INHOUDSOPGAVE Inleiding Lijst aandeelhouders Ledenlijst raad van bestuur Ledenlijst verhuringscommissie College van controlerende vennoten Toezichthouder Inspectie RWO Personeelslijst
1 2 3 3 4 4 4
1.
STATISTISCHE INLICHTINGEN - TOESTAND 31 DECEMBER 2011
5
1.1. 1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.1.4. 1.1.5. 1.1.6. 1.1.7. 1.1.8. 1.1.9. 1.2. 1.2.1. 1.2.2. 1.2.3. 1.2.4. 1.2.5. 1.3. 1.3.1. 1.3.2. 1.3.3. 1.3.4. 1.4. 1.4.1. 1.4.2. 1.4.3. 1.4.4. 1.4.5. 1.4.6. 1.5.
Patrimonium Overzicht per woningtypologie Leegstaande woningen Bijzondere verhuringen Woongelegenheden voor de eerste maal verhuurd tijdens het dienstjaar 2011 Woongelegenheden in opbouw op 31 december 2011 Huisvesting van mindervaliden (rolstoelgebruikers) Afzonderlijke garages, staanplaatsen en bergplaatsen Afzonderlijk verhuurde kantoorruimten In 2011 gesloopte panden voor vervangingsbouw Huurders Gezinssamenstelling Belastbaar gezinsinkomen Huurprijzen Huurachterstal Uithuiszettingen Kandidaat-huurders Aantal Gezinssamenstelling Belastbaar gezinsinkomen Verhuringen in 2011 Nieuwe huurders 2011 Belastbaar gezinsinkomen Gezinsgrootte Gezinstype Leeftijd Nationaliteit Wachttijd Actualisatie registers der kandidaat-huurders
5 5 5 5 5 6 6 6 6 6 7 7 7 8 8 9 9 9 9 10 10 10 10 11 11 11 11 11 11
2.
BEHEER VAN DE MAATSCHAPPIJ
13
2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.4.1. 2.4.2. 2.4.3. 2.5. 2.5.1. 2.5.1.1. 2.5.1.2.
Vergaderingen Aanstelling nieuwe leden raad van bestuur Overdracht aandelen Personeelszaken Stagiair Sint-Lodewijkscholen Aanwerving maatschappelijk werker Verloning directeur Huurderszaken Huurlasten Jaarlijkse afrekening huurlasten Negatief saldo afrekening huurlasten 27 appartementen Victor Van Sandelaan, Acaciastraat te Wetteren 2.5.1.3. Negatief saldo afrekening huurlasten 15 appartementen Oud Dorp te Wichelen 2.5.2. Aanstelling vrijwillige toezichters 2.5.3. Plaatsing bewakingscamera’s Wegvoeringstraat te Wetteren
13 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 15 15
2.5.4. 2.5.5. 2.6. 2.6.1. 2.6.2.
15 15 16 16
2.8.1.2. 2.9. 2.10. 2.11. 2.12. 2.13. 2.14. 2.15. 2.15.1. 2.15.2. 2.15.3. 2.16. 2.17.
Sluikstorten Plaatsen van buiskluizen in appartementsgebouwen Patrimonium Heraanleg voetpaden en opritten Hoogstraat te Laarne Prijsaanvraag schoonmaak algemene delen appartementsgebouwen en administratief gebouw Groenaanleg en –onderhoud Heraanleg groenzone en aanleg toegangspaden appartementen Roosbroeklaan te Wetteren Uitbreiding aanleg groenzone appartementen Boombosstraat, Zandvleuge te Laarne-Kalken Officiële inhuldiging 37 nieuwbouwappartementen Boombosstraat, Zandvleuge te Laarne-Kalken Procedures Onroerende transacties Overdracht onroerende goederen met bestemming openbaar domein Overdracht wegenis en omgevingswerken Kordewagenstraat, Nerenweg en Hofland te Laarne-Kalken Overdracht openbaar domein wegenis en omgevingswerken Hoogstraat te Laarne Gemeentelijk toewijzingsreglement voor ouderen Constructieve Benadering Overheidsopdrachten (CBO) Vlaamse Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) Reconversie oud rusthuis Molenstraat 35 te Laarne Open oproep experimentenprogramma Wonen-Welzijn Wijzigingen aan het Kaderbesluit Sociale Huur door het BVR van 30.09.2011 Decreet Grond- en Pandenbeleid Invulling kleine bouwplaatsen Stand van zaken gemeentelijk objectief sociale huurwoningen Sociale last verkavelingen Afrekeningen gewestelijke sociale correctie voor het referentiejaar 2010 Opmaak website
3.
PROJECTEN
23
3.1. 3.1.1. 3.1.2. 3.2. 3.2.1. 3.2.2. 3.3. 3.3.1. 3.3.2. 3.3.3. 3.3.4. 3.3.5. 3.4. 3.4.1. 3.4.2. 3.4.3. 3.4.4. 3.4.5. 3.4.6. 3.4.7. 3.4.8. 3.4.9. 3.4.10.
Projecten definitief opgeleverd in 2011 Stationsstraat 36 Wetteren Oud Dorp 68 Wichelen Projecten voorlopig opgeleverd in 2011 Wegvoeringstraat 80-88 Wetteren Boombos en Zandvleuge Laarne-Kalken Projecten in uitvoering Achttien Augustuslaan 65 en 79 Wetteren Mellesteenweg 6-8-12-14-16 Wetteren Renovatiewerken woningen Tuinwijk – Fase 1 Wetteren Diepenbroek – Olmenlaan 2 Wetteren Hoek Hekkergemstraat 43 – Stationsstraat Wichelen-Schellebelle Projecten in ontwikkeling Wegvoeringstraat 80-88 Wetteren Achttien Augustuslaan 82, 94 en 121 Wetteren Renovatiewerken woningen Tuinwijk – Fase 2 Wetteren Diepenbroek - Velden E3 t.e.m. E9 – Lindenlaan Wetteren Diepenbroek - Velden Q2-Q3 – Esdoornlaan Wetteren Diepenbroek - Veld I – Lindenlaan – samenwerking met vzw Sint-Lodewijk Wetteren Diepenbroek - Veld N16 t.e.m. N24 – Lindenlaan Wetteren Roosbroeklaan 2-59 Wetteren Omvorming oud rustoord te Laarne – samenwerkingsverband met OCMW Laarne Anker 40-42 Wichelen-Serskamp
23 23 23 24 24 24 25 25 25 26 26 27 28 28 28 29 29 30 30 30 31 31 31
2.6.3. 2.6.3.1. 2.6.3.2. 2.6.4. 2.7. 2.8. 2.8.1. 2.8.1.1.
16 16 16 16 17 17 17 17 17 17 17 18 18 19 19 19 21 21 21 21 22 22
4.
BALANS NA WINSTVERDELING
33
4.1. 4.1.1. 4.1.2. 4.2. 4.2.1. 4.2.2. 4.2.3.
Activa Materiële Vaste Activa Vlottende Activa Passiva Eigen Vermogen Voorzieningen en Uitgestelde Belastingen Schulden
33 33 33 34 34 34 35
5.
RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR
37
6.
FINANCIELE ANALYSE
39
6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6.
Voorbeschouwing Liquiditeitstoets Dekking van de schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen Rentabiliteit Netto–rentabiliteit van het totale actief voor financiële lasten en belastingen (%) Solvabiliteit: Eigen vermogen op het totaal van de balans (%)
39 39 40 40 40 41
Gewestelijke Vennootschap Eigen Dak F. Beernaertsplein 55/01 9230 Wetteren
Algemene Vergadering der Aandeelhouders 25 mei 2012
Hierna volgt het jaarverslag van het dienstjaar 2011 over het bestuur, de projecten en de werking van de maatschappij.
Het verslag werd goedgekeurd door de raad van bestuur in zitting van 9 mei 2012
Tel.: 09/365.43.10
Fax.: 09/365.43.11
[email protected]
Lijst aandeelhouders 1 Het kapitaal bestaat uit 10.198 aandelen als volgt verdeeld: Private aandeelhouders
Aantal aandelen
Gestort bedrag
Backx Etienne Bracke Kris Breyne Henriette Dauwe Leopold Dauwe Peter De Bruycker René De Corte Adriana De Fraine Marc De Schaepmeester Odette De Smet Anna-Maria De Smet Gilbert De Wilde Roger De Zon NV Gybels Marc Maes Hubert Maes Jenny Matthijs Anne Meersman Jozef Meersman Ivan Meersman Johan Peirlinck Jürgen Scheirlinck Raymond Smet Rita Uyttendaele Katrien Van de Velde Willy Van Durme Paul Van Laeys Jacques Veeckman Willy Vernimmen Roger Verstraeten Yvan Wynants Margareta
435 31 396 510 10 30 5 25 475 200 450 10 110 10 700 150 15 60 25 25 30 30 15 365 50 15 25 360 161 150 150
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
269,58 19,38 245,41 316,06 6,25 18,59 3,10 15,63 296,88 125,00 278,88 6,20 68,17 6,20 482,01 93,75 9,38 37,18 15,63 15,63 18,75 18,59 9,38 228,13 30,99 9,30 15,63 223,10 99,78 92,96 92,96
TOTAAL
5.023
€
3.168,48
Openbare besturen
Aantal aandelen
Gestort bedrag
Vlaams Gewest Provincie Oost-Vlaanderen Gemeente Wetteren Gemeente Laarne O.C.M.W. Laarne – Kalken Gemeente Wichelen
1725 1000 1400 500 50 500
€ € € € € €
1.069,04 619,73 867,63 309,87 30,99 309,87
TOTAAL
5.175
€
3.207,13
1
Toestand 31 december 2011
Ledenlijst raad van bestuur 2 Naam
Functie
Backx Etienne Veeckman Willy Baeyens Albert Bossaer Raphaël Bracke Philippe De Bruycker René De Graeve Hilde De Rick Franky De Smet Anna-Maria De Wilde Alice De Wilde Dirk Gybels Marc Matthys Marianne Meersman Jozef Van de Velde Willy
voorzitter ondervoorzitter bestuurslid bestuurslid bestuurslid bestuurslid bestuurslid bestuurslid bestuurslid bestuurslid bestuurslid bestuurslid bestuurslid bestuurslid bestuurslid
Vertegenwoordiging particulier particulier gemeente Wichelen gemeente Wetteren gemeente Wetteren particulier gemeente Wetteren gemeente Wetteren particulier gemeente Laarne gemeente Wetteren prov. Oost-Vlaanderen gemeente Laarne particulier particulier
Ledenlijst verhuringscommissie 1 Naam
Functie
Backx Etienne Veeckman Willy De Wilde Dirk Meersman Jozef Van de Velde Willy
voorzitter ondervoorzitter bestuurslid bestuurslid bestuurslid
Vertegenwoordiging particulier particulier gemeente Wetteren particulier particulier
De verhuringscommissie wordt uitgebreid met een vertegenwoordiger van de gemeente Laarne en/of Wichelen wanneer er in die gemeente een woongelegenheid moet toegewezen worden: De Wilde Alice bestuurslid gemeente Laarne Baeyens Albert bestuurslid gemeente Wichelen
2
Toestand 31 december 2011
College van controlerende vennoten3 Bracke Kris Maes Hubert Tibbaut Yves (afgevaardigde van de gemeente Laarne)
Toezichthouder Inspectie RWO 1 Thuy Anke
Personeelslijst 1 Administratief Personeel
Functie
Van Poucke Franky Braeckman Monica De Neve Hilde Notte Annelies De Bock Iris De Meyer Ann
directeur adjunct van de directeur directiesecretaresse administratief medewerker verantwoordelijke technische dienst boekhouder
Technisch Personeel
Functie
Verstraete Jan Van Waelvelde Denis
polyvalente arbeider polyvalente arbeider
3
Toestand 31 december 2011
1.
STATISTISCHE INLICHTINGEN – toestand 31 december 2011
1.1.
Patrimonium
1.1.1.
Overzicht per woningtypologie Eengezinswoning Aantal slaapkamers 1
Laarne Wetteren
2
1.1.2.
4
5
6
1
99
12
35
34
110
49
8
24
4
43
233
65
Wichelen Totalen
3
41
Appartement Aantal slaapkamers studio 3 3
1
2
3
Duplex Aantal slpk Totaal
4
5
29
8
7
2 90
161
30
2
19
13
3
2 92
209
51
10
1 1
1
2 175
12 43
35
592
12
10
95
67
45
862
Leegstaande woningen Renovatiewerken in uitvoering: Wetteren: 21 huizen Rozenstraat 5 huizen Mellesteenweg Wegvoeringstraat 80 bus 54 (verhuurd vanaf 01/02/2012)
27
Nog uit te voeren renovatiewerken: Wetteren: Oude Aardeweg 101 Boomkwekerijstraat 1 A Oude Aardeweg 17 Oude Aardeweg 20 Oude Aardeweg 34 Achttien Augustuslaan 82 Achttien Augustuslaan 94 Achttien Augustuslaan 121 Laarne: Nerenweg 134 (verhuurd vanaf 01/05/2012)
9
Gewone leegstand: Wetteren: Duinenoord 2 (verhuurd vanaf 01/01/2012) Sportstraat 8 (verhuurd vanaf 01/04/2012) Roosbroeklaan 55 (verhuurd vanaf 01/01/2012) Roosbroeklaan 34 bus 21 (verhuurd vanaf 01/01/2012) Wegvoeringstraat 84 bus 34 (verhuurd vanaf 01/03/2012)
5
Aantal :
41
1.1.3.
Bijzondere verhuringen Eengezinswoning Achttien Augustuslaan 127 te Wetteren verhuurd buiten het sociale huurstelsel als noodwoning aan het OCMW van Wetteren 1
1.1.4.
