1 Úvod do problematiky Právní normy Omezení vlastnického práva Co to tedy je ono sousedské právo?...6

[Zadejte text.]

Obsah 1

Úvod do problematiky .............................................................................5

2

Právní normy ........................................................................................5

3

Omezení vlastnického práva ......................................................................5 3.1

Co to tedy je ono „sousedské právo“? .....................................................6

3.2

Pozemek jiného vlastníka a vnikání imisí ..................................................6

3.3

Konkrétní imise a obrana proti nim ........................................................8

3.3.1

Obtěžování hlukem a vibracemi .......................................................8

3.3.2

Odnětí světla (stínění) a obtěžování světlem; omezení vyhlídky .................8

3.3.3

Vnikání odpadů (pevných i tekutých), kouře, zápachu a plynu; obtěžování

kouřem a zápachem................................................................................9 3.3.4

Obtěžování včelami .....................................................................9

3.3.5

Imise ze zanedbaných pozemků a staveb; šíření škodlivých živočichů a plevelů 10

4

3.3.6

Spad listí na sousední pozemek...................................................... 10

3.3.7

Vnikání zvířat na sousední pozemek ................................................ 10

3.3.8

Imise způsobené stavbou ............................................................. 11

3.3.9

Jiné imise ............................................................................... 11

Imise v jednotlivých ustanoveních občanského zákoníku ................................... 11 4.1

Cizí movitá věc na pozemku - § 1014 .................................................... 11

4.2

Dočasné zadržení cizí movité věci - § 1015 ............................................. 12

4.3

Spadlé plody - § 1016 ....................................................................... 13

4.3.1

Spadlé plody ............................................................................ 13

4.3.2

Převisy .................................................................................. 13

4.3.3

Podrosty................................................................................. 14

|Právní vzdělávání|1

4.4

5

Stromy v blízkosti hranice pozemků - § 1017 ........................................... 14

4.4.1

Sázení stromů v blízkosti hranic mezi pozemky ................................... 14

4.4.2

Les, sad, rozhrada, strom zvlášť chráněný ........................................ 15

4.5

Náležitá opora sousedního pozemku - § 1018 ........................................... 15

4.6

Stékající voda - § 1019 ..................................................................... 15

4.6.1

Vztah k vodnímu zákonu .............................................................. 16

4.6.2

Úprava stavby ohrožující souseda vodou ........................................... 16

4.6.3

Přirozené stékání vody na níže položený pozemek ............................... 17

4.6.4

Zaplavování výše položeného pozemku ............................................ 17

4.6.5

Přítok vody na níže položený pozemek ............................................. 17

4.7

Stavba v blízkosti hranice pozemků - § 1020 ............................................ 18

4.8

Vstup na sousední pozemek - § 1021 ..................................................... 18

4.9

Užití sousedního pozemku při stavbě - § 1022 .......................................... 18

4.10

Užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem - § 1023...................... 19

4.10.1

Prostor nad pozemkem a vlastnické právo ......................................... 19

4.10.2

Prostor nad stavbami – vztah vlastníka stavby k vlastníkovi pozemku ......... 20

4.10.3

Omezení vlastnického práva ......................................................... 20

Rozhrady ........................................................................................... 21 5.1

Domnělé spoluvlastnictví k rozhradám .................................................. 21

5.2

Problematika zdí ............................................................................ 22

5.3

Údržba rozhrad .............................................................................. 22

5.4

Povinnost oplotit pozemek ................................................................ 22

5.4.1

Právní povaha plotu a dispozice s ním.............................................. 23

5.4.2

Povinnost pozemek oplotit ........................................................... 23

5.4.3

Aktivní legitimace k podání žaloby na oplocení pozemku ....................... 23

5.4.4

Pasivní legitimace ..................................................................... 23


5.4.5

Zajištění nerušeného výkonu sousedova vlastnického práva .................... 24

5.4.6

Příklady z praxe........................................................................ 24

5.5

Povinnost určit hranice pozemků ......................................................... 25

5.5.1

Žaloby na určení hranic a na jejich stanovení .................................... 25

5.5.2

Určení sporné (pochybné) hranice mezi pozemky ................................ 25

5.5.3

Stanovení hranice mezi pozemky, je-li objektivně nezjistitelná („neznatelná“) 25

6

Právo nezbytné cesty ............................................................................ 26 6.1

Nezbytná cesta a veřejný zájem.......................................................... 26

6.2

Základní podmínky pro zřízení nezbytné cesty ......................................... 26

6.3

Lze zřídit nezbytnou cestu vedoucí přes budovu? ...................................... 27

6.4

Rozsah nezbytné cesty ..................................................................... 27

6.5

Náhrada za zřízení práva nezbytné cesty ............................................... 28


Základní informace o modulu Časový rozsah výuky: 4 hod. Stručný popis obsahu: Nový Občanský zákoník přináší v oblasti vlastnictví a dalších věcných práv několik úprav, jež pomáhají rozhodovat sousedské spory, které nemohou být vyřešeny prostou domluvou. Zásadou zachování pozitivních sousedských vztahů je, aby každý vlastník pozemku dodržoval určité hranice a nezatěžovat imisemi vlastníka druhého pozemku. Tyto imise mohou být přímé (svod vody na cizí pozemek), které jsou primárně zakázané, nebo nepřímé (vnikání kouře, prachu či hluku na cizí pozemek), jež blíže upravují změny v NOZ a které budou blíže představeny v tomto kurzu. Forma výuky: V úvodní části kurzu dojde k hromadné výuce formou přednášky vedené lektorem na téma změn v oblasti vlastnictví a dalších věcných práv v novém Občanském zákoníku. Na názorných příkladech z právní praxe dojde k vysvětlení nových institutů a jejich využitelnosti v praxi. Zapojení účastníků bude provedeno pomocí situační metody, kdy na základě sběru problémových případů z jejich osobního života nebo dalších případů z praxe budou mít možnost v kooperaci nastudovat jednotlivé možnosti řešení a navrhnout ty optimální, které budou podrobeny skupinové diskuzi. Na závěr kurzu bude prostor pro dotazy či případné individuální konzultace. Cílová skupina: Cílovou skupinou jsou občané s trvalým pobytem na území České republiky, kteří již ukončili určitý stupeň vzdělání a vstoupili popř. vstupují na trh práce. Blíže je pak kurz určen vlastníkům nemovitostí a bytových družstev; všem, kteří se chtějí seznámit se změnami, které přináší nový Občanský zákoník a potřebují jej k výkonu své práce. Hlavní přínos pro cílovou skupinu: Účastnící budou seznámeni se svými právy, povinnostmi a způsoby, jakými se jich lze domáhat, se zdůrazněním změn oproti úpravě v předchozím Občanském zákoníku.


1 Úvod do problematiky Jedním z důvodů, proč probíhají výukové akce, jako je tato, je především fakt, že od 1.1.2014 vstoupil v účinnost zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – nový občanský zákoník. Lze říci, že právě občanský zákoník je dnes více než jindy stěžejním právním kodexem soukromého práva a jako takový ovlivňuje každodenní život každého z nás. Od těch nejbanálnějších činností, od samotného narození dítěte, až do chvíle smrti naší či našich blízkých nás provází jednotlivá ustanovení občanského zákoníku. Je tedy důležité, aby každý znal a orientoval se alespoň v tom nejzákladnějším, co nám nový občanský zákoník přinesl. Je však nemožné obsáhnout celou tuto normu během pouhých pár hodin (nestačilo by ani několik týdnů ), a proto jsme vybrali nejpalčivější témata a problémy, se kterými se na nás právníky obrací lidé častěji než s jinými. Zároveň se jedná o témata zcela běžná, nijak mimořádná, se kterými jsme se již setkali, setkáváme nebo v budoucnu jistě setkáme. Dnešní problematikou je oblast sousedských vztahů.

2 Právní normy Problematiku sousedských vztahů upravuje především zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – nový občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Tzv. sousedské právo najdeme zejména v ust. § 1013 - § 1023 v části nazvané „Omezení vlastnického práva“, § 1024 - § 1028 v části „Rozhrady“ a nakonec sem můžeme přiřadit i § 1029 - § 1036 část nazvanou „Nezbytná cesta“.

