131

Znalecký posudek č. 16/08/131

O ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 1543/8, v budově č.p. 1543, příslušející k části obce Nové Město, na pozemku p.č. 3274/2 - zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 1144/10000, vše zapsané na listu vlastnictví č. 5268, listu vlastnictví č. 4006 a listu vlastnictví č. 4864, pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, okres Karviná.

Objednatel posudku:

JUDr. Vlastimil Porostlý soudní exekutor, Exekutorský úřad Ostrava Stojanovo náměstí 7/873 709 00 Ostrava-Mariánské Hory IČ: 16644263 DIČ: CZ520912155

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

Ivo Trsťan Sadová 882/2 790 01 Jeseník

Posudek obsahuje 20 stran a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce.

V Jeseníku, dne 8. 8. 2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 16/08/131

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 10. 6. 2016 vydané Exekutorským úřadem Ostrava, JUDr. Vlastimil Porostlý, č.j. 069 EX 610/15-22, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: 29452783, se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne 29. 3. 1988, č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - bytová jednotka, č.p./č. jednotky 1543/8, byt. z., - včetně souvisejícího podílu ve výši 1144/10000 na společných částech domu a pozemku, - vymezeno v: - budova Nové Město, č.p. 1543, byt. dům, LV 4006, na pozemku parc. č. 3274/2, LV 4864 - pozemek parc. č. 3274/2, o výměře 232 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, pro obec Karviná, katastrální území Karviná-město, okres Karviná, na listech vlastnictví č. 5268, č. 4006 a č. 4864. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství.

2. Informace o nemovité věci Jedná se o bytovou jednotku č. 1543/8, v budově č.p. 1543, příslušející k části obce Nové Město, na pozemku p.č. 3274/2 - zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 1144/10000, vše zapsané na listu vlastnictví č. 5268, listu vlastnictví č. 4006 a listu vlastnictví č. 4864, pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, okres Karviná. Předmět ocenění je situovaný na adrese ulice Urxova 1543/12, Nové Město, 735 06 Karviná. Bytový dům se nachází v zastavěné části města Karviná, v řadové zástavbě bytových domů jako řadový krajní. Dle informací ČSÚ má Statutární město (okresní) Karviná 55 985 počet obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Karviná nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie.

3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 7. 8. 2016 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho asistenta pana Jaroslava Suchánka. Povinná, paní Kateřina Ježková se i přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Bližší informace týkající se oceňovaných nemovitých věcí byly částečně sděleny povinnou, paní Kateřinou Ježkovou, pouze telefonicky. Prvky, především vnitřního vybavení nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní a to v části „Byty a nebytové prostory - vybavení“.

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


4. Podklady pro vypracování posudku -

-

Usnesení č.j. 069 EX 610/15-22, ze dne 10. 6. 2016. Výpis z katastru nemovitostí č. 5268, vyhotovený objednavatelem dne 10. 6. 2016. Výpis z katastru nemovitostí č. 4006, vyhotovený objednavatelem dne 10. 6. 2016. Výpis z katastru nemovitostí č. 4864, vyhotovený objednavatelem dne 10. 6. 2016. Kopie katastrální mapy, mapový list č. OSTRAVA 0-0/12, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, dne 16. 5. 2016, pod číslem řízení PÚ - 774/2016-803. Mapy širších vztahů I a II. Zjištění míry rizik povodní, kriminality a vloupání předmětu ocenění. Kopie listiny Prohlášení vlastníka ze dne 23. 9. 1998, dodaná objednavatelem. Kopie Smlouvy darovací ze dne 19. 11. 2004, právní účinky vkladu práva ke dni 23. 11. 2004, dodaná objednavatelem. Kopie Dohody o zrušení vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne 19. 12. 2007, právní účinky vkladu práva ke dni 19. 12. 2007, dodaná objednavatelem. Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 7. 8. 2016.

5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Karviná Karviná-město (663824)

List vlastnictví číslo: Vlastník:

5268

Ježková Kateřina Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná List vlastnictví číslo: Vlastníci:

4006

1. Andrašková Bernardína Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 1 127/10 000

2. Christidisová Elena Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 908/10 000

3. Červená Daniela Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 1 144/20 000

4. Červený Anton Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 1 144/20 000

5. Eftimiadu Rula Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 830/10 000

6. Ježek Patrik Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 567/10 000

7. Ježková Kateřina

Podíl: 1 144/10 000

stránka č. 3


Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná 8. Krautová Věra Slovenská 2890/18, Hranice, 73301 Karviná

Podíl: 7/125

9. Společné jmění manželů Nouzovský Václav a Nouzovská Aloisie Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 1 105/10 000

