12. Winst en dividend per aandeel. Samenstelling onroerend goed in exploitatie

2001 in beeld • Winst EUR 11,1 mln hoger • Winst per aandeel stijgt 12% • Dividendvoorstel EUR 4,10 per aandeel (+ 6,5%) • 4 nieuwe gebouwen in exploitatie; waarde EUR ••• mln. • Aankoop van turnkey te leveren nieuwbouw in België en Spanje; investeringswaarde EUR 32,1 mln. • Verkopen in Hongarije, Nederland en het Verenigd Koninkrijk; verkoopopbrengst EUR 14,7 mln. • Na balansdatum: aankoop winkelcentrum Itäkeskus voor EUR 322 mln, netto aanvangsrendement ca 7%. • Vooruitzicht 2002: duidelijke stijging winst per aandeel (tussen 7% – 12%)

Winst en dividend per aandeel

Intrinsieke waarde en beurskoers op 31/12

6

70

5

60 50

4

40

3

00

98

01 20

20

19

19

19

20

20

00

99

98

19

19

19

Eigen vermogen in % van totale activa

97

0

01

10

0 97

20

1

99

30

2

Koers van het aandeel

% 70 65 60 55 50 45

01 20

00 20

19

19

19

99

98

97

40

Samenstelling onroerend goed in

Geografische spreiding beleggingen

exploitatie

ultimo 2001

100% 80% 60% 40% 20%

01 20

00 20

99 19

98 19

19

97

0%

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

1

Kerncijfers over 10 jaar 1992

1993

1994

1995

1996

Netto huuropbrengsten

93,9

90,7

82,1

83,9

84,3

Winst

38,7

42,1

49,3

51,4

55,1

1.221,9

1.097,4

1.115,6

1.059,5

1.139,5

Eigen Vermogen

572,8

626,9

636,3

598,2

688,6

Langlopende schulden

612,1

468,0

419,1

400,6

370,5

55,5

53,8

Resultaten (x EUR 1 mln)

Balans (x EUR 1 mln) Beleggingen

Indirect beleggingsresultaat

./.

147,2

./.

40,5

./.

56,5

./.

Aantal aandelen Aantal op 31 december

11.465.993

13.558.489

14.811.497

15.204.984

16.041.440

Gemiddeld in het jaar

11.465.993

12.236.205

14.496.012

15.096.775

15.759.729

49,04

45,94

42,69

39,12

42,71

3,29

3,07

3,31

3,37

3,43

Gegevens per aandeel1) (x EUR 1) Eigen vermogen2) Winst Indirect beleggingsresultaat

3)

Dividend

Pay-out Winst per aandeel4)

./.

27,96

3,64

3,43

3,25

./.

3,32 3,28

3,28

3,29

3,29

of 8%

of 6,25%

of 8%

of 8%

of 5,88%

98,7%

106%

99,1%

97,6%

95,9%

3,30

3,40

3,38

3,39

3,49

Winst en dividend per aandeel winst dividend

2

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

./.

3,32

./.

vervolg kerncijfers over 10 jaar 1997

1998

1999

2000

2001

85,3

84,9

93,9

112,8

124,9

61,7

64,7

71,6

86,0

97,1

1.090,4

1.269,6

1.595,4

1.775,6

1.872,5

762,7

800,9

909,0

1.088,1

1.130,0

290,5

313,0

397,7

442,7

449,9

41,4

2,2

74,3

140,1

17,8

16.495.377

16.956.748

17.329.725

17.756.735

17.756.735

16.380.631

16.834.997

17.236.480

17.639.307

17.756.735

45,99

46,99

52,21

61,09

63,45

3,73

3,80

4,12

4,83

5,45

2,87

0,49

4,50

7,86

1,01

3,29

3,29

3,40

3,85

4,10

of 5,56%

of 4,76%

of 4,76%

en 0,57

en 1,00

88,2%

86,6%

82,5%

79,7%

75%

3,76

3,83

4,14

4,86

5,45

1) per dividendgerechtigd gewoon aandeel en

Intrinsieke waarde en beurskoers op 31 december2)

gecorrigeerd i.v.m. het stockdividend 1999 intrinsieke waarde

2) na aftrek van het dividend (tot en met 1999

beurskoers

het bedrag dat maximaal in contanten op de gewone aandelen zou kunnen worden uitgekeerd binnen het keuzedividend) 3) inclusief resultaat emissies en stockdividend 4) op basis van het gemiddeld aantal gewone aandelen

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

3

Directie

Organisatie

Ing. G.C.J. Verweij Wereldhave N.V.

Mr R.L.M. de Ruijter Stafafdelingen

Raad van Commissarissen F.H.J. Boons RA

België

Frankrijk

Nederland

Spanje

Verenigd Koninkrijk

Verenigde Staten

Prof. Dr W. Lemstra Prof. Mr H.M.N. Schonis Mr C.J. de Swart

Financiële agenda Structuur

27 maart 2002: Algemene Vergadering van

Wereldhave is een onafhankelijke, internationale vastgoedmaatschappij in com-

Aandeelhouders

mercieel onroerend goed, opgericht in 1930. Aandelen Wereldhave worden verhandeld op Euronext Amsterdam (Next 150). De vennootschap is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De uitgifte en inkoop van aande-

9 april 2002:

len vinden plaats bij besluit van de Directie. Wereldhave heeft geen verplichting

Betaalbaarstelling dividend

aandelen uit te geven of in te nemen (closed-end). De vennootschap heeft de fiscale status van beleggingsinstelling en betaalt daardoor feitelijk geen vennoot-

8 mei 2002:

schapsbelasting in Nederland. Wereldhave heeft een vergunning ingevolge de

Bericht over het eerste kwartaal 2002

Wet toezicht beleggingsinstellingen. 6 augustus 2002:

Beleggingen

Bericht over het eerste halfjaar 2002

Wereldhave belegt in kantoren, winkelcentra, bedrijfs- en woonruimte in België, Frankrijk, Hongarije, Nederland, Spanje, het Verenigd Koninkrijk en de

6 november 2002: Bericht over de eerste drie

Verenigde Staten. Wereldhave beschikt over een geïntegreerde organisatie voor

kwartalen 2002

het laten ontwikkelen van, het investeren in en het beheren van het eigen vastgoed met lokale organisaties in deze landen. Dynamisch management leidt tot frequente aanpassing in de samenstelling en spreiding van de portefeuille.

maart 2003:

Wereldhave waardeert haar onroerend goed tegen marktwaarde onder aftrek van

Jaarverslag 2002

overdrachtskosten. Taxaties vinden jaarlijks plaats per 30 juni en 31 december, waarbij steeds de helft van de portefeuille wordt getaxeerd door onafhankelijke beëdigde taxateurs. Daarnaast wordt de hele portefeuille volgens dezelfde methodiek op deze data intern gewaardeerd. De beleggingen in België bestaan uit een belang van 68,2% in de op Euronext Brussel (Next Prime) genoteerde vastgoedbevak C.V.A. Wereldhave Belgium S.C.A.

Informatie Informatie over Wereldhave is verkrijgbaar bij banken, commissionairs en Wereldhave: tel: +31 70 346 93 25 e-mail: [email protected] website: www.wereldhave.com 4

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

Hoofdlijnen strategie Missie en doelstelling Wereldhave ziet als haar taak het voor gebruik beschikbaar stellen van het juiste

Beschikbaar stellen van ruimte op de

type bedrijfs-, kantoor-, winkel- en woonruimte op de juiste tijd en plaats.

juiste tijd en plaats

Daarmee wil Wereldhave over langere termijn gemeten een groei van de winst per aandeel realiseren van tenminste 3% boven de inflatie in het Eurogebied, bij een laag risicoprofiel van haar totale vastgoedportefeuille.

Strategie Bij het beleggen in onroerend goed stelt Wereldhave de gebruiker centraal. Het

Portefeuillevernieuwing

strategisch beleid van Wereldhave is gericht op het optimaal inspelen op veranderende wensen van gebruikers middels portefeuillevernieuwing. Wereldhave belegt bij voorkeur in moderne, flexibele en herkenbare gebouwen, in kennisintensieve gebieden op goed bereikbare locaties in liquide markten. Wereldhave verwacht met dit beleid zowel een voortgaande stijging van de winst per aandeel als een aantrekkelijke groei van de intrinsieke waarde te bewerkstelligen.

Wereldhave streeft ernaar het risico van de naar zijn aard cyclische vastgoed-

Geografische en sectoriële spreiding

markt te spreiden. Dit wordt gerealiseerd door enerzijds de portefeuille te verdelen over het vasteland van Europa, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten en anderzijds door te investeren in kantoren, winkelcentra, bedrijfsruimten en woningen. Van spreiding gaat een positief effect uit op de vernieuwing van de portefeuille.

Wereldhave beschikt over een eigen managementorganisatie met lokale vesti-

Eigen management met lokale knowhow

gingen in de landen waarin zij actief is. Hiermee kan een efficiënte service aan huurders worden gewaarborgd en een goed rendement voor aandeelhouders worden behaald. De lokale vestigingen zijn bovendien het “venster naar de markt” en geven ondersteuning aan het investeringen desinvesteringbeleid.

Wereldhave hecht groot belang aan duurzame, innovatieve producten die leiden

Innovatie en maatschappelijke

tot lagere totale kosten en een hogere gebruikswaarde, bij een lagere belasting

verantwoordelijkheid

van het milieu. Afvalstromen zullen in toenemende mate worden belast, waardoor sloop en renovatie steeds kostbaarder worden. Wereldhave anticipeert hierop door interne milieu- en duurzaamheidcriteria te hanteren voor de materiaalkeuze en voor het energie- en warmteverbruik in gebouwen.

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

5

Bericht van de Raad van Commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders

Dividendvoorstel

Hierbij bieden wij u aan de jaarrekening 2001 van de vennootschap en het verslag van de Directie. PricewaterhouseCoopers N.V. heeft de jaarrekening gecontroleerd en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. Wij stellen u voor deze jaarrekening vast te stellen. Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de Directie om een dividend uit te keren van EUR 4,10 per aandeel in contanten.

Vergaderingen van de Raad

De Raad van Commissarissen is in 2001 vijf keer bijeen geweest. Vaste onderwerpen op de agenda waren de resultaten- en vermogensontwikkeling, de ontwikkelingen op de relevante vastgoedmarkten, investeringen en desinvesteringen, het valuta- en dividendbeleid en de fiscaliteit. Daarnaast is het door de Directie opgestelde Beleggingsplan 2001-2005 door de Raad besproken en goedgekeurd. In het beleggingsplan wordt uitgegaan van een toename van de omvang van de portefeuille tot tenminste EUR 2,5 miljard in 2005 bij een verdere stijging van de winst per aandeel. De Raad van Commissarissen heeft in haar novembervergadering zoals gebruikelijk vergaderd over het functioneren van de Directie en de onderlinge samenwerking van Commissarissen, mede in het licht van de profielschets voor leden van de Raad. Deze profielschets, alsmede een reglement inzake de taakverdeling en werkwijze, is vastgesteld in 1998. De profielschets ligt ten kantore van de vennootschap ter inzage.

Voorstel tot (her-) benoeming

In de op 27 maart 2002 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders zullen de heren Prof. Mr. H.M.N. Schonis en F.H.J. Boons RA aftreden. Beiden stellen zich beschikbaar voor herverkiezing en worden voor herbenoeming voorgedragen. De voordrachten sluiten goed aan bij de profielschets voor de Raad van Commissarissen.

Namens de Raad van Commissarissen, F.H.J. Boons, voorzitter

6

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

Den Haag, 21 februari 2002

Verslag van de Directie Belangrijkste gebeurtenissen 2001 In 2001 zijn vier nieuwe gebouwen in exploitatie genomen. Het betreft in

Vier nieuwe gebouwen in exploitatie;

België twee kantoorgebouwen te Vilvoorde (nabij Brussel) en een kantoor-

waarde EUR 60,1 mln.

gebouw te Berchem (Antwerpen) en in Frankrijk een kantoorgebouw in Saint Denis. De waarde van (het aandeel in) deze panden bedroeg op 31 december 2001 EUR 60,1 mln.

In België heeft Wereldhave in 2001 overeenstemming bereikt over de realisatie

Aankoop van bedrijfsgebouwen in

van een begin 2002 turnkey te leveren bedrijfsgebouw van 21.700 m . In Spanje

België en Spanje; investeringswaarde

heeft Wereldhave een overeenkomst gesloten voor 36.800 m turnkey aan

EUR 32,1 mln.

2

2

Wereldhave te leveren bedrijfsruimte in Rivas, nabij het toekomstige vliegveld van Madrid. Oplevering van dit project is gepland voor het tweede kwartaal van 2002. De investeringswaarde van deze twee bedrijfsgebouwen beloopt EUR 32,1 mln. In Nederland heeft Wereldhave een overeenkomst gesloten voor de aankoop in oktober 2002 van een bedrijfsgebouw van 20.000 m2 te Breda. De investeringswaarde zal EUR 10,9 mln bedragen.

In Hongarije heeft Wereldhave een kantoorgebouw te Boedapest verkocht, in

Verkopen in Hongarije, Nederland en

Nederland werden enkele appartementen te Doorn en een tankstation te Etten-

het Verenigd Koninkrijk; verkoop-

Leur verkocht en in het Verenigd Koninkrijk vier kleinere kantoorgebouwen. De

opbrengst EUR 14,7 mln.

opbrengst bedroeg EUR 14,7 mln, EUR 1,7 mln boven de boekwaarde.