3 Omezení vlastnického práva Říká se: „svoboda jednoho končí tam, kde začíná svoboda druhého“. A sousedské právo je typické právě určitým omezováním sebe sama. Zárukou bezproblémového soužití sousedů je dle mého názoru především schopnost činit kompromisy, respektovat určité hranice a přístupnost k diskuzi. Bohužel ale ne vždy jde vše řešit smírnou cestou a právě pro tyto případy je tady nový občanský zákoník (dále jen „NOZ“) a tzv. sousedské právo.


3.1 Co to tedy je ono „sousedské právo“? Tradiční omezení vlastníka jsou upravena v normách, upravujících (zejména) vztahy mezi vlastníky sousedních nemovitostí; souhrn těchto norem se nazývá sousedské právo. Sousedské právo je souhrnem občanskoprávních norem upravujících vztahy vlastníka a třetích osob při užívání zpravidla nemovité věci, pokud jde o účinky užívání věci na tyto osoby (jejich majetek). Tyto normy se uplatní při posouzení otázky, zda lze žádat ochranu proti takovému výkonu vlastnického práva, jehož důsledky přesahují hranice vlastníkovy nemovitosti. Normy sousedského práva slouží zejména (s výjimkou žalob na oplocení pozemku či určení hranice) k vymezení možnosti bránit se proti zásahu do práva tzv. zápůrčí (negatorní) žalobou. Předchozí ObčZ z roku 1964 upravoval sousedské právo v § 127. Nová úprava je podrobnější a je více strukturovaná. Tzv. generální klauzule, zakazující nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, je nyní obsažena v § 1012; obranu proti imisím upravuje § 1013; dalším otázkám sousedských práv, jako povinnosti oplocení pozemku, vstupu na sousední pozemek a jiným, jsou věnována samostatná ustanovení. Nový § 1013 navazuje na druhou větu § 1012, obsahující tzv. generální klauzuli, podle níž vlastník nesmí nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit.

3.2 Pozemek jiného vlastníka a vnikání imisí § 1013 (1) Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod. (2) Jsou-li imise důsledkem provozu závodu nebo podobného zařízení, který byl úředně schválen, má soused právo jen na náhradu újmy v penězích, i když byla újma způsobena okolnostmi, k nimž se při úředním projednávání nepřihlédlo. To neplatí, pokud se při provádění provozu překračuje rozsah, v jakém byl úředně schválen.


Je třeba vysvětlit si některé pojmy. Začneme „imisemi“. Imisí se zpravidla rozumí pronikání účinků činnosti konané na jedné nemovitosti na nemovitost druhou. Vlastník neužívá cizí pozemek, ale účinek jeho činnosti se projevuje na sousedním pozemku. Imisemi je vypouštění vody nebo splašků, prach nebo popel zviřovaný na pozemku, prudké osvětlení nebo naopak stínění, teplo z teplovodního vedení, zápach ze žumpy a ze záchodu, znečišťování půdy, psí štěkot, hluk, zápach, přelétání míčů, obtěžování včelami, holuby, hlodavci, hmyzem, a to jak v důsledku užívání pozemku, tak i zanedbávání jeho údržby. Naproti tomu pouhé přirozené stékání dešťové vody na sousední pozemek není imisí; o imisi může jít jen tehdy, pokud vlastník pozemku změnil přirozené odtokové poměry. Dalšími pojmy, které je třeba rozvést jsou „míra přiměřená poměrům a obvyklé užívání pozemku“. Ochrany proti obtěžování se lze dovolat jen tehdy, jde-li o vnikání imisí v míře nepřiměřené místním poměrům; v podstatě jde o obtěžování nad míru přiměřenou poměrům ve smyslu § 127 odst. 1 ObčZ z roku 1964. Každý je povinen snášet imise z obyčejného, normálního užívání pozemku, jestliže podstatně neomezují obvyklé užívání jeho pozemku, resp. stavby na něm umístěné. Běžně se uvádí, že otázku, zda jde o podstatnou imisi, je třeba posuzovat podle místních zvyklostí; jinak se budou posuzovat účinky chovu hospodářských zvířat ve městě a na venkově, hluk diskotéky v neobydlené části města a v obytné čtvrti, účinky průmyslových exhalací v průmyslové části města a v lázeňském městě. Při stanovení toho, zda jde o obtěžování nad míru přiměřenou poměrům, bude vždy hrát významnou roli uvážení soudu a důraz bude kladen na řádné odůvodnění tohoto uvážení v rozsudku. Soud musí v první řadě zjistit, jaká je v dané věci míra přiměřená poměrům. To nemusí být jen poměry místní, ale může jít i o poměry dané k určitému druhu činnosti. Jestliže např. v obci někdo v noci obtěžuje sousedy hlasitou hudbou z audio zařízení, není nutné zkoumat hlukové poměry v místě, neboť jde zjevně o rušení nad míru obvyklou v obytných lokalitách. Po zjištění míry přiměřené poměrům je třeba učinit skutkové zjištění ohledně míry obtěžování v dané věci a oboje porovnat. V literatuře i v judikatuře se uvádí případ souseda, který má vážnou alergii na včelí jed, a dovozuje se, že v tomto případě může být považováno za imisi něco, co by jí jinak nebylo. V tomto případě však bude zabránění škody na zdraví v první řadě na alergikovi, který se musí vyhnout bydlení v lokalitě, kde je chov včel běžný.


3.3 Konkrétní imise a obrana proti nim 3.3.1 Obtěžování hlukem a vibracemi Hluk se stává stále závažnějším problémem, komplikujícím život ve městech i na venkově. Zejména hluk způsobený dopravou znehodnocuje celé lokality určené k bydlení; také rozvoj zahradní techniky (sekačky apod.) vede k tomu, že i místa, kde dříve panovalo ticho, nejsou ani o víkendech vhodná k rekreaci. Hluk mohou působit i chovaná zvířata (zejména psi). Při posuzování, zda jde o imisi, je třeba vzít do úvahy intenzitu hluku, dobu, ve které k rušení dochází a jak dlouho trvá, jakož i to, zda jde o rušení jednorázové, opakované, úmyslné apod. Závažný problém představuje hluk z dopravy. Dalšími zdroji obtěžování může být hlučný provoz audio či video zařízení, a také různých nástrojů a přístrojů. Obtěžováním může být i hra na hudební nástroj. V tomto případě je třeba klást důraz na oprávněný zájem obou účastníků. Při hodnocení, zda hluk přesahuje míru přiměřenou poměrům, je třeba se zabývat délkou hraní na klavír i denní dobou, po kterou se na klavír žalovaných hraje. Při posuzování této otázky musí být vzat zřetel rovněž na skutečnost, zda klavír je užíván v souladu s určeným účelem. Ani v případě, že restaurace je provozována v souladu s veřejným právem, neznamená to, že lze souseda rušit nad míru přiměřenou poměrům (nebo dokonce nad rámec hygienických předpisů) hlukem z provozu této restaurace nebo hlučnou diskotékou. Oproti § 127 odst. 1 ObčZ z roku 1964 neuvádí § 1013 jako imise obtěžování vibracemi; nepochybně však jde i nadále o imisi. Vibracemi se rozumí vibrace přenášené pevnými tělesy na lidské tělo; § 1013 odst. 1 se však zjevně týká i vibrací působících na sousední nemovitost. Ochrany proti rušení hlukem a vibracemi se může domáhat i obec. Otázkou obtěžování hlukem se komplexně zabývá Veřejný ochránce práv – viz Sborník stanovisek veřejného ochránce práv, rok 2010, http://www.ochrance.cz/index.php?id=41. 3.3.2 Odnětí světla (stínění) a obtěžování světlem; omezení vyhlídky Stínění pozemku (stavby) může nastat v důsledku růstu stromů a keřů anebo ve spojitosti s budovou na sousedově pozemku. Obranu proti stínění vzniklému narůstajícími stromy nebo keři nyní poskytuje § 1017 NOZ, který umožňuje jednak preventivní ochranu proti stínění stromy, jednak dává právo žádat, aby soused již vzrostlé stromy za určitých podmínek odstranil (viz výklad k tomuto ustanovení).


