1. Informatie over adviseur en bemiddelaar Gaat de MCD-regelgeving ook gelden voor Consumentenkrediet, persoonlijke leningen en doorlopende kredieten? Nee. De MCD en de daarop gebaseerde wetgeving in het Burgerlijk Wetboek is blijkens het voorgenomen artikel 7:2:119 BW beperkt tot kredietovereenkomsten die gewaarborgd worden voor een hypotheek of door een andere vergelijkbare zekerheid op voor bewoning bestemde onroerende zaken. Geldt de MCD-regelgeving alleen voor hypothecaire woning financieringen of ook voor niet hypothecaire woning financieringen (bijvoorbeeld lening van familie zonder hypotheekrecht)? De MCD- en de daarop gebaseerde wetgeving in het Burgerlijk Wetboek is blijkens het voorgenomen artikel 7:2:119 BW beperkt tot kredietovereenkomsten die gewaarborgd worden voor een hypotheek of door een andere vergelijkbare zekerheid op voor bewoning bestemde onroerende zaken. Een lening die bijvoorbeeld binnen de familie wordt gesloten en waarbij niet het recht van hypotheek wordt gevestigd valt dus niet onder de MCD regelgeving. Geldt MCD-regelgeving ook voor bestaande hypotheken of alleen voor nieuwe verstrekkingen? Hierop is geen eenduidig antwoord te geven. Bepaalde artikelen gelden alleen voor hypotheekovereenkomsten die worden aangegaan nadat de Nederlandse wetgeving die naar aanleiding van de MCD wordt aangepast, van kracht is geworden. Andere bepalingen uit de MCD gelden echter ook voor hypoheken die al bestonden voordat de Nederlandse wetgeving is aangepast. De bepaling dat bijvoorbeeld de consument de kosten van de financieel adviseur niet hoeft te betalen indien deze niet tijdig en correct de vereiste precontractuele informatie heeft verstrekt (artikel 7:2:122 BW) is niet van toepassing op kredietovereenkomsten die voor inwerking treden van dit artikel zijn gesloten. Het verbod om als aanbieder bij gedwongen verkoop van een woning in verband met het niet nakomen van de betalingsverplichtingen, hogere kosten in rekening te brengen dan de aanbieder daadwerkelijk als gevolg van het niet nakomen van de betalingsverplichting aan schade heeft geleden (artikel 81 D Bgfo) geldt daarentegen ook voor hypotheken die afgesloten zijn vóór inwerking treden van dit artikel. De bepalingen van titel 2 Boek 7 BW gelden uitsluitend voor hypotheken afgesloten na inwerking treden van deze titel. De nieuwe bepalingen in het Bgfo gelden in beginsel ook voor hypotheken die al waren gesloten op het moment dat de wijziging van Bgfo van kracht wordt.
Valt een zakelijke financiering waarbij een hypotheekrecht op het woonhuis wordt afgegeven onder de MCD wetgeving? Nee. Indien met een zakelijke financiering wordt bedoeld dat een ondernemer een geldlening afsluit bij zijn eigen onderneming ten behoeve van de financiering van zijn privé-bewoonde woning dan valt deze geldlening niet onder de MCD wetgeving. De MCD wetgeving is op grond van artikel 4 van de richtlijn van kracht jegens natuurlijke personen en rechtspersonen die beroepsmatig of bedrijfsmatig krediet verleent of toezegt. Het Ministerie van Financiën geeft aan bij de transponeringstabel inzake art 3 lid 2 onderdeel b inzake kredieten van werkgever aan werknemer, dat reeds in art 1:20 Wft (1 sub b) geregeld is, dat is waar voorzover de rente die betaald wordt lager is dan de marktrente of rentevrij de Wft niet van toepassing is. De Wft (en de bepalingen uit de MCD) zijn wel van toepassing indien de rente hoger is dan de marktrente. In welke taal moeten buitenlandse aanbieders/adviseurs met hun klanten communiceren? Aanbieders en bemiddelaars kunnen in het kader van de MCD regelgeving volstaan met communicatie die voldoet aan de taaleisen van het land waarin de dienst wordt aangeboden. In het kader van de wettelijke advieseisen van artikel 4:23 Wft is het echter niet goed denkbaar dat aan deze wettelijke advieseisen kan worden voldaan indien adviseur/bemiddelaar en de consument niet in elkaars taal kunnen communiceren. In zo een situatie doet de adviseur er verstandig aan om af te zien van het geven van advies. Mogen banken op grond van de MCD regelgeving klanten weigeren op grond van nationaliteit? Ja. Op grond van de MCD regelgeving geldt er geen acceptatieplicht voor individuele aanbieders. Het staat aanbieders dus vrij om zich te richten op specifieke doelgroepen van consumenten of hun dienstverlening te beperken tot ingezetenen van een bepaald land. De MCD beoogt wel om bemiddelaars en aanbieders het makkelijker te maken in andere lidstaten hun diensten aan te bieden en consumenten het makkelijker te maken gebruik te maken van de diensten van aanbieders en bemiddelaars die in andere lidstaten gevestigd zijn. Maar dit gaat niet zover dat aanbieders of bemiddelaars verplicht worden elk verzoek tot dienstverlening ook te honoreren. Kan een klant in een vreemde valuta zijn hypotheek aanvragen? Ja. Een consument mag een hypotheek aanvragen in een vreemde valuta en de geldverstrekker mag een hypotheek in vreemde valuta aanbieden. Maar de hypotheekverstrekker kan hiertoe niet verplicht worden. Indien de kredietovereenkomst is afgesloten na in werking treden van artikel 7:2:126 BW en in een vreemde valuta luidt, moet de geldverstrekker de consument onder meer het recht geven om de overeenkomst om te zetten in een andere valuta of in de gevallen waarin deze volstaan om het wisselkoersrisico te beperken: het geven van een waarschuwing. Onder een andere valuta wordt dan verstaan:
De valuta waarin de consument hoofdzakelijk zijn inkomen ontvangt of de activa aanhoudt waaruit het krediet moet worden afgelost zoals aangegeven op het tijdstip waarop ten behoeve van de kredietovereenkomst de recentste kredietwaardigheidsbeoordeling werd opgemaakt; of De valuta van de lidstaat waar de consument op het tijdstip van de totstandkoming van de kredietovereenkomst zijn verblijfplaats had of waar hij bij de omzetting zijn verblijfplaats heeft.
