Ing. Bc. Eva Hradilová, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5154 – 84/2012 b)
o obvyklé ceně nemovitostí – rodinného domu č.p. 553 na pozemku parcelní číslo st. 1919 a pozemků parcelní číslo st. 1919, 4574/15 v katastrálním území Velké Karlovice, obci Velké Karlovice, okres Vsetín
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno-město Milady Horákové 321/8 602 00 Brno - Zábrdovice Usnesení č.j. 169 EX 5771/11-2 ze dne 9.7.2012
Účel posudku:
ocenění nemovitostí v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 23.7. 2012 posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD.
V Otrokovicích, dne 25. července 2012
A. Nález 1. Znalecký úkol :
Soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová Usnesením ze dne 9.7.2012, č.j.: 169EX 5771/11-2 rozhodl takto: I.
II.
III.
IV.
Soudní exekutor ustanovuje Ing. Bc. Evu Hradilovou, soudního znalce z oboru ekonomika, odvětví a specializace ceny a odhady nemovitostí, kterému ukládá, aby ocenil dále uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a současně jednotlivá práva a závazky a s nemovitostmi spojené. Soudní exekutor ukládá soudnímu znalci, aby ve lhůtě do 20 dnů od provedení místního šetření vypracoval znalecký posudek o skutečnostech uvedených ve výroku I. a předal jej soudnímu exekutorovi na elektronickém nosiči a současně v listinné podobě ve třech vyhotoveních. Předmětem ocenění jsou mimo jiné nemovitosti – rodinný dům čp. 553 na pozemku parcelní číslo st. 1919 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemky parcelní číslo st. 1919 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 167,0 m2 a parcelní číslo 4574/15 – trvalý travní porost o výměře 665,0 m2 v katastrálním území Velké Karlovice, obec Velké Karlovice, okres Vsetín. Povinnému, popřípadě jiné osobě se ukládá, aby dne 23.07.2012 v 18.00 hodin umožnili soudnímu znalci provedení místního šetření k ocenění nemovitosti a informoval jej o všech právních i faktických závadách na nemovitostech váznoucích. Povinnému se ukládá, aby soudnímu znalci sdělil a prokázal, zda byl při pořízení oceňovaných nemovitostí uplatněn odpočet DPH, zda jsou tyto nemovitosti zahrnuty v jeho obchodním majetku a zda prodej těchto nemovitostí podléhá povinnost odvést z nich DPH a dále jaké má zvolené zdaňovací období pro odvod DPH.
2. Informace o nemovitosti :
Adresa Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : : :
756 06 Velké Karlovice 553 Zlínský Vsetín Velké Karlovice Velké Karlovice
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti :
Prohlídka nemovitostí byla určená usnesením soudního exekutora na den 23. červenec 2012 na 18.00 hod. Znalec přijel k RD v 17.55 hod. v momentě, kdy povinný vycházel z domu, dům zamkl a odebral se k sousedům. Až ve 20.30 hod přišla k domu osoba znalci neznámá a po předložení usnesení soudního exekutora umožnila prohlídku interiéru stavby. 4. Podklady pro vypracování ocenění:
1) Usnesení soudního exekutora Mgr. Lucie Valentové, Exekutorský úřad Brno-město se sídlem Milady Horákové 321/8,602 00 Brno-Zábrdovice, číslo jednací 169 EX 5771/11-2 ze dne 9.7.2012,
2) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Velké Karlovice LV č. 997 ze dne 9.7.2012 3) Kopie katastrální mapy informativní, 4) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců.