Woongelegenheden voor de eerste maal verhuurd tijdens het dienstjaar 2011 Wetteren: 24 appartementen fase 3 renovatie Roosbroeklaan te Wetteren (vanaf 01/01/2011) Laarne: 37 appartementen Boombosstraat, Zandvleuge te Kalken (vanaf 01/06/2011)
Aantal: 1.1.5.
61
Woongelegenheden in opbouw op 31 december 2011 Wetteren: Achttien Augustuslaan 65 2 appartementen Achttien Augustuslaan 79 2 appartementen Olmenlaan veld B 8 appartementen Wichelen: Hekkergemstraat 43 4 appartementen Aantal:
1.1.6.
16
Huisvesting van mindervaliden (rolstoelgebruikers) Wetteren: Sportstraat 11/01 Wegvoeringstraat 88/01 Oude Gentweg 3/01 Laarne: Hofland 41 en 43 (Kalken) Aantal:
1.1.7.
5
Afzonderlijke garages, staanplaatsen en bergplaatsen Wetteren: Tuinwijk 8 garages Achttien Augustuslaan 3 garages Sportstraat 6 garages Roosbroeklaan 51 garages Roosbroeklaan (eigen gebruik) 1 garage + 2 bergplaatsen Wegvoeringstraat 75 staanplaatsen Fortstraat 18 staanplaatsen Laarne: Nerenweg (Kalken) 17 garages Hoogstraat 4 garages Wichelen: Lindenlaan (Schellebelle) 20 garages Kloosterland (Schellebelle) 15 garages Aantal:
1.1.8.
Afzonderlijk verhuurde kantoorruimten Wetteren: Boomkwekerijstraat 1 (verhuurd aan Kind & Gezin) Aantal:
1.1.9.
220
1 1
In 2011 gesloopte panden voor vervangingsbouw Wetteren : Achttien Augustuslaan 65 Achttien Augustuslaan 79 Wichelen : Hekkergemstraat 43 Aantal :
3
1.2.
Huurders
1.2.1.
Gezinssamenstelling Huurders Laarne
Gezinssamenstelling Alleenstaande Alleenstaande + 1 kind Alleenstaande + 2 kinderen Alleenstaande + 3 kinderen Alleenstaande + 4 of meer kinderen Koppel zonder kind Koppel + 1 kind Koppel + 2 kinderen Koppel + 3 kinderen Koppel + 4 of meer kinderen Totaal Gezinnen zonder kinderen Gezinnen met kinderen daarvan met 1 kind daarvan met 2 of meer kinderen 1.2.2.
TOTAAL 86 11 3 2 0 40 15 7 7 3 174 126 48 26 22
% 49,43 6,33 1,72 1,15 0,00 22,99 8,62 4,02 4,02 1,72 100,00 72,41 27,59 14,94 12,64
Huurders Wetteren TOTAAL 311 34 15 7 3 103 33 19 14 12 551 414 137 67 70
% 56,45 6,17 2,72 1,27 0,54 18,69 5,99 3,45 2,54 2,18 100,00 75,14 24,86 12,16 12,70
Huurders Wichelen TOTAAL 59 9 6 1 1 8 5 3 3 0 95 67 28 14 14
% 62,11 9,47 6,32 1,05 1,05 8,42 5,26 3,16 3,16 0,00 100,00 70,53 29,47 14,74 14,74
Belastbaar gezinsinkomen Inkomen Van 0,00 6.000,00 7.250,00 8.500,00 9.750,00 11.000,00 12.250,00 13.500,00 14.750,00 16.000,00 17.250,00 18.500,00
tot 5.999,99 7.249,99 8.499,99 9.749,99 10.999,99 12.249,99 13.499,99 14.749,99 15.999,99 17.249,99 18.499,99 19.749,99
Aantal Huurders 31 13 37 31 56 147 102 84 67 44 26 25
Inkomen van Tot 19.750,00 20.999,99 21.000,00 22.249,99 22.250,00 23.499,99 23.500,00 24.749,99 24.750,00 28.499,99 28.500,00 32.249,99 32.250,00 35.999,99 36.000,00 39.749,99 39.750,00 43.499,99 43.500,00 47.249,99 47.250,00 50.999,99 51.000,00 en meer Totaal:
Aantal Huurders 20 21 16 15 35 11 10 6 4 4 8 7 820
50,86 % van de huurders hebben minder dan € 1.125,00 belastbaar inkomen per maand. Het gemiddeld belastbaar inkomen per huurder in 2011 bedraagt € 15.666,93 of € 1.305,58 per maand.
1.2.3.
Huurprijzen
Huurders
Huurprijs
2/3 van de huurders betaalt een reële huurprijs lager dan € 250,00. Slechts 11,10 % van het totaal aantal huurders betaalt een reële huurprijs hoger dan € 400,00. De gemiddelde reële huurprijs op 31 december 2011 bedraagt € 247,81. Dit is een stijging van € 3,72 t.o.v. 2010. 1.2.4.
Huurachterstal
HUURACHTERSTAL 31/12/2011 Wetteren Zittende huurders
aantal
Afbetalingsplan Aanmaningen
Laarne
Wichelen
huurhuurachterstal aantal achterstal aantal
2
1004,25
TOTAAL
huurachterstal
31/12/2011
31/12/2010
1004,25
1602,93
18
3834,83
8
3935,51
3
357,83
8128,17
3924,16
Budgetbegeleiding
2
960,43
1
59,27
1
19,52
1039,22
562,90
Collectieve schuldbemiddeling
2
1067,24
1
506,59
2
169,48
1743,31
1728,22
Vredegerecht
4
1407,55
2
2466,44
3873,99
5795,07
4
1853,68
1853,68
402,35
Uitdrijvingen
3
1154,51
1154,51
3021,12
vrijwillig vertrokken na vonnis
2
2163,97
2163,97
3129,69
37
13446,46
20961,10
20166,44
Vertrokken huurders Opzeggingen Vredegerecht
12
6967,81
6
546,83
AFBOEKING HUURACHTERSTAL 2011 TOTAAL Wetteren aantal betrokken huurders totaal bedrag gemiddeld bedrag
Laarne 2
1995,14 997,57
Wichelen 0
31/12/2011
31/12/2010
1995,14
1063.36
0
De totale huurachterstal eind 2011 bedraagt € 20.961,10 of 0,78 % van de jaarlijkse huurinkomsten (inclusief huurlasten), d.i. een stijging met € 794,66 t.o.v. vorig jaar. De gemiddelde huurachterstal per verhuurde woongelegenheid is € 25,56. De achterstal zittende huurders wordt gevormd door 46 huurders of 5,60 % van het totaal huurdersbestand. In 2011 werd een bedrag van € 1.995,14 afgeboekt als definitief oninbare huurachterstallen op vertrokken huurders. 1.2.5.
Uithuiszettingen In de loop van 2011 werden er door de vrederechters 6 vonnissen tot ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken wegens huurachterstal. Er zijn 2 uitdrijvingen effectief doorgevoerd. In 4 gevallen kon met tussenkomst van het OCMW een uithuiszetting vermeden worden mits een integrale betaling van alle gerechtskosten en achterstallige bedragen. In uitvoering van een vonnis van 2010 tot uithuiszetting ingevolge huurachterstal, heeft één huurder, ondanks de financiële tussenkomst van het OCMW, toch de woning moeten verlaten wegens de erbarmelijke toestand van het pand en de aanhoudende overlast die betrokkene veroorzaakte in de buurt. Wij hebben aan 2 huurders zelf de opzeg betekend wegens overlast. Beide huurders zijn ondertussen verhuisd.
1.3.
Kandidaat-huurders
1.3.1.
Aantal De inschrijvingsregisters telden op 31 december 2011 441 kandidaat-huurders waarvan 351 gewone aanvragen van kandidaat-huurders en 90 mutatie-aanvragen van zittende huurders wegens vrijwillige of verplichte verhuis naar een andere woning van ons patrimonium.
1.3.2.
Gezinssamenstelling KH voor Laarne
Gezinssamenstelling Alleenstaande Alleenstaande + 1 kind Alleenstaande + 2 kinderen Alleenstaande + 3 kinderen Alleenstaande + 4 of meer kinderen Koppel zonder kind Koppel + 1 kind Koppel + 2 kinderen Koppel + 3 kinderen Koppel + 4 of meer kinderen Totaal Gezinnen zonder kinderen Gezinnen met kinderen daarvan met 1 kind daarvan met 2 of meer kinderen
KH voor Wetteren
KH voor Wichelen
TOTAAL 78 15 18 8
% 47,56 9,15 10,98 4,88
TOTAAL 167 36 31 13
% 44,30 9,55 8,22 3,45
TOTAAL 75 17 13 2
% 52,82 11,97 9,15 1,41
2 14 10 8 7 4 164 92 72 25 47
1,22 8,54 6,10 4,88 4,27 2,44 100,00 56,10 43,90 15,24 28,66
5 44 24 26 18 13 377 211 166 60 106
1,33 11,67 6,37 6,90 4,77 3,45 100,00 55,97 44,03 15,92 28,12
2 11 8 6 4 4 142 86 56 25 31
1,41 7,75 5,63 4,23 2,82 2,82 100,00 60,56 39,44 17,61 21,83
1.3.3.
Belastbaar gezinsinkomen Inkomen van
Aantal
Inkomen van
Aantal
tot
KH
Tot
0,00
5.999,99
86
19.750,00
20.999,99
9
6.000,00
7.249,99
19
21.000,00
22.249,99
6
7.250,00
8.499,99
16
22.250,00
23.499,99
5
8.500,00
9.749,99
31
23.500,00
24.749,99
7
9.750,00
10.999,99
31
24.750,00
28.499,99
17
11.000,00
12.249,99
49
28.500,00
32.249,99
7
12.250,00
13.499,99
35
32.250,00
35.999,99
2
13.500,00
14.749,99
38
36.000,00
39.749,99
0
14.750,00
15.999,99
29
39.750,00
43.499,99
0
16.000,00
17.249,99
17
43.500,00
47.249,99
1
17.250,00
18.499,99
20
47.250,00
50.999,99
1
18.500,00
19.749,99
14
51.000,00
en meer Totaal:
KH
1 441
60,54 % van de kandidaat-huurders hebben minder dan € 1.125,00 belastbaar inkomen per maand. Het gemiddeld belastbaar inkomen van de kandidaat-huurders bedraagt € 12.227,16 of € 1.018,93 per maand. 1.3.4.
Verhuringen in 2011 Er werden 115 woongelegenheden verhuurd waarvan 68 in Wetteren, 44 in Laarne en 3 in Wichelen. 95 woongelegenheden werden toegewezen aan nieuwe huurders, waarvan 15 aan nietE.U.burgers. 20 woongelegenheden werden toegewezen aan zittende huurders ingevolge vrijwillige of gedwongen mutatie, waarvan 2 aan een niet-E.U.burger.
1.4.
Nieuwe huurders 2011
1.4.1.
Belastbaar gezinsinkomen Inkomen Van
Aantal
Inkomen
Aantal
tot
KH
van
Tot
KH
0
5.999,99
14
17.000,00
17.999,99
3
6.000,00
6.999,99
4
18.000,00
18.999,99
3
7.000,00
7.999,99
4
19.000,00
19.999,99
1
8.000,00
8.999,99
4
20.000,00
20.999,99
0
9.000,00
9.999,99
6
21.000,00
21.999,99
0
10.000,00
10.999,99
6
22.000,00
22.999,99
3
11.000,00
11.999,99
7
23.000,00
23.999,99
0
12.000,00
12.999,99
7
24.000,00
24.999,99
1
13.000,00
13.999,99
10
25.000,00
25.999,99
1
14.000,00
14.999,99
5
26.000,00
26.999,99
2
15.000,00
15.999,99
7
27.000,00
en meer
1
16.000,00
16.999,99
6
Totaal:
95
57,89 % van de huurders hebben minder dan € 1.125,00 belastbaar inkomen per maand. Het gemiddeld belastbaar inkomen per huurder in 2011 bedraagt € 12.353,03 of € 1.029,42 per maand.
1.4.2.
1.4.3.
1.4.4.
Gezinsgrootte 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen
54 21 9 5
5 personen 6 personen 7 personen 8 personen en meer
4 2 0 0
Gezinstype alleenstaanden: éénoudergezinnen: 1 volwassene + kind(eren) éénoudergezinnen: 1 volwassene + kind(eren) + bijwoner(s) paar met kinderen: 2 volwassenen + kind(eren) paar met kinderen: 2 volwassenen + kind(eren) + bijwoner(s) paar zonder kinderen: 2 volwassenen paar zonder kinderen: 2 volwassenen + bijwoner(s)
54 18 0 10 1 12 0
Leeftijd jonger dan 21 jaar van 21 tot 30 jaar van 31 tot 40 jaar van 41 tot 50 jaar van 51 tot 60 jaar van 61 tot 70 jaar ouder dan 70 jaar
3 23 14 22 18 10 5
1.4.5.
Nationaliteit toewijzingen aan huurders van Belgische nationaliteit 80 toewijzingen aan huurders van niet–Belgische nationaliteit en E.U.–burger 0 toewijzingen aan huurders van niet-Belgische nationaliteit niet-E.U.–burger 15
1.4.6.
Wachttijd De gemiddelde wachttijd van de kandidaat–huurders die tijdens het dienstjaar 2011 een woning kregen toegewezen bedraagt 23 maanden. De wachttijd is de periode dat een kandidaat-huurder op de wachtlijst staat vanaf inschrijvingsdatum tot datum van huuraanvang.
