14-37

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5665-75/2015 o obvyklé ceně nemovité věci – pozemek p.č.194/21 v katastrálním území Samopše (kód:746002), obec Samopše, okres Kutná Hora.

Objednavatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10

Účel posudku:

Odhad obvyklé ceny nemovité věci 003EX 3651/14-37

Oceňovací předpis:

Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014

Oceněno ke dni:

14.května 2015

Posudek vypracoval:

Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran a přílohy. V Praze, dne 30.července 2015

Znalecký posudek č.5665-75/2015

ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)

METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy nemovitou věcí je pozemek, je cena zjištěná určena podle platné oceňovací vyhlášky. Nemovitá věc neumožňuje pronájem za obvyklé nájemné. Z tohoto důvodu nemovitá věc není hodnocena výnosovou metodou. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné v podstatě porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení rozhodných údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Odhad obvyklé ceny bude rovněž proveden se znalostí cen porovnatelných nemovitých věcí. Znalec upozorňuje, že metoda srovnávací (porovnávací způsob) je jednou z respektovaných metod pro odhad obvyklé ceny.

-2-


NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc - pozemek - se nalézá ve stavebně stabilizované rekreační lokalitě jižně od centra obce Samopše v meandru řeky Sázavy. Okolní zástavbu tvoří rekreační objekty pro individuální, i kolektivní rekreace. Nemovitá věc je běžně přístupná ze zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena: - pozemkem p.č.194/21 v katastrálním území Samopše (kód:746002) - venkovních úprav (oplocení) - trvalými porosty Samopše má statut obce a k datu ocenění podle Malého lexikonu obcí 144 stálých obyvatel a nachází se asi 15 km jihovýchodně od obce Sázava, cca 20 km západně od obce Uhlířské Janovice (pověřený obecní úřad). Kutná Hora, obec s rozšířenou působností, je asi 40 km severovýchodně od obce Samopše. V obci není žádná občanská vybavenost. Oceňovaný pozemek je trojúhelníková mírně svažitá parcela mezi zpevněnými i nezpevněnými obslužnými komunikacemi lokality. Podle Výpisu z katastru nemovitostí i katastrální mapy je uprostřed pozemky vymezena stavební parcela p.č.st.157 jejíž součástí je stavba pro rodinnou rekreaci bez č.p./č.e. Tento pozemek je jiného vlastníka a není dostupný jiným způsobem, než přes pozemek oceňovaný. Při místním šetření bylo zjištěno, že na pozemku p.č.st.157 se žádná stavba nevyskytuje (v porostu jsou vidět pouze zbytky základů). Pozemek p.č.st.157 není předmětem tohoto ocenění. Jeho dosažitelnost není ošetřena žádným právem, které by bylo zapsáno v Katastru nemovitostí. Pozemek p.č.194/21 je minimálně ze dvou stran oplocen (pletivo na ocelových kůlech), vjezd je zabezpečen vraty stejné konstrukce. Oplocení je zcela bez údržby a vykazuje vysokou míru opotřebení. Na pozemku p.č.194/21 se vyskytují trvalé porosty, jen částečně vysazené. Z větší části se jedná o porost listnáčů a jehličňanů vzniklých náletem, kořenovými výmladky, apod. Porost je zcela bez údržby.

2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10, soudní exekutor Mgr. Richard Bednář, č.j. 003EX 3651/14-37 ze dne 31.3.2015. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Samopše (kód:746002), obec Samopše, list vlastnictví č.672 vyhotovený z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora dne 31.3.2015. Mapa geografického informačního systému, katastrální mapa, vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora. Ortomapa. Mapa širších souvislostí. Fotografická dokumentace - vypracoval znalec při místním šetření.