5) Mapa lokality 6) Vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňovaní majetku ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb., č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění. 7) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů. 5. Použitá literatura :
A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. -2-
B. Vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o.,Brno 2008 D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 E. Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňovaní majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 F. Bradáč A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERMBrno, s.r.o.,Brno 2002 G. Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 H. Ort, P.: Oceňovaní nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 I. Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPREESS, Praha 2006 J. Zazvonil, Z.: Odhady hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Metody zjištění hodnoty:
Úkolem znalce je provést ocenění nemovitostí „obvyklou (tržní) cenu nemovitostí“. Je třeba konstatovat, že pro její stanovení neexistuje žádný schválený a oficiální předpis; k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy, např. ÚSI VUT v Brně. Za ekvivalentní lze považovat cenu obvyklou, jež je definována v § 2 odst. 1 věta druhá a další zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“, vypracovanými na ÚSI VUT v Brně): Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v platném znění). Toto ocenění je důležité mj. proto, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i statisticky zjištěný koeficient prodejnosti (resp. tabulkové hodnoty Základní ceny), vycházející z cen sjednaných při prodeji nemovitostí v daném místě. Časová cena Zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Náklady na pořízení stavby lze zjistit pracně položkovým rozpočtem nebo za pomocí agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (dále jen THU) – jednotkových cen za 1m3 obestavěného prostoru -3-
atp. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, lze použít cenu zjištěnou podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 387/2011 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový cena vyjadřuje hodnotu nemovitosti ve vazbě na její schopnost vytvářet výnos (zisk). K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu (příjmy náklady) odpovídající kapitalizační mírou, zohledňující stav na kapitálovém trhu a rizika spojená s pronajímáním nemovitosti. Výnosové ocenění je při tom založené na předpokládaných čistých výnosech (zisku) z pronájmu nemovitostí za přiměřené a za daných podmínek dosažitelné nájemné. Výnos musí odpovídat stavu objektu a možnému využití, v případě optimalizace je třeba výnos upravit o nutné náklady na stavební úpravy. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Je třeba vycházet z průzkumu trhu a znalostí srovnatelných realizovaných prodejů. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje :
Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 997 je pan Tomáš Hruška, nar. dne 26.10.1983 bytem 756 02 Huslenky 251
vlastníkem oceňovaných nemovitostí – rodinného domu čp. 553 na pozemku parcelní číslo st. 1919 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemků parcelní číslo st. 1919 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 167,0 m2 a parcelní číslo 4574/15 – trvalý travní porost o výměře 665,0 m2 v katastrálním území Velké Karlovice, obec Velké Karlovice, okres Vsetín. 8 Věcná břemena, zátěže :
Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Na předloženém LV je evidováno zástavní právo smluvní, které se k domu a pozemkům vztahuje. Informace dle odst. IV. Usnesení ze dne 9.7.2012 čj.: 169 EX 5771/11-2 s ohledem na chování povinného nebyly znalci sděleny. 9.Přírodní katastrofy :
V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. 10. Radonové riziko :
Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Zlínský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. 11.Základní popis :
Oceňované nemovitosti leží na území Vesnice Velké Karlovice, jež patří administrativně pod bývalý okres Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město -4-
Vsetín. Obec Velké Karlovice se rozkládá asi dvacet pět kilometrů východně od Vsetína. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Beskydy - Valašsko. Počet trvale žijících osob této středně velké obci činí 2596 obyvatel (Malý lexikon obcí 2011). Velké Karlovice se dělí na dva části, konkrétně to jsou: Malé Karlovice a Velké Karlovice. Obec je vzdálená přibližně 5 km od slovenských hranic. Pro školní děti obec zřídila základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou využít mateřskou školu. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště, mezi nejvýznamnější náleží lyžařské vleky. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Velké Karlovice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Posuzovaný dům s pozemky je umístěn severně od silnice č. 487, přístup po asfaltovém povrchu ulice, území je rovinné, okolní stavby jsou obdobného typu, v místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Umístění domu je vhodné, lokalita je klidná a přitom v docházkové vzdálenosti 5 minut chůze je jak centrum obce tak např. železniční či autobusová zastávka. Dům je umístěn ve slepé ulici na jejímž konci 80 m od domu se asfaltová plocha rozšiřuje a tvoří odstavné parkoviště pro auta z okolních domů. Stavba je volně stojící, přízemní, zcela podsklepená zastřešená krovem s využívaným podkrovím, může obsahovat dvě bytové jednotky, má vestavěnou garáž. Objekt je napojen na elektrickou energii, kanalizaci, je zde možnost napojení na obecní vodovod, plyn je ke dni ocenění odpojen. U domu nebyly zjištěny žádné vedlejší stavby, je zde studna. 11.1.3. Účel využití Stavba je evidována jako objekt bydlení a k tomuto účelu je také užívána vlastníkem nemovitostí. 11.2. Pozemky
Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo st. 1919 - zastavěná plocha a nádvoří, na kterém je umístěna stavba hlavní a navazující pozemek zahrady parcelní číslo 4574/15 evidovaný jako trvalý travní porost. Tyto pozemky tvoří jednotný funkční celek. Pozemky jsou rovinné, zahrada zaplevelená, neudržovaná, oplocení jen od sousedů. Pozemky jsou užívány jako zastavěná plocha a zahrada, je zde rozpor s evidencí,neboť plocha zahrady je vedená jako trvalý travní porost. Rozlohou se jedná o plochu standardní.