Imisí může být i obtěžování světlem. Termínem „světlo“ je zřejmě míněno především oslňování a jiné osvětlování ze zdrojů umělých, pomocí reflektorů a jiných zařízení, a to nejen v noci, ale i ve dne. Není však vyloučeno, že by mohlo dojít k obtěžování nad míru přiměřenou poměrům též odraženým nebo soustředěným světlem slunečním, pomocí zrcadel, reflektorů, laserů apod. 3.3.3 Vnikání odpadů (pevných i tekutých), kouře, zápachu a plynu; obtěžování kouřem a zápachem Přímé přivádění odpadů (např. močůvky, odpadní vody), resp. i zápachu a kouře na sousední pozemek je zakázáno a bez ohledu na „míru přiměřenou poměrům“ či „obvyklé užívání pozemku“ se proti němu lze bránit negatorní žalobou (§ 1042). Takové „obtěžování“ není imisí, ale přímým neoprávněným zásahem do vlastnického práva. V komentovaném ustanovení tedy jde o obranu proti „vnikání“; např. může jít o únik odpadu z poškozeného potrubí, kouř z komína, který v důsledku přírodních podmínek občas obtěžuje souseda, zápach z chléva apod. Odpad nemusí vždy proniknout přímo k sousedovi, postačí znečištění zdroje vody. Může jít i o vodu z okapu; imisí však není přirozené stékání dešťové vody na níže položený pozemek, pokud ovšem soused úpravami stavby či pozemku nezměnil přirozené odtokové poměry. I nadále je imisí šíření prachu, popílku, kouře, plynů a par. Zpravidla tyto imise budou doprovázet podnikatelskou činnost; pak je třeba vždy zvážit aplikaci § 1013 odst. 2 NOZ. Dále může jít o obtěžování nechtěným spadem zemědělského hnojiva či jiného chemického prostředku. Nakládání s odpady upravuje zákon o odpadech. Podrobnosti o odpadovém hospodářství lze nalézt na internetových stránkách ministerstva životního prostředí (http://www.mzp.cz/cz/ odpadove_hospodarstvi). Šíření prachu, popílku, kouře, plynů a par se týká i zákona o ochraně ovzduší. 3.3.4 Obtěžování včelami Přesáhne-li obtěžování souseda včelami míru přiměřenou poměrům, může soud uložit včelaři, aby se zdržel přesně vymezeného rušivého jednání při chovu včel. Je pak na včelaři samotném, aby rozhodl, jak takové povinnosti vyhovět (např. přemístit včelstva, vybudovat překážku, vzdát se chovu). Obtěžování včelami pocházejícími ze sousedního pozemku lze mít za prokázané, bude-li dána vysoká míra pravděpodobnosti, že jde právě o sousedovy včely. Soud zváží, jaká je v dané lokalitě s přihlédnutím k jiným obdobným


lokalitám přiměřená míra konkrétních imisí, tj. zalétávání včel na sousední pozemky, a jaká je míra imisí v dané věci. Jestliže soud zjistí, že dochází k obtěžování žalobce nad míru přiměřenou poměrům (příp. že jde o vážné ohrožení výkonu jeho práva), žalobě vyhoví a v odůvodnění rozsudku vymezí míru obtěžování, která je ještě v dané věci přiměřená poměrům, a míru obtěžování v dané věci. 3.3.5 Imise ze zanedbaných pozemků a staveb; šíření škodlivých živočichů a plevelů V zásadě platí, že imise pocházejí z činnosti vlastníka; v případě imisí ze zanedbaných nemovitostí se výjimečně připouští obrana proti nim, i když jde o rušení způsobené nečinností. Ochranu proti imisím vyvolaným možnými přenašeči chorob poskytuje i zákon o veřejném zdraví, který se zabývá též ochranou před nakažlivými chorobami. Ochranu proti plevelům poskytuje zákon o rostlinolékařské péči. 3.3.6 Spad listí na sousední pozemek Za určitých podmínek může být imisí i padající listí ze stromu na sousedním pozemku. Nejvyšší soud řešil případ, kdy odvolací soud zamítl žalobu, kterou se soused domáhal ochrany proti obtěžování v důsledku spadu jehličí s odůvodněním, že mimo jiné žalovaná požádala správní orgán o povolení ke skácení stromu a ten jí nevyhověl. Nejvyšší soud vyslovil, že samotné rozhodnutí správního orgánu, kterým nebylo vlastníku povoleno pokácení stromu, jehož jehličí padá na sousední pozemek, nemůže znamenat, že opadávání jehličí z takového stromu na sousední pozemek není obtěžováním nad míru přiměřenou poměrům (NS 22 Cdo 2108/2000). Tuto situaci lze v některých případech řešit i jinak než odstraněním stromu. Podle nové úpravy však obtěžovaný může za určitých podmínek žádat i odstranění stromu – viz výklad k § 1017. Problematiku plodů spadených na sousední pozemek, podrostů a převisů řeší § 1016 a bude se tomuto problému věnovat později. 3.3.7 Vnikání zvířat na sousední pozemek Imisí je i vnikání zvířat na sousední pozemek; jde o jakákoli chovaná zvířata (hospodářská zvířata, drůbež, psi, kočky apod.). Povinnost neobtěžovat je uložena vlastníkovi, patrně však postihuje toho, kdo zvíře „chová“, bez ohledu na vlastnický vztah. Je nerozhodné, zda zvířata vnikají na oplocený či neoplocený pozemek. Při vyhovění žalobě, domáhající se zákazu toho, aby vlastník nechal vnikat chovaná zvířata na sousední pozemek, je třeba výrok rozsudku formulovat jako povinnost „zdržet se rušení vnikáním chovaných zvířat“.


3.3.8 Imise způsobené stavbou Složitá je otázka imisí způsobených stavbou; ani NOZ nedává jednoznačný návod na řešení. Pokud jde o imise způsobené samotnou stavbou, jsou nevýznamné, pokud nebyly námitky uplatněny ve stavebním řízení, ač v něm objektivně uplatněny být mohly. Soused, který má za to, že stavba nebo její zřizování může způsobit imise, musí své námitky uplatnit ve stavebním řízení, příp. za podmínek § 1004 u soudu v tzv. posesorním řízení. Pokud by stavební úřad o námitce budoucích imisí sám rozhodl, soud by musel z jeho rozhodnutí vycházet (§ 135 odst. 2 OSŘ). Soud by mohl rozhodovat jen o imisích způsobených stavbou postavenou bez stavebního povolení anebo v rozporu s ním. Jinak řečeno: Poté, co byla stavba zřízena, nemůže soused, který byl účastníkem územního a stavebního řízení, uplatnit občanskoprávní námitky týkající se účinků zřízení stavby, které mohl uplatnit již v územním či stavebním řízení (a jejichž úspěšné uplatnění u soudu by vedlo k odstranění nebo ke změně stavby); pokud tak učiní, soud bez dalšího žalobu zamítne. Jinak je tomu v případě, že soused objektivně nemohl své námitky ve stavebním řízení uplatnit; pak mu negatorní žalobu nelze upřít. 3.3.9 Jiné imise Praxe se setkala s žalobami proti obtěžování přelétáním míčů z hřiště; žalobci se v této souvislosti domáhali i oplocení hřiště (viz § 1027 NOZ – povinnost oplotit pozemek – bude komentováno později).

4 Imise v jednotlivých ustanoveních občanského zákoníku 4.1 Cizí movitá věc na pozemku - § 1014 (1) Ocitne-li se na pozemku cizí movitá věc, vydá ji vlastník pozemku bez zbytečného odkladu jejímu vlastníku, popřípadě tomu, kdo ji měl u sebe; jinak mu umožní vstoupit na svůj pozemek a věc si vyhledat a odnést. Stejně tak může vlastník stíhat na cizím pozemku chované zvíře nebo roj včel; vletí-li však roj včel do cizího obsazeného úlu, nabývá vlastník úlu vlastnické právo k roji, aniž je povinen k náhradě. (2) Způsobí-li věc, zvíře, roj včel nebo výkon práva podle odstavce 1 na pozemku škodu, má vlastník pozemku právo na její náhradu. Toto ustanovení se ale netýká plodů spadlých na sousední pozemek ze stromů a keřů; ty se na rozdíl od úpravy v ObčZ z roku 1964 stávají vlastnictvím vlastníka pozemku (viz § 1016 odst. 1). Součástí pozemku mají být nadále i stavby; ovšem protože se obydlí