-3-


3. Vlastnictví Podle Výpisu z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.672 pro katastrální území Samopše (kód:746002), obec Samopše, okres Kutná Hora zapsána: Holding Kladno, a.s. "v likvidaci" identifikátor 45144419 Cyrila Boudy 1444 272 01 Kladno - Kročehlavy

4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Mapa geografického systému - Ortomapa - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Příklady porovnatelných nemovitostí

5. Předmětem ocenění jsou 1) Jiný pozemek dle § 9 odst.4 2) Venkovní úpravy 3) Trvalý porost

*** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. ***

-4-


POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Jiný pozemek dle § 9 odst.4 Oceněno podle § 9 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.194/21 o výměře 2402 m2, zahrada. 1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ui

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Velikost obce podle počtu obyvatel Do 500 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5. Dopravní obslužnost obce Autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment)

5

0.50

4

0.60

5

0.80

3

0.70

3

0.90

5

0.85

_______________________________________________________________________________________________________________

Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = 0.129

0.129

1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Oi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

2

0.00

4

0.00

3

0.00

1

0.00

1

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000

0.00

-5-

Znalecký posudek č.5665-75/2015 1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Vlivy zvyšující cenu 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

3

0.05

5

0.00

2

0.00

2

0.00

3

0.30

4

1.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.35) x 1 = 1.350

0.35

1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, rekreace) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 3 Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci 4 Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 3 V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku 7 Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 1 Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 3 Výhodná - možnost komerčního využití pozemku 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 3 Vlivy zvyšující cenu

0.85 0.05 0.07 0.00 0.00 0.00 -0.01 0.01 0.00 0.00 0.30

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.42) x 0.85 = 1.207

-6-

0.42

Znalecký posudek č.5665-75/2015 1.6 Výpočet ceny pozemku (§ 9 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1205 Kč x 0.129 = 155.445 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.350 x 1.207 Koeficient pozemku určeného k zastavění Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 2402.00 m2

= Kč

155,45 x 1.6290

x 0.3000 ___________________________ = Kč 75,97 = Kč 182.470,26

_______________________________________________________________________________________________________________

Jiný pozemek dle § 9 odst.4

Cena celkem Kč

182.470,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2. Venkovní úpravy Oceněno podle § 18, přílohy č.17 vyhlášky.

2.1 Plot - pletivo na ocelové sloupky do patek Oceněno podle § 18, přílohy č.17 vyhlášky, pol. 13.1. 2.2.1.1 Dílčí velikosti objektu Výměra 1 138*1.5

=

207.00 m2

2.1.2 Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 30 let činí základní opotřebení stavby 100%. Podle přílohy č.21 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.1.3 Výpočet ceny objektu (§ 18 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2 2

x 240,- Kč/m = Kč

Cena za 207.00 m CZCC: 2420 SKP: 46.21.64.4 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 1.350 x 1.207

49.680,-

x 0.8000 x 2.2690 x 1.6295

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení

___________________________ = Kč 146.946,90 = Kč 146.946,90 - Kč 124.904,86 = Kč 22.042,04

_______________________________________________________________________________________________________________

Plot - pletivo na ocelové sloupky do patek

Cena celkem Kč

22.042,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-7-


2.2 Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva, vč. sloupků Oceněno podle § 18, přílohy č.17 vyhlášky, pol. 14.5. 2.2.1 Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 40 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 75%. 2.2.2 Výpočet ceny objektu (§ 18 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

x 3.420,- Kč/kus = Kč

Cena za 1.00 kus CZCC: 2420 SKP: 46.21.64.4 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 1.350 x 1.207

3.420,-

x 0.8000 x 2.2690 x 1.6295

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 75% Cena stavby po započtení opotřebení

___________________________ = Kč 10.115,91 = Kč 10.115,91 - Kč 7.586,93 = Kč 2.528,98

_______________________________________________________________________________________________________________

Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva, vč. sloupků Cena celkem Kč

2.529,-

_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________

Venkovní úpravy

Cena celkem Kč

24.571,-

_______________________________________________________________________________________________________________

3. Trvalý porost Oceněno podle § 47 vyhlášky. 3.1 Popis Listnaté stromy a keře, jehličnaté stromy. Neudržovaný stav, jen část porostu je vysazena, naprostá většina vznikla spontánně náletem, kořenovými výmladky, apod. Celková pokryvná plocha je 1400 m2 3.2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název

