INHOUDSOPGAVE Inleiding Een gedeelde visie Een gedeelde visie is mooi, maar je kunt er niet in wonen Het resultaat Leeswijzer
pagina pagina pagina pagina pagina
1 1 1 2 2
1 De centrale doelstelling van het woonbeleid Het collegeprogramma De centrale doelstelling van het woonbeleid
pagina pagina pagina
3 3 4
2 Doelstellingen van het rijk, de provincie en de regio Het rijk De provincie De regio
pagina pagina pagina pagina
5 5 5 5
3 De huidige situatie Een demografische schets De samenstelling van de woningvoorraad De markt voor sociale huurwoningen De markt voor koopwoningen De verhuisstromen
pagina pagina pagina pagina pagina pagina
7 7 9 10 12 13
4 De woonwensen veranderen Demografische ontwikkelingen Sociaal-culturele ontwikkelingen Sociaal-economische ontwikkelingen
pagina pagina pagina pagina
17 17 18 18
5 De waardering voor het wonen in Hendrik-Ido-Ambacht Wat vinden onze inwoners nu eigenlijk van het wonen in H-I-Ambacht Tevredenheid over de totale woonsituatie Tevredenheid met de huidige woning Ontwikkeling van de buurt in de afgelopen jaren Waardering van voorzieningen Wie willen er verhuizen? Waarom? En waar kiezen we dan voor? Verhuisplannen Verhuisredenen Vraag en aanbod naar type woning Gewenst woonmilieu Conclusie
pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina
21 21 21 21 21 22 22 22 22 23 23 24
a
6 De woningbehoefte van verschillende doelgroepen Ouderen Zorgbehoevenden en gehandicapten Jongeren t/m 34 jaar Mensen met een laag inkomen Mensen met een hoog inkomen Bijzondere doelgroepen Statushouders Woonwagenbewoners Conclusie
pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina
25 25 29 29 32 33 33 34 35 36
7 De opgave De bestaande voorraad De nieuwbouwopgave Levensloopbestendige appartementen Woningen in de luxere segmenten
pagina pagina pagina pagina pagina
39 39 41 41 42
8 En nu aan de slag! Opstellen van nieuwbouwprogramma’s Prestatieafspraken met woningcorporaties Startersleningen Woonruimteverdeling Verbeteren van de leefbaarheid Verkoop van corporatiewoningen Verbeteren verhuurbaarheid seniorencomplexen (Subsidies) aanpassen bestaande woningen Vrijstelling leges bouwvergunning sociale huurwoningen Kwaliteit, Duurzaamheid en het Milieu
pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina pagina
43 43 43 44 44 44 44 45 45 45 45
Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3
Cijfermateriaal “Vissen in de vijver die woningvoorraad heet” (Inventarisatie woningvoorraad Hendrik-Ido-Ambacht 2005); De indeling in woonzorgzones (Wonen, Zorg en Welzijn & WMO van 2005 naar 2015); De wijk- en buurtindeling Hendrik-Ido-Ambacht.
b
Inleiding Nu de inventarisatie van de bestaande woningvoorraad en het woningbehoeftenonderzoek zijn afgerond, zijn de vragen “Hoe ziet de woningvoorraad in Hendrik-Ido-Ambacht er uit?” en “Wat is de behoefte van onze (toekomstige) inwoners?” beantwoord. Dit brengt ons bij de laatste vraag, namelijk “Wat moet er de komende jaren veranderen om aan te sluiten bij de geconstateerde behoefte en welke maatregelen moeten er genomen worden om deze veranderingen te bewerkstelligen?” Kortom: de behoefte moet vertaald worden in concrete opgaven. Dat gebeurt in deze Woonvisie. De Woonvisie is dus eigenlijk het antwoord van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht op de woonopgave van de komende jaren. De Woonvisie schetst de richting. Het is geen draaiboek waarin tot detail is vastgelegd wie waar welke ontwikkeling in gang gaat zetten. Zo zit de woningmarkt namelijk ook niet in elkaar. Er moet ruimte zijn om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Een gedeelde visie Veel organisaties, zoals woningcorporaties, particuliere verhuurders, zorginstellingen en projectontwikkelaars, houden zich bezig met de voorbereiding en de uitvoering van het wonen. De gemeentelijke bemoeienis op het gebied van het wonen is er vooral op gericht om via goede coördinatie en samenwerking ontwikkelingen en veranderingen tot stand te brengen. De gemeente is dus een soort initiator en regisseur. Het is hierbij onontbeerlijk dat de gemeente beschikt over een concreet en samenhangend beleid, waarin de andere partijen zich herkennen. Alleen dan zullen ze bereid zijn om mee te werken aan de uitvoering ervan. Vroegtijdige betrokkenheid van spelers in het veld is cruciaal. Daarom zijn er gedurende het gehele schrijfproces van dit beleidsstuk contactmomenten ingepland met de corporaties. De beleidsmedewerk(st)ers van de in Hendrik-Ido-Ambacht werkzame corporaties (Rhiant, Forta en Progrez) zijn bereid gevonden om als leescommissie te fungeren. Dit betekent dat zij op diverse momenten in het proces meediscussiëren over inhoud en richting. Verder wordt de conceptvisie op de agenda gezet van de gemeentelijke projectgroep Wonen, Zorg en Welzijn en vindt er afstemming plaats met het Projectbureau De Volgerlanden. De concept-visie zal verder natuurlijk ter inzage worden gelegd en op internet worden geplaatst zodat de inwoners van Hendrik-Ido-Ambacht er kennis van kunnen nemen en hun mening kunnen geven. Daarna volgt vaststelling door de gemeenteraad. Een gedeelde visie is mooi, maar je kunt er niet in wonen Met een visie zijn we er echter nog niet. Dan moet er ook iets gaan gebeuren! De volgende stap is een nadere, ruimtelijke uitwerking in de structuurvisie. Op basis daarvan worden bestemmingsplannen gemaakt en geactualiseerd en vervolgens kunnen er concrete bouwplannen worden gemaakt. Hierbij moet altijd bedacht worden dat wonen verder reikt dan alleen de woning zelf. Of een gemeente of een wijk aantrekkelijk is om te wonen hangt niet alleen af van de woningen maar ook van de voorzieningen en de openbare ruimte. Wonen raakt dus aan veel andere gemeentelijke beleidsterreinen, zoals verkeer & vervoer, zorg, economie, veiligheid en groenbeheer. Wonen moet soms ook concurreren met deze beleidsterreinen. Ruimte is in Nederland, en zeker in het westen van Nederland, nu eenmaal een schaars goed en gronden kunnen maar eenmaal worden uitgegeven. De Woonvisie besteedt hieraan slechts zijdelings aandacht en beperkt zich tot het feitelijke wonen. In de structuurvisie komen alle beleidsterreinen vervolgens samen. In de structuurvisie wordt namelijk een integrale afweging voor alle ruimtelijke ontwikkelingen gemaakt. Dan zullen we waarschijnlijk ook zien dat niet alle wensen uit deze visie verwezenlijkt kunnen worden. Soms zal er op een lokatie waar in deze visie woningen zijn bedacht
1
een andere keuze, bijvoorbeeld voor groen of winkels, worden gemaakt. Dat is niet erg, het maken van een integrale ruimtelijke afweging komt de kwaliteit van de woonomgeving alleen maar ten goede. Het resultaat Met deze Woonvisie beschikken we over: - een woonbeleid dat kaderstellend en richtinggevend is voor de komende jaren te nemen beslissingen en uitvoeringsmaatregelen; - een richtinggevend woningbouwprogramma voor de komende 15 jaar; - een communicatiemiddel met alle bij het wonen betrokken partijen; - een onderlegger voor de te maken (prestatie)afspraken met de regio, corporaties en ontwikkelaars; - een bouwsteen voor de in 2007 op te stellen structuurvisie. Leeswijzer Voor de logische opbouw van het verhaal is er voor gekozen om het in 2006 uitgevoerde behoefteonderzoek te integreren in dit rapport. De eerste hoofdstukken zullen voor sommige lezers dus voor een deel “bekende kost” zijn. Wel is de informatie in deze hoofdstukken daar waar nodig aangepast aan nieuwe ontwikkelingen en inzichten. Zo is op veel plaatsen gebruik gemaakt van recenter cijfermateriaal en is de paragraaf die gaat over de vraag naar sociale huurwoningen aangepast nu de resultaten van de Evaluatie Woonruimteverdeling bekend zijn. De informatie uit het woningbehoeftenonderzoek is op onderdelen ook 1-op-1 overgenomen in de notitie Wonen, Zorg en Welzijn & de WMO die in januari 2006 door de raad is vastgesteld. Lezers van deze notitie zullen vooral de informatie over ouderen en zorgbehoevenden herkennen. De uitkomsten van de in 2005 uitgevoerde inventarisatie van de woningvoorraad zijn als bijlage bijgevoegd (Bijlage 1). In hoofdstuk 1 wordt de centrale doelstelling van het woonbeleid geformuleerd. De bouwstenen voor deze doelstelling komen uit het collegeprogramma 2006-2010. De doelstellingen van het rijk, de provincie en de regio worden in hoofdstuk 2 op een rijtje zijn gezet. In hoofdstuk 3 worden de huidige demografische opbouw van de bevolking, de huidige woningvoorraad, de vraag naar huur- en koopwoningen en de verhuisstromen vanuit, naar en binnen Hendrik-Ido-Ambacht beschreven. In hoofdstuk 4 wordt vervolgens aan de hand van demografische, maatschappelijke en economische trends een vertaalslag gemaakt van de huidige situatie naar de situatie over 10 jaar. In hoofdstuk 5 wordt de mate van tevredenheid van de inwoners van Hendrik-Ido-Ambacht bekeken. Wat vinden onze inwoners nu eigenlijk van het wonen in Hendrik-Ido-Ambacht? Zijn zij tevreden met wat ze hebben of willen ze juist graag verhuizen? Wat zijn in geval van een verhuizing de concrete wensen? In hoofdstuk 6 wordt een relatie gelegd tussen de huidige situatie, de trends voor de komende jaren, de beleidsdoelen en de mate van tevredenheid van onze inwoners. Hierdoor kunnen uitspraken worden gedaan over de woningbehoefte nu en in de toekomst. Vervolgens wordt in hoofdstuk 7 bekeken wat dit betekent voor de lokale woningmarkt: Hoeveel moeten we bouwen, wat moeten we bouwen en waar moeten we bouwen? Ook de bestaande voorraad wordt in dit hoofdstuk onder de loep genomen. Mogelijk moeten delen van de bestaande voorraad worden aangepast om in de veranderende woonwensen te kunnen voorzien of is het in sommige gebieden nodig om extra te investeren in de onderhoudskwaliteit om de gebieden ook in de toekomst leefbaar te houden. Het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 8, behelst het uiteindelijke uitvoeringsplan met de concrete maatregelen en acties.
2
HOOFDSTUK 1
DE CENTRALE DOELSTELLING VAN HET WOONBELEID
Het collegeprogramma In het collegeprogramma van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht zijn de kaders en de ambities geformuleerd voor het gemeentelijk beleid tot 2010. De titel van het collegeprogramma, “Samen zorgen voor een KEI-goed Ambacht”, geeft dit ambitieniveau goed weer. KEI staat hierbij voor Kwaliteit, Evenwicht en Identiteit. Het college geeft hiermee aan dat zij zich wil inzetten voor het behouden van de eigen identiteit van Hendrik-Ido-Ambacht: een gemeente met een dorps karakter (kennen en gekend worden) in een stedelijke regio. Bij de eigen, herkenbare karakteristieken van de gemeente passen de ruimtelijke opzet, het rustige karakter van de woonomgeving, de groene inrichting en de sociale betrokkenheid. Er wordt gestreefd naar een goed evenwicht tussen enerzijds het dorpse karakter en anderzijds de snelle groei van de gemeente. In de toekomstvisie die momenteel door het college wordt opgesteld zal deze doelstelling verder worden uitgewerkt.
Het dorpse karakter Ook op het gebied van het wonen streeft de gemeente naar Kwaliteit, Evenwicht en Identiteit. Bij het aanbieden van een voldoende gekwalificeerd en gedifferentieerd woningaanbod vormen jongeren en ouderen voor het college de belangrijkste doelgroepen. Jongeren omdat zij een aanvang horen te maken met hun wooncarrière, ouderen omdat zij behoeften hebben aan levensloopbestendige woningen. Deze doelstelling is als volgt gekwantificeerd:
3
-
Er moeten tenminste 25 specifieke jongerenwoningen worden gerealiseerd; Er moet een nader te bepalen aantal levensloopbestendige woningen worden gerealiseerd. Het aantal vloeit voort uit deze Woonvisie; - 30 % van de nieuwbouw moet in de sociale sector plaatsvinden; Het college stimuleert nieuwe woonvormen en experimenten in woonzorgzones en wil de inwoners meer betrekken bij hun leefomgeving. Bij het gedifferentieerde aanbod passen ook extra inspanningen ten aanzien van gehandicapten. Zorg voor een eigen plek in combinatie met aandacht voor noodzakelijke aanpassingen en het waarborgen van toegankelijkheid van openbare ruimten en voorzieningen zijn hierbij cruciaal. Ook veiligheid is een onderdeel van Kwaliteit. Het college zal het Keurmerk Veilig Wonen dan ook blijven promoten. Zo kunnen meer woningen van adequate veiligheidsmaatregelen worden voorzien. De centrale doelstelling van het woonbeleid Uit het collegeprogramma kan de volgende centrale doelstelling worden gedestilleerd: “De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht streeft naar een gedifferentieerd, levensloopbestendig, kwalitatief goed en betaalbaar woningaanbod, waardoor er voor iedereen die een woning zoekt voldoende keuzevrijheid bestaat. Aangezien in de bestaande woningvoorraad sprake is van een ruim woningaanbod voor gezinnen, wil de gemeente in de nieuwbouwprogramma’s meer prioriteit geven aan het voorzien in de woningbehoefte van jongeren, ouderen en gehandicapten. Voor hen die dit nodig hebben dient er tevens voldoende aanbod aan zorg en dienstverlening aanwezig te zijn”. Uit deze hoofddoelstelling kunnen de volgende beleidsdoelen worden afgeleid. Doelstelling 1 De zeggenschap en keuzevrijheid van de bewoners vergroten. Keuzevrijheid betekent: een goed (zowel kwantitatief als kwalitatief) aanbod voor alle doelgroepen. De nadruk ligt op het scheppen van kansen voor jongeren tot 35 jaar en ouderen vanaf 55 jaar. Dit kan door nieuw te bouwen voor deze doelgroepen, maar ook door bestaande woningen aantrekkelijker te maken en door de doorstroming te bevorderen zodat er meer geschikt aanbod vrijkomt. Verder moeten bewoners betrokken worden bij de ontwikkeling van plannen voor hun buurt. Een van de instrumenten die de gemeente inzet om de zeggenschap van de inwoners te vergroten is het wijk- en buurtgericht werken. Doelstelling 2 Het realiseren van voldoende en kwalitatief goede mogelijkheden voor wonen, zorg en welzijn. Er dient tegemoet te worden gekomen aan de veranderende vraag naar huisvesting en zorg- en welzijnsvoorzieningen als gevolg van de vergrijzing. Levensloopbestendigheid in woonzorgzones staat hierbij centraal. In deze woonvisie beperken we ons tot het onderdeel Wonen. Zorg en Welzijn komen slechts zijdelings aan de orde. Voor de totale visie op Wonen, Zorg en Welzijn verwijzen wij u naar de nota Wonen, Zorg en Welzijn & de WMO die in 2006 door de raad is vastgesteld. Wel is voor u de indeling in een 3-tal woonzorgzones bijgevoegd (Bijlage 2). Doelstelling 3 De kwaliteit van de woningvoorraad en de woonomgeving verbeteren en bewaken Er worden steeds hogere eisen gesteld aan woning en woonomgeving. Dit betekent dat sommige complexen de concurrentiestrijd dreigen te verliezen. Eigenaren zullen na moeten denken over de toekomst van deze complexen (upgraden, herbestemmen of slopen?). Bij de vraag naar een hogere kwaliteit hoort ook het stellen van kwaliteitseisen bij nieuwbouw en investeringen in de woonomgeving.
