ZNALECKÝ POSUDEK č. 3656 - 67/14 O ceně nemovitosti, bytu č.138/1 na pozemcích p.č.St.962 a St.963 v Příbrami VII
Objednatel znaleckého posudku:
soudní exekutor, Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marie Mynaříková U Tržiště 9 690 02 Břeclav
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro č.160 EX 628/11-147
insolvenční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 7.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Rudolf Štěpánek Jana Drdy 499 261 01 Příbram VII telefon: 605266220 Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Příbrami 8.11.2014
A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
byt č.138/1 na pozemcích p.č.St.962 a St.963 v Příbrami VII Příbram VII 138 261 01 Příbram VII Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Příbram Katastrální území: Březové Hory Počet obyvatel: 33 553 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 380,00 Kč/m2
2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.10.2014 a 7.11.2014, ale jen zvenku.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu v Příbrami, vyhotovený dálkovým přístupem dne 21.10.2014 - kopie katastrální mapy ze dne 8.10.2014 - Usnesení o stanovení znalce pro insolvenční řízení č.160 EX 628/11-147 ze dne 21.10.2014, doručeno 7.11.2014 - informace a údaje sdělené správcem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
615210/1912, Jana Bejčková, Sokolovská 138, 26101 Příbram VII, vlastnictví: výhradní 615210/1912, Jana Bejčková, Sokolovská 138, 26101 Příbram VII, vlastnictví: výhradní
5. Dokumentace a skutečnost Z předložené dokumentace je zřejmé, že právní, stav se od stavu skutečného neliší.
6. Celkový popis nemovité věci Přes snahu zajistit prohlídku nemovitosti nebylo možno ji provést. Znalec se snažil telefonicky na č.telefonu předané objednatelem mnohokrát dovolat, ale majitelka telefonické rozhovory nepřijímá. Několikrát se snažil uskutečnit návštěvu bytu, ale na zvonění na zvonek bytu nikdo nereagoval. Proto je znalecký posudek vypracován na základě prohlídky zvenčí. Jedná se o typový bytový objekt s valbovou střechou a krytinou taškovou, vnější omítky břizolitové, okna dřevěná zdvojená, část oken plastových, dveře hladké nebo prosklené, dlažby a schody ve společných prostorách teracové. Vytápění dálkové, klempířské konstrukce úplné, osazen hromosvod.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb -2-
1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.138/1
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití -3-
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,987
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.138/1 Jedná se o byt 2 + 1 v 1.NP. Pravděpodobné vybavení bytu. V bytě jsou vlýskové podlahy a keramické dlažby. Dveře jsou hladké nebo prosklené, okna zdvojená. V kuchyni je plynový sporák a kuchyňská linka. Je proveden rozvod STA. Vytápění a ohřev vody z centrálního zdroje, radiátory pro UT. Stáří 1959 = 55 let. Předpokládaná další životnost je 45 let. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 1,050 = 0,987 -4-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 380,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo St.962
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a St.963 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,987
1 362,06
Výměra [m2] 162,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 362,06
Cena [Kč] 220 653,72
161,00
1 362,06
219 291,66 439 945,38
Pozemky - zjištěná cena
=
439 945,38 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
439 945,38Kč 439 945,38 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
439 945,38 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Příbram 63 let 15 406,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 11,5 * 1,00 = 15,3 * 1,00 = 17,9 * 1,00 = 3,5 * 1,00 = 1,0 * 1,00 = 8,8 * 1,00 = 4,5 * 0,10 = 4,5 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: pokoj: koupelna: WC: předsíň: sklep G1: sklep G2: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení -5-
11,50 m2 15,30 m2 17,90 m2 3,50 m2 1,00 m2 8,80 m2 0,45 m2 0,45 m2 58,90 m2
Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 63 let: s = 1 - 0,005 * 63 = 0,685
č. IV
Vi 0,10
I II II II
-0,01 0,00 0,00 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,685 = 0,740
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 15 406,- Kč/m2 * 0,740 = 11 400,44 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 58,90 m2 * 11 400,44 Kč/m2 * 0,940 * 1,050= 662 756,60 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
662 756,60 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 439 945,38 Kč Spoluvlastnický podíl: 670 / 8 176 Hodnota spoluvlastnického podílu: 439 945,38 Kč * 670 / 8 176 = 36 052,28 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
36 052,28 Kč
Byt č.138/1 - zjištěná cena
=
-6-
698 808,88 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.138/1
698 808,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
698 808,90 Kč
Celkem
698 808,90 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
698 808,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.138/1
698 808,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
698 808,90 Kč
Celkem
698 808,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
698 808,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
698 810,- Kč
slovy: Šestsetdevadesátosmtisícosmsetdeset Kč
Obvyklá cena Analýza zjištění obvyklé ceny Jako podklady pro analýzu zjištění obvyklé ceny oceňované nemovitosti v dané lokalitě byly použity údaje z nabídek z internetových stránek, vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců.
