12-41

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2033 – 130 / 2013 dle Usnesení č.j. 067 EX 2746/12-41

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Marek Řezníček, Ing. Milan Bálek

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 2746/12-41 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 19.02.2013.

Posudek obsahuje:

32 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

08.04.2013

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 2033 – 130 / 2013

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ......................................................................................................................10 Vyhodnocení..............................................................................................................22

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................23

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................23

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................24

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 2746/12-41: - ocenit nemovitost a její příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ na budově rodinného domu č.p. 1208, část obce Varnsdorf, ul. Josefa Lady, stojící na pozemku parc.č. 4158 a spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ na pozemcích parc.č. 4158, 4159, k.ú. Varnsdorf, obec Varnsdorf, zapsáno na LV č. 168 vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Rumburk. Předmět ocenění: Hlavní stavba: rodinný dům č.p. 1208 Příslušenství věci hlavní: vedlejší stavba: pergola na pozemku parc.č. 4159 venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy vč. obrubníků inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, studna na pozemku parc.č. 4159. Pozemky parc.č. 4158, 4159 Součástí pozemků jsou trvalé porosty: pozemek parc.č. 4159: ovocné stromy (3 kusy), okrasné stromy (3 kusy) Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 11.03.2013 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně přístupných míst. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 08.04.2013, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 168, k.ú. Varnsdorf, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 30.01.2013 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 067 EX 2746/12-41 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 a č. 350/2012 Sb.

3



- vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování

5 5.1

majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2013 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,

4



spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... čisté příjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

5



- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití

6



-

kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu k 1.1.2013. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



Komentář k ocenění příslušenství: Obecné vymezení příslušenství věci: zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění: Hlava devátá: Vymezení některých pojmů, Věci a práva: § 120 (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku. § 121 (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění: § 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství (ve smyslu §121 odst. občanského zákoníku), se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, autoři: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: Příslušenství věci lze rozeznávat tam, kde je věc hlavní a věc, která k věci hlavní přísluší. Příslušenství věci je samostatnou věcí, která je však funkčním vztahem nebo hospodářským účelem spojena s věcí hlavní. Jde o samostatnou věc, která je určena k užívání s věcí hlavní. Za příslušenství je potřeba považovat věc, která je ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a která je vlastníkem určena k trvalému užívání s věcí hlavní. Skutečnost, že příslušenství není dočasně s věcí užíváno, nemění nic jeho povaze. Příslušenství může být samostatným předmětem právních vztahů. Příslušenství bytu vymezují zvláštní předpisy. Za příslušenství bytu se podle těchto předpisů považují jednak vedlejší místnosti (např. neobydlené kuchyně, neobytné haly, komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, předsíně atp.) a jednak vedlejší prostory (prostory umístěné mimo byt, jako např. sklepy, sklepní kóje atp.), obojí za předpokladu, že jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem. Vlastníkem hlavní věci a příslušenství je tentýž subjekt. Pro povahu věci jako příslušenství jiné věci není rozhodující, je-li s hlavní věcí spojena nebo s ní takto nesouvisí. To je důležité především při posuzování staveb různého druhu. Některé stavby mohou mít dvojaké postavení (např. samostatně stojící garáž), mohou být příslušenstvím stavby hlavní, tak mohou být i samostatnými věcmi. Pokud je věc příslušenstvím, také sdílí osud věci hlavní a převádí se spolu s ní na nabyvatele.

9



2

OCENĚNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, na zadní stěnu navazuje přístavba, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Varnsdorf je ve vzdálenosti 2 100 m, do Děčína je vzdálenost 41 km. Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu a brankou, oplocení je provedeno včetně zahrady. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod a kanalizaci, plynovod v okolí nevede. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 75-85-ti lety; údržba: zanedbaná

Počet podlaží:

nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je zčásti upravené podkroví)

Základy:

kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné v tl. 45-60 cm, ze smíšeného zdiva; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové, s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí

Střecha:

tvar sedlový; krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů - z pozinkovaného plechu; částečně zkorodováno

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden

Schody:

dřevěné

Dveře:

dřevěné hladké, s kovovými i dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou svlakové - prosklené

Okna:

dřevěná s dvojitým zasklením

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina

Krytina střechy:

Vrata:

osinkocement (šablony)

nejsou

10



Vytápění:

ústřední do plechových radiátorů, krbová kamna s výměníkem

Ohřev teplé vody:

zajišťován zásobníkovým el. ohřívačem

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů

Hygienické vybavení:

WC splachovací; umyvadlo, vana

Vnitřní plynovod:

není proveden

v koupelně

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství věci hlavní. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, kuchyň, koupelna s WC, komora, 3 pokoje 2.NP: chodba, schodišťový prostor, 2 pokoje

Konstrukční řešení a technické vybavení pergoly na pozemku parc.č. 4159: Objekt navazuje na rodinný dům, je tvořen dřevěnými nosnými trámy a pultovou střechou.

