ZNALECKÝ POSUDEK č. 1553-01/2016 O ceně nemovitosti - RD čp. 12 v k.ú. Políkno, obec J. Hradec a bytu č.867/1 v J. Hradci.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a stanovení ceny obvyklé, pro exekuční řízení, které je vedeno pod č.j. EX 5387/12 - JUDr. Vít Novozámský.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., a stanovení ceny obvyklé podle stavu ke dni 4.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan B r y c h t a Vajgar 590/III 377 04 Jindřichův Hradec telefon: 384326943,602888581 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 22 včetně titulního listu a 7 příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Jindřichově Hradci 5.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Jedním znaleckým posudkem: - stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 5387/12-12 ze dne 08.11.2012 a to zvlášť pro tyto nemovitosti -nemovitost zapsaná na LV 2007, k.ú. Políkno u Jindřichova Hradce, resp. podíl id.1/9 -nemovitost (byt) zapsaná na LV 5851, k.ú. Jindřichův Hradec -stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů-např. zástavní právo) -nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitostí, nechť předmětné nemovitosti ocení podle dostupných písemných dokladů, které mu byly zaslány a pomocí podkladů, které získá sám.
2. Základní informace 1.LV 2007, RD čp. 12,k.ú. Políkno, obec J.Hradec Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: k.ú. Políkno 12 377 01 Jindřichův Hradec Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Jindřichův Hradec Katastrální území: Políkno u Jindřichova Hradce Počet obyvatel: 21 659 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 150,00 Kč/m2 2.LV 5851,byt č.1 v čp.867 v J.Hradci Název předmětu ocenění: Byt čp.867/1 Adresa předmětu ocenění: Stará cesta 867/II 377 01 377 01 Jindřichův Hradec Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Jindřichův Hradec Katastrální území: Jindřichův Hradec Počet obyvatel: 21 659 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 150,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.1.2016 za přítomnosti ohledal sám.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení Ex. úřadu o ustanovení znalcem 30.11.2015, pod č.j.056 EX 5387/12-72 2) Výpisy z KN a kopie katastrálních map z 30.11.2015 3) Exekuční příkaz - exekuce prodejem nemovitosti z 8.11.2012 4) Prohlídka a ohledání z venkovní strany s částečným zaměřením, které jsem provedl dne 4.1.2016-nemovitosti nebyly zpřístupněny -2-
5) Částečné informace poskytla pí. Vondráková Ludmila - matka dlužníka, která původně i obývala čp. 12 v Políkně. Dlužník p. Jaroslav Vondrák neměl žádnou snahu spolupráce, i když byl kontaktován (přes matku i mně). Částečné informace poskytla i pí.Šimanová z domu čp.867, kde dělá předsedkyni výboru sdružení vlastníků jednotek. 6) Obvyklá cena byla stanovena ze znalosti prostředí a cen na trhu s nemovitostmi.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:k čp. 12 Políkno
Pan Josef Tojner, Matky boží 1244/24, 58601 Jihlava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Pan Jaroslav Vondrák, Stará cesta 867/II, 377 01 Jindřichův Hradec, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 9 Pan Ladislav Vondrák, Sídl. Vajgar 578/III, 377 01 Jindřichův Hradec, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 9 Pan Luboš Vondrák, k.ú. Buk 51, 377 01 Jindřichův Hradec, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 9 Paní Ludmila Vondráková, k.ú. Buk 2, 377 01 Jindřichův Hradec, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 K bytu č. 867/1 Pan Jaroslav Vondrák, Stará cesta 867/II, 377 01 Jindřichův Hradec, vlastnictví: výhradní Vlastníci pozemku:k Pan Josef Tojner, Matky boží 1244/24, 58601 Jihlava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 čp. 12 Políkno Pan Jaroslav Vondrák, Stará cesta 867/II, 377 01 Jindřichův Hradec, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 9 Pan Ladislav Vondrák, Sídl. Vajgar 578/III, 377 01 Jindřichův Hradec, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 9 Pan Luboš Vondrák, k.ú. Buk 51, 377 01 Jindřichův Hradec, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 9 Paní Ludmila Vondráková, k.ú. Buk 2, 377 01 Jindřichův Hradec, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 K bytu č. 867/1 Pan Jaroslav Vondrák, Stará cesta 867/II, 377 01 Jindřichův Hradec, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Jelikož nebyly nemovitosti zpřístupněny, byly ceny stanoveny z dostupných podkladů písemných a zjištěných na místě, či předaných kontaktními osobami (viz. výše).