De waarde van de portefeuille onroerend goed niet in exploitatie bedroeg op

Onroerend goed niet in exploitatie

31 december 2001 EUR ••• mln. In 2002 zullen naar verwachting •• gebouwen aan de portefeuille in exploitatie kunnen worden toegevoegd. De waarde van deze gebouwen bedraagt ca. EUR 69 mln.

Op 21 januari 2002 heeft Wereldhave overeenstemming bereikt over de aan-

Gebeurtenis na balansdatum: aankoop

koop van het winkelcentrum Itäkeskus in Oost-Helsinki. De investering beloopt

winkelcentrum Itäkeskus te Helsinki

EUR 322 mln inclusief kosten. Itäkeskus is het grootste overdekte winkelcentrum van Scandinavië. Het dateert van 1984 en is gerenoveerd en uitgebreid in 1992. Een tweede uitbreiding is voltooid in oktober 2001. Overdracht vond op 23 januari 2002 plaats. Het managementteam van het centrum (7 personen) is in dienst getreden van Wereldhave. De aankoop draagt direct bij aan een verdere stijging van de winst per aandeel van Wereldhave (direct beleggingsresultaat). Op 31 januari 2002 is de portefeuille van Wereldhave internationaal gespreid over 8 landen (België 10%, Finland 14%, Frankrijk 15%, Hongarije <1%, Nederland 15%, Spanje 5%, Verenigd Koninkrijk 17% en Verenigde Staten 23%).

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

7

Resultaten en vermogen

Mutaties intrinsieke waarde per dividendgerechtigd aandeel (x EUR 1)

2001

Intrinsieke waarde vóór winstverdeling per 01-01 af: dividend voorgaand jaar

2000

De resultaten van Wereldhave tonen in 2001 een verdere groei. De winst na belastingen is met 12,9% gestegen naar EUR 97,1 mln (2000: EUR 86,0 mln).

64,94

55,65

De winst per aandeel is gestegen met 12% van EUR 4,86 naar EUR 5,45. Met

3,85

3,40

ingang van het boekjaar 2001 worden door Wereldhave niet langer beheer-

61,09

52,25

kosten ten laste van het vermogen gebracht. De wijziging bevordert de trans-

Direct beleggingsresultaat: – winst Indirect beleggingsresultaat: – herwaardering – koersverschillen / overige mutaties – resultaat stockdividend

parantie van de kosten en komt de kwaliteit van de winst ten goede. Zonder de 5,45

4,83

0,35

6,26

zaakt door toevoeging van nieuwe projecten aan de portefeuille onroerend goed

0,66

1,64

in exploitatie en autonome huurstijgingen. De rentelasten zijn nagenoeg gelijk

– ./. 0,04

gebleven, ondanks de grotere omvang van de portefeuille. Hogere koersen had-

aanpassing zou de winst EUR 1,4 mln ofwel EUR 0,08 per aandeel hoger zijn uitgekomen. De winststijging van EUR 11,1 mln wordt voornamelijk veroor-

den een gering positief effect op het resultaat ten bedrage van EUR 0,2 mln.

Intrinsieke waarde per 31-12 vóór winstverdeling

67,55

Het indirect beleggingsresultaat over 2001 bedraagt EUR 17,8 mln, bestaande

af: voorgesteld dividend in contanten Intrinsieke waarde per 31-12 na dividend

64,94

4,10

3,85

63,45

61,09

uit herwaardering (EUR 6,2 mln), hogere koersen (EUR 13,8 mln), vervreemdingsresultaten (EUR 1,7 mln), mutaties voorzieningen (EUR –4,2 mln) en overige mutaties (EUR 0,3 mln). De intrinsieke waarde per aandeel na winstverdeling is met 3,9% gestegen tot EUR 63,45 (2000: EUR 61,09).

Koersverloop aandeel

Dividend Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal een dividend worden voorgesteld van EUR 4,10 in contanten, een stijging van 6,5% en opzichte van het voorgaande jaar. Met een dividend van EUR 4,10 bedraagt de pay-out ratio 75%. Wereldhave stelt zich als doel een gestage groei van het dividend per aandeel te realiseren binnen een pay-out ratio van 75% – 85% van de winst. Uiteraard zal daarbij rekening gehouden worden met de wettelijke fiscale uitdelingsverplichting in contanten. De achtergrond van dit pay-out beleid is dat vastgoed regelmatig investeringen behoeft om de concurrentiekracht van gebouwen in stand te houden. Het pay-out beleid komt de ontwikkeling van de winst per aandeel ten goede.

Beursontwikkeling Koers (x EUR 1)

K/W

Aandeelhouders van Wereldhave hebben in 2001 een total return (gebaseerd op herinvestering van het dividend) behaald van 8,4%. Dit rendement lag 8,6%

1999

2000

2001

2001

52,70

52,95

59,95

43,00

41,50

46,00

44,65

52,00

52,45

11 hoogst 8,4 laagst 9,6 ultimo

8

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

boven de EPRA (European Public Real Estate Association) Return Index (Euro). De koers/winst verhouding lag ultimo 2001 op 9,6. De beursomzet bedroeg gemiddeld ca. 42.000 stuks per dag. Het aandeel Wereldhave is opgenomen in de EuroNext 150 Index en de Dow Jones Sustainability World Index.

N . V.

Financiering en valuta

Eigen vermogen in % van

Eigen en vreemd vermogen

totale activa % 70

voorgestelde dividend. Dit komt neer op 58,5% van het balanstotaal

65

(2000: 58,5%), inclusief aangegane verplichtingen. Wereldhave wil solide

60

vermogensverhoudingen handhaven om toekomstige investeringen te kunnen

55

financieren en de gevoeligheid voor eventuele rentestijgingen te beperken. Het

50

geplaatste aandelenkapitaal is in 2001 gelijk gebleven. Positieve valuta-

45

01 20

00 20

19

99

98

97

40 19

ontwikkelingen en herwaarderingen hebben in geringe mate bijgedragen aan de

19

Het eigen vermogen bedraagt eind 2001 EUR 1.130,0 mln, na aftrek van het

groei van het eigen vermogen. In januari 2002 is in verband met de verwerving van het winkelcentrum Itäkeskus in Helsinki het aantal aandelen verhoogd. Door de emissie van 1.935.000 aandelen tegen intrinsieke waarde is het Eigen Vermogen op 23 januari 2002 met EUR 130,7 mln toegenomen. Het eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal na verwerving van het winkelcentrum Itäkeskus komt uit op •••%.

r jaa

>5

leningenportefeuille. Wat betreft looptijden streeft Wereldhave naar een

r

De toelichting bij de geconsolideerde balans geeft nadere informatie over de

aa

clausules in leningovereenkomsten en andere renteconsolidatiemogelijkheden.

5j

ling daartoe aanleiding geeft, kan gebruik gemaakt worden van de rentefixatie-

r

en bedroeg op 31 december 2001 4,9% (2000: 6,1%). Indien de renteontwikke-

2-

tefeuille is positief beïnvloed door de renteverlagingen van de Centrale Banken

aa

2001 op 55% (eind 2000: 50%). De gemiddelde rente op de totale leningenpor-

% 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2j

(2000: EUR 442,7 mln). Het percentage variabel rentende leningen lag ultimo

Restant looptijd leningen in %

1-

Het lang vreemd vermogen op 31 december 2001 beloopt EUR 449,9 mln

evenwichtige spreiding over een middellange termijn waarbij rekening wordt gehouden met de voor investeringen en desinvesteringen noodzakelijke flexibiliteit.

Valuta Eind 2001 zijn de beleggingen in US-dollar afgedekt voor ••% en in het Britse pond voor ••%. Als leidraad voor het indekken van de valutarisico’s op de landenportefeuilles in GBP en USD geldt een percentage van 50%. Op grond van marktomstandigheden en omwille van de flexibiliteit kan van deze leidraad 20% naar boven en 20% naar beneden worden afgeweken, dus binnen een dekkingsbandbreedte van 30% – 70%. Valutadekkingen vinden plaats middels financiering in lokale valuta en met andere financiële instrumenten.

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

9

Ontwikkeling van de portefeuille

Samenstelling portefeuille

Kantoren Winkels Overige

97

98

99

00

01

46 41 13

50 36 14

53 32 15

56 30 14

58 28 14

De samenstelling en spreiding van de portefeuille over de landen is in 2001 nauwelijks gewijzigd. Enkele kleinere verkopen vonden plaats in het Verenigd Koninkrijk en Nederland voor een bedrag van EUR ••• mln. In Nederland is van een ontwikkelaar een turnkey te bouwen bedrijfsgebouw van 20.000 m2 in Breda gekocht en in Spanje is een turnkey overeenkomst gesloten voor een

Geografische spreiding portefeuille

België Duitsland Frankrijk Hongarije Nederland Spanje VK VS

97

98

99

00

01

19 3 13 <1 26 2 25 11

13 – 17 <1 23 1 27 18

12 – 19 <1 19 4 23 22

11 – 16 <1 19 4 22 27

12 – 17 <1 18 5 20 27

bedrijfsgebouw van 36.800 m2 in Rivas, nabij Madrid. In 2001 zijn 4 nieuwe gebouwen in België, Frankrijk en Nederland in exploitatie genomen. Het aandeel kantoren in de portefeuille is ultimo 2001 gestegen tot 58%, het aandeel winkelcentra bedroeg 28% en het aandeel bedrijfsruimte en overige 14%. Na verwerving van het winkelcentrum Itäkeskus bedraagt het aandeel kantoren 48%, winkels 41% en overige 11%, verdeeld over België 10%, Finland 14%, Frankrijk 15%, Hongarije <1%, Nederland 15%, Spanje 5%, Verenigd Koninkrijk 17% en Verenigde Staten 23%. Met investeringen in de portefeuille in exploitatie was een bedrag gemoeid van EUR ••• mln, de investeringen in

Netto huuropbrengsten per land (in % van de netto huuropbrengsten)

onroerend goed niet in exploitatie beliepen EUR ••• mln. De portefeuille in

97

98

99

00

01

exploitatie is met 1,3% in lokale valuta opgewaardeerd. Eind 2001 bedroeg de

België Duitsland Frankrijk Hongarije Nederland Spanje V.K. V.S.

17,7 1,8 11,3 0,7 30,8 1,0 25,6 11,1

15,6 0,5 10,7 0,8 32,8 1,4 27,0 11,2

11,7 – 11,5 0,5 29,0 1,0 30,1 16,2

10,2 – 15,6 0,4 19,9 1,5 25,1 27,3

11,3 13,8 0,2 19,1 4,5 22,5 28,6

waarde van de totale portefeuille EUR ••• mln. De gemiddelde bezettingsgraad

Totaal

100

100

100

100

100

in 2001 was 97,1% (2000: 94,9%).

In de achterliggende tien jaar is voor EUR 893,7 mln onroerend goed verkocht, gemiddeld ca. 7,4% per jaar.

Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (x EUR 1 mln) Neder- België Duits- Frank- Hon- Spanland land rijk garije je

Netto huurinkomsten per land en sector (x Eur 1 mln) 35 30 25 20 15 10

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 totaal

– 53,3 66,7 – – – – 13,3 – – – – 25,8 20,4 – – – 36,9 – – 92,5 123,9

– – – – – – – – – 0,7 0,7

V.S.

totaal

– 11,4 – 20,1 – 13,8 – 2,3 – 4,8 4,1 156,6 9,3 – – 72,7 – – – 12,5 13,4 294,2

– – – – – 50,4 – – – – 50,4

87,6 153,5 18,5 16,4 58,9 220,4 128,5 111,5 83,7 14,7 893,7

Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (in % van de boekwaarde)

5

Neder- België Duits- Frank- Hon- Spanland land rijk garije je

je V. K. V. S.

nd

Sp

an

ije

rla

Ne

de

ar

ng

Ho

kr an

Fr

Be

lg

ië

ijk

0

kantoren winkels overige

10

22,9 – 30,6 36,1 4,7 – 0,8 – 37,8 16,3 0,7 8,6 0,8 72,2 30,9 7,9 1,1 45,7 1,5 – 131,8 186,8

V.K.

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 gem.

112 113 103 113 100 124 116 102 156 157 107

– 96 – – 106 100 124 117 175 – 122

– 104 – – – – 91 – – – 100

102 – – 97 – – 101 – 109 – 103

– – – – – – – – – 103 103

– – – – – 101 96 – – – 97

V.K.

V.S.

totaal

102 102 102 103 107 101 – 121 – 110 106

– – – – – 105 – – – – 105

104 103 102 98 102 102 110 115 138 113 108

Personeel en organisatie In 2001 zijn er bij Wereldhave gemiddeld 93 personen werkzaam geweest

Personeel

(2000: 93), waarvan 55 (2000: 56) in de landenvestigingen.

In november 2001 heeft de deelnemersvergadering van Stichting Pensioenfonds Wereldhave het besluit tot flexibilisering van de bestaande pensioenregeling goedgekeurd. De nieuwe regeling voorziet in een flexibele pensioendatum, een module vrijwillig pensioensparen, hoog/laag pensioenuitkeringen, een dekking van het hiaat in de Algemene Nabestaandenwet, alsmede de wettelijk verplichte wijzigingen op grond van de gewijzigde Pensioen- en Spaarfondsenwet. Met de nieuwe pensioenregeling beschikt Wereldhave over een flexibel en aantrekkelijk arbeidsvoorwaardenpakket.

Wereldhave hecht groot belang aan scholing en opleiding om de ontplooiingsmogelijkheden van medewerkers te optimaliseren. In dit kader zijn in 2001 weer een aantal cursussen georganiseerd en heeft een aantal medewerkers deelgenomen aan opleidingen buiten het bedrijf. Wij zijn onze medewerkers erkentelijk voor hun inzet en betrokkenheid in het afgelopen jaar.

