Persbericht Dividend van Intervest Offices stijgt in 2007 met 4% tegenover 2006, tot € 1,94 per aandeel
Antwerpen, 19 februari 2008 – Openbare vastgoedbevak Intervest Offices¹ maakt vandaag haar geconsolideerde resultaten per 31 december 2007 bekend. (tussen haakjes vergelijkbare cijfers 31 december 2006) De reële waarde van de vastgoedportefeuille van de bevak Intervest Offices vertoont een opwaardering in 2007 met € 13,0 miljoen (€ 20,6 miljoen). Deze waardestijging is het gevolg van de grote vraag op de investeringsmarkt, voornamelijk voor semi-industriële gebouwen. Eind 2006 realiseerde de bevak de verkoop van vijf kantoorgebouwen met hoge leegstand. In 2007 zijn de hieruit beschikbaar gekomen financiële middelen aangewend voor herinvestering in de kantoorgebouwen Exiten en Mechelen Campus Tower en in het logistieke complex Herentals Logistics. Deze herschikking in de vastgoedportefeuille van de bevak heeft tot gevolg dat de huurinkomsten in 2007 licht afgenomen zijn met 3 % tot € 41,2 miljoen (€ 42,5 miljoen). De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille is in 2007 stabiel gebleven en beloopt op 31 december 2007 92 % (92 % einde 2006). De vastgoedkosten bedragen op 31 december 2007 € 4,0 miljoen (€ 3,8 miljoen). Deze toename is voornamelijk te wijten aan de stijging van de technische kosten door onderhoudswerken en aan de stijging van de commerciële kosten naar aanleiding van de marketing inspanningen van de bevak. De algemene kosten en andere operationele opbrengsten en kosten belopen € 1,2 miljoen wat € 0,1 miljoen lager is dan vorig jaar. Het financiële resultaat verbetert significant tot - € 9,5 miljoen (- € 12,0 miljoen) aangezien er zich in 2007 een aanzienlijke daling heeft voorgedaan van de opgenomen kredieten ten gevolge van de verkooptransactie eind 2006. Verder heeft Intervest Offices, ondanks de sterke stijging van de korte termijn rentevoeten, de gemiddelde interestvoet lager weten te houden dan in 2006 door de herfinanciering van haar kredieten begin 2007 aan beduidend aantrekkelijkere voorwaarden en door het gebruik van renteswaps. Deze renteswaps hebben op 31 december 2007 een marktwaarde van € 4,1 miljoen (€ 2,9 miljoen). De toename van de marktwaarde van deze financiële instrumenten is het gevolg van de stijging van de rentevoeten in 2007. Tenslotte heeft de bevak begin 2007 nalatigheidsintresten ontvangen uit de verkooptransactie van haar vijf kantoorgebouwen ten belope van € 0,8 miljoen. De afwikkeling van deze verkooptransactie heeft hierdoor in totaliteit een éénmalig positief effect op de netto winst van de bevak van € 0,2 miljoen in 2007. De gemiddelde interestvoet bedraagt 4,1 % in 2007 vergeleken met 4,4 % in 2006. Als gevolg van deze aanzienlijke daling van de financiële lasten en ondanks de lagere huurinkomsten is het operationeel uitkeerbaar resultaat van Intervest Offices sterk verbeterd in 2007. Rekening houdend met 13.900.902 aandelen betekent dit voor het boekjaar 2007 een brutodividend van € 1,94 per aandeel vergeleken met € 1,87 in 2006. Dit betekent een stijging van het dividend met bijna 4 % per aandeel. De nettowinst van de vastgoedbevak voor het boekjaar 2007 ligt € 4,5 miljoen lager en bedraagt € 39,7 miljoen in vergelijking met € 44,2 miljoen in 2006. Deze nettowinst kan opgedeeld worden in € 26,7 miljoen operationeel resultaat (€ 25,7 miljoen) en € 13,0 miljoen resultaat van de portefeuille (€ 18,5 miljoen). De daling van deze nettowinst is het gevolg van de lagere niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedportefeuille als gevolg van de waarderingen door de externe onafhankelijke vastgoedschatters. De reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2007 bedraagt € 565 miljoen (€ 507 miljoen). Deze stijging is te danken aan de waardeverhoging van de bestaande gebouwen voor € 13 miljoen en aan de verwerving van het gebouw Exiten voor € 8 miljoen, het gebouw Mechelen Campus Tower voor € 27 miljoen, het semi-industrieel gebouw van Herentals Logistics voor € 8 miljoen, alsook de uitgevoerde investeringen in de portefeuille.
1 1
Intervest Offices is een openbare vastgoedbevak genoteerd op het Next Prime Segment van Euronext Brussel.