Srovnávací parametry: Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

rodinný dům č.p. 1208

854,16

152,40

146,70

pergola na pozemku parc.č. 4159

34,65

9,90

8,90

-

162,30

474,70

Název

pozemky

11



Srovnávací kritéria: č. 1

Kriterium A – OBEC Velikost obce

Popis kritéria

obyvatel 15 802, z toho 10 938 v produkt. věku městský a stavební úřad, pošta, banky, městská i státní 2 Správa, úřady policie; ostatní v Rumburku a Děčíně 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí výborné 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství základní a střední školství 7 Zdravotnictví ordinace lékařů, nemocnice, poliklinika 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám hřeben střechy míří od jihozápadu k severovýchodu 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci veškeré C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby zanedbaná 30 Pozemky celkem 637 m2 Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem zanedbané údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby.

12



Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na opravy. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 168 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dům Lokalita: ul. Truhlářova, Varnsdorf Nabídková cena: 590 000,- Kč Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 5+1. Objekt je po částečné rekonstrukci – plastová okna. Nemovitost je napojena na elektřinu 220/380V, veřejný vodovod, kanalizace je svedena do septiku. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Budova: cihlová Stav objektu: částečná rekonstrukce Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 95 m² Plocha užitná: 140 m² Plocha pozemku: 1 700 m²

Zdroj: Realitní kancelář EU - Grand Reality Kmochova 585 407 47 Varnsdorf Telefon: +420 800 888 533 www.vdfreality.cz

13



2) Rodinný dům Lokalita: Dolní Podluží Nabídková cena: 690 000,- Kč Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 8+kk. Nemovitost je napojena na elektřinu 220/380V, veřejný vodovod, kanalizace je svedena do septiku. Vytápění je lokální s kamny na tuhá paliva. Na pozemku dále stojí garáž. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 115 m² Plocha užitná: 200 m² Plocha pozemku: 1 112 m²

Zdroj: Realitní kancelář REALITY DISK s.r.o. Masarykova 96/131, 400 01 Ústí nad Labem Telefon: +420 774 120 519 www.realitydisk.cz

3) Rodinný dům Lokalita: ul. Plzeňská, Varnsdorf Nabídková cena: 850 000,- Kč Popis: Samostatně stojící, podsklepený rodinný dům s dispozicí 7+1. Nemovitost je napojena na elektřinu 220/380V, veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění je lokální el. přímotopy. Na pozemku dále stojí garáž. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 90 m² Plocha užitná: 180 m² Plocha pozemku: 722 m²

14



Zdroj: Realitní kancelář SKZ REALITY Slovenského nár. povstání 131/9, 408 01 Rumburk Telefon: +420 800 611 111 www.skz.cz

4) Rodinný dům Lokalita: Varnsdorf Nabídková cena: 890 000,- Kč Popis: Samostatně stojící rodinný dům s dispozicí 5+kk. Nemovitost je napojena na elektřinu 220/380V, veřejný vodovod, kanalizace je svedena do septiku. Vytápění je lokální s kamny na tuhá paliva. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 144 m² Plocha užitná: 160 m² Plocha pozemku: 860 m²

Zdroj: Realitní kancelář Icon Direct Limited, organizační složka v České republice Václavské náměstí 802/56, 110 00 Praha Telefon: +420 224 032 381 www.icondirect.cz

15



5) Rodinný dům Lokalita: ul. Chelčického, Varnsdorf Nabídková cena: 990 000,- Kč Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 5+1. Objekt je po částečné rekonstrukci – výměna části oken za nová plastová. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Na pozemku dále stojí garáž. Budova: cihlová Stav objektu: částečná rekonstrukce Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 90 m² Plocha užitná: 155 m² Plocha pozemku: 590 m²