Porovnání nabízených prodejů bytů Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a z databáze RK. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : -7-
I. Nemovitost Obec: Příbram Katastrální území: Březové Hory Charakter: byt Nabízená cena: 799 000,- Kč
Zdrojem informací – internet. Prodej bytu o dispozici 2+1, CP 56 m2 v Příbrami. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí cihlového domu. Po částečné rekonstrukci - nová plastová okna, částečně vyměněná el. v mědi, obroušené parkety, nová dlažba a štuky. Užitná plocha: 56 m² II. Nemovitost Obec: Příbram Katastrální území: Příbram Charakter: byt Realizovaná cena: 720 000,- Kč
Zdrojem informací – internet. Naše společnost Vám exkluzivně nabízí byt o velikosti 2+1 v Příbrami, s balkonem o velikosti 58 m2. Byt je v původním stavu vhodný k rekonstrukci. Veškerá občanská vybavenost je dostupná do pár minut, včetně školy a zdravotního střediska. Klidné a pěkné prostředí. Užitná plocha: 58 m²
III. Nemovitost Obec: Příbram Katastrální území: Březové Hory Charakter: byt Realizovaná cena: 795 000,- Kč
-8-
Zdrojem informací – internet. Prodej zděného bytu o velikosti 2+1 v bez balkonu o velikosti 56m², nyní řešeno jako 3+KK, s dvěma sklepy, ulice 28.října, proběhla výměna oken za plastová. Užitná plocha: 56 m² Závěr: Oceňovaná nemovitost má stejný, nebo podobný charakter využití, jako všechny tři srovnávané nemovitosti, je ve stejné lokalitě jako 1. a 3. nemovitost a v podobné lokalitě jako 2. nemovitost. Užitná plocha je podobně velká, jako u všech porovnávaných nemovitostí. Dle toho, že majitelka koupila byt již od Města Příbram, je předpoklad, že oceňovaný objekt je v původním udržovaném stavu. Bohužel prohlídka bytu nebyla umožněna. Obvyklá cena je zpravidla o 10 – 15% nižší, než cena inzerovaná. Po provedeném podrobném porovnání všech tří případů s oceňovanou nemovitostí, na základě vlastních zkušeností se situací na trhu s nemovitostmi obdobných typů a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu na:
Byt č.138/1 v č.p.138 - zjištěná obvyklá cena
=
700 000,00 Kč
V Příbrami 8.11.2014
Ing. Rudolf Štěpánek Jana Drdy 499 261 01 Příbram VII telefon: 605266220 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.1.
-9-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 28.1.1986, pod č.j. Spr. 1345/80, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3656 - 67/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3656 - 67/14.
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.7893 ze dne 21.10.2014 Snímek katastrální mapy ze dne 8.10.2014 Strana 5 prohlášení vlastníka ze dne 29.10.2014 PÚ 6970/2014-211 Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Usnesení č.j.160 EX 628/11-145
- 10 -
počet stran A4 v příloze: 7 1 1 1 1 1
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