Kopie katastrální mapy
-5-
Pozemky parcelní číslo st. 1919 - zastavěná plocha a nádvoří s domem čp. 553 a parcelní číslo 4574/15 užívaný jako zahrada v katastrálním území a obci Velké Karlovice Obsah ocenění:
a) rodinný dům čp. 553 na pozemku parcelní číslo st. 1919 – zastavěná plocha a nádvoří, b) pozemky parcelní číslo st. 1919 – zastavěná plocha a nádvoří a parcelní číslo 4574/15 – trvalý travní porost (zahrada) v katastrálním území a obci Velké Karlovice, okres Vsetín 12. Popis objektu: a) Hlavní stavba – rodinný dům č.p. 553 na pozemku parcelní číslo st. 1919 v katastrálním
území a obci Velké Karlovice
Popis objektu :
Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č.p. 553 v obci velké Karlovice. Stavba má jedno podlaží, je zcela podsklepená, zastřešená sedlovou střechou, podkroví plně využívané. Okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domy. Jedná se o stavbu zděnou, základy betonové, izolované. Obvodové zdivo je do tl. 45 cm, zateplení chybí. Stropy s rovným podhledem nespalné, schodiště betonové monolitické, nášlapná vrstva PVC, střecha krov dřevěný, krytina plech. Klempířské prvky buď chybí, po výměně oken zde nebyly instalovány parapety a poprsníky jsou jen v jedné místnosti, rýny z části chybí a pokud jsou i svody, nejsou na sebe nepojeny. Omítky vnitřní vápenné štukové, vnitřní obklady bělninové v obvyklém rozsahu, venkovní úprava břizolit, keramický sokl. Okna nová plastová, dveře vstupní hliníkové původní, vnější vstupní schodiště do domu je opatřeno skleněnou verandou. Vnitřní dveře dřevěné plné i prosklené, část původních v ocelových zárubních, část nových v zárubních dřevěných, obložkových. Nášlapné vrstvy podlah plovoucí podlaha v podkroví, v 1. NP. podlahy na bázi dřevní hmoty, sociální zázemí a chodby dlažba, v 1. PP. převládá cementový potěr. Vybavení koupelen tvoří vana, umyvadlo, splachovací WC v 1. NP. i v podkroví samostatné. Kuchyňská linka je původní, vybavená sporákem na PB, druhá kuchyň bude nad garáží – nedokončeno ani stavebně ani nevybaveno. Dispozičně v 1.NP je za samostatnými dveřmi z chodby přístupný dolní byt typu 2 + 1, u kuchyně je jídelna, dále je zde koupelna, samostatné WC a komora. Druhý byt typu 3 + 1 je umístěn v podkroví s tím, že na úrovni 1. NP. nad garáží je dobudovávána kuchyň. Mimo kuchyně i tento byt je zcela stavebně dokončen. V 1. PP. mimo již vzpomínané garáže najdeme kotelnu, sklad paliva, sklepy a rozestavěný sprchový box. Z jižní strany domu pak na celou šířku štítové stěny jsou dva úzké balkony přístupné z 1. NP. a z podkroví. Dům je napojen na elektrickou energii, vodu pravděpodobně čerpá z vlastní studny, v ulici je možnost napojení na obecní vodovod, je zde kanalizace i plyn, ten byl ovšem odpojen. Vytápění ústřední plynové v domě bylo funkční do doby odpojení kotle na plyn, ten je nahrazen novým kotlem ústředního vytápění typu Viadrus. Ohřev vody elektrický bojler umístěný v 1. PP. Stavba je starší 30-ti let avšak není starší 50-ti roků. Oceňovaný objekt obsahuje bytovou jednotku typu 2 + 1 se zázemím v 1. NP. a bytovou jednotku typu 3 + 1 v podkroví, jejíž kuchyň v 1. NP. není dokončená. Příslušenství stavby tvoří venkovní úpravy – přípojka kanalizace, vody od studny a studna, plynu a elektrické energie. Je zde realizován betonový okapový chodník, venkovní schodiště, betonový chodník k domu a betonový vjezd do garáže. Při prohlídce na objektu byly zjištěny následující vady a nedodělky :
Stavba je ve stavu, jež odpovídá stáří. Nově jsou zde instalovány plastové okna, chybí začištění a parapety včetně poprsníků. Nový je kotel ÚT, některé dveře v domě. Poškozené a nefunkční jsou rýny a svody, zcela chybí druhá kuchyň, jež je ve výstavbě. Dům není zateplen. Zjevně je v poslední době zanedbávána údržba, což je znát i na zahradě. Stavebně technický stav :
Celkově stavebně technický stav objektu je dobrý a v souladu se stářím. Je nutno dokončit započaté -6-
stavební úpravy. Stavba je určená k bydlení a k tomuto účelu je také využívána povinným. Popis venkovních úprav oceněných s domem :
Příslušenství domu tvoří přípojky inženýrských sítí – vody od studny, studna, kanalizace, elektrické energie a plynu, který je ovšem odpojen, dále pak betonové zpevněné plochy a venkovní schodiště. b) Pozemky
Pozemky zastavěná plocha a nádvoří a zahrada evidována jako trvalý stravní porost tvoří jednotný funkční celek. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě.