Zdroj: Realitní kancelář EU - Grand Reality Kmochova 585, 407 47 Varnsdorf Telefon: +420 800 888 533 www.vdfreality.cz

16



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5

Cena ke srovnání [Kč] 590 000 690 000 850 000 890 000 990 000

Index odlišnosti IO tech. stav a zdroj poloha velikost vybavenost 0,95 1,00 1,10 1,10 0,90 1,10 0,85 1,20 0,90 1,00 0,90 1,10 0,90 1,00 0,95 1,10 0,90 1,00 0,95 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kč] 678 205 696 762 757 350 837 045 846 450 5 763 162 765 000

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

77 550 678 205 687 450 765 000 842 550 846 450

Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše.

17



2.2

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a) Rodinný dům č.p. 1208

Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda 10 001 – 50 000 80 let 3 059,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP: Název podlaží 1.NP: 2.NP:

152,40 m2 60,00 m2

= = Zastavěná plocha 152,40 m2 60,00 m2

Konstrukční výška 2,80 m 2,80 m

Obestavěný prostor: OP celkem: Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,39

854,16 m3 854,16 m3

= =

152,40 m2 212,40 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad

č.

Vi

I

typ A

III

0,00

I

-0,08

II II

0,00 0,01

IV

0,04

III III I II

0,00 0,00 0,00 -0,03

III

0,05

II I IV

0,00 -0,10 0,65 18



provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) × V13 × 0,70 = 0,405 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu

č. I

Pi 0,00

II

0,02

II III

-0,01 0,00

III

0,05

III

0,04

III

0,05

III

0,00

II II III I

0,00 0,00 0,00 -0,10

č.

Ti

I

-0,10

II

0,00

I

-0,05

12

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,050 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potenciální náklady na vyklizení či vystěhování, doba do výmazu omezení práv z LV, spoluvlastnický podíl 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV × IP × IT = 0,405 × 1,050 × 0,850 = 0,361 Ocenění: Cena upravená CU = IPC × I = 3 059,- Kč/m3 × 0,361 = 1 104,30 Kč/m3 CP = CU × OP = 1 104,30 Kč/m3 × 854,16 m3 = 943 248,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

943 248,89 Kč

19



b) Studna na pozemku parc.č. 4159 Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

kopaná 7,00 m 1 ks 2222

Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m × 1 950,- Kč/m další hloubka: 2,00 m × 3 810,- Kč/m ruční čerpadlo: 1 ks × 2 054,- Kč/ks Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

+ + + = × × × =

9 750,- Kč 7 620,- Kč 2 054,- Kč 19 424,- Kč 1,0000 2,3130 0,8820 39 626,24 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 80 / 100 = 80,000 %

-

31 700,99 Kč

Studna na pozemku parc.č. 4159 - zjištěná cena

=

7 925,25 Kč

c) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: z IS chybí plyn Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

0,8820 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 144,74 1,00 2,1460 0,8820 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 144,74 0,40 2,1460 0,8820 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří

Parcelní číslo 4158

Výměra [m2] 142,00

Úprava [%]

Jedn. cena [Kč/m2] 273,96

Upr. cena [Kč/m2] 273,96 109,58 Cena [Kč] 38 902,32

20



§ 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena

4159

495,00

109,58

=

54 242,10 93 144,42 93 144,42 Kč

c) Rekapitulace 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1208 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna na pozemku parc.č. 4159

943 248,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

951 174,20 Kč

7 925,30 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

93 144,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

93 144,40 Kč

Celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

1 044 318,60 Kč

1 044 320,- Kč

21



3

VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

765 000,- Kč 1 044 320,- Kč

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 765 000,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ činí tedy 765 000,- Kč × ⅓ = 255 000,- Kč

22



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ na budově rodinného domu č.p. 1208, část obce Varnsdorf, ul. Josefa Lady, stojící na pozemku parc.č. 4158 a spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ na pozemcích parc.č. 4158, 4159, k.ú. Varnsdorf, obec Varnsdorf, zapsáno na LV č. 168 vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Rumburk, včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

255 000,- Kč slovy: Dvěstěpadesátpěttisíc korun českých Poznámka: Příslušenstvím věci hlavní jsou: vedlejší stavba: pergola na pozemku parc.č. 4159 venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy vč. obrubníků inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, studna na pozemku parc.č. 4159.

