1 Úvod. 1.1 Zaměření práce. 1 Úvod. V posledních letech prošel stavební trh v České republice poměrně rychlým vývojem

Obsah

Obsah 1 Úvod .............................................................................................................................. 2 1.1 Zaměření práce ....................................................................................................... 2 1.2 Plánování stavby rodinného domu ......................................................................... 3 2 Stavební materiály aneb z čeho stavět ........................................................................... 5 2.1 Základní pojmy ze stavební fyziky......................................................................... 9 2.2 Stavební materiály ................................................................................................ 12 2. 2. 1 Cihlové zdivo............................................................................................... 12 2. 2. 1. 1. Historie vývoje a výroby cihel u nás i ve světě .................................. 12 2. 2. 1. 2. Výroba cihel či bloků v moderní cihelně............................................ 15 2. 2. 1. 3. Výhody a nevýhody pouţití různých typů cihel ................................. 18 2. 2. 2. Porobetonové zdivo .................................................................................... 21 2. 2. 2. 1. Historie výroby porobetonu ve světě a v ČR...................................... 21 2. 2. 2. 2. Výroba porobetonu v moderním výrobním závodě ............................ 22 2. 2. 2. 3. Výhody a nevýhody pouţití porobetonu při výstavbě ........................ 23 2. 2. 3. Dřevostavby ................................................................................................ 25 2. 2. 3. 1. Historie dřevostaveb ve světě a u nás ................................................. 25 2. 2. 3. 2. Vyuţití dřeva na stavbě ...................................................................... 27 2. 2. 3. 3. Výhody a nevýhody dřevostaveb u nás .............................................. 30 2. 2. 4. Systém ztraceného bednění ....................................................................... 32 3 Průkaz energetické náročnosti staveb .......................................................................... 35 4 Závěr ............................................................................................................................ 37 Trţní ocenění bytu……………………………………………………………………...39 Trţní ocenění administrativní budovy………………………………………………….54 Analýza trhu……………………………………………………………………………74 Seznam pouţité literatury………………………………………………………………84 Seznam příloh…………………………………………………………………………..86

1 Úvod

1 Úvod 1.1 Zaměření práce V posledních letech prošel stavební trh v České republice poměrně rychlým vývojem. Změny se během 20 let projevily především v nabídce nových stavebních materiálů,

v podstatně

větší

nabídce

diferencovaných

stavebních

systémů,

v modernizaci stavebních technologií, u stavebních firem pak v nabídce sluţeb zákazníkům, kdy nabízejí produkt na míru, dle poţadavků, zkušeností a přání zákazníků. Trh nám nabízí pestré mnoţství zdících a nosných materiálů, z nichţ kaţdý má svou historii, vývoj, kaţdý je svým způsobem vhodný pro určitý typ zástavby a umístění a kaţdý z nich vyhoví po určitých stránkách preferencí svého majitele. Systémy kombinují různý rozsah pouţití. Je nutné si uvědomit, ţe materiál ovlivňuje nejen stabilitu, ale i klimatickou pohodu, ţivotnost, úspornost, vnitřní klima a hodnotu celého domu. Navíc zdivo je jediná věc, která se během uţívání domu nedá vyměnit, proto je nutné zváţit mnoho důleţitých aspektů, jako jsou: 1. Tepelně izolační vlastnosti konstrukce 2. Únosnost konstrukce 3. Ţivotnost konstrukce 4. Komplexnost sortimentu/systému 5. Způsob a rychlost realizace 6. Moţnost následných stavebních úprav 7. Akumulace tepla 8. Difúzní schopnosti 9. Zvukově izolační vlastnosti 10. Náklady na pořízení

2

1 Úvod Z trhem nabízených konstrukčních materiálů bych se ve své bakalářské práci ráda zaměřila na čtyři nejpouţívanější typy zdících systémů: Zdící systémy postavené z cihel či z cihelných bloků, systémy postavené z porobetonových tvárnic, dřevostavby a betonové stavby. Důvodem mého zájmu bylo, zda-li bude a pokud ano, v jaké celkové výši cenový rozdíl při dokončení těchto jednotlivých typů staveb. Porovnávat budu jak technické parametry, tak fyzikální parametry a další parametry. K tomu jsem si vybrala rodinný dům o velikosti 4+1 se zastavěnou plochou 77 m2. Po průzkumu trhu a oslovení několika firem jsem vyšla z finančního hodnocení firmy Varia s.r.o., Ústí nad Labem a z praktických zkušeností pana Vladimíra Škopka, majitele prodejny stavebnin v Plzni, který se pohybuje ve stavebnictví jiţ přes 35 let a má široké zkušenosti se všemi moţnými systémy.

1.2 Plánování stavby rodinného domu „Při plánování výstavby vlastního bydlení je třeba myslet a promyslet mnoho věcí souvisejících se stavbou. Myslím, ţe výběr typu domu je přinejmenším stejně důleţitý jako výběr stavebního materiálu, ze kterého má být dům zhotoven. Výběr typu domu úzce souvisí s velikostí a orientací pozemku. Je třeba předem promyslet jaké máte nároky na velikost domu, jeho vyuţití, a také na rozvrţení zázemí a soukromí, jako např. zahrada, bazén, zahradní altán, garáţové stání, kůlna, dílna, eventuálně samostatně stojící garáţ. Co se týče umístění domu na pozemku, jsou normami stanoveny minimální odstupové vzdálenosti od hranice parcely - zpravidla 3,5 m. V některých případech po dohodě se sousedy je moţno tuto hranici sníţit aţ na 2,5 m. Kaţdý, kdo se rozhodne pro stavbu domu, musí vyřešit, z jakého materiálu ten dům bude postaven. Mnoho lidí se stále domnívá, ţe volba stavebního materiálu má klíčový vliv na cenu stavby, ale ve skutečnosti volba stavebního materiálu má jen malý vliv na celkovou cenu. Zde je dobré si uvědomit, ţe náklady na zdi a stěny tvoří jen 8 - 12% z celkové ceny stavby, ale tyto náklady se do značné míry podílí na tepelně technických vlastnostech budoucího domu po celou dobu jeho ţivotnosti a budou mít poměrně velký vliv na budoucí spotřebu energie na jeho vytápění. (Pro hrubou orientaci ceny domu k nastěhování, ve standardním provedení, můţete počítat s cenou okolo 3.750,- Kč za 1 m3 obestavěného prostoru). Z tohoto důvodu lze doporučit věnovat návrhu domku - respektive jeho budoucím tepelně technickým vlastnostem zvýšenou

3

1 Úvod pozornost a uţ při návrhu domku směřovat k realizaci domu s nízkou spotřebou tepla na vytápění. Při návrhu stavby je nutné věnovat se stavebně energetickým souvislostem, které mají podstatný vliv na budoucí spotřebu tepla. Jedná se např.o vliv vysoké průvzdušnosti obálky RD (zateplení polystyrenem či minerální vlnou), nebo chybně navrţených stavebních spojů, vhodné umístění parotěsných zábran s vhodnými páskami na spoje plastových fólií a vhodné spoje ostatních stavebních prvků. Velmi důleţitým faktorem pro budoucí spotřebu tepla na vytápění je vhodné řešení střechy, základů a podlah. Dále pak vhodná volba oken – izolační dvoj- či ideálně trojskla a dveří včetně jejich utěsnění. Při realizaci stavby je pak nutno dbát na pečlivost provedení, zvláště pak na to, aby bylo zabráněno vytvoření tepelných mostů. Při výběru architektonického návrhu a jeho dispozice můţete vycházet z nabídky typových domů, které je moţno upravit podle vašich představ. Pokud máte o vzhledu a tvaru domu své vyhraněné představy, je ideální variantou obrátit se na architekta, který zanese vaše představy do studie, a ta se stává podkladem pro zpracování projektové dokumentace. Tato varianta je však finančně náročnější neţ typový projekt. U typového projektu je nutné dbát na to, aby dokumentace obsahovala osazení domu na váš pozemek s ohledem na průběh terénu, orientací na světové strany a napojení na inţenýrské sítě“1. Zde bych chtěla zdůraznit, ţe není tak důleţité, z jakého materiálu budete stavět, ale s jakou celkovou koncepcí bude dům postaven. Před realizací stavby vţdy vyvstanou otázky "Jak je důleţitý pouţitý stavební materiál pro vlastní stavbu a pro následný provoz?", "Jaká výstavba je nejlevnější?", "Jaké vytápění nejlepší a nejlevnější?", "Jaká okna jsou nejlepší?", "Jaká střešní krytina je nejlepší?", "Jaká fasáda je nejvhodnější?" atd…

1

Ing. Petr Synek (ENVIROS Praha), odpověď na dotaz č.3869, systém Energetických Konzultačních a Informačních Středisek České energetické agentury

4

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět Při samotné realizaci stavby musíme vycházet z platných právních norem stavebního zákona. Stavební materiály musí splňovat normy, stanovené obecně v druhé části stavebního řádu, oddíl 3. Výrobky pro stavbu (§ 47). Cituji: „(1) Pro stavbu mohou být navrţeny a pouţity jen takové výrobky a konstrukce, jejichţ vlastnosti z hlediska způsobilosti stavby pro navrţený účel zaručují, ţe stavba při správném provedení a běţné údrţbě po dobu předpokládané existence splňuje poţadavky na mechanickou pevnost a stabilitu, poţární bezpečnost, hygienu a ochranu zdraví a ţivotního prostředí, bezpečnost při uţívání (včetně uţívání osobami s omezenou schopností pohybu a orientace), ochranu proti hluku a na úsporu energie a ochranu tepla. (2) Vlastnosti výrobků pro stavbu mající rozhodující význam pro výslednou kvalitu stavby musí být ověřeny podle zvláštních předpisů2 z hledisek uvedených v odstavci 1.“ Tolik citace stavebního zákona. K jednotlivým poţadavkům odkazuje pak stavební zákon na určité paragrafy a vyhlášky. K pojmu výrobky pro stavbu se váţí zákon č.22/1997 Sb., o technických poţadavcích na výrobky a o změně a doplnění některých zákonů, v platném znění; a nařízení č.178/1997 Sb., vlády České republiky, kterým se stanoví technické poţadavky na stavební výrobky. Ve stavebnictví byla v minulosti rozhodující bezpečnost stavebních výrobků, konstrukcí a konstrukčních prvků. Dnes se do popředí dostává komplexní pohled, zahrnující všechny rozhodující vlastnosti. Stavební dílo musí: být přijatelné z hlediska dopadu na ţivotní prostředí svými parametry splňovat poţadavky na spolehlivost svými uţivatelskými a funkčními parametry splňovat specifické poţadavky na jakost Stavební dílo nesmí mít takové vlastnosti, které budou ohroţovat zdraví a ţivoty obyvatelstva a které budou negativně ovlivňovat ţivotní prostředí. Tento poţadavek se 2

Např.zákon č.22/1997 Sb., o technických poţadavcích na výrobky a o změně a doplnění některých zákonů. Zákon ČNR č.244/1992 Sb., o posuzování vlivů na ţivotní prostředí.

5

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět dotýká značného okruhu problémů, jako je například přirozená radioaktivita, uvolňování mikrovláken a prchavých látek do prostředí, vlhkost či prašnost při pouţívání budovy apod. Z širšího hlediska významným činitelem ochrany ţivotního prostředí je problematika šetření přírodních energetických a materiálních zdrojů. Sniţování energetické spotřeby spolu se zuţitkováním průmyslových odpadů jako druhotných surovin je významným příspěvkem stavebnictví ke globální filosofii trvale udrţitelného rozvoje. Stavební výrobky – prvky jako výstup výrobce jsou pro zhotovitele stavebního díla vstupem. Pro hodnocení kvality stavebních výrobků se pouţívají kritéria stanovená v technických specifikacích. Při výstavbě se mohou pouţívat jen takové stavební materiály a výrobky, které při řádné údrţbě zabezpečí ekonomicky přiměřenou ţivotnost a ekologickou nezávadnost objektu. Globální systémové souvislosti a poţadavky kladené na stavební výrobky jsou uvedené ve Směrnici Rady Evropského společenství č.89/106/EHS. V ČR musí v současné době vlastnosti vybraných stavebních výrobků splňovat technické poţadavky stanovené v nařízení vlády č.163/2002 Sb. Původní nařízení vlády č.178/1997 Sb., kterým se stanoví technické poţadavky na stavební výrobky, v novějším nařízení vlády č.81/1999 Sb., bylo zrušeno a nahrazeno výše uvedeným nařízením. Plné kompability se směrnicemi pro stavební výrobky bylo dosaţeno nařízením vlády č.190/2002 Sb., kterým se stanoví technické poţadavky na stavební výrobky označené CE. Výrobky musí být vhodné pro stavby, aby tyto byly (jako celek i jejich jednotlivé části ) při respektování hospodárnosti vhodné k jejich určenému pouţití a zároveň plnil základní poţadavky na stavby podle nařízení vlády č.163/2002 Sb. Šest základních poţadavků včetně dalších tří spojených s vyuţíváním staveb je uvedeno v tabulce 1. Tabulka 1 - Stručný přehled vlivů vyplývajících z poţadavků na stavby spojených s jejich uţíváním Poţadavek Analýza vlivů 1.Mechanická odolnost a přitíţení konstrukcí stabilita probourávání konstrukcí další stavební úpravy vlivy na okolní existující objekty agresivita obklopujícího prostředí vliv vlhkosti na mechanicko-fyzikální vlastnosti stavebních materiálů apod. 2.Požární bezpečnost obnovení existující poţární bezpečnosti zabudování nových materiálů změny dispozičního řešení 3.Hygiena, ochrana zdraví a mikroklima: tepelně-vlhkostní, akustické, světelné, aerosolové, mikrobiální, životního prostředí odérové, toxické, elektromagnetické, psychické přirozená radioaktivita

6

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět 4.Bezpečnost při užívání

norma EN ISO 6241 -14 kategorií kompendium EHK modelových podmínek pro stavební předpisy 5.Ochrana proti hluku hygienicky přípustné hranice ekvivalentní trvalé hladiny hluku vibrace v interiéru budovy 6.Úspora energie a ochrana zvyšování cen energií tepla nedodrţování tepelnětechnických charakteristik Specifikace požadavků na objektivní potřeby společnosti stavební dílo subjektivní potřeby investora subjektivní potřeby dodavatele Spolehlivost stavebního díla bezpečnost trvanlivost pouţitelnost - bezporuchovost udrţovatelnost, zabezpečení údrţby Kompatibilita stavby s trvale obnovitelnost materiálu udržitelným rozvojem recyklovatelnost materiálu biodegrativita a bezpečnost odpadu z bouracích prací obnovitelnost paliv a zdrojů energie omezení spotřeby paliv a energie

Při optimálním výběru stavebních prvků pro obvodové a vnitřní stěny by měl uţivatel stavebních tabulek zaměřit pozornost především na: 1. Deklarovanou hodnotu pevnosti v tlaku a přídrţnosti (počáteční pevnost ve smyku) u prvků určených k pouţití v nosných konstrukcích, rozměrovou stabilitu (deklarovanou hodnotou vlhkostního přetvoření v mm.m-1) téţ u prvků určených pro nosné stěny; nasákavost (deklarovanou hodnotou v %); mrazuvzdornost (deklarovanou hodnotou odolnosti při zmrazování a rozmrazování v určeném prostředí). 2. Reakci na oheň, neboť kaţdý výrobek bude zařazen do jedné ze sedmi evropských tříd: A1 – A2 – B – C – D – E – F, přičemţ nejbezpečnější je Eurotřída A1 (nehořlavé materiály, které nevykazují celkové vzplanutí). Do Eurotřídy A2 jsou zařazeny výrobky téměř nehořlavé. 3. Obsah aktivních rozpustných solí (u produktů určených k pouţití v nosných konstrukcích); propustnost vodních par (deklarovanou hodnotu součinitele propustnosti vodních par) u prvků určených k pouţití ve vnějších konstrukcích; nebezpečné látky. 4. Hmotnost zdícího prvku (max.21 kg), bloku, panelu; způsob dopravy apod. 5. Vzduchovou neprůzvučnost při šíření zvuku přímou cestou /laboratorní zvuková neprůzvučnost) u prvků, které se mají pouţít v konstrukcích, na něţ jsou kladeny akustické poţadavky (např.mezibytové příčky, stěny