NB: een lening in Euro kan dus een lening in vreemde valuta zijn als de klant bijvoorbeeld zijn inkomen geniet in Engelse ponden. Als dit het geval is of de klant krijgt bij aanvang een lening in ponden, dan kan de klant dus omzetten (in resp. ponden en Euro) of afdoende gewaarschuwd worden. Kan een klant zijn hypotheek aanvragen in Britse Ponden of zijn hypotheek omzetten in Britse ponden? Ja. Iemand in Nederland mag ten behoeve van een woning in Nederland een hypotheek aanvragen bij een Nederlandse geldverstrekker in Britse Ponden. Deze situatie kan zich bijvoorbeeld voordoen bij een expat die in Nederland woont maar zijn inkomen in Britse Ponden ontvangt. Op kredietgevers rust echter niet een algemene verplichting tot het aanbieden van een kredietovereenkomst in vreemde valuta. Kredietgevers kunnen hiertoe niet willen overgaan bijvoorbeeld omdat op hen een aantal aanvullende verplichtingen komt te rusten indien zij hypotheken in vreemde valuta verstrekken. In beginsel is het op grond van de MCD toegestaan dat een Nederlandse ingezetene die een inkomen in euro’s heeft en een woning wil aanschaffen die gelegen is in Nederland bij een Nederlandse geldverstrekker een hypotheek afsluit welke in Britse Ponden luidt. Maar het aangaan van een hypothecair krediet in vreemde valuta brengt aanzienlijke risico’s met zich mee. Bij een advies zal in het kader van de wettelijke adviesregels van artikel 4:23 Wft de adviseur moeten vaststellen of de consument dit risico wil en kán dragen. Mag een hypotheekadviseur die een vergunning heeft in Nederland in Spanje klanten adviseren over een hypotheek ten behoeve van een financiering van een in Spanje gelegen woning? Ja. Op grond van artikel 32 van de MCD geldt dat de toelating van een kredietbemiddelaar door de bevoegde autoriteit van de lidstaat van herkomst voor die activiteit toegang geeft tot het gehele grondgebied van de Unie. De kredietbemiddelaar in deze vraag die het voornemen heeft in Spanje bemiddelingsactiviteiten te verrichten moet de bevoegde autoriteit in de lidstaat van herkomst van dit voornemen op de hoogte stellen. Deze bevoegde autoriteit is in deze vraag de AFM. Binnen een maand nadat de bevoegde autoriteit in het land van herkomst op de hoogte is gesteld van dit voornemen van de bemiddelaar stelt zij de autoriteit in het land van ontvangst (Spanje) op de hoogte.
De kredietbemiddelaar kan zijn werkzaamheden aanvangen een maand nadat hij van de bevoegde autoriteit van de lidstaat van herkomst (AFM) heeft vernomen dat zij de kennisgeving aan de autoriteit in het land van ontvangst heeft gedaan. In Spanje zal de kredietbemiddelaar bij zijn advisering en bemiddeling zich dienen te houden aan de wettelijke gedragsnormen zoals die in Spanje voor advies en bemiddeling van hypothecaire kredieten geldt. Geldt de MCD regelgeving ook indien een particulier een hypotheek verstrekt? Nee. De MCD wetgeving is op grond van artikel 4 van de richtlijn van kracht jegens natuurlijke personen en rechtspersonen die beroepsmatig of bedrijfsmatig krediet verleent of toezegt. Een particulier die incidenteel een hypotheek verstrekt doet dit niet beroepsmatig of bedrijfsmatig en daarmee is de MCD-regelgeving niet van toepassing op deze transactie. Wat is de rol van de adviseurs bij betalingsproblemen? Artikel 28 van de MCD geeft de consument die in betalingsproblemen geraakt bescherming omdat kredietgevers een redelijke mate van tolerantie dienen aan te houden voordat ze overgaan tot gedwongen verkoop. In dit artikel worden geen specifieke verplichtingen opgelegd aan de adviseur/bemiddelaar. Artikel 81 BGFO vereist zorgvuldig handelen van kredietgevers. Er dient een procedure te zijn met stappen die doorlopen worden voor gedwongen verkoop. Ook moet bij een gedwongen verkoop de kredietgever het doel hebben om een zo optimaal mogelijke prijs te behalen. Onder de Nederlandse wetgeving geldt dat tussen adviseur/bemiddelaar en consument een overeenkomst van opdracht bestaat. Partijen zijn vrij om de inhoud van deze overeenkomst van opdracht te specificeren. Zien partijen van deze specificatie af dan geldt het algemene principe dat de consument van de adviseur/bemiddelaar een prestatie mag verwachten zoals een redelijk handelend en redelijk bekwaam adviseur die in dezelfde omstandigheden geleverd zou hebben. Ten aanzien van de situatie die in de vraag is omschreven betekent dit dat de adviseur alert zal zijn op signalen die voor hem een indicatie moeten zijn dat de consument in (dreigende) betalingsproblemen verkeert. De redelijk handelend financieel dienstverlener zal dan de consument hierop wijzen en aanbieden te onderzoeken hoe verdere betalingsproblemen kunnen worden voorkomen. Zijn de betalingsproblemen niet op te lossen dan zal de redelijk handelend en redelijk bekwaam adviseur in overleg treden met de kredietgever en daarbij trachten een oplossing te zoeken die recht doet aan de belangen van de consument en past in het gegeven kader van artikel 28 van de MCD, artikel 7:2: 129 BW en artikel 81d Bgfo. Is de MCD-regelgeving strijdig met de onafhankelijke rol van de adviseur en de keuzevrijheid van de consument? Nee. De consument krijgt via de MCD regelgeving juist een veel grotere keuzevrijheid. Het wordt de consument immers via de MCD regelgeving makkelijker gemaakt om aanbiedingen van kredietverstrekkers uit andere lidstaten te vergelijken en/of gebruik te maken van kredietbemiddelaars uit andere lidstaten.
Ook vormt de MCD-regelgeving geen belemmering voor onafhankelijke advisering. Integendeel. De MCD-regelgeving verplicht de bemiddelaar om in zijn precontractuele informatie de consument helder te informeren over eventuele banden die de kredietbemiddelaar heeft met specifieke aanbieders van krediet. Ook maakt de MCD het mogelijk dat de lidstaten in hun nationale wetgeving een verbod opnemen dat personen die namens een kredietaanbieder opereren zich “adviseur” mogen noemen of hun activiteiten betitelen als “adviseren”. De MCD maakt het dus mogelijk dat de nationale wetgever de termen adviseur en adviseren exclusief voorbehoud aan onafhankelijke adviseurs. De Nederlandse wetgever heeft op dit moment echter nog niet aangegeven van deze bevoegdheid gebruik te maken. Maar de MCD biedt deze mogelijkheid dus wel. Wat is het nut van deze regeling? Met ingang van 2018 mag alleen nog maar de koopsom gefinancierd worden? De MCD regelgeving biedt de consument op een groot aantal gebieden bescherming waar het gaat om krediet. Deze bescherming is voor de consument ook van belang waar het alleen gaat om de koopsom van de woning.
2. Vakbekwaamheid Wanneer is bekend hoe Nederland omgaat met de vakbekwaamheid van de leidinggevenden van de hypotheekadviseurs? Uiterlijk op 21 maart 2016 moet dit bekend zijn. Op dit moment staat wél vast dat de leidinggevenden die zelf niet op het gebied van hypothecair krediet adviseren, op grond van de MCD-regelgeving wel op dit terrein vakbekwaam moeten zijn maar deze vakbekwaamheid niet hoeven aan te tonen door middel van een behaald diploma. De verwachting is dat voor het vereiste kennis- en vaardigheidsniveau aansluiting zal worden gezocht bij de bestaande eindtermen en toetstermen examen Wft Hypotheken. Het ligt verder in de rede dat er een bepaalde periode wordt vastgesteld waarbinnen leidinggevenden die nog niet over de vereiste vakbekwaamheid beschikken, in staat worden gesteld om deze vakbekwaamheid alsnog te verwerven.