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2033 – 130 / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 08.04.2013 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

23



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 168, k.ú. Varnsdorf, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 30.01.2013 3. Snímek katastrální mapy

24


Příloha: Fotodokumentace


Příloha: Fotodokumentace

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 30.01.2013 16:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 67 EX 274612 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.

Okres: CZ0421 Děčín

Obec: 562882 Varnsdorf

Kat.území: 776971 Varnsdorf

List vlastnictví: 168

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor

A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Petrů Jana, Kmochova 2800, 40747 Varnsdorf Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf Petrů Kristina, Kmochova 2800, 40747 Varnsdorf B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

4158

645131/0305 620524/1592 865129/2628

Způsob využití

142 zastavěná plocha a nádvoří 495 zahrada

4159 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Varnsdorf, č.p. 1208

Způsob využití Způsob ochrany rod.dům

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Podíl 1/3 1/3 1/3

Způsob ochrany

zemědělský půdní fond

Na parcele 4158

Povinnost k

o Zástavní právo smluvní

k zajištění ve výši 1 200 000,- Kč s příslušenstvím V-1543/2008-531 Raiffeisenbank a.s., Hvězdova Stavba: Varnsdorf, č.p. 1208 V-1543/2008-531 1716/2b, Nusle, 14000 Praha 4, Parcela: 4159 V-1543/2008-531 RČ/IČO: 49240901 Parcela: 4158 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č. 115/137/08/2/01 ze dne 02.07.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 02.07.2008. V-1543/2008-531 o Nařízení exekuce Exekutorský úřad Děčín - Mgr. Zdeněk Pánek Z-6147/2011-502 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Děčíně č.j. 48EXE-3115/2011 -9 ze dne 25.01.2011.; uloženo na prac. Děčín Z-6147/2011-502 o Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 12 572,- Kč s příslušenstvím, ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/3. Pořadí soudcovského zástavního práva se řídí dnem 01.04.2011. Okresní správa sociálního Petrů Karel, Josefa Lady 1208, Z-1953/2012-531 zabezpečení Děčín, Ruská 61/33, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: Děčín IV-Podmokly, 40502 Děčín 620524/1592, Parcela: 4158 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, Z-1953/2012-531 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Stavba: Varnsdorf, č.p. 1208 Z-1953/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk, kód: 531. strana 1


Okres: CZ0421 Děčín Kat.území: 776971 Varnsdorf

Obec: 562882 Varnsdorf List vlastnictví: 168

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Parcela: 4159 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu v Děčíně, sp.zn.: 21 E-39/2011 -9 ze dne 02.05.2011. Právní moc ke dni 24.08.2011. Z-1953/2012-531 o Zástavní právo soudcovské ve výši 26 257,- Kč s příslušenstvím. Pořadí soudcovského zástavního práva se řídí dnem 1.2.2012. - ke spoluvlastnickému podílu 1/3 Z-4485/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, Okresní správa sociálního 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: zabezpečení Děčín, Ruská 61/33, 620524/1592, Parcela: 4159 Děčín IV-Podmokly, 40502 Děčín Z-4485/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Parcela: 4158 Z-4485/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Stavba: Varnsdorf, č.p. 1208 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu v Děčíně sp.zn.: 7 E-23/2012 -9 ze dne 14.02.2012. Právní moc ke dni 28.03.2012. Z-4485/2012-531 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - ke spoluvlastnickému podílu 1/3 Z-5101/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Parcela: 4158 Z-5101/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Stavba: Varnsdorf, č.p. 1208 Z-5101/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Parcela: 4159 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha 5 č.j.: 067 EX-2746/2012 -26 ze dne 04.09.2012. Z-5101/2012-531 o Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 98 088,41 Kč s příslušenstvím - ke spoluvlastnickému podílu 1/3 Z-5102/2012-531 CCRB a.s., Olivova 948/6, Nové Petrů Karel, Josefa Lady 1208, Město, 11000 Praha, RČ/IČO: 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 24723576 620524/1592, Parcela: 4159 Z-5102/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Stavba: Varnsdorf, č.p. 1208 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk, kód: 531. strana 2