4
HOOFDSTUK 2
DOELSTELLINGEN VAN HET RIJK, DE PROVINCIE EN DE REGIO
In dit hoofdstuk wordt een korte samenvatting van het rijks-, provinciaal en regionaal beleid gegeven. Paragraaf 1 Het rijk Het Ministerie van VROM presenteerde in de nota Mensen, Wensen, Wonen (2000) een aantal kwantitatieve en kwalitatieve ambities voor de jaren tot 2010. De rode draad is: meer aandacht voor de wensen van de burgers. Dat betekent: meer keuzevrijheid en meer zeggenschap over woning en woonomgeving. Provinciaal en regionaal woonbeleid zijn in overeenstemming met en een verdere uitwerking van dit rijksbeleid. Daarom wordt niet al te uitgebreid ingegaan op dit rijksbeleid. Wel is er aandacht voor de woningbouwafspraken die zijn gemaakt voor de periode 2005-2010. Het hoofddoel van deze afspraken is de markt in beweging te brengen door in samenhang de woningproductie aan te jagen, de herstructurering te stimuleren en het huurbeleid te moderniseren. In de regio Drechtsteden is afgesproken dat in de periode tot 2010, 9.000 nieuwe woningen zullen worden opgeleverd. Ten behoeve van de bouw van deze woningen is subsidie toegezegd (BLSsubsidie). Paragraaf 2 De provincie De provincie heeft de taak de lange termijnbehoefte transparant te maken, zowel kwantitatief als kwalitatief. De Provincie heeft de volgende beleidsdoelen geformuleerd: 1. De komende tien jaar moeten er in provincie Zuid-Holland zo’n 214.000 woningen gebouwd worden. Om dit te halen moet de nieuwbouwproductie de komende vijf jaar flink omhoog. 2. Van deze woningproductie moet 30% in het sociale segment plaatsvinden, de omvang van de bestaande sociale voorraad moet worden gewaarborgd zolang de sociale woningmarkt op slot zit en de doorstroming van “scheefwoners” moet worden bevorderd. 3. De belangrijkste prioriteit ligt de komende jaren op het bouwen voor senioren en starters. Jaarlijks moeten er in de provincie 6.000 nultredewoningen worden gerealiseerd. Paragraaf 3 De regio In de regio Drechtsteden is in 2004 de woonvisie “Spetterend wonen in de Drechtsteden” vastgesteld. De woonvisie zet de grote lijnen uit, doet strategische uitspraken. Uitgangspunt is de huidige en toekomstige woningbehoefte van de vele verschillende doelgroepen in de regio. Keuzevrijheid is daarbij een sleutelwoord. De regio heeft op dit moment vooral te maken met een kwaliteitsprobleem: het soort woningen en de kwaliteit van de woningen voldoen niet meer aan de kwaliteitsvraag van de consumenten. In het regionale en lokale beleid dient aandacht te zijn voor: 1. Het stimuleren van de doorstroming; 2. Het vergroten van het aanbod aan woon-, zorg- en welzijnsvoorzieningen; 3. Het vergroten van de ruimte voor particulier opdrachtgeverschap en consument gericht bouwen; 4. De behoefte aan een leefbare woonomgeving;
5
5. 6. 7.
De daling van de omvang van de aandachtsgroep van beleid; De behoefte aan meer gemak, mobiliteit en bereikbaarheid; De vraag naar groene, dorpse woonmilieus en centrumstedelijke woonmilieus.
In de regionale stukken wordt het belang onderstreept van de bouw van grote koopwoningen om de koopkracht in de regio te versterken. Voorkomen moet worden dat de draagkrachtige groepen de regio verlaten. Verder dient de sociale huurwoningenmarkt beter te worden gespreid over de regio. De betaalbare voorraad is nu oververtegenwoordigd in Dordrecht. Door herstructurering zal deze voorraad in Dordrecht krimpen en de regionale inzet is om deze afname deels te compenseren door het bouwen van sociale woningen in De Volgerlanden.
6
HOOFDSTUK 3
Paragraaf 1
DE HUIDIGE SITUATIE
Een demografische schets
Op 1 januari 2005 woonden er in Hendrik-Ido-Ambacht 23.699 mensen. Een jaar later, op 1 januari 2006, waren dit er al weer 759 meer, namelijk 24.458. Over 10 jaar zullen er meer dan 30.000 mensen in Hendrik-Ido-Ambacht wonen. Deze snelle bevolkingsgroei is natuurlijk voornamelijk te danken aan de bouw van De Volgerlanden: een geheel nieuwe wijk waar ruim 4.800 woningen worden gebouwd. De Ambachtse bevolking is een relatief jonge bevolking. Er wonen naar verhouding veel 0-14 jarigen en weinig 65-plussers. Bevolkingssamenstelling qua leeftijd (percentages) 1-1-2005
0-14 jr 15-24 jr
25-44 jr 45-64 jr 65-74 jr
Hendrik-Ido-Ambacht Alblasserdam Dordrecht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Drechtsteden
21,5 21,0 18,7 19,0 19,0 17,6 19,0
29,4 28,0 29,8 29,0 28,0 27,1 28,9
11,3 11,1 12,4 11,1 12,1 11,7 11,9
24,7 23,9 25,2 26,7 24,8 26,8 25,5
7,9 8,5 7,3 8,9 8,3 9,4 8,1
75 jr e.o. 5,3 7,5 6,8 5,5 7,8 7,5 6,7
Bron: Woonmonitor Drechtsteden 2005
Het aandeel 55-plussers vertoont grote verschillen per buurt. Zo wonen er in Oostendam en Kruiswiel relatief veel 55-plussers, terwijl deze groep in De Volgerlanden en De Sandeling ondervertegenwoordigd is. Dit heeft natuurlijk alles te maken met de leeftijd van de betreffende buurt (in nieuwbouw wonen veel jonge gezinnen) en met de lokaties van de ouderencomplexen en het verzorgingstehuis De Blije Borgh.
De leeftijdsverdeling in de buurten Oostendam en Kruiswiel Oostendam
Kruiswiel 8%
12% 0 - 54 jr.
0 - 54 jr.
12%
13% 67%
54 - 64 jr.
12%
65 - 74 jr.
13%
75++
54 - 64 jr. 63%
65 - 74 jr. 75++
7
Naast een jonge bevolkingsopbouw heeft Hendrik-Ido-Ambacht nog een paar opvallende demografische kenmerken. Zo wonen er relatief veel (echt)paren met kinderen en relatief weinig alleenstaanden en éénoudergezinnen. Deels is dit het logische gevolg van de samenstelling van de huidige woningvoorraad (Hendrik-Ido-Ambacht telt veel eengezinswoningen en is dus een aantrekkelijke woonplaats voor gezinnen), maar voor een deel zal de afwijkende huishoudensamenstelling ook het gevolg zijn van het feit dat hier van oudsher veel christelijke mensen wonen. Dit verklaart wellicht ook waarom het aandeel gehuwden groot is (63,1 %) en echtscheidingen hier weinig voorkomen (6,2 echtscheidingen per 1000 echtparen in Hendrik-Ido-Ambacht tegenover 9,1 echtscheidingen per 1000 echtparen landelijk, bron: CBS 2005).
Kenmerken huishoudens (percentages) 1-1-2005
1-persoons
2-persoons
1 ouder met kind(eren)
2 ouders met kind(eren)
Hendrik-Ido-Ambacht Alblasserdam Dordrecht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Drechtsteden
24,4 27,3 35 26 31 31 32
33,3 32 28,7 34,3 32 32,3 30.8
4,4 4,7 7,3 5,3 5 5,9 6.2
37,8 35,7 28,2 34,3 31,9 30,6 30.9
Bron: Woonmonitor Drechtsteden
Het feit dat er in Hendrik-Ido-Ambacht weinig alleenstaanden en juist veel gezinnen wonen, heeft natuurlijk gevolgen voor de gemiddelde woningbezetting. Die is in Hendrik-Ido-Ambacht met een gemiddelde van 2,59 personen per woning hoog in vergelijking met de gemiddelde woningbezetting in de Drechtsteden (2,35), in de provincie Zuid-Holland (2,21) en in Nederland als geheel (2,33). De Ambachtse bevolking is relatief welvarend. Het aantal uitkeringen per 1.000 inwoners is vergeleken met de overige Drechtstedengemeenten laag en het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden is relatief hoog. Daar staat wel tegenover dat de gemiddelde woonlasten hier ook het hoogst zijn (Bron: SGB en CBS).
8
Paragraaf 2
De samenstelling van de woningvoorraad
Hierna worden de belangrijkste kenmerken van de Ambachtse woningmarkt op een rijtje gezet. Voor een compleet overzicht wordt u verwezen naar de uitkomsten van de inventarisatie die zijn opgenomen in Bijlage 1.
-
-
-
-
-
-
Het woonmilieu kan getypeerd worden als “groenstedelijk” (Bron: Regionale Woonvisie “Spetterend wonen in de Drechtsteden”). Kenmerkend voor dit type woonmilieu is de groene uitstraling, de rust en de ruimte; Deze groene uitstraling is onder andere het gevolg van het grote aandeel (79%) eengezinswoningen met tuinen; De woonsfeer wordt gekenmerkt door netheid en een relatief grote sociale controle. Sociale contacten en goede contacten met de buren worden hier belangrijk gevonden (kennen en gekend worden). Hendrik-Ido-Ambacht wordt bestempeld als een kindvriendelijke gemeente met een dorps karakter (Bron: Grote Woontest); De woningvoorraad groeit snel. In 2003 stonden er in Hendrik-Ido-Ambacht 8.864 woningen, begin 2005 waren dat er 9.097 en een jaar later waren dit er al weer 9.539. Deze groei is te danken aan de VINEX-lokatie De Volgerlanden. Hier worden in totaal ruim 4.800 woningen gebouwd; Hendrik-Ido-Ambacht is onderverdeeld in 5 wijken (Bijlage 3); De woningvoorraad is over het algemeen van goede kwaliteit; Er zijn geen grote bouwtechnische of sociale problemen; Er zijn in Hendrik-Ido-Ambacht relatief weinig huurwoningen, namelijk maar 30% van de totale voorraad. Landelijk bedraagt dit percentage gemiddeld 46%, in de regio Drechtsteden 49%; De meeste woningen (3.374) zijn gebouwd in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw. Toen zijn o.a. de buurt Kruiswiel (onderdeel van wijk Centrum) en een groot deel van de wijk Krommeweg - De Sandeling gebouwd. Dit overwicht van bebouwing uit de periode 1960-1980 is aan de ene kant een sterk punt omdat de woningen die in deze periode gebouwd zijn over het algemeen van een goede kwaliteit zijn, maar is tevens ook een zwakte omdat er nu “veel van hetzelfde is” en er veel woningen zijn die gelijktijdig verouderen. De vooroorlogse voorraad is met 559 woningen beperkt van omvang; Er zijn 541 huurwoningen specifiek bestemd en gereserveerd voor mensen ouder dan 55 jaar. Een deel daarvan (54 woningen in de Alewijnsflat) wordt alleen toegewezen aan mensen die daadwerkelijk zorg nodig hebben.
9
Een kindvriendelijke gemeente
Paragraaf 3
De markt voor sociale huurwoningen
Voor de sociale huurwoningvoorraad bestaat sinds 2000 een regionaal woonruimteverdeelsysteem waarmee de schaarse woonruimte zo eerlijk mogelijk wordt verdeeld. Dit systeem is per 1 juli 2004 gewijzigd (zie kader voor de werking van dit systeem). Het (gewijzigde) regionale aanbodmodel Om in aanmerking te komen voor een huurwoning van één van de regionale woningcorporaties (m.u.v. het Dordtse Woonbron, die hanteert een eigen verdeelsysteem) dienen mensen zich in te schrijven bij Woonkeus Drechtsteden. De inschrijfkosten bedragen € 25,95 (prijspeil 2007), daarna moet jaarlijks € 15,60 (prijspeil 2007) aan verlengingskosten worden betaald. Voor iedere maand inschrijfduur ontvangt men 1 punt en voor ieder jaar woonduur (= de tijd die iemand in zijn of haar huidige woning woont) krijgt men ook 1 punt. Iedere dinsdag zetten de corporaties het nieuwe woningaanbod op www.woonkeus.nl. Mensen die geen toegang tot internet hebben kunnen wekelijks (tegen betaling) per post een uitdraai van dit aanbod ontvangen. Bij sommige woningen staan voorwaarden genoemd waaraan een eventuele huurder moet voldoen (bijvoorbeeld het huishouden van huurder moet uit minimaal 2 personen bestaan of de huurder moet tenminste 55 jaar zijn). Woningzoekenden die voldoen aan de voorwaarden kunnen reageren. Degene met de meeste punten krijgt uiteindelijk de woning te huur aangeboden. In deze rangorde nemen woningzoekenden met een voorrangsverklaring een uitzonderingspositie in. Een voorrangskandidaat komt in principe altijd als eerste in aanmerking voor een woning.
Het is belangrijk om het verdeelsysteem regelmatig tegen het licht te houden om te bekijken of bepaalde groepen woningzoekenden de boot niet missen. De deelnemende gemeenten en corporaties aan het
10
regionale aanbodmodel hebben het systeem daarom in 2006 voor een tweede keer geëvalueerd. Voor deze evaluatie zijn 760 mensen geïnterviewd die in 2005 stonden ingeschreven als woningzoekend, 143 hiervan waren afkomstig uit Hendrik-Ido-Ambacht. Ook zijn de aanwezige databestanden geanalyseerd en zijn er interviews gehouden met medewerkers van gemeenten en corporaties. De belangrijkste uitkomsten van de evaluatie zijn: -
-
-
-
-
In 2005 stonden 1.399 inwoners van Hendrik-Ido-Ambacht (= bijna 6 % van het totale aantal inwoners) als woningzoekend ingeschreven bij één van de aan het regionale aanbodsysteem deelnemende corporaties. Dit is een verdubbeling t.o.v. het jaar 2000. Toen stonden er slechts 690 mensen uit Hendrik-Ido-Ambacht ingeschreven. Van deze 1.399 Ambachtse woningzoekenden hebben er in 2005 maar 453 één of meer keer gereageerd op het regionale woningaanbod. Dit zijn de actief woningzoekenden. Dit betekent dus dat 68% niet heeft gereageerd en dus niet actief is. Dit heeft waarschijnlijk alles te maken met het fenomeen “voorzorginschrijving”. Mensen die niet direct op zoek zijn naar een nieuwe woning schrijven zich toch in om registratiepunten te sparen. Dit verklaart waarschijnlijk ook waarom het aantal ingeschreven woningzoekenden sinds 2000 is verdubbeld. Toen had het nog geen zin om je uit voorzorg in te schrijven omdat je toen voor je inschrijfduur geen punten kreeg. De druk op de sociale huurwoningenvoorraad in de regio Drechtsteden lijkt iets af te nemen. Dit komt voornamelijk door de oplevering van nieuwbouwprojecten zoals De Volgerlanden en doordat de uitplaatsing ten behoeve van een aantal grote herstructureringsprojecten in Dordrecht en Alblasserdam is afgerond. In 2005 kregen 2.724 huishoudens een huurwoning van een corporatie. Dat is 18 % meer dan in 2004, toen ruim 2.300 woningen opnieuw werden verhuurd. Een tweede indicatie die duidt op ontspanning op de huurwoningenmarkt is het dalende aantal reacties op huurwoningen. In 2003 kwamen er nog gemiddeld 130 reacties op een advertentie, in de 2de helft van 2004 daalde dat aantal naar 90 om in 2005 uit te komen op 83. Sommige corporaties in de regio hebben te maken met meer weigeringen en moeten daarom hun leeggekomen woning vaker aanbieden. Door de herstructurering van Oostendam (en de bijbehorende uitplaatsing/herhuisvesting) is er in Hendrik-Ido-Ambacht op dit moment nog geen sprake van ontspanning van de markt. In Hendrik-Ido-Ambacht zijn in 2005 211 woningen verhuurd, 71 meer dan in 2000. 171 mensen uit Hendrik-Ido-Ambacht hebben in 2005 via het systeem een (nieuwe) woning in de regio gehuurd. Dit betekent dat ruim 37% van de 453 actief woningzoekende een woning heeft gevonden. Die 37% noemen we de slaagkans. In 2000 lag deze slaagkans met 28% nog een behoorlijk stuk lager. Van de 171 Ambachters die in 2005 een woning hebben gevonden, zijn er 34 mensen naar Zwijndrecht verhuisd. De helft hiervan was jonger dan 34 jaar. Over het algemeen geldt: hoe ouder de woningzoekende, hoe hoger de slaagkans. Van alle actief woningzoekenden vanaf 65 jaar heeft 50% een woning gevonden, bij jongeren tot 35 jaar ligt dit percentage met 28% beduidend lager. De slaagkans van jongeren is sinds 2000 bovendien behoorlijk gedaald. De hoge slaagkans van senioren wordt vooral bepaald door hun hoge gemiddeld aantal punten. Dit omdat ze meestal al lang in hun huidige woning wonen. Daarnaast worden veel woningen specifiek voor senioren gelabeld. Senioren reageren over het algemeen erg selectief en vooral in de eigen gemeente.
