Huurbeleid 1
Het huurbeleid van Vieya is erop gericht dat de huur-kwaliteitsverhouding voor al haar woningen in eenzelfde verhouding staat. Bij het bepalen van de huur wordt daarnaast ook met het woningtype en de woonomgeving rekening gehouden. Per complex of woning wordt een huur-kwaliteitsverhouding vastgesteld waarna aan de hand van het woningwaarderingssysteem een bepaald aantal punten aan de woning wordt toegekend. Op basis hiervan wordt de zogenaamde streefhuur en de maximale huur bepaald. In deze brochure leest u meer over de puntenwaardering, de streefhuur, servicekosten en huurverhoging. 1. Puntenwaardering
pag. 3
2. Streefhuur
pag. 3
3. Huurverhoging
pag. 4
4. Servicekosten
pag. 4
5. Aanpassing van de huurprijs
pag. 5
6. Vragen?
pag. 7
7. Overzicht puntenwaardering
pag. 7
8. De nulpuntenlijsten
2
pag. 12
1. Puntenwaardering Met het woningwaarderingsstelsel wordt de kwaliteit van een zelfstandige woning in punten uitgedrukt. Op basis van het totaal aantal punten wordt de maximaal redelijke huurprijs bepaald. Deze huurprijzen zijn landelijk vastgesteld en worden jaarlijks per 1 juli aangepast. Er worden punten gegeven voor de grootte van de woning, verschillende voorzieningen, de woonvorm en de woonomgeving. Ook kunnen er soms aftrekpunten worden gegeven. Met de puntentelling die achterin deze brochure is opgenomen, kunt u zelf het aantal punten van uw woning berekenen. Daarmee kunt u ook nagaan wat de maximaal redelijke huurprijs van uw woning is. Kwaliteitsverbetering aan de woning of woonomgeving kan leiden tot een aanpassing van het aantal punten. Plaatst u bijvoorbeeld een bad, dan krijgt uw woning meer punten. Heeft u het bad zelf gefinancierd, dan heeft dit uiteraard geen gevolgen voor de huurprijs die u betaalt. Een volgende bewoner betaalt echter wel een hogere huurprijs.
2. Streefhuur Over het algemeen hanteert Vieya niet de maximaal redelijke huurprijs, maar een streefhuur. De streefhuur wordt uitgedrukt in een percentage van de maximaal redelijke huurprijs met behulp van een wegingsfactor. Deze wegingsfactor wordt door Vieya jaarlijks vastgesteld en is afhankelijk van factoren als de leeftijd van de woning, de wijk, enzovoorts. Een wegingsf actor van bijvoorbeeld 0,75 houdt in dat de streefhuur van uw woning 75% bedraagt van de maximaal redelijke huur.
3
3. Huurverhoging Elk jaar wordt de huur op 1 juli verhoogd. De maximale stijging van de huurprijs wordt jaarlijks vastgesteld door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken. De werkelijke huurverhoging kan lager zijn. Deze wordt bepaald op basis van het huurbeleid van Vieya en afspraken die zijn gemaakt met de Bewonersbelangenvereniging. De huurverhoging wordt niet (geheel) doorgevoerd als de huur hierdoor hoger wordt dan de streefhuur. Het percentage van de huurverhoging wordt dan automatisch verlaagd tot het percentage dat nodig is om de streefhuur te bereiken. De voorgestelde huurverhoging mag ook nooit boven de zogenaamde maximaal redelijke huur uitkomen. Om te bepalen of de huur van uw woning niet hoger wordt dan maximaal redelijk is, wordt gekeken naar het totale puntenaantal van de woning. U wordt twee maanden voordat de huur omhoog gaat geïnformeerd over de hoogte van de huurstijging. Indien u bezwaar wilt maken tegen de huurverhoging van uw woning, moet u dit voor 1 juli laten weten.
4. Servicekosten De huurprijs bestaat niet alleen uit de kale huur, maar wordt aangevuld met de bijkomende servicekosten. Servicekosten zijn alle kosten die worden berekend bovenop de kale huur prijs. U kunt hierbij denken aan de bijdrage aan het serviceabonnement, kosten voor verlichting en verwarming van algemene ruimten en het onderhoud van het gemeenschappelijk groen. Niet alle huurders betalen dezelfde servicekosten. Welke servicekosten op uw woning van toepassing zijn, vindt u terug in uw huurovereenkomst.
