131

Znalecký posudek č. 15/07/131

O ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 82 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 2 - bydlení, pozemku p.č. 51/2 - trvalý travní porost, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 408, pro k.ú. Dalečín, obec Dalečín, okres Žďár nad Sázavou.

Objednatel posudku:

JUDr. Vlastimil Porostlý soudní exekutor, Exekutorský úřad Ostrava Stojanovo náměstí 7/873 709 00 Ostrava-Mariánské Hory IČ: 16644263 DIČ: CZ520912155

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

Ivo Trsťan Sadová 882/2 790 01 Jeseník

Posudek obsahuje 24 stran a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce.

V Jeseníku, dne 3. 7. 2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/07/131

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 27. 2. 2015 vydané Exekutorským úřadem Ostrava, JUDr. Vlastimil Porostlý, č.j. 069 EX 2717/14-38, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: 29452783, se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne 29. 3. 1988, č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 82 o výměře 206 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 2, bydlení, stojící na pozemku parc. č. st. 82 - pozemek parcelní číslo 51/2 o výměře 174 m2, druh: trvalý travní porost vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Bystřice nad Pernštejnem, pro obec Dalečín, katastrální území Dalečín, okres Žďár nad Sázavou, na listu vlastnictví č. 408. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství.

2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. st. 82 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 2 bydlení, pozemek p.č. 51/2 - trvalý travní porost, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 408, pro k.ú. Dalečín, obec Dalečín, okres Žďár nad Sázavou. Předmět ocenění je situovaný na adrese Dalečín č.p. 2, 592 41 Dalečín. Rodinný dům se nachází v severozápadní, okrajové, zastavěné části obce Dalečín, poblíž hlavní komunikace č. 357, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má obec Dalečín 642 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Dalečín nachází pošta, škola a zdravotní zařízení.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 2. 5. 2015 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho asistenta a povinného, pana Josefa Novotného.

4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 069 EX 2717/14-38, ze dne 27. 2. 2015. - Výpis z katastru nemovitostí č. 408, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Bystřice nad Pernštejnem, dne 17. 2. 2015, pod číslem řízení PÚ 50/2015-745. - Náhled katastrální mapy, vyhotovený znalcem, dne 2. 5. 2015. - Mapy širších vztahů I a II. - Kopie Smlouvy darovací, o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne 4. 10. 2004, právní účinky vkladu práva ke dni 4. 10. 2004, dodána objednavatelem. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 2. 5. 2015. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Vysočina Žďár nad Sázavou Dalečín Dalečín (624462)

List vlastnictví číslo: Vlastník:

408

Novotný Josef č.p. 2, 59241 Dalečín

6. Dokumentace a skutečnost - Při místním šetření bylo zjištěno, že oprávněná z věcného břemene užívání již nežije. Jedná se o „Věcné břemeno užívání“, které bylo zřízeno na základě listiny: Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne 4. 10. 2004, právní účinky vkladu práva ke dni 4. 10. 2004, ve prospěch: Vlasta Novotná, Dalečín č.p. 2, 592 41 Dalečín, RČ/IČO: 316220/420, s povinností: pozemku p.č. st. 82 - zastavěná plocha a nádvoří. Povinným, panem Josefem Novotným bylo sděleno, že oprávněná z věcného břemene užívání zemřela dne 22. 12. 2007. Z výše uvedených důvodů není věcné břemeno užívání, které je evidováno na výpisu z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 408, pro k.ú. Dalečín, obec Dalečín, okres Žďár nad Sázavou, ve prospěch výše uvedené fyzické osoby oceněno. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o nepodsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva, se dvěma nadzemními podlažími, bez využitého podkroví, se sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení povinného přes 100 roků. Vytápění rodinného domu je ústřední pomocí plynového kotle a kotle na tuhá paliva. V roce 2006 byla provedena částečná rekonstrukce rodinného domu v podobě položení střešní krytiny včetně provedení krovů a byla provedena venkovní terasa včetně podlah a zastřešení. Dále v průběhu životnosti rodinný dům procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Oceňované nemovité věci jsou situovány v zóně 1 - „zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně/záplavy. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový stavebně-technický stav lze ke dni ocenění hodnotit jako průměrný. Údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako mírně zanedbanou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění.