11
-
De woningzoekenden zijn over het algemeen tevreden met het regionale aanbodsysteem. De Ambachtse woningzoekende geeft het systeem gemiddeld het rapportcijfer 7½. - 92% van de Ambachtse woningzoekenden vindt de combinatie van inschrijfduur en woonduur een eerlijk verdeelcriterium. - Woningcorporatie Woonbron hanteert een eigen verdeelsysteem; het POL-model (zie voor meer informatie over dit systeem: www.woonbron.nl). 123 mensen uit Hendrik-Ido-Ambacht hebben zich in 2005 hier voor ingeschreven. Slechts 18 hiervan kunnen tot de actief woningzoekenden worden gerekend (minimaal 1 reactie op een modelwoning). Van deze 18 personen zijn er in 2005 6 ingeloot. Dit komt neer op een slaagkans van 33%. - De slaagkansen in de regio Drechtsteden zijn relatief hoog. Vergelijken we de totale slaagkans met de regio Haaglanden en met de gemeente Rotterdam dan zien we dat de regio Drechtsteden hier ver boven zit. De slaagkans in 2005 in de regio Haaglanden is 20% en in Rotterdam maar 9%. Momenteel werken de regiocorporaties toe naar een nieuw woonruimteverdeelsysteem. Dit nieuwe systeem moet een combinatie worden van het bestaande aanbodmodel met een optiemodel en een lotingsmodel. Het is de bedoeling dat dit nieuwe systeem in 2008 wordt ingevoerd. Paragraaf 4
De markt voor koopwoningen
Van de woningvoorraad in Hendrik-Ido-Ambacht bestaat 70% uit koopwoningen. De afgelopen decennia heeft er hier, evenals in de meeste andere delen van Nederland, een enorme stijging van de koopprijzen plaatsgevonden. Wel is de koper de laatste jaren weer kritischer geworden en de risico’s om koopwoningen in de luxere segmenten te ontwikkelen zijn toegenomen. De gemiddelde koopwoning in Nederland werd in 2005 echter toch weer zo’n 5 procent duurder. In Hendrik-Ido-Ambacht bedroeg de gemiddelde verkoopprijs in 2005 € 232.600,-- (Bron: www.woningmarktcijfers.nl.). Tot en met mei 2006 zijn er in Nederland weer 10% meer woningen verkocht dan in dezelfde periode in 2005 (Bron: Vereniging Eigen Huis, september 2006). Ook in de nieuwbouwsector gaat de verkoop, na een dip van een aantal jaar, de laatste tijd weer beter. Nieuwe appartementen verkopen over het algemeen nog wel slechter dan eengezinswoningen. De aantrekkende groei lijkt vooral het gevolg van het stijgende vertrouwen dat mensen hebben in hun baan, bedrijf en de economie in het algemeen (Bron: De Volkskrant, 7 oktober 2006). Voor huishoudens met een modaal of 1½ modaal inkomen is het, als gevolg van de forse prijsstijgingen, moeilijk om een woning te kopen. Dit geldt natuurlijk helemaal voor mensen met een inkomen beneden modaal. In de koopsector wonen steeds minder jongeren t/m 34 jaar. Vrije sectorkoopwoningen zijn door de enorme prijsstijgingen buiten het bereik van een groot deel van deze groep gevallen. Dit geldt vooral voor de alleenstaande jongeren. Tweeverdieners hebben het wat dat betreft gemakkelijker. In Hendrik-Ido-Ambacht zijn bovendien maar weinig goedkope koopwoningen. Door de samenstelling van de voorraad (veel eengezinswoningen en veel kwalitatief goede en ruime woningen) zijn er voor minder dan € 145.000,-- nauwelijks woningen te koop. En hier moeten de kosten van de aankoop dan nog bij worden opgeteld. Vergeleken met de overige Drechtstedengemeenten had Hendrik-IdoAmbacht in 2005 de hoogste gemiddelde WOZ-waarde (€ 206.000,--) (Bron: Woonmonitor Drechtsteden 2005).
12
Sterke en zwakke punten van de nieuwbouw koopwoningenmarkt in 2006
+
Historisch zeer lage rente Economisch herstel dient zich aan
–
Lage inkomensgroepen / starters geen toegang Kwetsbaarheid woningmarkt bij rentestijging Risico op forse kostenstijgingen door o.a. hogere arbeid- en materiaalkosten door aantrekkende conjunctuur “Mismatch” op de landelijke woningmarkt door o.a. aanhoudend accent in bouwprogramma’s op (te veel) koopappartementen Problematiek Luchtkwaliteit (fijnstof)
Bron: NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers
In het 3de kwartaal van 2005 bestond 53% van het nieuwbouwaanbod in Nederland uit appartementen. Dit terwijl slechts 11% van de potentiële huizenkopers in 2004 had aangegeven een appartement te willen kopen. Hier is dus op landelijk niveau sprake van een enorme mismatch. In De Volgerlanden is het aandeel koopappartementen met 12,7% lang niet zo groot als op de meeste andere nieuwbouwlokaties. Hier komen in totaal 611 koopappartementen. Van een mismatch lijkt hier dan ook geen sprake. Zeker niet als je kijkt naar de samenstelling van de bestaande voorraad. Hendrik-IdoAmbacht bestaat voor bijna 80% uit eengezinswoningen. Van de koopwoningen is zelfs 92% een eengezinswoning. Hier is dus zeker ruimte voor het toevoegen van appartementen, ook in de koopsector. Wel moet er bij het toevoegen van appartementen gekeken worden naar de planning van de buren. Voorkomen moet worden dat bijvoorbeeld in Hendrik-Ido-Ambacht, Zwijndrecht en Ridderkerk op hetzelfde moment honderden appartementen worden opgeleverd. Paragraaf 5
De verhuisstromen
In opdracht van de regiogemeenten heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de kenmerken en achtergronden van verhuizingen in de regio Drechtsteden in 2004. De voor Hendrik-Ido-Ambacht
13
belangrijkste uitkomsten zijn samengevat in deze paragraaf. Op onderdelen zijn de berekeningen1 uit het verhuisonderzoek gecorrigeerd op basis van feitelijke gegevens van de afdeling Burgerzaken. Verhuisstromen regio In totaal zijn er in 2004 ongeveer 13.600 huishoudens verhuisd binnen, uit of naar de Drechtsteden. Daarvan verhuisden er 6.900 binnen de eigen gemeente en 1.500 binnen de regio Drechtsteden. Met 2.550 vestigers en 2.670 vertrekkers komen de Drechtsteden in 2004 uit op een vertrekoverschot van 120 huishoudens. Het vestigings- en vertreksaldo van zowel huishoudens met een lager inkomen als met een hoger inkomen is -regionaal bekeken- nagenoeg 0. Het vestigings- en vertreksaldo van huishoudens met een middeninkomen is ruim positief. De Drechtsteden verloren in 2004 vooral veel jongeren. Er was een netto toename van onder andere tweepersoonshuishoudens in de leeftijd 25-44 jaar, gezinnen (zowel jong als oud) en ouderen. In totaal 2.145 starters vonden een woning in de Drechtsteden, 515 starters vertrokken uit de Drechtsteden. Verhuisstromen Hendrik-Ido-Ambacht In tegenstelling tot het regionale beeld was er in Hendrik-Ido-Ambacht in 2004 juist sprake van een vestigingsoverschot. Hendrik-Ido-Ambacht trekt van binnen de regio netto gezien alleen huishoudens aan vanuit de buurgemeenten Dordrecht (107) en Zwijndrecht (259). Het zijn met name de midden en hogere inkomens die in Hendrik-Ido-Ambacht zijn komen wonen. Veel jonge gezinnen met een hoog inkomen verhuisden van Dordrecht Oost naar De Volgerlanden. Van de regiogemeenten trekt HendrikIdo-Ambacht de meeste huishoudens uit de rest van Nederland (netto 58). Dit komt door de ligging ten opzichte van de stadsregio Rotterdam, maar de verhuisstromen naar Hendrik-Ido-Ambacht worden natuurlijk voor een belangrijk deel veroorzaakt door de uitbreiding in De Volgerlanden. Verhuisstromen De Volgerlanden Voor het bepalen van de verhuisstromen van en naar De Volgerlanden is gebruik gemaakt van gegevens van de afdeling Burgerzaken. In 2004 woonden er 878 huishoudens in De Volgerlanden. Kijken we naar de vorige woonplaats van deze huishoudens dan zien we het volgende beeld:
Vorige woonplaats Hendrik-Ido-Ambacht Zwijndrecht Overige regiogemeenten Stadsregio Rotterdam Nederland
Aantal 242 248 1322 2083 48
Percentage 28 28 15 24 5
De antwoorden van de respondenten (34%) zijn door het SGB herberekend met als doel een totaalbeeld te creëren van de verhuisbewegingen in de regio Drechtsteden. Daar waar meer gedetailleerde en feitelijke informatie van de afdeling Burgerzaken beschikbaar was, is deze gebruikt. 2 Alblasserdam 10, Dordrecht 97, Papendrecht 19, Sliedrecht 6 3 Waarvan uit Ridderkerk 80 en uit Rotterdam 87 1
14
Ruim 70 procent van de nieuwe bewoners van De Volgerlanden woonde voor de verhuizing al in de regio. Dit is in overeenstemming met het uitgangspunt dat De Volgerlanden een regionale functie dient te hebben. In de nieuwbouw in De Volgerlanden hebben zich vooral gezinnen met kinderen (50%) en tweepersoonshuishoudens (43%) gevestigd. Hiermee wijkt De Volgerlanden dus niet af van de rest van de gemeente. Uit het verhuisonderzoek kan verder worden afgeleid dat van de huishoudens in De Volgerlanden 53% tussen de 25 en 44 jaar is. Verhuisredenen Een groot deel van de selectieve migratie is niet direct te beïnvloeden door nieuwbouwbeleid. Voor veel huishoudens is een persoonlijke reden (bijvoorbeeld samenwonen, scheiden, studeren of werken) namelijk doorslaggevend bij verhuizing. Voor een deel van de verhuizers (vooral voor gezinnen met kinderen) is de woning en woonomgeving wel een belangrijke factor voor de verhuisrichting. Uit het verhuisonderzoek blijkt dat in Hendrik-Ido-Ambacht vooral pullfactoren belangrijk zijn voor vestigers. Blijkbaar is het woningaanbod en de omgeving zeer aantrekkelijk. De ondervraagden noemen geen duidelijke pushfactoren. In hoofdstuk 5 kunt u hier meer over lezen. De volgende tabel geeft informatie over de diverse typen woningzoekenden en de woningen die zij vinden. Betrokken woningen, uitgesplitst naar diverse doelgroepen (verticaal gepercenteerd) Woningtype
Starters
Doorstromers
Koop EGW Koop MGW Huur EGW Huur MGW Totaal Drechtsteden (=100%)
28% 20% 4% 47% 2.094
45% 13% 13% 29% 8.814
Lager inkomen 14% 11% 18% 57% 4.457
Midden inkomen 51% 18% 9% 22% 3.719
Hoger inkomen 76% 14% 5% 6% 2.732
Totaal 42% 14% 12% 32% 10.908
Bron: Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004 Het zou interessant zijn om middels een verhuisonderzoek te achterhalen of De Volgerlanden ruimte creëert voor herstructurering. Het beeld bestaat dat er in De Volgerlanden nauwelijks mensen uit de grote herstructuringswijken van Dordrecht zijn komen wonen. Wel kan het zo zijn dat De Volgerlanden indirect toch een bijdrage levert aan de herhuisvesting van mensen uit deze herstructureringswijken omdat bijvoorbeeld mensen uit Krispijn in een woning zijn gaan wonen van iemand die naar De Volgerlanden is verhuisd. Dit kom je te weten door de nieuwe bewoners op het oude adres van De Volgerlandengangers te benaderen. Geprobeerd wordt om dit onderzoek in 2007 op de agenda van de regio te krijgen.
15
16
HOOFDSTUK 4
DE WOONWENSEN VERANDEREN
Woonwensen worden in hoge mate bepaald door de levensfase en de huishoudensamenstelling (jong, oud, alleenstaand, gezin). De laatste decennia is de diversiteit in de huishoudenstypen en daarmee ook de verscheidenheid aan woonwensen toegenomen. Dit is het gevolg van demografische, sociaal-culturele en sociaal-economische veranderingen. De toenemende diversiteit in de huishoudenscompositie heeft ervoor gezorgd dat het individuele verhuisgedrag van huishoudens steeds minder verklaard kan worden door de traditionele huishoudenscyclus. Daarom wordt er in woonwensenonderzoeken steeds meer gewerkt met leefstijlen. De woonwensen worden bovendien niet alleen beïnvloed door de huishoudenskenmerken, maar ook door het beschikbare woningaanbod. Als er veel keuzemogelijkheden zijn, zoals nu in Hendrik-Ido-Ambacht het geval is door de bouw van De Volgerlanden, zullen de wensen en de mogelijkheden om te verhuizen toenemen. De kans om een woonwens daadwerkelijk te realiseren is vooral afhankelijk van het inkomen. Figuur 1 factoren die de woonwensen beïnvloeden Demografische ontw. è
Sociaal-culturele ontw. sociaal-economische ontw. ä ç Huishoudenskenmerken ä Woonwensen ã Woningaanbod
In dit hoofdstuk wordt allereerst nagegaan welke invloed de demografische, sociaal-culturele en sociaaleconomische ontwikkelingen hebben op de huishoudenskenmerken en de woonwensen. De invloed van demografische, sociaal-culturele en sociaal-economische ontwikkelingen op de huishoudenskenmerken en de woonwensen 1. Demografische ontwikkelingen Er zijn twee belangrijke demografische ontwikkelingen te onderscheiden die de woningbehoefte beïnvloeden. De eerste ontwikkeling betreft de vergrijzing. Hoewel het aandeel 65+-ers in Hendrik-IdoAmbacht nu, vergeleken met de rest van Nederland, nog klein is en er de komende jaren door de bouw van De Volgerlanden nog veel jonge mensen bij zullen komen, zet de vergrijzing toch ook hier wel door. Eigenlijk is er sprake van een dubbele vergrijzing: er komen steeds meer ouderen en de ouderen worden steeds ouder. Voor het in kaart brengen van de woningbehoefte is deze ontwikkeling van belang omdat ouderen over het algemeen andere huisvestingsbehoeften en een geringere verhuisgeneigdheid hebben dan jongeren.