7

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět oddělující řadové rodinné domy, apod.). Sem patří i deklarovaná hodnota objemové hmotnosti prvku v suchém stavu, tvar a uspořádání prvků (znázorněné nebo popsané), rozměry a kategorie tolerance. 6. Deklarované hodnoty tepelného odporu v m2.K.W-1, nebo ekvivalentní tepelné vodivosti ve W.m-1.K-1 v suchém stavu při teplotě 10 °C u prvků určených k pouţití v konstrukcích, na něţ jsou kladeny tepelně izolační poţadavky. Patří sem i objemová hmotnost v suchém stavu, tvar a uspořádání prvků. Protoţe od prosince 2002 platí revidovaná ČSN 73 0540-2 „Tepelná ochrana budov – část 2: Poţadavky“ s přímou vazbou na energetickou náročnost budov, jsou v tabulce 2 porovnávány hodnoty normou zavedeného součinitele prostupu tepla Un s hodnotami tepelného odporu Rn pro obvodové nosné stěny. Obecně platí, ţe U ≤ Un (resp.R ≥ Rn) obvodové stěny ze stavebních prvků. Tabulka 2 - Hodnoty součinitele prostupu tepla Un a tepelného odporu Rn pro budovy s převaţující návrhovou teplotou 20 °C a těţkými venkovními stěnami

Součinitel prostupu tepla Un (W.m-2.K-1) Tepelný odpor Rn (m2.K.W-1)

Platí do 31.12.2004 u Poţadované Doporučené jednovrstvých zděných hodnoty hodnoty vnějších stěn 0,38 0,25 0,46 2,45 3,83 2

V posledních desetiletích se dostaly do stavebnictví výrobky, které se v konečném důsledku ukázaly být z hlediska ţivotního prostředí nepřijatelné a v některých případech se jednalo o zdraví škodlivé látky3. Zajisté se jedná o průvodní jevy vědy a techniky, které byly úzce spjaté s nedostatečnými vědomostmi o sloţení a vlastnostech surovin, technologii a vlastnostech hotových výrobků. Toto konstatování platí všeobecně a není typické jen pro stavební výrobky. Závěr: Stavební výrobky a z nich postavené budovy musejí být bezpečné, suché a teplé.

3

Pozn.autorky: Jednalo se o šedivé tvárnice z porobetonu, do kterých se přidával popílek, původem jako vyhořelé palivo z tepelných elektráren. Ukázalo se, ţe nesplňuje normy přirozené radiace. Proto se obecně doporučuje jen jako zdivo pro neobytné prostory, nevhodný i pro ţivočišnou výrobu a chov.

8


2.1 Základní pojmy ze stavební fyziky V souvislosti s volbou materiálu pro zdění i neodborníci začnou hovořit o tepelném odporu nebo o součiniteli prostupu tepla. Samozřejmě bude záleţet na tloušťce materiálu a součiniteli tepelné vodivosti, coţ je hodnota pro kaţdý materiál rozdílná. Niţšího tepelného odporu dosáhneme, pokud pouţijeme těţší materiály, čili materiály s méně póry a dutinami, a také bude záleţet na vlhkosti materiálu. Součinitel prostupu tepla – protipól tepelného odporu R (schopnost materiálu zadrţet teplo) – charakterizuje tepelně izolační schopnosti konstrukce. Většinou se označuje písmenem U a „udává mnoţství tepla, které projde za časovou jednotku jedním m² stavebního dílce při teplotním rozdílu vzduchu uvnitř a venku 1 Kelvin. Měrnou jednotkou je W/m2K“4. Čím je hodnota součinitele U niţší, tím hospodárnější bude vytápění domu. Tento ukazatel patří mezi nejdůleţitější veličiny v tepelné technice budov s níţ pracují architekti a stavební inţenýři při navrhování. Výpočet součinitele prostupu tepla:

Vysvětlivky: Uf = součinitel prostupu tepla profilem – rám, křídlo Ug = součinitel prostupu tepla sklem – prosklení Uw = součinitel prostupu tepla oknem – okno jako celek Lg = obvod skel Ag = plocha plastu Af = plocha skla Ψg (Psi) = distanční rámeček – okrajová zóna skla

Měrná tepelná kapacita – Značí se jako „c“ a je udávána v J/kg.K. Je to mnoţství tepla, které je třeba dodat 1 kg materiálu, aby se ohřál o 1 °C. Čím niţší c, tím méně tepla potřebuje materiál k ohřátí. 4

http://www.slavona.cz/slovnik-pojmu/u-soucinitel-prostupu-tepla.html

9

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět Tepelný odpor vrstvy, konstrukce – Schopnost materiálu či konstrukce zadrţovat teplo. Čím vyšší hodnota R, tím lépe pak materiál izoluje. Hodnota R se udává v jednotkách m2.K/W. Součinitel tepelné vodivosti – Schopnost materiálu vést teplo, tzn.udává nám, za jakou dobu projde teplo daným materiálem. Čím niţší hodnota λ, tím lépe materiál izoluje (tím niţší je rychlost prostupu tepla. Udává se v jednotkách W/m.K Dalším důleţitým termínem je tepelný most. Ten patří ke skrytým vadám, které mohou znamenat nejen ztráty tepelné energie, ale i poškození stavby. Vzniká pouţitím nevhodných technologických postupů a materiálů nebo špatným provedením řemeslných prací. Nejvíce se objevuje při styku vodorovné konstrukce (stropu a balkónové konzoly) a svislé zdi, např. překlady, ostění oken, ţelezobetonové věnce, atd.5 Akumulační schopností konstrukce se označuje schopnost materiálu podrţet si teplo při přerušení vytápění nebo naopak udrţet chlad v letních měsících. Těţší materiály mají obecně lepší akumulaci. U konstrukcí s dobrou akumulační schopností se teplo nejdříve ukládá do konstrukcí místností a aţ později dojde k vytápění vlastní místnosti. U chybně řešených staveb bude docházet k teplotní nestabilitě a přehřívání interiéru v letních měsících. Akumulace tepla je tedy jev ţádoucí.6 O tom, jestli je stavba schopna zbavovat se vlhkosti vyvolané pohybem lidí a domácími činnostmi jako je praní, vaření, sprchování atd., vypovídá difuzní odpor Rd. Jde tedy o vlastnost materiálu propouštět vodní páru. Pouze vzduch, který obsahuje určité mnoţství páry závisející na teplotě, klade nejmenší odpor pro šíření vodní páry. Ostatní materiály ho mají větší. Faktor difuzního odporu „je poměr mezi difuzním odporem tloušťky nějakého materiálu a difuzním odporem vrstvy vzduchu o stejné tloušťce.“7 Značí se řeckým písmenem μ a jedná se o bezrozměrnou veličinu. Hodnota difúzního odporu je dána vztahem Rd = μ * d, kde d je tloušťka zdiva v metrech. Čím niţší hodnota Rd a μ, tím konstrukce lépe „dýchá“.

5

Hejhálek, J.: Tepelná akumulace a teplotní setrvačnost u dřevostaveb, Stavebnictví a interier 6/2005, str. 11. 6

Hejhálek, J.: Tepelná akumulace a teplotní setrvačnost u dřevostaveb, Stavebnictví a interier 6/2005, str. 11. 7

http://www.stavocentrum.cz/index.php?none=1&action=clanek&c_id=632

10

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět Objemová hmotnost - Hustota materiálu.Vypočítává se poměrem hmotnosti k objemu tělesa. Udává se v jednotkách kg/m3. V neposlední řadě nás bude zajímat tzv. zvuková neprůzvučnost mezi místnostmi, neboli přenos zvuku mezi místnostmi. Závislá je na hmotnosti materiálu, samotné skladbě konstrukce a izolaci. Podle místa zvukového zdroje můţe být zvuková neprůzvučnost měřena dvěma způsoby: 1) Index zvukové redukce ( R nebo SRI) - zvuk přechází přes podhled pouze jednou (např. zdroj zvuku je nad podhledem nebo zvuk z horní místnosti)

Obrázek 1 Zdroj: , dne 20. 2. 2011

2) Zvuková neprůzvučnost (Dncw) - zdroj zvuku je v jedné místnosti a přenosem se zvuk dostává dvakrát přes pohled do druhé místnosti (měřeno v decibelech)

Obrázek 2 Zdroj: , dne 20. 2. 2011

11


2.2 Stavební materiály Stavební materiál pouţitý na hrubou stavbu nejvíce ovlivňuje kvalitu bydlení. Při jeho výběru se budeme zajímat o trvanlivost, odolnost vůči mrazu, teplu, vlhkosti, aby nám dům při drobném zahoření neshořel a v neposlední řadě, abychom uvnitř domu měli zdravé ţivotní prostředí bez radiace, hluku a plísní. Z celkové ceny stavby představují náklady na zdivo přibliţně 12 – 15 %. Stavební materiály můţeme podle nosné konstrukce rozdělit na dvě skupiny. První skupinu tvoří svislé nosné konstrukce (stěny, sloupy a pilíře) a druhou vodorovné stropní konstrukce. Ve své práci se budu zabývat pouze stavebními materiály svislých nosných konstrukcí. V současnosti se při výstavbě rodinného domu nejčastěji pouţívají tyto materiály: 2. 2. 1 Cihlové zdivo 2. 2. 2 Porobetonové tvárnice 2. 2. 3 Betonové stěny do ztraceného bednění 2. 2. 4 Dřevostavby

2. 2. 1 Cihlové zdivo 2. 2. 1. 1. Historie vývoje a výroby cihel u nás i ve světě První cihly se objevily v Přední Asii, u Sumerů mezi řekami Eufratem a Tigridem. Nejstarší „zděné domy” napodobovaly rákosové chýše a lidé je stavěli z hlíny přibliţně stejným způsobem jako vlaštovky svá hnízda. Nejstarší nálezy nepálených tvarovaných cihel se datují do 7500 př. n.l Pocházejí z Cayönü v oblasti horního Tygrisu v jiţní a východní Anatolii poblíţ Diyarbakiru. Další nedávné objevy, datované mezi 7000 a 6395 př.n.l., pocházejí z Jericha a Catal Hüyük. Z poznatků archeologů vyplývá, ţe vynález pálené cihly (na rozdíl od předchozích na slunci sušených nepálených cihel) lze datovat do třetího tisíciletí před naším letopočtem. První sumerské cihly měly tvar kulatých bochníků uhnětených z hlíny a na protilehlých stranách seříznutých. Dolní část byla plochá a nahoře byly zaoblené

12

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět (tzv. plochovypuklé). Teprve v další fázi se objevují cihly s hranami podobně jako dnes. Nebyly však obdélníkovitého tvaru, jako ty dnešní, ale čtvercové – pro stavby byly výhodnější, poskytovaly větší stabilitu. Tyto cihly byly dlouhodobě sušeny na slunci, aţ 2 roky. Spojované byly hlínou nebo asfaltem. Egypťané vyráběli cihly z bahna a slámy. Výroba cihel spočívala v namáčení této směsi po dobu několika dní, coţ způsobilo počátek rozkladu slámy, z které se pak uvolňovala lepkavá buničina, která dávala cihle potřebnou celistvost a pevnost. Asi od 4.tisíciletí př.n.l. se objevují cihly na řeckém území. Jsou ve tvaru čtverce (o straně 37 nebo 22 cm). Pálené se začaly objevovat v řeckých městech aţ v polovině 4.století př.n.l. Byly však velmi vzácné. I v Římě se zpočátku pouţívaly cihly nepálené, teprve na začátku císařství (začátek 1. století n. l.) se začaly prosazovat cihly pálené. Na rozdíl od Řeků techničtěji zaloţení Římané je postupně začali vyrábět ve velkém a dokonale vyuţili jejich výhod. Římané pouţívali cihly nejen k běţnému zdění budov, ale zdili z nich i sloupy a pilíře, pouţívali je na klenbu i na podlahu. S dokonalou organizací práce a maximálním vyuţitím otrocké práce pak byli schopni stavět celé cihelné čtvrti i několikaposchoďových domů. Římské legie, které pouţívaly mobilní pece, uvedly cihly do mnoha částí Římské říše. Tyto cihly jsou často označovány značkou té legie, pod jejichţ správou se vyráběla. Například pouţití cihel v jiţním a západním Německu, jiţ popisuje spis „Die architectura“ římského architekta a spisovatele Vitruviuse (80 - 70 př.n.l. aţ cca 15 př.n.l). Příprava materiálu pro výrobu cihel v Číně byla práce pro ty nejchudší a nekvalifikované dělníky, na rozdíl od mistra, který cihlu vypaloval. Ten patřil díky svému umění a mistrovství mezi váţené a ctěné občany. Nejstarší popis výrobní techniky nalezneme z období dynastie Song, v příručce Yingzao Fashi. Tato příručka shromaţďovala předpisy a standardy, které vydala císařská kancelář pro stavitele, architekty a řemeslníky. Také zde bylo zvykem, ţe mistr svůj výrobek označil vlastní značkou, coţ nebylo ani tak jeho marnivostí, ale moudrým rozhodnutím vládců z dynastie Qin (221 př.n.l.- 206 př.n.l.) mající za účel, aby aţ kdokoliv objeví špatný výrobek, mohl jej zpět vrátit výrobci. 8

8

Ing. Ondřej Anton, Ph.D.; Keramika a cihly, Ústav stavebního zkušebnictví FAST VUT v Brně, přednáška pro AI01

13

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět Ve 12.století došlo k masovému rozšíření cihel ze severní Itálie do severního Německa. Jejich pouţívání vyvrcholilo v takzvané cihlové gotice, určitém typu gotické architektury, která vzkvétala v severní Evropě, především v regionech a oblastech Baltského moře, v místech, kde byl nedostatek stavebního kamene. Cihlové gotické budovy se nachází hlavně v Dánsku, Německu, Polsku a Rusku. I kdyţ roku 1619 začal vyrábět J.Etherington cihly pomocí strojního formování, ty se i nadále vyráběly ručně. Ve větším rozsahu se pálené cihly začaly pouţívat aţ v renesanci. Normalizované cihly navrhují v Německu aţ koncem 18. století. U nás měla tehdejší cihla téměř dnešní rozměry 6,5 cm x 14 cm x 29 cm. V našich zemích, se v době středověku na cihly “zapomnělo”. V té době se spíše pouţívalo nepálených cihel, největší rozkvět těchto takzvaných vepřovic byl v 17.století. Pálená cihla byla v těchto dobách drahá a dostupná jen pro majetné vrstvy obyvatelstva, objevuje se v bohatších oblastech jen jako fasádní vrstva, na nechráněných štítech domů či nadstřešních částech komínů. Dlouho pak zůstávala cihlářská výroba v principu podobná, základem byla plná cihla (mnoha rozměrů), větší formáty se nevyráběly z důvodů technologických i pracovních (problematické sušení, vysoká hmotnost, dostatek lidí pro manuální práci). Rozvíjí se pouţití lícového zdiva, především v pobřeţních oblastech severu Evropy (kvalitní, pohledné zpracování fasád, odolávajících tamějšímu agresivnímu prostředí), nicméně další výrazný pokrok v cihlářství nastává aţ v období průmyslové revoluce s objevem lehčené dutinové cihly (1813). Tento výrobek je předzvěstí dalšího bouřlivého vývoje cihlářského průmyslu, samozřejmě i v důsledku stále se zvětšujícího podílu strojní práce. Bylo totiţ nutno stavět ve velmi krátké době stále více budov, jak obytných tak průmyslových, pro mnoţství lidí proudících do měst. Běţná plná cihla přestává stačit a v rychlém sledu se objevují nové a nové cihlářské výrobky, umoţňující rychlejší a levnější výstavbu. Hlavním keramickým stavivem, spolu s plnou cihlou, se stává lehčená cihla, která je základním prvkem cihlových systémů dodnes. Česká republika se dnes řadí v prodeji zdících cihlářských materiálů na druhé místo v Evropě s mnoţstvím 0,237 m3 na obyvatele (Rakousko 0,350 m3/obyv., Belgie 0,254 m3/obyv., Itálie 0,264 m3/obyv.).