stránka č. 3


Dispoziční řešení rodinného domu: I. nadzemní podlaží - schodiště, kotelna, dílna (2x), prádelna, garáž, sklepní prostor I. nadzemní podlaží - zádveří, chodba, schodiště (2x), bytový prostor o dispozici 3+1 včetně kompletního sociálního zázemí a komory, bytový prostor o dispozici 2+1 s částečným sociálním zázemím (splachovací WC) a komorou Parkování je možné ve vlastní garáži a na vlastním pozemku. Pozemky se nachází ve sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemcích p.č. 998 - ostatní plocha a p.č. 971 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Obec Dalečín, č.p. 30, 592 41 Dalečín a p.č. 962/7 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Česká republika. Součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou přípojky inženýrských sítí, stavebně-technické vybavení stavby a trvalé porosty. Všechny tyto součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Rodinný dům je napojen na elektro, vlastní studnu, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Dle sdělení povinného a dle informací ČSÚ je dále možné v obci Dalečín připojení na obecní vodovod. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou venkovní úpravy. Všechny tyto příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - dřevěné laťové v ocelových sloupcích včetně betonové podezdívky, ocelová vrátka s výplní dřevěných latí, ocelová vrata s výplní dřevěných latí - dvoukřídlá, podsklepený skleník, terasa, okapový chodník betonový, venkovní schody betonové (2x), kamenné zídky, dlážděné, kamenné, betonové a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p. 2 - bydlení b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 408 c) Věcná práva 1) Věcné břemeno užívání d) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 4


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p. 2 - bydlení b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 408 c) Věcná práva 1) Věcné břemeno užívání Jedná se o ocenění věcného břemene užívání, které bylo zřízeno listinou: Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne 4. 10. 2004, právní účinky vkladu práva ke dni 4. 10. 2004. Věcné břemeno užívání bylo zřízeno ve prospěch: Josef Novotný, Dalečín č.p. 2, 592 41 Dalečín, RČ/IČO: 320420/421. Rozsah věcného břemene užívání je patrný z výše uvedené listiny, která je nedílnou součástí přílohy tohoto znaleckého posudku. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva (nejvýše však pěti lety). Nelze-li celkovou výši užitku zjistit ze smlouvy, či z jiných dokumentů pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklého nájemného. Pro stanovení užitku z věcného břemene, v daném místě a čase, zpracovatel vychází z obvyklého nájemného získaného z vlastní databáze, databáze spolupracujících realitních kanceláří, znalců, odhadců a internetových realitních serverů (Sreality.cz, reality.cz, nemovitosti.cz, realitycechy.cz, realitymorava.cz). V dané lokalitě se běžně srovnatelné nemovité věci nepronajímají. Výše nájemného je tedy stanoveno odborným odhadem zpracovatele, a to částkou ve výši 5 000,Kč/měsíc.

Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Stavba č.p. 2 - bydlení – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží

stránka č. 5


Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,119 Podlaží: Název I. NP II. NP Součet:

Zastavěná plocha 9,00×10,00+7,14×4,42 9,00×21,95+7,14×4,42

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 9,00×21,95×6,65+7,14×4,42×3,75 Zastřešení 9,00×21,95×3,75×0,5 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

121,56 m2 229,11 m2 350,67 m2

= = =

1 432,05 m3 370,41 m3 1 802,46 m3

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – smíšené s izolací 7,10 % 2. Zdivo – smíšené 22,30 % 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 8,40 % 4. Střecha – vaznicová sedlová s polovalbou 5,20 % 5. Krytina – taška pálená 3,20 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,80 % 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 6,20 % 8. Fasádní omítky – vápenné hladké 3,10 % 9. Vnější obklady – kamenné, sokl z kabřince 0,40 % 10. Vnitřní obklady – keramický obklad (2x kuchyně, koupelna, 2x 2,30 % WC) dřevěný obklad (chodba, schodiště) 11. Schody – betonové (z I. NP do II. NP), dřevěné s dřevěnými 2,40 % stupni (z II. NP na půdu) 12. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,30 % 13. Okna – dřevěná zdvojená 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – vlýsky (parkety), plovoucí 2,20 % podlahy, textilní krytiny 15. Podlahy ostatních místností – PVC, keramická dlažba 1,10 % 16. Vytápění – ústřední vytápění plynovým kotlem a kotlem na tuhá 4,40 % paliva 17. Elektroinstalace – 240V/400V 4,10 % 18. Bleskosvod 0,60 % 19. Rozvod vody – studená i teplá 3,00 % 20. Zdroj teplé vody – plynový kotel (současně pro vytápění) 1,80 % 21. Instalace plynu – je provedena 0,50 % 22. Kanalizace – kompletní odkanalizování 2,80 % 23. Vybavení kuchyně – kuchyňská linka (2x), dřez (2X), digestoř, 0,50 % kombinovaný sporák, elektrický sporák se sklokeramickou varnou deskou