7. Celkový popis nemovité věci 1) Políkno čp. 12 Jedná se o rodinný dům, který je situovaný uprostřed návsi a přístupný z místních zpevněných komunikací. Má obytnou část a další stavby jako stodolu a vedlejší stavbu do zahrady, kde bývaly chlívky.Je napojen na el., vodovod a kanalizaci. 2) Byt v bytovém domě č. 867/1 v J. Hradci Byt je vel. 1+2 v 1.NP., s výhledem do zahrady. Dům je v klidném a čistém prostředí, na konci slepé ulice, v domě cihelném, čtyřpodlažním, s rovnou střechou, stáří cca 55 roků.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku LV 2007, RD čp. 12,k.ú. Políkno, obec J. Hradec 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.12 Políkno 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba - stodola 1.2.2. Vedlejší stavba k sousedovi - do zahrady, chlívky 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
LV 5851,byt č.1 v čp.867 v J. Hradci 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.867/1 v J. Hradci
A) CENA PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
LV 2007, RD čp. 12,k.ú. Políkno, obec J. Hradec Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Rozdílní vlastníci s I rozdílným přístupem k nemovitosti. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav -4-
Pi 0,00 -0,03 0,00 -0,04 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,921
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.12 Políkno Rodinný dům je zděný, částečně podsklepený, má přízemí a je zastřešený sedlovou střechou s tesařským krovem a taškami cementovými, s prorezivělými podokapními žlaby z pozinkovaného plechu. Má dva pokoje, kuchyň a příslušenství, t.j. koupelnu s TUV z boileru, kde je i WC mísa splachovací. Koupelna má obklad. Sklep je klenutý přístupný z domu. Nad přízemím je strop dřevěný trámový s podbíjením a záklopem. Stáří cca 95 roků. Dům je napojený na veř. vodovod a kanalizaci a elektřinu. Dům je značně zanedbaný, neudržovaný, je delší dobu neobydlený. Od doby kdy p. Tojner koupil podíl 1/2 od p. Vondráka, švagra paní Vondrákové (matky ostatních synů), tak vlastníci Vondrákové (jedna rodina), do nemovitosti nevstoupili a nemají klíče. Nemovitost jsem ohledal a zaměřil zevně a ocenil podle sdělení paní Vondrákové, která zde v prvních letech manželství bydlela. Povinný Jaroslav Vondrák nekomunikuje - mobil vždy vypne a to i matce pí. L. Vondrákové. -5-
Součástí ceny jsou i venkovní úpravy, jako oplocení dvorka, zp. plochy, přípojky a p. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jindřichův Hradec 95 let 2 174,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Podsklepení: 5,05*10 Přízemí: 5,05*16,5 Název podlaží Podsklepení: Přízemí:
= =
Zastavěná plocha 50,50 m2 83,33 m2
Konstrukční výška 2,30 m 3,00 m
Obestavěný prostor Podsklepení: 50,5*2,3 Přízemí: 83,33*3 Zastřešení: 6*16,5*3,15/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,65
50,50 m2 83,33 m2
116,15 m3 249,99 m3 155,93 m3 522,07 m3 50,50 m2 133,83 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad -6-
č. I
Vi typ A
III III III III III
0,00 0,00 0,03 0,02 0,00
I III I IV II
-0,08 0,00 0,00 0,04 0,00
II
0,00
III IV
0,00 0,65
provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 95 let: s = 1 - 0,005 * 95 = 0,525 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,394
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 174,- Kč/m3 * 0,394 = 856,56 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 522,07 m3 * 856,56 Kč/m3 * 0,930 * 0,990= 411 722,57 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rodinný dům čp.12 Políkno - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= =
Rodinný dům čp.12 Políkno - zjištěná cena
=
411 722,57 Kč 411 722,57 Kč
*