17
De ontwikkeling van de verschillende leeftijdsklassen in Hendrik-Ido-Ambacht (percentages) Leeftijd
2005
2010
2015
2020
0-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75+ Totaal
75,8% 11,1% 7,8% 5,3% 100%
74,3% 11,6% 7,6% 6,5% 100%
73,0% 11,5% 8,9% 6,6% 100%
71,1% 12,5% 9,4% 7,0% 100%
De tweede belangrijke demografische ontwikkeling is de toename van het aantal kleine huishoudens. De daling van het huwelijkscijfer, de afname van het geboortecijfer, de toename van het aantal echtscheidingen en de veroudering van de bevolking zijn hiervan de voornaamste oorzaken. Hoewel uit het vorige hoofdstuk is gebleken dat er in Hendrik-Ido-Ambacht relatief weinig alleenstaanden wonen, zullen er toch ook in Hendrik-Ido-Ambacht door de verdergaande individualisering en de gezinsverdunning de komende jaren steeds meer alleenstaanden zijn. Gemiddeld bestaat een huishouden in Hendrik-Ido-Ambacht nu uit 2,59 personen. Verwachting is dat dit in 2025 is gedaald naar 2,24 personen. De daling van de huishoudensomvang en de daarmee gepaard gaande afname van de gemiddelde woningbezetting, zorgen ervoor dat er meer woningen nodig zijn om de bevolking te kunnen huisvesten. Ook de kwalitatieve woningvraag is veranderd door de opkomst van kleine huishoudens, aangezien kleine huishoudens over het algemeen andere woonwensen hebben dan traditionele gezinnen. Het is echter niet erg waarschijnlijk dat de toename van het aantal kleine huishoudens gepaard zal gaan met een grotere vraag naar kleinere woningen. Waren ouderen vroeger blij met een 2-kamerappartement (dus woon- en slaapkamer), nu willen zij graag een extra kamer als hobbykamer en het liefst vaak ook nog een logeerkamer voor de (klein)kinderen. 2 Sociaal-culturele ontwikkelingen Sociaal-culturele ontwikkelingen omvatten de verandering van waarden en normen over het huwelijk, het gezin en het wonen. Vroeger bleven getrouwde kinderen vaak in de buurt van hun (schoon)ouders wonen en was er sprake van een zeer nauwe band tussen familieleden en buren. Sociale en financiële zekerheid hebben huishoudens echter steeds minder afhankelijk gemaakt van familiebanden. De laatste jaren hebben er zeer ingrijpende veranderingen plaatsgevonden in het denken over huwelijk, gezin, kindertal en zelfstandigheid. De tolerantie ten aanzien van andere huishoudensvormen dan het traditionele gezin, heeft bijgedragen tot de differentiatie van huishoudensvormen. De traditionele ontwikkeling van thuiswonend kind naar jong echtpaar, een gezin met kinderen, een echtpaar zonder thuiswonende kinderen tot alleenstaande ouderen, is dus niet langer vanzelfsprekend. De verschillen in leefstijlen leiden tot verschillende woonvoorkeuren. 3 Sociaal-economische ontwikkelingen De eventuele groei van de werkgelegenheid zal de komende jaren voor een groot deel ten goede komen aan de hoger opgeleiden. Vooral degenen met een laag opleidingsniveau zullen het in de toekomst moeilijk blijven houden op de arbeidsmarkt. De kansen op een baan voor schoolverlaters met een vmbo, mbo-1 of mbo-2 diploma zijn de laatste jaren verslechterd. Schoolverlaters zonder diploma
18
hebben het nog moeilijker om een plek op de arbeidsmarkt te veroveren. Bij de vorige economische opleving, eind jaren negentig, was er nog wel voldoende werk voor laaggeschoolden. Verwachting is echter dat de aantrekkende economie nu voor deze groepen minder kansen biedt. Dit komt doordat veel laaggeschoold werk al is verdwenen (Bron: De Volkskrant van 31-08-2006). Er is sprake van een economische polarisatie: er komen naar verhouding steeds meer lage en hoge inkomens en minder middeninkomens. Veel huishoudens zullen dus ook in de toekomst afhankelijk zijn van een uitkering, waardoor zij een zwakke positie op de woningmarkt hebben. Dit wordt versterkt door de huishoudensverdunning en de vergrijzing van de bevolking. De vraag naar betaalbare huurwoningen zal hierdoor de komende jaren redelijk groot blijven. De invloed van de vergrijzing op de toename van het aantal huishoudens met een laag inkomen moet trouwens enigszins genuanceerd worden. Binnen de groep ouderen bestaan namelijk grote vermogensverschillen. Een deel van de ouderen moet rondkomen van een AOW-uitkering en eventueel een klein aanvullend pensioen, en een deel van de ouderen beschikt over een fors vermogen. Door de toenemende arbeidsparticipatie van de vrouw zal het gemiddelde pensioeninkomen per huishouden in de toekomst stijgen. De toenemende arbeidsparticipatie van de vrouw leidt verder natuurlijk tot een toename van het aantal tweeverdieners. Tegenover de groep huishoudens met een laag inkomen staat dus een toename van het aantal huishoudens met een dubbel inkomen, die een sterke positie op de woningmarkt hebben.
19
20
HOOFDSTUK 5
DE WAARDERING VOOR HET WONEN IN HENDRIK-IDOAMBACHT
Onlangs zijn er twee onderzoeken afgerond die de tevredenheid van onze inwoners op het gebied van het wonen hebben gepeild. Het eerste onderzoek, de Grote Woontest, betreft een onderzoek naar de woonbeleving en de leefstijlen van de inwoners van de regio Drechtsteden. Aan dit onderzoek hebben 4.400 mensen meegedaan, waarvan 535 mensen uit Hendrik-Ido-Ambacht. In eerdere hoofdstukken bent u al diverse keren een verwijzing naar de Grote Woontest tegengekomen. Het tweede onderzoek is gedaan in opdracht van woningcorporatie Rhiant. Aan dit onderzoek, de USP-Bewonersscan 2006, hebben 302 huurders van Rhiant meegewerkt. Omdat ook corporaties in andere gemeenten aan dit onderzoek van USP deel hebben genomen, kunnen de uitkomsten vergeleken worden met landelijke en regionale scores. Paragraaf 1
Wat vinden onze inwoners nu eigenlijk van het wonen in Hendrik-IdoAmbacht?
Tevredenheid over de totale woonsituatie Meer dan 80% van de mensen in de regio Drechtsteden is zeer tevreden over zijn totale woonsituatie en minder dan 10% is ronduit ontevreden. De “totale woonsituatie” is aan de ondervraagden uitgelegd als een totaaloordeel dat alle facetten van het wonen betreft, dus zowel de woning, als de woonomgeving, de voorzieningen en de contacten met de andere bewoners. De score in de Drechtsteden is hoog in vergelijking met bijvoorbeeld de regio Rotterdam. Daar ligt de tevredenheid rond de 60%. In HendrikIdo-Ambacht is de tevredenheid met de totale woonsituatie helemaal hoog. Hier is 65% zeer tevreden, 20% tevreden, 10% neutraal en slechts 5% (zeer) ontevreden. Vooral de bewoners van de buurt Dorp, de buurt Sandeling en de wijk Sandelingen-Ambacht zijn zeer positief gestemd over hun woonsituatie. Tevredenheid met de huidige woning Geheel in lijn met de eerste uitkomsten, zijn de inwoners van Hendrik-Ido-Ambacht ook het meest tevreden met hun huidige woning. Slechts 5% geeft aan niet tevreden te zijn met de woning. Vooral de tevredenheid met het woningtype, de grootte van de woning, de staat van onderhoud, de indeling van de woning en de grote buitenruimte is hoog. Ook de huurders van woningcorporatie Rhiant zijn relatief tevreden met hun woning. Zij zijn vooral tevreden over het aantal slaapkamers in hun woning, de grootte van de tuin, de grootte van de kamers en de keuken. Over de beveiliging van het trappenhuis en de uitrusting van de badkamer zijn zij minder tevreden. Ontwikkeling van de buurt in de afgelopen jaren 19% van de bewoners uit Hendrik-Ido-Ambacht geeft aan dat de buurt waarin hij of zij woont er de afgelopen jaren op vooruit is gegaan, 62% ziet geen verschil met een paar jaar geleden, 15% zegt dat de buurt een beetje achteruit is gegaan en 4% vindt dat de buurt wel heel erg achteruit is gegaan. Het percentage mensen dat vindt dat de buurt (erg) achteruit is gegaan is in Hendrik-Ido-Ambacht het laagste van heel de regio. Regionaal vindt 29 % dat zijn of haar buurt de afgelopen jaren is verslechterd. De buurten Krommeweg Noord en Krommeweg Zuid worden nog wel positief beoordeeld, maar de bewoners geven wel aan dat deze buurten sneller dan gemiddeld achteruit gaan.
21
Waardering van voorzieningen De inwoners van Hendrik-Ido-Ambacht behoren ook tot de meest tevreden inwoners als het gaat om het gemeentelijke voorzieningenniveau. De bereikbaarheid per auto, de onderwijsvoorzieningen, de aanwezigheid van buurtwinkelcentra, de gezondheidszorg, de sportvoorzieningen en de kinderopvangmogelijkheden scoren hoog. Alleen over de bereikbaarheid per Openbaar Vervoer en de uitgaansmogelijkheden zijn onze inwoners relatief ontevreden. De huurders van Rhiant zijn minder tevreden met de afstand tot een politiepost, de toegankelijkheid voor minder validen, de speelmogelijkheden voor kinderen, het verkeerslawaai, de verkeersveiligheid en de parkeergelegenheid. Paragraaf 2
Wie willen er verhuizen? Waarom? En waar kiezen we dan voor?
Verhuisplannen 40% van de inwoners van de regio sluit niet uit dat zij binnen 2 jaar zullen verhuizen. In Hendrik-IdoAmbacht is de verhuisgeneigdheid het laagst. Dit wordt mede veroorzaakt door de hoge tevredenheid over de woning en de woonomgeving. In Hendrik-Ido-Ambacht wil bovendien ruim 75% van de mensen bij een verhuizing in de gemeente blijven wonen. Dit percentage ligt iets boven het regionale gemiddelde van 70%. Verhuisredenen Een grotere woning, een ander woningtype, een gelijkvloerse woning, de behoefte aan een tuin en een verandering in de gezinssituatie zijn de vijf belangrijkste redenen om te willen verhuizen. Wanneer we kijken naar de verschillende gezinsfasen dan zien we de volgende onderscheidende verhuisredenen: Gezinsfase 1-persoonshuishouden t/m 34 jaar
2-persoonshuishoudens t/m 34 jaar
Gezin t/m 34 jaar
1-2 persoonshuishoudens 35-54 jaar
Verhuisredenen Een woning kopen Groter wonen Een tuin Verandering in de gezinssituatie Tussen andere mensen wonen Een ander type woning kopen Groter en meer luxueus wonen op andere lokatie Een tuin en een garage Verandering in gezins- en/of werksituatie Een schonere, rustigere buurt Een ander type woning Groter wonen Een tuin en een garage Verandering in gezins- en/of werksituatie Veiligere buurt Een garage Verandering in werksituatie Duurder wonen
22
Gezin 35-54 jaar
55+
Groter wonen Meer luxueus op andere lokatie In een rustigere buurt Woning huren Gelijkvloers wonen Geen tuin meer Kleiner wonen
Vraag en aanbod naar type woning & de belangrijkste kenmerken van de nieuwe woning De vraag naar en het aanbod van bepaalde woningen in de regio Drechtsteden sluiten niet goed op elkaar aan. Er is duidelijk sprake van een overaanbod van eengezinswoningen, terwijl er een tekort is aan vrijstaande en 2-onder-1-kapwoningen, ouderenwoningen en appartementen met lift. Appartementen zonder lift zijn duidelijk minder gewenst. Hendrik-Ido-Ambacht wijkt op dit punt niet af van de andere regiogemeenten: ook hier zijn relatief veel eengezinswoningen, is er een tekort aan vrijstaande woningen en een tekort aan appartementen met lift. Van de mensen die nu in een koopwoning wonen, willen de meeste bij een verhuizing ook weer naar een koopwoning. 8% van de kopers geeft aan bij verhuizing liever naar een huurwoning te willen. De vraag naar woningen met specifieke faciliteiten voor ouderen is wel grotendeels gericht op de huursector. Meest genoemde woonwensen zijn een degelijke kwaliteit van de woning, een tuin, vrij uitzicht en voldoende parkeergelegenheid. Onderscheidende elementen zoals een bijzondere indeling, eigen invloed en een bijzondere architectuur worden zeer weinig genoemd. USP heeft ook de specifieke wensen van de oudere huurders (55+) van Rhiant onderzocht. Voor wat betreft specifieke zorgvoorzieningen is er onder deze groep vooral behoefte aan alarmering, verpleging/hulp aan huis en tuinonderhoud. 58% van deze groep geeft aan behoefte te hebben aan een gelijkvloerse woning (43% van de 55-plus huurders van Rhiant woont al in een gelijkvloerse woning, 57% nog niet). Bij verhuizing zouden de meeste 55-plussers kiezen voor een seniorenwoning of een appartement. Meer dan de helft geeft hierbij de voorkeur aan een nieuwbouwwoning. Verder blijkt dat van de 55-plussers van Rhiant die willen verhuizen, bijna iedereen weer een woning wil gaan huren (93%). Gemiddeld willen ze in hun nieuwe woning 2 slaapkamers. Gewenst woonmilieu Bij het gewenste woonmilieu geven de meeste Ambachters (35%) aan dat dat een woonwijk met vooral eengezinswoningen is. Dit sluit dus aan bij het woonmilieu dat Hendrik-Ido-Ambacht te bieden heeft. Toch geeft nog een behoorlijk aantal Ambachters aan graag te willen verhuizen naar rustig stedelijk milieu (12%), een hoogwaardig milieu (12%) of een landelijk milieu (10%). Duidelijk is dat Hendrik-IdoAmbacht geen echt stedelijk en geen echt landelijk milieu in de aanbieding heeft. Grootstedelijke voorzieningen passen niet bij de omvang van de gemeente en voor een landelijk milieu zijn we toch echt te dichtbevolkt. Een uitzondering hierop vormt wellicht het gebied rondom de Achterambachtseweg. Dat gebied zou je met enige fantasie nog als landelijk kunnen bestempelen. Met De Volgerlanden, en over een aantal jaar vooral ook met het project Noordoevers, kunnen we wel voldoen aan de behoefte van de mensen die een hoogwaardig woonmilieu willen.
23
De Volgerlanden: een hoogwaardig woonmilieu Conclusie In het algemeen kan ten aanzien van de beoordeling van bewoners in Hendrik-Ido-Ambacht vastgesteld worden, dat men hier in relatie tot de overige Drechtstedengemeenten positiever is. Zowel de waardering voor de huidige woning, de huidige buurt, de samenstelling van de bevolking als het voorzieningenaanbod is hier beduidend hoger dan in veel van de andere Drechtstedengemeenten. Ook de huurders van Rhiant zijn over het algemeen tevreden met de woning en de woonomgeving. Gevolg van deze grote mate van tevredenheid is dat er hier relatief weinig mensen wonen met verhuisplannen. Als er verhuisd wordt dan is dat meestal het gevolg van pull-factoren van de nieuwe woning zoals meer slaapkamers, meer ruimte, een grotere tuin of een garage. Mensen verhuizen hier weinig vanuit onvrede. Hoewel we natuurlijk heel blij mogen zijn met de zeer positieve waardering van onze inwoners voor het wonen in Hendrik-Ido-Ambacht, moeten we wel alert blijven. In haar Ondernemingsplan heeft Rhiant bijvoorbeeld aangegeven dat zij een trend bemerkt van afnemende sociale cohesie in buurten. En deze sociale cohesie is nu juist zo belangrijk voor leefbare buurten. De individualisering neemt ook hier merkbaar toe. Huurders gedragen zich steeds intoleranter ten opzichte van hun buren en er is minder interactie merkbaar tussen buren dan vroeger.