Wereldhave heeft geen nadelige gevolgen ondervonden van de invoering van de

Euro

Euro als betaalmiddel. De interne en externe informatievoorziening van het bedrijf was al op 1 januari 1999 succesvol omgezet in Euro. Tot 1 januari 2002 heeft Wereldhave de huurders naar hun keuze gefactureerd in oude nationale valuta of Euro.

Informatie per land De economische cijfers zijn ontleend aan de “Economic Outlook” van de OESO (december 2001). De herwaardering per land is berekend in lokale valuta. Onder het begrip bezettingsgraad wordt verstaan de bruto jaarhuur bij volledige bezetting minus de huurderving wegens leegstand, uitgedrukt als percentage van die jaarhuur. JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

11

België Economische groei Inflatie Groei consumptie Groei bedrijfsinvesteringen Groei werkgelegenheid Werkloosheid

2001 1,1 2,5 1,8 0,8 1,0 6,9

2000 4,0 1,4 3,8 1,8 1,6 7,0

In het eerste halfjaar van 2001 lag de bruto opname op de Brusselse kantorenmarkt met ca 340.000 m2 op eenzelfde niveau als in het recordjaar 2000. Dit succes was echter vooral te danken aan vier grote transacties binnen het Hoofdstedelijk Gewest (de 19 gemeenten), die samen goed waren voor bijna één derde van het totaal. De positieve trend heeft zich tijdens het tweede

Jaarhuur en marktwaarde

semester niet kunnen voortzetten. Over geheel 2001 bedraagt de opname ca

(in miljoenen Euro, per 31 december 2001, bij volledige bezetting)

520.000 m2 ten opzichte van 750.000 m2 in 2000. De resultaten in de periferie, waar zich traditioneel de ICT sector vestigt, lagen beduidend lager.

100

De leegstand op de Brusselse markt is na een daling in het begin van het jaar

90

gestegen naar 7,4%. Voor de periferie, waar nog veel projecten in aanbouw zijn,

80

ligt de leegstand op 18%, tegenover 4% voor het centrum en de Leopoldwijk en

70

2% voor de Noordwijk. De gemiddelde huurprijs van het hoogste marktsegment

60

bedraagt ca EUR 188 per m2 incl. BTW. Tijdens het laatste kwartaal hebben de

50

huurniveaus op de meeste locaties goed stand gehouden. Wel valt waar te

40 30

nemen dat vooral ontwikkelaars in de periferie lange huurvrije periodes toe-

20

staan. In 2002 zal er minder nieuwbouw worden opgeleverd op de Brusselse

10

kantorenmarkt. De leegstand zal naar verwachting oplopen tot ongeveer 8%.

W in ke ls Ka nt or e Ov n er ig e

0

marktwaarde

Per deelmarkt zijn er grote verschillen waar te nemen. De gebieden die bij de

jaarhuur

stations liggen (vooral Noordstation en Centraal Station) zijn het beter gaan doen. Op langere termijn zal vooral de uitbreiding van de Europese Unie een belangrijke invloed uitoefenen op de Brusselse kantorenmarkt.

Sectoriële verdeling

Op de markt voor bedrijfsruimte neemt de opname door de economische terug-

in % van de marktwaarde

gang eveneens af. De leegstand neemt toe, maar doet zich vooral voor bij oudere gebouwen op minder aantrekkelijke locaties. Bedrijven tonen nog steeds

4% 43% 53%

winkels

belangstelling voor moderne grote bedrijfspanden op locaties aan snelwegen in

kantoren

de perifere gebieden bij de grote steden. De huurprijzen hebben zich gestabili-

overig

seerd rond EUR 47 per m2 incl. BTW in de Brusselse regio en EU 42 per m2 incl. BTW in het Antwerpse.

Gemiddelde bezettingsgraad in %

De Belgische winkelmarkt werd gekenmerkt door een kleiner aantal nieuwkomers en het verdwijnen van enkele grote namen zoals P&C, Kreymborg en Marks & Spencer. Andere ketens, zoals Zara, Cassis en Mer du Nord deden het daaren-

% 100

tegen opmerkelijk goed. Deze ontwikkelingen worden meestal toegeschreven aan

95 90

de keuze van een goed concept en het werken aan een sterk imago. De “prime

85

rent” in de Nieuwstraat bedraagt EUR 1.264 per m2 tegenover EUR 1.388 een jaar

80

geleden. Ook de Antwerpse Meir heeft ca. 8% moeten inleveren.

75

Op de Brusselse investeringsmarkt hebben veel transacties plaatsgevonden. De 01

00

99

98

bruto aanvangsrendementen variëren van 6,50% tot 7,25%. De vastgoedbevaks

20

20

19

19

19

97

70

hebben in de loop van het jaar toestemming gekregen om hun schuldratio op te trekken van 33% tot 50%. Dit heeft voor de meeste bevaks nieuwe aankopen

12

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

De Veldekens, Antwerpen

mogelijk gemaakt. Nu de rente in Euro onder het netto aanvangsrendement ligt

Herwaardering onroerend goed in

bestaat de mogelijkheid het rendement op eigen vermogen te verhogen door met

exploitatie in %

meer vreemd vermogen te werken. Bij een lagere opname, een hogere leegstand 20

19

wikkeling in Vilvoorde aan de Medialaan (9.500 m2) is voor 77% verhuurd. De

01

-5

20

wordt opgeleverd in het tweede kwartaal van 2002. De eerste fase van de ont-

00

0

99

loop van 2001 opgeleverd en is momenteel voor 83% verhuurd. De derde fase

20

5

97

10

complex “De Veldekens” te Berchem bij Antwerpen (11.200 m2) werd in de

98

15

in 2001 een tweetal projecten toegevoegd. De tweede fase van het kantoren-

19

Aan de Belgische portefeuille onroerend goed in exploitatie van Wereldhave is

19

en een hogere rente kan dit tijdelijke voordeel snel omslaan in een groot nadeel.

% 25

nog in aanbouw zijnde fase II (12.700 m2) wordt opgeleverd medio 2002. In Meer heeft Wereldhave een nieuw te bouwen opslagruimte gekocht met een totale oppervlakte van 21.700 m2. Dit gebouw dat begin 2002 turnkey wordt opgeleverd, is voor ca. 50% voorverhuurd.

Algemene huurvoorwaarden 1. Duur: 3, 6 en 9 jaar, met een wederzijdse optie tot

De bezettingsgraad van de portefeuille van Wereldhave Belgium kwam uit op 96,4% (2000: 91,7%). Het belang van Wereldhave van 68,2% (2000: 68,2%)

verlenging en/of aanpassing. 2. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn

in de portefeuille in exploitatie had op 31 december 2001 een waarde van EUR 174,7 mln; de waarde van het belang in de portefeuille onroerend goed

gebaseerd op de gezondheidsindex. 3. Voor rekening van verhuurder: uitsluitend onder-

niet in exploitatie bedroeg EUR 45,8 mln. De Belgische portefeuille in exploi-

houd.

tatie is met 2,4% opgewaardeerd. JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

13

Frankrijk Economische groei Inflatie Groei consumptie Groei bedrijfsinvesteringen Groei werkgelegenheid Werkloosheid

2001 2,0 1,7 2,5 4,1 1,8 8,9

2000 3,4 0,8 2,7 7,4 2,3 9,5

De bruto opname van kantoorruimte is in 2001 gedaald van 2,5 mln m2 tot 1,7 mln m2. In 2001 is het aantal in aanbouw genomen m2s verder gestegen tot ca 1.4 mln m2 (2000: 1 mln m2). In Parijs intra muros blijft de nieuwbouw van kantoren beperkt tot ongeveer 200.000 m2. De leegstand is licht opgelopen tot 3%, ca. 1,2 mln m2. In de traditionele kantorenwijken is de leegstand gering: in


het CBD bedraagt de leegstand 1,3%, in de Westelijke CBD La Défense 1,6%,


maar ook in Rive Gauche (0%) en Clichy (1,7%) is de leegstand laag. De huur-

160

werden gerealiseerd in het CBD, op enige afstand gevolgd door La Défense en

prijsstijging is in 2001 tot stilstand gekomen. De hoogste kantoorhuren 2001

de westelijke suburbane gebieden. De laagste huren zijn te vinden in de perife-

140

rie en de Villes Nouvelles.

120 100

Infrastucturele verbeteringen maken het mogelijk dat mensen op grotere afstand

80

van Île-de-France gaan wonen. Door de sterk verbeterde kwaliteit van de infra-

60

structuur nemen reistijden drastisch af en blijft een toenemende woon-werk

40

afstand toch aanvaardbaar. De ontwikkelingen op de kantorenmarkt laten een

20

trek zien naar de stadsgrenzen. De traditioneel sterke gebieden intra muros marktwaarde

evenwel blijven sterk. Tegelijk zijn er een aantal gebieden die aan belang win-

jaarhuur

nen. Deze gebieden beschikken over een goede autobereikbaarheid (en een snel


0

verbeterend openbaar vervoer), grotere kantoormetrages, kortere vergunningenprocedures en lagere huren.

Sectoriële verdeling Het teruglopen van de economische groei heeft tot gevolg dat de vraag naar


bedrijfsruimte in Parijs wat tegenvalt. Grote moderne bedrijfsruimte blijft 4% 54% 52%

winkels

gevraagd, maar het aanbod neemt toe. De huren zijn na een stijging in 2000 van

kantoren

EUR 50 naar EUR 56, weer iets gedaald tot EUR 54,50. Bij investeerders is een

overig

grotere belangstelling te onderkennen voor beleggingen in bedrijfsruimte in de directe omgeving van Parijs. De nieuwbouwactiviteiten zijn in 2001 gedaald van 1.200.000 m2 tot ca. 980.000 m2. Dit wijst erop dat deze markt snel reageert


op verandering in de afname.

De aanhoudende groei van de consumentenbestedingen (+ 2,7% in 2000 en

% 100

+ 2,5% in 2001) en de toegenomen belangstelling voor historische binnenste-

95

den, maar de afgegeven bouwvergunningen vertonen over de afgelopen twee

75

jaar een stijgende lijn. In 2001 is ca. 500.000 m2 nieuwe winkelruimte in aan-

70

bouw genomen. Nieuwe winkelcentra mogen alleen gebouwd worden in gebie-

20

20

19

19

19

01

80

00

bouw van winkelruimte wordt door de Franse overheid strak in de hand gehou-

99

85

98

den hebben de vraag naar winkelruimte in Parijs positief beïnvloed. De nieuw-

97

90

den waar de vraag snel toeneemt. Hierdoor lopen de huren in het centrum van Parijs sterk op. In de eerste helft van 2001 zijn de winkelhuren in de hoofdwin-

14

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

Ilot Kléber, Parijs

kelstraten van Parijs met 20% gestegen, maar in de tweede helft van het jaar is


de groei afgezwakt. De positieve huurprijsontwikkeling straalt uit naar de grote

exploitatie in %

winkelcentra aan de rand van Parijs.

% 25 20

19

wachting plaatsvinden in het eerste kwartaal 2002. Op 31 december 2001 was

01 20

-5

00

ject van 22.000 m2 te Clichy vordert volgens plan. De oplevering zal naar ver-

99

0

20

in de portefeuille onroerend goed in exploitatie. De bouw van het kantorenpro-

19

5

97

10

één huurder. In het verslagjaar heeft Wereldhave verder geen wijziging gebracht

98

15

in exploitatie genomen. Het gebouw was vóór oplevering geheel verhuurd aan

19

In juni 2001 heeft Wereldhave een kantoorgebouw van 12.000 m2 te Saint Denis

••% voorverhuurd. De bezettingsgraad van de Franse portefeuille kwam uit op 100%. Op 31 december 2001 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie EUR 260,9 mln en de waarde van de portefeuille onroerend

Algemene huurvoorwaarden

goed niet in exploitatie EUR 58,3 mln. De Franse portefeuille in exploitatie is

1. Duur: 3, 6 en 9 jaar, waarbij de huurder elke 3 jaar

met 6,9% opgewaardeerd.

een optie heeft de huur te verlengen. 2. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de stijging van de bouwkosten (INSEE index), tenzij anders overeengekomen. 3. Voor rekening van verhuurder: uitsluitend onderhoud.

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

15

Le Cap, Saint Denis, Parijs Toen de stad Saint Denis in 1993 de beslis-

In Parijs intra muros zijn dergelijke perce-

sing nam het Grand Stade te bouwen ten

len niet beschikbaar. Dit heeft tot gevolg

behoeve van het wereldkampioenschap

dat bedrijven die nieuwe huisvesting en

voetbal van 1998, is deze beslissing

grotere vloeroppervlakten nodig hebben,

gepaard gegaan met het besluit tot het

uit het centrum wegtrekken. Door de

aanleggen van een aantal grote infrastruc-

goede bereikbaarheid van de locatie per

turele werken. Hierbij horen de overkap-

auto (zowel via de randweg, A86, A1 en

ping van de snelweg Parijs – Lille (A1),

A3) en de openbaar vervoervoorzieningen

de aanleg van een RER treinverbinding

(met de RER treinverbinding binnen

met twee stations en het doortrekken van

10 minuten naar het centrum van Parijs)

de Metrolijn uit het centrum. Dit leidde

en de nabij gelegen luchthaven Charles

tot de sloop van oude industrieterreinen,

de Gaulle, is de locatie een aantrekkelijke

waardoor grote percelen beschikbaar

vestigingsplaats geworden. In eerste

kwamen voor herontwikkeling.

instantie hebben zich overwegend buitenlandse bedrijven gevestigd op de locatie, naderhand zijn ook Franse bedrijven de voordelen van de locatie gaan onderkennen.