1/9 45 746,95 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba - stodola Stodola tvoří levou část dvorka při pohledu na průčelí domu. Je zděná, má vrata dřevěná, je zastřešená sedlovou střechou s krovem tesařským, s krytinou z cementových tašek s podokapními pozink. žlaby, které jsou prorezivělé. Celkový špatný tech. stav, neudržované. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,7*8,9 Přízemí
=
[m2] 50,73
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 50,73 m2 3,30 m
Název Přízemí Obestavěný prostor -7-
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Přízemí a zastřešení 50,73*(3,3+3,15/2)
=
[m3] 247,31 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Přízemí a zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 247,31 m3 247,31 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm chybí dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné chybí chybí chybí
Hodnocení standardu S S C P S S S X S C C C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S C P S S S X S C C C
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Ocenění -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 3,36 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 0,00 0,00 0,00 61,16 0,6116
Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,6116 1,0500 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] = Plná cena: 247,31 m3 * 1 676,09 Kč/m3 = Stavba bez základů - dle § 27 se upraví cena stavby, která není spojena * se zemí pevným základem, koeficientem 0,9
1 676,09 414 513,82 Kč 0,9
Plná cena stavby bez základů
=
373 062,44 Kč
* = * = =
0,150 55 959,37 Kč 0,921 51 538,58 Kč 51 538,58 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 96 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 106 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 96 / 106 = 90,6 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Vedlejší stavba - stodola - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Vedlejší stavba - stodola - zjištěná cena
*
1/9 5 726,51 Kč
=
1.2.2. Vedlejší stavba k sousedovi - do zahrady, chlívky Vedlejší stavba chlívků je situovaná do zahrady v prodloužení stodoly. Je částečně podsklepená, má přízemí zastřešení je pultovou střechou se štítem k sousedovi. Omítky vnější jsou opadané, stropy dřevěné. Přístup je ze stodoly, nebo z půdorysu obytné části u stodoly. Stavba není udržovaná. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 6*7 Podsklepení Přízemí 12,05*6
= =
[m2] 42,00 72,30
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha
Název -9-
42,00 m2 72,30 m2
Podsklepení Přízemí
2,50 m 3,00 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Podsklepení 42*2,5 Přízemí 72,3*(3,2+3,15/2)
= =
[m3] 105,00 m3 345,23 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Podsklepení Přízemí Obestavěný prostor - celkem:
NP NP
Obestavěný prostor 105,00 m3 345,23 m3 450,23 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech chybí dřevěné jednoduchá betonová světelná
Hodnocení standardu S S S P S S C X S S S P
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy
Obj. podíl [%] S S S P S S C X S S S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 - 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 3,36 8,10 1,70 0,00 0,00 3,00 1,10 8,20
12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P
5,80
100
0,46
2,67 86,83 0,8683
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 450,23 m3 * 2 379,58 Kč/m3
= =
2 379,58 1 071 358,30 Kč
* = * = =
0,150 160 703,74 Kč 0,921 148 008,14 Kč 148 008,14 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 95 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 105 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 95 / 105 = 90,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Vedlejší stavba k sousedovi - do zahrady, chlívky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Vedlejší stavba k sousedovi - do zahrady, chlívky - zjištěná cena
* =
1 250,0,8683 1,0500 2,0880