1.5.
Actualisatie registers der kandidaat-huurders Volgens het Kaderbesluit Sociale Huur dienen de inschrijvingsregisters minstens elk oneven jaar te worden geactualiseerd. Op 27 mei 2011 schreef onze maatschappij alle kandidaathuurders aan die vóór 1 januari 2011 ingeschreven waren. 389 kandidaat-huurders ontvingen een brief met het verzoek hun aanvraag te actualiseren. Bij schrijven van 1 juli 2011 ontvingen 187 kandidaten een herinneringsbrief omdat ze niet tijdig reageerden op het eerste schrijven. Op 30 september 2011 werden 173 kandidaat-huurders uit de registers geschrapt, bestaande uit: - 17 kandidaat-huurders die een toewijs kregen in periode van 01/06/2011 t/m 30/09/2011; - 12 kandidaat-huurders die een tweede maal een woongelegenheid weigerden in dezelfde periode; - 5 kandidaat-huurders die niet meer aan de inkomensvoorwaarde voldeden; - 2 kandidaat-huurders die niet meer aan de inschrijvingsvoorwaarden voldeden; - 18 kandidaat-huurders die niet meer ingeschreven wensten te blijven; - 119 kandidaat-huurders die niet of te laat reageerden op de actualisatie.
2. 2.1.
BEHEER VAN DE MAATSCHAPPIJ Vergaderingen De leden van de raad van bestuur van onze maatschappij vergaderden 12 maal in de loop van het dienstjaar 2011. De leden van de verhuringscommissie vergaderden 8 maal en verhuurden in totaal 115 woongelegenheden, 20 mutaties inbegrepen.
2.2.
Aanstelling nieuwe leden raad van bestuur De heer Franky De Rick werd door de gemeenteraad van Wetteren op 20 januari 2011 aangeduid als beheerder in de raad van bestuur ingevolge het ontslag van de heer Willy Scheirlinck. Met ingang van 25 mei 2011 gaf de heer Gilbert De Smet zijn ontslag als lid van de verhuringscommissie en als bestuurslid, vertegenwoordiger van de private sector. De heer De Smet was 37 jaar actief binnen onze maatschappij. Tijdens de bestuursvergadering van 31 augustus 2011 werd zijn dochter, mevrouw AnnaMaria De Smet, verkozen tot lid van de raad van bestuur. De heer Willy Van de Velde werd verkozen tot lid van de verhuringscommissie. De heer Gilbert De Smet overleed op 12 september 2011 op 91-jarige leeftijd. Overeenkomstig artikel 25 van de statuten werden de nieuwe bestuurders voorlopig benoemd in afwachting van de definitieve benoeming door de Algemene Vergadering der Aandeelhouders op 25 mei 2012.
2.3.
Overdracht aandelen Op 17 januari 2011 overleed de heer Emiel Smet, aandeelhouder van onze maatschappij. Hij was de vader van mevrouw Rita Smet, voormalig directeur van onze maatschappij, en grootvader van de heer Kris Bracke, controlerende vennoot. Overeenkomstig de statuten werden de 150 aandelen op naam van de heer Smet wederingekocht. Tegelijkertijd werd eenzelfde aantal nieuwe aandelen uitgegeven. De weduwe van de heer Emiel Smet, mevrouw Margareta Wynants, drukte de wens uit om in te tekenen op de nieuwe aandelen. In zitting van 30 maart 2011 gingen de leden van de raad van bestuur unaniem akkoord met dit verzoek.
2.4.
Personeelszaken
2.4.1.
Stagiair Sint-Lodewijkscholen Naar jaarlijkse gewoonte loopt een leerling van Sint-Lodewijkscholen te Wetteren onbezoldigd stage in onze vennootschap. De stagiair, de heer Joeri Van der Stappen, is e leerling in het 7 jaar Kantooradministratie en gegevensbeheer. Hij is aanwezig op kantoor iedere woensdagvoormiddag en donderdag gedurende het volledige schooljaar 2011-2012.
2.4.2.
Aanwerving maatschappelijk werker De heer Thomas Van Der Donck, halftijds maatschappelijk werker, diende op 24 juni 2011 zijn ontslag in bij onze maatschappij. Hij combineerde zijn functie met een halftijdse betrekking als maatschappelijk werker bij de huisvestingsmaatschappij DewacoWerkerswelzijn te Aalst. Gezien het belang van de aanwezigheid van een maatschappelijk werker in het kader van de bevordering van de leefbaarheid in onze woningcomplexen en de opvolging van de huurachterstallen werd in samenwerking met Dewaco-Werkerswelzijn met spoed overgegaan tot de uitwerking van een selectieprocedure. Mevrouw Tineke Vertongen werd met ingang van 1 januari 2012 in beide maatschappijen aangeworven ter vervanging van de heer Van Der Donck.
2.4.3.
Verloning directeur In uitvoering van het ministerieel besluit van 22 oktober 2008 tot bepaling van nadere regels met betrekking tot de interne beheersaspecten en de onroerende transacties dient een sociale huisvestingsmaatschappij elke wijziging aan een lopende arbeidsovereenkomst van
haar directeur op te nemen in het jaarverslag met vermelding van het volledig beloningspakket. In zitting van 30 maart 2011 beslisten de leden van de raad van bestuur om het loonpakket van de directeur uit te breiden met een dienstwagen. De directeur wordt momenteel verloond volgens het barema A112 van de Vlaamse Gemeenschap (min. € 24.730 – max. € 37.030). Verder bestaat het beloningspakket uit een groepsverzekering type vaste lasten zonder bijdrage van de werknemer. Deze gegevens werden overeenkomstig de richtlijnen ook geplaatst op de website van de VMSW.
2.5.
Huurderszaken
2.5.1.
Huurlasten
2.5.1.1. Jaarlijkse afrekening huurlasten Het Agentschap RWO stelde onze maatschappij in kennis van het feit dat de verhuurder jaarlijks dient over te gaan tot afrekening van de huurlasten. De verhuurder dient aan de huurder een individueel overzicht te bezorgen van de totale kosten per uitgavenpost en de gedane voorafbetalingen. Het saldo van deze afrekening (de te veel of te weinig betaalde sommen) dient bijgevolg elk jaar vereffend te worden en kan dus niet langer meegenomen worden naar het volgende jaar. De leden van de raad van bestuur beslisten op 30 maart 2011 om bij de afsluiting van het boekjaar 2010 de historisch gegroeide saldi, zowel positief als negatief, pro rata te verdelen onder alle zittende en in 2010 vertrokken huurders. Bij de verdeling werd rekening gehouden met de duur van de huurovereenkomst. Er werd maximum 10 jaar teruggekeerd. Dit betekent dat iemand die 5 jaar huurder is de helft van het bedrag terugkrijgt of betaalt in vergelijking met iemand die 10 jaar of langer huurder is. Alle positieve saldi werden teruggestort aan de betrokken huurders en/of vertrokken huurders. Aan de bewoners of gewezen bewoners van woninggroepen met een negatief saldo werd gevraagd hun aandeel te betalen. Behoudens voor de appartementsgebouwen Victor Van Sandelaan, Acaciastraat te Wetteren en Oud Dorp 68 te Wichelen wordt vanaf boekjaar 2011 het saldo van de afrekening van de huurlasten elk jaar individueel vereffend conform het Kaderbesluit Sociale Huur. 2.5.1.2. Negatief saldo afrekening huurlasten 27 appartementen Victor Van Sandelaan, Acaciastraat te Wetteren Reeds vanaf dienstjaar 2008, het eerste volledige jaar verhuring na ingebruikname van het gebouw, vertoonde de jaarlijkse afrekening van de huurlasten een negatief saldo. Om dit saldo weg te werken en tegelijkertijd te anticiperen op de wanverhouding tussen ontvangen voorschotten en uitgaven, werden zowel in 2009 als in 2010 de maandelijkse voorschotten aangepast. Deze ingrepen volstonden echter niet om het tekort aan te vullen. Daarom gaf onze maatschappij opdracht aan de schoonmaakfirma om met ingang van 1 maart 2011 de frequentie van de onderhoudswerkzaamheden te halveren naar een tweewekelijks onderhoud. Dit is een tijdelijke oplossing. Eens het tekort is weggewerkt zal de schoonmaakfrequentie opnieuw verhoogd worden en de huurlasten jaarlijks individueel worden afgerekend. 2.5.1.3. Negatief saldo afrekening huurlasten 15 appartementen Oud Dorp te Wichelen Het gebouw Oud Dorp kampt sedert de ingebruikname in 1998 steevast met een negatief saldo op de jaarlijkse afrekening van de huurlasten. Daarbij kwam dat de bewoonster die aanvankelijk instond voor het wekelijks onderhoud van de gemeenschappelijke delen en vergoed werd via PWA-cheques, eind februari 2007 besliste te stoppen met haar opdracht. Sindsdien gebeurt het periodiek onderhoud door een schoonmaakfirma waardoor de maandelijkse onderhoudskosten beduidend hoger zijn. Teneinde het tekort definitief weg te werken zal het maandelijks voorschot onderhoud gemeenschappelijke delen tijdelijk verhoogd worden met € 30,00. Eens het tekort is weggewerkt zal het voorschot opnieuw worden aangepast en de huurlasten jaarlijks individueel worden afgerekend.
2.5.2.
Aanstelling vrijwillige toezichters Op 10 november 2010 kende de Provincieraad van Oost-Vlaanderen onze maatschappij een subsidie toe voor het vrijwilligersproject “Een goede buur in je buurt”. Bij de huurders van de appartementen in de Wegvoeringstraat en de Roosbroeklaan te Wetteren en in de Boombosstraat en Zandvleuge te Kalken werd geïnformeerd naar hun interesse om de functie van toezichter op zich te nemen. Momenteel zijn er twee vrijwillige toezichters actief in de appartementen van de Wegvoeringstraat, één in de Roosbroeklaan en één in de nieuwe appartementen te Kalken. Voor deze personen werd een verzekering voor vrijwilligers afgesloten bij de verzekeringsmaatschappij DVV-verzekeringen te Brussel. Onze maatschappij wenst dit project verder te zetten en zal dan ook opnieuw inschrijven bij een volgende oproep. Het project “Een goede buur in je buurt” werd in de loop van 2011 op twee momenten toegelicht aan de sociale huisvestingssector. Vooreerst kwam het project op 24 februari 2011 aan bod op een informatiesessie over de werking van de lokale sociale huisvesters, georganiseerd door Woonplus, de intergemeentelijke samenwerking tussen Laarne, Wetteren en Wichelen rond wonen en huisvesting. Op deze informatiesessie waren ongeveer 50 sociale werkers aanwezig van diverse instanties. Hierover verscheen een klein artikel in de lokale pers. Daarnaast werd door de heer Thomas Van der Donck, toenmalig maatschappelijk werker, op 29 maart een presentatie van het project gegeven op de Provinciale Woonraad te Gent. Na een moeizame opstart nemen de aangestelde toezichters hun taken zeer ter harte. De toezichters zijn een eerste aanspreekpunt ingeval van technische defecten en leefbaarheidsproblemen. Zij zorgen bovendien voor de nodige sociale controle in en rond hun appartementsgebouw. De bewoners geven aan hun aanwezigheid belangrijk te vinden en voor ons als maatschappij zijn ze ter plekke onze ‘vinger aan de pols’. Als sociale huisvestingsmaatschappij vinden we hun inbreng noodzakelijk voor de leefbaarheid in de appartementsgebouwen.
2.5.3.
Plaatsen bewakingscamera’s Wegvoeringstraat te Wetteren Ingevolge de aanhoudende problematiek van sluikstorten, vandalisme en kleine criminaliteit in de ondergrondse autostaanplaatsen van de appartementen in de Wegvoeringstraat te Wetteren werd in de loop van de maand april 2011 overgegaan tot de plaatsing van 6 beveiligingscamera’s. Er werd tevens uitbreidingsmogelijkheid voorzien voor toezicht in de inkomhallen. De werken werden uitgevoerd door de firma Vermeulen bvba uit Wetteren voor de prijs van € 8.161,44 excl. BTW. Onze maatschappij informeerde bij de lokale politie naar de regelgeving inzake het plaatsen van beveiligingscamera’s en de Wet op de Privacy. De installatie werd aangegeven bij de Commissie voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer en de nodige pictogrammen werden aangebracht. De plaatsing van de camera’s zorgt voor een verhoogd veiligheidsgevoel bij de bewoners. Sinds de plaatsing merken wij dat er aanzienlijk minder feiten worden gepleegd.
2.5.4.
Sluikstorten De leden van de raad van bestuur beslisten om sluikstorten te sanctioneren met een geldboete. Indien kan worden achterhaald wie de verantwoordelijke is voor het sluikstorten worden de kosten voor het opruimen, vervoeren en storten van het achtergelaten afval aan de sluikstorter aangerekend. De minimum boete bedraagt € 125,00. Onze maatschappij zal tevens klacht indienen bij de politie wegens sluikstorten op privé-domein. Het reglement werd van kracht vanaf 1 april 2011.
2.5.5.
Plaatsen van buiskluizen in appartementsgebouwen De gemeente Wetteren startte met een systeem van buiskluizen voor bedrijven, scholen en appartementsgebouwen. Het systeem bestaat erin dat op een door de brandweer gemakkelijk te bereiken plaats een kleine cilindervormige kluis in de muur van het gebouw wordt ingewerkt. De brandweer beschikt over een loper van alle buiskluizen. In de buiskluis wordt een sleutel van de toegangsdeur en eventueel een lijstje met telefoonnummers van de verantwoordelijken opgeborgen. Er werden buiskluizen aangekocht voor volgende
appartementsgebouwen: Wegvoeringstraat 80-88 en Roosbroeklaan 18-40 te Wetteren en Boombosstraat en Zandvleuge te Kalken. De buiskluizen worden geplaatst in de loop van 2012.