Výměra m2

Cena

_______________________________________________________________________________________________________________

p.č.194/21

75.97

_______________________________________________________________________________________________________________

Celková výměra a cena

75.97

-8-

Znalecký posudek č.5665-75/2015 3.3 Výpočet ceny porostů (§ 47 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná cena pozemku o výměře porostu ( 1400.00 m2 x 75,97 Kč/m2 ) Podíl ve výši 8,5% ze zjištěné ceny

= Kč

106.358,-

= Kč

9.040,43

_______________________________________________________________________________________________________________

Trvalý porost

Cena celkem Kč

9.040,-

_______________________________________________________________________________________________________________

CENA ZJIŠTĚNÁ – REKAPITULACE 1) Jiný pozemek dle § 9 odst.4 2) Venkovní úpravy 3) Trvalý porost

Kč Kč Kč

182.470,24.571,9.040,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky

Kč Kč

216.081,216.080,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-9-


REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je nemovitá věc – pozemek v rekreační lokalitě v katastrálním území Samopše (kód:746002), obec Samopše, okres Kutná Hora. Pozemek je dlouhodobě neužívaný. Podle Výpisu z katastru nemovitostí i katastrální mapy je uprostřed oceňovaného pozemku vymezena stavební parcela p.č.st.157 jejíž součástí je stavba pro rodinnou rekreaci bez č.p./č.e. Tento pozemek je jiného vlastníka a není dostupný jiným způsobem, než přes pozemek oceňovaný. Při místním šetření bylo zjištěno, že na pozemku p.č.st.157 se žádná stavba nevyskytuje (v porostu jsou vidět pouze zbytky základů). Pozemek p.č.st.157 není předmětem tohoto ocenění a jeho dosažitelnost není ošetřena žádným právem, které by bylo zapsáno v Katastru nemovitostí Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rekreační lokalita v blízkosti řeky Sázavy - Komfortní velikost pozemku Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rozkolísaný trh s nemovitými věcmi v lokalitě - Převis nabídky nemovitých věcí shodného typu v širší lokalitě - Uprostřed oceňovaného pozemku je stavební pozemek jiného vlastníka Nemovitá věc neumožňuje pronájem za obvyklé nájemné. Z tohoto důvodu nemovitá věc není hodnocena výnosovou metodou. Pro tento konkrétní případ je cena určená jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny v podstatě porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některém z rozhodujících parametrů. Zejména se jedná o pozemky určené přímo k zastavění. Řada inzerátů je ale vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o „právní pomoc“). Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich jednotková obvyklá cena v úrovni 350,- Kč až 400,- Kč v závislosti na konkrétní poloze a dosažitelnosti. Pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena je ale stanovena s vědomím, že metoda srovnávací (porovnávací způsob) je jednou z respektovaných metod pro odhad obvyklé ceny. Znalec odhaduje, že pro tento konkrétní případ bude jednotková cena atakovat spodní hranici uvedeného rozpětí. 1) Cena zjištěná 2) Cena stanovená metodou srovnávací

Kč Kč

216.080,840.700,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 10 -


Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci – pozemek p.č.194/21 v katastrálním území Samopše (kód:746002), obec Samopše, okres Kutná Hora je:

800 000,- Kč Slovy: osm set tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: -

riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje pozemek v zastavěném území, bez rizika v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce) - Převis nabídky porovnatelných nemovitostí i v širší lokalitě Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: - Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: 216.080,- Kč - Na nemovité věci neváznou žádná práva, která by ovlivňovaly cenu obvyklou nemovité věci. - Na nemovité věci neváznou žádné práva či závady, která by dražbou nezanikla. - Nemovitá věc není, ani její část, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení § 13 zákona č.20/1987 Sb. - Cena obvyklá, za kterou je nemovitá věc v dražbě prodejná: 800.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 30.června 2015

.................... vypracoval

- 11 -


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5665-75/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: [email protected]

- 12 -

14-37

Recommend Documents