3. Koppel- & gebundelde verkoop Wat zijn nevendiensten in het kader van het verbod op koppelverkoop? Op grond van artikel 12 lid 1 van de MCD is koppelverkoop verboden. Onder het begrip “nevendienst” verstaat artikel 4 onder punt 4 van de MCD “een dienst die samen met de kredietovereenkomst aan de consument wordt aangeboden”. Voorbeelden van nevendiensten zijn bijvoorbeeld de verplichting van de kredietaanbieder om bij of via de kredietbemiddelaar een opstal- en of levensverzekering te sluiten. Of de verplichting om een betaalrekening te openen en hiervoor aanvullende kosten in rekening te brengen. Indien een kredietgever de consument verplicht om de volgende diensten af te nemen als voorwaarde voor het verkrijgen van een krediet, is dit dan te beschouwen als een verboden vorm van koppelverkoop? Er is alleen sprake van Koppelverkoop bij het combineren van financiële producten en diensten, de definitie daarvan staat in de wet. Veel van onderstaande diensten kwalificeren niet als een financieel product of dienst 1) Het sluiten van een verzekering Nee. Een kredietgever mag van de consument verlangen dat hij over een verzekeringspolis met betrekking tot de kredietovereenkomst beschikt. De kredietgever is echter verplicht de verzekeringspolis van een andere dan de dienstverlener van zijn voorkeur te aanvaarden, mits de door die polis geboden waarborg gelijk is aan die van de door de kredietgever voorgestelde verzekeringspolis. Voor een polis behorende bij een spaarhypotheek geldt dit niet omdat deze nooit gelijk is aan ene polis bij een andere verzekeraar 2) Het doen van belastingaangiftes Ja. Een kredietgever mag de bereidheid van het verstrekken van een krediet niet koppelen aan de verplichting dat de consument door de kredietgever diens belastingaangifte laat verzorgen. 3) Het laten uitvoeren van een taxatie Nee. Een kredietgever moet ten behoeve van de beoordeling van een kredietaanvraag op grond van artikel 19 MCD en conform artikel 115 lid 6 onder ten derde Bgfo, beschikken over een door een deskundig taxateur opgemaakt taxatierapport waaruit de marktwaarde van de woning blijkt. Het is, in het kader van het verbod op koppelverkoop, niet toegestaan de consument te verplichten dit taxatierapport door een specifieke taxateur te laten opstellen. 4) Een bankgarantie Nee. Een kredietgever mag in het kader van het verstrekken van een krediet een bankgarantie eisen. Mits de geboden zekerheid gelijk is aan de door de kredietgever voorgestelde bankgarantie zal de kredietgever ook een bankgarantie van een andere bank dan de bank van zijn voorkeur moeten aanvaarden.
5) Overdrachtsbelasting Nee. De verplichting om overdrachtsbelasting te betalen is geen verplichting die de geldverstrekker stelt als voorwaarde voor het verstrekken van krediet. Mag een bank de consument verplichten om een Overlijdensrisicoverzekering af te sluiten in het kader van het verstrekken van een krediet? Ja. Een kredietgever mag van de consument verlangen dat hij over een verzekeringspolis met betrekking tot de kredietovereenkomst beschikt. De kredietgever is echter verplicht de verzekeringspolis van een andere dan de dienstverlener van zijn voorkeur te aanvaarden, mits de door die polis geboden waarborg gelijk is aan die van de door de kredietgever voorgestelde verzekeringspolis. Is een verplicht abonnement koppelverkoop Ja. Indien de kredietgever aan de bereidheid tot het verstrekken van krediet de verplichting zou koppelen om een betaald abonnement voor nazorg af te nemen, dan is dit te beschouwen als een verboden vorm van koppelverkoop. Het verbod op koppelverkoop zoals in de MCD opgenomen is gericht op de kredietgever en niet op de bemiddelaar. Dit geldt ook voor artikel 7:121 BW. Wat wordt in het kader van de informatieverstrekker verstaan onder een “duurzame informatiedrager”? Onder een duurzame informatiedrager wordt conform artikel 4 MCD verstaan: “ieder hulpmiddel dat de consument in staat stelt persoonlijk aan hem gerichte informatie op te slaan op een wijze die deze informatie toegankelijk maakt voor toekomstig gebruik gedurende een periode die is afgestemd op het doel waarvoor de informatie kan dienen, en die een ongewijzigde reproductie van de opgeslagen informatie mogelijk maakt; Een email wordt als een duurzame drager beschouwd omdat de verzender van deze email, de inhoud van deze email niet meer kan veranderen nadat de ontvanger van deze email deze heeft ontvangen en opgeslagen. Mag een kredietgever een overlijdensrisicoverzekering van bepaalde verzekeraars weigeren? Ja. Een kredietgever mag de overlijdensrisicoverzekering van bepaalde verzekeraars weigeren indien deze verzekeraar niet dezelfde waarborg kan bieden als de verzekeraar van de voorkeur van de geldverstrekker. Deze situatie zal zich niet snel voordoen wanneer er sprake is van een Nederlandse kredietgever en een Nederlandse levensverzekeringsmaatschappij. Maar voorstelbaar is dat zich dit wel kan voordoen indien het gaat om een Nederlandse kredietgever en een levensverzekeraar uit een andere lidstaat. Mag een kredietgever de consument verplichten om een betaalrekening te openen als voorwaarde voor het verstrekken van het krediet? In de nota van antwoord lijkt het Ministerie van Financiën ook een betaalde rekening niet als koppelverkoop te beschouwen. Dit is echter contrair aan de Maatregel van Toezicht bij de BGFO. Een kredietgever mag de consument wel verplichten een betaalrekening te openen indien hiervoor nu en in de toekomst geen kosten voor in rekening worden gebracht.
Een kredietgever mag de consument ook verzoeken een betaal- of spaarrekening te openen waarvan het enige doel is om kapitaal op te bouwen om het krediet terug te betalen of af te lossen dan wel bijkomende zekerheden te verschaffen voor de kredietgever in geval van wanbetaling. De kredietgever mag aan het beschikbaar stellen van krediet niet de eis stellen dat de consument een of meer betaalrekeningen opent of aanhoudt voor de reguliere inkomsten en uitgaven die de consument doet.
4. Vervroegde Aflossing Wat wordt bedoeld dat er geen “boete” meer mag worden geheven over vervroegde aflossing? Artikel 25 lid 3 van de MCD en artikel 7:127 van het BW verbieden de kredietgever om aan de consument die een lening geheel of gedeeltelijk vervroegd aflost een boete in rekening te brengen. Onder een boete moet dan worden verstaan een bedrag dat bijvoorbeeld vooraf is vastgelegd in de voorwaarden van het krediet en dat geen relatie heeft met de werkelijke kosten die de kredietgever heeft als gevolg van de vervroegde aflossing. Het is dus, voor kredieten die tot stand komen na inwerking treden van artikel 7:127 BW, niet meer toegestaan om een bedrag in rekening te brengen dat hoger is dan de werkelijke kosten die de kredietaanbieder heeft in verband met deze vervroegde aflossing. Hierbij dient aangemerkt te worden dat kredietgevers aangesloten bij de Gedragscode Hypothecaire Financiering / Nederlandse Vereniging van Banken kosten berekenen volgens de contante waarde methode. Dat is in beginsel een zelfde manier van berekenen, uiteraard is afhankelijk van de variabelen de uitkomst anders. Wat wordt verstaan onder “werkelijke” kosten? Het uitgangspunt is dat de vergoeding die de kredietgever aan de consument in verband met vervroegde aflossing van het krediet in rekening brengt, het werkelijk door de kredietgever geleden financieel nadeel niet mag overschrijden. De vergoeding moet een eerlijke en objectieve vergoeding zijn voor de mogelijke kosten die rechtstreeks aan de vervroegde aflossing verbonden zijn. Deze vergoeding moet op basis van een contante waarde methode worden bepaald. Daarnaast dient de methode van berekening van de vergoeding zodanig door de kredietgever te zijn omschreven dat de daarin voorkomende variabelen voor de consument controleerbaar zijn. Heeft de klant recht op gespecificeerde berekening van de kosten die in rekening worden gebracht bij vervroegde aflossing? De MCD en het BW leggen aan aanbieders niet expliciet de verplichting op om de kosten die in rekening worden gebracht te specificeren. De methode van berekening van de vergoeding dient echter zodanig door de kredietgever te zijn omschreven dat de daarin voorkomende variabelen voor de consument controleerbaar zijn. Ook geldt als uitgangspunt dat de vergoeding het werkelijke door de kredietgever geleden financieel nadeel niet mag overschrijden. Deze uitgangspunten brengen materieel mee dat geldgevers de hoogte van de vergoeding voor geleden schade die zij aan de consument in rekening brengen toch zullen moeten motiveren. Hoe moet de geldgever de kosten van de vervroegde aflossing die in het verleden heeft plaatsgevonden aantonen? Artikel 7:127 BW heeft alleen betrekking op aflossingen van kredieten die ná inwerking treden van dit artikel zijn afgesloten.