4
5. Aanpassing van de huurprijs Indien er sprake is van bewezen onderhoudsproblemen kan de huurprijs worden verlaagd. U kunt uw onderhoudsklachten op elk moment bij de huurcommissie melden. De huur commissie kan eisen dat de huur wordt verlaagd als Vieya de onderhoudsklachten niet binnen 6 weken oplost. De procedure is als volgt: •
U meldt de klachten eerst schriftelijk aan Vieya. Vieya heeft dan zes weken de tijd om de klachten te verhelpen.
•
Blijft Vieya in gebreke, dan kunt u de klachten melden bij de huurcommissie en middels een verzoekschrift vragen om de huurprijs tijdelijk te verlagen.
•
De huurcommissie doet uitspraak en kan eisen dat de huur wordt verlaagd voor de periode dat de klachten niet zijn verholpen. Hoe ernstiger de onderhoudsklachten, des te groter de verlaging.
Een huurverlaging gaat in op de eerste dag van de maand na indiening van het verzoekschrift. Deze verlaagde huurprijs wordt de “in rekening te brengen huurprijs” genoemd. De huurverlaging is tijdelijk en geldt totdat de klachten zijn verholpen. Niet bij elke onder houdsklacht wordt de huurprijs verlaagd. Alleen als er sprake is van onderhoudsklachten die opgenomen zijn in de zogenoemde nulpuntenlijsten kan de huur worden verlaagd (de nulpuntenlijst vindt u achterin deze brochure). Per lijst geldt een ondergrens aan de huurverlaging. De huurprijs wordt nooit verder verlaagd dan een bepaald minimumpercentage van de maximale huurprijs. Als de huur op verzoek van de huurcommissie is verlaagd, dan mag Vieya de huur niet verhogen zolang het gebrek niet is verholpen.
5
De huurcommissie kan ook uitspraak doen over andere zaken die met de huur te maken hebben, zoals: •
advies onredelijk beding;
•
toetsing aanvangshuurprijs voorzieningen;
•
advies huurprijs na verbetering;
•
verzoek uitspraak inzake servicekosten.
Voor het behandelen van ingediende verzoeken zijn leges verschuldigd. De huurder betaalt € 25,- (vooraf), de verhuurder moet een voorschot van € 450,- betalen. Pas als het bedrag betaalt is, neemt de huurcommissie een verzoek in behandeling. Geeft de huurcommissie u gelijk in een zaak? Dan krijgt u het betaalde bedrag terug. Krijgt u geen gelijk, of krijgt u gedeeltelijk gelijk, dan krijgt u niets of een gedeelte van het bedrag terug. Meer informatie vindt u op www.huurcommissie.nl. Secretariaat Huurcommissie Postbus 16495 2500 BL Den Haag telefoon 0800 - 488 72 43 (maandag t/m vrijdag van 8.30 - 17.30 uur)
6
6. Vragen? Heeft u naar aanleiding van deze informatie nog vragen? Neem dan contact met ons op via 0162 - 31 39 95. U kunt ons op maandag tot en met donderdag van 8:30 tot 17:00 uur bereiken en op vrijdag van 8.30 tot 12.30 uur.
7. Overzicht puntenwaardering Aan de hand van dit overzicht kunt u het aantal punten van uw woning berekenen. Weet u het aantal punten, dan kunt u in de tabel “Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen” de maximale huurprijs van uw woning opzoeken. Houd er rekening mee dat dit de kale huur is, ofwel de huurprijs zonder servicekosten. Als uw huur hoger is dan het maximum, kan de huur worden verlaagd tot aan het maximumbedrag. De tabel wordt jaarlijks per 1 juli gewijzigd en is te verkrijgen op ons kantoor of te bekijken op onze website.
1. Oppervlakte van vertrekken
1 punt per m2
Onder vertrekken wordt verstaan: alle kamers, de keuken (ook een open keuken) en de badof doucheruimte. De ruimte wordt van muur tot muur gemeten (op een hoogte van 1.50 m) inclusief de oppervlakte van losse en vaste kasten. Zolderkamers tellen alleen mee als er een vaste trap naar zolder is en het dak van binnen is afgewerkt (de pannen zijn dus niet van binnenuit te zien). Eerst de oppervlakte van alle vertrekken bij elkaar tellen, dan afronden op hele m² en vermenigvuldigen met 1 punt.
2. Oppervlakte van overige ruimten
3/4 punt per m2
Overige ruimten zijn: bergingen, schuren, garages, kelders, zolders, bijkeukens van ten minste 2 m². Als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is geldt een aftrek van 5 punten (maar nooit meer dan het aantal punten dat de zolder krijgt). Alle oppervlakten bij elkaar tellen, afronden op hele m² en vermenigvuldigen met 3/4 punt.