14


2. 2. 1. 2. Výroba cihel či bloků v moderní cihelně Cihly vznikají formováním méně hodnotných surovin, hlín a jílů do poţadovaných tvarů a výpalem při teplotách +900 aţ do +1400ºC. Vzniklé výrobky charakterizuje pórovitý a barevný, nejčastěji červený střep. Výrobky jsou většinou neglazované, plné nebo s vylehčenými otvory (příčnými či podélnými), s dutinami nebo se zvýšením pórovitosti.9 Typický technologický postup výroby vypadá takto: 1. Těţba, úprava a zpracování surovin – těţí se červená hlína, většinou v povrchových dolech, která je pak dopravována k další výrobě. Cihelny bývají většinou postavené přímo u přírodních loţisek této hlíny. Vytěţená hornina musí být nejprve upravena: a. za mokra rozplavováním suroviny za účelem odstranění hrubších zrn b. za sucha – za dosaţením stejnorodé směsi Důleţitou roli při posuzování technologických vlastností jílovitých zemin hraje mineralogické

sloţení.

Jílové

nerosty

jsou

v podstatě

vodnaté

hlinitokřemičitany. Zjednodušeně je rozdělujeme do 4 skupin (název dán nejdůleţitějším zástupcem): Skupina kaolinitu; skupina montmorillonitu; skupina illitu; skupina chloritu. 2. Vytváření střepu za normální teploty – výrobní směs získala po úpravě takové vlastnosti, ţe je moţné ji převést do předepsaného tvaru. Mezi základní střepové suroviny patří: a. Suroviny tvárlivé (plastické) – po smíchání s vodou vytváří plastické těsto a po výpalu dodávají výrobku charakteristické vlastnosti. Kaţdý z těchto druhů musí obsahovat podíly (frakce) jisté velikosti: i. jílovina: zrna < 0,002 mm; ii. prachovina: zrna 0,002 – 0,05 mm

9

Ing. Ondřej Anton, Ph.D.; Keramika a cihly, Ústav stavebního zkušebnictví FAST VUT v Brně, přednáška pro AI01

15

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět iii. pískovina: zrna 0,05 aţ 2,0 mm. Podle stupně disperze je dělíme na: i. jíly (obsahují nad 50% jíloviny); ii. hlíny (obsahují 20 – 50% jíloviny a 50 – 80% prachoviny s pískovinou); iii. prachy (obsahují nad 30% prachoviny, pod 50% pískoviny a pod 20% jíloviny) iv. písky (obsahují nad 50% pískoviny a pod 20% jíloviny) b. Suroviny netvárlivé (neplastické) – nejsou schopny samy o sobě vytvořit plastické těsto. Řadíme mezi ně: i. ostřiva – za syrova sniţují plastičnost, nebezpečí smrštění a tvorbu smršťovacích trhlin při sušení. Za tepla pomáhají reakci s oxidy základní surovině, aby vznikl hutný střep. Povaţujeme za ně: písek (křemen), kalcinovaný jíl (šamot), popílek, škvára, struska. Za zvláštní ostřiva lze povaţovat: korund, magneziový slínek a další ii. taviva – ovlivňují tavitelnost směsí, aby při relativně malém ţáru došlo ke slinutí a zhutnění střepu. Jsou jimi: ţivce – sodný, draselný a vápenatý, pegmatity a taviva eutektiální (obsahují CaO, MgO, FeO – tavicí oxidy). Tavící oxidy reagují v ţáru s SiO2 a vytvářejí nízkotavné sloučeniny iii. lehčiva – zmenšují objemovou hmotnost střepu (např.tvorbou pórů) a zlepšují tepelně izolační vlastnosti. Mezi ně patří: uhelný prach, dřevěné piliny nebo rašelina – při výpalu vyhoří a vytvoří póry nebo jsou to tzv.lehká kameniva – křemelina, keramzit nebo perlit Způsoby výroby: a. z plastického těsta na šnekových lisech (obsah vody cca.25%); b. ze zavlhlé směsi lisováním (obsah vody 8 – 12%); c. z břečky – litím do sádrových forem (obsah vody 40%)

16

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět 3. Sušení výrobků – výrobek obsahuje značné mnoţství vody, která se musí odstranit sušením. 4. Výpal za vysokých teplot – Výrobek získává stálý tvar, vzhled, barvu a očekávané tepelně technické vlastnosti. Výpal probíhá při teplotě mezi 900ºC aţ 1400ºC strukturálním spojením zrn účinkem teploty, nebo-li slinováním a vzniká tzv.keramická vazba (spojovací skelná fáze). Od roku 2003 platí nová norma se zcela novým pohledem na pálené zdící prvky ČSN EN 771-1. Některá původní ustanovení starých norem byla zrušena, některá včleněna do národní přílohy této normy. Norma rozeznává 2 skupiny pálených zdících prvků: HD (high density) pro pálené prvky pro nechráněné zdivo a pálené prvky pro chráněné zdivo s objemovou hmotností přes 1000 kg/m3 a LD (low density) pro pálené prvky pro nechráněné zdivo a pro pálené prvky s objemovou hmotností maximálně 1000 kg/m3 určené pro chráněné zdivo. Mezi hlavní parametry, které se při výrobě cihel sledují, patří: a) rozměry cihly – rovinnost a rovnoběţnost loţných ploch b) tvar a uspořádání zdicího prvku – směr otvorů a poměrný objem otvorů c) objemová hmotnost a pevnost cihly v tlaku d) tepelně izolační vlastnosti (dle normy) e) trvanlivost f) mrazuvzdornost g) násakovost cihly h) propustnost vodních par – difuzní odpor Cihly můţeme dělit podle tvaru, způsobu provedení nebo určení, ale i podle váhy, barvy a materiálu. Liší se jednak velikostí, tak i mírou vylehčení. Některé z nich jsou vhodné ke stavbě příček, jiné zase pro jednovrstvé obvodové zdivo. Vyrábějí se i speciální cihly pro nosné stěny, jak vnitřní, tak vnější, cihly voštinové, betonové i vápenopískové. Funkce cihel ve zdivu: a) tepelný odpor b) odolnost proti hluku z vnějšku

17

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět c) ochrana proti hluku uvnitř stavby d) pevnost v tlaku e) ochrana proti vlhkosti f) poţární odolnost g) trvanlivost h) stálost tvaru i) udrţení přirozené vlhkosti zdiva j) moţnost opětovného pouţití – recyklace

2. 2. 1. 3. Výhody a nevýhody pouţití různých typů cihel

Plná cihla Klasická plná cihla začíná být v moderním stavebnictví překonanou záleţitostí. Jde sice o všeobecně známý, osvědčený, trvanlivý a pevný materiál s velmi dobrými akumulačními a akustickými vlastnostmi, ale s horšími tepelně izolačními schopnostmi. Zeď z klasických plných cihel je nutné opatřit mohutnou tepelnou izolací, coţ stavbu znatelně prodraţuje a prodluţuje. Krom toho je pracné s plnou cihlou stavět, protoţe musíte zdít s viditelně promaltovanými spárami. Taková konstrukce je náročná jak na spojovací materiál (maltu) tak na přesné provedení. Své místo si plné cihly najdou například při stavbě komínů, plotových zídek nebo jako pohledové reţné zdivo. 10 Výhody: 1. dobré tepelně akumulační vlastnosti 2. vysoká trvanlivost 3. dobré zvukově izolační vlastnosti 4. objemová stálost 5. vysoká poţární odolnost 6. ekologická nezávadnost 7. všeobecně známý a osvědčený materiál

10

Kolektiv redakce iStavitel.cz; Přehled základních zdících materiálů 1.díl, © 2009, www.iStavitel.cz

18

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět Nevýhody: 1. horší tepelně izolační vlastnosti 2. vyšší spotřeba maltové směsi 3. méně vhodné pro stavbu svépomocí 4. větší pracnost (výroba maltové směsi) 5. údrţba 6. cena Zdivo z dutinových cihelných bloků typu THERM Cihly s označením THERM jsou vyvinuty jako reakce na snahu vylepšit tepelně izolační vlastnosti cihel. Strukturu těchto cihel tvoří speciální mříţka se soustavou svislých dutin a materiál, do kterého se při výrobě přimíchávají hořlavé příměsi. Vzniká tak střep obohacený o velké mnoţství jemných pórů. Výsledkem je cihla, která dobře izoluje, má dobré akustické vlastnosti, bez problémů zvládá kolísání vlhkosti vzduchu a méně zatěţuje podklad, protoţe je lehčí. Cihly bývají opatřeny po stranách perem a dráţkou, coţ podstatně zpřesňuje práci a šetří spojovací materiál. Relativní novinkou na trhu jsou cihly typu therm superizolační označené na konci písmeny Si, které dosahují velice zajímavých hodnot tepelného odporu (R = 3,92 m2K/W). Stavba z prvků therm vyţaduje přesnou práci s dodrţením mnoha pravidel a limitů. Kaţdá část stavby jako je například ostění oken, stropní nosníky, roh obvodové stěny má svou specifickou tvarovku. V případě nedodrţení těchto pravidel hrozí výskyt tepelných mostů a mnoha dalších poruch. Nevýhodou prvků therm je jejich křehkost a náchylnost k popraskání. Výhody: 1. dobré tepelně izolační vlastnosti 2. dobré zvukově izolační vlastnosti 3. objemová stálost 4. pevnost 5. vysoká trvanlivost 6. ekologická nezávadnost 7. vysoká poţární odolnost 8. komplexnost systému 9. nízký difuzní odpor (dobrý prostup vodních par)

19

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět Nevýhody: 1. větší pracnost (výroba maltové směsi) 2. křehkost 3. vyšší hmotnost 4. horší tepelně akumulační vlastnosti 5. nutné dodrţet přesný technologický postup 6. vyšší cena Broušené cihly Jednu z nejoblíbenějších stavebních technologií v sortimentu současných zdících materiálů představují broušené cihly. Cihelné bloky jsou přesně zabroušeny na určitou výšku, výborně do sebe zapadají a k jejich spojování je potřeba pouze 1 mm loţné vrstvy (=tenkovrstvé zdění). Tenkovrstvé zdění zajišťuje podstatnou úsporu spojovacího materiálu i času, protoţe se kromě samotného zdění zrychluje i vysychání hrubé stavby. Podstatnou výhodu v systému broušených cihel představují doplňkové formáty, jako jsou rohovky, překlady, cihly koncové a koncové poloviční se speciální kapsou pro vloţení izolantu. Spojením kvalitní práce a takto komplexního systému vzniká jednolitá konstrukce bez neţádoucích tepelných mostů. Výhody zdění z broušených cihel v porovnání s cihlami pro klasické zdění 1. lepší tepelně akumulační vlastnosti 2. sniţuje pracnost oproti nebroušeným blokům aţ o 25 %, 3. vyšší rychlost zdění11 4. niţší spotřeba spojovacího materiálu (malty) aţ o 80%, 5. méně náročné vybavení staveniště 6. eliminace dílčích tepelných mostů v loţných spárách mezi jednotlivými vrstvami cihel 7. nízká vlhkost hotového zdiva 8. sníţení počtu prasklin na omítce 9. minimum následných úklidových prací

11

Pozor! Dozdívání úlomků v systému broušených cihel je zcela nepřípustné.

20

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět K nejznámějším výrobcům cihel na českém trhu patří např. nadnárodní společnosti jako Wienerberger, a.s.; Heluz, cihlářský průmysl, v.o.s.; KM Beta, s.r.o.; Zeolit Kladno, s.r.o.; Cihelna Nebuţely, s.r.o.. 2. 2. 2. Porobetonové zdivo 2. 2. 2. 1. Historie výroby porobetonu ve světě a v ČR Vznik porobetonu lze datovat jiţ do roku 1918. Po první světové válce byl ve Švédsku, podobně jako jinde v Evropě, dramatický nedostatek energie. Na trhu bylo dostupné pouze dřevo, uhlí nebo olej se do Švédska nákladně dováţely a byly cenově nedostupné. Vzhledem ke skandinávskému klimatu představovaly náklady na vytápění tradičních staveb z masivních zdicích materiálů, prakticky bez izolačních schopností, obrovské zatíţení rozpočtů pro kaţdou domácnost i celou společnost. Za začátek výroby porobetonu se pokládá patent A.Ericsona, pouţívaný od roku 1924.12 Svízelná situace měla ale i svá pozitivní východiska a ve svém důsledku inspirovala vývoj stavebního materiálu, který měl dokázat uspořit velké mnoţství energie při výrobě a to hlavně při dlouhodobém uţívání staveb. V poválečné energetické krizi se rodí myšlenka porobetonu, vizionářského stavebního materiálu se vzduchovými tepelně-izolačními dutinami. Tato technologie se ve velké míře uplatňovala ve Švédsku, Dánsku, Polsku a v zemích bývalého SSSR. Na své masovější uplatnění si porobeton počkal aţ do roku 1929, kdy se začal sériově vyrábět v malém městečku Yxhults Anghärdade. V roce 1940 pak dostal své jméno podle místa výroby a názvu technologie Yxhult + Gasbetong = Ytong. Od té doby jiţ nic nebránilo rozšíření materiálu i na další evropské trhy, kde se porobeton zejména v obdobích opakovaných energetických krizí intenzivně rozvíjel aţ do dnešní podoby. Kdekoho nejspíš překvapí, ţe historicky první značka stavebního materiálu na světě vznikla teprve před necelými 70 lety a stala se jí společnost Ytong. U nás je za začátky výroby porobetonu povaţována produkce z roku 1958. S historií porobetonu v České republice je neodmyslitelně spjata moravská obec Hrušovany u Brna jako náš nejvýznamnější výrobní závod. V roce 1976 byl v Hrušovanech u Brna otevřen při brněnském podniku PREFA závod na výrobu porobetonu. Byla to poslední 13.porobetonka v bývalém Československu. 12

Xella International GmbH.; Historie značky Ytong, www.ytong.cz; H+H Česká republika s.r.o., O výrobě porobetonu, www.hplush.cz