poskytuje zvýšená ochrana, nelze uvedené ustanovení, pokud umožňuje vstup na cizí pozemek, vykládat tak, že by prolamovalo nedotknutelnost obydlí. Povinnost vlastníka či uživatele bytu věc vydat tím ovšem dotčena není. Vlastnické právo vlastníka movité věci je chráněno stejně jako vlastnické právo vlastníka nemovité věci. Pokud jde o chovaná zvířata, přejímá se standardní úprava většiny evropských občanských zákoníků zakládající vlastníku zvířete právo zvíře na cizím pozemku stíhat. Řeší se tak, že vlastník má právo vstoupit na cizí pozemek a stíhat tam vlastní chované zvíře. Chovaným zvířetem se rozumí jakékoli zvíře, které vlastník má ve vlastnictví, ať již jde o zvíře domácí, anebo sice divoké, ale zajaté nebo zkrocené. Výslovně formulovaná právní pravidla o roji včel mají odůvodnění proto, že obecné ustanovení o zvířatech nelze vztáhnout na jednotlivé včely. Vlet jednotlivých včel na cizí pozemek se posoudí podle ustanovení o imisích. Jednotlivé včely na cizím pozemku se považují za věc ničí, resp. za zvíře, které nikomu nepatří, takže soused ani jejich zabitím neruší vlastnické právo souseda. NOZ odpovědnost za škodu způsobenou zvířetem pojímá poměrně přísně. Způsobí-li škodu zvíře, nahradí ji jeho vlastník, ať již bylo pod jeho dohledem, nebo pod dohledem osoby, které vlastník zvíře svěřil, anebo se zatoulalo nebo uprchlo. Osoba, které zvíře bylo svěřeno nebo která zvíře chová nebo jinak používá, nahradí škodu způsobenou zvířetem společně a nerozdílně s vlastníkem (dle § 2933 NOZ). Vlastník zvířete se však může odpovědnosti zprostit: „Odňala-li třetí osoba svémocně zvíře vlastníku nebo osobě, které vlastník zvíře svěřil, nahradí třetí osoba škodu způsobenou zvířetem sama, prokáže-li vlastník nebo osoba, které vlastník zvíře svěřil, že odnětí nemohli rozumně zabránit; jinak společně a nerozdílně s nimi. Kdo zvíře svémocně odňal, nemůže se zprostit povinnosti k náhradě“ (§ 2935). Podobně je upravena i odpovědnost za škodu způsobenou věcí (zejména § 2937 a násl.).

4.2 Dočasné zadržení cizí movité věci - § 1015 Způsobila-li movitá věc na cizím pozemku škodu, může ji vlastník pozemku zadržet, dokud neobdrží jinou jistotu nebo náhradu škody. Toto ustanovení je poměrně jasné a zřejmě navazuje na ustanovení o zástavním právu, kterému je toto zadržovací právo velmi blízké. V praxi by mohlo docházet


k problémům ve vztahu hodnoty zadržené věci v poměru/nepoměru k výši způsobené škody. Nakolik ale bude zadržovací právo skutečně využíváno, ukáže teprve praxe.

4.3 Spadlé plody - § 1016 (1) Plody spadlé ze stromů a keřů na sousední pozemek náleží vlastníkovi sousedního pozemku. To neplatí, je-li sousední pozemek veřejným statkem. (2) Neučiní-li to vlastník v přiměřené době poté, co ho o to soused požádal, smí soused šetrným způsobem a ve vhodné roční době odstranit kořeny nebo větve stromu přesahující na jeho pozemek, působí-li mu to škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu. Jemu také náleží, co z odstraněných kořenů a větví získá. (3) Části jiných rostlin přesahující na sousední pozemek může soused odstranit šetrným způsobem bez dalších omezení. 4.3.1 Spadlé plody „Strom náleží tomu, z jehož pozemku vyrůstá kmen. Vyrůstá-li kmen na hranici pozemků různých vlastníků, je strom společný“ (§ 1067 NOZ). Podle ObčZ z roku 1964 platilo, že vlastnictví spadlých plodů nabývá vlastník pozemku, na kterém je strom, nebo je nabývá jeho uživatel; nyní nabývá vlastnické právo ke spadlým plodům vlastník pozemku, na který spadnou. To neplatí, je-li sousední pozemek určen k veřejnému užívání (je tzv. veřejným statkem – viz § 490 NOZ). V takovém případě „vlastník“ stromu nebo jeho „poctivý držitel“ (není-li totožný s vlastníkem, má před ním přednost) nabývají vlastnické právo k plodům originárně jejich separací, tedy v okamžiku, kdy se plody oddělí od stromu či keře. 4.3.2 Převisy Obdobné ustanovení jako odstavec 2 měl i § 127 odst. 1 ObčZ z roku 1964. Strom (stejně jako keř) je součástí pozemku a neoddělené plody jsou též jako součást pozemku ve vlastnictví vlastníka pozemku, na kterém strom roste; stejně tak patří „vlastníkovi stromu“ i větve přesahující nad sousední pozemek. Změna oproti dosavadnímu stavu je v tom, že ten, kdo chce převis takto odstranit, musí nejprve požádat „vlastníka stromu“, aby tak učinil sám, a teprve když mu vlastník nevyhoví, může převis či podrost odstranit, ovšem jen v případě, působí-li mu škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu; podle důvodové zprávy „kořeny a větve stromu lze odstranit nikoli jen


šetrně a ve vhodné době, ale také po zvážení míry obtěžování vlastníka sousedního pozemku“. Právo větve a kořeny odstranit zahrnuje též právo odstraněné si přivlastnit. 4.3.3 Podrosty Podrosty (kořeny) a převisy keřů a jiných rostlin než stromů přesahujících ze sousedního pozemku lze odstranit kdykoli bez dalších podmínek.

4.4 Stromy v blízkosti hranice pozemků - § 1017 (1) Má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel sázení stromů v těsné blízkosti společné hranice pozemků, a vysadil-li je nebo nechal-li je vzrůst, aby je odstranil. Nestanoví-li jiný právní předpis nebo neplyne-li z místních zvyklostí něco jiného, platí pro stromy dorůstající obvykle výšky přesahující 3 m jako přípustná vzdálenost od společné hranice pozemků 3 m a pro ostatní stromy 1,5 m. (2) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, je-li na sousedním pozemku les nebo sad, tvoří-li stromy rozhradu nebo jedná-li se o strom zvlášť chráněný podle jiného právního předpisu. 4.4.1 Sázení stromů v blízkosti hranic mezi pozemky Je jen otázkou, zda se lze domáhat odstranění stromu, vysazeného před účinností zákona. Vzhledem k zásadě, že ani občanskoprávní předpisy nepůsobí zpětně, tomu tak patrně není. I v tomto případě se však lze domáhat, aby se „vlastník stromu“ zdržel rušení souseda stíněním nad míru přiměřenou poměrům, jestliže podstatně omezuje obvyklé užívání pozemku (§ 1013 odst. 2); bude-li žaloba úspěšná, pak žalovanému mnohdy nezbude než strom odstranit. Navržené ustanovení lze samostatně aplikovat, jen nebrání-li tomu jiné právní předpisy stanovující, ve kterých případech se vyžaduje veřejnoprávní povolení ke kácení stromů nebo k odstraňování keřových porostů a ve kterých případech se takové povolení nevyžaduje. Je-li k odstranění dřeviny potřebné povolení, navržená úprava na tom nic nemění. Právě proto, že bez povolení lze kácet stromy rostoucí mimo les, pokud je obvod jejich kmene měřený ve výšce 130 cm nad zemí do 80 cm, jsou soukromoprávní i veřejnoprávní úprava komplementární, neboť navržené ustanovení míří především na tyto případy a jeho funkce je preventivní.


4.4.2 Les, sad, rozhrada, strom zvlášť chráněný Lesem se rozumí lesní porosty s jejich prostředím a pozemky určené k plnění funkcí lesa. Ovocným sadem se rozumí zemědělsky obhospodařovaná půda, která je souvisle osázena ovocnými stromy, případně ovocnými keři; do plochy této zemědělsky obhospodařované půdy se započítává související manipulační prostor, který nesmí přesahovat 12 metrů na začátku a na konci řad a šířku jednoho meziřadí, v nejvyšší započitatelné šířce 8 metrů, podél řad po obou stranách ovocného sadu. Rozhradám se budeme věnovat později. Mimořádně významné stromy, jejich skupiny a stromořadí lze vyhlásit rozhodnutím orgánu ochrany přírody za památné stromy. Památné stromy je zakázáno poškozovat, ničit a rušit v přirozeném vývoji; jejich ošetřování je prováděno se souhlasem orgánu, který ochranu vyhlásil.