B. Posudek :
Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 387/2011 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 387/2011 Sb. a) Hlavní stavba – rodinný dům čp. 553 na pozemku parcelní číslo st. 1919 – zastavěná plocha
a nádvoří v k. ú. a obci Velké Karlovice
Výměry pro ocenění OP – obestavěný prostor: OP = (10,9 x 10,2 x 6,9) + /(10,9 x 10,2 x 4,8) : 2/ + (10,2 x 1,0 x 2) + (7,0 x 6,1 x 5,2) = 1.276,41 m3 OP stavby = 1.276,41m3 b) Pozemky u RD čp. 553, katastrální území a obec Velké Karlovice Plocha stavebního pozemku.........st.1919.........….167,0 m2 Plocha související… … …4574/15… ….................….665,0 m2 Jednotková cena pozemku dle odst.1), písm. k): 35+(0,007414*1596)… ….46 ,83 Kč/m2 Přirážky dle přílohy č. 21 vyhlášky: pol. č. 2.11…možnost plynu…..+ 5 % Srážky: neuplatňuje se Koeficient Ki dle přílohy č. 38 vyhlášky.....................2,155 Koeficient Kp dle přílohy č. 39 vyhlášky....................1,293 Jednotková cena po úpravách.......................................137,01 Kč/m2 Cena pozemků celkem:(137,01*167)+(137,01*665*0,4).....…59.325,70Kč
-7-
Rodinný dům čp. 553 Obec Katastrální území Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2011 Kraj Základní cena příloha č. 20a ZC Kč/m3 Obestavěný prostor OP m3 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis 1 Druh stavby III. samostatně stojící 2 Provedení obv. stěn III. zdivo cihelné 3 Tloušťka obv. Stěn II. tl. 45 cm 4 Podlažnost III. hodnota nad dva 5 Napojení na veř. sítě IV. plyn odpojen 6 Vytápění III. ústření tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství III. standard 8 Ostatní vybavení I. bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. standard 10 Vedlejší stavby II. bez vedlejších staveb 11 Pozemky II. standard 12 Jiné kriterium IV. studna do 50 let nutné menší stavební úpravy Iv Trh s nemovitostmi, přílohy č. 18a, tabulka č. 1 1 Dílčí situace II. Nabídka převyšuje mírně poptávku 2 Vlastnictví nemovitosti II. Vlastní pozemek 3 Vliv právních vztahů II. bez vlivu na cenu It Stavby k trvalému bydlení, příloha 18a, tabulka č. 6 1 Význam obce III. Souvislé území obce 2 Úřady v obci II. pošta, policie 3 Poloha nemovitosti III. vnitřní území 4 Okolní zástavba III. objekty bydlení 5 Obchody, služby II. Dobré zabezpečení 6 Školství III. Škola i sportovní zázemí 7 Zdravotnictví II. Základní vybavení 8 Dopravní spojení IV. Zastávka do 500 m 9 Obyvatelstvo II bezproblemové 10 Nezaměstnanost II. průměrná 11 Změna v okolí III. Bez vlivu na cenu 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů Ip Cena nemovitosti celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip 13
Stáří staby Stav
III.