10. Pandolari Elefteria Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 888/10 000

11. Společné jmění manželů Parchanský František a Parchanská Štefánia Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 1 152/10 000

12. Pilo Vojtech Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 575/20 000

13. Pilová Eva Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 575/20 000

List vlastnictví číslo: Vlastníci:

4864

1. Andrašková Bernardína Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 1 127/10 000

2. Christidisová Elena Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 908/10 000

3. Červená Daniela Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 1 144/20 000

4. Červený Anton Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 1 144/20 000

5. Ježek Patrik Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 567/10 000

6. Krautová Věra Slovenská 2890/18, Hranice, 73301 Karviná

Podíl: 560/10 000

7. Společné jmění manželů Nouzovský Václav a Nouzovská Aloisie Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 1 105/10 000

8. Pandolari Elefteria Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 888/10 000

9. Společné jmění manželů Parchanský František a Parchanská Štefánia Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 1 152/10 000

10. Pilo Vojtech Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 575/20 000

11. Pilová Eva Urxova 1543/12, Nové Město, 73506 Karviná

Podíl: 575/20 000

stránka č. 4


12. Statutární město Karviná Fryštátská 72/1, Fryštát, 73301 Karviná

Podíl: 1 974/10 000

6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o ocenění nemovitých věcí - bytové jednotky č. 1543/8, v budově č.p. 1543, příslušející k části obce Nové Město, na pozemku p.č. 3274/2 - zastavěná plocha a nádvoří, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 1144/10000, vše zapsané na listu vlastnictví č. 5268, listu vlastnictví č. 4006 a listu vlastnictví č. 4864, pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, okres Karviná, která se nachází ve třetím nadzemním podlaží z celkových čtyř, vpravo (pohled při vstupu do podlaží ze schodiště). Bytový dům je zděný, podsklepený, typový, bez využitého podkroví, se sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Bytový dům není vybaven výtahem. Původní stáří bytové domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a sdělení povinné 65 roků. Bytový dům je napojen na tyto inženýrské sítě: elektro, veřejný vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Parkování je možné na veřejném negarantovaném místě (veřejná komunikace a veřejné parkoviště u bytového domu). Bytový dům je přístupný z veřejné zpevněné komunikace, na pozemcích p.č. 3275 - ostatní plocha a přes p.č. 3274/1 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Statutární město Karviná, Fryštátská 72/1, Fryštát, 733 01 Karviná a p.č. 3274/5 - ostatní plocha, který je ve spoluvlastnictví: Statutární město Karviná, Fryštátská 72/1, Fryštát, 733 01 Karviná. Oceňované nemovité věci se nacházejí v prvním stupni rizika povodní, čtvrtém stupni rizika kriminality a čtvrtém stupni rizika vloupání. V průběhu životnosti byla osazena plastová okna, byly instalovány vchodové dveře včetně poštovních schránek a zvonků. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je uvažováno ve standardním provedení. K bytové jednotce náleží balkón a sklepní místnost. Vytápění bytové jednotky je ústřední pomocí dálkového zdroje. V průběhu životnosti bytová jednotka zřejmě procházela pouze běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako - byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a sdělení povinné je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu 1951. Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Součástí oceňovaných nemovitých věcí je stavebně-technické vybavení bytu a balkón. Všechny tyto součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou společné části bytového domu a sklepní místnost. Všechny tyto příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě.

stránka č. 5


Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4864 II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 1543/8 b) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 6


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4864 II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 1543/8 Ocenění I. Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 4864 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Karviná Název okresu: Karviná Základní cena pozemku: ZC = 540,– Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 stránka č. 7


investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití pozemku nebo stavby hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00

0,00 0,00

0,02 0,04 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,120 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,120

stránka č. 8


§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 604,8000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 3274/2 232 zastavěná plocha a nádvoří Pozemky na LV číslo 4864 – zjištěná cena (po zaokrouhlení):