7
3. Verwarming
per verwarmd vertrek
2
verwarmingselement(en) buiten vertrekken per ruimte (maximaal 4 punten per woning)
1
4. Keuken Waardering van de keuken op basis van de lengte van het aanrecht:
aanrecht tot 1 meter
0
aanrecht van 1 tot 2 meter
4
aanrecht van 2 meter en meer
7
5. Sanitair
toilet 3
wastafel, fonteintje, lavet, bidet
douche 4
bad 6
bad en afzonderlijke douche
5a. Woonvoorzieningen voor gehandicapten Per € 226,89 van de door de verhuurder aan de voorziening bestede kosten wordt 1 punt toegekend.
8
1
7
6. Privé-buitenruimten Maximaal 15 punten Punten voor de oppervlakte van tuinen, balkons, terrassen en dergelijke, mits de diepte en de breedte ten minste 1,50 m zijn:
tot 25 m²
2
25 tot 50 m²
4
50 tot 75 m²
6
75 tot 100 m²
8
vanaf 100 m²
10
carport
2
als er helemaal geen privé-buitenruimte is, dus ook geen klein balkon of plaatsje -5
7. Woonvorm Eengezinswoningen:
vrijstaande woning
17
hoekwoning 15
tussenwoning
12
Meergezinswoningen (flatgebouw/portiekwoningen en dergelijke):
Met lift
Zonder lift
begane grond
6
6
1e verdieping
5
3
2e verdieping
4
1
3e verdieping en hoger
4
0
duplex-bovenwoning
-
1
duplex-benedenwoning - 4
9
8. Woonomgeving Maximaal 25 punten Hier worden punten gegeven voor de aanwezigheid van voorzieningen, zoals openbaar groen, scholen, winkels en haltes van openbaar vervoer. U kunt de waardering van de woonomgeving voor uw eigen woning opvragen bij Vieya of bij het secretariaat van de huurcommissie.
9. Hinderlijke situaties Maximaal 35 punten aftrek Aftrekpunten worden alleen gegeven in het geval van zeer ernstige overlast (verkeer en industrie), ernstig verval van de buurt, hinder door stadsvernieuwingswerkzaamheden of in het geval van bodem- of luchtverontreiniging die een gevaar oplevert voor de gezondheid.
10. Energielabel Maximaal 44 punten
10
Energielabel
Eengezinswoning
Etagewoning
Label A++
44 punten
40 punten
Label A+
40 punten
36 punten
Label A
36 punten
32 punten
Label B
32 punten
28 punten
Label C
22 punten
15 punten
Label D
14 punten
11 punten
Label E
8 punten
5 punten
Label F
4 punten
1 punt
Label G
0 punten
0 punten
11
8. De nulpuntenlijsten Nulpuntenlijst A Gebreken en tekortkomingen die het woongenot zeer ernstig schaden. 1. Er is geen aansluiting van de zelfstandige woning op het openbaar riool, als bedoeld in artikel 91 van het Bouwbesluit, of op een alternatief verwerkingssysteem voor huishoudelijke afvalstoffen. 2. Er is geen mogelijkheid tot toevoer van verse lucht en afvoer van binnenlucht van de toiletruimte, de keuken of kookruimte, de woonkamer, de slaapkamer of de badkamer (artikel 92 t/m 94 van het Bouwbesluit). 3. Er is geen daglichttoetreding in de woonkamer of slaapkamer (artikel 98 van het Bouwbesluit). 4. Als het gaat om een zelfstandige woning: er is geen toiletruimte (als bedoeld in artikel 101 van het Bouwbesluit) met een toiletpot die is aangesloten op het riool en geen waterspoelinrichting die is aangesloten op de waterleiding. Als het gaat om een onzelfstandige woning, een woonwagen of standplaats: er is geen toilet beschikbaar zoals hierboven omschreven. 5. Als het gaat om een zelfstandige woning: er is geen aparte badruimte (als bedoeld in artikel 102 van het Bouwbesluit) met bad, douche of wastafel, aangesloten op het riool en voorzien van stromend water. Als het gaat om een onzelfstandige woning, een woonwagen of standplaats: er is geen badruimte zoals hierboven omschreven. 6. Er is in de zelfstandige woonruimte geen aanrecht en geen opstelplaats voor een kooktoestel (als bedoeld in artikel 103 van het Bouwbesluit), of het aanrecht is niet voorzien van een spoelbak die is aangesloten op het riool, of het aanrecht heeft geen kraan die is aangesloten op de drinkwaterleiding. 7. De toegang tot de zelfstandige woning, of de toegang tot een onzelfstandige woonruimte vanuit een gemeentelijke ruimte, is niet afsluitbaar. 8. De woonruimte vormt een gevaar voor de gezondheid of veiligheid van de bewoners en is ongeschikt voor bewoning vanwege de toestand van de fundering, muren, dak, trappen, vloeren, schoorstenen, balkons, galerijen of balustrades.