4.5 Náležitá opora sousedního pozemku - § 1018 Pozemek nesmí být upraven tak, aby sousední pozemek ztratil náležitou oporu, ledaže se provede jiné dostatečné upevnění. Nejde tu o pronikání účinků na sousední pozemek, ale spíše o to, že v důsledku úprav může dojít k pohybu zeminy apod. ze sousedního pozemku a k narušení stability tohoto pozemku nebo stavby na něm zřízené. Účelem právní úpravy zde není vymezit rámec pro ochranu proti obtěžování, ale spíše předcházet škodám. Protože stavba je součástí pozemku, týká se toto ustanovení i ohrožení stavby. Ochranu ohroženému poskytuje i § 1004 NOZ a také § 137 stavebního zákona.

4.6 Stékající voda - § 1019 (1) Vlastník pozemku má právo požadovat, aby soused upravil stavbu na sousedním pozemku tak, aby ze stavby nestékala voda nebo nepadal sníh nebo led na jeho pozemek. Stéká-li však na pozemek přirozeným způsobem z výše položeného pozemku voda, zejména pokud tam pramení či v důsledku deště nebo oblevy, nemůže soused požadovat, aby vlastník tohoto pozemku svůj pozemek upravil.


(2) Je-li pro níže položený pozemek nutný přítok vody, může soused na vlastníku výše položeného pozemku požadovat, aby odtoku vody nebránil v rozsahu, ve kterém vodu sám nepotřebuje. 4.6.1 Vztah k vodnímu zákonu V § 1019 jde nepochybně o povrchové vody ve smyslu VodZ. Důvodová zpráva k tomuto zákonu uvádí: „Povrchovými vodami jsou (v souladu se současnou právní úpravou) vody přirozeně se vyskytující na zemském povrchu. Povrchovými vodami jsou i vody, které přechodně protékají zakrytými úseky, tunely nebo v nadzemních vedeních. Konstatováním této skutečnosti se odstraňují dosavadní výkladové pochybnosti. Povrchovými vodami jsou ve smyslu definice zejména vody ve vodních tocích, včetně vod ve vodních tocích uměle vzdutých, vody odtékající po zemském povrchu v podobě dešťových srážek atd. Za povrchové vody se nepovažují vody, které byly z vod povrchových odebrány. Odebrané vody jsou mimo dosah působnosti tohoto zákona.“ Odebrané vody tak jsou již – na rozdíl od vod povrchových a podzemních – předmětem vlastnického práva. „Srážkové vody ze střech a povrchu zpevněných ploch u individuálních rodinných domů jsou povrchovými vodami podle § 2 odst. 1 VodZ. Jedná se o vody přirozeně se vyskytující na zemském povrchu, které svůj charakter neztrácejí, protékají-li přechodně zakrytými úseky. V pochybnostech o tom, zda se v konkrétním případě jedná nebo nejedná o povrchové vody, rozhoduje podle § 3 odst. 3 VodZ příslušný vodoprávní úřad“. Při nakládání s povrchovými vodami je tak třeba přihlížet zejména k § 6 a 8 VodZ, ze kterých vyplývá, kdy lze s těmito vodami nakládat volně (obecné nakládání s povrchovými vodami) a kdy je k nakládání potřeba vyžádat vodoprávní povolení. 4.6.2 Úprava stavby ohrožující souseda vodou Z textu zákona nelze dovodit, že by se první věta prvního odstavce vztahovala jen na případy, kdy voda přímo ze střechy stéká na cizí pozemek; může jít tedy i o to, že stéká na pozemek rušitele, a teprve poté k sousedovi. Zatímco negatorní žalobou by se žalobce mohl domáhat toho, aby žalovanému byla uložena povinnost zdržet se rušení žalobce např. stékáním vody či padáním ledu (v žalobě blíže konkretizovaného) a žalovaný by měl na výběr, jak tohoto stavu dosáhnout, zde se dává možnost domáhat se přímo úpravy stavby. Stejného cíle by však mohlo být dosaženo úpravou pozemku. Zdá se tedy, že tu měla být spíše upravena možnost domáhat se úprav pozemku (i stavby jsou součástí pozemku). Aby se zabránilo zbytečné šikaně, zřejmě bude namístě takové žalobě na úpravu stavby


vyhovět v případě, že úprava stavby bude efektivnějším způsobem zamezení imisí a že nebude účelnější upravit pozemek žalovaného (např. zajistit jej proti stékání vody). Samozřejmě tam, kde střecha přesahuje přes hranice pozemku nebo je těsně u nich, nebude možno věc řešit jinak než nařízením úpravy stavby, resp. „klasickou“ negatorní žalobou (§ 1042). 4.6.3 Přirozené stékání vody na níže položený pozemek To, že proti přirozenému stékání vody (dešťové či z vodního toku) se nelze bránit, současně zahrnuje možnost obrany proti uměle vyvolanému stékání, tedy takovému, které je, resp. může být způsobeno, byť i nechtěně, úpravami pozemku či stavby na něm (ta je jeho součástí). V takovém případě může vlastník pozemku žádat, aby vlastník horního pozemku jej uvedl do původního stavu. Není třeba, aby újma již nastala, podstatné je, že opravdu hrozí, tedy že v důsledku úprav pozemku či stavby může dojít k zaplavení spodního pozemku 4.6.4 Zaplavování výše položeného pozemku Actio aquae pluviae arcendae v římském právu poskytovala obranu i proti zaplavení horního pozemku tím, že vlastník spodního pozemku jej upravil tak, že zamezil přirozenému odtoku vody; to stanovil i výše zmíněný český vodní zákon. Přes nedostatek výslovné úpravy lze vlastníkovi horního pozemku tuto obranu přiznat i dnes, a to podle § 1012 (může jít o závažné rušení práva), nebo na základě analogické aplikace § 1019 odst. 1 věty druhé 4.6.5 Přítok vody na níže položený pozemek Z odstavce 2 vyplývá, že vlastník níže položeného pozemku, má-li na tom hospodářský zájem, se může domáhat, aby soused nebránil přítoku vody v rozsahu, „ve kterém vodu sám nepotřebuje“. Kdy je pro níže položený pozemek nutný přívod vody, záleží na uvážení soudu; zpravidla to bude tam, kde voda je nezbytná k řádnému využití pozemku, ať již k podnikání, nebo k bydlení, eventuálně k rekreaci. Bude též třeba přihlédnout k tomu, zda voda není zajištěna jinak (např. v dostatečném množství z vlastní studny).


4.7 Stavba v blízkosti hranice pozemků - § 1020 Má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků. Je-li třeba ke zřízení stavby veřejnoprávní oprávnění vydané v řízení, ve kterém je soused účastníkem (zejména územní rozhodnutí, stavební povolení), pak je třeba tuto námitku uplatnit ve správním řízení; pokud se tak nestane, resp. bude-li námitka uplatněna neúspěšně, nelze stejný nárok později uplatnit „cestou práva“, tedy v soudním řízení. Rozumný důvod pro zákaz bude spočívat především v tom, že existence stavby by vyvolala relevantní imise (§ 1013 odst. 1), zejména stínění či odnětí volného přístupu vzduchu, které by mohlo vést k zavlhání jiné stavby; samotnému odnětí vyhlídky, není-li právně zajištěna, takto patrně nelze zabránit.

4.8 Vstup na sousední pozemek - § 1021 Vlastník umožní sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku nebo k hospodaření na něm, nelze-li tohoto účelu dosáhnout jinak; soused však nahradí vlastníku pozemku škodu tím způsobenou. O toto ustanovení lze patrně opřít i právo „vlastníka stromu“ (§ 1067) očesávat strom ze sousedního pozemku, neboť i v tomto případě jde o hospodaření na pozemku. Týká se i staveb, neboť ty jsou nyní součástmi pozemku; analogicky je lze použít i tam, kde stavba je dosud samostatnou věcí. Vstup je na rozdíl od případů § 1022 bezúplatný. Vstupem na sousední pozemek ve smyslu komentovaného ustanovení je i pobyt na něm po dobu nezbytnou k provedení úkonů, jež si vyžaduje údržba nebo obhospodařování stavby či pozemku. Nelze jím rozumět trvalé právo průchodu nebo průjezdu. Obdobná úprava, týkající se staveb, je i v § 141 StavZ; postup podle tohoto ustanovení povede k cíli patrně rychleji než podání žaloby u soudu.

4.9 Užití sousedního pozemku při stavbě - § 1022 (1) Nemůže-li se stavba stavět nebo bourat, nebo nemůže-li se opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro tyto práce potřebné. (2) Žádosti nelze vyhovět, převyšuje-li sousedův zájem na nerušeném užívání pozemku zájem na provedení prací.