24
HOOFDSTUK 6
DE WONINGBEHOEFTE VAN VERSCHILLENDE DOELGROEPEN
In de voorgaande hoofdstukken is een overzicht gegeven van het bestaande woonbeleid, de bevolkingssamenstelling en de woningvoorraad. Ook is ingegaan op de veranderende woonwensen, de tevredenheid met de huidige woonsituatie en de concrete woonwensen in het geval van een verhuizing. In dit hoofdstuk komt al deze informatie samen zodat uitspraken gedaan kunnen worden over de woningbehoefte nu en in de toekomst. Wil je als gemeente voor iedereen een aantrekkelijk woonmilieu bieden, dan is het belangrijk rekening te houden met de behoeften en de wensen van de verschillende doelgroepen. Wel moet bedacht worden dat een indeling in doelgroepen eigenlijk heel generaliserend is en dat de wensen en behoeften binnen een doelgroep nog behoorlijk uit een kunnen lopen. Zoals in hoofdstuk 4 al aan het licht is gekomen, is de verscheidenheid aan woonwensen de laatste decennia alleen maar verder toegenomen, wat het doen van algemene uitspraken bemoeilijkt. De ene 70 jarige wil nog graag verhuizen naar een woning met een tuintje, zoals bij De Schutse, terwijl een leeftijdsgenoot kiest voor een appartement met zorgvoorzieningen, zoals in de Alewijnflat. Weer een andere 70 jarige wil het liefst nog jaren in zijn vrijstaande woning blijven wonen, terwijl zijn 65-jarige buurman noodgedwongen wordt opgenomen in een verpleeghuis. Met bovenstaande nuancering in het achterhoofd, onderscheiden we in deze woonvisie de volgende doelgroepen van beleid: 1. Ouderen 2. Zorgbehoevenden en gehandicapten 3. Jongeren 4. Mensen met een laag inkomen 5. Mensen met een hoog inkomen 6. Bijzondere doelgroepen 7. Statushouders 8. Woonwagenbewoners In het vervolg van dit hoofdstuk zal per doelgroep een schets worden gegeven van de huidige en toekomstige woningbehoefte. Ouderen Een groot deel van de 55-plussers is nog vitaal en kan prima voor zichzelf zorgen. Deze senioren bekleden op de woningmarkt een riante positie. Doordat zij al vele jaren op de woningmarkt opereren is de kans groot dat zij hun woonvoorkeur al hebben gerealiseerd. Deze groep is dan ook relatief tevreden met hun huidige woning en de meeste ouderen verhuizen alleen als de gezondheid achteruit gaat en de behoefte aan verzorging toeneemt. Vaak zijn in eerste instantie aanpassingen van de woning (zoals een tweede toilet op de slaapverdieping of het vervangen van een bad door een douche), de hulp van mantelzorgers of het inhuren van hulp voldoende. Pas als dat niet meer toereikend is, wordt er verhuisd. Ook in het geval van een verhuizing willen zij weer kunnen kiezen voor kwaliteit. Dat zij deze kwaliteit steeds minder vinden in de bestaande voorraad ouderenwoningen blijkt uit het feit dat de
25
verhuurbaarheid van woningen in sommige ouderencomplexen, zoals woningen in het complex De Kruidhof, in het geding komt. Op sommige van deze ouderenwoningen wordt maar door 1 of 2 mensen gereageerd. Dat het complex De Kruidhof zeker geen uitzondering is bewijzen de regionale cijfers. Op een 55-plus woning reageren momenteel gemiddeld maar 8 mensen, terwijl op een normale woning gemiddeld meer dan 110 mensen reageren (Bron: Rapportage aanbod Woonkeus Drechtsteden). Van het totale corporatiebezit in Hendrik-Ido-Ambacht zijn momenteel 541 woningen specifiek bestemd (gelabeld) voor mensen ouder dan 55 jaar. Het gaat hier om 8 complexen met verschillende faciliteiten. De komende tijd worden er ook in De Volgerlanden diverse projecten voor senioren opgeleverd. Bestaande Ouderencomplexen (huur) Complex Van Kijfhoekstraat Rozengaarde De Kruidhof Vijverhof Banckertplein Antoniushoek De Schutse Alewijnflat
Aantal woningen 142 60 104 32 64 48 37 54
Faciliteiten
Eigenaar
Ontmoetingsruimte/alarmering Ontmoetingsruimte/centrale hal Gebouwd onder seniorenlabel Atrium/hal, seniorenlabel Woonzorgcomplex bij De Blije Borgh
Forta Forta Woonzorg Rhiant Rhiant Rhiant Rhiant Forta
Onlangs is bekeken in hoeverre het bezit van de corporaties in de regio Drechtsteden geschikt is voor mensen met een lichamelijke beperking. Er is een classificatiesysteem opgesteld voor de toe- en doorgankelijkheid van woningen. Dit loopt van nul (= totaal ongeschikt voor mensen met een lichamelijke beperking) tot 4 sterren (= alle ruimten bereikbaar en bruikbaar voor iemand in een rolstoel). De Ambachtse corporaties bezitten relatief weinig woningen met nul sterren en relatief veel woningen met 1 of 2 sterren. Ook de woningen met 3 of 4 sterren zijn in het Ambachtse corporatiebezit relatief goed vertegenwoordigd (2,7 % van de woningen tegenover 2,4 gemiddeld in de regio). Uit het zeer lage aantal reacties op de meeste 55-pluswoningen kunnen we concluderen dat we hier te maken hebben met een bewuste, kritische groep woonconsumenten die vaak al naar tevredenheid woont en die zuinig omspringt met de opgebouwde woonduur en inschrijfpunten. Anderzijds kunnen we uit het lage aantal gemiddelde reacties op veel van de specifiek voor ouderen gereserveerde complexen opmaken dat de woningen in deze complexen niet meer voldoen aan de eisen van de moderne ouderen. M.a.w.: het huidige aanbod aan voor ouderen bestemde woningen vormt vaak geen pullfactor voor ouderen om te verhuizen. Dit is jammer. Niet alleen voor de senioren zelf, maar ook voor andere doelgroepen. Veel ouderen wonen namelijk in gewilde eengezinswoningen. Als het lukt om een deel van deze groep te verleiden om te verhuizen komen deze populaire woningen vrij. Om senioren te laten doorstromen moet je echter wel wat te bieden hebben.
26
Wat willen de ouderen dan? Eigenlijk is het heel simpel. De meeste ouderen willen namelijk zo lang mogelijk in hun huidige woning blijven wonen. Wanneer zij dan toch verhuizen geven zij de voorkeur aan een voor ouderen geschikte en dus gelijkvloerse woning, maar deze woning moet wel ruim zijn. Van de 55-64 jarigen woont nog meer dan de helft in een eengezinswoning. Bij 65-plussers is dit aandeel gezakt naar 35%. Het grootste deel van de 65-plussers bewoont een appartement met een lift (Bron: Grote Woontest). Vooral meergezinswoningen met drie of, liever nog, vier kamers zijn gewenst. Er is onder ouderen nauwelijks vraag naar woningen met minder dan drie kamers. Hier zit een grote discrepantie met de huidige voorraad kleine seniorenwoningen. In tegenstelling tot wat vaak wordt beweerd door beleidsmakers, zijn er ook maar weinig ouderen die willen verhuizen omdat hun huidige woning te groot is. Kortom: de moderne ouderenwoning moet in de eerste plaats dus ruim zijn. De verhouding tussen kopen of huren is bij de 55-64 jarigen nagenoeg gelijk. Onder de 65-plussers is deze verdeling minder evenwichtig. Ruim 70% van deze categorie woont momenteel in een huurhuis (Bron: Grote Woontest). Hier geldt: hoe hoger de leeftijd, hoe groter de vraag naar huurwoningen. Veel ouderen zien toch op tegen het beheer en onderhoud van de eigen woning en willen hun vermogen liever gebruiken voor consumptieve uitgaven of om te schenken aan hun kinderen. Wel zal het aantal mensen dat ook op latere leeftijd kiest voor een koopwoning de komende jaren gaan toenemen aangezien veel toekomstige ouderen die thans een eigen woning bezitten de voordelen van een koopwoning (zoals de vrijheid om veranderingen aan te brengen, de vermogensopbouw door waardestijging en voor sommigen nog de voordelen van de renteaftrek van hypotheeklasten) willen behouden en omdat ook steeds meer projectontwikkelaars zich gaan richten op deze doelgroep. Bovendien is het voor ouderen die al een koopwoning bezitten relatief makkelijk om opnieuw een hypotheek te krijgen. Een nieuwbouwwoning kan voor deze ouderen een aantrekkelijk alternatief zijn, omdat er dan maar weinig energie gestopt hoeft te worden in het onderhoud en het opknappen van de woning. Uit onderzoeken naar de woon- en zorgwensen van oudere huishoudens blijkt dat de meeste voorzieningen die de ouderen in hun directe woonomgeving wensen, niet specifiek gericht zijn op oudere huishoudens. Net als veel jongere huishoudens stellen zij namelijk de aanwezigheid van winkels voor de dagelijkse boodschappen, een bushalte, een postkantoor en voldoende parkeergelegenheid op prijs. Wel is de directe nabijheid van deze voorzieningen voor veel ouderen belangrijker dan voor jongeren, omdat de mobiliteit met het stijgen van de leeftijd veelal afneemt. Ook medische voorzieningen, zoals een huisarts en apotheek mogen van de meeste ouderen beslist niet ontbreken in de directe omgeving van de woning. Voor ouderen is ook het sociale aspect van de woonomgeving belangrijk. De meeste ouderen stellen contact in de buurt op prijs. De intensiteit van deze contacten hoeft niet groot te zijn, maar ouderen vinden het wel belangrijk dat zij, in geval van nood, een beroep kunnen doen op de buren. Het overgrote deel van de ouderen geeft de voorkeur aan het wonen in een buurt met jongere en oudere huishoudens door elkaar heen. Sterker dan andere groepen willen ouderen graag in hun eigen omgeving blijven wonen; in hun eigen gemeente en in hun eigen wijk. Duidelijk is dat het bestaande aanbod ouderenwoningen lang niet altijd aansluit bij de woonwensen van de huidige ouderen. In sommige gevallen zal het mogelijk zijn om de gewenste kwaliteit te verkrijgen door het aanpassen van de bestaande ouderencomplexen, maar willen we ouderen de kwaliteit bieden waar ze om vragen dan moet er ook in de nieuwbouw aandacht zijn voor deze groep.
27
Wat moeten we bouwen? Voor de beantwoording van deze vraag gebruiken we het door Arcares en Aedes aangepaste STAGGmodel. Het STAGG-model is een planologisch model met kengetallen voor het aantal huishoudens dat zorg nodig heeft en de huisvesting die daarvoor nodig is. Bij het invullen van dit model zijn we uitgegaan van de volgende veronderstellingen: 1. Van de bestaande voorraad eengezinswoningen is 10 procent levensloopbestendig, d.w.z.: voor elke fase in het leven passend. De woningen in De Volgerlanden en in Oostendam moeten allemaal voldoen aan de Kwaliteitseisen Nieuwbouwwoningen Drechtsteden en zijn daardoor automatisch levensloopbestendig. Deze woningen kunnen met geringe investeringen worden aangepast aan individuele handicaps. 2. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht telt in 2015 30387 inwoners. 3. Alle voor 55-plussers gelabelde woningen behoren tot de categorie “Zorgwoning”. STAGG- model Woningen voor mensen met zorgbehoefte Nultreden woning Levensloop woning Zorgwoning/55+ woning Totaal
Bestaande situatie
Nodig in 2015
Plannen De Volgerlanden
Plannen Verschil Oostendam
667
2121
907
49
2027
1515
2515
107
541
364
60
30
3235
4000
3482
186
- 498 + 3.134 +267 + 2903
De in Oostendam geplande woningen worden in 2009 opgeleverd. In het centrum van de buurt komt een appartementencomplex met daarin vijftig seniorenappartementen, waarvan dertig toegewezen zullen worden voor verzorgd wonen. De Blije Borgh zal in deze woningen de zorg gaan leveren. In het gebouw komt ook een gemeenschappelijke ruimte waar naast bewoners ook andere geïnteresseerden uit de buurt terecht kunnen voor verschillende welzijnsdiensten, zoals een maaltijd. Deze diensten zullen aangeboden worden door het ouderen werk. De in De Volgerlanden geplande 60 zorgwoningen worden zoals het zich nu laat aanzien eind 2009 opgeleverd. De woningen maken deel uit van het Zorgcluster De Volgerlanden. In dit zorgcluster komen verder een gezondheidscentrum, tandartsen, een ruimte voor het ouderen werk, 18 plaatsen voor mensen met een verstandelijke beperking en een verpleegdependance van Swinhove met 24 plaatsen voor psychogeriatrische bewoners. Uit het STAGG- model blijkt dat er in 2015 meer dan voldoende zelfstandige woningen voor mensen met een zorgbehoefte zullen zijn. Alleen het aantal Nultreden woningen is kleiner dan op grond van het model zou moeten. Dit is geen probleem, omdat dit tekort ruimschoots wordt gecompenseerd door het
28
overschot aan levensloop- en zorgwoningen. Hierbij moet wel bedacht worden dat lang niet alle levensloopbestendige en nultredenwoningen ook daadwerkelijk worden bewoond door mensen met een zorgbehoefte. Levensloopbestendige woningen zijn bestemd voor iedereen en zeker niet alleen voor ouderen of zorgbehoevenden. Het meetellen van alle levensloopbestendige woningen geeft dus wel een enigszins vertekend beeld. Dit opgeteld bij de eerdere constatering dat de kwaliteit van de bestaande voorraad lang niet altijd aansluit bij de gewenste kwaliteit en bij het feit dat een groot deel van de levensloopbestendige woningen geconcentreerd is in De Volgerlanden, maakt dat er de komende jaren onder de ouderen woonconsumenten zeker nog een afzetmarkt is (naast de bestaande plannen voor De Volgerlanden en Oostendam) voor 200 kwalitatief hoogwaardige gelijkvloerse woningen met minimaal 3, maar liever nog met 4, kamers. Uit de Grote Woontest blijkt dat een meerderheid (62%) van de mensen die interesse hebben in een gelijkvloerse woning, een huurwoning wenst. En dit percentage heeft dan nog betrekking op alle leeftijdscategorieën. Onder ouderen (65+) ligt dit percentage op ruim 70%. De meeste mensen wensen een huurprijs tussen de € 330,-- en € 600,-- per maand. Gezien de voorkeur van veel ouderen voor een huurwoning en gelet op het feit dat 70% van de huidige woningvoorraad in Hendrik-IdoAmbacht al bestaat uit koopwoningen (tegenover 54% landelijk en 51% in de Drechtsteden) wordt geadviseerd om een groot deel (minimaal 70%) van de toe te voegen woningen in de huursector (zowel sociale huur als vrije sector huur) te realiseren. Zorgbehoevenden en gehandicapten In de nota Wonen, Zorg en Welzijn & de WMO staat de opgave aangegeven voor woonvoorzieningen voor zorgbehoevenden en gehandicapten. Zo is onder meer becijferd dat er de komende jaren nog 90 intramurale plaatsen, 158 eenheden “verzorgd wonen” en 37 wooneenheden “beschermd wonen” nodig zijn. De opgave voor de gewenste woonvoorzieningen voor zorgbehoevenden en gehandicapten wordt de komende maanden door de projectgroep Wonen, Zorg en Welzijn verder uitgewerkt in een apart traject. Daarbij worden tevens de diverse relevante externe partijen betrokken. Deze categorie woonvoorzieningen wordt in deze Woonvisie daarom verder buiten beschouwing gelaten. Jongeren t/m 34 jaar Het is basaal: jongeren zijn de toekomst van onze gemeente. Het behouden van (een deel van) deze doelgroep binnen onze grenzen is belangrijk in het streven naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. In hoofdstuk 3 is geconstateerd dat er in Hendrik-Ido-Ambacht veel 0-14 jarigen wonen. De oudsten uit deze groep zullen over een jaar of vijf op zoek gaan naar een eigen stek. Binnen de doelgroep jongeren t/m 34 jaar vormen de jongeren tot 23 jaar met een laag inkomen eigenlijk een aparte groep, omdat deze op grond van de Wet op de huurtoeslag slechts beperkte mogelijkheden (qua huurprijs) hebben in de keuze van woonruimte. Daarom is een deel van de woningvoorraad speciaal gereserveerd voor jongeren tot 23 jaar. Jongeren tot 23 jaar kunnen ondanks hun geringe aantal registratiepunten daarom nog behoorlijk goed meekomen op de sociale huurwoningenmarkt in de regio Drechtsteden. Voor jongeren ouder dan 23 jaar en jonger dan 35 jaar zijn er echter geen specifieke huurwoningen gelabeld. Zij moeten op de huurwoningenmarkt dus concurreren met de andere huishoudens. De slaagkans van de groep 23 t/m 34 jarigen is dan ook iets lager dan die van de 18 t/m 22 jarigen.