1
Persbericht
Het totaal aantal aandelen is in 2007 toegenomen met 18.240 stuks ten gevolge van de fusie door overneming die op 18 oktober 2007 doorgevoerd is met de naamloze vennootschappen Zuidinvest nv en Mechelen Campus 3 nv. Alle 18.240 nieuwe aandelen zijn toegekend aan Belle Etoile nv, dochtervennootschap van VastNedOffices/Industrial nv. De nieuwe aandelen zijn dividendgerechtigd in het resultaat van Intervest Offices vanaf 1 januari 2007. Op 31 december 2007 bedraagt het aantal aandelen bijgevolg 13.900.902. Op 31 december 2007 is de netto actiefwaarde (reële waarde) van het aandeel gelijk aan € 25,07 (€ 23,99). Aangezien de beurskoers op afsluitdatum 31 december 2007 € 29,65 is, noteert het aandeel Intervest Offices met een premie van 18 % ten opzichte van deze netto actiefwaarde (reële waarde). Conform de berekeningsmethode van artikel 6 van het KB van 21 juni 2006, bedraagt de schuldgraad 39 % op 31 december 2007 (45 %). Op korte termijn streeft Intervest Offices ernaar om de kwaliteit van de portefeuille verder te verbeteren door de financiële middelen, vrijgekomen uit de verkoop eind 2006 van de moeilijk verhuurbare panden, te herinvesteren in kwalitatief hoogstaande gebouwen met een gedegen rendement om zo de aandeelhouderswaarde maximaal te verhogen. In dit kader heeft Intervest Offices reeds in november 2007 een kaderovereenkomst gesloten voor de verwerving van de braakliggende grondpercelen langsheen de autosnelweg E313 op de Siemens site in Herentals. Deze percelen zijn bedoeld voor de ontwikkeling van 40.000 m² logistieke gebouwen naast het huidige Siemens gebouw, die zullen gerealiseerd worden in twee fasen vanaf begin 2008. In een eerste fase bevat de logistieke ontwikkeling de bouw van 20.000 m². De oplevering is momenteel voorzien tegen augustus 2008 waarbij Intervest Offices van de ontwikkelaar een huurgarantie bekomt gedurende één jaar aan marktconforme voorwaarden. In een later stadium kan Intervest Offices op dit terrein bijkomend over gaan tot de verdere ontwikkeling van 20.000 m² logistieke gebouwen voor eigen rekening. De investeringswaarde van de transactie bedraagt circa € 15 miljoen voor de eerste fase van de logistieke ontwikkeling. Het netto aanvangsrendement na volledige ontwikkeling van de logistieke site zal circa 7% bedragen. De transactie zal onmiddellijk bijdragen tot het operationeel resultaat van 2008. Tevens zal Intervest Offices met haar commercieel team in 2008 verder werken aan het verhogen van de bezettingsgraad van de huidige portefeuille.
Noot aan de redactie: voor meer informatie gelieve contact op te nemen met: INTERVEST OFFICES NV, Jean-Paul Sols - CEO of Inge Tas - CFO, tel: + 32 3 287 67 87, www.intervest.be
2
2
Financiële staten
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (in € 000)
31.12.2007
31.12.2006
41.205
42.527
-122
-113
41.083
42.414
607
697
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen
7.532
4.121
Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling
-380
-332
-7.432
-4.061
119
165
41.529
43.004
Technische kosten
-875
-543
Commerciële kosten
-366
-252
Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen
-865
-806
-1.671
-1.925
-263
-314
VASTGOEDKOSTEN
-4.040
-3.840
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT
37.489
39.164
Algemene kosten
-1.293
-1.272
51
-72
36.247
37.820
0
-2.181
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
13.036
20.645
OPERATIONEEL RESULTAAT
49.283
56.284
149
129
-9.428
-12.044
-277
-126
FINANCIEEL RESULTAAT
-9.556
-12.041
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN
39.727
44.243
BELASTINGEN
-29
-38
NETTO WINST
39.698
44.205
39.698
44.205
0
0
Operationele uitkeerbare winst (volgens statutaire rekeningen)
26.975
26.010
Portefeuille resultaat
13.036
18.464
Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten NETTO HUURRESULTAAT Recuperatie van vastgoedkosten
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven VASTGOEDRESULTAAT
Beheerskosten van het vastgoed Andere vastgoedkosten
Andere operationele opbrengsten en kosten OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen
Financiële opbrengsten Interestkosten Andere financiële kosten
Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de groep Minderheidsbelangen Toelichting:
2 De
commissaris heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden, die ten gronde zijn afgewerkt, geen betekenisvolle correctie aan het licht hebben gebracht die in de boekhoudkundige informatie, opgenomen in dit persbericht, doorgevoerd zou moeten worden. 3
Financiële staten GECONSOLIDEERDE BALANS (in € 000)
31.12.2007
31.12.2006
569.601
511.244
121
101
565.043
506.741
316
401
4.107
2.899
14
1.102
7.724
97.100
0
92.500
Handelsvorderingen
3.833
2.338
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa
1.726
479
Kas en kasequivalenten
684
510
Overlopende rekeningen
1.481
1.273
577.325
608.344
Eigen vermogen
348.521
333.102
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moeder-vennootschap
348.474
333.055
Kapitaal
126.725
126.719
60.833
60.833
Reserves
140.955
125.933
Resultaat
30.286
29.584
-14.432
-12.913
4.107
2.899
47
47
Verplichtingen
228.804
275.242
Langlopende verplichtingen
208.436
267.241
1.169
1.416
206.840
265.412
206.822
265.388
18
24
427
413
20.368
8.001
409
424
14.677
1.212
14.672
1.207
5
5
3.096
1.998
402
2.847
1.784
1.520
577.325
608.344
ACTIVA Vaste Activa Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende Activa Activa bestemd voor verkoop
TOTAAL ACTIVA EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
Uitgiftepremies
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Minderheidsbelangen
Voorzieningen Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasing Andere langlopende verplichtingen Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasing Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
4
Kerncijfers 31.12.2007
31.12.2006
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen (€ 000)
565.043
506.741
Investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen (€ 000)
579.475
519.653
13.900.902
13.882.662
Netto winst per gewoon aandeel (€)
2,86
3,18
Verwaterde netto winst per aandeel (€)
2,86
3,18
Uitkeerbare winst per aandeel (€)
1,94
1,87
Netto actiefwaarde (reële waarde) per aandeel (€)
25,07
23,99
Netto actiefwaarde (investeringswaarde) per aandeel (€)
26,11
24,92
Beurskoers op afsluitingsdatum (€)
29,65
28,47
Premie t.o.v. netto actiefwaarde (reële waarde) (%)
18 %
19 %
Schuldratio KB van 21 juni 2006 (%)
39 %
45 %
Aantal dividendgerechtigde aandelen
5
