1. Az adásvétel • Eladó: – a tulajdonát átruházza – a dolgot birtokba bocsátja
• Vevő – vételárat megfizeti – a dolgot átveszi
Adásvétel tárgya minden dolog, amely nincs kivonva a forgalomból.
2013.11.19.
PE GMK GTT
1. 1. Ingatlan adásvételi szerződésnél speciális szabályok • Csak írásban köthető (egyébként nem kell az adásvételi szerződéseket írásba foglalni) • Az írásbeli szerződés kötelező tartalma (minimumtartalom): – Felek személye és tulajdon-átruházási szándék – Ingatlan és ellenszolgáltatás – Mindkét fél aláírása
• + kell majd ügyvédi ellenjegyzés is. 2013.11.19.
PE GMK GTT
1
Példa ingatlan adásvételi szerződésre I. felek megjelölése: Amely létrejött egyrészt …. (szül.: ,anyja neve: ,szigsz.:, lakóhelye, adóazonosító jele) mint eladó - a továbbiakban: Eladó - másrészről …………..(szül.: , anyja neve: szigsz.: , lakóhelye, adóazonosító jele:) ,mint vevő továbbiakban Vevő között a mai napon és helyen az alábbi feltételekkel jött létre.
II. ingatlan megjelölése 1.) Eladó kizárólagos tulajdonát képezi a ….sz tulajdoni lapon ……helyrajzi számon nyilvántartott, természetben …………..alatti, ………. alapterületű családi házból és ………. kertből álló házas ingatlan. 2013.11.19. PE GMK GTT
• III. tulajdonátruházási szándék • Eladó a fentiekben leírt házas ingatlant Vevőnek eladja. Vevő a házas ingatlant - általa megtekintett állapotában - megveszi • IV. ellenszolgáltatás megjelölése • Szerződő Felek az adásvétel tárgyát képező házas ingatlan vételárát ………..Ft, azaz………forint összegben állapítják meg. Vevő a jelen szerződés aláírásakor foglaló címén Eladó kezeihez …………Ft azaz………forint összeget kifizet. Eladó a foglaló hiánytalan átvételét - annak jogi természetét ismerve - a jelen szerződés aláírásával elismeri és nyugtázza. Vevő a vételár hátralékos részét képező ………..Ft, azaz……….forint összeget 30 napon belül egy összegben, készpénzben, átvételi elismervény ellenében fizeti meg Eladónak. 2013.11.19.
PE GMK GTT
2
• Eladó a vételár teljes kiegyenlítését követő ….. napon bocsátja az eladott házas ingatlant Vevő birtokában és tulajdonába. Eladó kötelezi magát, hogy ezen időpontig végleges jelleggel kiköltözik és kijelentkezik, a lakást teljesen kiürített, a Vevő által megtekintett állapotnak megfelelő minőségben adja át. • A birtokba bocsátáskor Szerződő Felek az Eladó által bemutatott számlák, illetve a fogyasztásmérők együttesen ellenőrzött állása alapján állapodnak meg az eladott házas ingatlant terhelő költségek viselésének megosztásáról. 2013.11.19.
PE GMK GTT
• Eladó kötelezettséget vállal arra, hogy a birtokba bocsátáskor átadja Vevőnek a házas ingatlan kulcsait és alapdokumentumait. • A Szerződő Felek magyar állampolgárok, a lakásingatlan eladásának és Vevő tulajdonszerzésének jogszabályi akadálya nincs. • Eladó az eladott házas ingatlan per- és igénymentességéért valamint tehermentességéért szavatol. 2013.11.19.
PE GMK GTT
3
• Eladó a vételár maradéktalan kiegyenlítésével egyidejűleg visszavonhatatlan hozzájárulását adja, hogy a házas ingatlanra nézve Vevő a tulajdonjogot vétel címén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztessék. A jelen adásvételi szerződéssel kapcsolatosan felmerülő költségeket Vevő viseli. Szerződő Felek a jelen adásvételi szerződést - annak elolvasása és értelmezése után - mint akaratukkal mindenben megegyezőt, jóváhagyólag írták alá. • Keltezés, aláírások, készítette és ellenjegyezte...
2013.11.19.