21

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět V roce 1990 se porobetonka osamostatnila a o tři roky později došlo k její fůzi se společností Ytong, nejvýznamnějším světovým výrobcem porobetonu. Ještě před tím však stačila investovat do modernizace výroby - klíčovým rozhodnutím byla koupě krájecí linky, rozsáhlá investice za zhruba 180 miliónů korun. Velká část zbývajících výrobních závodů byla po roce 1989 uzavřena. 2. 2. 2. 2. Výroba porobetonu v moderním výrobním závodě Porobeton

je

nejvýznamnějším

druhem

přímo

odlehčeného

betonu

– silikátového kompozitu, pro který jsou charakteristické makropóry vytvořené přímo v jemnozrnné maltě. Vzhled výrobků je v podstatě dvojí: převáţně bílý, je-li plnivem jemný křemičitý písek (pískový porobeton), nebo v menší míře šedý, pokud je plnivem elektrárenský popílek (popílkový porobeton). Při výrobě porobetonu se v současnosti postupuje tak, ţe křemičité látky se velmi jemně za sucha i za mokra melou, mísí a homogenizují s páleným vápnem nebo i s cementem, případně s dalšími přísadami. Potom se surovinová směs ve speciálních míchačkách promíchá s vodou, plynotvornou látkou a obvykle i s kalem na tekutou kaši. Ta se vylije do forem, kde se směs nakypří, nejčastěji přidáním hliníkové suspenze, a potom zatuhne. Říkáme, ţe zraje.13 Pro výrobu porobetonů se pouţívají čtyři základní druhy surovin, ke kterým se přidává voda. Základními druhy surovin jsou pojivo (vápno a cement, které určují druh porobetonu), plniva (křemičité látky), plynotvorné a pěnotvorné látky a pomocné suroviny. Hlavním pojivem pro výrobu porobetonů je mleté pálené vápno. Pouţívá se čerstvé a nehašené, coţ umoţňuje vyuţít při technologickém procesu jeho hydratační teplo. Kvalita vápna pro výrobu porobetonů je určená technickou normou ČSN EN 459-1,2,3 "Stavební vápno" a stanovené poţadavky jsou velmi přísné, protoţe je jedním z nejdůleţitějších surovin při výrobě porobetonů. Křemičitý

písek

pro

výrobu

autoklávovaných

porobetonů

můţe

mít

různý původ. Mohou se však pouţívat různé křemičité říční nebo pískovcové a jiné písky. Písky nesmějí mít zvýšenou jílovitost, protoţe větší mnoţství jílu zpomaluje

13

H+H Česká republika s.r.o., O výrobě porobetonu, www.hplush.cz

22

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět tuhnutí směsi a sniţuje pevnost porobetonu. Pro pevnost vyráběných porobetonů má podstatný význam jemnost surovin. Proto je nutné písek ve výrobě domílat. Další křemičitanovou surovinou pro výrobu porobetonu mohou být popílky z tepelných elektráren. Je však skutečností, ţe jejich zpracování v porobetonech ve větším rozsahu ustupuje do pozadí z hygienických a bezpečnostních důvodů. Technické vlastnosti obou typů jsou v podstatě porovnatelné a současný popílkový porobeton plně vyhovuje i z hlediska měrné radioaktivity. Sádrovec se pouţívá jako přísada zlepšující pevnost výrobků a regulující tuhnutí směsi. Sádra nebo anhydrit se pouţívají k regulaci časového průběhu tuhnutí plynobetonů, které je zapotřebí přizpůsobit plynotvorné reakci hliníkové suspenzi. V hliníkové suspenzi nesmějí být slepené hrudky anebo kulovitá zrnka, která mají relativně malý reaktivní povrch. Ani část prášku nesmějí tvořit zrna s větším průměrem, protoţe se na nich vyvíjejí příliš velké plynové bublinky a struktura porobetonu by potom nebyla rovnoměrná. Voda, která se pouţívá při výrobě porobetonů, musí vyhovovat poţadavkům jako při betonování. Pouţívaná voda má mít především přibliţně neutrální reakci a nízký obsah chloridů. Voda se obvykle zahřívá na 35-59 °C, a to v závislosti na druhu výrobku a teplotě směsi, které se má dosáhnout při odlévání do forem. 2. 2. 2. 3. Výhody a nevýhody pouţití porobetonu při výstavbě Dříve byl porobeton pouţíván jako nenosný tepelně-izolační materiál. Dnes je to plnohodnotný komplexní systém určený pro celou hrubou stavbu. V sortimentu výrobců porobetonu tak můţete nalézt například příčkovky, překlady nebo stropní dílce.14 Práce s porobetonem je velice rychlá a snadná. V současné době jsou k disposici tvárnice pro přesné zdění ve dvojím provedení, a to buď zcela hladké, nebo se systémem pero-dráţka na bocích, které umoţňují pokládat sousedící tvárnice i bez lepení. Dílce se vyzdívají klasickým způsobem na tenkovrstvou maltu nebo se moderněji lepí speciálními tenkovrstvými tmely. Typickou vlastností tohoto materiálu je výborná opracovatelnost. Dílce se dají řezat obyčejnou pilou, hoblovat a snadno se do nich vrtá. Vytvoření dráţek pro rozvody vody nebo elektřiny jsou otázkou okamţiku. Nevýhodou porobetonu je, jiţ zmiňovaná, pevnost v tlaku, která nevadí při stavbě běţných rodinných domů, ale při realizaci budov o čtyřech a více patrech raději 14

J.Hejhálek: Porobeton nebo cihly pro rodinný dům?; Stavebnictví a interier 9/2006; 7.10.2006

23

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět zvolte jiný materiál. Dalším negativem tohoto materiálu je zvýšená nasákavost vyţadující dokonalou hydroizolaci. Porobeton také hůře akumuluje teplo a chlad a má horší akustické vlastnosti. Porobetonové cihly a tvarovky jsou vyráběny v několika pevnostních třídách P2 – P6, kde číslo označuje pevnost v tlaku v MPa (např. P4 – 4 MPa). Čím vyšší číslo, tím vyšší pevnost v tlaku. Můţete se setkat i s označením P2-500, kde číslovka 500 označuje objemovou hmotnost materiálu v kg/m3. Pozor: Jakékoli úspory na materiálu, ať uţ je to omítka nebo spojovací materiál, mohou vést aţ k popraskání spár na zdi. Náklady na opravu potom nejsou zanedbatelné. Výhody: 1. dobré tepelně izolační vlastnosti 2. vhodné pro stavbu svépomocí 3. komplexní systém 4. snadné dokončovací práce (instalace, atd.) 5. snadné opracování materiálu (oblé stěny, šikminy, klenby, apod.) 6. vysoce přesný materiál 7. lehký (niţší náklady na přepravu) 8. dobrý povrch pro omítky 9. minimum odpadu 10. nehořlavý a ekologický materiál Nevýhody: 1. horší tepelně akumulační vlastnosti 2. horší zvukově izolační vlastnosti 3. nesmí se kombinovat s jiným materiálem (např.cihla)15 4. menší pevnost v tlaku 5. nutnost dodrţení technologických postupů (hrozí trhliny v omítce) 6. citlivější na vlhkost, je nasákavý – objemové změny aţ 6x větší neţ pálená cihla – nutná dokonalá hydroizolace 15

Je-li obvodové zdivo z cihel a vnitřní příčky z porobetonu, pak nenastane problém. V opačném případě je velká pravděpodobnost, ţe popraskají stěny – vnitřní stěny z cihel zachovávají svůj tvar, vnější z porobetonu se naopak pohybují. Porobeton má aţ 5násobně větší rozpínavost neţ cihla, coţ bývá velkým zdrojem problémů.

24

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět 7. velké mnoţství zabudované vody z výroby 8. poruchy dotvarování 9. vyšší difúzní odpor – omezený prostup vodních par, viz.bod 6 a 8.

2. 2. 3. Dřevostavby 2. 2. 3. 1. Historie dřevostaveb ve světě a u nás Stavba roubeného stavení obvyklého pro 17. aţ 19. století představovala značnou investici a trvala dlouho. Všechny spoje dřeva bylo nutno dělat ručně, důleţitá byla kvalita dřeva (nejčastěji to byla jedle) i výběr

místa pro stavbu.

Základem konstrukce stěn domů bylo roubení. Je to sestava vodorovně vrstvených trámů, vázaných v nároţí tesařskými spoji, popřípadě svislými kůly v přesahu záhlaví (nároţních konců). Jinou moţností byla rohová vazba na tzv. rybinu (při bočním pohledu má konec kaţdého trámu tvar připomínající rybí ocas). Spáry mezi kmeny bývaly vyplněny tenčí tyčovinou a utěsněny mechem, přes který

se

natáhla

hliněná

mazanina,

která

bývala

v

interiéru

obílená.

V současné době lze sice vytvořit roubenku obdobného vzhledu, jaký měly tradiční lidové stavby, avšak jejich obvodové stěny z klasické roubené konstrukce o tloušťce trámů 140 aţ 160 mm nesplňují v ţádném případě ani poţadovaný tepelný odpor podle platné ČSN, takţe musí být doplněny dodatečným zateplením. Například izolací z minerálních nebo skelných vláken z vnitřní strany roubené obvodové stěny v provedení 80 mm tepelné izolace, vnitřní přizdívkou z příčkového zdiva nebo z plynosilikátových příčkovek. Tato řešení pak splňují poţadavky současných platných předpisů, které vyţadují tepelný odpor obvodové stěny RN = 2,0 m2 K/W-1. Podstatně vyšší parametry mívají dřevostavby z několikavrstvých panelů. U nich lze dosáhnout tepelného odporu stěn aţ 4,55 W.K-1.m2, coţ vydatně sníţí platby za vytápění a zpříjemní i pobyt za horkých letních dnů. Při výběru typu dřevostavby je důleţité si rozmyslet, kolik máme místa na pozemku a jaký typ stavby se do okolní zástavby nebo krajiny hodí. Jestli budeme volit nízký přízemní bungalov nebo patrovou stavbu. Podle toho se také volí tloušťka

25

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět stěn a především nosnost celé konstrukce tak, aby stěny unesly další podlahu v prvním nebo dalších nadzemních podlaţích. Dřevostavby bez betonových nebo cihlových prvků je moţné stavět aţ do výšky pěti pater. Stejně jako klasická zděná stavba je i dřevostavba nejčastěji zaloţena na připravené základové desce s horizontální izolací. K té je stavba kotvena a na ni se pak začne dřevěná konstrukce vztyčovat. Všude jinde ve světě, ale i u našich evropských sousedů, dosahuje podíl dřevostaveb v celkové produkci rodinných nebo obytných domů 10–30 %. U nás se pohybujeme mezi 1–2 %. Jako jeden z důvodů tak nízkého podílu dřevostaveb se udává velký mnohaletý reklamní nápor cihlářských a porobetonářských firem a výrobců jak v televizi, tak v ostatních tištěných nebo internetových médiích. Díky nim zůstaly ostatní alternativní technologie zcela zastíněny. Dalším důvodem pomalého zvykání na nové dřevostavby bude pravděpodobně i česká konzervativnost. Podle průzkumů je dalším faktorem nedůvěry k dřevostavbám u ekologicky smýšlejících lidí lítost nad „plundrováním lesa“. Přitom pravda je taková, ţe v naší republice se zhruba vytěţí necelé 3/4 z toho, co v lesích v plném zdraví naroste do těţebné velikosti a zbytek je nevyuţit. A stejně jako Česká republika jsou na tom i další evropské země bohaté na lesy, včetně Skandinávie, Německa, Rakouska atd. Naše republika zaujímá 4. místo v Evropě v zásobě dřeva na 1 hektar a 6. místo v ročním přírůstku na 1 hektar. Kaţdoročně se u nás zvětší zásoby dřeva cca o 3 milióny m³. Podle statistik je vyuţití dřeva ve stavebnictví v Kanadě 80%, ve Finsku, Švédsku a Norsku 70%. Dokonce i v Rakousku a Německu je to 20 %. U nás v České republice méně neţ 3 % . Jedním z důvodů k pochybnostem je i obava, jestli je vlastně ve dřevostavbě v zimě opravdu dostatek tepla. To závisí na technologii stavby a správné izolaci. Sever Evropy, Norsko, Švédsko, Finsko, ale i Kanada má dřevodomy jako plnohodnotné celoroční bydlení splňující veškerý komfort a standart. Dokonalá tepelná izolace objektů, která řeší bydlení v daleko tvrdších severských podmínkách, vytváří v našich klimatických poměrech daleko větší tepelnou pohodu při nízkých nákladech na vytápění. Vysoký tepelný odpor přesahuje poţadované normy a prostor se rychle

26

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět vyhřeje. Praxe ukazuje aţ o 30 % niţší spotřebu energie na vytápění neţ u klasického zděného neizolovaného domu. 16 2. 2. 3. 2. Vyuţití dřeva na stavbě Velký rozvoj dřevostaveb začal při osidlování amerického divokého západu. Přistěhovalci měli k dispozici kladivo a hřebíky, zdroj stavebních surovin představovaly lesy. V severských státech hrál kromě dostupnosti dřeva roli ještě čas potřebný na stavbu a nutnost velké tepelné odolnosti stavby. Rozvoj dřevostaveb, technologií a materiálů s nimi souvisejících vytváří podmínky pro maximální zhodnocení a komplexní vyuţití dřeva – této jediné obnovitelné a ekologické suroviny ve stavbách i v době, kdy uţ budou ostatní fosilní suroviny potřebné k výrobě stavebních hmot beznadějně vyčerpány.

Konstrukce Poptávce po materiálech na výstavbu dřevěných domů nebo jejich částí se přizpůsobují i výrobci. Ti reagují buď výrobou nových materiálů nebo úpravou a zlepšením vlastností stávajících výrobků. Mimo rostlý masiv, hranolky, prkna nebo trámy se nesrubová dřevostavba neobejde bez konstrukčních desek nebo panelů. Mezi nejznámější a nejvíce pouţívané patří OSB desky, Cetris desky nebo Rigidur od společnosti Rigips. Jedná se o velkoplošné deskové materiály na bázi dřeva. Mezi jejich vlastnosti patří vysoká pevnost, poţární odolnost a velká vlhkuvzdornost. Snadno je lze upravit na poţadovaný rozměr. K jejich plošnému dělení poslouţí ruční i elektrická pila. Tyto materiály je moţné pouţít na opláštění celého domu nebo dřevěné kostry. Stejně tak se hodí na záklop střechy nebo podkroví, či jako podklad pod plovoucí podlahu. Pouţít je také můţeme ke stavbě libovolných příček nebo venkovních staveb či přístřešků. Velikost a síla jednotlivých formátů desek se liší podle způsobu jejich pouţití. Při výrobě jsou lisovány pod velkým tlakem a kalibrovány 16

Eduard Doubrava, AWIK House Production s.r.o., Montované dřevostavby – historie, současnost a očekávání, pro internetový portál BYDLENÍ.CZ, ISSN 1214 – 5548, 3.2.2010 Pavel Zeman, Dřevostavby – 1. díl – historie, výhody a nevýhody, pro internetový portál Český kutil.cz, ISSN 1802-4270, 26.2.2008 Pavel Zeman, Dřevostavby – 2. díl, pro internetový portál Český kutil.cz, ISSN 1802-4270, 4.3.2008 Pavel Zeman, Dřevostavby – 3. díl, pro internetový portál Český kutil.cz, ISSN 1802-4270, 11.3.2008

27

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět na shodnou tloušťku. OSB desky a desky Rigidur mohou být zakončeny natupo nebo perem a dráţkou po celém obvodu. To značně zjednodušuje jejich montáţ i práci s nimi. Přechody a spoje jednotlivých desek jsou pak pevné a přesné. Cetris desky, pouţívané k vnějšímu opláštění budov, je moţno libovolně barevně upravit. Stejně tak OSB desky je moţné mořit nebo barevně upravovat. Pro svůj přírodní dřevěný vzhled se stávají čím dál tím více oblíbené a nechávají se v interiérech přiznané. Týká se to například podlah, ale i stěn příček nebo kusů nábytku, které jsou z nich vyrobeny. Jako hlavní spojovací materiál se pouţívají kovové úhelníky a spojky s pevnostním prolisem, hřebíky a vruty do dřeva s nereznoucí povrchovou úpravou nebo z nekorodujících materiálů. Klasické dřevěné tesařské spoje jako jsou dlab, čep a přeplátování se vyuţívají také.

Sendvičová skladba stěn Opláštění dřevěné prkenné nebo hranolkové kostry je tvořeno z vnější strany konstrukčními deskami OSB, které mají zpravidla tl. 12 mm. Prostor mezi konstrukcí je vyplněn minerální vatou, která má výborné tepelné i zvukové izolační vlastnosti. Zde se nachází i vzduchová mezera, ve které jsou (a v konstrukci příček) vedeny veškeré rozvody dle projektové dokumentace. OSB desky jsou dále pokryty nejčastěji 50mm polystyrenem, na který se dále nanáší akrylátová probarvená venkovní omítka. V této fázi se současně provede usazení oken, dveří, montáţ komínu a pokládka střešní krytiny.