Het artikel heeft dus geen betrekking op aflossingen die in het verleden hebben plaatsgevonden of op aflossingen in de toekomst van kredieten die vóór inwerking treden van artikel 7:127 BW zijn afgesloten. Ten aanzien van deze aflossingen zal de hoogte van de kosten die in rekening worden gebracht moeten zijn gebaseerd op hetgeen partijen hierover bij het afsluiten van het krediet zijn overeengekomen. De hypotheekvoorwaarden worden geacht een bevestiging te zijn van de afspraken die kredietgever en kredietnemer hierover hebben gemaakt. Gaan alle banken de kosten van vervroegde aflossing op dezelfde wijze berekenen? De kredietgevers aangesloten bij de Gedragscode Hypothecaire Financiering / Nederlandse Vereniging van Banken berekenen kosten volgens de contante waarde methode. Dat is in beginsel een zelfde manier van berekenen, uiteraard is afhankelijk van de variabelen de uitkomst anders. Betekent dit het einde van vergelijken op actuele duur en eerstvolgende rentevast periode? Nee. Het werkelijke financiële nadeel dat de kredietverstrekker heeft zal ook onder de nieuwe regeling van artikel 7:127 BW mede bepaald worden door de hoogte en het moment waarop de vervroegde aflossing plaatsvindt. Geldt de verplichting om niet meer dan de werkelijke kosten in rekening te brengen ook voor aflossing van al lopende kredietovereenkomsten? Nee. Artikel 7:127 BW heeft alleen betrekking op aflossingen van kredieten die na inwerking treden van dit artikel zijn afgesloten. Het artikel heeft dus geen betrekking op aflossingen die in het verleden hebben plaatsgevonden of op aflossingen in de toekomst van kredieten die voor inwerking treden van artikel 7:127 BW zijn afgesloten. Renteherzieningen, omzettingen van bestaande hypotheekvormen of andere vormen van de kredietovereenkomst, zonder dat er extra krediet wordt verleend of toegezegd die plaatsvindt op of na 21 maart 2016 worden niet als het aangaan van een nieuwe kredietovereenkomst beschouwd. Hoe maakt de kredietgever de kosten van vervroegde aflossing objectief helder? De consument die overweegt een gehele of gedeeltelijke aflossing te doen, kan bij de kredietgever aanvullende informatie opvragen met betrekking tot de mogelijkheden, voorwaarden en consequenties van een extra of algehele vervroegde aflossing. Na ontvangst van dit verzoek dient de kredietgever de consument terstond schriftelijk of op een andere duurzame drager, de verzochte informatie te verstrekken. De kredietgever moet hierbij een berekening van de financiële consequenties geven waarbij de daarbij gehanteerde hypothesen redelijk en verdedigbaar moeten zijn. Zijn de werkelijke kosten ook fiscaal aftrekbaar? De MCD gaat niet over aftrekbaarheid van kosten verbonden aan krediet of vervroegde aflossing van krediet. Op basis van de huidige fiscale regels zijn de kosten verbonden aan het vervroegd aflossen van een krediet aftrekbaar. In de huidige regeling gaat het niet alleen om “rente” maar ook om vergoeding van de kosten die de kredietverstrekker heeft. Er is
geen aanleiding om te veronderstellen dat na invoering van artikel 7:127 BW deze kosten niet meer op het belastbaar inkomen in mindering mogen worden gebracht. Dient de kredietverstrekker elke klant die vervroegd wil aflossen individueel te informeren over de kosten? Ja. Deze verplichting geldt alleen indien de consument de kredietgever uitdrukkelijk verzoekt om aanvullende informatie over de consequenties die verbonden zijn aan vervroegde aflossing. Deze informatie zal minimaal een berekening van de financiële consequenties bevatten waarbij de daarbij gehanteerde hypothesen redelijk en verdedigbaar moeten zijn. Kunnen ook marketing- en overheadkosten onderdeel zijn van de in rekening te brengen kosten bij vervroegde aflossing? Alle kosten van een verstrekker zijn verdisconteerd in haar prijs, dus ook deze kosten. De prijs bepaalt op haar beurt weer mede de hoogte van de boete Wat wordt bedoeld met eerlijke en objectieve kosten als vergoeding bij vervroegde aflossing? Met de term “eerlijke en objectieve” kosten in artikel 7:127 BW heeft de wetgever tot uitdrukking willen brengen dat de kredietgever uitsluitend de directe werkelijke kosten waarmee de betreffende kredietgever, als gevolg van de vervroegde aflossing, te maken krijgt mag doorbelasten. Met het begrip “objectief” wordt bedoeld dat deze kosten aan de hand van normen moeten worden vastgesteld die uniform worden toegepast en dus niet per klant of functionaris van de kredietaanbieder kunnen verschillen. Hoe wordt vastgesteld wat eerlijk en transparant is met betrekking tot de kosten die bij vervroegde aflossing door de kredietaanbieder in rekening worden gebracht? De consument die overweegt een gehele of gedeeltelijke aflossing te doen, kan bij de kredietgever aanvullende informatie opvragen met betrekking tot de mogelijkheden, voorwaarden en consequenties van een extra of algehele vervroegde aflossing. Deze voorwaarden maken onderdeel uit van de kredietovereenkomst. Na ontvangst van dit verzoek dient de kredietgever de consument terstond schriftelijk of op een andere duurzame drager, de verzochte informatie te verstrekken. De kredietgever moet hierbij een berekening van de financiële consequenties geven waarbij de daarbij gehanteerde hypothesen redelijk en verdedigbaar moeten zijn. De consument voor wie de informatie onduidelijk is kan altijd nadere verduidelijking van de kredietaanbieder vragen. De verplichting van de kredietaanbieder om niet méér kosten in rekening te brengen dan hijzelf heeft als gevolg van de vervroegde aflossing is opgenomen in het Burgerlijk Wetboek en wel in artikel 7:127 BW. Omdat dit een civielrechtelijke bepaling is kan een consument die niet met een kredietaanbieder tot overeenstemming kan komen wat de juiste maximale kosten zouden mogen zijn die de kredietaanbieder voor vervroegde aflossing berekent, dit kunnen voorleggen aan de burgerlijke rechter of aan het Klachteninstituut financiële dienstverlening, Kifid.