Toto ustanovení je zcela nové; nemá kořeny v našem starším právu a důvodová zpráva k němu jen uvádí, že se týká „mimořádných situací“ a že tedy jde o případy rozsáhlejších, závažnějších stavebních prací než u § 1021. Jde o případy stavění, bourání, opravy či rekonstrukce stavby. Někdy postačí pouhý vstup na sousední pozemek, který bude bezúplatný (§ 1021), soused bude jen odpovídat za škodu. V závažnějších případech (§ 1022), je-li potřeba užít sousední pozemek nejen k pouhému vstupu, bude třeba (nedohodnou-li se sousedé jinak) poskytnout náhradu; její výši stanoví soud s přihlédnutím k míře omezení vlastníka pozemku. Pokud při výkonu oprávnění vlastník stavby ještě způsobí škodu, bude za ni odpovědný podle § 1021.

4.10 Užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem - § 1023 (1) Vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit. (2) Z takového užívání cizího prostoru nemůže nikdo odvodit právo, jehož by se mohl někdo dovolávat po odpadnutí důvodu, který k užívání opravňoval; pokud však v důsledku tohoto užívání vzniklo úředně schválené zařízení, může vlastník žádat náhradu škody. 4.10.1 Prostor nad pozemkem a vlastnické právo NOZ stanoví, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem (§ 506 odst. 1). Je však otázkou, zda prostor nad povrchem pozemku může být jeho součástí v tradičním smyslu. Vzduch samozřejmě součástí pozemku být nemůže; pak už zbývá jen prázdný prostor nad pozemkem. Ten ovšem nemůže být součástí věci, jde o „pouhé nic“. Pak lze považovat za přesvědčivý závěr, že „pán pozemku jest i pánem v onom prostoru, takže může odtamtud zásah každé jiné osoby vyloučit“. Vlastník pozemku tedy není vlastníkem prostoru nad ním (ten není ani součástí pozemku), ale má právo opřít se proti neoprávněným zásahům do tohoto prostoru. Zřizovat části stavby (např. zateplení zdi, balkony apod.) zasahující do prostoru nad sousedním pozemkem bez právního důvodu není přípustné. Vlastník nebude mít rozumný důvod užívání bránit v případě, že se tak stane v takové výšce, příp. na takovou dobu, že to výkon jeho práva věc užívat nijak neohrozí, nesníží to cenu věci a ani jinak mu to objektivně nemůže působit újmu.


4.10.2 Prostor nad stavbami – vztah vlastníka stavby k vlastníkovi pozemku Vzhledem k oddělenému vlastnictví stavby a pozemku v našem právu, které ani nový zákoník nemohl naráz odstranit, může vzniknout problém: jaký bude důsledek toho, že někdo zasáhne do prostoru nad pozemkem zastavěného domem v případě, že obě tyto nemovitosti mají různé vlastníky? Například do prostoru nad domem na cizím pozemku bude opakovaně zasahovat jeřáb v souvislosti s výstavbou na sousedním pozemku anebo do tohoto prostoru zasáhne stavba převyšující dům, který se v něm nachází. Odpověď bude různá podle toho, k jakému pojetí režimu vzdušného prostoru nad pozemkem se přikloníme. Budeme-li považovat prostor nad pozemkem za jeho součást, patrně dospějeme k závěru, že tento prostor je výhradně v dispozici vlastníka pozemku, i když je na něm stavba ve vlastnictví jiného. Pak by ovšem vlastník pozemku mohl dovolit třetím osobám zasahovat do prostoru nad domem, a to bez ohledu na jeho vlastníka (ponecháváme stranou obranu vlastníka domu proti hrozící vážné škodě či proti imisím, to je již jiný problém). Omezíme-li však právo vlastníka k prostoru nad pozemkem na jeho praktickou potřebu, pak bude rozhodovat, který z vlastníků (pozemku a domu) bude zásahem dotčen, resp. jehož právo k věci bude nějak dotčeno či ohroženo; to ovšem podle okolností věci mohou být i oba dva. 4.10.3 Omezení vlastnického práva Důvodová zpráva k odstavci 2 uvádí: „Mohou se však vyskytnout i jiné případy, speciálně neupravené. Na ně navržené ustanovení pamatuje obecnou klauzulí, že je-li tu důležitý důvod a nemá-li vlastník rozumný důvod tomu bránit, musí vlastník strpět užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem rovněž. Dojde-li však ke změně poměrů, tj. odpadne-li onen důležitý důvod, nemůže osoba, která ony prostory využívala, z toho pro sebe odvodit nějaké další právo do budoucna. Bylo-li však v této souvislosti zřízeno v době, kdy tu důležitý důvod ještě byl, úředně schválené zařízení, což se mohlo stát i s velkými náklady, nemůže vlastník pozemku požadovat odstranění takového zařízení, nýbrž jen žádat náhradu škody.“ Jde tu o omezení vlastnického práva vlastníka pozemku, za které je nutno poskytnout náhradu (viz čl. 11 odst. 4 LPS). Zákon sice hovoří o náhradě škody, ale spíše jde o náhradu za omezení práva; to je jiný institut, vlastníkovi stačí prokázat, že jeho právo bylo omezeno, a nemusí tedy tvrdit a prokazovat vznik škody. Samozřejmě pokud by škoda vznikla, bylo by možné žádat její náhradu podle předpisů o náhradě škody.


5 Rozhrady Ust. § 1024 NOZ uvádí: „(1) Má se za to, že ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé rozhrady mezi sousedními pozemky jsou společné. (2) Společnou zeď může každý užívat na své straně až do poloviny její tloušťky a zřídit v ní výklenky tam, kde na druhé straně nejsou. Nesmí však učinit nic, co zeď ohrozí nebo co sousedovi překáží v užívání jeho části.“ Rozhradami se rozumí především „ploty, zdi, meze, strouhy“; jde však jen o demonstrativní výčet. V době platnosti obecného zákoníku občanského byly za rozhrady považovány např. „společné hraniční zdi nebo jiná hraniční zařízení jako příkopy, ploty, ohrady, soukromé potoky, stoky“; důvodová zpráva uvádí též živý plot. Jde tedy o překážky oddělující hranice dvou pozemků.

5.1 Domnělé spoluvlastnictví k rozhradám Zákon stanoví vyvratitelnou právní domněnku, že jednoduché rozhrady (ke dvojitým viz následující ustanovení) mezi pozemky jsou společné. Obecný zákoník občanský tento vztah označil za „domnělé spoluvlastnictví“. Nicméně nelze-li zjistit, komu rozhrada patří, jeví se jako rozumné stanovit zvláštní režim, jehož podstata spočívá ve společné správě rozhrady. Bude-li rozhrada celá na pozemku jednoho vlastníka, pak [nebude-li výjimečně možno uplatnit pravidlo, že rozhrada je samostatnou věcí (§ 3055 a násl.) a je ve vlastnictví někoho jiného] bude vlastníkem rozhrady vlastník pozemku. Komentované ustanovení se tak patrně uplatní jen tam, kde rozhrada bude zasahovat do obou pozemků. Z toho, že rozhrady jsou společné, vyplývá, že vlastníci oddělených pozemků přispívají „při hraničních zařízeních“ společně rovným dílem. Je však otázka, co v případě, že např. hraniční zeď stojí větší částí na jednom z pozemků. Zdá se však, že jestliže hranice má stejný hospodářský význam pro oba pozemky (odděluje je, chrání a poskytuje soukromí), pak se jeví jako spravedlivé, aby i v tomto případě nesli oba sousedé náklady stejným dílem. Mohou se vyskytnout i případy, jejichž řešení nebude jasné; pak bude v případě sporu rozhodující uvážení soudu (např. plot jen částečně zasahuje do sousedního pozemku).


5.2 Problematika zdí Zákon pojem „zeď“ nijak nevymezuje; Wikipedie ji charakterizuje takto: „Zeď je pevná struktura, která ohraničuje a někdy chrání část prostoru. Nejčastěji zeď ohraničuje dům nebo jinou budovu a rozděluje jej na místnosti, nebo chrání či rozděluje volné prostranství. Stavba zdí slouží dvěma účelům: podpírat stropy a střechy a rozdělovat prostor kvůli ochraně před vniknutím dovnitř a před počasím. Tenké zdi v uzavřených prostorách nazýváme přepážky (mezistěny). V zahradní architektuře se jako prvku, který má často i technické použití jako opěrná, nebo ochranná zeď, ale vždy jako prvku s převážně

dekorativním

charakterem,

používá

tzv.

suchá

zídka.