Novinka od Rigipsu pro dřevostavby Společnost Rigips uvedla na trh novou systémovou konstrukci „nosný stěnový panel Rigidur“ pro montované dřevostavby. Nosný panel Rigidur je moţné vyuţít pro konstrukci vnitřních příček i pro vnější obvodové stěny objektu. Jedná se o deskový prvek tvořený dřevěným rámem, s výplní z minerální izolace a opláštěním ze sádrovláknitých desek.

28

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět Vnitřní dispozice Nízká hmotnost a snadná demontovatelnost stavebních konstrukcí na bázi dřeva vytváří podmínky pro moţnost jejich jednoduchých a nenáročných úprav v průběhu uţívání stavby. To umoţňuje snadnou změnu dispozičního uspořádání domu podle potřeb uţivatele a prodluţuje morální ţivotnost těchto staveb. V případě potřeby je moţné vnitřní dispozici pouţitím suché výstavby příček z dřevěných materiálů nebo sádrokartonu snadno přestavět. Pravdou však zůstává, ţe je dřevo materiálem zítřka, a to díky tomu, ţe je to jeden z mála obnovitelných materiálů, ale především pro nenahraditelný pocit bydlení v něm.

Sruby a roubenky Klasická trámová nebo kulatinová roubenka se od lehkých sendvičových konstrukcí podstatným způsobem liší. Její obvodový plášť je samonosný a hmotnost stavby je vyšší. Podíl ruční práce přímo na stavbě, kdy se jeden díl a trám pasuje na druhý, je velký. Rohová spojení do sebe přesně zapadají a váţou celou konstrukci domu. Celou roubenku je moţné připravit v hale jako skládačku a pak ji na místě určení sloţit, stejně jako u sendvičových domků. Díky objemovým změnám rostlého dřeva však plnodřevěná stavba aţ tři roky sesedá. Proto je nutné okolo stavebních otvorů jako jsou okna a dveře mít dostatečné několikacentimetrové dilatace. Při pevném a předčasném ukotvení by je sesedající se dům rozdrtil a poškodil.

Ochrana dřeva Deskové materiály, ale i konstrukční hranolky prkna nebo střešní latě musejí být kvalitně ošetřeny natřením, nástřikem nebo impregnací přípravky proti plísním, houbám a dřevokaznému hmyzu. U deskových materiálů je tato úprava většinou provedena uţ u výrobce. Vhodný je například přípravek Bochemit určený proti škůdcům a plísním. Na trhu je však podobných výrobků více.

29

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět Pruţnost – dilatace Výhodou dřevostaveb, kterou nemusíme naštěstí v našich klimatických podmínkách a zeměpisných šířkách zohledňovat, je i jejich nízká hmotnost a určitá dilatace celé stavby. Ta je uţitečná například při hurikánech a bouřích. Především v Americe, kde tyto ţivly občas řádí, uţ lehká dřevěná konstrukce zachránila ţivot mnohým. Je totiţ podstatný rozdíl v tom, jestli na vás spadne dřevěná deska nebo prkno, či betonový stropní panel17. Zvukotěsné a odolné proti ohni Systémová konstrukce Rigidur funguje v případě sendvičových dřevostaveb montovaných přímo na místě tak, ţe se skeletová konstrukce z dřevěných trámků vyplní tepelnou a akustickou izolací a poté opláští stavebními sádrovláknitými deskami Rigidur. Při kompletaci dřevostavby z velkoplošných dílců se zhotoví jednotlivé stavební dílce přímo ve výrobním závodě. Tvoří pak zpravidla celou stěnu. Jedná se o konstrukci sloţenou z dřevěných hoblovaných hranolů, sádrovláknité desky Rigidur a minerální izolace Orsil. Rigidur vykazuje výborné výsledky z hlediska zvukové a tepelné izolace. Zkouškami byla prokázána i jeho vysoká odolnost proti poţáru, dosahující aţ 60 minut. 2. 2. 3. 3. Výhody a nevýhody dřevostaveb u nás Dřevo má velmi dobré tepelně izolační vlastnosti, mezi všemi stavebními materiály téměř nejlépe akumuluje teplo a zcela jedinečným a pro zdraví velmi příznivým způsobem pracuje se vzdušnou vlhkostí.

Výhody: 1. Stavby ze dřeva a desek na bázi dřeva představují velice operativní stavební technologii. Na základovou desku zaloţenou v nezámrzné hloubce a na únosné zemině se jednotlivé prvky nainstalují za velmi krátkou dobu. Stěnové i vnitřní panely se dodávají zpravidla v několika 17

Abychom byli zcela objektivní, dřevo je v USA velice častým stavebním materiálem a častokrát je také pouţíváno nesprávným způsobem. Není vyjímkou plné zpracování podzemních prostor - suterénů a sklepů ve dřevě, tzn.obloţení stěn a podlah, bez řádného odvětrávání.Velice častý je výskyt plísní, trouchnivění dřeva a jeho chemická ochrana je také slabá. Svou vinu na tom nese i typ podnebí v hlavně v přímořských oblastech.

30

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět variantách, takţe vzhled i vnitřní uspořádání můţe dodavatelská firma přizpůsobit přáním zákazníka. Výstavba domu trvá od objednání zpravidla 3 aţ 8 týdnů. 2. Variabilní je zpravidla tloušťka a tedy i účinnost tepelných izolací18. Výhoda účinnější izolace vynikne obzvlášť při stávajícím zvyšování cen paliv. 3. Výstavba formou „suché technologie“ umoţňuje stavět po celý rok. 4. Většina dřevostaveb je „uţivatelsky sympatická“. Zatímco zděné domy prosychají dlouhou dobu, dřevěné působí zatepleně a příjemně ihned po dokončení. Při pouţití součástí z rostlého dřeva (obkladové palubky, podlahy) je příjemný i čichový vjem. 5. Při srovnatelných tepelných odporech stěn jsou konstrukce na bázi dřeva subtilnější. 6. Protoţe dřevo a desky na jeho bázi mají podstatně niţší hmotnost, sniţují se výrazně náklady na přepravu materiálu a na zemní práce. 7. Při suché technologii výstavby se radikálně sniţuje mnoţství a hmotnost stavebního odpadu, takţe náklady na likvidaci odřezků jsou nízké. 8. Případná likvidace staveb na bázi dřeva je energeticky nenáročná a nezatěţuje ţivotní prostředí. 9. Vzhledem k malé akumulaci tepla v konstrukci je v místnostech domu ze dřeva po zapnutí topidla velmi brzy teplo. 10. Dřevostavby jsou šetrné k ţivotnímu prostředí.

Nevýhody: 1. Lehké dřevěné konstrukce mají niţší tepelně akumulační schopnosti, v domě rychleji klesá teplota. 2. Ţivotnost staveb na bázi dřeva je niţší neţ u kamene nebo cihel. 18

Tloušťka izolace musí být odborně spočítána. Jedná se o tzv.rosný bod, při kterém kondenzují vodní páry. Nesmí se nacházet právě mezi izolací a podkladem nebo v její těsné blízkosti. V takovém případě je tato oblast přirozeným zdrojem pro výskyt plísní a erozi materiálu.

31

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět 3. Domy ze dřeva a desek na bázi dřeva jsou hořlavé. 4. Akustické vlastnosti jsou nízké a vyţadují náročná řešení (např. přitíţení stropu). 5. Obytné domy ze dřeva a desek na bázi dřeva jsou oproti domům zděným lehké, takţe například při povodních jsou méně stabilní. 6. Dřevostavby jsou více ohroţeny rozšířením plísní. Ty se mohou objevit zejména ve styku neošetřeného dřeva se základem.

Úspory za vytápění Náklady na vytápění rodinných domků z moderních konstrukcí na bázi dřeva s dostatečnou tloušťkou tepelné izolace jsou podle zkušeností uţivatelů aţ o několik tisíc korun ročně niţší neţ u domků z klasických cihlových a silikátových materiálů. Můţou tak být vytápěny teplovzdušným vytápěním od krbu či kamen. Domy se tak řadí mezi nízkoenergetické s roční spotřebou energie v rozpětí 50 – 70 kWh/m2. Obvodová stěna mívá hodnotu tepelného odporu R= 4,2 m2 K/W, coţ v praxi znamená výrazně nízké náklady na provoz domu.

Úspory za náklady na dopravu Díky celkové lehčí konstrukci domů a niţší váze komponentů neţ k u klasických zděných domů se náklady na dopravu podstatně sniţují.

2. 2. 4. Systém ztraceného bednění Betonové stěny do ztraceného bednění patří primárně do skupiny základového zdiva, ale moderní stavebnictví začíná tento systém pouţívat i pro obvodové a vnitřní stěny, opěrné zdi, příčkovky, oplocení apod. Ztracené bednění v podstatě nahrazuje klasické dřevěné bednění („šaluňk“), které se dříve vyrábělo z dřevěných desek a vylévalo betonem. Hlavní změnou oproti „šaluňku“ je vytvoření trvale zabudovaného bednění pro nosnou betonovou výplň stěn a stropů.

32

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět Základem celé konstrukce jsou duté tvárnice vyrobené z betonu, pěnového polystyrenu, nebo stěpko(dřevo)cementu. Tvárnice se spojují na sucho na zámek a následně vylévají betonovou směsí (pro zvýšení pevnosti se můţe vkládat ocelová výztuţ). Vzniká tak ucelená bezespárová konstrukce charakteristická svou vysokou pevností. Některé systémy ztraceného bednění bývají ještě doplněny o tepelnou izolaci, která podstatně zlepšuje jejich tepelně izolační vlastnosti. Technologický postup výroby a zdění zajišťuje velmi dobré technické vlastnosti výrobků – trvanlivost, rozměrovou přesnost, minimální nasákavost a ekologickou nezávadnost. Navíc se celá stavba podstatně zrychluje a zlevňuje úsporou malty a betonové směsi.

Zde uvádím jen přehled výhod 2 nejpouţívanějších technologií:

Systém Durisol Sloţení vlastního systému Durisol: 89 % dřevěné štěpky, 10,5 % cement, 0,5 % vodní sklo (zajišťuje nenasákavost systému a zvyšuje jejich odolnost proti plísním a hlodavcům.) Tepelný prostup stěnou systému Durisol je zcela odlišný od klasických systémů a materiálů. Teplotní křivka se výrazně láme v tepelné izolaci, která je jiţ součástí systému. Betonové jádro, které je chráněno tepelnou izolací zajišťuje tak maximální akumulaci tepelné energie v domě. Teplotní výkyvy uvnitř domu jsou velmi pozvolné (např.kdyţ dojde v nočních hodinách ke sníţení výkonu kotle). Systém tak dosahuje tepelného odporu srovnatelného se stěnou z cihel plných tloušťky 350 mm.

Stavební systém VELOX Sloţení vlastního systému Velox je velmi podobné jako u systému Durisol: 89 % dřevěné štěpky, 9 % cement, 2 % vodní sklo (zajišťuje nenasákavost systému a zvyšuje jejich odolnost proti plísním a hlodavcům.) Tento systém se téţ nazývá systémem ztraceného bednění a představuje technologii monolitických staveb, při níţ se stěny a stropy betonují do předem

33

2 Stavební materiály aneb z čeho stavět připraveného bednění ze štěpkocementových desek VELOX, které se po vytvrdnutí betonu stávají trvalou součástí svislých i vodorovných konstrukcí.

Výhody: 1. dobré tepelně izolační vlastnosti 2. dobré zvukově izolační vlastnosti 3. eliminace tepelných mostů (částečná) 4. vysoká přesnost stavebnicových systémů 5. rychlost výstavby 6. relativně malá tloušťka zdi 7. vysoká poţární ochrana 8. ideální podklad pro soklové omítky nebo hydroizolaci 9. Cena Nevýhody: 1. vyšší pracnost zdění 2. zajištění dopravy betonové směsi 3. větší hmotnost jednotlivých prvků 4. pracné dodatečné úpravy a dokončovací práce 5. velký difuzní odpor (omezený prostup vodních par) 6. problematické tuhnutí betonu 7. nutnost pevnějších základů 8. jednolitost konstrukce – bez dilatace

34

3 Průkaz energetické náročnosti staveb

3 Průkaz energetické náročnosti staveb V roce 2010 bylo v České republice evidováno 1,7 milionu rodinných domů s počtem bytových jednotek přes 2 miliony19. Podle evropské směrnice 2002/ 91/ ES, která je u nás zavedena od 1. 1. 200920 a nahradila tím jiţ neexistující vyhlášku 291/ 2001 Sb., musí mít kaţdá nová budova nebo rekonstruovaná budova s celkovou podlahovou plochou větší neţ 1000 m2 průkaz energetické náročnosti budov. Tento průkaz hodnotí celkovou roční dodanou energii v GJ potřebnou na vytápění, větrání, chlazení, klimatizaci, přípravu teplé vody a osvětlení. Evropská rada tuto směrnici 19. 5. 2010 revidovala pod číslem 31/ 2010/ EU a vytyčila cíle ES v oblasti energetiky do roku 2020. Cílem nové směrnice je tzv. 20 – 20 – 20, coţ znamená, ţe do roku 2020 se potřeba sníţit spotřebu energií o 20 %, sníţit emisi skleníkových plynů o 20 % a zvýšit podíl obnovitelných zdrojů o 20 % celkové energie v Evropě v porovnání s rokem 1990. Podle tohoto hodnocení spadá 90 % domů postavených v ČR před rokem 1990 do kategorií D aţ F tedy „nevyhovující“ aţ „velmi nehospodárné“.

Tabulka č. 3 - Slovní vyjádření energetické náročnosti budov

Zdroj: , dne 20. 2. 2011

19

BÁČOVÁ, M.; Manuál energeticky úsporné architektury: novostavby, panelové domy, změny staveb, historické objekty. Praha : Státní fond ţivotního prostředí ve spolupráci s Českou komorou architektů, 2010. ISBN 978-80-904577-1-3, str. 160 20 Tato vyhláška se pouţívala taktéţ pro hodnocení budov, ovšem jednodušším způsobem.

35

3 Průkaz energetické náročnosti staveb

Obrázek č. 3 - Grafické znázornění průkazu energetické náročnosti budov dle vyhlášky 148/2007 Sb.