Worden consumenten met een bestaande hypotheek sterk benadeeld doordat deze regeling alleen geldt voor hypotheken die zijn afgesloten voor hypotheken na inwerking treden van artikel 7:127 BW? Nee. De meeste banken zijn aangesloten bij de Gedragscode Hypothecaire Financiering. Deze schrijft de contante waarde methode voor bij het bepalen van de boeterente bij vervroegde aflossing. Het is correct dat maximalisering van de kosten die een kredietbemiddelaar bij vervroegde aflossing van het krediet door de consument in rekening mag brengen, geldt voor kredieten die na inwerking treden van artikel 7:127 BW tot stand zijn gekomen. Kredietaanbieders hebben bij de vaststelling van de prijs van het krediet rekening gehouden met de inkomsten uit “boeterentes”. Als deze inkomsten wegvallen, kan dit leiden tot een andere prijsstelling voor consumenten die na in werking treden van artikel 7:127 een krediet afsluiten. Mag een kredietaanbieder onder de nieuwe regeling ook nog een vergoeding vragen voor renteverlies? Ja. Indien een kredietaanbieder ten behoeve van een krediet met een bepaalde looptijd kapitaal heeft aangetrokken en hiervoor een bepaalde rente heeft afgesproken dan is er voor de kredietgever bij vervroegde aflossing sprake van kosten die rechtstreeks aan de vervroegde aflossing verbonden zijn. De kosten die een kredietaanbieder in rekening kan brengen gaan dus verder dan alleen de kosten van het behandelen van het verzoek tot vervroegde aflossing.
5. Gedwongen verkoop In het buitenland geldt vaak dat bij een voorgenomen gedwongen verkoop de kredietgever eerst toestemming van de rechter moet vragen. Zal dat ook in Nederland gaan gelden? Nee. Op grond van artikel 3:268 BW is de hypotheekhouder bevoegd om over te gaan tot executoriale verkoop van de onroerende zaak waarop de hypotheek rust, indien de consument in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt. De kredietgever mag echter niet lichtvaardig van dit recht van parate executie gebruikmaken. Schending van de zorgvuldigheid die de kredietgever jegens de kredietnemer in acht moet nemen kan wanprestatie (artikel 6:74 BW) of een onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) opleveren en aanleiding geven tot schadevergoeding. Of een kredietgever wel of niet toestemming moet hebben om tot gedwongen verkoop over te gaan kan per lidstaat verschillen. In Nederland is die toestemming niet vereist.
6. Beroepsaansprakelijkheidsverzekering Heeft de invoering van de MCD gevolgen voor mijn beroepsaansprakelijkheidsverzekering? Ja. Op dit moment bestaat in Nederland geen wettelijke verplichting om als kredietbemiddelaar te beschikken over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Op grond van artikel 29 lid 2a van de MCD, en artikel 4:74b Wft wordt deze beroepsaansprakelijkheidsverzekering wel verplicht. Kredietbemiddelaars zullen een beroepsaansprakelijkheidsverzekering moeten hebben die dekking biedt voor het gehele grondgebied waarop de bemiddelaar zijn diensten aanbiedt. Het minimaal te verzekeren bedrag bedraagt € 460.000 per gebeurtenis en € 750.000, per kalenderjaar. Dit bedrag wordt periodiek door de Commissie herzien. De verplichting tot het hebben van een beroepsaansprakelijkheidsverzekering conform artikel 4:74b Wft geldt niet voor: Bemiddelaars in hypothecair krediet die een door de Nederlandsche Bank verleende vergunning voor uitoefenen van het bedrijf van bank hebben. Bemiddelaars in hypothecair krediet die een door de Nederlandsche Bank verleende vergunning voor uitoefenen van het bedrijf van verzekeraar hebben. Verbonden bemiddelaars in hypothecair krediet voor zover de aanbieder voor wie zij bemiddelen een door de Nederlandsche Bank verleende vergunning voor aanbieden van hypothecair krediet hebben.
7. Jaarlijks Kostenpercentage Welke kosten moet een kredietbemiddelaar aan de kredietgever doorgeven indien de kredietbemiddelaar werkt op basis van een uurvergoeding? Op grond van artikel 7:123 lid 1 e BW is de kredietbemiddelaar verplicht aan de kredietgever mee te delen de vergoeding die de consument in voorkomend geval aan de kredietbemiddelaar voor zijn diensten verschuldigd is of, indien dat niet mogelijk is, de wijze om de vergoeding te berekenen. Welke kosten moet een bemiddelaar doorgeven om de kredietaanbieder in staat te stellen het Jaarlijks Kostenpercentage te berekenen? Overweging 50 van de MCD geeft aan dat het Jaarlijks Kostenpercentage alle kosten dient te omvatten die de consument in verband met de kredietovereenkomst moet betalen en die bij de kredietgever bekend zijn. Overweging 50 stelt dat dit dus in ieder geval omvat: Rente Commissielonen Belastingen Vergoedingen voor kredietbemiddelaars De kosten van de waardebepaling van onroerend goederen ten behoeve van de hypotheek En alle andere vergoedingen die nodig zijn om het krediet te verkrijgen zoals een levensverzekering en een brandverzekering In de totale kosten van het krediet voor de consument worden dus niet de kosten opgenomen die de consument maakt in verband met de aankoop van het vastgoed of de grond, zoals de notariskosten of de kosten van grondregistratie. De overdrachtsbelasting vormt dus geen onderdeel van de JKP. Maar bijvoorbeeld de assurantiebelasting over de verplichte opstalverzekering wel. Moeten de kosten van een abonnement op nazorg worden meegenomen in de het JKP? In beginsel niet aangezien dat geen kosten zijn ter verkrijging van de lening. Moeten in het kader van de JKP ook de kosten worden meegenomen die de consument uit eigen middelen financiert? Ja. Kosten die de consument moet maken om het krediet te verkrijgen dienen in de JKP te worden opgenomen. Hierbij is het niet relevant hoe de consument deze kosten financiert. Wat gebeurt er als de exacte kosten van de vereiste verzekeringen op het moment van het aanvragen van de offerte nog niet bekend zijn? In overweging 50 van de MCD is opgenomen dat de kredietgever met professionele zorgvuldigheid moet omgaan met het vermelden van de kosten. In dit verband wordt de kredietgever verondersteld kennis te hebben van de kosten van de verzekeringen die hij zelf of namens een derde aan de consument aanbiedt, tenzij de prijs daarvan afhangt van de specifieke kenmerken of de situatie van de consument.
Ten aanzien van een brandverzekering zal de kredietgever, indien hij deze verzekering aanbiedt of daarin bemiddelt, derhalve een realistische inschatting moeten kunnen maken van de kosten van de door hem vereiste brandverzekering. Anders ligt dit bij bijvoorbeeld een levensverzekering voor een consument met een verhoogd risico. In deze laatste situatie zal er eerst een concrete offerte voor de betreffende consument moeten worden aangevraagd alvorens de kredietaanbieder een ESIS kan opstellen. Deze ESIS is weer een voorwaarde om een voor de kredietaanbieder bindende offerte uit te kunnen brengen. De kredietgever mag in het ESIS aangeven dat deze kosten niet in het JKP verwerkt zijn. Waarom moet het intermediair haar vergoeding doorgeven aan de kredietaanbieder? De MCD beoogt de totstandbrenging en de werking van de interne markt te bevorderen en de consumenten in de hele Unie een hoge mate van bescherming te bieden door onder meer de vergelijkbaarheid van de informatie met betrekking tot jaarlijkse kostenpercentage in de hele Unie uniform te waarborgen. Consumenten moeten dus offertes makkelijk kunnen vergelijken waarbij het niet moet uitmaken of de kredietaanbieder aan de kredietbemiddelaar nog provisie betaalt (hetgeen in veel andere lidstaten nog is toegestaan) en deze kosten verwerkt in de rente over het krediet, dan wel dat de bemiddelingskosten door de consument apart aan de kredietbemiddelaar moeten worden betaald. Voor een goede vergelijkbaarheid van het jaarlijkse kostenpercentage is het nodig dat alle kosten die de consument moet maken op gelijke wijze onderdeel uitmaken van het jaarlijks kostenpercentage. Wat is het nut om kosten in het JKP te vermelden die de consument zelf betaalt? De MCD beoogt de totstandbrenging en de werking van de interne markt te bevorderen en de consumenten in de hele Unie een hoge mate van bescherming te bieden door onder meer de vergelijkbaarheid van de informatie met betrekking tot het jaarlijkse kostenpercentage in de hele Unie uniform te waarborgen. Consumenten moeten dus offertes makkelijk kunnen vergelijken waarbij het niet moet uitmaken of zij deze kosten uit eigen middelen betalen of deze via hypothecair- of consumptief krediet worden gefinancierd. Kosten die de consument moet maken om het krediet te verkrijgen dienen in de JKP te worden opgenomen. Hierbij is het niet relevant hoe de consument deze kosten financiert.