1/9 16 445,35 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemek stavební je zastavěný stavbami nebo tvoří nádvoří. Pozemek zahrady je v jednotném funkčním celku se stavbou a stavebními pozemky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
- 11 -
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,990 = 0,921 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 150,Název
Typ § 4 odst. 1
Parcelní číslo 14
Výměra [m2] 235,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 46/6 195,00 Stavební pozemky - celkem 430,00 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
0,921 Jedn. cena [Kč/m2] 1 059,15 1 059,15 m
Upr. cena [Kč/m2] 1 059,15 Cena [Kč] 248 900,25
= *
206 534,25 455 434,50 455 434,50 Kč 1/9
=
50 603,83 Kč
2
LV 5851,byt č.1 v čp.867 v J. Hradci 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.867/1 v J. Hradci Byt č. 1 v bytovém domě čp.867 je velikosti 1+2 a nachází s ve zvýšeném přízemí. Dům je třípatrový s podsklepením, nemá výtah. Je stáří cca 65 roků, situovaný ve slepé ulici, nedaleko autobusového a železničního nádraží. Je zděný s vnější omítkou ze škrábaného břízolitu. Byt má standardní vybavení, vytápění je vlastním kotlem na plyn, jako u všech bytů. V kuchyni sporák na plyn, ohřev TUV z plynového kotle. Informace o bytě získány od jeho matky a od předsedkyně SVJ v domě - vlastník nekomunikuje. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Pozemky jsou zastavěny stavbou, nebo tvoří nádvoří. Pozemek č. 2655/5 - zast. plocha- společný dvůr , je oplocený, přístupný z ulice Stará cesta. - 12 -
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Rozdílní vlastníci s I rozdílným přístupem k nemovitosti. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi 0,00 -0,03 0,00 -0,04 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,930
i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti - 13 -
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III
0,02
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,080 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 1,080 = 1,004 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 150,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
1,004
Parcelní číslo 2655/4
Výměra [m2] 245,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 154,60
2655/5
339,00
1 154,60 m2
584,00
1 154,60 Cena [Kč] 282 877,391 409,40 674 286,40
Pozemky - zjištěná cena
=
674 286,40 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
674 286,40Kč 674 286,40 Kč
=
674 286,40 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Jindřichův Hradec 55 let 12 077,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu
koeficient dle typu - 14 -
podlahové plochy 49 * 1,00 = 49,00 m2 49,00 m2
Celková plocha b.j.: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) - Oplocená parcela - společný dvůr 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: s = 1 - 0,005 * 55 = 0,725 9 Index vybavení
IV = (1 +
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
III
0,10
II III
0,00 0,03
III
0,00
III
0,00
II III III
-0,02 0,00 0,85
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
Vi) * V10 * 0,725 = 0,746
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 - 15 -
i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,080
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 12 077,- Kč/m2 * 0,746 = 9 009,44 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 49,00 m2 * 9 009,44 Kč/m2 * 1,000 * 1,080= 476 779,56 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
476 779,56 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 674 286,40 Kč Spoluvlastnický podíl: 983 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 674 286,40 Kč * 983 / 10 000 = 66 282,35 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
66 282,35 Kč
Byt č.867/1 v J. Hradci - zjištěná cena
=
- 16 -