Zdroj: www.ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy, dne 20. 2. 2011

36

4 Závěr

4 Závěr Cílem této bakalářské práce bylo analyzovat jednotlivé zdící stavební systémy a určit ten jeden nejvíce vhodný, dle zadání přiloţeného stavebního plánu. Po rozboru fyzikálních vlastností, výhod a nevýhod stavebních systémů, jsem došla k závěru, ţe nejvhodnějším typem zdiva jsou broušené cihelné bloky. V první části jsem vyloučila systém ztraceného bednění a dřevostavby. Trţní zastoupení obou systémů je velmi malé. Proti systému ztraceného bednění mluví velká hmotnost zdiva a omezená moţnost „zdiva“ propouštět a regulovat vlhkost. Problematické je také vysychání betonové směsi a její jednolitost, beton vylévaný do bednění musí být hutněný, coţ také zvedá cenu systému. Systém je spíše vhodnější k budování zdí. Dále proti hovoří poměrně malá historie a zkušenosti stavbařů, naopak jsem „oţelela“ niţší cenu a rychlost výstavby spolu s omezením vzniku teplených mostů. Pro dřevostavby mluví dobrá variabilita, lehká zpracovatelnost, vnitřní mikroklima, variabilita tepelného odporu a příznivá cena, protiváhou jsou vlastnosti jako hořlavost systému, byť omezená, pracnost a odbornost výstavby, která je zase nejdraţší ve srovnání s ostatními materiály a hrozby vzniku plísní a pravděpodobnost usídlení hlodavců ve stěně. Výhrady jdou směrem k projektantům, protoţe mnohdy neznají historický kontext výstavby dřevostaveb, tzn.dlouhé střešní převisy a kumulaci dřeva pro zimní topení okolo zdí, které i tak dobře dýchaly a představovaly dodatečné zateplení. Do uţšího výběru se dostaly 2 zbývající systémy – cihelné bloky a porobetonové bloky. Srovnání fyzikálních vlastností viz.tabulka č.1. Tabulka č. 4 - Srovnání fyzikálních vlastností Výrobek

Rozměry bloku

Ytong P2-400 Ytong P2-400 Ytong P4-500 Ytong P4-500 PTH 44 Si PTH 44 P+D PTH 40 Si PTH 40 P+D PTH 36,5 P+D

mm 375 x 249 x 599 300 x 249 x 499 375 x 249 x 599 300 x 249 x 499 440 x 248 x 238 440 x 247 x 238 400 x 248 x 238 400 x 247 x 238 365 x 247 x 238

Výpočtová pevnost Součinitel zdiva tepelné vodivosti Mpa Wm-1.K-1 0,5 (2) 0,11 0,5 (2) 0,11 1,0 (4) 0,15 1,0 (4) 0,15 0,65 (6) 0,11 0,81-0,94 (8-10) 0,14 0,65 (6) 0,11 0,81-0,94 (8-10) 0,14 0,81-0,94 (8-10) 0,14

Zdroj: Technické listy výrobce Ytong a Wienerberger, 2006

37

Součinitel Cena bloků ve Cena jednotky prostupu zdivu 1 m² tepelného odporu tepla W.m-2.K-1 Kč.m2 Kč/R 0,29 806,00 Kč 234,00 Kč 0,35 660,00 Kč 231,00 Kč 0,4 806,00 Kč 322,00 Kč 0,49 660,00 Kč 323,00 Kč 0,24 1 106,00 Kč 265,00 Kč 0,32 992,00 Kč 317,00 Kč 0,27 1 006,00 Kč 272,00 Kč 0,35 864,00 Kč 302,00 Kč 0,38 747,00 Kč 284,00 Kč

4 Závěr Vzhledem k velmi vyrovnaným hodnotám vezmeme při určování nejvhodnějšího materiálu pro výstavbu v úvahu i praktické zkušenosti stavebníků při výstavbě. Vzhledem k tomu, ţe cihla má nezanedbatelnou výhodu ve své tradici (několik tisíc let vývoje oproti cca.80 rokům stáří porobetonu), cihla je nejjednodušší a nejdostupnější stavební materiál, porobeton se nesnese s ţelezem21 (pozor na okenní překlady!), cihla můţe být recyklována. Cihla je pro mě nejvhodnějším stavebním materiálem pro zvolený projekt. Cena se projeví také v delší době ţivotnosti stavby.

21

Obsahuje hliníkovou suspenzi, která reaguje se ţelezem. Překlady proto musí být vhodně ošetřeny antikorozní úpravou.

38

Trţní ocenění bytu

Objednatel Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) BYT Č. 885/3 V BYTOVÉM DOMĚ č.p. 885 Křivoklátská 885, 886 271 01 Nové Strašecí

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) A BUDOUCÍ HODNOTY MAJETKU (FUTURE VALUE)

Datum ocenění : 16. 3. 2011

39


OBSAH ZPRÁVY Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapa Fotodokumentace současného stavu

40

Trţní ocenění bytu Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 16. března 2011 Oznamujeme Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného mě jako byt č. p. 885/3 uvedený na listu vlastnictví č. 2254, pro katastrální území Nové Strašecí nacházející se na adrese Křivoklátská 885, 886 271 01 Nové Strašecí Česká republika V této zprávě o hodnocení vyjadřuji můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného bytu, který je v absolutním vlastnictví a bez břemene nájemních smluv. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 16. 3. 2011. Tento odhad má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. Ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Rakovníku, na listu vlastnictví č. 2254, pro katastrální území Rakovník, obec Rakovník. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 16. 3. 2011 je přílohou této zprávy. Trţní hodnota této nemovitosti je chápána jako cena, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající strana byla pod jakýmkoliv nátlakem. Obě strany jsou srozuměny s podstatnými skutečnostmi a mají přiměřené znalosti o dané nemovitosti, přičemţ je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Ke dni zpracování zprávy není oceňovaný majetek komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění – Bankovního institutu vysoké školy a. s., jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Nezohledňuji zde ţádné skutečnosti, které by měly vliv na výši trţní hodnoty.

41

Trţní ocenění bytu „Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.“ Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy, stavby a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Výměry pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle poţadavků zadavatele – Bankovního institutu vysoké škole a. s. bylo oceňování zpracováno A – Aktuální trţní ocenění To jest ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém se ke dni ocenění, tedy ke dni 16. 3. 2011, nacházel.

42


POPISNÉ INFORMACE

Popis lokality a pozemků Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. p. 885/3 se nachází v atraktivní lokalitě nedaleko Prahy. Dopravní spojení města Nové Strašecí na Prahu i Rakovník je vynikající. V centru města je mnoho restaurací, obchodů i kulturních zařízení. Je zde velká základní škola a gymnasium. Jsou zde nová sportoviště a supermarkety. Po okraji města vede rychlostní silnice R 6, Karlovy Vary - Praha, jen 30 km na praţský okruh, hlavní tranzit a letiště Ruzyně. Okolí Nového Strašecí vyniká mnoţstvím moţností k rekreaci, turistice a sportu, na okraji hlubokých křivoklátských lesů s mnoţstvím rybníků a turisticky značených tras. U domu jsou vyhrazena parkoviště a mnoho dalších moţností stání. Nedaleko je velká prodejna potravin a zastávka linkových autobusů.

Oceňovaný majetek Oceňovaný byt není a nikdy nebyl primárně určen k podnikatelské činnosti. Byl vyuţíván jako prostředek k bydlení majitelem bytu. Je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Příslušenství bytu tvoří uzamykatelná sklepní kóje, uzamykatelná kočárkárna a kolárna.

Historie Bytový dům ve kterém se oceňovaný byt nachází byl postaven v roce 1965. Byt byl vybudován jako nájemní byt první kategorie. Má tři pokoje, koupelnu se sprchovým koutem a samostatné WC. K bytu náleţí balkon o výměře 5,10 m².

43


Pozemek Samostatně stojící obytná budova, ve které se byt nachází je postavena na pozemku č. 1352. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou předmětem ocenění, nejsou ani oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna.

Byt Byt je situován v prvním patře bytového domu. Budova je montována z velkoplošných kompletizovaných panelů s příčným nosným systémem, vybavena výtahy. Je pouţita ţivičná krytina. Výplně otvorů jsou převáţně dřevěné a dvouramenná schodiště s povrchem teraco. Dům je před celkovou rekonstrukcí, bez statických poruch a závad, bez libovolných patologických jevů. Budova je v dobrém stavebně technickém stavu po nedávné opravě střešního pláště a výměně hlavních rozvodů zdravotechniky. Ze vstupu do bytové jednotky chodby je přístupná kuchyně a dva pokoje, z kuchyně koupelna. Z jednoho pokoje je přístupná lodţie. Byt je o celkové dispozici 3+1 s lodţií. Uvnitř se nachází prefabrikované montované jádro s koupelnou a WC. Koupelna je vybavena ocelovou vanou, umyvadlem a WC mísou. Kuchyně s kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem.

Rekonstrukce Oceňovaný byt je hodnocený jako majetek před celkovou rekonstrukcí. Rekonstrukcí se nebude měnit ani účel uţívání, ani vnější vzhled stavby, nebude zde zasahováno do nosných konstrukcí, proto budou tyto opravy prováděny na ohlášení o stavebních a udrţovacích pracích. V plánované rekonstrukci bytu je oprava podlah, výměna dřevěných oken za plastová, výměna vstupních dveří a výměna kuchyňské linky.

44


ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, přiměřeně podporované, finančně přijatelné, zajišťující odpovídající finanční příjem a jehoţ výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti. Nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat tato čtyři kritéria: dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. A - Aktuální trţní hodnota Oceňovaný majetek je zapsán v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb.. Byt je v dobrém stavu, coţ umoţňuje jeho okamţité vyuţití pro bydlení. Vyuţitelnost bytu není podmíněna rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Na základě této skutečnosti jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ Úvod Při posuzování trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

45

Trţní ocenění bytu Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsme pouţili pouze metodu porovnávací, vzhledem k tomu, ţe majetek není v současném stavu schopen ekonomického vyuţití a metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná. A – Aktuální trţní hodnota

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Novém Strašecí v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly nadále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

1 230 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

46

Trţní ocenění bytu TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek



1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území

Nové Strašecí

Nové Strašecí

Nové Strašecí

Rakovník

Obec

Nové Strašecí

Nové Strašecí

Nové Strašecí

Rakovník

Okres

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Počet jednotek

64,49

66

50

70

Prodejní cena

X

1 320 000

1 020 000

1 450 000

Cena za jednotku

X

20 000

20 400

24 571

1.8.2010

února.10

10.12.2010

1

1

1

20 000

20 400

24 571

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA

Datum transakce

20. 3. 2011

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

20 000

20 400

24 571

Absolutní vlastnictví



1

1

1

20 000

20 400

24 571

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nezjištěna

Korekce

1, 00

1, 00

1, 00

20 000

20 400

24 571

Bytová vícepodlaţní



1

1

1

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu


Korekce Upravená hodnota Stavební povolení

20 000 Ano

20 400

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Prodej

Nezjištěna

Upravená hodnota

Ano

1

1

1

20 000

20 400

24 571

Nezjištěna

Korekce

24 571

Ano

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

20 000

20 400

24 571

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1, 00

1, 00

1, 00

20 000

20 400

24 571

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavení

Průměrné

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Výborná

1, 00

1, 00

1, 00

20 400

24 571

Průměrné

Průměrné

1

0,9

0,9

20 000

18 360

22 114

Dobrá

47

Dobrý

20 000 Dobré

Korekce

Dobrý

Výborná

Dobrá

Trţní ocenění bytu Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj

Omezený

Korekce

1

1,05

1

20 000

19 286

22 114

Omezený

Omezený

Omezený

1

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Vynikající

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Obdobné

Korekce Upravená hodnota

1

1

20 000

19 286

22 114

Vynikající

Vynikající

Dobrá

1

1

0,9

20 000

19 286

19 903

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

20 000

19 286

19 903

Obdobné

Lepší

Lepší

1

0,95

0,95

20 000

18 322

18 908

Menší

Větší

1

0,95

1,05

20 000

17 406

19 853

Obdobný

Obdobný

Obdobný

F. Ostatní parametry Velikost

Obdobný

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl hodnoty pozemku

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

20 000

17 406

19 853

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

19 086

Celková porovnávací hodnota

1 230 856

Zaokrouhleno

1 230 000

PŘÍJMOVÁ METODA Příjmovou metodou jsou oceňovány nemovitosti, které mohou generovat výnos. Při pouţití této metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. V mém případě se jedná o majetek, který není schopen produkovat výnos. Tento objekt neumoţňuje ţádné reálné komerční vyuţití. Příjmová metoda proto není aplikována.

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového

48

Trţní ocenění bytu jsou náklady na vybudovaní stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 16. 3. 2011 (dále aktuální trţní hodnota). Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

49

Trţní ocenění bytu Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

A – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno

Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) 1 230 000 100 1 230 000 N/A 0 0 N/A 0 0 1 230 000 1 230 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem ji váhu 100 % při ocenění současné trţní hodnoty. Tento majetek není typicky investičním majetkem a není předpoklad, ţe bude produkovat příjmy z pronájmu. Je sice moţné tento majetek pronajímat, ale v našem případě převaţuje jeho vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. V části Ocenění této zprávy jsem specifikovala, proč nebyla nákladová metoda aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla z závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 16. 3. 2011 reprezentována částkou:

1 230 000 Kč (slovy: jedenmiliondvěstětřicettisíckorunčeských)

Ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku jsem neprováděla ţádné šetření, proto za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Finanční údaje týkající se současného nebo budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který majetek je nebo by mohl být vyuţíván jsem rovněţ nezkoumala. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

50


OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod.. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní

51

Trţní ocenění bytu oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

52


OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Novém Strašecí, dne 16. 3. 2011

_______________________ Marie Bradnová

53

Trţní ocenění administrativní budovy Objednatel Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Administrativní budova p. č. 191 budova České spořitelny Čsl. armády č. p. 182 Nové Strašecí

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 22. 4. 2011

54

Trţní ocenění administrativní budovy

OBSAH

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

PŘÍLOHY

Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy

55

Trţní ocenění administrativní budovy Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 22. dubna 2011

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného mě jako administrativní budova č. p. 182 budova České spořitelny

uvedený na listu vlastnictví č. 1476, pro katastrální území Nové Strašecí nacházející se na adrese Čsl. armády 182, 27101 Nové Strašecí V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 16. 3. 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavbou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Novém Strašecí, na listu vlastnictví č. 1476, pro katastrální území Nové Strašecí. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 22. 4. 2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý

56

Trţní ocenění administrativní budovy z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (22. 4. 2011) uţíván výhradně jako administrativní budova nejvyššího standardu s pomocnými a obsluţnými prostory. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

57

Trţní ocenění administrativní budovy Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek – administrativní budova č. p. 182 budova České spořitelny, je umístěna ve středu města Nové Strašecí. Tuto lokaci lze z trţního hlediska povaţovat za jednu z nejlepších v Novém Strašecí. Celkový charakter lokality je administrativní budova v okolí doplněná o několik obchodů. Obecně lze říci, ţe se jedná o komerčně mimořádně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a o lokalitu s nejvyššími trţními cenami nemovitostí v Novém Strašecí. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Autobusová zastávka je rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Parkování pro zákazníky je sice teoreticky moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst je velmi omezena. Ve vlastním objektu je 10 parkovacích míst, která slouţí pro potřeby zaměstnanců spořitelny. Kvalita pohledových horizontů je vynikající, zejména z vyšších nadzemních podlaţí. Jistým negativem lokality je značné zatíţení hlukem a smogem z dopravy v okolních ulicích.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – administrativních a pomocných prostor (parkovací místa, apod.). Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a administrativní budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

58


Historie Administrativní budova byla postavena kolem roku 1948. Na tomto pozemku stával do roku 1986 činţovní dům. Tento dům byl téhoţ roku zrekonstruován na administrativní budovu. Ta po několik let slouţila České spořitelně a malým firmám k provozování jejich činnosti. Před deseti lety budova prošla další velkou rekonstrukcí a zůstala zde pouze Česká spořitelna. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a administrativní budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek uvedený na listu vlastnictví č.1476. Celková rozloha pozemku p.č. 191 je 376 m². Pozemek je prakticky napůl zastavěn administrativní budovou. Pozemek je rovinného tvaru, nepravidelný, přibliţně obdélníkový, který je napojen na všechny obvyklé systémy inţenýrských a sdělovacích sítí.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují, venkovní úpravy jsou z hlediska jejich trţní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Jedná se prakticky jen o různé přípojky sdělovacích médií. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku.