Hoe moet een kredietaanbieder omgaan met kosten die een bemiddelaar tijdens de bemiddeling extra in rekening brengt als gevolg van onvoorzienbare dienstverlening. Op grond van artikel 123 lid 1 e BW is de kredietbemiddelaar verplicht aan de kredietgever mee te delen de vergoeding die de consument in voorkomend geval aan de kredietbemiddelaar voor zijn diensten verschuldigd is of, indien dat niet mogelijk is, de wijze om de vergoeding te berekenen. Moet de kredietgever de klant jaarlijks informeren over het JKP? Nee. Het JKP vormt onderdeel van de ESIS dat voorafgaand of samen met de offerte voor een nieuwe kredietovereenkomst moet worden verstrekt. Worden de eenmalige kosten die de klant moet maken voor het verkrijgen van het krediet ook alleen zichtbaar gemaakt over de JKP over het eerste jaar of worden deze gespreid over de looptijd van het krediet? De eenmalige kosten die de consument moet maken voor het verkrijgen van het krediet worden gespreid over de hele looptijd van het krediet, daarnaast schrijft artikel 17 lid 5 van MCD schrijft voor dat er een bijkomend JKP in het ESIS moet worden opgenomen waarbij de kosten over de duur van de rentevastperiode (alleen ingeval van rvp langer dan 5 jaar) moeten worden verspreid. Dient de bemiddelaar bij elke offerteaanvraag afzonderlijk de door hem aan de klant te berekenen kosten van dienstverlening aan de kredietaanbieder te melden? Ja. De kredietaanbieder moet per klant een JKP opstellen die is gebaseerd op de specifieke gegevens van die klant. Daar hoort bij de informatie die de betreffende klant voor de dienstverlening van de specifieke kredietbemiddelaar moet betalen. Op welk moment in het proces moet de kredietbemiddelaar de consument over de condities van zijn dienstverlening informeren? Deze vraag heeft niet (alleen) betrekking op de JKP. Artikel 7:123 BW schrijft voor dat de bemiddelaar voordat hij met zijn kredietbemiddelingsactiviteiten start, de consument informeert over: a. de identiteit en het geografische adres van de kredietbemiddelaar; b. het register als bedoeld in artikel 1:107 van de Wet op het financieel toezicht, waarin de kredietbemiddelaar is ingeschreven en indien mogelijk, het registratienummer en de wijze waarop deze registratie geverifieerd kan worden; c. of de kredietbemiddelaar verbonden is of uitsluitend met een of meer kredietgevers werkt, met verstrekking van de naam van de kredietgever of kredietgevers voor wie de kredietbemiddelaar optreedt; d. of de kredietbemiddelaar adviesdiensten aanbiedt als bedoeld in artikel 118, lid 1, onderdeel o; e. de vergoeding die de consument in voorkomend geval aan de kredietbemiddelaar voor zijn diensten verschuldigd is of, indien dat niet mogelijk is, de wijze om de vergoeding te berekenen; f. volgens welke procedures consumenten of andere belanghebbenden klachten over kredietbemiddelaars intern kunnen indienen en, in voorkomend geval, hoe gebruik kan worden gemaakt van buitengerechtelijke klachten- en beroepsprocedures.
Op grond van artikel 2 van artikel 7:123 dient de kredietbemiddelaar de kredietverstrekker te informeren over de vergoeding die de consument moet betalen voor de werkzaamheden van de kredietbemiddelaar. Deze informatie zal de kredietbemiddelaar moeten verstrekken uiterlijk op het moment dat hij de informatie aan de kredietverstrekker stuurt met het verzoek om een offerte uit te brengen. Deze offerte kan pas worden uitgebracht indien de kredietverstrekker een ESIS kan opstellen. Voor deze ESIS is bekendheid met de vergoeding van de kredietbemiddelaar een vereiste.
8. Europees gestandaardiseerd informatieblad (ESIS) Is ESIS feitelijk niet hetzelfde als een offerte? Nee. In het ESIS staat hierover de volgende zin opgenomen: “ dit document schept geen verplichting voor de kredietgever om een krediet te verstrekken." In de Memorie van Toelichting van artikel 7:122 BW wordt over deze vraag het volgende opgemerkt: “Dit betekent niet dat de precontractuele informatie dient te worden gezien als een aanbod voor de kredietovereenkomst dat door de consument aanvaard kan worden”. In de memorie van toelichting wordt aangegeven dat na ontvangst van ESIS de consument een aanvraag voor het krediet kan doen. De Memorie van Toelichting vervolgt dan met “De kredietgever kan de aanvraag dan nog afwijzen en een ander aanbod doen”. Anderzijds geldt ook dat indien de kredietaanbieder een offerte wil uitbrengen die afwijkt van een eerder verstrekte ESIS de kredietaanbieder eerst weer een nieuwe ESIS moet opstellen. De wet vereist dat een offerte die een aanbod bevat dat de consument kan aanvaarden altijd wordt voorafgegaan door een op die offerte passende ESIS. De verwachting is dan ook dat in de praktijk de meeste kredietaanbieders gelijktijdig een ESIS en offerte zullen vertrekken. De consument krijgt bij een offerte voor een krediet een bedenktermijn van 14 dagen. Mag hij ook eerder akkoord gaan met het aanbod? Ja. De MCD biedt de lidstaten de mogelijkheid om een verplichte bedenktermijn in te voeren. Dat wil zeggen dat een consument niet binnen een bepaalde periode nadat hij een aanbod voor een krediet heeft ontvangen een beslissing kan nemen waardoor hij aan dit aanbod gebonden is. De Nederlandse wetgever heeft niet voor deze mogelijkheid gekozen. Dit betekent dat een consument eerder dan de termijn van 14 dagen bedenktermijn kan aangeven dat hij akkoord gaat met het aanbod. De bedenktijd van 14 dagen in het kader van de offerte voor het krediet loopt niet synchroon met de termijn van drie dagen in het kader van de koopovereenkomst van de woning. Gaat dat in de praktijk problemen geven? Ja, maar niet anders dan nu in de praktijk ook al voorkomt. Een koper van een voor bewoning bestemde onroerende zaak heeft op grond van artikel 7:2 BW een bedenktijd van drie dagen. Het kan dus voorkomen dat een koper, binnen de bedenktermijn van 14 dagen, besluit geen gebruik te maken van het aanbod om een kredietovereenkomst aan te gaan, terwijl op dat moment de bedenktermijn welke geldt ten aanzien van de koop van het onroerend goed al is verstreken. Een beroep op het financieringsvoorbehoud dat vaak voor vier weken wordt opgenomen zal de consument dan ook niet baten aangezien er kennelijk een kredietaanbieder bereid was het krediet te verstrekken. Het is te voorzien dat deze verschillende termijnen bij consumenten tot misverstanden kunnen leiden. Voor de bij deze transacties betrokken adviseurs zal hier een belangrijk aandachtspunt liggen om de belangen van de consument ook op dit punt goed te behartigen.