Povinnost k

Z-5102/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Parcela: 4158 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 5 č.j.: 067 EX-2746/2012 -16 ze dne 03.08.2012. Právní moc ke dni 17.08.2012. Z-5102/2012-531 o Nařízení exekuce Exekutorský úřad Praha 6 - JUDr. Jan Grosam Z-8201/2012-502 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Děčíně č.j. 49 EXE-5215/2012 13 ze dne 16.08.2012.; uloženo na prac. Děčín Z-8201/2012-502 o Zástavní právo soudcovské - ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/3 ve výši 15 978,64 Kč s příslušenstvím. Pořadí soudcovského zástavního práva se řídí dnem 12.12.2011. Z-5609/2012-531 CCRB a.s., Olivova 948/6, Nové Petrů Karel, Josefa Lady 1208, Město, 11000 Praha, RČ/IČO: 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 24723576 620524/1592, Parcela: 4159 Z-5609/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Stavba: Varnsdorf, č.p. 1208 Z-5609/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Parcela: 4158 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu v Děčíně sp.zn.: 7 E-179/2011 -14 ze dne 14.06.2012. Právní moc ke dni 25.07.2012. Z-5609/2012-531 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/3 Z-5684/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Parcela: 4159 Z-5684/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Parcela: 4158 Z-5684/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Stavba: Varnsdorf, č.p. 1208 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha 6 č.j.: 025 EX-4835/2012 -7 ze dne 25.09.2012. Z-5684/2012-531 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk, kód: 531. strana 3





Povinnost k

o Zástavní právo exekutorské

k zajištění pohledávky ve výši 1 239,- Kč s příslušenstvím, ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/3. Z-5871/2012-531 Česká pojišťovna a.s., Spálená Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 75/16, Nové Město, 11304 Praha, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: RČ/IČO: 45272956 620524/1592, Parcela: 4159 Z-5871/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Stavba: Varnsdorf, č.p. 1208 Z-5871/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Parcela: 4158 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha, 6 č.j.: 025 Ex-4835/2012 -8 ze dne 25.09.2012. Právní moc ke dni 02.10.2012. Z-5871/2012-531 o Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky A: ve výši 33 109,21 Kč s příslušenstvím, B: ve výši 98 088,41 Kč s příslušenstvím, ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/3. Pořadí soudcovského zástavního práva se řídí dnem 24.11.2011. Z-6074/2012-531 CCRB a.s., Olivova 948/6, Nové Petrů Karel, Josefa Lady 1208, Město, 11000 Praha, RČ/IČO: 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 24723576 620524/1592, Parcela: 4158 Z-6074/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Parcela: 4159 Z-6074/2012-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Stavba: Varnsdorf, č.p. 1208 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu v Děčíně, č.j.: 21 E-84/2011 -12 ze dne 28.05.2012. Právní moc ke dni 12.09.2012. Z-6074/2012-531 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/3 Z-327/2013-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Parcela: 4158 Z-327/2013-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Parcela: 4159 Z-327/2013-531 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Stavba: Varnsdorf, č.p. 1208 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Děčín č.j.: 112 EX6034/2010 -31 ze dne 14.01.2013. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk, kód: 531. strana 4


Okres: CZ0421 Děčín

Obec: 562882 Varnsdorf

Kat.území: 776971 Varnsdorf

List vlastnictví: 168


Povinnost k Z-327/2013-531

D

Jiné zápisy Typ vztahu Vztah pro

Vztah k o Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 13.07.2011 ke spoluvlastnickému podílu 1/3 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Stavba: Varnsdorf, č.p. 1208 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Parcela: 4159 Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf, RČ/IČO: 620524/1592, Parcela: 4158

Z-4847/2011-531

Z-4847/2011-531 Z-4847/2011-531

Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Děčín č.j.: 112 EX-6034/2010 -6 ze dne 13.07.2011. Z-4847/2011-531 E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Smlouva kupní

ze dne 02.07.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.07.2008. V-1625/2008-531 RČ/IČO: 620524/1592 645131/0305 865129/2628

Pro: Petrů Karel, Josefa Lady 1208, 40747 Varnsdorf Petrů Jana, Kmochova 2800, 40747 Varnsdorf Petrů Kristina, Kmochova 2800, 40747 Varnsdorf F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 4159

BPEJ 75014

Výměra[m2] 495

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk, kód: 531. Vyhotovil:

Vyhotoveno:

30.01.2013

16:46:12

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk, kód: 531. strana 5

12-41

Recommend Documents