16

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

Al in een vrij vroeg stadium van de ontwik-

kelderverdiepingen. Door de situering ten

keling van het beschikbaar gekomen

opzichte van het aangrenzende sporthotel

gebied heeft Wereldhave, direct naast de

is een aantrekkelijke binnentuin ontstaan.

fraai vormgegeven blikvanger die het

De hoogte van de bebouwing naast het

Grand Stade is geworden, een kantoor van

Grand Stade is beperkt gehouden,

ca. 12.000 m laten realiseren. De grond-

waardoor de omgeving een aantrekkelijke

prijzen waren toen nog relatief laag,

campusachtige uitstraling heeft gekregen.

waardoor de nieuwe kantoorruimte tegen

Het RER station bevindt zich op slechts

een uiterst aantrekkelijke prijs kon wor-

500 meter afstand; door de nabijheid van

den verworven.

het stadion is parkeergelegenheid in over-

2

vloed beschikbaar. Het pand was vóór Het gebouw bestaat uit een U-vormig

oplevering volledig verhuurd.

bouwblok van 5 verdiepingen met twee

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

17

Nederland 2001 Economische groei 1,4 Inflatie 5,3 Groei consumptie 1,2 Groei bedrijfsinvesteringen – 2,0 Groei werkgelegenheid 1,8 Werkloosheid 2,5

2000 3,5 3,7 3,8 4,4 2,3 2,6

De opname van kantoorruimte is in 2001 blijven steken net onder de 2 mln m2, tegen 2,3 mln m2 over 2000. Het aantal grote transacties is sinds april aanzienlijk teruggelopen. Veel ondernemingen stellen een beslissing over hun huisvesting uit. Het aanbod van nieuwe kantoorruimte is daarentegen gestegen van circa 2,4 miljoen m2 tot 3,3 miljoen m2. De stijging van het aanbod is het sterkst


op suburbane perifere locaties buiten de Randstad. Binnen de Randstad heeft


met name Amsterdam te lijden onder de terugval bij ICT bedrijven en de afgenomen bedrijvigheid in de financiële sector. Desondanks is het aanbod in Amsterdam niet bovengemiddeld gestegen. De huurprijzen op toplocaties in

160

Amsterdam zijn verder opgelopen van EUR 320 tot EUR 360 per m2. Op ande-

140 120

re plaatsen in de Randstad zijn de huren nagenoeg gelijk gebleven. Huurders

100

zijn minder bereid vóór de geplande opleveringsdatum te tekenen. Veel bedrij-

80

ven hebben hun huisvestingsbehoefte te ruim ingeschat en proberen nu van hun

60

opties af te komen of hun ruimten in onderhuur aan te bieden. Het zijn met

40

name de aanbieders van zogenoemde flexspace die last hebben van deze onver-

20

wachte concurrentie.


0

marktwaarde

In de directe omgeving van de grote steden blijft de concurrentie om schaarse

jaarhuur

ruimte hevig. Herontwikkeling van oudere bedrijventerreinen en meervoudig ruimtegebruik moeten enig soelaas bieden. De toenemende verkeerscongestie, met name bij de bruggen over de grote rivieren, hebben tot gevolg dat de con-


currentiepositie van de Randstad sterker wordt. Huurstijgingen doen zich dan


ook alleen voor op de best bereikbare en centraal gelegen gebieden.

6%

44%

48%

winkels

De afname van het consumentenvertrouwen in de economie en de gebeurtenis-

kantoren

sen van 11 september hebben – afgezien van de reisbranche – weinig effect

overig

gehad op de bestedingen in de detailhandel. Door ombouw van supermarktformules konden locaal wel aanzienlijke verschuivingen in het bestedingspatroon worden waargenomen. Vrije tijd is schaars. Consumenten willen daarom effi-


ciënt met hun tijd omgaan en kiezen voor winkels en winkelcentra waar men in één keer alle benodigde boodschappen kan inslaan, liefst zo dicht mogelijk bij

% 100

huis. Formules die daarop inspelen met een breed en/of diep assortiment, ruime

95

openingstijden en goede parkeervoorzieningen profiteren daarvan. Winkelfor-

90

mules die zich niet duidelijk onderscheiden van de (in toenemende mate uit het

85

buitenland afkomstige) concurrenten delven het onderspit. Dergelijke bedrijfs-

80

beëindigingen hebben niet geleid tot problemen bij wederverhuur. Alle vrijko-

75

mende locaties in de belangrijke winkelgebieden worden nog steeds probleem01

00

99

98

loos herverhuurd.

20

20

19

19

19

97

70

De samenstelling van de Nederlandse portefeuille is in 2001 nauwelijks gewij18

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

Alphen aan den Rijn, Raoul Wallenbergplein

zigd. In Doorn werden enkele appartementen verkocht en in Etten-Leur werd


het naast het winkelcentrum gelegen benzinepompstation aan de gemeente ver-

exploitatie in %

kocht. Op Bedrijvencomplex Ypenburg (Rijswijk) werd in het vierde kwartaal 20

19

••%). In 2001 is een overeenkomst afgesloten voor de aankoop in oktober 2002

01

-5

20

verhuurd. In Alphen aan den Rijn zijn twee huurders gecontracteerd (totaal

00

0

99

aan den Rijn (6.500 m ) opgeleverd. Het gebouw in Rijswijk is voor ca. 60%

20

5

2

97

10

Churchill Tower te Rijswijk (22.500 m2) en Raoul Wallenbergplein te Alphen

98

15

In juni respectievelijk december 2001 zijn de kantoorgebouwen Winston

19

wordt opgeleverd in het vierde kwartaal van 2002 en is reeds volledig verhuurd.

% 25

19

gestart met de herbouw van een bedrijfsgebouw van ca. 5.000 m . Het gebouw 2

van een distributiecentrum (ca. 20.000 m2) in Breda. De bezettingsgraad is in 2001 uitgekomen op 95%. Op 31 december 2001 bedroeg de waarde van de

Algemene huurvoorwaarden

portefeuille in exploitatie EUR 293,4 mln en van de portefeuille niet in exploi-

1. Duur: 5 jaar. De huurder heeft een optie met 5 jaar

tatie EUR 49,7 mln. De Nederlandse portefeuille in exploitatie is met 0,7% opgewaardeerd.

te verlengen. 2. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud (prijsindexcijfer gezinsconsumptie). 3. Voor rekening van verhuurder: onderhoud, verzekering, administratie en een deel van de lokale belastingen.

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

19

Spanje Economische groei Inflatie Groei consumptie Groei bedrijfsinvesteringen Groei werkgelegenheid Werkloosheid

2001 2,7 4,1 2,8 1,3 1,8 13,3

2000 4,1 3,4 4,0 6,9 4,7 14,1

Ook in Madrid is de bruto opname van kantoorruimte in 2001 gedaald als gevolg van het veranderde tij van de economie. De bruto opname over 2001 bedraagt ongeveer 450.000 m2 tegen 800.000 m2 in 2000. In 2001 steeg de leegstand van 1,4% naar 3%. Het feitelijke aanbod ligt nog hoger door de groei van de sub-lease. Doordat in 2002 ca. 450.000 m2 nieuwbouw kantoorruimte wordt


opgeleverd, zal de leegstand verder oplopen. Ondanks de afnemende vraag heb-


ben de huurniveaus redelijk stand gehouden, maar diverse verhuurders doen aanbiedingen met huurvrije periodes. Aan de buitenring (M40) vallen wel

90

dalende huurniveaus waar te nemen. De huurniveaus in het CBD liggen tussen

80

EUR 300 en 500 per m2, aan de binnenring (M30) tussen EUR 200 en 300 en

70

aan de buitenring tussen EUR 150 en 190 per m2.

60 50

De groei van de consumentenbestedingen is in 2001 teruggelopen. De bouw

40

van nieuwe winkelcentra is opgevoerd van 640.000 m2 in 2000 tot 1,1 mln m2

30

in 2001. In de komende twee jaar is een verdere groei te verwachten met

20

2,4 miljoen m2. De leegstand in winkelcentra is desondanks verder gedaald tot

0

onder de 2%. Het tempo van de huurstijgingen lag in het afgelopen jaar rond de


10

marktwaarde

10%, ondanks de forse uitbreiding van het winkelbestand. Van belang is dat de

jaarhuur

groei van de consumptieve bestedingen aan luxe artikelen in 2001 nog vrij sterk is toegenomen vanwege de naderende komst van de Euro. De omschakeling op de Euro en de afnemende economische groei doen verwachten dat de groei van


de winkelbestedingen in 2002 zal afnemen. In combinatie met de aanhoudende


groei van de nieuwbouw lijkt een afkoeling van de Spaanse winkelmarkt waarschijnlijk. De netto aanvangsrendementen van grote regionale winkelcentra liggen in Spanje rond de 7%. Voor winkels in de binnensteden gelden iets hogere

100%

netto aanvangsrendementen.

kantoren

De centrale ligging binnen Spanje en de aanwezigheid van het belangrijkste internationale vliegveld hebben ertoe geleid dat de distributie sector in de regio Gemiddelde bezettingsgraad in %

Madrid sterk vertegenwoordigd is. Ongeveer 80% van alle bedrijfsgebouwen is bestemd voor distributie. Mede door de snelle technologische ontwikkeling is

%

hier een tekort aan grote efficiënte gebouwen van tenminste 10.000 m2 ontstaan.

100 95

In de afgelopen jaren is de groei van het aanbod duidelijk achtergebleven bij de

90

vraag. Hierdoor is de leegstand gedaald en zijn de huren gestegen. De hoogste

85

prijzen voor bedrijfsruimte worden betaald in het Noorden en in het Noord-

80

Oosten langs de snelwegen naar Barcelona en Burgos en op korte afstand van

75

het internationale vliegveld van Madrid, Barajas. Als gevolg van de hoge grond01

00

99

98

prijzen in dit gebied wijken veel bedrijven uit naar goedkopere gebieden op iets

20

20

19

19

19

97

70

grotere afstand van Madrid en Barajas. De huren van nieuwe efficiënte bedrijfsgebouwen zijn tussen 1998 en 2001 met ongeveer 50% gestegen. 20

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

Arroyo de la Vega, Madrid

In 2001 heeft Wereldhave een overeenkomst gesloten voor de bouw van


36.800 m bedrijfsruimte in Rivas, nabij het toekomstige vliegveld van Madrid.

exploitatie in %

Oplevering van dit turnkey project is gepland voor het derde kwartaal van 2002. 20 15

Op 31 december 2001 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in

10

exploitatie EUR 81,0 mln en de waarde van de portefeuille onroerend goed niet

5

in exploitatie EUR 22,2 mln. De Spaanse portefeuille in exploitatie is met 6,1%

0

01 20

99

00 20

97

-5 19

opgewaardeerd.

98

gebracht. De gemiddelde bezettingsgraad in het verslagjaar kwam uit op 99%.

19

In de portefeuille, die per eind 2001 volledig verhuurd was, is geen wijziging

% 25

19

2

Algemene huurvoorwaarden 1. Duur: tot 5 jaar. 2. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud (prijsindex gezinsconsumptie). 3. Voor rekening van verhuurder: onderhoud, verzekering, administratie en een deel van de lokale belastingen.

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

21

Verenigd Koninkrijk Economische groei Inflatie Groei consumptie Groei bedrijfsinvesteringen Groei werkgelegenheid Werkloosheid

2001 2,3 2,4 3,7 0,3 0,9 5,1

2000 2,9 1,7 4,0 5,1 1,0 5,5

Op de Britse kantorenmarkten begint de vertraging in de vraag die zich eind 2000 inzette, effect te hebben. Dit is vooral het geval in de gebieden waar zich een snelle groei door de ICT sector heeft voorgedaan en in de financiële centra. De leegstand in Central London is opgelopen tot 7,8% als gevolg van een met 25% afnemende vraag en een toenemend aanbod van nieuwbouwprojecten. De


leegstand bevindt zich vooral in oudere kantoren die vrij komen doordat bedrij-


ven nieuwbouw hebben betrokken. In de Thames Valley regio, waar veel ICT

250

nieuwbouwprojecten worden hier in onderhuur aangeboden door huurders die

bedrijven zijn gehuisvest, is de leegstand eveneens sterk opgelopen. Grote

er vroegtijdig op hadden ingetekend. De vraag naar zogenoemde “serviced offi200

ces” is als gevolg van deze ontwikkelingen eveneens afgenomen. Dientengevolge staan de huurprijzen in Central London en het Zuid-Oosten van London

150

onder druk en worden allerlei aanbiedingen gedaan om kandidaat huurders over 100

de streep te trekken. In de City zijn de huren gedaald tot GBP 60 per m2 en in Holborn en de Docklands zijn de huren gelijk gebleven op GBP 50 per m2 resp.

50

GBP 40 per m2. In de andere grote steden in het Verenigd Koninkrijk stegen de ig

e

huurprijzen in 2001 aanvankelijk nog, vooral door een tekort aan nieuwbouw.

er

or

Ook hier is de vraag inmiddels afgenomen.

marktwaarde

Ov

nt Ka

W in

ke

ls

en

0

jaarhuur

De retailmarkt heeft geprofiteerd van hoge consumentenbestedingen, vooral als gevolg van de gedurende het jaar tot 4% gedaalde rente. Een aantal buitenlandSectoriële verdeling

se retailers heeft plannen om de Britse markt te betreden. Hun aandacht richt


zich met name op de grote centra. Gezien de afnemende vraag is slechts een beperkt aantal nieuwe projecten in stadscentra in aanbouw genomen. Hetzelfde

13%

winkels

geldt voor de buiten de centra gelegen gebieden, waar de mogelijkheden tot het

kantoren

verkrijgen van een vergunning beperkt zijn. De vraag naar industriële bedrijfs-

overig

huisvesting is door een verminderde bedrijvigheid afgenomen. In de distribu-

59%

28%

tiesector daarentegen is de vraag naar grote vloeroppervlakten toegenomen, vanwege de daarmee te behalen schaalvoordelen. Gemiddelde bezettingsgraad in % Op de investeringsmarkten is de ruime bereidheid van banken om aankoopfi% 100

nancieringen te verstrekken van groot belang geweest. Kopers die overwegend

95

met vreemd vermogen tegen een lage rente langjarig verhuurd en hoger rende-

90

rend onroerend goed kochten hebben de markt gedomineerd. De institutionele

85

beleggers hebben zich in 2001 terughoudend opgesteld, vooral door de gedaal-

80

de aandelenkoersen en de daardoor toegenomen weging van het aandeel vast-

75

goed in hun beleggingen. Veel projecten worden uitgesteld, omdat financiering 01

voor speculatieve nieuwbouw niet beschikbaar blijkt.