12
In het geval van een woonwagen horen ook het chassis van de woonwagen, de bodem van een standplaats en de wanden van een woonwagen in dit rijtje thuis.
Nulpuntenlijst B Gebreken en tekortkomingen die het woongenot ernstig schaden. 1. Op de woonruimte rust een aanschrijving tot het treffen van voorzieningen op grond van de Woningwet waaraan nog niet is voldaan. Het moet hierbij gaan om gebreken die het woongenot van de woonruimte ernstig schaden. 2. Op de zelfstandige woning rust een aanschrijving tot het treffen van verbeteringen of ingrepen op grond van de Woningwet waaraan nog niet is voldaan. 3. In keuken, woon- of slaapvertrekken is als gevolg van de bouwkundige staat van de woonruimte sprake van condensatie, doorslaand of optrekkend vocht, waardoor zich ernstige schimmelvorming of ernstige houtrot in balken of vloerdelen voordoet die de bruikbaarheid van deze vertrekken ernstig aantast. 4. Er is ernstige lekkage door regenwater waardoor de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig wordt belemmerd. 5. Vanwege de bouwkundige staat van het afvoerkanaal voor de hoofdverwarming is sprake van een gebrekkige afvoer van de rook- of verbrandingsgassen, waardoor de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad. 6. Buitenmuren of vloeren staan dermate scheef of de toestand van plafonds en binnenwanden is dermate slecht als gevolg van verzakking, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad. Hetzelfde geldt in het geval van een woonwagen bij scheefstand van de buitenwanden. 7. De riolering functioneert niet of slecht waardoor de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad. 8. Er treedt ernstige of voortdurende stankoverlast binnen de woonruimte op door onvoldoende afsluiting van de direct boven de bodem liggende vloer. 9. De algehele staat van onderhoud van de woonruimte is zeer slecht door een opeenhoping van ernstige onderhoudsgebreken, bijvoorbeeld:
13
•
zeer slechte toestand van het buitenschilderwerk bij alle gevels;
•
ernstige houtrot in kozijnen en ramen;
•
slechte toestand van de voegen van het metselwerk van de gevels;
•
ernstig kierende buitendeuren en buitenramen;
•
zeer slechte staat van het dak, goten, overstekken en schoorstenen.
Nulpuntenlijst C Deze lijst bevat de gebreken en tekortkomingen die niet op lijst A of B staan, maar wel het woongenot ernstig schaden. Voorbeelden: •
ernstige stank- en vochtoverlast door onvoldoende ventilatiemogelijkheden in een ruimte die geen overloop of berging is;
•
onvoldoende mogelijkheid om de vertrekken in de woonruimte adequaat te verwarmen;
•
voortdurende ernstige geluidsoverlast van technische installaties die tot de woonruimte of het woongebouw behoren;
•
ernstige lekkage in de woonruimte van aan- of afvoerleidingen van water;
•
onvoldoende daglicht (ramen en dergelijke) in de woonkamer;
•
slechte staat van binnenmuren of plafonds (ernstige scheurvorming of loslatend pleisterwerk);
•
onvoldoende geluidsisolatie van woningscheidende binnenmuren, binnenwanden, vloeren en plafonds;
•
schade die is ontstaan door een gebrek dat inmiddels is verholpen en die het woongenot ernstig schaadt;
•
ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend en doorslaand vocht;
•
onvoldoende wind- en waterdichtheid van kozijnen, ramen en deuren in de buiten gevel, veroorzaakt door een ontwerp- en/of constructiefout.
Deze lijst C wordt nader ingevuld in het nulpuntenboek van de huurcommissie. Dit nulpuntenboek ligt ter inzage bij het secretariaat van de huurcommissie.
14
15
Minister Goselinglaan 8 5103 BJ Dongen Postbus 134 5100 AC Dongen www.vieya.nl
[email protected] Tel. (0162) 31 39 95 Fax. (0162) 31 39 72
16
uitgave juni 2012