Lze

ji

krátce

charakterizovat jako (většinou) nižší kamennou zeď připomínající skalku.“ Ke vztahu pojmů „zeď“ a „plot“ viz (§ 1027).

5.3 Údržba rozhrad § 1025 uvádí: „kde jsou rozhrady dvojité nebo kde je vlastnictví rozděleno, udržuje každý svým nákladem, co je jeho“ a vyjadřuje samozřejmou zásadu, že pokud „jsou rozhrady dvojité“, každá patří jinému vlastníkovi a každý udržuje tu svou. Vlastnictví „je rozděleno“ např. když hranice mezi pozemky jde prostředkem meze. § 1026 následně uvádí, že „vlastník není povinen znovu postavit rozpadlou zeď, plot nebo obnovit jinou rozhradu, musí ji však udržovat v dobrém stavu, hrozí-li následkem jejího poškození sousedovi škoda. Dojde-li však k takovému narušení rozhrady, že hrozí, že se hranice mezi pozemky stane neznatelná, má každý soused právo požadovat opravu nebo obnovení rozhrady“. Povinnost udržovat rozhradu v dobrém stavu je konkrétním projevem povinnosti nepůsobit škodu. Tou se rozumí škoda nepřímá, hrozící od třetích osob či od zvěře v důsledku toho, že rozhrada (zejména zeď či plot) pro zchátralost neplní svou funkci

5.4 Povinnost oplotit pozemek Podle § 1027 na návrh souseda a po zjištění stanoviska stavebního úřadu může soud uložit vlastníkovi pozemku povinnost pozemek oplotit, je-li to potřebné k zajištění nerušeného výkonu sousedova vlastnického práva a nebrání-li to účelnému užívání dalších pozemků.


5.4.1 Právní povaha plotu a dispozice s ním Co je to „plot“ či oplocení, právní předpisy blíže nevymezují a nechávají tuto otázku na posouzení orgánu, který ve věci rozhoduje. Wikipedie uvádí, že plot či oplocení je „volně stojící stavba, která má za úkol zabránit nebo omezit pohyb přes nějakou hranici. Na rozdíl od zdi má mnohem jednodušší konstrukci. Zeď je postavena z kamene nebo betonu a zabraňuje nejenom pohybu, ale i průhledu (tomu však může zabránit i plot z dřevěných desek, naopak zeď může bránit i pronikání hlodavců a omezit zápach ze sousedního pozemku). Ploty mají různé užití: ohrada – má za úkol udržet hospodářská zvířata na určeném místě, zabránit přístupu predátorů ke zvěři (např. v oborách) nebo zamezit poškození rostlin (např. lesní oplocenky), zabezpečit soukromí, brání průhledu nebo pronikání hluku a prachu (např. živý plot), dočasné omezení pohybu při dopravní uzavírce nebo při stavebních pracích; bezpečnostní plot – brání pohybu nepovolaných osob; dekorativní plot – dotváří celkový vzhled domu, zahrady nebo krajiny.“ Právní předpisy znají i „živý plot“; jeho právní osud však bude značně odlišný od jiných typů plotu, neboť se bez dalšího stává součástí pozemku a majetkem jeho vlastníka. 5.4.2 Povinnost pozemek oplotit Samotný NOZ neukládá povinnost pozemek oplotit; je jen na vůli vlastníka či uživatele pozemku, zda se rozhodne tak učinit. Výjimku tvoří případy, kdy je povinnost pozemek oplotit nařízena soudem; v některých případech je povinnost oplocení stanovena veřejným právem. Rozsudek, kterým se nařizuje oplocení pozemku, je konstitutivní. 5.4.3 Aktivní legitimace k podání žaloby na oplocení pozemku Nový zákoník – na rozdíl od § 127 odst. 2 ObčZ z roku 1964 – stanoví, že uložit povinnost pozemek oplotit lze na návrh „souseda“. To je především vlastník sousedního pozemku, může to však být i vlastník vzdálenějšího pozemku, pokud prokáže, že je to nutné k nerušenému výkonu jeho vlastnického práva. 5.4.4 Pasivní legitimace Žalovaným je podle výslovného znění zákona vlastník pozemku, ze kterého rušení vzchází; jestliže zdroj rušení vychází z pozemku třetích osob, může se postižený vlastník nejen bezprostředně sousedící nemovitosti za splnění zákonných předpokladů zásadně domáhat poskytnutí ochrany přímo proti vlastníku, jenž postiženého výkonem vlastnického práva ruší, např. tím, že z jeho pozemku vniká na pozemek postiženého chované domácí


zvířectvo. Argumenty potenciálně umožňující rozšíření počtu osob aktivně legitimovaných zde použít nelze. 5.4.5 Zajištění nerušeného výkonu sousedova vlastnického práva Účelem oplocení je zamezení rušení žalobce vycházejícího z pozemku žalovaného, a zabránění hrozícím škodám. Judikatura uvádí: „Pojem potřebnosti je třeba vykládat zásadně z objektivních hledisek. Proto při posuzování potřebnosti se musí soud zabývat např. tím, zda tomu, kdo o poskytnutí ochrany žádá, nebrání zákaz oplocení v místě, aby si svůj pozemek oplotil sám. Konečně zdroj rušení musí zásadně vycházet z pozemku, který má být oplocen.“ Půjde tedy o případ, kdy žalobce je rušen ať již tzv. imisemi ve smyslu § 1027, či přímými zásahy do práva § 1042, a oplocení by mohlo tomuto rušení zabránit. V rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 Cdo 1614/2005 se uvádí: „Uložit povinnost oplotit pozemek bude možné, pokud po žalobci nebude možno spravedlivě žádat, aby oplotil sám svůj pozemek. Uložit povinnost oplotit pozemek bude namístě zejména v případě, že oplocení poskytne ochranu proti takovým neoprávněným zásahům, kterým nelze jiným způsobem zabránit, anebo sice je možný i jiný způsob ochrany, nicméně vzhledem k okolnostem konkrétní věci se oplocení pozemku jeví jako nejpřiměřenější a nejvhodnější způsob poskytnutí ochrany ohroženému právu žalobce.“ 5.4.6 Příklady z praxe Soudní spory ohledně oplocení pozemku jsou poměrně ojedinělé; žalobce motivuje zpravidla časté zalétávání míčů ze sousedních hřišť, může jít o opakované pronikání chovaných zvířat na sousední pozemek, úspěšná byla i žaloba na zřízení zdi proti sousedce, která dlouhodobě skladovala na pozemku nepořádek a vylévala tam fekálie, takže obtěžovala okolí silným zápachem, a opakované úřední projednávaní a domluvy nevedly ke zlepšení. Při projednávání této věci byly vznášeny námitky, že uložení postavení zdi je pro žalovanou, která je osobou sociálně slabou a stará se o invalidní dceru, majetkově likvidační. Takové případy jsou jistě bolestivé a rozhodování o nich není snadné. Je však třeba vzít v úvahu, že jde-li o extrémní formu obtěžování sousedů, pak výsledkem sporu bude vždy újma jedné ze stran; pokud by totiž žaloba byla ze sociálních ohledů (patrně s odkazem na dobré mravy) zamítnuta, byla by značně poškozena žalující strana, nucená žít ve znehodnocených nemovitostech za nedůstojných podmínek.