Cena [Kč] 140 313,60 140 000,– Kč

II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 1543/8 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Obytná plocha Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – betonové s izolací 5,40 % 2. Svislé konstrukce – zděné 18,20 % 3. Stropy – s rovným podhledem 8,40 % 4. Krov, střecha – vaznicová sedlová 4,90 % 5. Krytiny střech – plechová 2,30 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety - 0,70 % z části), plastové (parapety - z části) 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké 5,70 % 8. Úprava vnějších povrchů – břízolitové 2,90 % 9. Vnitřní obklady keramické 1,30 % 10. Schody – betonové s povrchem Teraco včetně ocelového 2,90 % zábradlí 11. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,30 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – plastová zdvojená, dřevěná zdvojená 5,30 % 14. Povrchy podlah – vlýsky (parkety), keramická dlažba, textilní 3,00 % krytiny 15. Vytápění – ústřední vytápění dálkovým zdrojem 4,80 % 16. Elektroinstalace – je provedena 5,10 % 17. Bleskosvod – je proveden 0,40 % 18. Vnitřní vodovod – studená i teplá 3,20 % 19. Vnitřní kanalizace – kompletní odkanalizování 3,10 % 20. Vnitřní plynovod – je proveden 0,40 % 21. Ohřev vody – dálkovým zdrojem (současně pro vytápění) 2,20 % 22. Vybavení kuchyní – kuchyňská linka, dřez, kombinovaný 1,90 % sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení – vana, umyvadlo, splachovací WC 3,90 % 24. Výtahy 1,30 %

80,90 m2 Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se stránka č. 9


Název, popis 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra – zděné

Obj. podíl Hodnocení 5,70 % Nevyskytuje se 3,70 % Standardní

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Karviná 55 985 Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 7 944,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * 1951 Rok výstavby / kolaudace: 65 Stáří stavby (y): 0,675 Koeficient pro úpravu (s):

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,631

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy

3 Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická

5 012,66 Kč/m2

Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 II. Bez vlivu

0,00

II. Bez dalších vlivů

0,00

stránka č. 10


úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu 1,00 záplav

5

Index trhu

(IT = P5 × (1 +  Pi)):

1,000

i=1

Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití pozemku nebo stavby hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00

0,00 0,00

0,02 0,04 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

(IP = P1 × (1 +  Pi)):

1,120

i=2

Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 80,90 × 5 012,66 × 1,000 × 1,120

=

454 187,10 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitých věcí: Cena pozemku = 140 313,60 Kč Spoluvlastnický podíl: × 1 144 / 10 000 = 16 051,88 Kč Hodnota spoluvlastnického podílu: 16 051,88 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 470 238,98 Kč Bytová jednotka č. 1543/8 – zjištěná cena (po zaokrouhlení):

470 000,– Kč

stránka č. 11


b) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávaná nemovitá věc oceňována. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) Byt 3+1, ul. Příční, Mizerov-Karviná, okres Karviná Jedná se o bytovou jednotku v prvním patře. Bytová jednotka prošla rekonstrukcí - nové dveře, toaleta a koupelna. K bytové jednotce náleží balkón. Toaleta a koupelna jsou samostatné. Dva obytné pokoje jsou také samostatné a neprůchozí. Ze třetího obytného pokoje se vstupuje do kuchyně. Bytový dům je částečně revitalizován. Jedná se o klidné prostředí, v blízkosti občanské vybavenosti a dopravní dostupnosti. Nabídková CENA: 650 000,- Kč 2) Byt 3+1, ul. Jurkovičova, Nové Město-Karviná, okres Karviná Jedná se o bytovou jednotku 3+1 s balkónem, která je v osobním vlastnictví. Bytová jednotka se nachází ve třetím patře cihlového bytového domu. Bytová jednotka je po rekonstrukci - elektrická energie v mědi, zděné jádro v obkladech a s keramickou dlažbou, závěsné WC a rohová kuchyňská