20

99

00 20

19

98 19

19

97

70

In het voorjaar van 2001 heeft Wereldhave het besluit genomen de verdere ont22

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

Eastcheap, Londen

wikkeling van een winkelcentrum te Folkestone te staken. In 2001 heeft


Wereldhave geen onroerend goed gekocht. Vier kleinere panden uit de porte-

exploitatie in %

feuille werden verkocht voor een bedrag van EUR 12,5 mln. De huren van de resterende panden uit de portefeuille zijn gestegen door een aantal huurherzieningen en nieuwe huurovereenkomsten die in 2001 werden afgesloten.

% 25 20 15

00

01 20

19

Britse portefeuille in exploitatie is met 0,3% afgewaardeerd.

99

-5

20

en de waarde van de portefeuille vastgoed niet in exploitatie EUR 10,3 mln. De

19

0

19

bedroeg de waarde van de portefeuille vastgoed in exploitatie EUR 367,3 mln

97

5

98

10

De bezettingsgraad van de portefeuille kwam uit op 99%. Op 31 december 2001

Algemene huurvoorwaarden 1. Duur: tot 25 jaar. 2. Huurverhogingen: elke 5 jaar op basis van de dan geldende markthuur, echter in het algemeen niet beneden de laatst geldende huur. 3. Voor rekening van huurder: hoofdzakelijk onderhoud en opstalverzekering.

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

23

Verenigde Staten 2001 Economische groei 1,1 Inflatie 2,1 Groei consumptie 2,7 Groei bedrijfsinvesteringen – 3,7 Groei werkgelegenheid – 0,1 Werkloosheid 4,8

2000 4,1 2,3 4,8 9,9 1,3 4,0

De Amerikaanse kantorenmarkt is vanaf begin 2001 in zwaar weer geraakt als gevolg van een onverwacht sterke daling van de vraag. De aanslagen op het WTC en het Pentagon hebben tot nog meer onzekerheid geleid. Dit heeft geresulteerd in een negatieve opname van kantoorruimte. De leegstand nam toe van 10% in 2000 tot 12,6% in 2001. De feitelijke achteruitgang is groter dan uit de


leegstandscijfers valt op te maken. Dat komt omdat veel bedrijven (waaronder


vooral ICT bedrijven) kampen met een overschot aan kantoorruimte en proberen onderhuurders te vinden. Hierdoor staan de huurprijzen vooral in de ken-

450

nisintensieve gebieden onder neerwaartse druk. Gemiddeld zijn de huren in de

400

USA met ongeveer 5% gedaald tot USD 350 per m2 in de CBD’s en USD 280

350

in de suburbs (beide bedragen inclusief servicekosten). De netto huren liggen

300

ongeveer 40% lager. De onderlinge verschillen per deelmarkt zijn groot. In

250

Washington zijn de huren bijvoorbeeld in de suburbs met ruim 10% gedaald,

150

terwijl de huren in het CBD nog met 5% zijn gestegen. In Austin en Dallas blijft

100

de werkgelegenheid groeien, maar de nieuwbouw neemt meer toe, waardoor de

50

leegstand oploopt. De huren van kantoorruimte geven wel een daling te zien,

0

maar die ligt tot dusverre onder het landelijke gemiddelde van 5%. De algeme-


200

ne verwachting is dat de kennisintensieve gebieden in de komende jaren weer

marktwaarde

sterk zullen terugkomen.

jaarhuur

De winkelmarkt in de USA kreeg in 2001 te maken met een afnemende groei Sectoriële verdeling

van de consumptieve bestedingen. Hierdoor sloeg de netto absorptie van


14,6 miljoen m2 in 2000 tot een negatieve absorptie van 3,5 miljoen m2 in 2001. De teruggang van de vraag op de winkelmarkt was in 2001 dus groter dan op

5% 95%

winkels

de kantorenmarkt. Tegelijkertijd blijft de winkelmarkt kampen met een aan-

kantoren

houdende hoge nieuwbouwproductie. Terwijl de nieuwbouw op de kantorenmarkt met 14% afnam bleef deze op de winkelmarkt gelijk. Het gevolg is dat de concurrentie op de winkelmarkt onverminderd groot blijft en de omzetten per m2 maar weinig toenemen of zelfs dalen. De grote winkelcentra krijgen het


steeds moeilijker zich te onderscheiden van de concurrentie. De aantrekkingskracht van kleinere buurtwinkelcentra neemt met name in de rijkere woonbuur-

% 100

ten toe. Hierdoor worden de managers van de grote winkelcentra gedwongen

95

om met vernieuwende concepten te komen. De gemiddelde winkelhuren zijn in

90

2001 licht gedaald tot USD 185 per m2.

85 80

De markt voor bedrijfsruimte kreeg in 2001 eveneens te maken met de econo-

75

mische recessie. De netto absorptie daalde flink van 14,7 miljoen m2 in 2000 tot 01

00

99

98

4,1 mln m2 in 2001, maar bleef positief. Het bedrijfsleven heeft meer efficiënte

20

20

19

19

19

97

70

distributieruimte nodig om de toegenomen concurrentie op de afzetmarkten het hoofd te bieden. De nieuwbouw is in 2001 met 15% gedaald en zal naar ver24

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

Protection One, USA

wachting in 2002 opnieuw flink dalen. De leegstand is opgelopen van 7,2% in


2000 tot 8,7% in 2001. De bruto effectieve markthuren van bedrijfsruimte zijn

exploitatie in %

in 2001 met ongeveer 1% licht gedaald tot USD 60 per m2. In deze huur zijn ook de servicekosten begrepen.

% 25 20 15

01 20

19

onroerend goed in exploitatie EUR 443,8 mln en de waarde van de portefeuille

00

-5

99

den genomen. Op 31 december 2001 bedroeg de waarde van de portefeuille

20

0

19

voor 75% verhuurd en zullen in het eerste kwartaal van 2002 in exploitatie wor-

97

5

98

10

De in 2001 gereed gekomen 12.000 m2 kantoren in Loudon County zijn thans

19

De bezettingsgraad van de portefeuille is uitgekomen op 96% (2000: 92,6%).

onroerend goed niet in exploitatie EUR 62,9 mln. De Amerikaanse portefeuille in exploitatie is met 1,2% afgewaardeerd.

Algemene huurvoorwaarden 1. Duur: meestal 5 of 10 jaar. 2. Huurverhogingen: tussentijds geen. 3. Voor rekening van verhuurder: onderhoud; aan huurder worden doorberekend kostenstijgingen t.a.v. onroerendgoedbelasting, elektriciteit en lonen.

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

25

Saxon Woods, Mc Kinney, Texas Ondanks de afkoeling van de economie is

in het noorden van Dallas in de buurt van

ook in 2001 de werkgelegenheid in

Richardson en Plano. Dit blijkt uit de

Dallas blijven groeien. Op veel andere

hogere huren die in deze gebieden voor

plaatsen in de USA is de werkgelegen-

grond en voor woningen worden betaald.

heid gedaald. Een belangrijke verklaring

Op korte termijn zijn de vooruitzichten

hiervoor vormt het gediversifieerde

voor deze markten weliswaar niet onver-

karakter van de economie van Dallas. Een

deeld positief, omdat de ICT sector ook

teruggang in de éne sector van de econo-

hier een belangrijke afnemer is. Op wat

mie kan vaak worden opgevangen door

langere termijn gaan de structurele facto-

een groei in een andere sector. De sterk

ren (zoals een aantrekkelijk fiscaal kli-

gediversifieerde economie is te danken

maat en lage kosten van levensonderhoud)

aan de centrale ligging van Dallas binnen

die in het recente verleden tot de sterke

de USA en de aanwezigheid van een zeer

groei van Dallas hebben geleid, opnieuw

groot internationaal vliegveld met uitste-

de doorslag geven. Te verwachten is dat

kende verbindingen. Daarnaast beschikt

met name het gebied rond Richardson en

Dallas over een apart groot vliegveld voor

McKinney sterk zal profiteren van een

vrachtverkeer.

opleving van de economie.

De omslag in de economie was in Dallas het sterkst te voelen op de kantorenmarkt, met name op de deelmarkten waar de ICT sector sterk vertegenwoordig is, zoals Las Colinas en Richardson. Ook de vraag naar flex-space is sterk afgenomen. De markt voor bedrijfsruimte bleef groeien, maar minder sterk dan in het verleden. De aanhoudende groei van de werkgelegenheid heeft een positief effect op de vraag naar woningen. Terwijl de huren van kantoren en bedrijfsruimte met ongeveer 5% zijn gedaald blijken de huren van woningen in 2001 nog met 1% te zijn gestegen. De beste woongebieden liggen

26

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

De stad McKinney telt ongeveer 55.000

Wereldhave’s Amerikaanse vastgoedmaat-

inwoners en ligt ongeveer 25 kilometer

schappij West World Holding Inc zal op

ten noorden van Dallas en 45 kilometer

een perceel van ongeveer 28.000 m2 in

van Dallas/ Fort Worth Airport.

totaal 510 appartementen laten bouwen.

McKinney ligt op een kruispunt van

Het “Saxon Woods” genoemde apparte-

snelwegen in de Noord-Zuid en Oost-

mentencomplex beschikt over een groot

West richting. McKinney profiteert daar-

aantal centrale voorzieningen, zoals een

mee volop van de bedrijvigheid in Dallas.

clubhuis, tennisbanen, sauna en een

Grote bedrijven als Raytheon en Magnetic

zwembad. De centrale voorzieningen zijn

Technologies zijn er gehuisvest. Het

gerealiseerd vooruitlopend op de wonin-

gemiddeld inkomen in McKinney ligt met

gen, hetgeen de verhuur ten goede komt.

USD 48.000 per jaar relatief hoog.

De woningen worden gefaseerd opgeleverd. De laatste woningen van de eerste fase van 250 appartementen zullen in de loop van het tweede kwartaal van 2002 worden voltooid.

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

27

Vooruitzichten De economische vooruitzichten voor de komende jaren hangen vooral af van de vraag of en wanneer er een herstel plaatsvindt van de groei van de bedrijfsinvesteringen. In dit kader is van belang dat veel gezinshuishoudingen in de afgelopen jaren grotere schulden zijn aangegaan. Dit beperkt de potentiële groei van de afzet, waardoor bedrijven voorzichtig zullen zijn met het doen van nieuwe investeringen. Hiertegenover staat dat de technologische ontwikkeling eerder lijkt te versnellen dan te vertragen. De introductie van nieuwe producten dwingt bedrijven om te blijven investeren willen ze hun marktpositie behouden.

De verwachting is dat zich in de loop van 2002 een bescheiden herstel van de bedrijfsinvesteringen zal aftekenen in de kennisintensieve gebieden van de USA en Europa. Pas daarna, wanneer de economische groei weer op toeren is gekomen, zal het herstel overslaan naar andere sectoren en andere gebieden. Herstel van de vraag naar onroerend goed zal daarop waarschijnlijk volgen in de loop van 2003. Gezien de jonge leeftijd van de vastgoedportefeuille van Wereldhave komen er de komende twee jaren weinig huurcontracten op voor verlenging of vernieuwing. Het beleid van portefeuillevernieuwing en diversificatie werpt duidelijk vruchten af. De geografische en sectoriële spreiding van de portefeuille zorgen ervoor dat Wereldhave goed bestand is tegen fluctuatie in de vraag, terwijl de vernieuwing van de portefeuille leidt tot een voortgaande stijging van de winst per aandeel.

Resultaatontwikkeling Gezien de samenstelling en uitbreiding van de portefeuille verwacht Wereldhave, uitgaande van stabiele wisselkoersen, voor het jaar 2002 wederom een duidelijke stijging van de winst per aandeel (tussen 7% en 12%).

28

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

Directie Wereldhave N.V.

G.C.J. Verweij


R.L.M. de Ruijter

Jaarrekening 2001

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

29

Geconsolideerde balans per 31 december 2001 na voorgestelde winstverdeling (bedragen x EUR 1 mln) *

* Verwezen wordt naar het voorstel tot

toel.

winstverdeling onder

2001

2000

Activa

‘Overige gegevens’ op pagina ••.

Beleggingen onroerend goed

1

1.872,5

1.775,6

Vorderingen

2

44,8

44,5

Overige activa

3

15,3

39,7

1.932,6

1.859,8

1.130,0

1.088,1

50,1

47,8

Passiva Eigen vermogen Voorzieningen

4

Langlopende schulden leningen overige schulden

5 6

Kortlopende schulden

30

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

7

444,3 5,6

437,7 5,0 449,9

442,7

302,6

281,2

1.932,6

1.859,8

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2001 (bedragen x EUR 1 mln) toel. Opbrengsten uit beleggingen bruto huuropbrengsten exploitatiekosten netto huuropbrengsten Lasten rentelasten beheerkosten

1 2

2001

./.