29
Ambachtse jongeren die een woning van een corporatie huren, verhuizen relatief vaak naar Zwijndrecht. In 2005 vertrokken 17 jongeren naar een sociale huurwoning in Zwijndrecht. Of dit bijvoorbeeld komt doordat in Zwijndrecht het voorzieningenniveau beter aanluit bij de wensen van de jongeren of dat ze in die gemeente makkelijker een geschikte woning vinden, weten we niet. Feit is dat een deel van onze jongeren ook in de toekomst zal wegtrekken, omdat ze elders een opleiding gaan volgen, liever in een wat meer stedelijkere omgeving bij andere jongeren willen wonen, werk vinden in een andere regio of intrekken bij een partner. Aangezien de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht er niet naar streeft het huidige opleidingsaanbod te verruimen of sterk in te zetten op het binnenhalen van grootschalige werkgelegenheid, zal hierin weinig veranderen. Grootschalige woningbouw voor jongeren en starters is daarom niet nodig. Wel willen we de jongeren die hier graag willen blijven wonen, voldoende kansen bieden. Wat de jongeren met elkaar gemeen hebben is dat ze over het algemeen een niet al te hoog inkomen hebben. Dat de positie van jongeren een kwetsbare is blijkt wel uit de recente ontwikkelingen. In het in 2005 uitgevoerde behoeftenonderzoek werd nog geconcludeerd dat er voor de doelgroep jongeren voldoende woningen zijn, maar sindsdien zijn er tekenen die er op wijzen dat dit aan het veranderen is. Zo heeft een belangrijke aanbieder van huurwoningen voor jongeren tot 23 jaar, het Pensioenfonds van Van der Giessen-De Noord, onlangs zijn bezit verkocht. De nieuwe eigenaren gaan een deel van de huurwoningen verkopen en een deel opnieuw verhuren maar dan wel tegen een hogere huurprijs. Hiermee vallen ze buiten het bereik van veel jongeren tot 23 jaar. In ieder geval van die jongeren die afhankelijk zijn van huurtoeslag. Voor de oudere jongeren blijven deze woningen nog wel bereikbaar, omdat zij ondanks deze huurstijging nog wel huurtoeslag kunnen krijgen. Ook de appartementen die in de verkoop gaan, zijn gezien hun vraagprijs (waarschijnlijk tussen de € 110.000,-- en € 130.000,--) aantrekkelijk voor jonge kopers. Maar toch: voor de jongeren met een kleine beurs die afhankelijk zijn van goedkope huurwoningen wordt de keuze er de komende maanden niet groter op. Een tweede aanwijzing voor de verslechterende positie van de jongeren tot 35 jaar vormt de afnemende slaagkans op de regionale huurwoningenmarkt. Deze is inmiddels gedaald naar 28%. Het is dan ook zaak om deze slaagkans goed te blijven monitoren zodat er ingegrepen kan worden, bijvoorbeeld door andere toewijzingscriteria, als de slaagkans nog verder daalt. Een derde aanwijzing voor de kwetsbare positie van veel jongeren is het feit dat er in de koopsector steeds minder jongeren wonen. Het gaat hierbij dan vooral om de alleenstaande jongeren. Van de 1-persoonshuishoudens tot 35 jaar woont 47% in een koopwoning, van de jonge gezinnen tot 35 jaar is dit ruim 70% (Bron: Grote Woontest). Voor dit verschil zijn twee belangrijke verklaringen te bedenken. Ten eerste is het met 1 inkomen tegenwoordig erg moeilijk om een woning te kopen en ten tweede zullen gezinnen eerder de stap naar de koopsector maken omdat ze hun woonwensen (meer ruimte, een tuin) binnen de huursector niet makkelijk kunnen realiseren. De koopsector wordt hierdoor steeds meer het domein van de hogere inkomens en structureel van de middelste leeftijdsgroepen en gezinnen met kinderen. Alleenstaanden jongeren zul je er steeds minder treffen. Gelukkig staan er tegenover deze negatieve ontwikkelingen ook weer een aantal positieve. Zo worden er in De Volgerlanden en in Oostendam in totaal meer dan 50 jongerenwoningen gerealiseerd en wil woningcorporatie Rhiant de komende jaren zo’n 120 woningen extra voor jongeren reserveren. Het gaat hierbij voornamelijk om te kleine seniorenwoningen die, zoals eerder in dit hoofdstuk ook al geconcludeerd, snel aan populariteit verliezen en om kleine eengezinswoningen (kleiner dan 50 m²). Het
30
is goed denkbaar dat ook 55-plus complexen van andere verhuurders de concurrentie met de kwalitatief betere nieuwbouw in De Volgerlanden niet aankunnen en daardoor bestemd gaan worden voor bijvoorbeeld alleenstaande jongeren. Samen met de corporaties moet bekeken worden of een deel van de extra toe te voegen jongerenwoningen, bijvoorbeeld de kleine eengezinswoningen, niet beter gereserveerd kunnen worden voor jongeren van 22 – 34 jaar in plaats van voor de jongeren tot 22 jaar. Omdat de woonruimteverdeling regionaal geregeld is, moeten dit soort maatregelen natuurlijk wel regionaal worden afgestemd. Verder lossen we ook door de bouw van gelijkvloerse, luxe appartementen voor ouderen een deel van het huisvestingsvraagstuk van de jongeren op. Nu blijven veel ouderen in hun eengezinswoning wonen omdat er weinig aanbod is van door hen gewenste woningen. Hierdoor blokkeert de woningmarkt. Door deze blokkade op te heffen, help je uiteindelijk ook de starters. Tekort aan Starterswoningen (2 of 3 kamers, lage huur / koopprijs)
↓ Gebrek aan doorstroming door ouderen vanuit middeldure eengezinswoningen
↓ Tekort aan kwalitatief hoogwaardige, middeldure seniorenwoningen met min. 3 kamers
31
Op de woningmarkt vindt er de komende jaren dus een aantal voor jongeren gunstige ontwikkelingen plaats. Hierdoor zal hun slaagkans weer gaan stijgen. Wat er door al deze positieve ontwikkelingen echter niet verandert, is dat een koopwoning door de nog altijd stijgende huizenprijzen steeds verder buiten het bereik van veel jongeren valt. Zeker in Hendrik-Ido-Ambacht waar relatief weinig goedkope koopwoningen zijn. Om de toegang van starters en dan vooral voor de jonge starters tot dit deel van de markt te vergroten heeft een aantal gemeenten de starterslening geïntroduceerd. Met deze lening kunnen jongeren het gat tussen de maximale hypotheek en de koopprijs van een woning dichten. In hoofdstuk 8 leest u meer over deze lening. Mensen met een laag inkomen Deze groep heeft van oudsher de meeste aandacht gekregen in het traditionele volkshuisvestingsbeleid. Logisch, want huishoudens met een inkomen en een vermogen onder de huurtoeslaggrens zijn aangewezen op de voorraad sociale huur- en koopwoningen. Van de mensen met een laag inkomen (tot € 1.500,-- netto per maand) kiest 70% voor een huurwoning. Het woord “kiezen” is hier echter niet helemaal op zijn plek: veel mensen met een laag inkomen zijn simpelweg aangewezen op een huurwoning, omdat ze geen koopwoning kunnen betalen. In hoofdstuk 3 is opgemerkt dat de markt voor sociale huurwoningen zich in de regio Drechtsteden voor het eerst sinds jaren wat lijkt te gaan ontspannen. Er is meer aanbod, er zijn minder reacties, meer weigeringen en een oplopende slaagkans. De belangrijkste redenen van deze ontspanning is de gestage oplevering van nieuwbouw in de regio waardoor de doorstroming op gang komt en de afname van het aantal uitplaatsingen door herstructurering in Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht en Alblasserdam. In De Volgerlanden wordt 30 procent van de voorraad (uitgaande van de oorspronkelijk geplande 4500 woningen) in het sociale segment (zowel huur als koop) gebouwd. De sociale koopwoningen worden, op de eerste 20 na, gebouwd onder een MGE-constructie zodat de woningen bij doorverkoop voor de primaire doelgroep behouden blijven. In verhouding met de omvang van de doelgroep zijn er meer dan voldoende betaalbare woningen. De wachtlijsten voor deze woningen worden veroorzaakt doordat een deel van de goedkope voorraad wordt bewoond door mensen met een hoger inkomen: de goedkope scheefheid. Deze scheefheid is voor een deel gebaseerd op een vrijwillige keuze om, met een wat hoger inkomen, in een betaalbare woning te wonen. Een bepaalde mate van scheefheid is ook wel gewenst om inkomenssegregatie te voorkomen. Belangrijk is echter dat een groot deel van deze mensen best zou willen verhuizen naar een wat duurdere woning, maar dit niet doet vanwege het gebrek aan aantrekkelijk aanbod. Nu De Volgerlanden op stoom komt, zal de doorstroming in de bestaande betaalbare huurwoningenvoorraad waarschijnlijk steeds meer op gang komen. Bovendien zal, door het aantrekken van de economie, de omvang van deze aandachtsgroep wellicht iets gaan afnemen. Dit betekent niet dat we nu achter over kunnen gaan leunen. Sterker nog: door de voortdurende structurele werkloosheid onder mensen met een laag opleidingsniveau, de huishoudensverdunning, het stijgende echtscheidingspercentage en de vergrijzing van de bevolking zal de vraag naar betaalbare huurwoningen de komende jaren behoorlijk groot blijven. Dit gekoppeld aan het streven van de regio om het woningaanbod voor huishoudens met een laag inkomen beter te spreiden over de regio en het feit dat er door de herstructurering van Oostendam 56 woningen aan het sociale segment worden onttrokken, maakt dat we heel zuinig moeten zijn op onze sociale voorraad. Grootschalige uitbreiding van dit segment is echter niet nodig. In de regionale prestatieafspraken wordt vastgelegd dat gemeenten en corporaties voor de periode na 2010
32
onderzoeken of bij verdere afspraken over het huurbeleid als uitgangspunt kan worden gehanteerd dat de afspraken gaan over de huisvesting van de doelgroep en niet over de omvang van de (scheef bewoonde) kernvoorraad. Dit zegt namelijk veel meer. Bij de afspraken over de minimale omvang van de kernvoorraad kijk je namelijk niet door wie die voorraad dan wordt bewoond. Het maken van afspraken over huisvestingsgaranties voor mensen met een laag inkomen zegt veel meer. Mensen met een hoog inkomen Tegenover de toename van de groep huishoudens met een laag inkomen staat een toename van het aantal huishoudens met een dubbel inkomen die een sterke positie op de woningmarkt hebben. Dit leidt tot een verdere toename van de vraag naar duurdere huur- en koopwoningen. Ook gezien het streven van de regio om draagkrachtige groepen te behouden, moeten woningen gebouwd worden met meer kwaliteit zowel grondgebonden als in de vorm van appartementen. Deze kwaliteit is ruimschoots vertegenwoordigd in de plannen voor De Volgerlanden en ook de Noordoevers kan voor deze doelgroep een zeer interessante lokatie zijn. Deze groep is vaak zeer mobiel en niet direct gebonden aan de gemeente. De keuze voor een bepaalde gemeente is voor mensen met een hoog inkomen vaak ondergeschikt aan de keuze voor een woning. Deze groep woningzoekenden beperkt zich dus niet tot Hendrik-Ido-Ambacht of de Drechtsteden. Hun woningmarktgebied strekt zich uit van Rijnmond tot Noord-Brabant. Uit het regionale onderzoek naar de woonbeleving blijkt dat mensen met een hoog inkomen (meer dan € 2.500,-- netto per maand) in de Drechtsteden relatief tevreden zijn over hun huidige woonsituatie en hun woonomgeving en dat 70% graag in de Drechtsteden wil blijven wonen. Mensen met een inkomen hoger dan € 3.500,-- netto per maand geven wel iets vaker aan dat zij bij een verhuizing de regio wil verlaten. Bij de ontwikkeling van de Noordoevers moet er aandacht zijn voor deze groep. Nagedacht moet worden hoe we de hoge inkomens kunnen verleiden om in Hendrik-IdoAmbacht te blijven of hiernaar toe te verhuizen. Particulier opdrachtgeverschap kan hier een belangrijke rol in spelen. In de Volgerlanden worden in totaal 375 vrije sector kavels uitgegeven, maar ook in het project Noordoevers moet ruimte worden gereserveerd voor particulier opdrachtgeverschap. Het vergroten van de mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap sluit prima aan op onze doelstelling om de zeggenschap van onze inwoners te vergroten. Bijzondere doelgroepen Bijzondere doelgroepen zijn, volgens de definitie van de regio Drechtsteden, groepen die behoefte hebben aan zorg of begeleiding, een betere integratie in de samenleving behoeven of wensen en een zekere druk of overlast kunnen geven op de woonomgeving. Op basis van deze criteria gaat het hier over: - Dak- en thuislozen; - Probleemjongeren; - (Ex-) Verslaafden; - Slachtoffers huiselijk geweld - Laatste kans bewoners - Asielzoekers in regionale opvangcentra - (Ex-) Psychiatrische patiënten - Verstandelijk gehandicapten met gedragsproblematiek Tot nu toe vindt de huisvesting van deze bijzondere doelgroepen voornamelijk in Sliedrecht en Dordrecht plaats. Het aanbod in Hendrik-Ido-Ambacht is beperkt in omvang en alleen gericht op (ex)-
33
psychiatrische patiënten (in totaal 50 plaatsen waarvan 8 in De Volgerlanden) en mensen met een verstandelijke handicap (38 plaatsen in De Volgerlanden). Op dit moment overweegt ook de Grote Rivieren om zich in De Volgerlanden te vestigen met een voorziening voor Langdurige Revalidatie Psychiatrie (50 plaatsen). Of dit doorgaat is mede afhankelijk van de discussie rondom Laag Frequent Geluid en de grondprijzen. In de regio wordt gepleit voor een evenwichtigere verdeling van deze bijzondere doelgroepen over de regiogemeenten. Hier valt zeker een opgave voor Hendrik-IdoAmbacht te verwachten.
Particulier Opdrachtgeverschap in De Volgerlanden Statushouders Wij hebben als gemeente de wettelijke plicht om huisvesting voor vluchtelingen met een verblijfsstatus beschikbaar te stellen. Ieder half jaar krijgen we hiertoe een taakstelling opgelegd. Deze taakstelling geeft aan hoeveel personen met een status wij minimaal in onze gemeente moeten huisvesten. Voor HendrikIdo-Ambacht gaat het om ongeveer 10 á 12 personen per jaar. Hier komen de komende 2 jaar nog de mensen die binnen het Generaal Pardon vallen bij. Dit zijn er naar verwachting zo’n 15 per jaar. Voor de huisvesting van deze doelgroep zijn we, gezien het doorgaans lage inkomen van de statushouders, aangewezen op de sociale huursector. Aangezien de achterstand in het realisatietempo de laatste tijd weer oploopt moeten we samen met de corporaties zoeken naar creatieve oplossingen, zoals kamergewijze verhuur van woningen (bijvoorbeeld 3 alleenstaande statushouders in 1 flatwoning). Vooralsnog zijn de corporaties, o.a. vanwege een grotere kans op overlastklachten, hier niet zo happig op. Consequentie is dan dat de corporaties meer woningen voor deze doelgroep moeten gaan aanbieden. Het grootste probleem vormt echter het binnenhalen van mensen met status. Sinds het AZC in Hendrik-Ido-Ambacht de deuren heeft gesloten, weten de statushouders de weg naar onze gemeente
34
niet meer te vinden. Het gevolg is dat we afhankelijk zijn geworden van de aanlevering van kandidaten door het COA. Veel van de door het COA aangedragen kandidaten zijn afkomstig uit AZC’s in andere provincies en staan niet direct te trappelen om in Hendrik-Ido-Ambacht te komen wonen. Het gevolg is dat deze kandidaten relatief vaak weigeren. Daarom zijn we een paar maanden geleden zelf begonnen met het verspreiden van informatiebrieven / flyers in de AZC’s in de provincie Zuid-Holland. Gevolg: mensen kiezen weer vaker bewust voor onze gemeente en het aantal weigeringen neemt af. Vanuit de regio gaan steeds meer stemmen op om de huisvesting van deze doelgroep regionaal op te pakken. Groot voordeel van een regionale aanpak is dat er een betere afstemming kan plaatsvinden tussen de beschikbare woningen en de huishoudensomvang van de kandidaten. Zo heeft de gemeente Dordrecht vooral behoefte aan alleenstaande statushouders, terwijl de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, doordat er hier maar heel weinig 2-kamerwoningen zijn, juist liever een gezin huisvest. Woonwagenbewoners Sinds de afschaffing van de Woonwagenwet in 1999 vormen de woonwagenbewoners geen aparte aandachtsgroep meer. Gemeenten zijn niet meer wettelijk verplicht om woonwagencentra in stand te houden en standplaatsen aan te leggen. In 2004 is in Hendrik-Ido-Ambacht besloten dat het woonwagenkampje in de gemeente behouden moet blijven. Dit past goed binnen het streven van de gemeente om mensen keuzevrijheid te bieden (zie hiervoor ook de centrale doelstelling van het woonbeleid zoals die in Hoofdstuk 1 is geformuleerd). De gemeente wil zich inzetten voor het behoud van het bestaande kamp met daarop 7 wagens, maar is niet van plan om het aantal standplaatsen uit te breiden. De wagens en de standplaatsen zijn eigendom van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht. Voor het beheer van de wagens is een contract afgesloten met woningcorporatie Forta. De wagens staan in de buurt De Sandeling. Het kamp ligt in de woonwijk en niet zoals vroeger veel gebeurde op een perifere lokatie. Problemen zoals die op sommige grotere kampen voorkomen, kennen we hier in Ambacht niet. Het kleinschalige woonwagenkamp wordt gekenmerkt door rust en continuïteit; de meeste bewoners wonen er al jaren, het kampje ziet er netjes uit en er is nauwelijks verloop. Wel vertonen de wagens veel bouwtechnisch gebreken. Deze gebreken zijn niet het gevolg van slecht onderhoud of van slecht gebruik, maar van gebreken in het ontwerp en de bouw van de wagens. De gemeente is al enige tijd de verkoop van de wagens en de standplaatsen aan het onderzoeken. Dit vanuit het standpunt dat de gemeente, net als bij gewone woningen, een beleidstaak maar geen verhuurtaak heeft. Wagens en standplaatsen kunnen in principe verkocht worden aan de huidige bewoners. Dit stuit echter op een aantal problemen. De belangrijkste zijn dat hypotheekverstrekkers zeer terughoudend zijn omdat de wagens (anders dan gewone woningen) in waarde dalen, het moeilijk is om alle wagens op hetzelfde moment te verkopen en bij verkoop aan individuele kopers er waarschijnlijk meer inspanning op het gebied van handhaving (welstand/bouwtoezicht) moet worden verricht. De gemeente is daarom voorstander van verkoop van de woonwagens en de standplaatsen aan een corporatie en wel om de volgende redenen: - Een corporatie is, in tegenstelling tot een gemeente, al ingericht op efficiënt en doelmatig beheer, onderhoud en verhuur van woongelegenheden.