PE GMK GTT
Mi kell még az ingatlan adásvételi szerződéshez? • Egy olyan ingatlan adásvételi szerződés, amely tartalmilag ugyan megfelelő, de az ügyvédi ellenjegyzés hiányzik róla vagy a szerződő felek nem látták el kézjegyükkel az okirat minden oldalát, tulajdonjog bejegyzésre alkalmatlan.
2013.11.19.
PE GMK GTT
4
1.2. adásvételi szerződések alanyainak jogai és kötelezettségei • ELADÓ
• VEVŐ
– tájékoztatás(lényeges tulajdonságok, esetleges jogok és kötelezettségek) – okiratok átadása – átadással járó ktg – Ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos ktg. – tulajdonjog fenntartás
2013.11.19.
– szerződéskötés ktg – tulajdonátruházási illeték – átvétel, ingatlannyilvántartásba bejegyzés ktg – tulajdonjog-fenntartás esetén elidegenítési és terhelési tilalom – birtokbalépéstől használat, terhek
PE GMK GTT
1.3. Speciális adásvételek • Visszavásárlási jog • Elővásárlási jog – Tulajdonos írásbeli megállapodással elővásárlási jogot engedhet. – Ha a dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot közölnie kell a jogosulttal. – Ha a jogosult az ajánlat tartalmát elfogadja, a szerződés köztük jön létre. – Átruházni, örökölni nem lehet. 2013.11.19.
– Adásvételi szerződéssel egyidőben írásban kell kikötni. – Egyenlő az eredeti vételárral (eltérő megállapodás lehet) – Eredeti vevő felelős a visszavásárlási jog meghiúsításáért, vagy csorbításáért, kivéve a dolog neki fel nem róható okból megsemmisült.
PE GMK GTT
5
Speciális adásvételek • Vételi jog (opció)
• Részletvétel
– Tulajdonos engedi, jogosult egyoldalú nyilatkozattal vásárolhat. – Írásban lehet megállapodni a dolog és a vételár megjelölésével. – Bíróság mentesítheti a tulajdonost, ha bizonyítja, hogy körülményeiben olyan lényeges változás állt be, hogy a kötelezettség teljesítése tőle nem várható. 2013.11.19. PE GMK GTT
– Eladó írásban kikötheti az elállás, vagy a részletfizetési kedvezmény megvonásának a jogát arra az esetre, ha a vevő a részletet az esedékességkor nem fizeti meg. – Ha az eladó a szerződéstől elállt, a vevő köteles használati díjat fizetni.
2. A vállalkozás - általános szabályok • Alanyok: Vállalkozó munkával elérhető eredményt (mű) hoz létre (pl megtervez, elkészít, feldolgoz stb). Megrendelő szolgáltatást átveszi és díjat fizet. • Lényeg: van valami egyértelmű (látható, mérhető, megtapasztalható) eredmény! • És csak akkor fizetünk érte, ha ez megvan=utólag! 2013.11.19.
PE GMK GTT
6
2. A vállalkozás - általános szabályok, a vállalkozó feladatai • A vállalkozó a munkát saját költségén végzi el. • Köteles úgy szervezni a munkát, hogy biztosítva legyen a gyors és gazdaságos befejezés. • A vállalkozó igénybe vehet alvállalkozót ennek munkájáért úgy felel, mintha azt maga végezte volna el. Alvállalkozó: a munka egyes részeit, vagy akár egészét is nem a vállalkozó fogja ténylegesen kivitelezni. A megrendelőnek erről persze tudnia kell és tiltakozhat is ellene. Mindenesetre, ha az eredménnyel probléma van, akkor a vállalkozónál reklamálhat. 2013.11.19.
PE GMK GTT
2. A vállalkozás - általános szabályok, a vállalkozó feladatai • A vállalkozó haladéktalanul értesíti a megrendelőt minden olyan körülményről, amely a vállalkozás eredményességét, vagy kellő időre való elvégzését veszélyezteti, vagy gátolja. Felel az értesítés elmulasztásából származó kárért. • A vállalkozó nem végezheti el azt a munkát, ami jogszabályt, hatósági rendelkezést sért, vagy ami az élet- és vagyonbiztonságot veszélyezteti. • Ha a munkát a megrendelő által kijelölt helyen kell elvégezni, akkor a megrendelő kötelessége a munkahelyet alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére bocsátani (pl. üzemcsarnokba gépeket kell szerelni – be tudjon menni, legyen helye). A vállalkozó mindaddig megtagadhatja a munkát, amíg a megrendelő nem teljesíti ezt a kötelességét. Ha a vállalkozó által szabott megfelelő határidő eredménytelenül eltelt, a vállalkozó elállhat a szerződéstől és kártérítést követelhet. 2013.11.19.