2000

152,8 27,9

./.

135,9 23,1

124,9

3 4

./. ./.

20,4 7,1

112,8

./. ./. ./.

resultaat vóór belastingen belastingen over het resultaat 5

20,4 5,6

27,5

./.

97,4 ./.

Winst na belastingen

26,0 86,8

0,3

./.

97,1

0,8 86,0

Mutaties in het eigen vermogen over 2001 (bedragen x EUR 1 mln) 2001 Direct beleggingsresultaat – winst na belastingen Indirect beleggingsresultaat – wijzigingen in reserves uit hoofde van waarderingsen koersverschillen – vervreemdingsresultaten – mutaties voorzieningen – overig Voorgesteld dividend Niet uitbetaald contant dividend 1999 Toename eigen vermogen

2000 97,1

./.

20,0 1,7 4,2 0,3

86,0

125,7 23,3 ./. 6,6 ./. 2,3 ./.

17,8 73,0

./.

140,1 68,5

–

21,5

41,9

179,1

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

31

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2001 (bedragen x EUR 1 mln) 2001 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten direct beleggingsresultaat aankopen/investeringen beleggingen verkopen beleggingen mutaties voorzieningen mutaties herwaarderingsreserve mutatie vorderingen mutatie overige activa mutatie kortlopende schulden

./. ./. ./.

2000

97,1

86,0

69,4 13,0 1,9 2,0 0,3 0,1 16,9

./. 112,8 72,0 ./. 5,7 21,1 ./. 12,3 – ./. 41,4 57,5

Kasstroom uit financieringsactiviteiten betaald dividend mutatie langlopende schulden mutaties herwaarderingsreserve

32

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

./.

68,5

./.

2,7 –

6,9

./.

71,2

Netto kasstroom koersverschillen

./. ./.

13,7 10,6

Afname/toename liquide middelen

./.

24,3

N . V.

./.

37,5

./.

35,5 0,1 ./.

2,1

./.

4,8 4,2 0,6

Toelichting algemeen In de geconsolideerde jaarrekening worden de maatschappijen opgenomen die

Consolidatiegrondslagen

met Wereldhave een groep vormen. Niet-100% deelnemingen worden proportioneel geconsolideerd. Op grond daarvan worden aan- en verkopen van belangen in groepsmaatschappijen verwerkt als aan- en verkopen van activa en passiva. Proportionele consolidatie geeft rechtstreeks inzicht in de feitelijke omvang van de beleggingen van Wereldhave en de daarmede samenhangende overige activa, passiva en resultaten.

Activa en passiva in vreemde valuta worden omgerekend tegen de passage-

Vreemde valuta

koersen aan het einde van het jaar. De in vreemde valuta luidende resultaten

gem

gem.

31.12.01

31.12.00

2001

2000

EUR

EUR

worden omgerekend tegen de gemiddelde koersen van de verslagperiode. De

1 GBP

1,61112

1,64381

1,64338

1,60772

koersverschillen worden verantwoord in de herwaarderingsreserve.

1 HUF

0,00390

0,00385

0,00407

0,00377

1 USD

1,11824

1,08651

1,13469

1,07724

Wereldhave N.V. heeft de fiscale status van beleggingsinstelling in de zin van

Fiscale status

artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat onder bepaalde voorwaarden geen vennootschapsbelasting behoeft te worden betaald. De belangrijkste voorwaarden betreffen het als dividend uitkeren van de fiscale winst en beperkingen met betrekking tot de financiering van de beleggingen met vreemd vermogen. Vervreemdingsresultaten van beleggingen behoeven niet tot de uit te keren fiscale winst te worden gerekend. Deelnemingen in België en de Verenigde Staten hebben een vergelijkbare status. Deelnemingen in andere landen hebben geen bijzondere fiscale status.

De activa, schulden en voorzieningen zijn opgenomen tegen nominale waarden,

Grondslagen voor de waardering

tenzij in de toelichting anders is vermeld.

van activa en passiva

Beleggingen Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde, gebaseerd op de markthuur verminderd met exploitatiekosten. Voor de vaststelling van de marktwaarde worden per object de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, van de leegstand en van de noodzakelijke toekomstige investeringen bepaald. Op de waarde worden de overdrachtskosten in mindering gebracht. De vaststelling van de marktwaarde vindt plaats op 30 juni en op 31 december, waarbij steeds de helft van de portefeuille wordt getaxeerd door onafhankelijke externe taxateurs. De interne waarderingen van de niet extern gewaardeerde objecten worden volgens dezelfde methode vastgesteld. Waarderingsverschillen worden verantwoord in de herwaarderingsreserve.

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

33

Onroerend goed niet in exploitatie Waardering van het onroerend goed niet in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs of tegen de geschatte lagere marktwaarde. Projecten afkomstig uit onroerend goed in exploitatie worden gewaardeerd tegen de geschatte marktwaarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde interest. Na voltooiing wordt onroerend goed in exploitatie genomen. Onroerend goed wordt niet meer geacht niet in exploitatie te zijn, indien ten minste 75% van het betreffende project is verhuurd of één jaar na de opleveringsdatum van het project is verstreken. Waarderingsverschillen worden verantwoord in de herwaarderingsreserve.

Voorzieningen In verband met bijzondere verplichtingen of risico’s worden voorzieningen gevormd. De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt opgenomen voor de waarde van de mogelijke verplichtingen tot het betalen van belasting als gevolg van verschillen tussen fiscale en commerciële vermogensbepaling. De voorziening voor de kosten van herfinanciering van hoogrentende leningen wordt opgenomen tegen de contante waarde.

Grondslagen voor de resultaatbepaling

Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten Als bruto huuropbrengsten worden aangemerkt de over het verslagjaar aan huurders in rekening gebrachte huren. Aan huurders in rekening gebrachte bedragen die als servicekosten worden aangemerkt, worden niet in huuropbrengsten en exploitatiekosten begrepen.

Exploitatiekosten Hieronder worden opgenomen de aan het verslagjaar toe te rekenen exploitatiekosten, die in hoofdzaak bestaan uit onderhoudskosten, onroerende zaakbelasting, verzekerings-premies en management- en incassokosten. Afschrijving op als belegging aangehouden onroerend goed in exploitatie vindt niet plaats. Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde (zie hiervoor onder onroerend goed in exploitatie). In deze waarde wordt met technische en economische veroudering rekening gehouden.

Rentelasten Hieronder wordt opgenomen de aan het verslagjaar toe te rekenen interest op leningen, overige schulden, vorderingen en liquide middelen, alsmede de renteverschillen uit hoofde van conversies van financieringen in vreemde valuta en interestswaps. De op beleggingen geactiveerde interest wordt op het saldo van ontvangen en betaalde interest in mindering gebracht.

34

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

Beheerkosten Als beheerkosten worden beschouwd de aan het verslagjaar toe te rekenen kosten die betrekking hebben op de operationele activiteiten. Tot en met het boekjaar 2000 worden kosten die verband houden met het beheer van het vermogen als vermogenskosten onttrokken aan het totaal van de beheerkosten en ten laste gebracht van het indirect beleggingsresultaat. Met ingang van 2001 worden ter bevordering van de transparantie van de kosten geen vermogenskosten meer onttrokken aan de beheerskosten.

Belastingen over het resultaat Onder dit hoofd worden opgenomen de met de resultaten van deelnemingen over het verslagjaar verband houdende winstbelasting. Met ingang van het boekjaar 2000 wordt daarbij met de belasting over nieuwe compensabele verliezen op grond van (latente) belastingvorderingen rekening gehouden. Aan compensabele verliezen uit jaren vóór 2000 wordt een waarde toegekend in het jaar waarin compensatie met fiscale winsten plaatsvindt.

In het overzicht van mutaties in het eigen vermogen worden opgenomen het

Mutaties in het eigen vermogen

direct en het indirect beleggingsresultaat en de vermogensmutaties uit hoofde van emissies en dividend. Het in 2000 niet uitbetaalde contant dividend houdt verband met het stockdividend over 1999.

Het direct beleggingsresultaat omvat de winst na belastingen zoals weergegeven in de winsten verliesrekening en het in eventuele emissieopbrengsten begrepen resultaat lopend boekjaar.

Het indirect beleggingsresultaat omvat in hoofdzaak de wijzigingen in reserves uit hoofde van waarderingsen koersverschillen. Daarin zijn begrepen de herwaardering van beleggingen, vervreemdingsresultaten, mutaties in de latente belastingverplichtingen en koersverschillen met betrekking tot beleggingen en financiering, alsmede koersverschillen ontstaan bij dekkingstransacties in vreemde valuta en bij de omrekening van in vreemde valuta luidende resultaten.

De elementen van het indirect beleggingsresultaat worden opgenomen in de herwaarderingreserve.

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

35

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2001 (bedragen x EUR 1 mln) 1.

Onroerend goed

2001 1.623,2 249,3 1.872,5

2000 1.517,5 258,1 1.775,6

1.517,5 30,9 1.548,4 17,8

1.316,7 23,7 1.340,4 18,6

49,2 1.615,4 ./. 13,0 1.602,4 20,8 1.623,2

104,5 1.463,5 ./. 60,4 1.403,1 114,4 1.517,5

onroerend goed in exploitatie onroerend goed niet in exploitatie

Onroerend goed in exploitatie stand per 1 januari koersverschil aankopen/investeringen overgebracht van onroerend goed niet in exploitatie verkopen herwaardering stand per 31 december

Tot een bedrag van EUR 115,6 mln is onroerend goed tot zekerheid verbonden. Onroerend goed niet in exploitatie stand per 1 januari koersverschil aankopen/investeringen overgebracht naar onroerend goed in exploitatie verkopen herwaardering stand per 31 december

Vorderingen

2.

debiteuren vooruitbetaalde posten belastingen overige

258,1 3,4 261,5 51,6

278,7 4,5 283,2 94,2

49,2 263,9 – 263,9 ./. 14,6 249,3

./. 104,5 272,9 ./. 11,6 261,3 ./. 3,2 258,1

7,5 6,3 15,5 15,5 44,8

8,0 5,5 13,5 17,5 44,5

./.

Van de post overige vorderingen is een bedrag van EUR 6,3 mln als langlopend aan te merken.

36

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

2001

2000

3. liquide middelen bedrijfsmiddelen

13,9 1,4 15,3

38,2 1,5 39,7

Overige activa

4. latente belastingverplichtingen herfinancieringskosten

24,4 25,7 50,1

21,4 26,4 47,8

Voorzieningen

1.517,5 30,9 1.548,4 17,8 49,2 1.615,4

1.316,7 23,7 1.340,4 18,6 104,5 1.463,5

1.517,5 30,9 1.548,4 17,8 49,2 1.615,4

1.316,7 23,7 1.340,4 18,6 104,5 1.463,5

Voorziening latente belastingen stand per 1 januari koersverschil toevoeging vrijval stand per 31 december Voorziening herfinancieringskosten stand per 1 januari koersverschil toevoeging vrijval stand per 31 december

De voorzieningen belopen op 31 december 2001 nominaal EUR 69,8 mln resp. EUR 35,8 mln en zijn grotendeels als langlopend aan te merken. De contante waarde van de voorziening voor herfinancieringskosten is berekend op basis van een rentevoet van 5,25%.

5. stand per 1 januari koersverschil

opnamen/aflossingen stand per 31 december

./.

2001

2000

437,7

393,4

9,8

9,5

447,5

402,9

3,2

34,8

444,3

437,7

Leningen

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

37

De post leningen wordt als volgt toegelicht:

EUR GBP USD totaal

31 december 2001 in gemid- in Euro procenlokale delde tuele valuta rente verdein % ling

31 december 2000 in gemid- in Euro procenlokale delde tuele valuta rente verdein % ling

256,6 78,3 52,0

180,4 78,3 122,0

4,1 6,3 5,9 4,9

256,6 128,7 59,0 444,3

57,7 29,0 13,3 100,0

stand per 31-12-2001 procentuele verdeling restant looptijd in jaren (vanaf 31-12-2001) 1-2 2-5 >5

EUR GBP USD totaal

0 0 52 7

90 43 48 71

10 57 0 22

5,5 6,3 6,8 6,1

180,4 125,9 131,4 437,7

41,2 28,8 30,0 100,0

stand per 31-12-2000 procentuele verdeling restant looptijd in jaren (vanaf 31-12-2000) 1-2 2-5 >5

– – – –

100 43 43 66

57 57 34

De gemiddelde duration van de leningen met een vaste renteafspraak (EUR 199 mln, 45% van het totaal) bedraagt 5,1 jaar.

Overige langlopende schulden

6. Deze post betreft van huurders ontvangen waarborgsommen.


38

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

7. investeringsverplichtingen dividend crediteuren en overige te betalen posten kasgeldleningen en bankiers belastingen

E R E L D H AV E

N . V.