Hodnocení Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

stránka č. 6


Název, popis 24. Vnitřní vybavení – vana (2x), umyvadlo (2x), sprchový kout 25. Záchod – splachovací WC (2x) 26. Ostatní

Obj. podíl 5,10 % 0,40 % 3,60 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Zdivo –0,54 × 22,30 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se

1,0000 – – – =

0,1204 0,0060 0,0360 0,8376

Ocenění: 1 975,– Kč/m3 Základní jednotková cena: 0,8376 Koeficient vybavení stavby K4: × Polohový koeficient K5: 0,8000 × 2,1190 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2 804,30 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 802,46 m3 × 2 804,30 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – standardní opotřebení: 110 / (110 + 40) × 100 = 73,333 % 73,333 % × 7,10 % / 0,8376 2. Zdivo – podstandardní opotřebení: 110 / (110 + 40) × 100 = 73,333 % 73,333 % × 22,30 % × 0,46 / 0,8376 3. Stropy – standardní opotřebení: 110 / (110 + 40) × 100 = 73,333 % 73,333 % × 8,40 % / 0,8376 4. Střecha – standardní opotřebení: 9 / (9 + 91) × 100 = 9,000 % 9,000 % × 5,20 % / 0,8376 5. Krytina – standardní opotřebení: 9 / (9 + 41) × 100 = 18,000 % 18,000 % × 3,20 % / 0,8376 6. Klempířské konstrukce – standardní opotřebení: 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 0,80 % / 0,8376 7. Vnitřní omítky – standardní opotřebení: 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 6,20 % / 0,8376 8. Fasádní omítky – standardní opotřebení: 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 3,10 % / 0,8376 9. Vnější obklady – standardní opotřebení: 25 / (25 + 25) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 0,40 % / 0,8376

+

6,216 %

+

8,981 %

+

7,354 %

+

0,559 %

+

0,688 %

+

0,637 %

+

4,935 %

+

2,467 %

+

0,239 %

=

5 054 638,58 Kč

stránka č. 7


10. Vnitřní obklady – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 2,30 % / 0,8376 11. Schody – standardní opotřebení: 110 / (110 + 40) × 100 = 73,333 % 73,333 % × 2,40 % / 0,8376 12. Dveře – standardní opotřebení: 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 3,30 % / 0,8376 13. Okna – standardní opotřebení: 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 5,20 % / 0,8376 14. Podlahy obytných místností – standardní opotřebení: 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 2,20 % / 0,8376 15. Podlahy ostatních místností – standardní opotřebení: 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 1,10 % / 0,8376 16. Vytápění – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 4,40 % / 0,8376 17. Elektroinstalace – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 4,10 % / 0,8376 19. Rozvod vody – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 3,00 % / 0,8376 20. Zdroj teplé vody – standardní opotřebení: 20 / (20 + 20) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 1,80 % / 0,8376 21. Instalace plynu – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 0,50 % / 0,8376 22. Kanalizace – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 2,80 % / 0,8376 23. Vybavení kuchyně – standardní opotřebení: 15 / (15 + 15) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 0,50 % / 0,8376 24. Vnitřní vybavení – standardní opotřebení: 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 5,10 % / 0,8376 25. Záchod – standardní opotřebení: 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 0,40 % / 0,8376 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 5 054 638,58 Kč × 62,742 % Cena po odečtení opotřebení:

+

1,648 %

+

2,101 %

+

2,955 %

+

4,656 %

+

1,970 %

+

0,985 %

+

3,152 %

+

2,937 %

+

2,149 %

+

1,074 %

+

0,358 %

+

2,006 %

+

0,298 %

+

4,059 %

+ 0,318 % = 62,742 % – =

3 171 381,34 Kč 1 883 257,24 Kč

stránka č. 8


Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť na předmět ocenění vázne věcné břemeno užívání. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy

3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území I. Negativní

0,00

0,00 –0,04

II. Bez dalších vlivů

0,00

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,960 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,01 0,03 –0,01 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

 Pi) = 1,010 i=2

stránka č. 9


Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

Stavba č.p. 2 - bydlení – určená cena:

1 883 257,24 Kč 0,970 1 826 759,52 Kč 1 826 759,52 Kč

a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.2.1) Stavba č.p. 2 - bydlení – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,119 Obestavěný prostor: 1 802,46 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8376

Ocenění: 1 975,– Kč/m3 Základní jednotková cena: Koeficient vybavení stavby K4: 0,8376 × 0,8000 Polohový koeficient K5: × : 2,1190 Koeficient změny cen staveb Ki × 2 804,30 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 1 802,46 m × 2 804,30 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – standardní opotřebení: 110 / (110 + 40) × 100 = 73,333 % 73,333 % × 7,10 % / 0,8376 2. Zdivo – podstandardní opotřebení: 110 / (110 + 40) × 100 = 73,333 % 73,333 % × 22,30 % × 0,46 / 0,8376 3. Stropy – standardní opotřebení: 110 / (110 + 40) × 100 = 73,333 % 73,333 % × 8,40 % / 0,8376 4. Střecha – standardní opotřebení: 9 / (9 + 91) × 100 = 9,000 % 9,000 % × 5,20 % / 0,8376 5. Krytina – standardní opotřebení: 9 / (9 + 41) × 100 = 18,000 % 18,000 % × 3,20 % / 0,8376

+

6,216 %

+

8,981 %

+

7,354 %

+

0,559 %

+

0,688 %

=

5 054 638,58 Kč

stránka č. 10


6. Klempířské konstrukce – standardní opotřebení: 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 0,80 % / 0,8376 7. Vnitřní omítky – standardní opotřebení: 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 6,20 % / 0,8376 8. Fasádní omítky – standardní opotřebení: 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 3,10 % / 0,8376 9. Vnější obklady – standardní opotřebení: 25 / (25 + 25) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 0,40 % / 0,8376 10. Vnitřní obklady – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 2,30 % / 0,8376 11. Schody – standardní opotřebení: 110 / (110 + 40) × 100 = 73,333 % 73,333 % × 2,40 % / 0,8376 12. Dveře – standardní opotřebení: 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 3,30 % / 0,8376 13. Okna – standardní opotřebení: 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 5,20 % / 0,8376 14. Podlahy obytných místností – standardní opotřebení: 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 2,20 % / 0,8376 15. Podlahy ostatních místností – standardní opotřebení: 60 / (60 + 20) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 1,10 % / 0,8376 16. Vytápění – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 4,40 % / 0,8376 17. Elektroinstalace – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 4,10 % / 0,8376 19. Rozvod vody – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 3,00 % / 0,8376 20. Zdroj teplé vody – standardní opotřebení: 20 / (20 + 20) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 1,80 % / 0,8376 21. Instalace plynu – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 0,50 % / 0,8376 22. Kanalizace – standardní opotřebení: 30 / (30 + 20) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 2,80 % / 0,8376 23. Vybavení kuchyně – standardní opotřebení: 15 / (15 + 15) × 100 = 50,000 %

+

0,637 %

+

4,935 %

+

2,467 %

+

0,239 %

+

1,648 %

+

2,101 %

+

2,955 %

+

4,656 %

+

1,970 %

+

0,985 %

+

3,152 %

+

2,937 %

+

2,149 %

+

1,074 %

+

0,358 %

+

2,006 %

stránka č. 11


50,000 % × 0,50 % / 0,8376 24. Vnitřní vybavení – standardní opotřebení: 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 5,10 % / 0,8376 25. Záchod – standardní opotřebení: 40 / (40 + 20) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 0,40 % / 0,8376 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 5 054 638,58 Kč × 62,742 % Cena po odečtení opotřebení:

+

0,298 %

+

4,059 %

+ 0,318 % = 62,742 % – =

Stavba č.p. 2 - bydlení – určená cena:

3 171 381,34 Kč 1 883 257,24 Kč 1 883 257,24 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 408 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Dalečín Název okresu: Žďár nad Sázavou Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení ZCv = 680,– Kč/m2 Základní cena výchozí: Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 187,13 Kč/m2