5.5 Povinnost určit hranice pozemků § 1028 uvádí: „jsou-li hranice mezi pozemky neznatelné nebo pochybné, má každý soused právo požadovat, aby je soud určil podle poslední pokojné držby. Nelze-li ji zjistit, určí soud hranici podle slušného uvážení“. 5.5.1 Žaloby na určení hranic a na jejich stanovení Problém nejasné hranice lze rozdělit na dva samostatné problémy, z nichž každý má jiné řešení. V úvahu přicházejí dva typy žalob. Tam, kde hranice je mezi sousedy subjektivně sporná, ale objektivně lze po provedeném dokazování její průběh určit, jde o „určení“ hranice mezi pozemky; problém se řeší určovací žalobu na určení vlastnického práva k vymezenému pozemku [§ 80 písm. c) OSŘ]; rozsudek je deklaratorní. Tam, kde hranici již zjistit nelze, je třeba žalovat na její „stanovení“; tato žaloba se opírá o § 1028, rozsudek je konstitutivní. Nicméně text § 1028 tyto případy staví (alespoň zdánlivě) na stejnou úroveň, neboť podmínky pro postup podle tohoto ustanovení vymezuje tak, že hranice jsou „neznatelné nebo pochybné“. To však nic nemění na tom, že jde o dva různé typy případů, které mají své zvláštnosti a pravidla. 5.5.2 Určení sporné (pochybné) hranice mezi pozemky Mezi sousedy je spor o hranici; každý z nich tvrdí, že hranice vede jinudy, a přitom jde jen o jejich „subjektivní“ spor; hranice je sporná jen mezi nimi. Objektivně soud může za pomoci znalce, příp. dalším dokazováním zjistit, kudy hranice vedou; žalobce také již v žalobě tento průběh uvádí, resp. žalovaný se brání stanovení hranice a tvrdí skutečnosti, ze kterých se podává, kudy hranice vede. Zpravidla postačí vytyčit hranice pozemků ve smyslu § 49 katastrálního zákona, ovšem může jít i o spor o vydržení části sousedního pozemku 5.5.3 Stanovení hranice mezi pozemky, je-li objektivně nezjistitelná („neznatelná“) Soud především zjišťuje poslední pokojnou držbu, tedy takovou, která je chráněna držebními žalobami (§ 1003 a násl.). Zjistí-li ji, určí hranice v souladu s ní. Nelze-li takový stav zjistit, je třeba rozhodnout podle „slušného uvážení“. Přihlédne k pravděpodobnému právnímu stavu, k poloze pozemků, k jejich rozloze apod.; úvahu musí řádně odůvodnit. Může sporný pruh rozdělit poměrně mezi strany, výjimečně – pokud pro to budou důvody – jej může přikázat i jen jedné ze stran.


6 Právo nezbytné cesty K problematice sousedského práva patří i právo nezbytné cesty. Toto právo odpovídá věcnému břemenu cesty podle ObčZ z roku 1964 a dnes je upraveno v § 1029 - § 1036 NOZ. § 1029 (1) Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. (2) Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.

6.1 Nezbytná cesta a veřejný zájem Důvodová zpráva uvádí, že „nezbytná cesta je institut svou povahou výjimečný, sloužící k omezení vlastnického práva jednoho vlastníka v soukromém zájmu jiného“. Již judikatura k NOZ z roku 1964 však dovodila, že nezbytná cesta je zřizována i ve veřejném zájmu. Argumentovalo se např. takto: „Ve veřejném zájmu je i zajištění řádného užívání staveb jejich vlastníky; jde tu nejen o veřejný zájem na tom, aby vlastnické právo vlastníka stavby mohlo být vykonáváno, ale i o veřejný zájem na řádné údržbě stavby.“ To platí i o užívání pozemku; i když v určitých lokalitách je pro přírodu přínosné nechat pozemek ležet ladem, v tzv. intravilánu to může vést k nežádoucímu šíření škůdců a plevelů ze zanedbaného pozemku. I když je tedy zřízení nezbytné cesty převážně v soukromém zájmu žalobce, není tu úplná absence zájmu veřejného.

6.2 Základní podmínky pro zřízení nezbytné cesty Základní podmínkou je chybějící přístup k nemovité věci. Další podmínky pro zřízení nezbytné cesty jsou tyto: Vlastník nemovité věci není současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka k nemovitosti nelze zajistit jinak. „Pro pouhé zlepšení spojení nelze nezbytnou cestu zřídit“ [§ 1032 odst. 1 písm. c)]. Přilehlým pozemkem se nerozumí jen pozemek bezprostředně přilehlý k pozemku vlastníka, ale všechny pozemky, kterých je ke zřízení cesty zapotřebí, tedy i pozemky


vzdálenější. Ačkoli to nový zákoník – na rozdíl od § 151o odst. 3 ObčZ z roku 1964 – výslovně nestanoví, z povahy věci se podává, že nezbytnou cestu lze zřídit jen tehdy, nelze-li přístup zajistit jinak, tedy zejména smluvně. Přístup musí být zajištěn k veřejné cestě (např. k silnici, místní či veřejně přístupné účelové komunikaci; je-li více možností, jak přístup zajistit, musí být vybrán ten, který nejméně zatěžuje vlastníka pozemku, přes který má cesta vést. Pokud se ukáže, že nejpřirozenější přístup s přihlédnutím k okolnostem uvedeným v § 1029 odst. 2 (viz § 1033 odst. 1) vede přes pozemek jiného vlastníka než žalovaného, bude třeba žalobu zamítnout. Právo cesty může být zřízeno k již existující cestě anebo může být zřízena na náklady žalobce a jeho přičiněním i cesta nová. Další podmínky pro zřízení nezbytné cesty (byť formulované negativně) jsou upraveny v § 1032. Nezbytnou cestu lze zřídit jen na návrh; žalobcem je vlastník nemovité věci, která postrádá přístup, žalovaným je vlastník zatěžovaného pozemku, příp. osoba, jejíž věcné právo k pozemku bude nezbytnou cestou dotčeno (viz § 1030 odst. 3 a výklad k němu).

6.3 Lze zřídit nezbytnou cestu vedoucí přes budovu? Stává se, že pozemek nebo stavba, postrádající přístup, je obklopena budovami (např. stojí na dvoře). V tomto případě lze snad uvažovat o zřízení práva cesty přes budovu postupem podle § 170 odst. 2 stavebního zákona; soud však takové právo patrně zřídit nemůže. Judikatura však připouští zřízení práva cesty podchodem pod budovou, pokud je stavebně proveden tak, že není součástí budovy.

6.4 Rozsah nezbytné cesty Není rozhodující, k jakému účelu je nemovitá věc, ke které má být cesta zřízena, používána, zda je to rekreační pozemek, pole, obytný dům či továrna. Pro rozsah zřizovaného práva je rozhodná hospodářská potřeba panující nemovitosti, resp. obvyklý způsob a rozsah jejího užívání; cestu lze zřídit jen v takovém rozsahu, bez kterého by řádné (obvyklé) užívání bylo znemožněno nebo značně ztíženo. Zřízení nezbytné cesty představuje vážný zásah do práva vlastníka pozemku, a proto je třeba vždy poměřovat, zda výhoda, kterou cesta poskytuje, není podstatně menší než újma, která by vznikla zřízením cesty pro vlastníka zatížené nemovitosti. Například cesta by podle okolností nemohla vést přes malou zahrádku u rodinného domu, užívanou k rekreaci, pokud by její zřízení nadále znemožnilo či podstatně omezilo dosavadní způsob užívání.


6.5 Náhrada za zřízení práva nezbytné cesty Za zřízení cesty přísluší vlastníkovi pozemku náhrada; doposud to soudy dovozovaly z čl. 11 odst. 4 LPS, nyní to stanoví přímo NOZ. O náhradě musí soud rozhodnout i bez návrhu. Při jejím stanovení je nutné přihlédnout i k míře omezení vlastníka pozemku. „Náhrada za zřízení práva cesty soudem není upravena žádným cenovým předpisem. Soud výši sporné náhrady stanoví za pomoci znalce. Východiskem jeho úvah by měla být obvyklá cena, za kterou se v obdobných místech (lokalitách) sjednává cena za smluvně zřizované srovnatelné právo cesty, při zohlednění zatížení služebného pozemku, a to jak z hlediska věcného (především z hlediska plošného rozsahu zatížení, doby jeho trvání, četnosti a způsobu užívání oprávněnými osobami i z hlediska rozsahu rušení osob z věcného břemene povinných při užívání nemovitostí jim patřících), tak z hlediska právního (tj. z hlediska tzv. právních vad snižujících obecnou cenu cestou nemovitostí ve vlastnictví povinných osob výkonem práv oprávněných osob). Při nedostatku srovnatelných údajů lze jistě přihlédnout i k obvyklé ceně nájmu zatíženého pozemku, to ovšem se zřetelem k tomu, zda a nakolik je osoba povinná omezena v právu takový pozemek rovněž (spolu)užívat, i se zřetelem k předpokládané době trvání práva odpovídajícího věcnému břemeni“. Povolí-li se spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu. To platí v případě, že jde o užívání již existující cesty, kterou užívá i její vlastník; náklady by tu měly být stanoveny podle poměru užívání; pokud jej nelze ani přibližně zjistit (odhadnout), ponese každá strana zpravidla náklady stejným dílem.


1 Úvod do problematiky Právní normy Omezení vlastnického práva Co to tedy je ono sousedské právo?...6

Recommend Documents