ZNALECKÝ POSUDEK č. 113/16 o obvyklé ceně podílu id. 1/8 na nemovitých věcech: pozemku p.č. 917/8, 1027/2, 1027/6, 1031, 1076/6 a 1145/9, s příslušenstvím, zapsaných na LV 2629, katastrální území Dolní Křečany, obec Rumburk, okres Děčín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 2988/11-45
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 23.03.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 11.04.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/8 na nemovitých věcech: pozemku p.č. 917/8, 1027/2, 1027/6, 1031, 1076/6 a 1145/9, s příslušenstvím, zapsaných na LV 2629, katastrální území Dolní Křečany, obec Rumburk, okres Děčín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemky a les Dolní Křečany 408 01 Rumburk 3-Dolní Křečany Ústecký Děčín Rumburk Dolní Křečany 11 200
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.03.2016 za přítomnosti Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 18.03.2016, LV číslo 2629, k.ú. Dolní Křečany - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz - informace z územního plánu - údaje z lesní hospodářské osnovy na období od 01.01.2006 do 31.12.2015 pro lesní hospodářský celek 405802 - informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů
5. Vlastnické a evidenční údaje Fišerová Marie, Čsl. partyzánů 368, Děčín XXXII-Boletice nad Labem, 40711 Děčín Vyčítal Vladimír Ing., V olšinách 3139/106, Strašnice, 10000 Praha 10 1/2 Zouharová Martina, Bílinská 1562/8, 41501 Teplice 1/8 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zouharová Martina Zahájení exekuce - Zouharová Martina Jiná omezení nebyla zjištěna.
3/8
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě -2-
samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci - pozemek p.č. 917/8 se nachází poblíž ulice Sudá mezi domy č.p. 238 a 280 a na pozemku se nachází neudržované trvalé porosty. Podle územního plánu se jedná o zemědělský pozemek. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. Ostatní pozemky se nacházejí severně od ulice ke koupališti, za domem č.p.12. Jedná se pole, louky a les. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Podle územního plánu se jedná o zemědělské pozemky. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalý porost 2.2. Lesní porost 55 A a 1
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
120 % 120,00 %
Výměra [m2] 1 778,00
trvalý travní 917/8 74710 porost orná půda 1027/2 75011 24,00 orná půda 1027/2 74400 7 452,00 orná půda 1027/6 75011 1 983,00 orná půda 1027/6 74400 6 807,00 trvalý travní 1031 75011 2 396,00 porost trvalý travní 1145/9 74400 220,00 porost trvalý travní 1145/9 75011 3 865,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 24 525,00 m2
JC [Kč/m2] 4,75
Úprava [%] 120,00
UC [Kč/m2] 10,45
Cena [Kč] 18 580,10
4,04 6,68 4,04 6,68 4,04
120,00 120,00 120,00 120,00 120,00
8,89 14,70 8,89 14,70 8,89
213,36 109 544,40 17 628,87 100 062,90 21 300,44
6,68
120,00
14,70
3 234,00
4,04
120,00
8,89
34 359,85
304 923,92
Lesní pozemek oceněný dle § 7 Výměra JC Úprava UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] lesní pozemek 1076/6 5P 231,00 5,48 5,48 2 Lesní pozemek oceněný dle § 7 - celkem 231,00 m Název
Parcelní číslo SLT
Pozemky - zjištěná cena
=
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalý porost -4-
Cena [Kč] 1 265,88 1 265,88
306 189,80 Kč
Na pozemku 917/8 se nachází neudržované trvalé porosty. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ
Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] bříza 30 roků 18,00 ks Listnaté stromy I 19 650,- 95 % 982,50 17 685,Součet: 17 685,Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,150 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 1,000 Minimální cena okrasných rostlin může činit nejméně 1,0 % z jejich základní ceny. Výsledná cena okrasných rostlin je proto stanovena po úpravě na tuto dolní hranici Celkem - okrasné rostliny = 3 537,- Kč Jedn. cena [Kč / jedn.]