Velké Karlovice Velké Karlovice 2 596 Zlínský 2 865,00 1276,41 V1 0,00 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,02 0,06 0,80 0,85 0,7208 -0,05 0,00 0,00 0,95 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 1,09 2 729 478,67
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 387/2011Sb. - rekapitulace cen objektů: a) RD č.p. 553 na pozemku parcelní číslo st. 1919, k.ú. V. Karlovice b) pozemky parcelní číslo st. 1919, 4574/15 v k.ú. V. Karlovice Administrativní cena ke dni ocenění Administrativní cena nemovitostí ke dni ocenění (zaokrouhleno)
= = = =
2 729 478,70 Kč 59 325,70 Kč 2 788 804,40 Kč 2 788 800,00 Kč
2. Z jištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání
Pohledem do nabídek realitních kanceláří v místě zjistíme, že v okolí je nabízeno velké množství rodinných domů a to i staveb srovnatelných stářím, objemem či vybavením s domem posuzovaným. Tento trend je patrný nejenom v okrese Vsetín. Se stále větší a rozsáhlejší nabídkou trhu se těžko vypořádávají prodávající, kteří musí, pokud chtějí opravdu prodat, snížit své finanční nároky. Ceny inzerované se pak při uzavření obchodu liší nejednou až o 25 % (směrem dolů), neboť ze sjednané ceny je vyplácená i činnost realitní kanceláře či právní služby. -8-
Je nutno si rovněž uvědomit, že ceny dle předpisu, které jsou MF ČR tvořeny ze statistických údajů a vůči trhu mají až 3 roky zpoždění, nejsou schopny odzrcadlovat aktuální cenu na trhu. Ač v tomto případě model administrativní ceny byl aplikován jen přibližně, za 2,5 – 3 mil Kč jsou v okolí Velkých Karlovic nabízené domy ve zcela odlišném technickém stavu a jsou s posuzovaným domem nesrovnatelné:
Pokud postoupíme na cenové rozpětí 2 – 2,5 mil. je v okolí nabízen jeden srovnatelný dům:
Jedná se o řadovku obsahující dva byty typu 4 + 1, garáž, pozemek je větší. Obec Nový Hrozenkov je svou občanskou vybaveností srovnatelná s obcí Velké Karlovice. Jednoznačně je dům v lepším stavu, zahrada je udržovaná, objemově velmi podobné, vybavením lepší. Za povšimnutí stojí skutečnost, že -9-
požadovaná cena je již po slevě a současně obsahuje poplatky, o které bude faktická cena nakonec snížená. Je velmi pravděpodobné, že konečná kupní cena bude v kategorii nižší, tj. v rozmezí 1,5 – 2 mil. Kč, kdy v tomto rozmezí jsou v místě v nabídce tyto stavby srovnatelné s posuzovanou: 1/ Nabízíme RD 4+2 v Karolince se zahradou o výměře 1181 m2. K domu náleží další budova (bez č.p.). Celý dům je
podsklepený, část sklepa se využívá jako garáž. 1.NP se skládá ze dvou pokojů, kuchyně, koupelny a komory. V 2.NP jsou také 2 pokoje, kuchyně a koupelna, ze které je vchod na půdu. Dále jsou zde 2 menší komory. Na dům se napojuje hospodářské stavení. Příjezd k domu je možný buďto od hlavní cesty, nebo ze zadní strany, což umožňuje rozdělit pozemek na 2 samostatné nemovitosti (1. část s domem a 2. část s budovou bez č.p.) Dům se nachází u hlavní cesty směrem na Velké Karlovice.
Stavba obdobného stáří, okna původní, vybavení srovnatelné či mírně horší, pozemek větší. Má vedlejší stavby, což posuzovaný dům nemá, umístění u komunikace – silnice č. 487. 2/ Podsklepený jednopodlažní RD s obytným podkrovím a hospodářskou budovou. Dům je v udržovaném stavu. K
domu patří hospodářská budova o zastavěné ploše 72 m2, která je taktéž v dobrém stavu bez nutnosti rekonstrukce. V devadesátých letech byla provedena rekostrukce el. rozvodů (nyní Cu), rozvodů vody (pozink + PE) a vytápění (litinová tělesa, nové rozvody a plyn. kotel). V domě je nainstalováno vytápění plynem, tuhými palivy i elektřinou. Vstup do domu je přes zádveří do velké chodby ze které je vstup do pokoje, obýváku, kuchyně, koupelny, šatny a sklepa. Kuchyň má samostatnou spíž. V podkroví jsou dvě velké obytné místnosti a vstup na půdu. Nad podkrovím je prostorná půda.Sklep nabízí čtyři oddělené místnosti a velkou chodbu. Hospodářská budova má čtyři místnosti a půdu. Pozemek kolem domu je rovinatý.