Oi 0,65 0,60 0,80 1,00 0,90 0,98

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť na předmět ocenění vázne věcné břemeno užívání. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy

Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se

0,00

stránka č. 12


3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území I. Negativní

0,00 –0,04


0,00

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,960 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice II. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 0,980 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,01 0,03 –0,01 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

stránka č. 13


11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,010 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,950 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 177,7735 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 82 206 zastavěná plocha a nádvoří

Cena [Kč] 36 621,34

§ 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 53,3321 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 51/2 174 trvalý travní porost

Cena [Kč] 9 279,79

Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 408 – určená cena:

=

45 901,13 Kč 45 901,13 Kč

b.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. b.2.1) Pozemky na LV číslo 408 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Dalečín Název okresu: Žďár nad Sázavou Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení ZCv = 680,– Kč/m2 Základní cena výchozí: Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 187,13 Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice II. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání

Oi 0,65 0,60 0,80 1,00 0,90 0,98

Pi 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00

stránka č. 14


6 Ostatní neuvedené


0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 0,980 i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 0,980 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 183,3874 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 82 206 zastavěná plocha a nádvoří

Cena [Kč] 37 777,80

§ 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 55,0162 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 51/2 174 trvalý travní porost

Cena [Kč] 9 572,82

Součet cen všech typů pozemků:

=

Pozemky na LV číslo 408 – určená cena:

47 350,62 Kč 47 350,62 Kč

c) Věcná práva c.1) Cenový předpis c.1.1) Věcné břemeno užívání – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: U = 12×5 000 Doba trvání břemene (n): Hodnota věcného břemene: U × n

=

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného

×

–1

Hodnota věcného břemene:

=

–300 000,– Kč

60 000,– Kč 5 roků 300 000,– Kč

d) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávaná nemovitá věc oceňována. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing.

stránka č. 15


Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD Šlakhamry-Hamry nad Sázavou, okres Žďár nad Sázavou Jedná se o zděný, částečně podsklepený rodinný dům o vnitřní dispozici 6+1 se zahradou, který je situován v klidné části obce. Vnitřní dispozice prvního nadzemního podlaží - zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC a komora. Ve druhém nadzemním podlaží jsou čtyři obytné pokoje. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí plynového kotle. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 1 650 000,- Kč 2) RD Lavičky, okres Žďár nad Sázavou Jedná se o samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům se dvěma bytovými prostory. Vnitřní dispozice prvního nadzemního podlaží - bytový prostor o dispozici 2+1, garáž, dílna, sklady a technická místnost. Ve druhém nadzemním podlaží je situován bytový prostor o dispozici 3+1. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí kotle na tuhá paliva. Rodinný dům je napojen na elektro, vlastní studnu a odpady jsou svedeny do jímky. Přípojka plynového vedení je na hranici pozemku. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 1 700 000,- Kč 3) RD ul. Souběžná, Bystřice nad Pernštejnem, okres Žďár nad Sázavou Jedná se o zděný, podsklepený rodinný dům se dvěma bytovými prostory o vnitřní dispozici 1+1 a 3+1. K rodinnému domu náleží zahrada, dílna a dvojgaráž. Rodinný dům prošel v roce 2006 částečnou rekonstrukcí - plastová okna, rozvody vody a odpadů, rozvody vytápění. Rodinný dům je