2001

2000

62,6 73,3 57,5 107,8 1,4 302,6

124,1 68,8 59,1 26,9 2,3 281,2

Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening over 2001 (bedragen x EUR 1 mln) 1.

bruto netto huuropbrengsten exploitatiekosten huuropbrengsten

2001

2000

2001

2000

2001

2000

Nederland België Frankrijk Spanje Hongarije Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten

27,0 14,5 18,5 5,9 0,3 31,8 54,8 152,8

25,0 12,1 18,9 1,9 0,4 32,5 45,1 135,9

3,1 0,3 1,3 0,2 0,1 3,8 19,1 27,9

2,6 0,6 1,3 0,2 – 4,2 14,2 23,1

23,9 14,2 17,2 5,7 0,2 28,0 35,7 124,9

22,4 11,5 17,6 1,7 0,4 28,3 30,9 112,8

Kantoren Winkels Overig

92,3 39,9 20,6 152,8

75,8 39,2 20,9 135,9

20,9 4,2 2,8 27,9

16,1 3,6 3,4 23,1

71,4 35,7 17,8 124,9

59,7 35,6 17,5 112,8

Huuropbrengsten

De huurderving als gevolg van leegstand bedroeg in procenten van de theoretische huur 2,9% (2000: 5,1%). De theoretische huur is het totaal van de bruto huuropbrengsten en de huurderving als gevolg van leegstand. 2001

2000

2. onderhoud onroerende zaakbelasting verzekeringspremies management- en incassokosten overige exploitatiekosten

5,7 9,9 0,7 6,7 4,9 27,9

4,6 7,6 0,6 6,2 4,1 23,1

Exploitatiekosten

3. betaalde interest ontvangen interest

30,4 2,4 28,0 7,6 20,4

28,3 2,4 25,9 5,5 20,4

Rentelasten

af: geactiveerde interest

4. personeelskosten bezoldiging van commissarissen advies- en accountantskosten overige af: vermogenskosten

./. ./.

4,0 0,1 1,3 1,7 7,1 – 7,1

./. ./.

./.

3,8 0,1 1,1 2,0 7,0 1,4 5,6

Beheerkosten

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

39

5. Met betrekking tot het boekjaar 2001 zijn bij de bepaling van het bedrag van

Belastingen over het resultaat

de belastingen over de winst compensabele verliezen tot een bedrag van EUR 1,4 mln in aanmerking genomen.

Overige vermeldingen

6. Het totaal bedrag aan salariskosten bedroeg EUR •• mln (2000: 6,5 mln), aan sociale lasten EUR ••• mln (1999: 0,9 mln) en het totaalbedrag aan pensioenlasten EUR ••• mln (2000: EUR 1,3 mln). Van het totaalbedrag ad EUR ••• mln is EUR ••• mln opgenomen onder beheerkosten (personeelskosten), EUR ••• mln onder exploitatiekosten en EUR ••• mln onder investeringen. De bezoldiging van de bestuurders, inclusief sociale lasten en pensioenlasten, bedroeg EUR •• mln (2000: EUR 0,7 mln). Gedurende 2001 zijn gemiddeld •• werknemers bij de groep werkzaam geweest (2000: 93).

40

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

Balans per 31 december 2001 na voorgestelde winstverdeling (bedragen x EUR 1 mln) *

* Verwezen wordt naar het voorstel tot

toel.

2001

2000

winstverdeling onder

Activa Beleggingen onroerend goed beleggingen in groepsmaatschappijen overige financiële beleggingen

Vorderingen

‘Overige gegevens’ op pagina ••.

292,5

315,4

1

869,8

817,0

2

366,0

253,2 1.528,3

1.385,6

10,3

16,0

5,0

5,8

1.543,6

1.407,4

3

Overige activa

Passiva Eigen vermogen geplaatst kapitaal agio herwaarderingsreserve algemene reserve

4 5 6 7

181,0 601,6 ./. 24,9 372,3

164,6 618,0 ./. 42,7 348,2 1.130,0

1.088,1

25,7

26,4

Voorzieningen Langlopende schulden leningen

8

233,9

159,5


9

154,0

133,4

1.543,6

1.407,4

Winst- en verliesrekening over 2001 (bedragen x EUR 1 mln) toel. resultaat deelnemingen overig resultaat Winst na belastingen

10

2001

2000 70,5 26,6

58,7 27,3

97,1

86,0 JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

41

Toelichting op de balans per 31 december 2001 en op de winsten verliesrekening over 2001 (bedragen x EUR 1 mln) Voor de waarderingsgrondslagen van en de grondslagen voor de resultaatbepaling wordt verwezen naar de Toelichting algemeen op pagina •• t/m ••. De vennootschap heeft gebruik gemaakt van de vrijstelling ex art. 2:402 BW.

Onroerend goed

1.

2001 278,5 14,0 292,5

2000 273,1 42,3 315,4

273,1 3,9 277,0 ./. 0,4 276,6 1,9 278,5

237,4 3,6 241,0 – 241,0 32,1 273,1

42,3 4,4 46,7 32,7 14,0 – 14,0

53,1 2,4 55,5 10,0 45,5 3,2 42,3

Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed niet in exploitatie

Onroerend goed in exploitatie stand per 1 januari investeringen verkopen herwaardering stand per 31 december Onroerend goed niet in exploitatie stand per 1 januari investeringen verkopen herwaardering stand per 31 december

Beleggingen in groepsmaatschappijen

./.

./. ./.

2. De mutaties in de post beleggingen in groepsmaatschappijen zijn als volgt: stand per 1 januari uitbreiding resultaten herwaarderingen winstuitkeringen stand per 31 december

817,0 – 817,0 70,5 19,8 ./. 37,5 869,8

676,8 3,3 680,1 58,7 111,0 ./. 32,8 817,0

Waardering van de beleggingen in groepsmaatschappijen geschiedt tegen netto vermogenswaarde. Ten kantore van het Handelsregister te Den Haag is een lijst gedeponeerd als bedoeld in de artikelen 2:379 en 2:414 BW.

Overige financiële beleggingen 42

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

3. De overige financiële beleggingen bestaan uitsluitend uit groepsverhoudingen. N . V.

4. Uit hoofde van groepsverhoudingen is opgenomen onder vorderingen

Vorderingen

EUR 0,9 mln (2000: EUR 1,2 mln).

5. Samenstelling en grootte van het kapitaal zijn ultimo 2001 als volgt: soort aandelen (nominaal EUR 10)

Geplaatst kapitaal

maatschappelijk kapitaal (EUR) 31.12.2001

31.12.2001

31.12.2000

400.000.000 181.600.000 100 199.999.900

177.567.350 13.620.000 100 –

177.567.350 13.620.000 100 –

781.600.000

191.187.450

191.187.450

./. 10.215.000

./. 10.215.000

180.972.450

180.972.450

Mutaties in het geplaatst gewoon aandelenkapitaal:

2001

2000

stand per 1 januari stockdividend Omzetting aandelen naar Euro

161,2 – 16,4

157,3 3,9 –

stand per 31 december

177,6

161,2

gewone preferente (EUR 9,08) prioriteit A prioriteit B af: niet-opgevraagd preferent aandelenkapitaal

geplaatst kapitaal (EUR)

781.600.000

Per 31 december 2001 staan 17.756.735 gewone, 1.500.000 preferente en 10 prioriteitsaandelen A uit. Prioriteitsaandelen B zijn niet uitgegeven.

6. stand per 1 januari stockdividend Omzetting aandelen naar Euro stand per 31 december

2001 618,0 – ./. 16,4 601,6

2000 621,9 ./. 3,9 – 618,0

Agio

Ultimo 2001 is EUR 587,3 mln belastingvrij uitkeerbaar (2000: EUR 603,7 mln).

7. stand per 1 januari herwaardering beleggingen koersverschillen vervreemdingsresultaten mutatie voorzieningen overige mutaties

./.

stand per 31 december

./.

./.

42,7 6,2 13,8 1,7 4,2 0,3

./. 182,8 111,2 14,5 23,3 ./. 6,6 ./. 2,3

24,9

./.

Herwaarderingsreserve

42,7

Van de mutatie over het boekjaar ad EUR •••• mln is EUR ••• mln als gerealiseerd en EUR •••• mln als ongerealiseerd aan te merken.

8. stand per 1 januari niet uitbetaald contant dividend conform dividendvoorstel toegevoegd stand per 31 december

2001 348,2 – 24,1 372,3

2000 309,2 21,5 17,5 348,2

Algemene reserve

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

43

Leningen

9. Uit hoofde van groepsverhoudingen is onder leningen opgenomen een bedrag van EUR 26,8 mln (2000: EUR 5,6 mln).


In de post kortlopende schulden is begrepen het bedrag van het dividend dat door de vennootschap zal worden uitgekeerd. Voorts is onder kortlopende schulden opgenomen uit hoofde van groepsverhoudingen EUR 44,0 mln (2000: EUR 39,5 mln).

Overig resultaat

10. Aan interestbaten en -lasten uit groepsverhoudingen is hierin per saldo een bate begrepen van EUR 11,7 mln (2000: EUR 10,9 mln).

Niet in de balans opgenomen rechten

11. De vennootschap heeft zich voor groepsmaatschappijen jegens derden garant

en verplichtingen

gesteld voor een bedrag van EUR 312 mln (2000: EUR 346 mln). In 2001 heeft de vennootschap GBP 45 mln en USD 105 mln op termijn verkocht. De betreffende transacties hebben een resterende looptijd van minder dan één maand. In 2001 is met derden overeengekomen onder opschortende c.q. ontbindende voorwaarden voor EUR 10,9 mln onroerend goed te kopen en voor EUR 1,2 mln te verkopen.

Gebeurtenissen na balansdatum

12. In januari 2001 heeft de vennootschap voor EUR 322 mln onroerend goed in Finland verworven.


Raad van Commissarissen

Directie

F.H.J. Boons

H.M.N. Schonis

G.C.J. Verweij

W. Lemstra

C.J. de Swart

R.L.M. de Ruijter

Winstbestemming

Overige gegevens

De winstbestemming is geregeld in artikel 25 van de statuten van de vennootschap. Allereerst wordt aan houders van preferente aandelen een dividend uitgekeerd waarvan het percentage anderhalf procent hoger ligt dan de twaalfmaands geldmarktrente (Euribor), geldend voor de eerste beursdag van het betrokken boekjaar, of zoveel minder als beschikbaar is. Vervolgens wordt aan houders van prioriteitsaandelen B een dividend uitgekeerd tegen een percentage gelijk aan dat voor de preferente aandelen of een zoveel lager bedrag als uit de uitkeerbare winst beschikbaar is. De uitkeringen worden berekend over het gestorte nominale bedrag van deze aandelen. Van de resterende winst wordt op de prioriteitsaandelen A vijf procent uitgekeerd over hun nominale waarde. Het restant staat ter beschikking van de algemene vergadering van aandeelhouders.

44

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

Voorstel tot winstverdeling Voorgesteld wordt, om naast het dividend in contanten van 6,19% op de uitstaande preferente aandelen en 5% op de uitstaande prioriteitsaandelen A, op de gewone aandelen een dividend in contanten uit te keren van EUR 4,10 per aandeel. Het deel van de winst, dat niet wordt uitgekeerd, zal worden toegevoegd aan de algemene reserve. (bedragen x EUR 1 mln)

2001

2000

Direct beleggingsresultaat

97,1

86,0

Preferent dividend en dividend prioriteitsaandelen A Dividend gewone aandelen Toevoeging algemene reserve

0,2 72,8 24,1

0,2 68,3 17,5

97,1

86,0

Preferente en prioriteitsaandelen De prioriteitsaandelen A worden gehouden door de “Stichting tot het houden van prioriteitsaandelen van de naamloze vennootschap: ‘Wereldhave N.V.’ Het bestuur van deze stichting wordt gevormd door de commissarissen en directeuren van Wereldhave N.V. De belangrijkste rechten verbonden aan de prioriteitsaandelen A en B, zijn de vaststelling van het aantal directeuren en commissarissen en het opmaken van een bindende voordracht voor hun benoeming. Er staan geen prioriteitsaandelen B uit. Van de preferente aandelen worden 1.350.000 aandelen gehouden door de “Stichting tot het houden van Preferente en Prioriteitsaandelen B Wereldhave”. Het bestuur van de stichting wordt gevormd door de heren Drs H.J.A.F. Meertens (Voorzitter), Dr M.A. Snijder en Drs P.C. Neervoort. Naast stemrecht geven de preferente aandelen recht op een preferent dividend uit de winst. Zij zijn niet gerechtigd tot de reserves van de vennootschap. Deze stichting heeft volgens artikel 2 lid 1 van haar statuten ten doel het behartigen van de belangen van Wereldhave N.V., van de met haar verbonden onderneming en van alle daarbij betrokkenen, waarbij de stichting onder meer in aanmerking neemt het behoud van de zelfstandigheid, de continuïteit en de identiteit van de vennootschap en de onderneming. De koers van het preferente aandeel Wereldhave op 31 december 2001 bedroeg EUR 2,09. Op 31 december 2001 bedroeg het kapitaalbelang van de Stichting tot het houden van Preferente en Prioriteitsaandelen B Wereldhave N.V. in Wereldhave ongeveer 7% (na de emissie in januari 2002 6,4%). Het kapitaalbelang van Sponda Oy na de emissie in januari 2002 in verband met de verwerving van het winkelcentrum Itäkeskus beloopt 9,13%. De vennootschap en het bestuur van de stichting verklaren hierbij dat naar het gezamenlijk oordeel van de vennootschap en de JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

45

bestuursleden van de stichting, de stichting onafhankelijk is van de vennootschap, een en ander in de zin als bedoeld in bijlage X van het Fondsenreglement.

Transacties met direct belanghebbenden De leden van de Raad van Commissarissen en van de Directie van Wereldhave N.V. hadden gedurende het boekjaar 2000 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de vennootschap. Voor zover de vennootschap bekend, hebben in het verslagjaar geen onroerendgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen.

Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de jaarrekening 2001 van Wereldhave N.V. te Den Haag gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de Directie van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken.

Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de Directie van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel.

Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en samenstelling van het vermogen op 31 december 2001 en van het resultaat over 2001 in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in titel 9 BW2 en de Wet toezicht beleggingsinstellingen.

PricewaterhouseCoopers N.V.