35
-
De gemeente ontvangt tot 2013 subsidie voor de wagens en standplaatsen. Bij verkoop aan een corporatie komt de corporatie in aanmerking voor deze subsidie, bij verkoop aan particulieren (bewoners of andere belangstellenden) vervalt deze subsidie. - Vanuit het rijk wordt aangedrongen op de overdracht van woonwagens van gemeenten naar corporaties. - De corporaties zijn op grond van het Besluit Beheer Sociale Sector (BBSH) verantwoordelijk voor de sociale huisvesting. Ook de verhuur van wagens en standplaatsen valt, als één van de mogelijke woonvormen, onder deze verantwoordelijkheid. De komende tijd zal dan ook geprobeerd worden met een corporatie overeenstemming te bereiken over verkoop en overdracht van de wagen en standplaatsen. Conclusie De woningvoorraad in Hendrik-Ido-Ambacht is over het algemeen van een goede kwaliteit en echt grote problemen zijn er niet. Wel zijn als gevolg van demografische, sociaal-culturele en sociaaleconomische veranderingen de woonwensen de laatste jaren veranderd. Dit maakt dat er de komende jaren voor sommige doelgroepen nog wel een opgave ligt. Globaal kunnen per doelgroep de volgende conclusies worden getrokken: Ouderen: Hoewel er kwantitatief voldoende woningen voor ouderen zijn, ligt hier nog wel een kwalitatieve opgave. Veel ouderen verhuizen namelijk niet omdat aantrekkelijke alternatieven ontbreken. Door de komende jaren 200 kwalitatief hoogwaardige gelijkvloerse 3 of 4 kamerwoningen op aantrekkelijke lokaties, d.w.z. in de nabijheid van voorzieningen, toe te voegen en de bestaande ouderencomplexen daar waar nodig aan te passen kunnen we tegemoet komen aan de behoefte van veel ouderen aan kwaliteit en ruimte. Tegelijkertijd kunnen we zo de doorstroming vanuit eengezinswoningen bevorderen. Zorgbehoevenden en gehandicapten: De projectgroep Wonen, Zorg en Welzijn heeft berekend dat er de komende jaren in HendrikIdo-Ambacht nog 90 intramurale plaatsen, 158 eenheden “verzorgd wonen” en 37 wooneenheden “beschermd wonen” nodig zijn. Deze opgave wordt de komende maanden verder uitgewerkt. De projectgroep toetst de cijfers aan de ervaringen van de partijen in het veld en zoekt naar geschikte lokaties voor de verschillende woonvoorzieningen. Jongeren/starters: Dit is een kwetsbare groep, zeker nu een belangrijke verhuurder van jongerenwoningen zijn bezit heeft verkocht. De slaagkans van jongeren op de huurwoningenmarkt is gedaald. Dit terwijl die van de andere groepen juist is gestegen. Toch is de verwachting dat de positie van jongeren weer zal verbeteren. Dit omdat er de komende jaren in De Volgerlanden en in Oostendam ruim 50 woningen voor jongeren worden gerealiseerd en Rhiant een deel van haar kleine seniorenwoningen gaat herpositioneren voor jongeren. Hierdoor komen er de komende jaren in totaal zo’n 170 jongerenwoningen bij (120 t.g.v. de herpositionering en 50 t.g.v. nieuwbouw) en is het vooralsnog niet nodig om de komende jaren nog meer woningen voor
36
jongeren te reserveren. Wel is het zaak de slaagkans van deze groep te blijven monitoren en te bekijken of de toegang van jongeren tot de koopsector kan verbeteren, bijvoorbeeld door het introduceren van startersleningen. Mensen met een laag inkomen: In De Volgerlanden worden ongeveer 1.340 sociale woningen gebouwd. Door de voortdurende werkloosheid onder lager opgeleiden, de toename van het aantal alleenstaanden en de vergrijzing, zal de vraag naar betaalbare woningen de komende jaren aanzienlijk blijven. Dit maakt dat we zuinig moeten zijn op de bestaande sociale voorraad. Met de woningcorporaties zullen dan ook afspraken worden gemaakt over het behoud van deze kernvoorraad 4. In de regionale prestatieafspraken wordt vastgelegd dat gemeenten en corporaties voor de periode na 2010 onderzoeken of bij verdere afspraken over het huurbeleid als uitgangspunt kan worden gehanteerd dat de afspraken gaan over de huisvesting van de doelgroep en niet over de omvang van de (scheef bewoonde) kernvoorraad. Dit zegt namelijk veel meer. Bij de afspraken over de minimale omvang van de kernvoorraad kijk je namelijk niet door wie die voorraad wordt bewoond. De praktijk is dat een deel van de kernvoorraad wordt bewoond door mensen met een hoog inkomen. Het maken van afspraken over huisvestingsgaranties voor mensen met een laag inkomen zegt veel meer. Mensen met een hoog inkomen: Tegenover de groep huishoudens met een laag inkomen staat een groeiende groep van huishoudens met een dubbel inkomen die kiezen voor kwaliteit en ruimte. Deze kwaliteit is ruimschoots vertegenwoordigd in De Volgerlanden en in de plannen voor het project Noordoevers. Particulier opdrachtgeverschap is een belangrijk instrument om hoge inkomens te behouden en aan te trekken. In De Volgerlanden worden in totaal 375 vrije sector kavels uitgegeven, maar ook in het project Noordoevers moet ruimte worden gereserveerd voor particulier opdrachtgeverschap. Het vergroten van de mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap sluit bovendien prima aan op de doelstelling om de zeggenschap van onze inwoners te vergroten. Bijzondere doelgroepen: In de regio wordt gepleit voor een evenwichtigere verdeling van de bijzondere doelgroepen over de regiogemeenten. Aangezien het aanbod voor deze groepen in Hendrik-Ido-Ambacht nu relatief klein en bovendien tamelijk eenzijdig is, valt er in de toekomst een opgave te verwachten. Statushouders: Voor deze doelgroep moeten we jaarlijks ongeveer 12 sociale huurwoningen blijven reserveren. Als er in overleg met de corporaties gekozen wordt voor kamergewijze verhuur, kan dit aantal Tot de kernhuurvoorraad worden gerekend de huurwoningen waarvan het huurniveau niet uitkomt boven het bedrag genoemd in artikel 20, lid 2, sub b van de Wet op de huurtoeslag (van 1 juli 2006 tot 30 juni 2007 € 520,12 per maand). 4
37
naar beneden worden bijgesteld. Vooralsnog zijn de corporaties, o.a. vanwege een grotere kans op overlastklachten, niet echt happig op kamergewijze verhuur van hun woningen en blijven ze liever een groter aantal zelfstandige woningen voor deze doelgroep reserveren. Regionale samenwerking kan ook hier voordelen bieden. Woonwagenbewoners: Het huidige kamp moet qua omvang en situering behouden blijven. Wel moet er de komende jaren verandering komen in de eigendomssituatie van de wagens en de standplaatsen. Streven is om de wagens en de standplaatsen te verkopen aan een corporatie. Gezien de slechte bouwkundige staat van de wagens moet er ook nagedacht worden over vervanging.
38
HOOFDSTUK 7
DE OPGAVE
In dit hoofdstuk wordt bekeken wat de in het vorige hoofdstuk geconstateerde behoefte betekent voor de lokale woningmarkt: Hoeveel moeten we bouwen, wat moeten we bouwen en waar moeten we bouwen? Voordat we de nieuwbouwbehoefte gaan invullen, wordt eerst de bestaande voorraad onder de loep genomen. Mogelijk moeten delen van de bestaande voorraad worden aangepast om in de veranderende woonwensen te kunnen voorzien of is het in sommige gebieden nodig om extra te investeren in de onderhoudskwaliteit om de gebieden ook in de toekomst leefbaar te houden. De bestaande voorraad Eén van de belangrijkste conclusies van de Woonvisie is eigenlijk dat de woningvoorraad in een goede staat verkeert, er in Hendrik-Ido-Ambacht zeker geen sprake is van probleemwijken of -buurten en dat veruit de meeste bewoners (zeer) tevreden zijn met hun woning en de woonomgeving. Dit moeten we altijd in gedachten houden bij het formuleren van de opgave. We mogen ons erg gelukkig prijzen met zo’n goede uitgangspositie. Van grote bouwtechnische problemen is hier, mede dankzij een aantal eerdere dorpsverbeteringsprojecten, geen sprake meer. Grootschalige gesubsidieerde verbeterprojecten, zoals in de jaren negentig van de vorige eeuw in de Kerkstraat, Dorpsstraat en de Hoge Kade zijn uitgevoerd, zijn dan ook niet meer nodig. Dit betekent natuurlijk niet dat we achterover kunnen gaan leunen. Zo her en der staan wel wat panden die wat onderhoud/renovatie kunnen gebruiken en langs de Veersedijk staat een aantal kleine woningen waarvan je je kunt afvragen of ze helemaal voldoen aan de eisen (of liever: wensen) van de moderne tijd. Door de bouw van De Volgerlanden komt er veel meer keuze en hierdoor zal de komende jaren steeds beter zichtbaar gaan worden wat de zwakke plekken in de bestaande voorraad zijn. Nu al zien we dat sommige ouderenwoningen moeilijk verhuurbaar zijn. Het gaat hier dan in het bijzonder om de kleine 2kamerappartementen. Als de nieuwe zorgappartementen in Oostendam en in De Volgerlanden in 2009 worden opgeleverd, zullen de verhuurbaarheidsproblemen in deze complexen alleen maar verder toenemen en in de toekomst wellicht zelfs leiden tot leegstand. Natuurlijk zien de corporaties deze mogelijke verhuurproblemen zelf ook opdoemen en hebben zij vaak al een toekomstplaatje in hun hoofd. In haar Strategisch Voorraadbeleid geeft woningcorporatie Rhiant bijvoorbeeld al aan dat zij de komende 20 jaar een deel van de kleine (senioren)woningen die onder de oudere woningzoekenden snel aan populariteit verliezen, wil gaan herbestemmen voor jongeren. Om problemen (leegstand, verpaupering) voor te zijn moet er, samen met de eigenaren van de diverse ouderencomplexen, bekeken worden bij welke complexen we in de toekomst verhuurbaarheidproblemen kunnen verwachten. Voor deze complexen moeten we vervolgens samen met de eigenaar en de bewoners bekijken hoe we deze complexen weer beter in markt kunnen zetten, bijvoorbeeld door het samenvoegen van appartementen, het aanbieden van welzijnsdiensten of het herbestemmen van (delen van) de complexen. Bij dit onderzoek naar de toekomst van de huidige ouderencomplexen moet ook de landelijke corporatie Woonzorg Nederland betrokken worden. Woonzorg Nederland is namelijk eigenaar van het complex De Kruidhof, een van de complexen waar als eerste leegstandsproblemen worden verwacht.
39
De zwakke plekken zitten echter niet alleen in de seniorencomplexen. Ook sommige buurten zijn door hun stedenbouwkundige opzet extra gevoelig voor de tand des tijds. De buurten Krommeweg Noord en Krommeweg Zuid worden nu nog wel positief beoordeeld, maar de bewoners geven in de Grote Woontest wel aan dat deze buurten sneller dan gemiddeld achteruit gaan. De buurt Krommeweg Zuid is voor het grootste deel gebouwd in de periode 1961-1980, de buurt Krommeweg Noord is een jaren 80 wijk. In deze buurt staan relatief veel huurwoningen van particuliere verhuurders en het stratenpatroon wordt gekenmerkt door veel woonerven en verborgen hoekjes. Het woningtype in beide buurten is heel divers en de bouwtechnische kwaliteit van de woningen is over het algemeen goed. Ook zijn er relatief veel voorzieningen, vooral in de omgeving rond het Louwersplein. Er zijn voldoende winkels en scholen. Kwetsbaar punt vormt echter de kwaliteit van de woonomgeving. Om te voorkomen dat deze buurten de komende jaren, net als sommige andere jaren 70/80 buurten in Nederland, in de problemen gaan komen moet juist hier extra worden ingezet op de verbetering van de leefbaarheid en het vergroten van de zeggenschap van de bewoners van deze wijk door middel van bijvoorbeeld wijk- en buurtgericht werken. Ook vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) ligt hier een opgave. Prestatieveld 1 van de WMO is “het bevorderen van de sociale samenhang in en de leefbaarheid van dorpen, wijken en buurten”. Sociale samenhang en leefbaarheid worden door de wetgever cruciaal geacht voor de totstandkoming van de “civil society”, waarop een belangrijk deel van het succes van de WMO moet zijn gebaseerd. Vanuit diverse beleidsterreinen is het dus zaak om met de bewoners van deze buurten in gesprek te raken en samen te zoeken naar oplossingen. Van de corporaties wordt verwacht dat zij een bijdrage leveren aan (het verbeteren van) de leefbaarheid. In het Besluit Beheer Sociale Huursector is (het verbeteren van de) leefbaarheid ook benoemd als taak/verantwoordingsveld van de corporaties. Als enige beperking geldt dat een corporatie alleen leefbaarheidsactiviteiten mag ondernemen in de buurten of wijken waar ze bezit heeft.
Krommeweg Een laatste minder sterk punt van de bestaande voorraad is dat er momenteel “veel van hetzelfde” staat. Zeker in het licht van de verdergaande individualisering en specifiekere woonwensen is er in HendrikIdo-Ambacht weinig te kiezen. Als we kijken naar het verschil tussen de gewenste woning en het werkelijke woningaanbod dan zien we dat er zowel in de regio als geheel als ook in Hendrik-IdoAmbacht sprake is van een overaanbod aan eengezinswoningen in een kindvriendelijke setting. Aan vrijstaande woningen, 2-onder-1-kapwoningen en appartementen met lift is juist een tekort.
40
De nieuwbouwopgave Gezien de relatief eenzijdige samenstelling van de huidige voorraad moet nieuwbouw iets toevoegen wat er nu nog niet is. Dus geen nieuwe projecten met alleen maar eengezinswoningen in een kindvriendelijke setting meer. Het palet van woonmilieus zal meer variatie moeten krijgen om de ontwikkelingen aan de vraagzijde te kunnen bijbenen en onze inwoners meer keuzevrijheid te kunnen bieden. Trefwoorden die hierbij horen zijn: verscheidenheid in plaats van gelijkvormigheid en bouwen aan de uitersten van het spectrum in plaats van voor de middenmoot. Uit het vorige hoofdstuk blijkt dat er de komende jaren vooral behoefte is aan meer kwaliteit (zowel voor de doelgroep ouderen als voor de doelgroep hogere inkomens). Hier moet bij het formuleren van de nieuwbouwopgave rekening mee gehouden worden. Streven is dat over 20 jaar het aandeel eengezinswoningen en het aandeel goedkope etagewoningen zonder lift is gedaald en dat het aandeel levensloopbestendige appartementen, vrijstaande woningen en 2-onder-1-kapwoningen is gestegen. Hoewel de uiteindelijke ruimtelijke invulling van de diverse potentiële ontwikkellokaties in de structuurvisie gebeurt, zal hier vast vanuit een volkshuisvestelijke visie een aanzet worden gegeven. De programma’s voor De Volgerlanden en Oostendam zijn hierbij als vast gegeven gehanteerd, hier wordt in deze visie dus niet meer aan gesleuteld. Levensloopbestendige appartementen Naast de bestaande plannen voor Oostendam en De Volgerlanden, is er de komende 10 jaar zeker ruimte voor het toevoegen van 140 kwalitatief hoogwaardige levensloopbestendige appartementen in de huursector en 60 koopappartementen, gericht op de kwaliteitsvraag van veel senioren. Dat er een grote markt is voor comfortabel gelijkvloers wonen wordt bevestigd door de uitkomsten van de Grote Woontest. Een klein deel van deze behoefte aan kwaliteit kan wellicht gevonden worden door het upgraden en samenvoegen van bestaande seniorenappartementen, maar de komende jaren moet er ook op de nieuwbouwlokaties ruimte worden gemaakt voor deze doelgroep. Waar kunnen we die appartementen bouwen en waar moeten we op letten? De inrichting van de directe woonomgeving is voor ouderen en zorgbehoevenden erg belangrijk. Winkels voor de dagelijkse boodschappen en een bushalte scoren enorm hoog bij de gewenste buurtvoorzieningen. Hierbij moet worden aangetekend dat de behoefte aan nabijheid van voorzieningen natuurlijk direct samenhangt met de mobiliteit. Hoe vitaler, hoe minder belangrijk de afstand tot de voorzieningen is. Nultredenwoningen bestemd voor ouderen met geen of slechts een kleine zorgbehoefte kunnen eigenlijk overal in de gemeente wel worden gerealiseerd. Een mooie lokatie voor de meer vitale ouderen die op zoek zijn naar kwaliteit, is het gebied dat behoort tot het project Noordoevers. Dit hoogwaardige woonmilieu (wonen langs de rivier) moet benut worden voor de bouw van luxe (zorg)woningen in de marktsector (huur en koop) met een groot aanbod aan diensten, zoals een complexbeheerder, een klussendienst, luxere zorg- en welzijnsdiensten, een fitnessruimte en wellicht zelfs een zwembad en een sauna. De woningen voor deze doelgroep moeten in ieder geval een ruim terras of balkon hebben en comfortabel en ruim zijn. Ook goede en voldoende parkeervoorzieningen zijn onontbeerlijk. In het concept-voorontwerpbestemmingsplan voor dit gebied is al rekening gehouden met deze doelgroep. Ook de omgeving van het nieuwe recreatiegebied is een toplokatie voor deze doelgroep.