Administrativní budova Předmětem ocenění je moderní administrativní budova nejvyššího standardu, zrekonstruována po roce 2001. Celkem obsahuje jedno podzemní podlaţí a dvě podlaţí nadzemní. V podzemním podlaţí se nachází skladové plochy a pomocné prostory jako jsou rozvodny a zázemí údrţby a ostrahy objektu. V prvním nadzemním podlaţí je umístěn reprezentativní prostor pro zákazníky. V druhém nadzemním podlaţí je nutné technické zázemí a reprezentativní prostory určené pro nejvyšší management. Tyto prostory mají nadstandardní vybavení. Základní konstrukční systém je tvořen litou ţelezobetonovou skeletovou konstrukcí se skrytými průvlaky ve stropní konstrukci. Základy jsou tvořeny litou

59

Trţní ocenění administrativní budovy profilovanou ţelezobetonovou deskou. Obvodový plášť budovy je z větší části ze skleněných desek nesených ocelohliníkovým roštem, z menší části jej tvoří kamenný obklad na ocelovém roštu. Vodorovné nosné konstrukce jsou z monolitického ţelezobetonu. Střecha je sedlového typu pokrytá krytinou Tondach. Okna jsou plastová. Povrchy podlah jsou ze 60 % tvořeny celoplošnými textilními koberci, ze 40 % keramickou dlaţbou. Všechna schodiště jsou přímočará, monolitická ţelezobetonová schodnicová s mezipodestami. V celé budově je zaveden systém klimatizace s centrálně řízenou úpravou vzduchu. Vytápění je centrální, zdrojem tepla je městská kotelna na zemní plyn.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení, díky několika firemním bytům v patře. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe celý objekt je pronajat za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

60


OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku.

61

Trţní ocenění administrativní budovy V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

17 400 000 Kč a je kalkulována následovně: 376 x 46 188 = 17 400 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




1

2

3

4

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

st. 191

X

X

X

X

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

Čsl. armády 182

Katastrální území

Nové Strašecí

Nové Strašecí

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Obec

Nové Strašecí

Nové Strašecí

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Okres

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Rakovník

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m˛ v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m²

X

6 990 000

9 900 000

13 000 000

10 200 000

376

240

280

365

340

X

29 125

35 357

35 616

30 000

9.1.2011

2.4.2011

2.8.2010

10.10.2010

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

1,1

1

1,1

1

32 037

35 357

39 177

30 000

Prodej

Nabídka

Nabídka

Prodej

1

0,9

0,9

1

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce


29 125

31 821

32 054

30 000

Absolutní vl.

Absolutní vl.

Absolutní vl.

Absolutní vl.

1

1

1

1

62

Trţní ocenění administrativní budovy Upravená hodnota Existence věc. břemen Korekce

Bez věcných břemen

Upravená hodnota Vyuţití podle úz. pl. Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

29 125

31 821

32 054

30 000

Bez věcných břemen 1




29 125

31 821

32 054

30 000

Adm. budova

Adm. budova. 3 NP

Adm. budova 3 NP

Adm. Budova 4 NP

1,2

1,2

1,2

1,2

34 950

38 185

39 048

36 000

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omez. a záv. Korekce

Nejsou

Upravená hodnota

1

1

1

1

34 950

38 185

39 048

36 000

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

34 950

38 185

39 048

36 000

Horší

Horší

Horší

Horší

D. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

1,4

1,3

1,5

1,5

48 930

49 640

58 572

54 000

Nepravidelný

Nepravidelný

Nepravidelný

Nepravidelný

0,9

0,9

0,9

0,9

44 037

44 676

52 714

48 600

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţe. sítí

Kompletní

1

1

1

1

44 037

44 676

52 714

48 600

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

1

1

1

1

44 037

44 676

52 714

48 600

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

44 037

44 676

52 714

48 600

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

44 037

44 676

52 714

48 600

Omezené

Omezené

Omezené

Omezené

1

1

1

1

44 037

44 676

52 714

48 600

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

44 037

44 676

52 714

48 600

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Omezené

Upravená hodnota Nutnost dem. stáv. obje Korekce

Ne

Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

Nezjištěna

Upravená hodnota

1

1

1

1

44 037

44 676

52 714

48 600

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce

X

Obdobná

Obdobná

Větší

Obdobná

1

1

0,9

1

44 037

44 676

47 442

48 600

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

63

Trţní ocenění administrativní budovy Upravená hodnota

44 037

44 676

47 442

48 600

44 037

44 676

47 442

48 600

0

0

0

0

Výsledná porovnávací hodnota Poro. hodnota 1 m˛ Rozloha pozemku Celková poro. hodnota

46 188 376 17366688

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy administrativní budovy, které byly v Novém Strašecí a Rakovníku v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

68 834 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost




1

2

3

4

Admi.budova

Adm.budova

Adm.budova

Adm. budova

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nem. Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

bud. České spořitelny st. 191 Čsl. armády 182

Katastrální území

Nové Strašecí

Nové Strašecí

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Obec

Nové Strašecí

Nové Strašecí

Rakovník

Rakovník

Rakovník

64

Trţní ocenění administrativní budovy Okres

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Rakovník

Rakovník

280

320

390

370

50 000

55 000

45 000

16000000

221450000

16650000

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Plocha pozemku

376

Hodnota za 1 m˛ 46 188 40 000 poz. Hodnota 17366688 11200000 poze.celkem C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovn. jednotek Prodejní cena celkem Prod.cena bez ceny pozn. Cena za 1 porovn. j.

2 548

2 476

2 218

2 340

2 060

X

215 000 000

190 000 000

255 000 000

205 000 000

10 300 000

3 000 000

3 355 000

3 850 000

41599

13525

14337

18689

25.4.2009

2.8.2010

12.10.2010

10.12.2010

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

41599

13525

14337

18689

Prodej

Prodej

Prodej

Nabídka

1

1

1

0,9

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Ne

Upravená hodnota Vyuţití podle úz. pl.

Adm. budova

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce

Ano

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

41599

13525

14337

16820

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

41599

13525

14337

16820

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

41599

13525

14337

16820

Adm. budova

Adm. budova

Adm. budova

Adm. budova

1

1

1

1

41599

13525

14337

16820

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

41599

13525

14337

16820

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

Upravená hodnota

41599

13525

14337

16820

Výborná

Horší

Horší

Horší

1

1,1

1,1

1,1

E. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce

Výborný

Upravená hodnota Tech. vybavenost budovy Korekce

Výborná

Upravená hodnota Funk. vyuţitelnost budovy Korekce

Výborná

Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Omezený

41599

14877

15770

18502

Výborný

Horší

Horší

Horší

1

1,1

1,1

1,1

41599

16364

17347

20352

Horší

Horší

Horší

Horší

1,01

1,01

1,01

1,01

42014

16527

17520

20555

Výborná

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

1

42014

16527

17520

20555

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

65

Trţní ocenění administrativní budovy Korekce

1

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Omezená

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

N/A

1

1

1

42014

16527

17520

20555

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

42014

16527

17520

20555

Omezená

Omezená

Omezená

Omezená

1

1

1

1

42014

16527

17520

20555

Dobrá

Lepší

Dobrá

Dobrá

1

0,9

1

1

42014

16527

17520

20555

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

42014

16527

17520

20555

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Menší

Menší

Porovnatelné

Menší

0,8

0,8

1

0,8

Upravená hodnota

33611

13221

17520

16444

N/A

N/A

N/A

N/A

Upravená hodnota F. Ostatní parametry

Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 j.

20199

Porovn. hod. celkem

51467052

Hodnota poz.celkem

17366688

Celková porovn. hod.

68833740

1

1

1

1

33611

13221

17520

16444

33611

13221

17520

16444

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou

66

Trţní ocenění administrativní budovy alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých administrativních a jiných prostor. V našich výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

67 490 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

9 800 000 2%

196 000

Efektivní hrubý příjem

9 604 000

Náklady na údrţbu

1 100 000

Pojistné

240 000

Daň z nemovitosti

5 000

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

10 000

Provozní náklady celkem

1 355 000

Provozní příjem

8 249 000

Rezervy na renovace

1 500 000

Čistý provozní příjem

6 749 000

Míra kapitalizace

10%

Indikovaná hodnota

67 490 000

Zaokrouhleno

67 490 000

67


NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k uvedeným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Technické opotřebení je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Funkční nedostatky jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor.

68

Trţní ocenění administrativní budovy Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela z mé průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

111 982 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název

budova České spořitelny

Číslo pozemku

st. 191

Nosná konstrukce

ţelezobetonová, monolitická

Skutečné stáří

25 let

Efektivní stáří

23 let

Ekonomická ţivotnost

60 let

Zastavěná plocha

160 m2

Počet podlaţí

1 podzemní, 2 nadzemní

Celková zastavěná plocha

2 548 m2

Koeficient vyuţitelnosti

0,95

Celková podlahová plocha

1 748 m2

Celkový obestavěný prostor

9 846 m3

Jednotkové reprodukční náklady

9 550 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

94 029 300

Fyzické opotřebení

-5%

89 327 835

Funkční nedostatky

-0%

89 327 835

Ekonomické nedostatky

0%

89 327 835

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovuji odborným odhadem

5 253 819

Pozemek

17 400 000

Indikovaná hodnota

111 981 654

Zaokrouhleno

111 982 000

69


ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 22.4. 2011. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

68 384 000

40

27 353 600

Příjmová metoda

67 490 000

50

33 745 000

Nákladová metoda

111 982 000

10

11 198 200

Výsledná cena

72 296 800

Zaokrouhleno

72 297 000

Oceňovaný majetek je svým způsobem výjimečný a to jak svými objemovými a cenovými parametry, tak i svojí lokací. Proto je velmi obtíţné vyhledat dostatečně reprezentativní soubor porovnatelných nemovitostí. Z výše uvedených důvodů se domnívám, ţe v tomto konkrétním případě porovnávací metoda nemůţe nejlépe odráţet stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Proto nepovaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem ji váhu 40 %. Oceňovaný majetek – administrativní budova je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe příjmová metoda dokáţe nejlépe zobrazit skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 50 %. U moderních objektů postavených v ţádaných lokalitách lze vysledovat, ţe se tyto objekty většinou obchodují za ceny vyšší neţ je jejich reprodukční hodnota. Tento jev je způsoben velkým převisem poptávky po tomto typu administrativních prostor nad nabídkou, která je limitována volnými pozemky. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty mi slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto je ji přisouzena váha 10 %.

70

Trţní ocenění administrativní budovy Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 22. dubna 2011 reprezentována částkou

72 297 000 Kč (slovy: sedmdesátdvamilionůdvěstědevadesátsedmtisíckorun českých) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod.. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy

71

Trţní ocenění administrativní budovy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

72


OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Novém Strašecí, dne 22. 4. 2011

_______________________ Marie Bradnová

73

Analýza trhu

Analýza trhu Okres Rakovník Středočeský kraj

Marie Bradnová 22. 4. 2011

74

Analýza trhu

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU Popis okresu Okres Rakovník je okresem v západní části Středočeského kraje. Jeho sídlem je město Rakovník. Rozloha okresu je 896,3 km², počet obyvatel je 52 703 osoby (hustota zalidnění je 59 obyvatel na 1 km²). V okrese Rakovník je 83 obcí, z toho 3 města a 6 městysů. Na východě a jihovýchodě sousedí se středočeskými okresy Kladno a Beroun, na jihu a jihozápadě s okresy Rokycany a Plzeň-sever Plzeňského kraje a na severozápadě a severu s okresem Louny Ústeckého kraje.

Okres Rakovník leţí ve velmi dobré lokalitě co se týče dopravních tahů. V kaţdé obci najdeme jak výborné autobusové spojení, tak ţeleznici. V Novém Strašecí je nájezd na dálnici E48. Rakovnicko lze z hlediska trhu rozdělit na části – Rakovník, Nové Strašecí a Jesenice.

Trh s nemovitostmi Krize realitního trhu by měla být zaţehnána, protoţe byty, domy, pozemky i chalupy se pomalu ale jistě vracejí k cenovému normálu. Krize samozřejmě reagovala na celkový pokles ekonomické aktivity v celé České republice. Zdraţení hypoték zapříčinilo, ţe nakupující přestali mít o nemovitosti zájem. Protoţe šly ceny realit dolů, prodávající začali vyčkávat aţ skončí „horší časy“. Strnulost by ale měla být za námi a podle všeho uţ je nabídka a poptávka opět v přímém střetu. Hypotéky jsou nejlevnější za posledních několik let a kaţdý, kdo o koupi nějaké ať uţ komerční či nekomerční nemovitosti uvaţoval, se rozhoupává právě nyní.

75

Analýza trhu

MĚSTO RAKOVNÍK Královské

město

Rakovník

leţí

56 km

západně

od

Prahy.

O bohaté historii Rakovníka vypovídá řada kulturních památek, například městská radnice, chrám svatého Bartoloměje se zvonicí, do dnešního dne zachované měšťanské domy na Husově náměstí, části původního městského opevnění se dvěma dochovanými branami či unikátní synagoga. Především právě díky starobylému rázu byl v roce 1992 historický střed Rakovníka vyhlášen městskou památkovou zónou. Jiţ ve středověku byl Rakovník střediskem chmelařství a v roce 1454 zde byl zaloţen pivovar, ve kterém i v současnosti se vaří pivo Bakalář. Neodmyslitelnou součástí města je průmyslová výroba. Počátek velkého rozmachu průmyslu v Rakovníku a okolí se datuje do 19. století, kdy v okolí města vznikaly malé doly na uhlí, na ně navázala těţba keramických jílů a současně s ní i keramická výroba, strojírenství a výroba mýdel. V tomto období se významně rozvíjí společenský a kulturní ţivot ve městě. Na rakovnické reálce zaloţené jiţ v roce 1833 působil spisovatel Zikmund Winter. Z významných osobností zde studoval například český malíř Václav Rabas, rodák z blízkých Krušovic, herec Zdeněk Štěpánek a řada dalších osobností. Rakovník se můţe pochlubit nádherným divadlem, ve kterém se konají krajské i státní přehlídky a kde jiţ více neţ sto let působí Divadelní spolek Tyl. K nejvýznačnějším centrům kultury ve Středočeském kraji bezesporu patří Rabasova galerie. Dnešní Rakovník je moderním městem s téměř 17 000 obyvateli a je hospodářským, obchodním, kulturním a společenským centrem regionu. Turistům město nabízí kromě historických památek bohatý program kulturního a sportovního vyţití. Jeho okolí zve k pěším i cyklistickým výletům do malebné přírody.

POZEMKY Proluky V centru města se volné proluky prakticky nevyskytují. Přesto město má mezi svými plány dům „U Praţské brány“ v ulici Praţská, který bude vestavěn do stávající proluky v uliční zástavbě s křídlem do dvorního traktu parcel stávajících zahrad přilehlých pozemků. Veškerá moţnost výstavby v centru města Rakovník je determinována poţadavky památkové péče.

76

Analýza trhu Stavební pozemky Vzhledem k příznivým cenám hypoték stále více domácností touţí po rodinném domě. V Rakovníku zřejmě vyroste aţ 300 nových rodinných domů. V lokalitě Zátiší město vlastní pozemky o rozloze 250 tisíc metrů čtverečních. Místní radnice nejprve vyhlásí zadávací řízení na nový kanalizační sběrač. Pozemky se tak zhodnotí a budou moci být nabídnuty k výstavbě. Ceny stavebních pozemků se pohybují (v závislosti na kvalitě inţenýrských sítí) v rozmezí 500 – 990 Kč za metr čtvereční. Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu není příliš vysoká, díky existenci velké společnosti Rako (výrobce keramických obkladů a dlaţeb) a Rakona (výrobce čistících prostředků a pracích prášků), které zaměstnávají aţ několik stovek zaměstnanců. Avšak realizované prodeje se pohybují v intervalu 1300 – 1800 Kč za čtvereční metr. V budoucnosti lze předpokládat další nárůst cen pozemků, zejména těch, které budou vybaveny inţenýrskými sítěmi a budou určeny pro zástavbu rodinnými nebo bytovými domy.