In het ESIS moet de JKP worden opgenomen. Onderdeel van de JKP is ook de vergoeding die de bemiddelaar aan de consument in rekening brengt. Hoe moeten deze kosten worden vermeld indien de bemiddelaar op uurvergoeding werkt? Op grond van artikel 123 lid 1 e BW is de kredietbemiddelaar verplicht aan de kredietgever mee te delen de vergoeding die de consument in voorkomend geval aan de kredietbemiddelaar voor zijn diensten verschuldigd is of, indien dat niet mogelijk is, de wijze om de vergoeding te berekenen. Ten aanzien van ESIS is bepaald dat deze verplicht schriftelijk of op een duurzame drager moet worden uitgebracht. Moet ook een offerte verplicht schriftelijk of op een duurzame drager worden uitgebracht? Alle kredietaanbieders zullen in de praktijk een offerte voor een krediet altijd schriftelijk of via een duurzame drager uitbrengen. Mogen er ook indicatieve bedragen op ESIS komen? Ja. Het uitgangspunt van ESIS is echter dat alle in de ESIS voorkomende bedragen op de persoon van de specifieke consument zijn toegesneden. Overweging 51 van de MCD geeft aan dat indien toch op raming gebaseerde informatie moet worden verstrekt omdat de werkelijke bedragen niet bekend zijn, de consument daarop geattendeerd dient te worden, alsmede op het feit dat die informatie wordt geacht representatief te zijn voor het betrokken type overeenkomst of praktijk. Mag ESIS onderdeel zijn van een offerte? Nee. ESIS heeft een door de MCD voorgeschreven vorm en inhoud. ESIS mag niet worden geïntegreerd in een of meer andere documenten. De verwachting is dat in de praktijk kredietaanbieders veelal ESIS en offerte gelijktijdig in twee aparte documenten zullen aanbieden. Vervangt ESIS het Europees gestandaardiseerde informatieblad? Ja. Het huidige Europees Gestandaardiseerd Informatieblad komt voort uit een vrijwillig aangegane Europese gedragscode. Het European Standardised Information Sheet zoals door de MCD voorgeschreven is feitelijk de opvolger van het huidige Informatieblad. Maar ESIS heeft dus anders dan het Europees Gestandaardiseerd Informatieblad een dwingend wettelijk karakter.
9. Diverse onderwerpen Betekent de invoering van ESIS en het onherroepelijk aanbod in de offerte dat daarmee de passeerrente tot een einde komt? Nee. De kredietaanbieder mag bij het aangaan van de kredietovereenkomst alleen afwijken van de laatste aan de offerte voorafgaande ESIS en de offerte met het onherroepelijke aanbod indien dit ten gunste van de consument is. Het berekenen van een hogere dan geoffreerde rente is niet toegestaan. Het berekenen van een lagere dan geoffreerde rente is wél toegestaan. Wanneer moet de taxatie van het onroerend goed worden meegestuurd? Op grond van de MCD zal een kredietaanbieder pas een ESIS en definitieve offerte mogen uitbrengen indien de waarde van het onroerend goed op onafhankelijke wijze is vastgesteld. Aangezien een offerte een bindend aanbod inhoudt dat door enkele acceptatie door de consument kan leiden tot een kredietovereenkomst zonder dat de kredietaanbieder hierin nog aanpassingen kan aanbrengen, zal de waardebepaling voor het verstrekken van de offerte moeten plaatsvinden en door de kredietaanbieder in zijn beoordeling van de aanvraag zijn meegewogen. Indien de kredietaanbieder na indiening van alle gegevens niet bereid is een aanbieding te doen heeft de klant dan onnodig taxatiekosten gemaakt? Ja. De taxatie kan uiteraard ook gebruikt worden om een krediet bij een andere kredietaanbieder aan te vragen. Maar indien op basis van alle aangeleverde informatie alle benaderde kredietaanbieders zouden besluiten om de aanvraag af te wijzen dan zal de consument toch de taxatiekosten moeten betalen. Maar dit geldt ook voor de andere kosten zoals de advies- en bemiddelingskosten van de adviseur. Het wordt daarmee voor de consument nog belangrijker om zich te laten bijstaan door een deskundig adviseur die ook goed de haalbaarheid van een aanvraag voor een krediet kan inschatten. Hoe gaat de transparantie over kredietwaardigheid er uit zien? Op grond van artikel 18 lid 5c van de MCD en artikel 155a Bgfo dient de kredietaanbieder de consument onverwijld te informeren dat de aanvraag voor een krediet is verworpen. Indien de afwijzing is gebaseerd op raadpleging van een gegevensbestand dan dient de kredietaanbieder de consument te informeren over het resultaat van deze raadpleging en van de informatie met betrekking tot het geraadpleegde gegevensbestand. Wanneer dus bijvoorbeeld uit de registratie van de consument bij het Bureau Krediet Registratie blijkt dat de consument onvoldoende kredietwaardig is, meldt de aanbieder welke informatie van het Bureau Krediet Registratie aanleiding is geweest voor de afwijzing en hoe de consument deze informatie kan inzien. Klopt het dat de kredietaanbieder als gevolg van de MCD niet meer mag offreren onder voorbehoud van het aanleveren van stukken? Ja. Indien een kredietaanbieder een bindend aanbod uitbrengt dan heeft de consument het recht om dit aanbod binnen 14 dagen te accepteren. De kredietaanbieder kan binnen deze termijn de inhoud van de offerte niet meer aanpassen.