41
De lokaties voor woningen bestemd voor mensen met een zorgindicatie, bijvoorbeeld woningen in een woonzorgcomplex, zijn minder dik bezaaid omdat de nabijheid tot voorzieningen dan veel zwaarder gaat tellen. Een geschikte plaats voor een woonzorgvoorziening is het centrum van de gemeente, in de omgeving van winkelcentrum De Schoof. De bereikbaarheid van deze lokatie is goed en ook alle dagelijkse boodschappen kunnen in de directe omgeving worden gedaan. Bovendien wonen in de omgeving van deze lokatie (Oostendam en Kruiswiel) relatief veel ouderen. Bij een verhuizing naar een zorgwoning kunnen zij dan in hun eigen vertrouwde omgeving blijven wonen. Woningen in de luxere segmenten (vrijstaand en 2-onder-1) In hoofdstuk 6 is geconcludeerd dat de toename van de groep huishoudens met een dubbel inkomen de komende jaren leidt tot een verdere toename van de vraag naar duurdere huur- en koopwoningen. Ook gezien het streven van de regio om draagkrachtige groepen te behouden moeten woningen gebouwd worden met meer kwaliteit zowel grondgebonden als in de vorm van appartementen. Deze kwaliteit is vertegenwoordigd in de plannen voor De Volgerlanden en ook de Noordoevers en het Nebiprofaterrein kunnen voor deze doelgroep interessante lokaties zijn. Aangezien mensen met een hoog inkomen mobiel zijn en relatief makkelijk verhuizen van de ene naar de andere gemeente, moet er goed nagedacht worden hoe we de hoge inkomens kunnen verleiden (met bijvoorbeeld grote kavels en een hoge kwaliteit) om in Hendrik-Ido-Ambacht te blijven of hiernaar toe te verhuizen.
De Volgerlanden op stoom
42
HOOFDSTUK 8
EN NU AAN DE SLAG!
De gemeente heeft de rol van regisseur bij de verwezenlijking van deze Woonvisie. Door te zorgen voor randvoorwaarden zoals een structuurvisie en bestemmingsplannen, ontstaat er een klimaat waarin corporaties, marktpartijen en eigenaren kunnen investeren. De Woonvisie biedt hen dan een kader om initiatieven te nemen. Verder beschikt de gemeente over de volgende instrumenten om de in deze visie gesignaleerde behoefte te kunnen realiseren. 1. Opstellen van nieuwbouwprogramma’s. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht heeft nog een aantal potentiële nieuwbouwlokaties. In het vorige hoofdstuk zijn de volkshuisvestelijke bouwstenen voor het opstellen van nieuwbouwprogramma´s geformuleerd. Gezien de relatief eenzijdige samenstelling van de huidige voorraad moet de nieuwbouw iets toevoegen wat er nu nog niet is. Dus geen nieuwe projecten met alleen maar eengezinswoningen in een kindvriendelijke setting meer. Het palet van woonmilieus zal meer variatie moeten krijgen om de ontwikkelingen aan de vraagzijde te kunnen bijbenen en onze inwoners meer keuzevrijheid te kunnen bieden. Nieuwbouw is hierbij een belangrijk instrument. Streven is dat over 20 jaar het aandeel eengezinswoningen en het aandeel goedkope etagewoningen zonder lift is gedaald en dat het aandeel levensloopbestendige appartementen, vrijstaande woningen en 2-onder-1kapwoningen is gestegen. In de in 2007 op te stellen structuurvisie zal de uiteindelijke ruimtelijke invulling en de prioritering van de diverse lokaties worden bepaald. Daarna (in 2008) worden per lokatie concrete woningbouwprogramma’s opgesteld. Bij het opstellen van deze programma’s moet ook gekeken worden naar wat er bij de buren gebeurt. Voorkomen moet worden dat er op hetzelfde moment zowel in Hendrik-Ido-Ambacht, Zwijndrecht, Ridderkerk en Barendrecht hetzelfde type woning wordt opgeleverd. 2. Prestatieafspraken met woningcorporaties. In 2003 hebben de corporaties en de gemeenten in de Drechtsteden prestatieafspraken gemaakt (de PALT-afspraken). Deze afspraken zijn onlangs herijkt. De afspraken hebben onder anderen betrekking op de regionale woningbouwopgave, (het behoud van) de sociale voorraad, de herstructureringsopgave, kwaliteitseisen voor nieuwbouwwoningen en de woonruimteverdeling. In hoofdstuk 6 is geconcludeerd dat door de voortdurende werkloosheid onder lager opgeleiden, de toename van het aantal alleenstaanden en de vergrijzing, de vraag naar betaalbare woningen de komende jaren aanzienlijk zal blijven. De omvang van de betaalbare voorraad is toereikend, maar we moeten er wel zuinig mee omspringen. Dit betekent dat we bij toekomstige herstructureringsopgave moeten blijven inzetten op het terugbouwen van (een deel van) de betaalbare voorraad. De regionale afspraken kunnen naar behoefte worden aangevuld met lokale afspraken. Woningcorporatie Rhiant heeft aangegeven behoefte te hebben aan lokale afspraken. Daarom wordt nu samen met deze corporatie bekeken naar de nut en noodzaak van lokale afspraken. 3. Startersleningen. In Hoofdstuk 6 is geconstateerd dat starters, en dan vooral de eenverdieners met een (beneden)modaal inkomen, amper mogelijkheden hebben om een woning te kopen. Om deze doelgroep tegemoet te komen heeft een aantal gemeenten de starterslening geïntroduceerd. Met deze lening kan het gat tussen de maximale hypotheek en de koopprijs van een woning worden gedicht. De lening is in het begin renteloos en aflossingsvrij. Groeit het inkomen, dan gaan de rente en de aflossing hiermee in de pas lopen. Dit is een sympathiek initiatief, maar het daadwerkelijke probleem wordt er niet door opgelost. De lening suggereert dat de starter te weinig verdient, maar dat is natuurlijk niet het
43
werkelijke probleem. Het werkelijke probleem schuilt in de onbalans tussen vraag en aanbod. Er zijn best interessante koopwoningen voor starters. Deze komen echter niet snel genoeg vrij, omdat de mensen die er wonen niet kunnen doorstromen naar een andere woning, ook al stijgt hun inkomen. Er is dus schaarste aan de onderkant van de markt waardoor de prijs stijgt. Om starters echt te helpen, moeten we de doorstroming op gang brengen. Met het in deze visie voorgestelde programma zal dit zeker gebeuren. De effecten hiervan zullen echter pas over een paar jaar merkbaar worden. Daarom is het voorstel om in 2007 de mogelijkheid tot het tijdelijk verstrekken van startersleningen te gaan onderzoeken. Belangrijk hierbij is dat de financiering geregeld moet worden. Dit kan bijvoorbeeld door het inzetten van ISVgelden of door middel van een opslag op de grondkosten van nieuwbouwwoningen. Ook de middelen uit het gemeentelijke Volkshuisvestingsfonds (€ 29.000,--) kunnen hiervoor worden aangewend. Op dit moment wordt door het Rijk onderzocht of ook de corporaties een bijdrage kunnen leveren aan de financiering van de startersleningen. De uitwerking van dit voorstel zal in 2007 in de volgende stappen worden uitgevoerd: - Inventarisatie bij gemeenten die de lening al hebben geïntroduceerd. Hoeveel starters hebben zich voor de lening gemeld? Is de regeling een succes en waar moeten we rekening mee houden? - Inventarisatie van de mogelijkheden die het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting biedt bij de implementatie en uitvoering van startersleningen via een, door de gemeente te financieren, revolving fund; - Het regelen van financiering (inzet van de middelen uit het gemeentelijke Volkshuisvestingsfonds, ISVmiddelen en opnemen in de gemeentelijke begroting) ten behoeve van de vulling van het revolving fund; - Het formuleren van de criteria (doelgroepen, inkomensgrenzen, hoogte van de lening etc.); - Opstellen van een verordening; - Opstellen college- en raadsvoorstel. 4. Woonruimteverdeling. Slaagkansen van de diverse groepen, en dan vooral die van de jongeren van 22-34 jaar, monitoren. Indien de slaagkansen verslechteren dan ingrijpen door met de corporaties af te spreken dat er ook voor deze groep woningen gereserveerd/gelabeld worden. Nu gebeurt dit alleen voor jongeren tot 22 jaar en ouderen vanaf 55 jaar. 5. Verbeteren van de leefbaarheid. De komende jaren moet er in diverse buurten, waaronder Krommeweg Noord en Zuid, extra worden ingezet op de verbetering van de sociale en fysieke leefbaarheid. Dit kan niet zonder de inbreng van de bewoners. Wijk- en buurtgericht werken kan hier een prima instrument voor zijn. Op dit moment vindt er een pilotproject Wijk- en buurtgericht werken plaats in de buurt Dorp. 6. Verkoop van corporatiewoningen. Uit onderzoek is gebleken dat in 2002 ongeveer 10% van de Ambachtse huurders hun huurwoning zou willen kopen. De belangstelling onder ouderen is een stuk kleiner dan onder jongeren, gezinnen willen vaker hun huidige huurwoning kopen dan alleenstaanden en hoe hoger het inkomen, deste groter de koopwens over het algemeen is. De verkoop van huurwoningen aan de zittende huurders is sinds dit meetmoment in 2002 echter gestagneerd. Daarom wordt door corporaties steeds vaker gekozen voor verkoop aan reguliere kopers (dus verkoop bij mutatie). De voorraad goedkope / betaalbare koopwoningen neemt hierdoor toe. Voorstel is om samen met de corporaties te bekijken of het mogelijk is om bij verkoop van huurwoningen voorrang te geven aan de
44
doelgroepen (starters, alleenstaanden en mensen met een laag inkomen) die nu moeite hebben met het vinden van een betaalbare koopwoning. 7. Verbeteren verhuurbaarheid seniorencomplexen. Om problemen (leegstand, verpaupering) voor te zijn moet er, samen met de eigenaren van de diverse ouderencomplexen, bekeken worden bij welke complexen we in de toekomst verhuurbaarheidproblemen kunnen verwachten. Voor deze complexen moeten we vervolgens samen met de eigenaar en de bewoners bekijken hoe we deze complexen weer beter in markt kunnen zetten, bijvoorbeeld door het samenvoegen van appartementen, het aanbieden van welzijnsdiensten, het verbeteren van de interne en externe toegankelijkheid of het herbestemmen van (delen van) de complexen. Bij dit onderzoek naar de toekomst van de huidige ouderencomplexen moet ook de landelijke corporatie Woonzorg Nederland betrokken worden. Woonzorg Nederland is namelijk eigenaar van het complex De Kruidhof, een van de complexen waar als eerste leegstandsproblemen worden verwacht. 8. (Subsidies) aanpassen bestaande woningen. Grootschalige verbeterprojecten zijn niet nodig. Wel zal er in 2007 bekeken worden of er bestaande subsidieregelingen zijn die we als gemeente beter kunnen benutten of promoten, bijvoorbeeld subsidiemogelijkheden voor het verbeteren van het binnenmilieu (ventilatie, isolatie). Ook willen wij de komende jaren als gemeente een belangrijkere rol vervullen bij de informatieverstrekking aan en advisering van oudere eigenaar-bewoners over mogelijkheden tot aanpassing van hun woning. De verantwoordelijkheid voor het (preventief) aanbrengen van aanpassingen in de eigen woning ligt in eerste instantie bij de eigenaar-bewoner zelf, maar veel (jongere) senioren denken nog niet na over mogelijke fysieke beperkingen op latere leeftijd en de eisen die dat aan de woning stelt. Zowel voor de oudere eigenaar-bewoners als voor de gemeente biedt het tijdig aanbrengen van aanpassingen in de woning voordelen. Voor oudere eigenaar-bewoners betekent het tijdig aanbrengen van aanpassingen meer comfort en veiligheid in de woning. De mogelijkheid om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen wordt erdoor vergroot. Voor de gemeente kan dit betekenen dat een beroep op grote woningaanpassingen op grond van de Wet Voorzieningen Gehandicapten (per 1-1-2007 de Wet Maatschappelijke Ondersteuning) kan worden voorkomen. Bij de informatieverstrekking aan de eigenaar-bewoners kan gebruik worden gemaakt van de handreiking “Opplussen woningen van oudere eigenaar-bewoners” van het Ministerie van VROM en de VNG en van de seniorenwoontest op de VROM-internetsite (www.minvrom.nl/seniorenwoontest). 9. Vrijstelling leges bouwvergunning sociale huurwoningen. Regionaal is afgesproken dat gemeenten geen leges heffen voor bouwvergunningen die betrekking hebben op nieuw te bouwen sociale huurwoningen van corporaties, voor zover die woningen tenminste 10 jaar als sociale huurwoningen voor verhuur beschikbaar komen. Hierdoor wordt de nieuwbouw van sociale huurwoningen gestimuleerd. De komende maanden wordt er door de gemeente gewerkt aan een systeem dat moet bewaken dat deze woningen ook daadwerkelijk 10 jaar verhuurd worden voor een huurbedrag dat valt binnen de grenzen van de sociale (=betaalbare) voorraad. 10. Kwaliteit, Duurzaamheid en het Milieu. Nieuwbouwprojecten in Nederland moeten minimaal voldoen aan de prestatie-eisen van het Bouwbesluit. De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht vindt dit niet genoeg. Wij willen dat nieuwe woningen en hun directe woonomgeving op een aantal aspecten meer kwaliteit bieden dan wettelijk is voorgeschreven. Daarom hanteren wij bij nieuwbouw altijd de
45
Kwaliteitseisen Nieuwbouwwoningen. Hoofdthema’s daarbij zijn veiligheid, aanpasbaar bouwen en gebruikskwaliteit. Belangrijke uitgangspunten zijn o.a. het Politiekeurmerk Veilig Wonen, het handboek voor toegankelijkheid, de Vrouwenadviescommissie Kwaliteitswijzer, het voormalige seniorenlabel en de kwaliteitsaanbevelingen gezond bouwen en wonen van de GGD. Daarnaast is er in onze gemeente aandacht voor Duurzaam Bouwen. Dit is een manier van bouwen waarbij de milieu- en gezondheidseffecten ten gevolge van het bouwen en de gebouwde omgeving tot een minimum worden beperkt. Onze aandacht voor het milieu beperkt zich niet tot het duurzaam bouwen van woningen. Wij proberen ook om onze inwoners te stimuleren een bijdrage te leveren aan een beter milieu. In het verleden hebben we een regentonnenproject opgezet, momenteel kunnen onze inwoners voor een klein bedrag een compostvat aanschaffen en we lopen voorop als het gaat om de inzameling van plastic flessen. Ook in de toekomst willen wij dit soort milieuprojecten blijven ontwikkelen en introduceren.
46
