =
266,74 m3 245,83 m3 259,43 m3 73,08 m3 845,08 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Nové Strašecí Počet obyvatel: 5 302 Základní cena (ZC): 2 926,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby IV. Podsklepený - s plochou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1993 Stáří stavby (y): 22 Koeficient pro úpravu (s): 0,890
Vi D –0,01 0,00 –0,02 0,02 0,08 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00 0,00 1,00*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,908
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 656,81 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,950 Index polohy (IP): 1,000 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 845,08 × 2 656,81 × 0,950 × 1,000 =
2 132 956,15 Kč
Rodinný dům č.p. 1082 – určená cena:
2 132 956,15 Kč
–7–
b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Nové Strašecí Název okresu: Rakovník Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 1 680,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 976,75 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,950 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Oi 0,95 0,85
0,80 1,00 0,90 1,00
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,000 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,950 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 927,9125 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St.1961 Zastavěná pl. 105 1340/20 orná půda 117 1340/82 orná půda 80 Součet: 302
Cena [Kč] 97 430,81 108 565,76 74 233,– 280 229,57
–8– Pozemky – určená cena:
280 229,57 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou
1) RD 5+1, řadový, zděný, patrový, podsklepený, 2 bj., garáž, okna zdvojená, dveře hladké, topení ústřední na plyn a na tuhá paliva, pozemek 573 m2
2) plynové , pozemek 818 m2
RD 4+1, zděný, patrový, nepodsklepený, okna plastová, topení ústřední
3) RD 4+1, zděný, patrový, řadový, z 1/2 podsklepený, okna zdvojená, dveře hladké, podlahy z keramické dlažby, plovoucí a kobercové. Topení ústřední plynové, pozemek 745m2 Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Kstav.stav
Kvybav.
Kpozemek
Kprodejnost
RD Nové Strašecí, Na Spravedlnosti 1,00
0,90
0,90
0,95
0,90
RD Nové Strašecí, Příčná ul. 1,00
0,90
0,90
0,90
0,90
RD Nové Strašecí Pecínovská ul. 1,00
1,00
1,00
0,85
0,90
kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kstav.stav × Kvybav. × Kpozemek
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 3 650 000,– Kč 2 527 807,50 Kč 3 495 000,– Kč 2 293 069,50 Kč 2 600 000,– Kč 1 989 000,– Kč × Kprodejnost)
Množství (M) Váha (V) 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0
–9–
Minimální jednotková cena za ks: Průměrná jednotková cena za ks ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za ks:
1 989 000,– Kč 2 269 959,– Kč 2 527 807,50 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:
2 269 959,– Kč 1,00 ks 2 269 959,– Kč
Výsledná porovnávací hodnota:
× =
2 269 960,– Kč
– 10 –
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
2 132 960,– 280 230,– 2 413 190,– 2 269 960,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 269 960,– Kč Cena slovy: dvamilionydvěstěšedesátdevěttisícdevětsetšedesát
Kč Kč Kč Kč
– 11 –
Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a okolí do 5 km a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem.
Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství :
Pozemku č. parc. St. 1961 o výměře 107 m2,druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Pozemku č.parc. 1340/20 o výměře 119 m2, druh pozemku orná půda Pozemku č.parc. 1340/82 o výměře 76 m2, druh pozemku orná půda Budovy č.p. 1082 v obci Nové Strašecí na pozemku parc.č. St. 1961, způsob využití bydlení
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 269 960,– Kč Cena slovy: dvamilionydvěstěšedesátdevěttisícdevětsetšedesát
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství :
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 269 960,– Kč Cena slovy: dvamilionydvěstěšedesátdevěttisícdevětsetšedesát
V Kladně, 14. 3. 2015 Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno
– 12 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3778/18/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3778/18/15 Š podle připojené likvidace.
Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno
v Kladně dne 14. 3. 2015
– 13 –
E. Seznam příloh 1) 2) 3) 4)
Výpis z KN LV Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace Mapa
(10 listů) (1 list) (5 listů) (1 list)