543 061,91 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 2007, RD čp. 12,k.ú. Políkno, obec J. Hradec 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.12 Políkno 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba - stodola 1.2.2. Vedlejší stavba k sousedovi - do zahrady, chlívky
38 176,70 Kč 109 635,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
193 559,30 Kč
45 746,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
50 603,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
50 603,80 Kč
LV 2007, RD čp. 12,k.ú. Políkno, obec J.Hradec celkem
244 163,10 Kč
LV 5851,byt č.1 v čp.867 v J.Hradci 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.867/1 v J. Hradci
543 061,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
543 061,90 Kč
LV 5851,byt č.1 v čp.867 v J. Hradci celkem
543 061,90 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
787 225,- Kč
Rekapitulace výsledných cen LV 2007, RD čp. 12,k.ú. Políkno, obec J. Hradec 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.12 Políkno 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba - stodola 1.2.2. Vedlejší stavba k sousedovi - do zahrady, chlívky 1. Ocenění staveb celkem
45 747,- Kč 5 726,50 Kč 16 445,30 Kč 67 918,80 Kč
- 17 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
50 603,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
50 603,80 Kč
LV 2007, RD čp. 12,k.ú. Políkno, obec J.Hradec celkem
118 522,60 Kč
LV 5851,byt č.1 v čp.867 v J.Hradci 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.867/1 v J.Hradci
543 061,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
543 061,90 Kč
LV 5851,byt č.1 v čp.867 v J.Hradci celkem
543 061,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
661 584,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
661 590,- Kč
slovy: Šestsetšedesátjednatisícpětsetdevadesát Kč
B) STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ (TRŽNÍ) Při stanovení obvyklé ceny použijeme zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č.121/2000 Sb. , č.237/2004 Sb., č.257/2004 Sb., č.296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. §2 – způsob oceňování majetku a služeb Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího a kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. - 18 -
Při oceňování tímto zákonem nebo na jeho základě jde v podstatě o tři způsoby: a) nákladový způsob, vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosů z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). c) porovnávací způsob, který vychází z porovnávání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Popis a výměry jsou uvedeny v části A/ ocenění dle cenového předpisu.
VÝPOČET OBVYKLÉ CENY a) nákladový způsob Pro porovnání možno použít výpočet ceny podle cenového předpisu, uvedeného v části A), kde cena nemovitosti činí: pro čp.12 Políkno 1 066 705,- Kč a pro byt 867/1 v J.H.543 062,- Kč,bez podílového vyjádření. b) výnosový způsob Neuplatní se b) porovnávací způsob Pro stanovení ceny porovnávacím způsobem byly použity vlastní databáze ze zjišťování cen na trhu, ze sledování nabídek realitních kanceláří a z konzultací s pracovníky v oboru a znalci. Provedeno ve zjednodušené formě. S nemovitostmi tohoto charakteru se v místě a okolí dané lokality obchoduje. Pro srovnávací potřebu nabídek a stanovení obvyklé ceny bude prováděno srovnání stejného nebo podobného charakteru nemovitosti, stejné nebo podobné kapacity, stejného nebo podobného stáří, stejných nebo podobných situování v prostředí a p. I)
Porovnání staveb pro čp. 12 v Políkně:
RD Radouňka, J. Hradec – je cihelný o zastavěné ploše 266 m2 a užitné ploše 255 m2. Má dvě b.j. o vel. 1+1. Vytápění je plynovými kamny WAW, napojen je na všechny inž. sítě, má vl. čističku odpadních vod, nová plastová okna, nové podlahy. Nabídková cena 1 050 000,- Kč
- 19 -