BUDOVY Byty Poptávka po bytech všech velikostí, stáří a lokace neustále stoupá. Rakovník nabízí spoustu bytů různých velikostí v bytových domech postavenou panelovou technologií 80. a 90. letech minulého století. V poslední době je velká poptávka po přepychových bytech v cenách rodinných domů. Nové luxusní bydlení vyrostlo v ulici Dukelských hrdinů, kde se nabízí řada nových bytů. Ceny se pohybují v rozmezí 24 000 -27 000 Kč za metr čtvereční. Starší byty se pohybují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

850 000 - 1 200 000 Kč 850 000 - 1 400 000 Kč 1 500 000 - 1 900 000 Kč 1 750 000 - 2 400 000 Kč

V budoucnu lze předpokládat další růst cen bytů jak rekonstruovaných, tak novostaveb, bez ohledu na lokalitu.

77

Analýza trhu Rodinné domy Nabídka starších rodinných domů je výrazně vyšší neţ poptávka. Ceny řadových domů se pohybují kolem 1 950 000 Kč, u volně stojících objektů kolem 3 000 000 Kč. Na Rakovnicku se objevilo několik developerských projektů zaměřených na skupinovou výstavbu rodinných domů. S předpokládaným vzestupem ţivotní úrovně lze předpokládat větší poptávku po rodinných domech, jak v nových vilových čtvrtích, tak starších domů. Objekty pro individuální rekreaci V této lokalitě je zvýšený zájem jak o zahrádkářské chaty na okraji města, které se obchodují v rozmezí 500 – 800 tisíc korun, tak i o zděné vícepodlaţní chaty charakteru spíše malých rodinných domků, které se cenově pohybují mezi 700 000 – 1 200 000 Kč. V následujících letech lze očekávat pokles poptávky u chatek v zahrádkářských koloniích vzhledem ke změně ţivotního stylu. Nastupující nová generace jiţ nemá o drobné zahrádkaření takový zájem a předpokládá se vzestup cen u chat v zajímavých lokalitách. Pro rekreaci zahraničních turistů slouţí oblast Bucku, která je navštěvována především turisty z Nizozemí. Bytové domy Prodeje bytových domů jsou spíše ojedinělé – obchoduje se jen s několika nemovitostmi ročně. Vzhledem k tomu, ţe se jedná většinou o historické objekty ve středu města ve stavu před nebo po rekonstrukci, se ceny menších bytových domů před rekonstrukcí pohybují kolem 5 milionů korun u větších objektů po rekonstrukci se tato cena pohybuje kolem 20 milionů korun. Vzhledem k tomu, ţe se nové bytové domy prodávají převáţně po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky.

Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce objevují jen velmi vzácně. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor.

78

Analýza trhu Průmyslové objekty Výrobní a skladové haly i celé průmyslové areály se v nabídce objevují poměrně často. Vzhledem k trţnímu hospodářství dochází k útlumu průmyslu a tím nastává výrazný přebytek těchto prostor nad poptávkou. Staré, morálně doţilé objekty čeká spíše demolice nebo přestavba a jiný účel.

NÁJMY Byty Jako ve většině okresních měst je nabídka bytů k pronájmu velká. V nabídce jsou byty s dispozičním řešením od 1+kk aţ do 4+1. Rozvoj zaţívají i ubytovny, které mohou nabídnout slušný standard bydlení. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

6000 – 7000 Kč/byt/p. m. 6000 – 8000 Kč/byt/p. m. 8000 – 10000 Kč/byt/p. m. 10000 - 13000 Kč/byt/p. m.

Prodejní prostory Na trhu je vysoká poptávka po nájmu všech typů prodejních prostor ať jiţ v centru města nebo v prostorách supermarketů. Velkou část nájemců tvoří asijští obchodníci, kteří se přesunují z trţišť do kamenných obchodů.

Centrum města Širší okolí

10000 - 15000 Kč/p. m. 8000 – 10000 Kč/p. m.

Kanceláře V oblasti poptávky pronájmů kanceláří je v posledních letech velký pokles. Obecně lze očekávat, ţe i budoucnu bude nabídka vyšší neţ poptávka.

Centrum města Širší okolí

8000 - 10000 Kč/p. m. 5000 - 8000 Kč/p. m.

79

Analýza trhu Průmyslové objekty Nabídka pronájmu průmyslových objektů je spíše sporadická. V mnoha případech jsou bývalé průmyslové objekty vyuţívány jako sklady.

Výrobní a provozní prostory Sklady

15000 - 20000 Kč/p. m. 10000 - 15000 Kč/p. m.

MĚSTO NOVÉ STRAŠECÍ Město Nové Strašecí se nachází ve východní části okresu Rakovník. Leţí na silnici Praha – Karlovy Vary. Na jihovýchodě se rozkládá Lánská obora. Počet obyvatel se pohybuje okolo 5000. Osada Strašecí byla patrně zaloţena některým z českých kníţat v 9. nebo 10. století. Poprvé je připomínána roku 1143. Jméno je odvozeno od nejstaršího tvaru Strašice, jako ves lidí Strachových. V roce 1554 město vyhořelo a po svém obnovení bylo nazýváno Nové Strašecí. Strašecí patřilo od nepaměti ke křivoklátskému panství. Roku 1480 bylo městečko povýšeno Vladislavem II. Jagellonským na město. Po roce 1960 bylo město připojeno k okresu Rakovník. Ve městě se nachází několik význačných památek jako např. budova bývalé radnice, kostel Narození Panny Marie, kaple sv. Isidora a Husův sbor (bývalá synagoga). Průmysl města je soustředěn na důl Českých lupkových závodů.

POZEMKY V této lokalitě jsou vyhledávány především pozemky pro výstavbu rodinných domů. Na okraji města vzniká lokalita tzv. satelitního městečka, kde se v současnosti staví několik desítek rodinných domů. Ceny pozemků dosahují aţ 1800 Kč za metr čtvereční.

BUDOVY Byty V posledních letech stoupla nabídka a poptávka prodeje a pronájmu bytů.

80

Analýza trhu Starší byty se pohybují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

750 000 - 950 000 Kč 1 100 000 - 1 300 000 Kč 1 300 000 - 1 600 000 Kč 1 600 000 - 1800 000 Kč

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Trh lze rozdělit na starší rodinné domy, novostavby a chaty v zahrádkářských koloniích, které umoţňují celoroční bydlení. Starší rodinné domy se prodávají v cenovém rozpětí 1 500 000 – 3 000 000 Kč. Novostavby jsou mnohem draţší: 3 500 000 – 6 000 000 Kč. Cena chat se rozlišuje podle toho, zda jsou před a nebo po rekonstrukci: 700 000 – 1 100 000 Kč.

NÁJMY Byty Vzhledem k výborné dopravní obsluţnosti je v tomto městě velká poptávka po pronájmu těchto nemovitostí, avšak nabídka je velice skromná.

Byt 2+1 Byt 3+1

6000 – 8000 Kč/byt/ p. m. 8000 – 10000 Kč/byt/p. m.

Prodejní prostory Na trhu je vysoká poptávka po nájmu všech typů prodejních prostor. Velkou část nájemců tvoří asijští obchodníci, kteří se přesunují z trţišť do kamenných obchodů. Prodejní prostory se pronajímají za 5000 – 10000 Kč za měsíc.

JESENICE Jesenice vznikla patrně během vnitřní české kolonizace ve 12. století. První písemná zmínka o obci se váţe k roku 1321. Na zdejším Rakovnickém potoce byla v 15. století vybudována soustava rybníků, jejichţ stavitelem byl Jakub Krčín, proslulý stavbou rybníků v Jiţních Čechách. Dominantou města je farní kostel sv. Petra a Pavla, původně vybudovaný v románském slohu ve 13. století, který byl ve 20. letech 18. století zbarokizován. Barokní sochařství lze spatřit

81

Analýza trhu na několika místech v okolí města. V samotné Jesenici je několik barokních soch umístěno na opěrné zdi před kostelem a na hřbitovní zdi (sv. Jan Nepomucký). Kromě těchto sakrálních staveb zůstává nejvýznamnější barokní stavbou petrohradský zámek a lovecký zámeček Svatý Hubert. Jesenice je dnes spádovou obcí, nabízející veškeré sluţby občanské vybavenosti. Z města existuje vlakové spojení (trať 161) do Rakovníka a do Bečova nad Teplou, autobusem se lze dopravit do Plzně, Mostu či Teplic. Je zde několik prodejen potravin a ostatního zboţí, lékařské ordinace, zubní středisko a lékárna. Dále je ve městě provozováno několik restaurací, vyuţívaných zejména v letní rekreační sezóně. Jesenice je centrem přirozené rekreační oblasti a přírodního parku Jesenicko. Jesenice je centrem významné rekreační oblasti s rozsáhlými lesními komplexy a mnoţstvím rybníků. Pro svoji klidnou, harmonicky vyváţenou krajinu a přírodní zajímavosti bylo Jesenicko vyhlášeno v roce 1994 přírodním parkem. Na území Jesenicka se nachází celá řada značených turistických tras a cyklotras.

POZEMKY Ve městě Jesenice není aţ tak velká poptávka po výstavbě rodinných domů, jelikoţ se tato oblast specifikuje zejména na chatovou oblast a rekreační cestovní ruch. V komerčně nejzajímavějších lokalitách dosahují ceny 700 – 900 Kč za metr čtvereční.

BUDOVY Byty Byty v této lokaci lze rozdělit na dvě skupiny. Jednou z nich jsou byty v typicky panelových domech, druhou jsou byty v tzv. bytových domech.

Byty se pohybují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

500 000 - 700 000 Kč 800 000 - 1 000 000 Kč 1 000 000 - 1 200 000 Kč 1 300 000 - 1 500 000 Kč

82

Analýza trhu Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Trh lze rozdělit na klasické rodinné domy, chaty a chalupy, které jsou schopné okamţitého celoročního uţívání. Klasické rodinné domy jsou na prodej za 900 000 – 2 000 000 Kč v závislosti na stavu nemovitosti. Novostavby jsou mnohem draţší: 2 500 000 – 3 500 000 Kč. Cena chat se rozlišuje podle toho, zda jsou před a nebo po rekonstrukci: 700 000 – 1 100 000 Kč.

NÁJMY Byty Vzhledem k velké zahrádkářské kolonii v této lokalitě není velká nabídka ani poptávka po nájmech bytových jednotek. Byt 2+1 Byt 3+1

4000 – 6000 Kč/byt/ p. m. 6000 – 8000 Kč/byt/p. m.

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED V krátkodobém i střednědobém horizontu lze celkově očekávat růst cen prakticky všech typů nemovitostí mimo výrobních a zemědělských objektů. Největší míru zhodnocení investic lze předpokládat v rekreační oblasti Jesenice a u stavebně zainventovaných pozemků pro výstavbu bytových a rodinných domů. Výše nájmů bude spíše stagnovat a sektor nájmů se nebude výrazně rozšiřovat. Vzhledem k tomu, ţe většina průmyslu v okrese se jiţ nějakým způsobem restrukturalizovala, neměl by pokles průmyslu pokračovat nějak výrazněji. Některé průmyslové podniky se dostávají do lepší ekonomické situace, např. Rako. Trh s byty bude ovlivněn deregulací nájmů v části bytů a z toho plynoucí zvýšenou nabídkou. Tento trend by měl být ale do velké míry absorbován vysokou poptávkou po bytech a prodeji bytů stávajícím nájemníkům. Velký rozvoj čeká sektor sluţeb a cestovního ruchu.

83

Seznam pouţité literatury a zdrojů

Seznam pouţité literatury a zdrojů: 1) Ing. Petr Synek (ENVIROS Praha), odpověď na dotaz č.3869, systém Energetických Konzultačních a Informačních Středisek České energetické agentury 2) http://www.stavocentrum.cz/index.php?none=1&action=clanek&c_id=632 3) J.Hejhálek: Tepelná akumulace a teplotní setrvačnost u dřevostaveb, Stavebnictví a interier 6/2005, str. 11. 4) Ing. Ondřej Anton, Ph.D.; Keramika a cihly, Ústav stavebního zkušebnictví FAST VUT v Brně, přednáška pro AI01 5) Kolektiv redakce iStavitel.cz; Přehled základních zdících materiálů 1.díl, © 2009, www.iStavitel.cz 6) Kolektiv redakce iStavitel.cz; Přehled základních zdících materiálů 2.díl, © 2010, www.iStavitel.cz 7) Marek Dudák: http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/kmb-sendwix-kouzlo-tepelneakumulace/KMB SENDWIX - Kouzlo tepelné akumulace, Stavebnictví a interiér 4/2006, str. 18. 8) Pavel Beneš: http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/kmb-sendwix-kouzlo-tepelneakumulace/Důleţité zdící systémy, www.Realizacebydleni.cz, © 2009 9) Václav Šváb, ENVIC; Environmentální Informační Centra Plzeňského kraje: http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/kmb-sendwix-kouzlo-tepelne-akumulace/Novostavba nízkoenergetického nebo pasivního domu - materiály, zásady, poradenství; poradenské centrum Plzeň, 2011 10) Xella International GmbH.; Historie značky Ytong, www.ytong.cz 11) H+H Česká republika s.r.o., O výrobě porobetonu, www.hplush.cz 12) Eduard Doubrava, AWIK House Production s.r.o., Montované dřevostavby – historie, současnost a očekávání, pro internetový portál BYDLENÍ.CZ, ISSN 1214 – 5548, 3.2.2010 13) Pavel Zeman, Dřevostavby – 1. díl – historie, výhody a nevýhody, pro internetový portál Český kutil.cz, ISSN 1802-4270, 26.2.2008 14) Pavel Zeman, Dřevostavby – 2. díl, pro internetový portál Český kutil.cz, ISSN 18024270, 4.3.2008 15) Pavel Zeman, Dřevostavby – 3. díl, pro internetový portál Český kutil.cz, ISSN 18024270, 11.3.2008 16) J.Hejhálek: Porobeton nebo cihly pro rodinný dům?; Stavebnictví a interier 9/2006; 7.10.2006

84

Seznam pouţité literatury a zdrojů 17) Lipo: Cihelné bloky nebo porobeton?; České stavby, CZ; ISSN 1801-156X; 23.11.2010 18) M.Báčová; Manuál energeticky úsporné architektury: novostavby, panelové domy, změny staveb, historické objekty. Praha : Státní fond ţivotního prostředí ve spolupráci s Českou komorou architektů, 2010. ISBN 978-80-904577-1-3, str. 160 19) JUDr.Přemysl Raban, CSc.; Stavební zákon s provádějícími a souvisejícími předpisy, 4.doplněné vydání; EUROUNION Praha, s.r.o.; ISBN 80-7317-023-X, str.70; 2003 20) Jolana Svíčková, Ing.Zdeněk Forster, Ing.Vlastimil Ehrman; Nové Rochlovy stavební tabulky, 2.díl; 2.doplněné vydání, Praha 2003; ISBN: 80-902397-6-5, str.131-201 21) Technické listy výrobce značky Wienerberger 22) Technické listy výrobce značky Ytong 23) Dřevostavby – Josef Kolb, Grada Publishing, a. s. , Praha 2008, ISBN 978-80-247-2275-7 24) Dřevostavby 2008, Vyšší odborná škola a Střední průmyslová škola Volyně, ISBN 97880-86837-18-5 25) Manuál energeticky úsporné architektury, Státní fond ţivotního prostředí ve spolupráci s Českou komorou architektů, Praha 2010, ISBN 978-80-904577-1-3 26) Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D., Praha 2007, Bankovní institut vysoká škola, a. s., ISBN: 978-80-7265-113-9 27) Oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D., Praha 2007, Bankovní institut vysoká škola, a. s., ISBN: 978-80-7265-101 Seznam příloh: Příloha č.1: Cenová nabídka Vladimír Škopek STAVEBNINY Příloha č.2: Cenová nabídka od firmy Varia s.r.o. Příloha č.3: Hodnocení materiálů Příloha č.4: Projekt rodinného domu

85

Seznam pouţité literatury a zdrojů

86

1 Úvod. 1.1 Zaměření práce. 1 Úvod. V posledních letech prošel stavební trh v České republice poměrně rychlým vývojem

Recommend Documents