Den Haag, 21 februari 2002 46

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

Raad van Commissarissen Lid Raad van Commissarissen VADO Beheer B.V., Eindhoven. Lid RvC Wereldhave N.V. sinds 1984; herbenoemd in 2000; sinds 2000 voorzitter. Diverse commissariaten, waaronder Dela Coöperatie U.A., Kantoren Fonds Nederland B.V. en Koninklijke Cebeco Groep

Oud-Burgemeester Hengelo (O). Bestuursvoorzitter Vereniging van Ziekenhuizen. Lid RvC Wereldhave N.V. sinds 1992; herbenoemd in 2001. Deeltijd hoogleraar Publiek-Private Samenwerking resp. Public Management aan de Universtiteit Twente. Diverse commissariaten, waaronder Planoform Holding B.V. Lid 1e Kamer der Staten Generaal

Partner Baker & McKenzie (maatschap van advocaten, belasting-adviseurs en notarissen), Amsterdam. Lid RvC Wereldhave sinds 1997; herbenoemd in 2000. Deeltijd-hoogleraar Belastingrecht aan de Katholieke Universiteit Nijmegen. Diverse commissariaten, waaronder Delta Lloyd Bank N.V.

Voorzitter RvB ASR Verzekeringsgroep en lid van Executive Committee van Fortis. Lid RvC Wereldhave N.V. sinds 2001. Diverse commissariaten, waaronder Beleggingsfonds “De Zonnewijser”, ABZ Holding B.V. en Japhet de Jong Holding B.V.

Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De heren Boons en Schonis zullen in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 27 maart 2002 volgens rooster aftreden. De leden van de Raad bezitten geen aandelen of optierechten Wereldhave N.V.

Directie Werkzaam bij Wereldhave sinds 1977 Directeur bouwzaken 1981 Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1982 Directeur Wereldhave N.V. sinds 1988 (voorzitter vanaf maart 1994)

Werkzaam bij Wereldhave sinds 1987 Directeur Wereldhave Management Nederland B.V. 1990 Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1994 Directeur Wereldhave N.V. sinds 1994

De leden van de Directie bezitten geen aandelen of optierechten Wereldhave N.V.

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

47

Onroerend goed in exploitatie per 31 december 2001 (alleen objecten met een marktwaarde boven EUR 5 mln zijn afzonderlijk vermeld)

locatie

kantoren

winkels

overige

aantal

jaar van

2

2

2

parkeer-

aankoop

m

m

m

plaatsen

jaar van jaarhuur bouw of

2002

renovatie

(x EUR 1 mln)

België Brussel Boulevard Bischoffsheim 1-8

12.800

150

1988

1989

3,2

Boulevard Bischoffsheim 22-25

5.900

64

1990

1990

1,1

Muntplein 6/Schildknaapstraat 22

7.700

35

1984

1996

1,4

30.100

1.650

1994

1995

6,9

15.300

800

1984

1995

2,0

14.300

1.260

1988

1996

1,9

Luik Quai des Vennes 1 Nijvel Steenweg op Bergen 10 Doornik Boulevard Walter de Marvis 22 Vilvoorde Medialaan 30

5.700

178

2001

1,0

Medialaan 32

4.000

123

2001

0,7

Berchem Roderveldlaan 3-4-5

17.100

Overige objecten

Belang Wereldhave (68,2%)

317

1999

2001

2,3

6.400

2.400

18.360

2,3

59.600

62.100

18.360

22,8

40.650

42.350

18.360*)

15,5

9.850

7.850

Frankrijk Duinkerken Quai des Fusiliers Marins

600

1999

1999

2,7

350

1999

1999

6,1

Parijs en omgeving 45-49 Rue Kléber, Levallois-Perret

20.600

Winkelcentrum Parinor, Le Haut de Galy, Aulnay-sous-Bois

32.400

Avenue Jules Rimet, Saint-Denis

10.050 30.650

42.250

7.850

1.900

–

–

4.000

1990

1996

9,4

120

1999

2001

2,8 21,0

Hongarije Boedapest Timar Utca 20

*) Het belang van Wereldhave in de categorie overige bedraagt 100%.

48

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

24

0,5

locatie

kantoren

winkels

overige

aantal

jaar van

2

2

2

parkeer-

aankoop

m

m

m

plaatsen


2002

renovatie

(x EUR 1 mln)

Nederland Alphen aan den Rijn A. van Leeuwenhoekweg 35

11.400

103

1997

1991

0,6

11.400

96

1997

1993

0,5

12.400

117

1997

1991

0,7

1.000

1988

1985

6,6

11.300

690

1977

1971

0,8

18.400

25

1997

1991

0,5

33.300

130

1975

1996

1,7

21.300

1991

1980

2,7

5.900

1978

1996

0,9

1.000

1996

1993

2,7

87

1984

1991

0,7

750

1993

1999

3,3

17.000

690

1977

1987

1,2

15.400

126

1997

1994

0,5

8.800

126

1997

1988

1,1

12.900

100

1997

1994

Amersfoort Basicweg 1-3 Amsterdam Hornweg 64 Arnhem Winkelcentrum Kronenburg (erfpacht tot 2110)

34.400

Best Brem 4 Deventer Duisburgstraat 2 Doorn Park Boswijk, Boswijklaan Etten-Leur Winkelcentrum Etten-Leur Geldrop Heuvel 62-89A en Achter de Kerk 1, 3, 5 en 15 Den Haag en omgeving Laan van Ypenburg 20-160, Rijswijk Veraartlaan 12, Rijswijk

57.900 5.600

Leiderdorp Winkelcentrum Winkelhof

17.200

Nuth Thermiekstraat 15 Roosendaal en omgeving Borchwerf 23 Middenweg 6, Moerdijk (gem. Zevenbergen) Utrecht Rutherfordweg 1 overige objecten

7.000 12.600

78.800

0,6

35.100

2,8

245.300

27,9

Spanje Madrid 2 Plaza de la Lealtad 15 Calle Fernando El Santo Arroyo de la Vega

3.000

1989

1999

0,8

3.250

43

1991

1993

0,8

22.700

421

1999

2000

4,6

28.950

–

–

6,2

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

49

locatie

kantoren

winkels

overige

aantal

jaar van

2

2

2

parkeer-

aankoop

m

m

m

plaatsen


2002

renovatie

(x EUR 1 mln)

Verenigd Koninkrijk Blackburn 76-80 Bank Top

3.500

202

1994

1987

0,5

4.000

1994

1972

0,5

350

1988

1976

0,6

1988

1978

0,6

Gloucester 63-71 Northgate Street en 14-20 Hare Lane Guildford 73-75 North Street

1.050

Leeds 31-32 Park Row

2.460

Londen en omgeving 126-134 Baker Street, W1

930

326-334 Chiswick High Road, W4 72-74 Dean Street, Royalty House, W1

770

1988

1999

0,9

2.300

1988

1974

0,7

12

1988

1999

1,3

1988

1991

2,3

1988

1983

0,5

2.600

14-18 Eastcheap, EC3

5.200

Fielden House The Ring, Bracknell

1.600

30

31-36 Foley Street, W1

3.300

12

1988

1993

1,5

26-28 Great Portland Street, W1 (erfpacht tot 2105)

1.300

1988

1990

0,6

11-12 Haymarket, SW1

1.100

1988

1988

0,8

1-5 Lower George Street en 1 Eton Street, Richmond upon Thames

2.900

10

1988

1963

0,9

56-70 Putney High Street, SW15

4.200

44

1988

1971

1,0

500

53

1988

1972

0,7

11.000

510

1998

1991

3,3

4.700

150

1989

1986

1,5

7.800

165

1988

1993

0,8

36.500

200

1988

1982

2,8

163

1988

1986

0,7

788

1998

1992

5,0

207

1994

1986

10-12A Thames Street en 1, 2 en 5 Curfew Yard, Windsor

1.000

Northampton 100 Pavillion Drive Redhill Grosvenor House, 65/71 London Road Rickmansworth Olds Approach, 1 Tolpits Lane Sittingbourne Trinity Trading Estate Sheffield Penistone Road

3.900

Warwick Warwick Technology Park, Gallows Hill, Conoco Centre

21.800

Yeovil Bay 6 Lynx Trading Estate

2.900

overige objecten

50

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

0,5

260

12.180

15.500

4,4

58.300

37.500

59.800

32,4

locatie

kantoren

winkels

overige

aantal

jaar van

2

2

2

parkeer-

aankoop

m

m

m

plaatsen


2002

renovatie

(x EUR 1 mln)

Verenigde Staten Austin, Texas 6901 Cap. of Texas Highway North

8.400

344

1999

1999

2,6

5001 Plaza on the Lake Drive

10.500

539

1999

1999

3,9

4801 Plaza on the Lake Drive

10.400

491

1999

1999

3,6

8.700

431

2000

2,7

1910 Pacific Place

29.700

14

1982

4,6

805 Central Expressway, Allen

8300 Mopac Expressway Dallas en omgeving, Texas

1994

10.700

737

1999

1999

2,2

161 Corporate Center, Irving

9.700

465

1998

1998

2,7

4600 Regent Boulevard, Irving

7.400

479

1998

1998

1,7

4650 Regent Boulevard, Irving

7.400

479

1999

1999

1,7

648

1999

1999

3,9

10.300

600

1998

1998

2,6

46.900

0

1989

1986

10,6

9.800

378

1998

1998

2,5

17.800

165

1988

1984

6,3

13650 Dulles Technology Drive

10.500

531

1999

2000

3,3

13650 Dulles Technology Drive

10.500

531

1999

2000

3,1

Arboretum Estates, Richardson

28.600

Livonia, Michigan 19500 Victor Park Way Philadelphia, Pennsylvania 1515 Market Street Pittsburgh, Pennsylvania 3000 Park Lane Washington D.C. 1401 New York Avenue Herndon

Totaal

208.700

–

28.600

58,0

381.750

200.900

359.910

161,5

Alle objecten zijn gelegen op eigen grond, tenzij anders vermeld. Van het onroerend goed dat geen 100% eigendom vormt, zijn de oppervlakte, het aantal parkeerplaatsen en de jaarhuur pro-rata verantwoord. De jaarhuur betreft de huur bij volledige bezetting vóór aftrek van exploitatiekosten.

Onafhankelijke taxateurs Healey & Baker, Londen

Roux Troostwijk S.A., Parijs

Troostwijk N.V., Antwerpen

Jones Lang La Salle, Londen

Troostwijk B.V., Amsterdam

Troostwijk UK Ltd., Londen

JA

A RV E R S L AG

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

51

Reeds vastgelegde huurinkomsten

Recapitulatie van het onroerend goed in exploitatie

(op 31 december 2001, uitgedrukt in % van de voorziene huur)

onroerend goed in exploitatie van Wereldhave per 31 december 2001. In overeenstemming

In onderstaand overzicht wordt een samenvatting gegeven van de marktwaarde van het

met de bij Wereldhave gebruikelijke waarderingsgrondslagen zijn vreemde valuta omge-

100

rekend tegen de passagekoersen per 31 december 2001. De jaarhuur betreft de huur bij vol-

80

ledige bezetting voor aftrek van exploitatiekosten.

60 40

(bedragen x EUR 1 mln)

20

06

04

03

05

20

20

20

20

20

02

0

kantoren marktjaarwaarde huur

winkels overige ruimten marktjaar- markt- jaarwaarde huur waarde huur

België Frankrijk Hongarije Nederland Spanje VK VS

74,8 109,5 2,1 18,9 81,0 216,2 419,4

7,3 8,9 0,5 1,7 6,2 19,2 54,1

92,8 141,2 – 141,4 – 103,1 –

7,6 10,9 – 13,4 – 8,1 –

7,1 10,2 – 133,1 – 48,0 24,4

0,7 1,2 – 12,8 – 5,1 3,8

Totaal

921,9

97,9

478,5

40,0

222,8

23,6

totaal marktjaarwaarde huur 174,7 260,9 2,1 293,4 81,0 367,3 443,8

15,6 21,0 0,5 27,9 6,2 32,4 57,9

1.623,2 161,5

Overzicht onroerend goed niet in exploitatie (met een investeringswaarde boven EUR 10 mln) Prognose (datum gereed)

België

Berchem Vilvoorde Clichy Rijswijk Alphen Rivas Loudon County Saxon Woods

Frankrijk Nederland Spanje VS

De veldekens fase 2 en 3, 22.400 m2 kantoren Medialaan fase 2, 12.700 m2 kantoren 20.000 m2 kantoren renovatie 22.500 m2 kantoren WCT kantoorgebouw van 6.500 m2 36.800 m2 bedrijfsruimte 12.000 m2 kantoren 525 appartementen

Investeringswaarde (x EUR 1 mln)

01-10-2002 01-07-2002 01-03-2002 01-03-2001 01-02-2002 01-07-2002 01-02-2001 01-03-2003

33,5 25,6 61,0 34,9 10,9 23,5 17,1 35,6

Overzicht herwaardering onroerend goed in exploitatie per land en per sector waarde 31-12-2001 (x EUR 1 mln)

herwaardering in 2001 (x EUR 1 mln)

174,7 260,9 2,1 293,4 81,0 367,3 443,8

4,0 16,8 0,1 2,0 4,6 1,2 5,3

België Frankrijk Hongarije Nederland Spanje Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten Totaal

52

JA

A RV E R S L AG

1.623,2

2001 • W

E R E L D H AV E

N . V.

./.

./. ./.

20,8

kantoren

./. ./. ./. ./. ./.

2,3 8,0 5,5 2,5 6,1 3,4 1,2

in % van de waarde vóór herwaardering winkels overig

6,8 7,9 – 0 – 7,8 –

./. ./.

./. ./.

1,7 13,3 – 1,9 – 2,0 1,4

totaal

./.

./. ./.

2,3 6,9 5,5 0,7 6,1 0,3 1,2

12. Winst en dividend per aandeel. Samenstelling onroerend goed in exploitatie

Recommend Documents