2.6.
Patrimonium
2.6.1.
Heraanleg voetpaden en opritten Hoogstraat te Laarne Ingevolge de slechte staat van de openbare voetpaden in de Hoogstraat te Laarne besliste de gemeente om deze te vernieuwen. Gezien de toegangspaden en opritten van onze woningen in de Hoogstraat op diverse plaatsen ook oneffenheden vertonen, werd in het kader van het algemeen belang een samenwerkingsovereenkomst afgesloten met de gemeente Laarne teneinde deze werken samen te voegen. De werken worden via een gezamenlijke aanbesteding openbaar gemaakt waarbij elke partij zijn deel van de kosten zal dragen. De gemeente Laarne treedt op als bouwheer. De start der werken is voorzien in de tweede helft van 2012.
2.6.2.
Prijsaanvraag schoonmaak algemene delen appartementsgebouwen en administratief gebouw Naar aanleiding van een financiële inspectie in juli 2010 verzocht de afdeling Toezicht van Inspectie RWO onze maatschappij om conform de wet op de overheidsopdrachten over te gaan tot een nieuwe prijsaanvraag voor de periodieke schoonmaak van de algemene delen van de appartementsgebouwen. Onze maatschappij publiceerde een algemene offerteaanvraag in de Bouwkroniek en het Bulletin der Aanbestedingen voor de schoonmaak van gebouwen op 5 verschillende locaties in de regio Wetteren en Wichelen voor een periode van 3 jaar stilzwijgend verlengbaar voor telkens 1 jaar met een maximum van 2 jaar. Slechts twee schoonmaakbedrijven waren geïnteresseerd in deze opdracht. De opening bieding vond plaats op 11 januari 2011. Er werd enkel offerte ingediend door de firma IRIS-Cleaning N.V. uit Brussel. De werken werden gegund op de bestuursvergadering van 26 januari 2011 aan de enige bieder voor de globale prijs van € 61.780,00 per jaar excl.BTW.
2.6.3.
Groenaanleg en –onderhoud
2.6.3.1. Heraanleg groenzone en aanleg toegangspaden appartementen Roosbroeklaan te Wetteren De beplanting op de site Roosbroeklaan was in zijn geheel dringend toe aan een grondige opkuisbeurt. Bovendien hadden de groenzone en verhardingen rondom de appartementen zwaar geleden onder de renovatiewerken. De afdeling Gesubsidieerde Infrastructuur van de VMSW deelde ons mee dat deze heraanleg van wegenis en omgevingswerken niet in aanmerking kwam voor subsidiëring. Bijgevolg werd in het kader van een latere overdracht van de betreffende terreinen naar het openbaar domein, waarvoor reeds een principieel akkoord bestaat met de gemeente Wetteren, beslist om een offerteaanvraag te doen voor de opruimingswerken en nieuwe aanleg van de groenzone via een onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking. De werken werden uitgevoerd door de laagste bieder, zijnde de firma Tom Vagenende uit Wetteren voor de prijs van € 17.960,00 excl.BTW. De verbindingspaden tussen de inkomsassen van de appartementsblokken en het openbaar domein en een extra wandelpad ter hoogte van de garages in de Meidoornlaan werden in opdracht van onze maatschappij aangelegd door het gemeentepersoneel tegen de gangbare eenheidsprijs. De gemeente Wetteren zal de kosten dragen voor de plaatsing van de nieuwe openbare verlichting en bijkomende parkeerplaatsen op het terrein. 2.6.3.2. Uitbreiding aanleg groenzone appartementen Boombosstraat, Zandvleuge te LaarneKalken Gezien de slechte staat van de zone tussen de rooilijn en de wegbedding werd beslist om op eigen kosten bijkomende verharding aan te brengen ter hoogte van de toegangen tot de parkeerplaatsen en de inkomdeuren en tussenin gras te voorzien. Er werden ook parkeerstrips geplaatst om een duidelijke visuele afbakening te creëren van de parkeerplaatsen op ons terrein en het wildparkeren tegen te gaan. Onze maatschappij deed een onderhandse prijsaanvraag en ontving drie offertes. De werken werden op 28 september 2011 gegund aan de laagste bieder Tom Vagenende uit Wetteren voor de prijs van € 6.232 excl. BTW.
2.6.4.
2.7.
Officiële inhuldiging 37 nieuwbouwappartementen Boombosstraat, Zandvleuge te Laarne-Kalken Met ingang van 1 juni 2011 werden de nieuwe appartementen ter beschikking gesteld van de eerste bewoners. De officiële opening ging door op donderdag 26 mei 2011 in één van de gelijkvloerse appartementen van Zandvleuge. De gemeente Laarne werd vertegenwoordigd door de leden van het woonoverleg, enkele beleidsmensen en mensen van het middenveld. Onze maatschappij nodigde de leden van de raad van bestuur, architect, sectorarchitect, aannemer en ingenieur uit. Het programma zag er als volgt uit: - Verwelkoming en toelichting bij het project door de heer Etienne Backx, voorzitter van onze maatschappij; - Rondleiding in het gebouw. Aansluitend volgde een receptie aangeboden door de maatschappij en de gemeente Laarne.
Procedures Onze maatschappij legde, na goedkeuring van de raad van bestuur, volgende procedures schriftelijk vast: - Procedure mailverkeer; - Procedure woonstcontrole – mutatieaanvraag; - Debiteurenreglement.
2.8.
Onroerende transacties
2.8.1.
Overdracht onroerende goederen met bestemming openbaar domein
2.8.1.1. Overdracht wegenis en omgevingswerken Kordewagenstraat, Nerenweg en Hofland te Laarne-Kalken Naar aanleiding van de opbouw van 16 huur- en 14 koopwoningen in de Kordewagenstraat, Hofland en Nerenweg te Kalken in 2007 gaf onze maatschappij krachtens het recht van opstal haar verleend op de betreffende gronden door de gemeente Laarne, opdracht aan de afdeling Gesubsidieerde Infrastructuur van de VMSW om de wegenis- en omgevingswerken te laten uitvoeren. De akte kosteloze overdracht van deze werken werd verleden op 8 april 2011 voor notaris Danckaert te Kalken. Het postinterventiedossier van de wegeniswerken werd overhandigd aan de gemeente Laarne. 2.8.1.2. Overdracht openbaar domein wegenis en omgevingswerken Hoogstraat te Laarne De gemeente Laarne wenst de openbare voetpaden in de Hoogstraat te Laarne te vervangen. Hiertoe diende eerst een kosteloze grondafstand te gebeuren van de bestaande voetpaden en de wegenis in de Hoogstraat naar het openbaar domein. De akte werd verleden op 5 oktober 2011 voor notaris Van Steenberghe te Laarne.
2.9.
Gemeentelijk toewijsreglement voor ouderen Op 1 januari 2008 trad het Kaderbesluit Sociale Huur (KBSH – BVR 12/10/2007) in werking waarin de regels worden bepaald inzake de verhuring van sociale woningen. Nieuw in deze regelgeving is de mogelijkheid die aan de gemeente, als regisseur van het lokale woonbeleid, wordt gegeven om eigen toewijzingsregels vast te leggen in een lokaal toewijzingsreglement. Eén van de mogelijkheden hierin is een voorrangsregel voor ouderen in een deel van het patrimonium. Deze keuzemogelijkheid hoorde voorheen toe aan de sociale huisvestingsmaatschappij. Bij omzendbrief van 17 februari 2011 van Vlaamse minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie Freya Van den Bossche werden alle lokale besturen in kennis gesteld van de richtlijnen inzake de eenvoudige procedure voor het opmaken van een lokaal toewijzingsreglement voor ouderen. De minister wil hiermee een oplossing bieden voor gemeenten die een gericht doelgroepenbeleid willen voeren. Uiteindelijk is de vergrijzing en de nood aan toegankelijke woningen voor ouderen geen lokaal fenomeen maar een algemene nood.
Naar aanleiding van deze omzendbrief richtte onze maatschappij een schrijven aan de 3 gemeentebesturen van ons werkgebied met de vraag de opmaak van een toewijzingsreglement voor ouderen te overwegen. Een voorstel van woningen die onze maatschappij in de toekomst bij voorrang (opnieuw) aan ouderen wenst toe te wijzen werd toegevoegd. De voorgestelde woningen zijn woningen die vóór de inwerkingtreding van het KBSH al werden verhuurd aan 65-plussers.
Voorstel toewijzingsreglement voor Ouderen voorbehouden aantal 20 14 21 22 77
woningtypologie
woninggroep Wetteren woning - 1 slpk - gelijkvloers 20 bejaardenwoningen Duinenoord woning - 1 slpk - gelijkvloers 105 huizen Oude Aardeweg appartement - 1 slpk - gelijkvloers/lift appartementen Wegvoeringstraat blok 84-86 appartement - 2 slpk - gelijkvloers/lift appartementen Wegvoeringstraat blok 84-86 Laarne
6 4 2 12 10 10
woning - 1 slpk - gelijkvloers appartement - 1 slpk - gelijkvloers appartement - 1 slpk - gelijkvloers
20 huizen Hoogstraat 1° groep Laarne 24 wgl Nerenweg 2° groep Kalken 59 wgl Hoogstraat 2°groep Laarne
Wichelen appartement - 1 slpk - gelijkvloers 20 duplexwoningen Kloosterland-Lindenlaan
Alle gemeenten reageerden principieel positief op de opmaak van een gemeentelijk toewijzingsreglement voor ouderen. In de gemeenten Laarne en Wichelen verklaarden de respectievelijke colleges van burgemeester en schepenen zich akkoord om de voorgestelde woningen en appartementen op te nemen in het lokaal toewijzingsreglement. Voor de concrete invulling van het reglement in de gemeente Wetteren zijn de onderhandelingen nog lopende. De beleidsmakers van de gemeente Wetteren stellen voor alle 1- en 2-slaapkamerappartementen van Wegvoeringstraat blok 84-86 voor te behouden voor ouderen. Zij dienen zich nog te beraden of de ‘historische’ bejaardenwoningen in Duinenoord en de Oude Aardeweg zullen voorbehouden worden.
2.10
Constructieve Benadering Overheidsopdrachten (CBO) In het kader van de eerste fase van de CBO-procedure 2010 werden geen projecten geselecteerd die gelegen waren in ons werkgebied. Een nieuwe CBO-procedure 2011 werd opgestart. De procedure werd opnieuw voor heel Vlaanderen en zonder geografische opdelingen georganiseerd. Er is een budget van 25 miljoen euro voorzien. In de loop van 2012 zal onze maatschappij in kennis worden gesteld of er projecten in ons werkgebied werden weerhouden. Onze maatschappij gaf de VMSW een mandaat om de fase 1 en 2 van de CBOonderhandelingsprocedures tot en met 2012 te voeren.
2.11.
Vlaamse Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) De Vlaamse overheid heeft beslist dat er tegen 2020 geen woningen meer mogen zijn met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt ERP2020 genoemd. Om de impact van deze doelstelling op het patrimonium sociale woningen in te schatten, werden - op vraag van de Minister voor Wonen - in de tweede helft van 2010 aan alle SHM‘s een aantal energetische kenmerken van hun woonwijken opgevraagd. Tevens werd aan de SHM’s gevraagd een inschatting te maken van de korte en middellange termijnplanning voor renovatie of
vervanging van hun patrimonium. De eisen van het ERP2020 kunnen een verregaande aanpassing vragen van deze planning, zowel in tijd als in middelen. Uit de evaluatie van onze gegevens blijkt dat alle woningen van ons patrimonium uitgerust zijn met dubbele beglazing, 367 woningen geen dakisolatie hebben en 516 woningen elektrisch of nog met een kachel eigendom van de huurder verwarmd worden. Samengevat betekent dit dat ons patrimonium 203 woningen met 1 gebrek en 340 woningen met 2 gebreken telt. Volgens de raming van de VMSW zullen enkel de energiebesparende renovatiewerken onze maatschappij ongeveer 16,5 miljoen euro kosten. Teneinde ons patrimonium aan te passen aan de doelstelling van het ERP2020 werd een renovatieplanning opgemaakt rekening houdende met het bouwjaar van de woninggroepen. De komende jaren zal vooral gefocust worden op het isoleren van daken en zolders (eventueel in het kader van een globale dakrenovatie) en waar mogelijk het plaatsen van condensatiegasketels voor centrale verwarming en warmwaterproductie. De oudste woningen worden eerst aangepakt.
2.12.