stránka č. 16


napojen na elektro, obecní vodovod a hloubkovou kanalizaci. Dobrá občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 1 850 000,- Kč 4) RD Ždánice, okres Žďár nad Sázavou Jedná se o samostatně stojící rodinný dům o vnitřní dispozici 4+kk, který je situován v klidné části obce. Rodinný dům prošel v roce 2005 částečnou rekonstrukcí. Vnitřní dispozice prvního nadzemního podlaží - zádveří, chodba, kuchyňský kout, jídelní kout, obývací pokoj, ložnice, dva obytné pokoje, koupelna, WC a komora. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a elektrický kotel s rozvody ústředního topení v podlaze. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. K rodinnému domu náleží zahrada a stodola. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 1 980 000,- Kč 5) RD Český Herálec-Herálec, okres Žďár nad Sázavou Jedná se o samostatně stojící, podsklepený rodinný dům o vnitřní dispozici 6+1, který je situován v klidné části obce. K rodinnému domu náleží zahrada a garáž. Rodinný dům prošel v roce 2008 částečnou rekonstrukcí - koupelna a plastová okna. Vnitřní dispozice prvního nadzemního podlaží veranda, chodba, kuchyň, obývací pokoj, obytný pokoj, koupelna, WC, garáž, kotelna a sklep. Ve druhém nadzemním podlaží jsou čtyři obytné pokoje a WC. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí plynového kotle nebo kotle na tuhá paliva. Rodinný dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 2 080 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD Šlakhamry-Hamry nad Sázavou, okres Žďár nad Sázavou 1 650 000,– Kč Výchozí cena (VC): 1,00 celek Množství (M): Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 0,90 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 1 662 887,38 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 2) RD Lavičky, okres Žďár nad Sázavou 1 700 000,– Kč Výchozí cena (VC): 1,00 celek Množství (M): Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 0,95 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 1 623 105,38 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 3) RD ul. Souběžná, Bystřice nad Pernštejnem, okres Žďár nad Sázavou 1 850 000,– Kč Výchozí cena (VC):

stránka č. 17


1,00 celek Množství (M): Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 0,95 Kvybavení: 0,95 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,05 1 770 Jednotková cena (JC): 747,43 Kč 1,0 Váha (V): 4) RD Ždánice, okres Žďár nad Sázavou 1 980 000,– Kč Výchozí cena (VC): 1,00 celek Množství (M): Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 1 795 918,37 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 5) RD Český Herálec-Herálec, okres Žďár nad Sázavou 2 080 000,– Kč Výchozí cena (VC): 1,00 celek Množství (M): Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 1 886 621,32 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku × Kpolohový × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek:

1 623 105,38 Kč 1 747 855,98 Kč 1 886 621,32 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

1 750 000,– Kč 1,00 celek 1 750 000,– Kč

Výsledná porovnávací hodnota:

× =

1 750 000,– Kč

stránka č. 18


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Věcná hodnota - (též "substanční hodnota", dle právního názvosloví "časová cena") - jde o reprodukční cenu stavby včetně pozemku, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tento nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění (bez koeficientu prodejnosti Kp). Obdobou této ceny je v zákoně číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku, tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem. Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci.

stránka č. 19


Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - občanská vybavenost obce Dalečín na dobré úrovni - v obci Dalečín je možnost napojení na kompletní IS - možnost privátního parkování ve vlastní garáži - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - oceňované nemovité věci jsou situovány v blízkosti rušné, hlavní komunikace č. 357 - oceňované nemovité věci jsou situovány ve sklonitém terénu - dvougenerační bydlení na okraji zájmu potencionálních klientů - malá celková výměra pozemků ( 380 m2) - na oceňované nemovité věci vázne věcného břemeno užívání - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu

stránka č. 20


Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (bez vlivu váznoucího věcného břemene užívání) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (bez vlivu váznoucího věcného břemene užívání) považovat za průměrně obchodovatelný.

Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavním právem exekutorským a se Zástavními právy smluvními, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (Věcné břemeno užívání)

0,- Kč

300 000,- Kč

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných práv Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci

1 826 760,– Kč 45 900,– Kč –300 000,– Kč 1 572 660,– Kč 1 883 260,– Kč 47 350,– Kč 1 930 610,– Kč 1 750 000,– Kč 0,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 1 750 000,– Kč (bez zohlednění váznoucích věcných břemen) Cena slovy: jedenmilionsedmsetpadesáttisíc Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 1 450 000,– Kč (se zohledněním váznoucích věcných břemen) Cena slovy: jedenmiliončtyřistapadesáttisíc Kč

stránka č. 21


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 3. 7. 2015

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 22


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/07/131 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 23


E. SEZNAM PŘÍLOH -

kopie Smlouvy darovací, o zřízení věcného břemene fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 24

Fotodokumentace

stránka č. 1

stránka č. 2

Dalečín 2, Dalečín Dalečín 2 592 41 Dalečín okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina

g

GPS 49.5933572N, 16.2399831E

Dalečín 2, Dalečín Dalečín 2 592 41 Dalečín okres Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina

g

GPS 49.5933572N, 16.2399831E

131

Recommend Documents