Stáří Úpravy [%]
Trvalý porost - zjištěná cena
=
3 537,- Kč
2.2. Lesní porost 55 A a 1 Lesní porost tvoří mlazina a vtroušeně se v mlazině vyskytuje dub, olše a bříza. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: § 45 Název Výměra [m2] Stáří [let] Bonita Zastoupení Jedn. cena [Kč/m2] smrk ztepilý 231,00 19 2 80 % 8,26 modřín evropský 231,00 19 1 20 % 7,23 Cena lesního porostu celkem: Lesní porost 55 A a 1 - zjištěná cena
Zakmenění Uprav. jedn. c. 1,00 6,61 1,00 1,45
=
-5-
Cena [Kč] 1 526,91 334,95 1 861,86 1 861,86 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
306 189,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
306 189,80 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalý porost 2.2. Lesní porost 55 A a 1
3 537,- Kč 1 861,90 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
5 398,90 Kč 311 588,70 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
311 588,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
306 189,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
306 189,80 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalý porost 2.2. Lesní porost 55 A a 1
3 537,- Kč 1 861,90 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
5 398,90 Kč 311 588,70 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
311 588,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třistajedenácttisícpětsetdevadesát Kč
-6-
311 590,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, -7-
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej pole 15 404 m2 Šluknov, okres Děčín 231 000 Kč (15 Kč za m2) Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v katastrálním území Šluknov. Parcely o celkové výměře 15.404 m2 jsou rozděleny do dvou lokalit v okolí města Šluknov v okrese Děčín. Šluknov je nejsevernější město České republiky, ležící přibližně uprostřed Šluknovského výběžku v rozsáhlém údolí v oblasti mírné pahorkatiny s okolními vrchy 400 až 500 metrů nad mořem. Pozemky jsou převážné zahrnuty v LPISu - možnost dotace. V současné době jsou pozemky obhospodařovány s nájemním vztahem. Prodej možný pouze jako celek. V případě zájmu nás kontaktujte. Celková cena: 231 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 15 Kč ID zakázky: 0744 Aktualizace: 23.03.2016 Plocha pozemku: 15404 m2 2. Prodej pole 4 271 m2 Staré Křečany, okres Děčín 72 600 Kč (17 Kč za m2) Nabízíme k prodeji soubor zemědělských pozemků o celkové výměře 4271 m2, které se nacházejí v blízkosti obce Staré Křečany - okres Děčín. Parcely jsou v katastru nemovitostí vedeny jako orná půda a trvalý travní porost, část z nich je evidována v LPISu - možnost dotace. Přístup na pozemky je zajištěn po obecní cestě. V případě zájmu nás kontaktujte. Celková cena: 72 600 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 150,97 Kč měsíčně Cena za m2: 17 Kč ID zakázky: 0868 Aktualizace: 23.03.2016 Plocha pozemku: 4271 m2 3. Prodej pole 46 539 m2 Jiříkov, okres Děčín 791 163 Kč (17 Kč za m2) Nabízíme k prodeji pozemky v Jiříkově, k.ú. Jiříkov vedené v katastru nemovitostí jako orná -8-
půda.Jedná se o vysoce bonitní rovinaté pozemky. Na pozemcích o celkové výměře 46.539 m2, které tvoří jeden celek je vlastní studna a napajedlo. Pozemek je aktivně obhospodařován. Na část pozemku byla podána žádost o změnu v územním plánu a to na stavební pozemek.U této nemovitosti není ke dni zveřejnění inzerce zpracovaný energetický štítek, dle novely zákona 406/2000 je proto nemovitost inzerována v energetické třídě G Celková cena: 791 163 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu (k jednání) Hypotéka: 1 645,21 Kč měsíčně Cena za m2: 17 Kč Poznámka k ceně: včetně DPH, včetně poplatků, včetně provize, včetně právního servisu, cena k jednání ID zakázky: 00082 Aktualizace: 10.03.2016 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 46539 m2 Voda: Místní zdroj Komunikace: Neupravená Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemků o výměře 24 756 m2 ve výši cca 8,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zouharová Martina Zahájení exekuce - Zouharová Martina Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: -9-
Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí, zapsaných na:
200 000,- Kč z toho podíl id. 1/8
25 000,- Kč slovy: Dvacetpěttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 11.04.2016
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 113/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 113/16.
- 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 4 2 1
Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