RD starší na pražském předměstí – vel. 1+2 s možností rozšíření na 1+4 do půdního prostoru. Dispozice prodloužená do zahrady, kde je kuchyně, koupelna, WC a prádelna. Plynové etážové vytápění. Na zahradě vlastní studna. Velikost pozemku 233 m2. Nabídková cena
1 100 000,- Kč
II) Porovnání bytů pro oc. byt 867/1 v J. Hradci : Byt vel. 1+4, ul. Kosmonautů – hvězdárna v J.Hradci – je ve 4.patře panelového domu, má nové stoupačky, střecha po rekonstrukci, nový výtah, lodžie. Podlahová plocha 72 m2, stupeň energ. náročnosti G. Nabídková cena
680 000,- Kč
Byt vel. 1+3 na sídlišti U Nádraží v J. Hradci – podlahová plocha 50 m2, dům zateplen, nové zděné jádro, panelový dům, pův. dřevěná okna. Třída energ. náročnosti G. Nabídková cena
850 000,- Kč
Byt vel. 1+3, 6 p. sídliště Hvězdárna v J. Hradec – panelový dům, zateplen, plastová okna, balkon. Napojen na všechny inž. sítě. Byt je družstevní. Třída náročnosti G. Nabídková cena
750 000,- Kč
Vyhodnocení obvyklé ceny: I)Pro byt v Políkně čp. 12: Pro srovnání máme v podobné okrajové části 2 nemovitosti o stejné vybavení i stejná vel. pozemku a stejná velikost bytů s téměř stejnou cenou 1,050 mil. Kč a 1,1 mil. Kč Byt v Políkně nemá zavedený plyn, je vzdálenější od města J.H., je však také napojen na veřejnou, místní hromadnou dopravu. Má sice větší pozemek, je však v daleko horším technickém stavu, bez nových vložených investic, bez údržby, a delší dobu neobýván. Kdybychom vysčítali z posudku, jednotlivé ceny dle staveb a pozemku, pak je cena tohoto rodinného domu čp. 12 v Políkně 1 066 705,- Kč Při srovnání s výše uvedenými skutečnostmi stanovím obvyklou cenu čp. 12 v Políkně ve výši: 900 000,- Kč, Pak 1/9 povinného činí 100 000,- Kč II)Byt 867/1 v J. Hradci: Pro srovnání s oceňovaným bytem máme k dispozici 3 byty o různé velikosti avšak o podobné cenové nabídce. Všechny jsou v panelové technologii, na sídlištích Na hvězdárně a U Nádraží. Všechny jsou v energetické náročnosti jako oceňovaný, tj. skupina G. Napojeny jsou na všechny inž. sítě v obci a na dálkové topení. - 20 -
Byt 1+4 Hvězdárna – Kosmonautů, J.H. nová okna, stoupačky, střešní krytina, výtah po rekonstrukci. Podlahová plocha 72 m2 Nabídková cena 680 000,- Kč Byt 1+3 U Nádraží, J.H. - 50 m2, nové zděné jádro, dům zateplen, má původní dřevěná okna. Nabídková cena 850 000,- Kč Byt 1+3 Hvězdárna, J.H. – 64 m2, zateplen, plastová okna, balkon. Byt je družstevní. Nabídková cena 750 000,- Kč Cena bytu č. 867/1 je dle výpočtu dle CP MF ČR je včetně podílu na stavebním pozemku 543 062,- Kč. Výše popsané byty o větší obytné ploše a v panelovém domě s obměnou některých stavebních konstrukcí a zateplením mají různou nabídkovou cenu, která v průměru činí 760 000,-Kč. Oceňovaný byt hodnotím situováním v lepším prostředí, se zázemím oploceného dvorního pozemku, ve zděném domě, s venkovními omítkami ve škrábaném břízolitu, i když nebyly provedeny novější stavební úpravy spojené se zateplením, či jiným zásadním obnovením konstrukcí ve výši : 700 000,- Kč
REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY : 1/9 z ceny čp. 12 v Políkně Byt čp.867/1 v J. Hradci Celkem
100 000,-Kč 700 000,- Kč 800 000,- Kč
Slovy: Osmsettisíckorunčeských
Poznámka: Nemovitosti byly ohledány osobně z venkovního prostoru, vnitřní vybavení a uspořádání, jakož i technický stav byl vyhodnocen pouze z ústního popisu paní Vondrákové, která nemovitosti zná z vlastního užívání, nebo z návštěvy povinného. Nepodařilo se mi zjistit práva a závady s nemovitostmi spojené, proto je neoceňuji.
- 21 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích, ze dne 28.4.1978, pod čj.spr.1052/78, z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1553-01/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1553-01/2016.
V Jindřichově Hradci 5.1.2016
Ing. Jan B r y c h t a Vajgar 590/III 377 04 Jindřichův Hradec
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2.
- 22 -