Reconversie oud rusthuis Molenstraat 35 te Laarne Het project “herbestemming site oud rusthuis te Laarne” werd ingediend in het kader van de procedure “open oproep” van de Vlaamse Bouwmeester. De volledige studieopdracht hield de reconversie van het oud rusthuis (voormalig klooster) tot een buitenschoolse kinderopvang, sociale huurwoningen, uitbreiding van een lokaal dienstencentrum en de bouw van een Contactpunt Welzijn in. Uit de 94 ontwerpers die hun kandidatuur indienden werden door de Vlaamse Bouwmeester 10 ontwerpers voorgeselecteerd. Op 7 juli 2011 vond de selectie van de vier ontwerpers / ontwerpteams plaats in de kantoren van de Vlaamse Bouwmeester te Brussel. De opdrachtgever, vertegenwoordigd door Ignace De Baerdemaeker, burgemeester gemeente Laarne, Steven de Wolf, voorzitter OCMW Laarne, Githa Praet, secretaris OCMW Laarne, Etienne Backx, voorzitter SHM Eigen Dak en Franky Van Poucke, directeur SHM Eigen Dak (adviseur), selecteerde op advies van de Vlaamse Bouwmeester en aan de hand van de selectiecriteria en de portfolio’s van de kandidaten, volgende vier ontwerpers: 1 Architectenbureau Praet-Verlinden, Antwerpen 2 Architecten De Vylder Vynck Taillieu, Gent 3 Lohmann’s Architecture Urban + Industrial Design, Amsterdam 4 Architectuurbureau Karel Lowette bvba Brussel De 4 laureaten werden uitgenodigd op een eerste briefing die doorging op 30 augustus 2011 in de gebouwen van het OCMW te Laarne. Er volgde een tweede briefing op 26 september 2011. Vervolgens dienden de laureaten een uitgewerkt ontwerp te bezorgen aan de Vlaamse Bouwmeester. Architecten De Vylder Vynck Taillieu uit Gent gaven te kennen te verzaken aan verdere deelname wegens het vollopen van het orderboek. Op 9 december werd het ontwerp van Architectenbureau Lohmann’s Architecture Urban + Industrial Design uit Amsterdam unaniem verkozen als beste ontwerp.
2.13.
Open oproep experimentenprogramma Wonen-Welzijn De projecten die wij eind 2010 naar aanleiding van de open oproep experimenten wonenwelzijn indienden, waren twee van de honderd voorstellen die de afdeling Beleidsontwikkeling van het Departement Welzijn, Volksgezondheid en Gezin mocht ontvangen. Deze grote respons illustreert de sterke bereidheid tot engagement van veel woon- en zorgpartners. Voortbouwend op het advies van de administratie en rekening houdend met de suggesties van de Interdepartementale Cel hebben de bevoegde Vlaamse ministers Vandeurzen en Van den Bossche een bijkomende evaluatie-oefening gedaan die focuste op een passend (budgettair) evenwicht tussen de investerings- en begeleidingsdossiers. Finaal resulteerde dit in de selectie van 11 laureaten. Onze projecten ingediend samen met CAW regio Dendermonde betreffende huisvesting van kwetsbare jongvolwassenen en met vzw Sint-Lodewijk voor het creëren van aangepaste aanleunwoningen in het samenwerkingsproject ‘Den Binder’ te Wetteren, werden jammer genoeg niet geselecteerd.
2.14.
Wijzigingen aan het Kaderbesluit Sociale Huur door het BVR van 30.09.2011 Dit besluit bepaalt een ‘voorlopige wijziging’ van een aantal aspecten van het ‘Kaderbesluit Sociale Huur’. Aangezien dit besluit een groot deel van onze huuractiviteiten regelt is de
impact van deze aanpassing aanzienlijk. In de loop van 2012 is een grondige evaluatie gepland van het besluit. De belangrijkste wijzigingen zijn de aanpassing voor kinderen ten laste, de voorrang bijzondere jeugdzorg/ontvoogde minderjarigen en vooral de nieuwe regeling voor het aangeven van voorkeuren op basis van type, ligging en huurprijs. De aanpassingen zijn van kracht vanaf 5 december 2011. 1° wat betreft de nieuwe regeling voor kinderen ten laste: bij inschrijving van nieuwe kandidaat-huurders vanaf 5/12/2011 wordt het inkomen voor kandidaten met een regeling ‘co-ouderschap’ (het Besluit spreekt van ‘regelmatig verblijven’) voor beide ouders verhoogd met het volledige bedrag (€ 1500,00 niet geïndexeerd) dat men mag toevoegen per kind ten laste voor het toetsen van het inkomen aan de inkomensgrens, dus zowel voor de ouder waar het kind gedomicilieerd is als voor de andere. Evident wordt de kandidaat dan ook in deze gevallen niet meer beschouwd als alleenstaande. Een verklaring op eer door beide ouders is voldoende om deze regeling toe te kunnen passen. 2° wat betreft de nieuwe absolute voorrang voor begeleid zelfstandig wonen in bijzondere jeugdzorg (17-21)/ontvoogde minderjarigen. Deze groep kan – indien minderjarig – ingeschreven worden zonder expliciete toelating van de SHM vanaf 5/12/2011 (dit kon nu ook, maar enkel met toelating) en krijgt een absolute voorrang, die bij de absolute voorrangen op de 8e plaats komt. Natuurlijk wel zoals steeds binnen de rationele bezetting, maar dus voor bijvoorbeeld lokale voorrangen. 3° wat betreft de nieuwe wijze van het aangeven van voorkeuren. Vroeger kon de kandidaat-huurder op basis van type, ligging en huurprijs een voorkeur aangeven. De maatschappij diende toe te zien op het formuleren van een voorkeur door de kandidaat die een realistische kans op toewijzing mogelijk maakte. Indien een voorkeur te beperkend was, en de kans op toewijzing te klein, of toch in ieder geval zeer lang zou duren, had de maatschappij de mogelijkheid om deze voorkeuren te weigeren, en dus de kandidaat te verplichten deze uit te breiden. Het is dit tweede element van de werkwijze dat wordt verfijnd. Vanaf 5 december 2011 kan de kandidaat-huurder zijn keuze enkel nog verfijnen in functie van praktische overwegingen, zijnde: 1° financiële draagkracht; 2° gezondheidsredenen; 3° fysieke mobiliteit; 4° bereikbaarheid van school, werk, sociaal en familiaal netwerk; 5° het verlenen of ontvangen van mantelzorg. Ook hier werkt men met een verklaring op eer. Voorheen hadden kandidaat-huurders van onze maatschappij de mogelijkheid om hun voorkeur aan te duiden per woninggroep of deel van woninggroep. Dit leidde soms tot situaties waarbij het aantal aangeduide woningen te beperkt was om binnen een redelijke termijn te kunnen overgaan tot toewijzing van een sociale woning. Te vaak stelde onze maatschappij vast dat de vraag naar een nieuwe woning primeerde op de eigenlijke woonbehoefte. Onze maatschappij heeft bijgevolg de patrimoniumkeuze op het inschrijvingsformulier grondig gewijzigd. De kandidaat-huurder kan voortaan zijn keuze woongelegenheid bepalen op basis van: Locatie In de gemeente Wetteren kan de kandidaat-huurder kiezen uit drie regio’s, zijnde centrum, zuid en rand. Elke regio bestaat uit meerdere woninggroepen. In de gemeente Laarne kan gekozen worden voor Laarne en deelgemeente Kalken. In de gemeente Wichelen bestaat de keuzemogelijkheid uit Wichelen, deelgemeente Schellebelle en deelgemeente Serskamp. Meerdere gemeenten en regio’s mogen gekozen worden. Type woning: studio en/of appartement en/of woning Bezit van huisdier (hond – kat) Fysieke beperking voor trappen – aanwezigheid lift gewenst De kandidaat-huurder wordt in principe ingeschreven voor alle woongelegenheden van de gekozen (deel)gemeente(n) en/of regio’s rekening houdend met de rationele bezetting en bovenvermelde keuzes.
Indien de kandidaat-huurder afwijkt van de algemene keuzecriteria dient hij op erewoord te verklaren dat de voorkeur beperkt wordt op basis van de vijf hogervermelde criteria. Deze verklaring kan al dan niet gestaafd worden met de nodige bewijsstukken.
2.15.
Decreet Grond- en Pandenbeleid
2.15.1.
Invulling kleine bouwplaatsen Het decreet grond- en pandenbeleid voorziet dat bij aansnijding van nieuwe woongebieden de gemeente aan privé-initiatiefnemers een ‘sociale last’ kan of moet opleggen (naargelang de lokale toestand). Die sociale last bestaat uit de verplichting het terrein te voorzien van een percentage of een aantal sociale en bescheiden woningen. In de praktijk is al gebleken dat SHM’s kunnen verplicht worden kleinere bouwterreinen te verwerven waarop dan binnen een periode van vijf jaar sociale woningen moeten gebouwd worden. De VMSW denkt eraan via een open oproep firma’s te selecteren die kleinere (rest)percelen wensen in te vullen tegen NFS2-voorwaarden. Onze maatschappij deelde mee aan de VMSW geïnteresseerd te zijn om binnen de voorgestelde procedure woningen te bestellen. De woningen Collegiebaan 71 en Verbindingstraat 4 te Wetteren (ondertekening akte in 2012) werden ingediend als mogelijke locaties. Wat betreft het pand Collegiebaan 73 (aanpalend aan nr. 71) werd door de gemeente Wetteren een slopingsvergunning aangevraagd. Mocht onze maatschappij dit terrein ook kunnen verwerven zal dit bijkomend ingediend worden.
2.15.2. Stand van zaken gemeentelijk objectief sociale huurwoningen Het gemeentelijk sociaal objectief is het totaal sociaal woonaanbod dat binnen de tijdshorizon (2020-2025) van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ten minste moet worden verwezenlijkt. Gemeentelijk objectief sociale huurwoningen 31 december 2011
2.15.3.
2020
2025
in aanbouw
Laarne
28
4
Wetteren
158
Wichelen
66
11
4
Totaal
252
15
14
10
Sociale last verkavelingen de
•
Verkaveling 2 fase Diepenbroek te Wetteren: Hier zijn twee verkavelaars actief, zijnde de Intercommunale D.D.S. te Dendermonde en de firma Huysman uit Eeklo. Samen dienen zij te voorzien in een sociaal woonaanbod van 11 woongelegenheden. Beide verkavelaars kwamen onderling overeen dat de volledige sociale last zal gerealiseerd worden door verkoop van de percelen N16 t.e.m. N24, allen eigendom van de Intercommunale D.D.S. De gronden zullen aangekocht worden door onze maatschappij.
•
Verkaveling Gijzenzelestraat te Wetteren: In deze verkaveling worden door projectontwikkelaar ICM BVBA uit Wetteren 23 bouwloten voorzien waarvan 14 open, 6 halfopen en 2 gesloten bebouwingen. Er moeten 3 sociale woningen gerealiseerd worden. Volgens de verkavelingsvoorwaarden dient onze maatschappij in eerste orde gecontacteerd te worden voor het afsluiten van een verkoopsovereenkomst. De verkavelaar wenst het sociaal woonaanbod uit te voeren in natura. De wegenis- en rioleringswerken zijn in uitvoering. De verkavelaar nam nog geen contact op met onze maatschappij.
•
Site De Witte, Marktdreef te Wetteren: Op deze locatie wenst de gemeente Wetteren een geïntegreerd concept te realiseren bestaande uit residentiële woningen, een aantal kleinhandelszaken en een administratief centrum. Via een nieuwe voetgangers- en fietsersbrug zal een verbinding
worden gemaakt met Kapellendries aan de andere kant van de Schelde. Gezien er nog geen reglement sociaal wonen bestaat in de gemeente Wetteren dient in dit project minstens 20% sociaal woonaanbod gerealiseerd te worden. Op basis van de huidige bouwplannen betekent dit een 24-tal sociale woongelegenheden. Het staat nog niet volledig vast op welke wijze de verkavelaar de sociale last wenst te realiseren. Een combinatie van sociale huur- en koopwoningen behoort tot de mogelijkheden. •
Verkaveling Binnengebied Anker te Serskamp: De verkavelaar IMMO PIMA wenst op het voormalig bedrijfsterrein van Bouwmaterialen Maessen 36 eengezinswoningen en 48 appartementen te realiseren. Overeenkomstig het gemeentelijk reglement sociaal wonen van de gemeente Wichelen bedraagt de sociale last voor dergelijke verkaveling 16 woongelegenheden. De verkavelaar heeft de intentie om de sociale last te verleggen naar een perceel bouwgrond gelegen tussen de verkaveling en de Beukenlaan waar hij twee meergezinswoningen met elk 8 sociale huurappartementen in natura wenst te realiseren. De bewoners van de Beukenlaan tekenden protest aan tegen deze plannen. Momenteel is het dus niet duidelijk hoe en waar de sociale last zal gerealiseerd worden. De verkavelingsvergunning werd nog niet afgeleverd. De wegenis- en rioleringswerken zijn uitgevoerd. Op 23 maart 2011 ging in de polyvalente zaal van de gemeenteschool te Serskamp een informatievergadering door voor de bevolking van de gemeente over de bouwprojecten die op de Anker op het getouw staan. De verkaveling Maessen kwam uitgebreid aan bod. Een delegatie van de eigenaars van de Beukenlaan was aanwezig. Onze maatschappij, vertegenwoordigd door de directeur, Franky Van Poucke, en de voorzitter, de heer Etienne Backx, gaven uitleg bij het project Anker 40-42 en toelichting bij de sociale last die een verkavelaar in het kader van het Decreet Grond- en Pandenbeleid dient in te vullen. De vergadering werd gemodereerd door radiostem Roger De Knijf.
2.16.
Afrekeningen gewestelijke sociale correctie voor het referentiejaar 2010 Op 15 december 2011 ondertekende Vlaams Minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, Freya Van den Bossche, het ministerieel besluit met betrekking tot de regularisatie van de Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) voor voorgaande referentiejaren, de definitieve berekening van GSC voor referentiejaar 2010 en de verrekening ervan met het voorschot op de GSC voor referentiejaar 2011. Onze maatschappij ontving in totaal een bedrag van € 207.097,08. De definitieve afrekening van de GSC 2010 bedraagt € 151.140,31. Deze correctie is niet bedoeld om een structureel verlies op te vangen, maar om SHM’s die substantieel lagere huurinkomsten ontvangen financieel tegemoet te komen.
2.17.