De offerte geldt daarmee als een onherroepelijk aanbod. Uitsluitend indien de kredietaanbieder kan aantonen dat de consument informatie heeft achtergehouden of onjuist heeft weergegeven én dit bewust heeft gedaan is de kredietaanbieder niet gehouden zijn aanbieding gestand te doen. De bewijslast hierbij is echter zwaar en rust op de kredietaanbieder. Past het in het idee van consumentenbescherming dat een consument kosten voor bijvoorbeeld taxatie moet maken terwijl hij niet zeker is dat de kredietaanbieder bereid is het krediet te verstrekken? De nieuwe situatie is maar beperkt anders dan de huidige situatie. Indien een kredietaanbieder nu onder voorbehoud van taxatie zich bereid verklaard een krediet te verschaffen, dan zal de consument ook de kosten van taxatie moeten betalen indien het taxatiebedrag lager uitkomt dan door de consument en zijn adviseurs vooraf was ingeschat en de kredietaanbieder op de te lage taxatiewaarde zijn voorwaardelijk aanbod niet omzet in een definitief aanbod. Het taxatierapport kan ook worden gebruikt om bij andere kredietaanbieders een krediet aan te vragen. Het gaat dan dus om een situatie waarin de waarde van woning voor de consument en zijn adviseurs substantieel lager wordt getaxeerd dan was verwacht en dat geen enkele kredietaanbieder op basis van deze taxatie bereid is een krediet te verstrekken en er ook geen andere mogelijkheden zijn om de kredietaanvraag te beperken tot een bedrag dat wel passend is gelet op de waarde van het onroerend goed. Kan de WOZ waarde voor de waardebepaling gebruikt worden? Conform artikel 115 BGFO kan de WOZ waarde bij oversluiten en verhoging gebruikt worden als waardebepaling. Bij andere type transacties kan de WOZ waarde uiteraard in het adviestraject worden gebruikt als indicatie over de haalbaarheid van een eventueel in te dienen kredietaanvraag. Op grond van artikel 19 MCD dient de waardebepaling te gescheiden door taxateurs die vakbekwaam en voldoende onafhankelijk van het kredietaanvaardingsproces zijn, opdat zij een onpartijdig en objectieve waardebepaling kunnen opstellen. Deze taxatie dient op een duurzame drager te worden opgeslagen en de kredietaanbieder moet hiervan een exemplaar archiveren. Geldt de waardebepaling ook voor nieuwbouw? Conform artikel 115 lid 7 BGfo kan de koop- aanneemsom gebruikt worden als waardebepaling. Een taxatie kan ook gebruikt worden als waardebepaling. Taxateurs moeten in staat geacht worden om de waarde van het onroerend goed na oplevering van de nieuwbouw te kunnen inschatten. Van een kredietaanbieder kan niet verwacht worden dat deze krediet verschaft voor nieuwbouw in een situatie waarin de waarde van het onroerend goed na oplevering van de bouw volstrekt onbekend is. Is het de verwachting dat de doorlooptijd van een offerteaanvraag langer zal duren. En zo ja, is dit in het belang van de consument? De wetgever is zich ervan bewust dat de doorlooptijd van een offerteaanvraag langer zal duren. De Memorie van Toelichting op artikel 7:122 BW merkt hierover het volgende op: “De implementatie van artikel 14 van de richtlijn leidt er onvermijdelijk toe dat het proces van hypotheekverlening meer tijd gaat vergen, omdat het doen van een bindend aanbod een
extra stap in dit proces meebrengt. Dit houdt verband met de invoering van een bedenktermijn voorafgaand aan het sluiten van de kredietovereenkomst. Voor de consument heeft deze extra stap in het proces geen vertragend effect omdat de consument niet verplicht is om de bedenktermijn ook (volledig) te benutten”. Op grond van de veronderstelde beperkte vertraging van de doorlooptijd van een offerteaanvraag wordt dit door de wetgever niet als strijdig met de bescherming van de consument ervaren. De praktijk zal moeten uitwijzen of de doorlooptijd van een offerteaanvraag langer gaat duren dan thans door de wetgever wordt verwacht. Moet ook een taxatie plaatsvinden indien een consument de wens heeft om zijn woning te verbouwen en daarvoor een aanvullend krediet wil afsluiten? Conform artikel 115 BGFO kan de WOZ waarde bij oversluiten en verhoging gebruikt worden als waardebepaling. Mag een kredietverstrekker ook niet het voorbehoud maken dat het echtscheidingsconvenant op een later moment wordt aangeleverd? Nee. Indien de aanwezigheid van een echtscheidingsconvenant voor de kredietaanbieder essentieel is om wel of geen krediet te verstrekken dan zal de kredietaanbieder over dit echtscheidingsconvenant moet beschikken voordat hij een offerte kan uitbrengen. Immers, deze offerte is voor de kredietaanbieder bindend. Zou de consument de offerte binnen de bedenktermijn accepteren en zou nadien blijken dat er toch geen echtscheidingsconvenant tot stand komt dan is dit voor de kredietaanbieder geen wettig toelaatbare reden om het krediet alsnog te weigeren of, indien het krediet al is verstrekt, dit in te trekken. Is de aanwezigheid van een echtscheidingsconvenant voor de kredietaanbieder dus bepalend voor de vraag of hij wel of niet bereid is het krediet te verstrekken dan zal hij op het moment van het uitbrengen van de offerte zekerheid moeten hebben dat dit convenant daadwerkelijk aanwezig is. Dit uitgangspunt geldt voor alle informatie die voor de kredietaanbieder bepalend is voor zijn beslissing om wel of niet het krediet te verschaffen. Welke datum voor rentefixatie geldt er? Het percentage rente dat de kredietaanbieder in zijn bindend aanbod vermeld is bindend. Indien binnen de bedenktermijn de consument deze offerte accepteert dan mag de kredietaanbieder alleen ten gunste van de consument van dit aangeboden rentepercentage afwijken. Indien de rente na acceptatie van de offerte maar voor het passeren van de hypotheekacte daalt heeft de consument dan op grond van de MCD recht op deze lagere rente? Nee. Uitgangspunt is dat bij het passeren van de hypotheekacte het rentepercentage geldt dat aanbieder en consument door het aanbieden en aanvaarden van de offerte met elkaar zijn overeengekomen. Het staat echter de aanbieder vrij om ten gunste van de consument van dit aangeboden rentepercentage af te wijken. De consument heeft hierop echter geen wettelijk recht. Het staat kredietaanbieders dus vrij om op dit punt met elkaar in concurrentie
te treden. Het beleid van de kredietaanbieder op dit punt kan daarom onderdeel zijn van de aanbeveling die de financieel adviseur aan de consument doet. Dient de consument bij het aanvragen van een offerte een BKR toets aan te leveren? Nee. De kredietaanbieder heeft een zelfstandige plicht om “een grondige beoordeling van de kredietwaardigheid van de consument uit te voeren” (artikel 18 lid 1 MCD). Onderdeel van deze grondige beoordeling zal een verificatie bij het Bureau Krediet Registratie zijn. Dit wordt uitgevoerd door de kredietaanbieder en hoeft dus niet door de consument zelf te worden aangeleverd.
10. Tips Worden makelaars o.g. goed geïnformeerd? De MCD en de invoering daarvan in wet- en regelgeving is openbare informatie. Makelaars o.g. en hun beroepsorganisaties hebben dus toegang tot deze informatie. Mocht u echter de indruk hebben dat makelaars o.g, in uw werkgebied zich niet bewust zijn van deze veranderingen dan is dit voor u een kans om u bij deze makelaars te profileren. Bijvoorbeeld door hen een aparte nieuwsbrief te sturen of een lunchbijeenkomst te organiseren. Worden financieel adviseurs tijdig geïnformeerd door kredietaanbieders? Met het digitaal seminar op 25 november 2015 en deze vragen en antwoorden heeft ING getracht de onafhankelijk hypotheekadviseurs tijdig te informeren. Welke voorlichtingstrajecten andere kredietaanbieders of opleidingsorganisaties inrichten is ING niet bekend. Het punt van “tijdigheid” baart zorgen. De invoering van de MCD in de Nederlandse wet- en regelgeving moet uiterlijk 21 maart 2016 zijn afgerond. Op dit moment, eind december 2015, is dit traject nog niet volledig afgerond. Er moet dan ook rekening mee worden gehouden dat de laatste formaliteiten kort voor 21 maart 2015 zullen worden afgerond. De bepalingen in titel 2 boek 7 BW hebben directe werking. Bij de korte termijn van het definitief worden van wet- en regelgeving en de inwerking treden van deze bepalingen zal de markt naar verwachting niet ervaren dat zij op alle onderdelen “tijdig” zijn geïnformeerd. Wanneer wordt het concreet hoe ING met alle wijzigingen zal omgaan? Op dit moment worden alle consequenties van de invoering van de MCD in de Nederlandse wetgeving voorbereid. Definitieve uitspraken hoe ING zijn werkprocessen zal inrichten kunnen pas worden gedaan nadat de wetgeving definitief is. Dit zal dus voor 21 maart 2015 het geval zijn. Via het digitaal seminar op 25 november 2015 en deze vragen en antwoorden tracht ING financieel adviseurs al voor te bereiden op de komende veranderingen. Gaat ING advieskosten verplichtstellen voor het uitbrengen van een offerte? De Wft verbiedt financieel adviseurs om structureel gratis advies uit te brengen in het kader van een hypotheek. ING heeft richting de AFM een meldingsplicht indien het signaleert dat een financieel adviseur structureel in strijd handelt met de Wft en daaraan verbonden wet- en regelgeving. Het ligt niet in de rede dat ING de samenwerking met een financieel dienstverlener voortzet waarvan geconstateerd wordt dat deze opzettelijk en meermaals de verplichtingen uit de Wft schendt.