stránka č. 12


linka. V chodbě a kuchyni je položena keramická dlažba, v obytných pokojích plovoucí podlahy. Obývací pokoj a kuchyň nejsou odděleny příčkou, čímž tento prostor i samotný byt působí vzdušným dojmem. Nedaleko se nachází letní koupaliště, zastávky MHD, základní škola Dělnická, obchody i lékárna. V blízkosti bytového domu je zeleň a dostatek parkovacího místa. Nabídková CENA: 750 000,- Kč 3) Byt 3+1, ul. Fibichova, Nové Město-Karviná, okres Karviná Jedná se o byt po částečné rekonstrukci. Byt se nachází ve čtvrtém patře ze čtyř. Vybavení: plovoucí podlahy, keramická dlažba v koupelně a WC. Nová rekonstruovaná koupelna. V celém bytě jsou osazena plastová okna. Bytový dům je cihlový a byla zde provedená rekonstrukce střechy. Občanská vybavenost a dopravní dostupnost nedaleko. Nabídková CENA: 830 000,- Kč 4) Byt 3+1, ul. Jaroslava Vrchlického, Nové Město-Karviná, okres Karviná Jedná se o byt 3+1 v osobním vlastnictví, který se nachází v prvním patře bytového domu po kompletní revitalizaci v Karviné, nedaleko ZŠ Dělnické. Celý byt je po zdařilé rekonstrukci (rozvody elektra, omítky, zděné jádro v obkladech, atypická vana, dvojité umyvadlo), kuchyňská linka na míru s vestavnými spotřebiči, vedle koupelny se nachází komora s úložným prostorem. Dominantou bytu je obývací pokoj se zasklenou lodžií v délce celého pokoje. Všechny tři obytné pokoje jsou neprůchozí. V blízkosti bytového domu je škola i školka, sportoviště i parkoviště. Nabídková CENA: 840 000,- Kč 5) Byt 3+1, ul. Fibichova, Nové Město-Karviná, okres Karviná Jedná se o byt 3+1 v osobním vlastnictví. Nachází se ve čtvrtém podlaží z pěti, bez výtahu. Byt prošel částečnou rekonstrukcí - nová koupelna, plastové okna, částečně měněny rozvody elektra v koupelně a jednom obytném pokoji. Bytový dům je po částečné revitalizaci. Kompletní občanská vybavenost - obchody, školy a školky, pošta v blízkosti. Bezproblémové parkování. Nabídková CENA: 860 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) Byt 3+1, ul. Příční, Mizerov-Karviná, okres Karviná 650 000,– Kč Výchozí cena (VC): 65,00 m2 Množství (M): Kkonstrukce budovy: 0,95 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,05 Kvybavení bytu: 1,00 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 0,95 Kobjektivizační: 1,05 10 050,19 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 2) Byt 3+1, ul. Jurkovičova, Nové Město-Karviná, okres Karviná 750 000,– Kč Výchozí cena (VC): 82,00 m2 Množství (M): Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,05 Kvybavení bytu: 1,00

stránka č. 13


Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 8 296,– Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 3) Byt 3+1, ul. Fibichova, Nové Město-Karviná, okres Karviná 830 000,– Kč Výchozí cena (VC): 75,00 m2 Množství (M): Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,15 Kvybavení bytu: 1,00 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 9 164,94 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): 4) Byt 3+1, ul. Jaroslava Vrchlického, Nové Město-Karviná, okres Karviná 840 000,– Kč Výchozí cena (VC): 80,00 m2 Množství (M): Kkonstrukce budovy: 0,95 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,20 Kvybavení bytu: 1,00 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 0,95 Kobjektivizační: 1,05 9 Jednotková cena (JC): 233,61 Kč 1,0 Váha (V): 5) Byt 3+1, ul. Fibichova, Nové Město-Karviná, okres Karviná 860 000,– Kč Výchozí cena (VC): 74,00 m2 Množství (M): Kkonstrukce budovy: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kúdržby bytu: 1,15 Kvybavení bytu: 1,00 Kpolohový: 1,00 Ksituování v budově: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 9 624,53 Kč Jednotková cena (JC): 1,0 Váha (V): kde JC = (VC / M) / (Kkonstrukce budovy × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kúdržby bytu × Kvybavení bytu × Kpolohový × Ksituování v budově × Kobjektivizační)

stránka č. 14


Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota (po zaokrouhlení):

8 296,– Kč 9 273,85 Kč 10 050,19 Kč

× =

9 275,– Kč 80,90 m2 750 347,50 Kč 750 000,– Kč

stránka č. 15


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 16


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - kompletní občanská vybavenost města Karviná - dopravní dostupnost města Karviná je zajištěna pomocí vlakové, autobusové dopravy a MHD - bytový dům je napojen na kompletní IS - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti - bytová jednotka s balkónem Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - v místě jsou omezené možnosti parkování - bytová jednotka bez prováděných rekonstrukcí - nebyla umožněna vnitřní prohlídka bytové jednotky - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavním právem smluvním, se Zástavními právy exekutorskými a se Zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

0,- Kč

0,- Kč

Cena bytu podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcná břemena Ostatní movité věci

470 000,– 750 000,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 750 000,– Kč Cena slovy: sedmsetpadesáttisíc Kč

stránka č. 17


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan, soudní znalec Jaroslav Suchánek, asistent soudního znalce Mgr. Ing. Michalis Becis, asistent soudního znalce

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 8. 8. 2016

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 18


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16/08/131 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 19


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpisy z katastru nemovitostí, listy vlastnictví č. 5268 a č. 4006 kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 20

Fotodokumentace

Urxova 1543/12, Karviná Urxova 1543 735 06 Karviná – Nové Město okres Karviná, Moravskoslezský kraj

g

GPS 49.8634189N, 18.5407642E

Urxova 1543/12, Karviná Urxova 1543 735 06 Karviná – Nové Město okres Karviná, Moravskoslezský kraj

g

GPS 49.8634189N, 18.5407642E

131

Recommend Documents