Opmaak website Op 16 juni 2010 kregen de heer Franky Van Poucke, directeur en mevrouw Hilde De Neve, directiesecretaresse een opleiding bij de VMSW betreffende de opmaak van een website van onze maatschappij. In de loop van het jaar 2011 werd volop gewerkt aan de structuur, inhoud en gebruiksvriendelijkheid met als doel de site midden 2012 te lanceren. Met trots stellen wij dan ook onze website www.eigendak.be voor en hopen de bezoekers via deze weg een waaier aan informatie te kunnen verschaffen.
3.
PROJECTEN Alle hieronder vermelde eindbedragen zijn exclusief BTW en studiekosten.
3.1.
Projecten definitief opgeleverd in 2011 WETTEREN
3.1.1.
Stationsstraat 36 Vervangingsbouw van 4 appartementen met behoud voorgevel – 4340/2003/1066/01 Architect: Geert Vieren – Wetteren Ingenieur stabiliteit: SDKE NV – Brugge Veiligheidscoördinator: V.C.T. NV – Lebbeke Financiering: NFS2 Stedenbouwkundige vergunning: 02/05/2006 Openbare aanbesteding: 25/10/2007 Aannemer: Algemene bouwonderneming Herweyers NV – Sint-Pauwels Bestelbrief: 12/02/2008 Bestelbedrag: € 581.804,25 Aanvangsdatum: 28/04/2008 Uitvoeringstermijn: 420 kalenderdagen Contractuele einddatum: 21/06/2009 Termijnverlengingen: 122 kalenderdagen Voorlopige oplevering: 21/10/2009 Eindbedrag: € 587.141,70 Definitieve oplevering: 04/10/2011
WICHELEN 3.1.2.
Oud Dorp 68 Renovatie dakbedekking voor 15 appartementen - 4340/2008/0334/61 Architect: Marc Blomme – Wetteren Veiligheidscoördinator: V.C.T. NV – Lebbeke Financiering: NFS2 Openbare aanbesteding: 29/01/2009 Aannemer: Pema Dakwerken BVBA Waasmunster Bestelbrief: 06/04/2009 Bestelbedrag: € 105.712,14 Aanvangsdatum: 04/05/2009 Start der werken: 17/08/2009 Uitvoeringstermijn: 90 kalenderdagen Contractuele einddatum: 01/08/2009 Termijnverlengingen: 106 kalenderdagen Voorlopige oplevering: 04/12/2009 Eindafrekening: € 104.406,77 Definitieve oplevering: 12/08/2011
3.2.
Projecten voorlopig opgeleverd in 2011 WETTEREN
3.2.1.
Wegvoeringstraat 80-88 Renovatie van de dakbedekking van 105 appartementen - 4340/2002/1014/01 Architect: Marc Blomme – Wetteren Ingenieur stabiliteit: Fraeye & Partners – Gent Veiligheidscoördinator: V.C.T. NV – Lebbeke Financiering: NFS Openbare aanbesteding: 7/07/2010 Aannemer: Collewaert BVBA - Berlare Bestelbrief: 03/11/2010 Bestelbedrag: €148.025,59 Aanvangsdatum: 01/12/2010 Uitvoeringstermijn: 120 kalenderdagen Contractuele einddatum: 31/03/2010 Termijnverlengingen: 100 kalenderdagen Voorlopige oplevering: 25/10/2011 Eindafrekening: € 177.736,55
LAARNE 3.2.2.
Boombos en Zandvleuge te Kalken Opbouw van 37 appartementen op 2 loten – 4340/2002/0014/01 Architect: Geert Vieren – Wetteren Veiligheidscoördinator: V.C.T. NV – Lebbeke Ingenieur stabiliteit: SDKE NV– Brugge Ingenieur technieken: SDKE NV – Brugge EPB verslaggeving: SDKE NV – Brugge Bodemsaneringdeskundige: Studiebureau BVP – Destelbergen Financiering: NFS2 Stedenbouwkundige vergunning: 09/06/2006 Openbare aanbesteding: 26/02/2008 Aannemer: Damman NV – Deerlijk Bestelbrief: 30/05/2008 Bestelbedrag: € 3.812.171,92 Aanvangsdatum: 05/06/2008 Uitvoeringstermijn: 550 kalenderdagen Contractuele einddatum: 06/12/2009 Gezien de uitvoering der werken zich in een onvoldoende gevorderd stadium bevond en de bouw-vergunning verlopen was diende onze maatschappij een nieuw bouwaanvraagdossier in te dienen. Nieuwe stedenbouwkundige vergunning: afgeleverd op 20/04/2009 Termijnverlengingen: 510 kalenderdagen Voorlopige oplevering: 03/05/2011 Eindafrekening: € 3.879.068,35
3.3.
Projecten in uitvoering4 WETTEREN
3.3.1.
Achttien Augustuslaan 65 en 79 Vervangingsbouw 2 x 2 appartementen - 4340/2008/0737/01 Architect: Marc Blomme – Wetteren Ingenieur stabiliteit: Studieburo De Paepe – Wichelen Veiligheidscoördinator: V.E.T.O. & partners – Oosterzele EPB- verslaggever: VCCA – Wetteren Financiering: NFS2 Stedenbouwkundige vergunning: 17/12/2010 Gunstig advies definitief ontwerp: 21/12/2010 Raming: € 414.645,74 Openbare aanbesteding: 28/02/2011 Aannemer: B.V.B.A Neuten M. – Sint- Lievens- Houtem Bestelbrief: 23/05/2011 Bestelbedrag: € 442.118,87 Aanvangsdatum: 07/07/2011 Uitvoeringstermijn: 365 kalenderdagen Contractuele einddatum: 05/07/2012
3.3.2.
Mellesteenweg 6-8-12-14-16 Renovatie van 5 woningen - 4340/2008/0620/01 Architect: Geert Vieren – Wetteren EPB- verslaggever: VCCA – Wetteren Veiligheidscoördinator: V.E.T.O. & partners - Oosterzele Financiering: NFS2 Stedenbouwkundige vergunning: 20/07/2010 Gunstig advies definitief ontwerp: 28/04/2010 Raming: € 445.981,25 Openbare aanbesteding: 29/10/2010 Aannemer: Yprado NV - Ieper Bestelbrief: 01/02/2011 Bestelbedrag: € 453.617,85 Aanvangsdatum: 15/03/2011 Uitvoeringstermijn: 330 kalenderdagen Contractuele einddatum: 07/02/2012
Ingevolge een gebrek aan continuïteit in de projectleiding vorderen de werken zeer langzaam en wordt de contractuele einddatum niet gehaald. Onze SHM maakte op 6 februari 2012 een proces-verbaal van ‘niet-oplevering’ op. Monument Vandekerckhove NV stelde ons op 16 maart 2012 in kennis dat zij met onmiddellijke ingang en in onderaanneming van de firma Yprado dit project verder zal opvolgen. De nieuwe einddatum is eind september 2012.
1
Toestand 31 december 2011
3.3.3.
Renovatiewerken woningen Tuinwijk Fase 1: Rozenstraat 21 woningen - 4340/2008/0371/01 Architect: Geert Vieren – Wetteren Veiligheidscoördinator: V.E.T.O. & partners – Oosterzele Financiering: NFS2 Stedenbouwkundige vergunning: 24/09/2010 Gunstig advies definitief ontwerp: 01/12/2010 Raming: € 1.991.637,18 Openbare aanbesteding: 02/03/2011 Aannemer: Bouwbedrijf Floré – Beveren - Waas Bestelbrief: 23/05/2011 Bestelbedrag: € 1.848.341,17 Uitvoeringstermijn: 300 kalenderdagen Aanvangsdatum: 06/07/2011 Contractuele einddatum: 30/04/2012 Termijnverlengingen: 30 kalenderdagen Voorzien einddatum werken: 31/05/2012
3.3.4.
Diepenbroek – Olmenlaan 2 Opbouw van 8 appartementen – 4340/2005/1172/01 Architect: Geert Vieren – Wetteren Ingenieur stabiliteit: SDKE NV – Brugge Ingenieur technieken: SDKE NV – Brugge EPB- verslaggever: VCCA – Wetteren. Veiligheidscoördinator: V.C.T. – Lebbeke Financiering: NFS2 Stedenbouwkundige vergunning: 10/09/2010 Gunstig advies definitief ontwerp: 26/01/2011 Raming: € 946.814,28 Openbare aanbesteding: 24/03/2011 Aannemer: Bouwcentrale Modern – Kaprijke Bestelbrief: 23/05/2011 Bestelbedrag: € 838.344,95 Aanvangsdatum: 15/09/2011 Uitvoeringstermijn: 440 kalenderdagen Contractuele einddatum: 27/11/2012 Voorzien einddatum werken: 27/11/2012
WICHELEN 3.3.5.
Hoek Hekkergemstraat 43 - Stationsstraat te Schellebelle Slopen pand en opbouw 4 sociale woongelegenheden - 4340/2004/1125/01 Architect: Ronny Lippens – Heusden Ingenieur technieken: Moens engineering – Smetlede Ingenieur stabiliteit: Studieburo De Paepe – Wichelen EPB-verslaggever: VCCA – Wetteren Veiligheidscoördinator: V.C.T. NV – Lebbeke Financiering: NFS2 Ramingsbedrag: € 483.686,47 Gunstig advies definitief ontwerp: 16/06/2010 Stedenbouwkundige vergunning: 12/03/2010 Openbare aanbesteding: 13/10/2010 Aannemer: Siemoens BVBA Tielt – Aarsele Bestelbrief: 01/02/2011 Bestelbedrag: € 464 643,11 Aanvangsdatum: 17/03/2011 Uitvoeringstermijn: 375 kalenderdagen Contractuele einddatum: 21/05/2012 Termijnverlengingen: 195 kalenderdagen Voorzien einddatum werken: 06/10/2012
Uit de resultaten van de bodemsondering uitgevoerd na afbraak van de bestaande bebouwing bleek dat de ondergrond onvoldoende draagkrachtig was. Bijgevolg diende de voorziene plaatfundering gewijzigd te worden naar een paalfundering. Het project liep ook vertraging op doordat de aanpalende buur weigerde toelating te geven om speldverankeringen in de zijgevel van zijn woning aan te brengen.
3.4. 1
Projecten in ontwikkeling 5
Toestand 31 december 2011
WETTEREN 3.4.1.
Wegvoeringstraat 80-88 Renovatie van de terrassen van 105 appartementen - 4340/2007/0730/01 Architect: Marc Blomme – Wetteren Woongelegenheden: 105 appartementen Veiligheidscoördinator: V.C.T. NV – Lebbeke Ingenieur stabiliteit: Fraeye & Partners - Gent Financiering: NFS2 Stedenbouwkundige vergunning: 13/01/2012 Gunstig advies definitief ontwerp: 18/11/2011 Ramingsbedrag: € 335.851,90 Openbare aanbesteding: 10/01/2012 Aannemer: Group Janssens Technieken – Lokeren Bestelbrief: 13/03/2012 Bestelbedrag: € 313.586,43 Uitvoeringstermijn: 180 kalenderdagen Aanvangsdatum: 02/05/2012 Contractuele einddatum: 28/10/2012
3.4.2.
Achttien Augustuslaan 82, 94 en 121 Renovatie van 3 woningen - 4340/2010/0557/01 Architect: Wim Van De Wiele – Wetteren EPB- verslaggever: VCCA – Wetteren Veiligheidscoördinator: V.E.T.O. & partners. - Oosterzele Financiering: NFS2 Gunstig advies voorontwerp: 22/08/2011 Raming: € 277.500,00
Het oorspronkelijk dossier werd uitgebreid met de woning nr. 94. Ingevolge tijdsgebrek van de architect werd in dit project weinig vooruitgang geboekt. Het bestuur dringt er bij de architect op aan het uitvoeringsdossier dringend over te maken aan de VMSW.
3.4.3.
Renovatiewerken woningen Tuinwijk Fase 2: Boomkwekerijstraat en deel Leon De Smetlaan 19 woningen 4340/2010/0557/01 Architect: Geert Vieren – Wetteren Veiligheidscoördinator: V.E.T.O. & partners – Oosterzele Financiering: NFS2 Stedenbouwkundige vergunning: nog in te dienen Gunstig advies voorontwerp: 03/10/2011 Definitief ontwerp: nog in te dienen Raming: € 1.808.393,79 Openbare aanbesteding: Indien de werken in de Rozenstraat vlot blijven verlopen zal fase 2 normaliter in uitbreiding op fase 1 worden gegund aan dezelfde aannemer. Aannemer: Bouwbedrijf Floré – Beveren - Waas
De aannemer liet ons weten dat ingeval van uitbreiding hij de start van de werken kan inplannen een drietal maanden na de voorlopige oplevering van fase 1. Hierdoor kan een groot aantal bewoners van de woningen uit fase 2 muteren naar de gerenoveerde woningen van fase 1. Begin maart 2012 kondigde de VMSW een algemene stop aan van nieuwe aanbestedingen voor renovatiedossiers. De aangekondigde stop is allicht te wijten aan een overbevraging van het renovatiebudget. Dit heeft zeker te maken met de planning en de bevraging naar de stand van zaken van renovatie, waardoor heel wat sociale huisvestingsmaatschappijen actief een planning hebben opgemaakt en projecten hebben ingediend. Volgens Vlaams minister Van den Bossche zou er door het doorschuiven van vervangingsbouw van het eigen patrimonium van de renovatieplanning naar de nieuwbouwplanning en nog enkele andere verschuivingen, 228 miljoen euro vrijkomen voor renovatie. Het extra budget zal gespreid worden over de verrichtingen op de programma’s van 2010, 2011 en 2012. De VMSW maakt een geprioriteerde lijst op basis waarvan het kabinet zal beslissen welke renovatieprojecten alsnog in aanbesteding kunnen gaan in 2012. In afwachting van de beslissing wordt de absolute voorrangsregel voor de bewoners van de woningen in fase 2 die verplicht hun woning moeten verlaten wegens de renovatiewerken ‘on hold’ gezet, dit teneinde te voorkomen dat betreffende woningen langdurig zouden leegstaan. 3.4.4.