Opět dům řadový krajní s vedlejší stavbou, pozemek menší, stav a stáří srovnatelné. 3/ rodinný dům o dvou bytových jednotkách velmi dobře dispozičně řešen(2 x 2+1). Dům je situován v tiché
příjezdové uličce, cca 400 m od centra obce – veškerá občanská vybavenost v blízkosti. Dům je po částečné rekonstrukci, nová voda, nové omítky, z částí nová elektrika, nové podlahy, revize atd. Topení je lokální na tuhá paliva (v případě trvalého bydlení doporučujeme instalovat ústřední topení). Vlastní studna – toho času používána jen na užitkovou vodu, vodovod Karolinka z přehrady Stanovnice. Dům připojen k obecní kanalizaci + všechny přípojky a sítě hned u domu. Pozemek (810 m2) oplocen - součástí prodeje domu je i velká hospodářská budova
- 10 -
Tato poslední nabídka je pak z ještě nižší cenové kategorie: 1,3 – 1,5 mil. Kč. Tento objekt je snad nejvíce podobný domu posuzovanému, ovšem je zde třeba realizovat další úpravy a dokončit započatou rekonstrukci. Navíc je zde hospodářská budova a chybí garáž v domě. Plocha pozemku podobná. Investice, jež je nutno vložit do domu mohou dosáhnout dalších 300.000,00 Kč. Posuzovaný dům náleží mezi dvougenerační stavby o velkém objemu, které v současné době nepatří na trhu mezi oblíbené a to ze dvou základních důvodů: velký objem nese s sebou vysoké provozní náklady (především na vytápění), což ovšem lze zmírnit rozpočítáním těchto nákladů na dvě domácnosti, ovšem tento způsob bydlení je v Česku málo populární. Je zřejmé, že spolubydlení dvou generací přináší mnoho problémů a tak podstatněvětší oblibě se těší menší domky jednobytové. Na druhé straně posuzovaná stavba technicky patří mezi domy, které po investicích do zateplení, opravě či pořízení klempířských prvků, dokončení úprav spojených s výměnou oken a případně pořízení nové druhé kuchyně lze užívat bez závad, ač vybavení např. koupelen je již morálně zastaralé. Na základě výše uvedeného určuji cenu posuzovaných nemovitostí metodou srovnání ve výši: Cena nemovitostí určená srovnáním
1 750 000,00 Kč
C) Závěr :
Administrativní cena nemovitostí celkem……..................................................……......... 2 788 800,- Kč Cena nemovitostí určená srovnáním…………...................................................…..……. 1 750 000,- Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí, tj. rodinného domu č.p. 553 na pozemku parcelní číslo st. 1919 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemků parcelní číslo st. 1919 - zastavěná plocha a nádvoří a parcelní číslo 4574/15 – trvalý travní porost (zahrada) v katastrálním území a obci Velké Karlovice, okres Vsetín včetně příslušenství vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši
1 750 000,- Kč Slovy : jedenmilionsedmsetpadesáttisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 25. července 2012
Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová
- 11 -
D) Podmínky a aplikace metod: Tento znalecký posudek byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: I. Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. II. Informace z jiných zdrojů, na nichž jsou založeny části tohoto posudku, jsou věrohodné. Znalec tento stav předpokládá i přes to, že je neověřil ve všech případech. Nedává takto žádné potvrzení, pokud se týká takové informace. III. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. IV. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. V. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákon a předpisy. VI. Tento posudek byl vypracován za účelem zjištění hodnoty pro stanovený účel. VII. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřad nebo soukromé osoby nebo organizace,pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v tomto posudku. VIII. Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datumem tohoto posudku. IX. Výsledná obvyklá cena stanovená v tomto ocenění je platná ze předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu. X. Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedeném v tomto posudku.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5154 - 84/2012 b) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 118/12. Mapové podklady:
Rodinný dům čp. 553 na pozemku parcelní číslo st. 1919 v katastrálním území a obci Velké Karlovice
- 12 -
Fotodokumentace:
RD čp. 553 pohled z komunikace (od severu) a od západu katastrální území a obec Velké Karlovice
východní průčelí RD čp. 553
Vybavení kuchyně a koupelny v 1. NP. RD čp. 553, Velké Karlovice
- 13 -
WC v 1. NP.
Podkrovní pokoj
WC a koupelna ve 2. NP: domu čp. 553, Velké Karlovice
Schodiště do podkroví
nový kotel Ú na tuhá paliva nepoužívaný kotel plynový
- 14 -
elektrický bojler
Výpis z katastru nemovitostí
- 15 -