Diepenbroek - Velden E3 t.e.m. E9 – Lindenlaan Opbouw van 9 woongelegenheden – 4340/2005/0744/01 Architect: Marc Blomme – Wetteren Ingenieur stabiliteit: studieburo De Paepe – Wichelen EPB- verslaggever: VCCA – Wetteren Veiligheidscoördinator: V.C.T. NV – Lebbeke Financiering: NFS2 Gunstig advies voorontwerp: 18/08/2011 Stedenbouwkundige vergunning: 27/01/2012 Raming: € 881.890,45 Openbare aanbesteding: 2012
Het uitvoeringsdossier is klaar en wordt overgemaakt aan de VMSW.
3.4.5.
Diepenbroek - Velden Q2-Q3 – Esdoornlaan Opbouw van 8 + 10 appartementen – 4340/2005/1122/01 Architect: Ronny Lippens – Heusden Ingenieur technieken: Moens engineering – Smetlede Ingenieur stabiliteit: Studieburo De Paepe – Wichelen EPB- verslaggever: VCCA – Wetteren Veiligheidscoördinator: V.C.T. NV – Lebbeke Financiering: NFS2 Gunstig advies voorontwerp: 14/07/2011 Stedenbouwkundige vergunning: 09/12/2011 Raming: € 2.135.000,00 Openbare aanbesteding: 2012
De opmaak van het uitvoeringsdossier is in eindfase. 3.4.6.
Diepenbroek - Veld I – Lindenlaan - Samenwerking met VZW Sint-Lodewijk Opbouw 22 woonentiteiten Sint Lodewijk + 20 appartementen - 4340/2009/1113/01 Architect: De Vloed – Destelbergen Ingenieur stabiliteit: Fraeye-Coppens - Gent Ingenieur technieken: SDKE NV - Brugge EPB- verslaggever: SDKE NV - Brugge Veiligheidscoördinator: VEKMO - Brugge Financiering: NFS2 Voorontwerp: in opmaak Aanbestedende overheid: VZW Sint-Lodewijk Aanbesteding: eind 2012 Conform de richtlijnen van VIPA, de subsidiërende overheid van VZW Sint-Lodewijk, moet het project uiterlijk 31/12/2014 klaar zijn.
Het terrein meet 40 are en is eigendom van VZW Sint-Lodewijk. Op het gelijkvloers worden 22 woonentiteiten voor mindervalide jongvolwassenen voorzien en op de eerste en tweede verdieping 20 sociale huurappartementen waarvan 4 wooneenheden aangepast aan rolstoelgebruikers. In de kelder komen 20 ondergrondse parkeerplaatsen en kelderbergingen voor de huurders van de appartementen en de technische lokalen. Volgens een eerste raming ligt de kostprijs van ons aandeel in het project ver boven het NFS2-plafond. Aan het architectenbureau werd gevraagd de raming te herzien. Verdere onderhandelingen betreffende de overname van de grond en de verdeelsleutels van de gemeenschappelijke posten in het bouwdossier zullen soelaas moeten brengen, anders dreigt het project onbetaalbaar te worden voor de bouwmaatschappij.
3.4.7.
Diepenbroek - Veld N16 t.e.m. N24 – Lindenlaan Opbouw van 11 woongelegenheden - 4340/2010/1392/03 Architect: Wim Van de Wiele – Wetteren Veiligheidscoördinator: Erik Buytaert – V.C.T. NV Financiering: NFS2
De SHM zal deze gronden in 2012 aankopen van de Intercommunale D.D.S in het kader van de sociale last op de tweede fase van de verkaveling Diepenbroek. Architect Wim Van de Wiele krijgt opdracht zo spoedig mogelijk te starten met het voorontwerp. Op deze terreinen kunnen 7 eengezinswoningen en 2 tweegezinswoningen gerealiseerd worden.
3.4.8.
Roosbroeklaan 2-59 Dak- en gevelrenovatie 45 woningen - 4340/2001/1238/91 Architect: Marc Blomme – Wetteren Ingenieur stabiliteit: Studieburo De Paepe – Wichelen Veiligheidscoördinator: V.C.T. NV – Lebbeke Financiering: NFS2
Gezien de renovatie van de appartementen in de Roosbroekwijk volledig afgerond is, wordt hierop volgend de fase van de woningen aangesneden. In kader van het Energie Renovatieprogramma 2020 (ERP2020) is aan de architect gevraagd een studie te maken over de na-isolatie van de woningen en het aanbrengen van centrale verwarming met condensatiegasketel. Hierbij dient rekening gehouden te worden met het feit dat de huurders tijdens de werken in hun woning moeten kunnen blijven wonen. Het voorontwerp is in opmaak. LAARNE 3.4.9.
Omvorming oud rustoord te Laarne – samenwerkingsverband met OCMW Laarne 10 woonentiteiten binnen bestaand gebouw - 4340/2010/1007/01 Architect: wordt gekozen via open oproep door de Vlaamse Bouwmeester Financiering: NFS2 Woongelegenheden: 10 appartementen Ramingsbedrag: € 1.000.000,00
Op 18 april 2012 stelde het OCMW van Laarne ons in kennis de samenwerking omwille van financiële redenen stop te zetten. Er zullen in de plaats een 6-tal sociale koopwoningen worden gebouwd door de Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij van Dendermonde. WICHELEN 3.4.10.
Anker 40-42 te Serskamp Opbouw van 12 appartementen Op vraag van de gemeente Wichelen zal de SHM Eigen Dak na sloping van de oude herbergen met aanhorigheden op deze locatie een sociaal woonproject realiseren. Uit een eerste architectuurstudie uitgevoerd door de gemeente blijkt dat op basis van de huidige stedenbouwkundige voorwaarden een 12-tal appartementen kunnen gebouwd worden. Gezien de diepte van het terrein zal er nog overleg gepleegd worden met de gewestelijke stedenbouwkundige diensten over de mogelijkheid om te werken in tweede bouwlijn. Met de gemeente werd afgesproken dat onze maatschappij de bouwrijpe terreinen zal aankopen. architectuuropdracht wordt gegund via een ontwerpwedstrijd.
De
BALANS NA WINSTVERDELING
4. 4.1.
Activa
4.1.1.
Materiële Vaste Activa 2008
22 Terreinen en gebouwen
2009
2010
2011
31.943.818,29
41.337.349,33
43.218.152,23
47.020.564,61
23 Installaties, machines en uitrusting
20.926,90
17.163,70
14.278,07
10.890,71
24 Meubilair en rollend materieel
25.747,96
24.034,51
33.904,94
23.475,12
26 Overige materiële vaste activa
121.408,61
35.455,69
34.669,27
33.882,85
5.289.243,36
1.723.669,76
3.270.159,77
1.514.510,18
37.401.145,12
43.137.672,99
46.571.164,28
48.603.323,47
27 Vaste activa in aanbouw VLOTTENDE ACTIVA
Het saldo van de rubriek 22 stijgt na afschrijving met 3,8 miljoen euro als gevolg van de voorlopige oplevering van 37 appartementen Boombos en Zandvleuge te Kalken, de dakrenovatie van de appartementen in de Wegvoeringstraat en de afwerking van de laatste fase van de renovatie van de appartementen Roosbroeklaan. Tevens werden enkele renovaties in eigen beheer uitgevoerd in Achttien Augustuslaan, Oude Aardeweg en Zuidlaan te Wetteren. De daling van de rubriek 23 ‘Installaties, machines en uitrusting’ met € 3.387,36 is het resultaat van de aankoop van een transpallet en de gewone afschrijvingen. De daling van de rubriek 24 ‘Meubilair en rollend materieel’ met € 10.429,82 is het gevolg van de gewone afschrijvingen. De rubriek 27 ‘Vaste Activa in aanbouw’ sluit af met een saldo van 1,5 miljoen euro. Per einde boekjaar zijn er volgende projecten in uitvoering: - Nieuwbouw van 8 appartementen in de Olmenlaan te Wetteren; - Nieuwbouw van 4 appartementen in de Achttien Augustuslaan 65-79 te Wetteren; - Nieuwbouw van 4 appartementen op de hoek Stationsstraat/Hekkergemstraat te Schellebelle; - Renovatie van 21 woningen in de Rozenstraat te Wetteren; - Renovatie van 5 woningen in de Mellesteenweg te Wetteren. 4.1.2.
Vlottende Activa 2008
29
Vorderingen op meer dan een jaar
2009
2010
2011
435,16
407,13
378,75
350,02
30/36 Voorraden
138.518,17
1.929,45
2.524,43
1.540,40
40/41 Vorderingen op ten hoogste een jaar
432.273,30
462.957,01
352.516,06
111.585,16
1.173.992,66
1.135.688,07
884.343,87
839.986,58
26.966,52
28.643,96
26.378,50
31.263,72
1.772.185,81
1.629.625,62
1.266.141,61
984.725,88
54/58 Liquide middelen 490/1 Overlopende rekeningen (actief) VLOTTENDE ACTIVA
De daling van het saldo van de rubriek 30/36 vertegenwoordigt een beperkte voorraadafname van materialen voor uitvoering van herstellingen aan het patrimonium.
De rubriek 40/41 ‘Vorderingen op ten hoogste één jaar’ daalt met € 240.930,90. Deze daling is verklaarbaar door: - een daling met € 12.869,68 van het negatief saldo van de jaarlijkse afrekening huurlasten voor de appartementen Acaciastraat-Victor Van Sandelaan te Wetteren; - BTW – centralisatie van de rekeningen 411-451 ter waarde van € 192.411,62; - een correctieboeking t.b.v. € 25.961,98 naar aanleiding van de ontvangen eindafrekening van de SBR-kapitaalsubsidie voor de opbouw van 16 huurwoningen in de Kordewagenstraat te Kalken. De rubriek 54/58 ‘Liquide middelen’ vertoont een daling van € 44.357,29. Naast een stijging van € 58.765,10 op de rekening huurwaarborgen met saldo € 499.887,20 merken we een daling van € 104.022,39 op de rekeningen courant welke afsluiten op € 338.307,01. De grote fluctuatie op de rekeningen courant is toe te schrijven aan een sterke toename van de intresten op leningen voor verwerving van bouwgronden. Deze kasuitstroom wordt niet gecompenseerd door de extra huurinkomsten, doch wel door toekenning van de Gewestelijke Sociale Correctie, ter waarde van € 207.097,08. Naar vergelijking 2010-2011 toe kan eveneens vermeld worden dat de onroerende voorheffing van beide jaren werden betaald in 2011, wat een verschuiving tussen boekjaren betekent van ruim € 160.000,00.
4.2.
Passiva
4.2.1.
Eigen Vermogen 2008
10
Kapitaal
13
Reserves
14
Overgedragen resultaat
15
Kapitaalsubsidies EIGEN VERMOGEN
2009
2010
2011
6.557,67
6.554,27
6.554,27
6.551,90
3.726.299,47
3.726.304,00
3.726.304,00
3.726.307,16
-9.139,41
-107.176,82
-88.908,80
4.478.612,37
4.324.703,30
4.247.829,89
4.138.648,51
8.211.469,51
8.048.422,16
7.873.511,34
7.782.598,77
Het boekjaar sluit af met een verliessaldo van € 88.908,80 samengesteld uit een netto ondernemingsresultaat van € 18.268,02 en een overgedragen verlies van 2010 ter waarde van € 107.176,82. De jaarlijkse afboekingen van de kapitaalsubsidies die het ritme van de afschrijvingen volgen worden opgenomen in het resultaat van het boekjaar en bedragen voor 2011 € 84.556,44. Tevens werd naar aanleiding van de eindafrekening voor de subsidie Kordewagenstraat te Kalken € 24.624,94 afgeboekt. 4.2.2.
Voorzieningen en Uitgestelde Belastingen 2008
160/5
Voorzieningen voor risico's en kosten
168
2009
2010
2011
17.452,76
19.617,14
20.805,52
20.543,00
Uitgestelde belastingen
243.171,78
234.815,07
230.641,11
224.712,95
VOORZ. EN UITGEST. BELAST.
260.624,54
254.432,21
251.446,63
245.255,95
Overeenkomstig de onderhoudsplanning werd een bedrag van € 262,52 teruggenomen van de voorziening voor grote onderhouds- en herstellingswerken. De afboekingen 2011 van de uitgestelde belastingen op kapitaalsubsidies bedragen 5.928,16 euro, waarvan € 1.337,04 afboeking Kordewagenstraat te Kalken naar aanleiding van de eindafrekening.
4.2.3.
Schulden 2008
17
Schulden op meer dan één jaar
42/48 492/3
2009
2010
2011
28.850.672,13
33.681.057,24
36.842.247,05
39.414.934,37
Schulden op ten hoogste één jaar
1.740.958,51
2.649.471,70
2.691.781,33
1.963.613,46
Overlopende rekeningen (passief)
113.530,90
137.642,06
185.079,91
187.010,98
30.705.161,54
36.468.171,00
39.719.108,29
41.565.558,81
SCHULDEN
De ‘Schulden op meer dan één jaar’ nemen, na overboeking naar de rubriek 42 van de schulden die volgend boekjaar vervallen, toe met € 2.572.687,32. Deze stijging is vooral het gevolg van: Geldopnames in 2011 NFS2 (renteloze leningen op 33 jaar met vaste annuïteit): - opbouw van 37 appartementen Boombosstraat, Kalken: € 1.333.349,30; - renovatie 21 woningen Rozenstraat, Wetteren: € 347.912,21; - opbouw van 4 appartementen Achttien Augustuslaan 65-79, Wetteren: € 180.857,92; - renovatie 5 woningen Mellesteenweg, Wetteren: € 113.454,45; - opbouw van 4 appartementen hoek Stationsstraat/Hekkergemstraat te Schellebelle: € 60.678,13. Geldopnames in 2011 NFS : - renovaties appartementen Roosbroeklaan te Wetteren: € 180.771,02. De evolutie van de rubriek 42/48 geeft een sterke daling weer ter waarde van € 728.167,87. Deze daling is verklaarbaar door: - een daling van de leveranciersschulden met € 425.274,26; - BTW – centralisatie t.w.v. € 192.411,62; - daling van de schuld onroerende voorheffing aangezien : o de aanslag 2010 werd ontvangen in 2010, maar vereffend in 2011; o de aanslag 2011 werd ontvangen én vereffend in 2011.
5.
RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR Het boekjaar 2011 sluit af met een positief ondernemingsresultaat van € 18.268,02 of een stijging t.o.v. vorig boekjaar van € 116.305,43. Ondanks een positief ondernemingsresultaat wordt de dalende trend van voorgaande jaren niet gestuit. De huurinkomsten blijken nog steeds onvoldoende draagkrachtig voor de gemaakte kosten. Ter compensatie wordt een GSC (Gewestelijke Sociale Correctie) toegekend aan onze maatschappij. In 2011 werd een bedrag van € 207.097,08 ontvangen, bestaande uit € 28.498,36 ter correctie op boekjaar 2009, de afrekening 2010 voor € 137.490,83 en € 41.107,89 voorschot voor 2011. Uit de analyse van de resultatenrekening blijkt dat zowel bij de kosten als bij de opbrengsten er een aantal belangrijke wijzigingen zijn t.o.v. vorig boekjaar: Opbrengsten: 1. De omzetcijfers vertonen een stijging van € 172.453,16 t.o.v. vorig jaar. De omzetstijging kan volledig worden toegeschreven aan een stijging van de netto huurinkomsten. Deze stijging wordt vooral gevormd door volledige verhuring sinds 01/01/2011 van de appartementen in de Roosbroeklaan, en de verhuring van de nieuwe appartementen in de Boombos-Zandvleuge vanaf 01/06/2011. 2. Op het einde van het boekjaar worden ook de jaarlijkse loonkosten van de arbeiders en de werfleider geactiveerd op de betreffende werven. Voor 2011 constateren we een stijging in de geactiveerde loonkosten van € 17.624,02. Deze stijging wordt veroorzaakt door een andere berekening van de te activeren loonkosten van de interne werfleider. Vanaf 2011 worden deze, in navolging van het ministerieel ‘boekhoud’-besluit van 29 oktober 2010, bepaald als percentage van 2% op de aanrekeningen van de lopende werven. De loonkosten worden onderverdeeld naar: • 1,5% van de aankoopprijs voor de kosten van het toezicht als bouwheer op de werven in uitvoering; • 0,5% van de aankoopprijs voor de kosten van de administratieve verwerking van de verrichtingen betreffende de werven in uitvoering. 3. Het saldo van de rubriek 74 ‘Andere bedrijfsopbrengsten’ vertoont een stijging van € 179.469,13, welke kan worden opgesplitst in twee pijlers: • ontvangst van € 28.498,36 ter regularisatie 2009 van de Gewestelijke Sociale Correctie, afrekening 2010 van € 137.490,83 en € 41.107,89 voorschot voor 2011; • lagere subsidies voor energiebesparende maatregelen bij lopende projecten, zoals hoogrendementsbeglazing, condensatieketels, thermostatische kranen, … . 4. De financiële opbrengsten vertonen een stijging van € 5.855,60. Deze toename is te verklaren door : • een stijging van de ontvangen intresten op onze gewone rekening-courant bij de VMSW met € 1.490,09; • de toekenning van intresten op de rekening huurwaarborgen van € 4.196,31; dit is een stijging met € 1.087,34 ten opzichte van vorig jaar; • de stijging van de kapitaalsubsidies n.a.v. een correctie afboeking voor Felix Beernaertsplein 56. 5. De uitzonderlijke opbrengsten vertonen een daling van € 34.667,04 aangezien geen uitzonderlijke opbrengsten genoteerd werden tijdens 2011. Tijdens 2010 werd nog een hoge schadevergoeding van € 27.537,16 ontvangen voor een brand in een appartement in de Wegvoeringstraat. Tevens zijn twee kleine percelen verkocht waarop een meerwaarde van € 4.267,76 werd genoteerd.
Kosten: 1. In de loop van 2011 boekten we op de 60-rekeningen enkel voorraadwijzigingen betreffende de materialen ter onderhoud van het patrimonium. 2. In de rubriek 61 ‘Diensten en diverse goederen’ noteren we een beperkte stijging ten opzichte van 2010 van € 15.517,72 als gevolg van hogere onderhoudskosten. 3. Het saldo van de rubriek 62 ‘Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen’ ligt € 42.194,18 hoger dan in 2010. Deze toename is te wijten aan het volledige werkjaar van de administratief bediende (zwangerschapsverlof 2010), en de normale loonaanpassingen op basis van anciënniteit en indexatie. 4. De afschrijvingskosten stijgen met € 132.826,40. Dit is vooral te wijten aan de volledige afschrijvingen van de opleveringen in 2010 en de eerste afschrijving van Boombosstraat en Zandvleuge te Kalken vanaf datum voorlopige oplevering. 5. We noteren een stijging in de financiële kosten van € 44.337,69 als gevolg van de toename van de intresten op alle lopende financieringen. De nieuw aangegane leningen, volgens NFS2 zijn renteloos, doch voor de verwerving van gronden (o.a. Lindenlaan en Esdoornlaan te Wetteren) worden marktconforme leningen aangegaan. 6. De uitzonderlijke kosten zijn gestegen met € 428,53 t.o.v. vorig jaar, wat verwaarloosbaar is. Dit betreft vooral uitzonderlijke afschrijvingen naar aanleiding van vervangen waterverwarmers en accumulatiekachels.
6.
FINANCIELE ANALYSE
6.1.
Voorbeschouwing Zoals reeds besproken bij de uiteenzetting van de balanscijfers wordt het resultaat van 2011 sterk beïnvloed door de ontvangen GSC ter waarde van € 207.097,08. Eveneens van belang is de gewijzigde berekening van de geactiveerde loonkosten m.b.t. tot lopende werven, waardoor deze +/- € 17.000,00 hoger liggen dan vorig jaar.
6.2.
Liquiditeitstoets Formule =
(40/41-415)+50/53+54/58 42/48-gefinancierde en gesubsidieerde leveranciersschulden 2009 = (462.957,01 – 108.218,88) + 1.135.688,07 = 0,91 2.649.471,70 – 1.004.716,44 2010 = (352.516,06 – 25.961,98) + 884.343,87 = 0,74 2.691.781,33 – 1.072.970,37 2011 = (111.585,16 – 0,00) + 839.986,58 = 0,64 1.963.613,46 – 484.430,48
De liquiditeit vertoont voor 2011 een ratio kleiner dan 1. Dit wijst op een zeer gespannen liquiditeitssituatie, waarbij een deel van het permanent vast actief gefinancierd wordt met kortlopende kredieten, als zijnde leveranciersschulden. Ondanks een positief jaarresultaat dient er echter op gewezen te worden dat de liquiditeitssituatie er verder op achteruit gaat. In bovenstaande berekening zijn de huurwaarborgen nog opgenomen, om een correcter resultaat te bekomen dienen deze nog uitgefilterd te worden: Formule =
(40/41-415)+50/53+54/58 – geplaatste huurwaarborgen 42/48-gefinancierde en gesubsidieerde leveranciersschulden
2009 = (462.957,01 – 108.218,88) + 1.135.688,07 – 401.204,20 = 0,66 2.649.471,70 – 1.004.716,44 2010 = (352.516,06 – 25.961,98) + 884.343,87 – 441.122,10 = 0,47 2.691.781,33 – 1.072.970,37 2011 = (111.585,16 – 0,00) + 839.986,58 – 499.887,20 = 0,27 1.963.613,46 – 484.430,48 De herberekende liquiditeit ligt nog lager. Bovenstaande conclusie wordt bevestigd door de financiële invloed van de huurwaarborgen te filteren. In absolute cijfers merken we vrij grote verschillen met 2010. In de teller is de daling van ruim € 240.000,00 vooral te wijten aan de BTW-centralisatie en de afrekening en uitbetaling van huurlasten tot 2010. Tevens zijn er geen kapitaalsubsidies meer te ontvangen. In de noemer is de daling eveneens te wijten aan de BTW-centralisatie, doch vooral aan de veel lagere leveranciersschulden per 31 december.
6.3.
Dekking van de schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen Formule = Cashflow na belastingen 42 + 43 2008 = 717.294,45 = 1,19 604.321,18 2009 = 709.487,23 = 0,93 758.823,93 2010 = 829.711,10 = 0,78 1.053.279,15 2011 = 1.080.288,83 = 0,98 1.101.728,73 De dekking van de schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen vertoont opnieuw een stijgende lijn t.o.v. voorgaande jaren. Dit is het gevolg van de compensatie GSC, waarbij in 2011 € 207.097,08 werd ontvangen.
6.4.
Rentabiliteit Als rentabiliteitsfactor wordt de winst van het boekjaar genomen. Dit laat toe het verschil tussen de opbrengsten en kosten te evalueren. Bij de bepaling van het rentabiliteitscijfer worden de kosten en opbrengsten met een uitzonderlijk karakter niet in aanmerking genomen. Formule = 70/67 - 67/70 - 76 + 66 2008 = 24.493,30 – 0,00 – 11.205,32 + 24.462,90
=
37.750,88
2009 = -9.139,41 – 0,00 – 211.799,05 + 130.041,16
=
-90.897,30
2010 = -98.037,41 – 0,00 – 34.667,04 + 2.595,32
= -130.109,13
2011 = 18.268,02 – 0,00 – 0,00 + 3.023,85
=
21.291,87
Het rentabiliteitscijfer vertoont sinds 2008 opnieuw een positief resultaat. Deze stijging van € 151.401,00 is vooral te wijten aan het achterwege blijven van enige uitzonderlijke kosten en/of opbrengsten. De ontvangen GSC maakt deel uit van het gewone bedrijfsresultaat, en wordt dus opgenomen onder deze berekening. Opnieuw kan het belang hiervan niet ontkend worden.
6.5.
Netto–rentabiliteit van het totale actief voor financiële lasten en belastingen (%) Formule = Winst v/h boekjaar + Belast. op resultaat v/h boekjaar + Kosten van schulden - Intrestsubsidies Totaal der activa 2008 = 24.493,30 + 1.293,35 + 596.322,99 x 100 = 1,59 % 39.177.255,59 2009 = - 9.139,41 + 674.211,04 x 100 = 1,49 % 44.771.025,37
2010 = - 98.037,41 + 649.089,44 x 100 = 1,15 % 47.844.066,26 2011 = 18.268,02 + 693.427,13 x 100 = 1,43 % 49.593.413,53 Deze ratio duidt aan dat met € 100,00 geïnvesteerd kapitaal € 1,43 ondernemingswinst werd geboekt. Dit toont aan dat de lopende financieringen en de kosten hierop een grote invloed hebben op ons resultaat, aangezien er een rentabiliteit van 1,43 % wordt genoteerd los van financieringen en bijhorende kosten.
6.6.
Solvabiliteit: Eigen vermogen op het totaal van de balans (%) Formule =
Eigen Vermogen x 100 Totaal Passief
2008 = 8.211.469,51 x 100 = 20,96 % 39.177.255,59 2009 = 8.048.422,16 x 100 = 17,98 % 44.771.025,37 2010 = 7.873.511,34 x 100 = 16,46 % 47.844.066,26 2011 = 7.782.598,77 x 100 = 15,69 % 49.593.413,53 De solvabiliteit daalt met 0,77 %. Deze neerwaartse beweging is te wijten aan de toename van de schulden. Deze ratio leert ons dat 15,69 % van het actief van de maatschappij gefinancierd wordt met eigen vermogen.
7.
Bijzonder verslag omtrent het toezicht op het sociaal oogmerk van de vennootschap * Gelet op de artikelen 95, 96 en 661, 6° van de wet d.d. 07 mei 1999 houdende het Wetboek van vennootschappen, zoals gewijzigd door de wet van 23 januari 2001 tot wijziging van de wet van 07 mei 1999 houdende het Wetboek van vennootschappen en van de wet van 17 juli 1975 op de boekhouding van de ondernemingen (B.S. 6 februari 2001); * Gelet op het artikel 29 van de statuten van de vennootschap aangenomen door de buitengewone algemene vergadering van 02 mei 2002 en gepubliceerd in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad d.d.28 mei 2002 onder het nummer 20020528-496; - bevestigt de Raad van Bestuur hierbij dat tijdens het dienstjaar 2010, regelmatig toezicht werd uitgeoefend op het sociaal oogmerk dat de maatschappij overeenkomstig artikel 4 van haar statuten heeft bepaald; - inzonderheid heeft de Raad van Bestuur vastgesteld dat de uitgaven inzake investeringen, inzake de werkingskosten en bezoldigingen bestemd waren om de verwezenlijking van het sociaal oogmerk van de vennootschap te bevorderen.
De voorzitter, Etienne Backx
De ondervoorzitter, Willy Veeckman
De directeur, Franky Van Poucke.