PE GMK GTT
7
2. A vállalkozás - általános szabályok – megrendelő feladatai • Több vállalkozó esetén - a munka gyors és gazdaságos, összehangolt elvégzéséhez a feltételeket a megrendelő biztosítja, a munkavégzést a vállalkozók hangolják össze.
2013.11.19.
PE GMK GTT
2. A vállalkozás - általános szabályok – megrendelő feladatai • A megrendelő a munkát és a felhasználásra kerülő anyagokat ellenőrizheti A vállalkozót azonban nem mentesíti a felelősség alól, ha a megrendelő az ellenőrzést elmulasztotta. • A megrendelő anyagot és utasításokat is adhat, de ha ezek szakszerűtlenek vagy alkalmatlanok, akkor arra a figyelmét fel kell hívni. • A megrendelő a szerződéstől bármikor elállhat, köteles azonban a vállalkozó kárát megtéríteni. • Vállalkozó zálogjoga:Csak azokon tárgyakon, amelyek a szerződés teljesítése során a vállalkozó birtokába kerültek pl. megrendelő nem fizeti ki a gépjármű szerelés díját, akkor a vállalkozó nem adja ki az autót. DE! A megrendelő házába beépített nyílászárókat már nem szerelheti le és viheti el! 2013.11.19.
PE GMK GTT
8
Vállalkozási szerződés minta (példa) • VÁLLALKOZÁSI SZERZŐDÉS • amely létrejött egyfelől .................................. (székhelye: ... ….cégjegyzékszáma:….adószáma: … bankszámláját vezető hitelintézet és bankszámlaszáma: .......) mint megrendelő, • másfelől ……………………………(székhelye: cégjegyzékszáma:… adószáma:…bankszámláját vezető hitelintézet és bankszámlaszáma: ..... mint vállalkozó között a következők szerint: 2013.11.19.
PE GMK GTT
• 1. A vállalkozó kötelezi magát, hogy ............................................................................................................... ........................... munkát a megrendelő számára elvégzi. 2. A vállalkozó a szükséges anyagokat e szerződés meghatározott mennyiségben és minőségben beszerzi. • 3. A felek a vállalkozói díjat ..................... azaz ......................................................... forintban határozzák meg. A vállalkozói díj magában foglalja a tevékenységhez szükséges valamennyi munka-, anyag- és egyéb költséget; annak összege csak a teljesítéskor hatályos jogszabályok szerint fizetendő általános forgalmi adóval növelhető. • 4. A megrendelő kötelezi magát, hogy a fenti 3. pontban megjelölt vállalkozói díjból e szerződés aláírását követő ...... banki napon belül átutal a vállalkozó bankszámlájára .................. azaz ........................................................................ forint előleget. Amennyiben a megrendelő az előleg átutalását késedelmesen végzi, a vállalkozó teljesítésének határideje annyi nappal meghosszabbodik, ameddig a megrendelő késedelme tartott. Ez a szerződés azon a napon lép hatályba, amikor az előleget a vállalkozó 2013.11.19. PE GMK GTT bankszámláján jóváírják.
9
• 5. A vállalkozó az előkészítést a szerződés hatálybalépését követő napon megkezdi. Kötelezi magát, hogy .................................................................legkésőbb ............ év ........................ hó ......... napján ......... órájáig átadja a megrendelőnek. • 6. A vállalkozó az anyagbeszerzésről legkésőbb a beszerzés napját követő munkanap ......... órájáig köteles a megrendelőt értesíteni. A megrendelő kötelezi magát, hogy az értesítést követő munkanap végéig a beszerzett anyagokat ellenőrzi és esetleges kifogásait nyomban megteszi. Az ellenőrzés elmulasztásából eredő kárt a megrendelő viseli. • 7. A szükséges szállítás időpontját a felek – az elkészítés jelentése után – közösen állapítják meg. Ez az időpont azonban nem lehet későbbi, mint elkészítés jelentésének a megrendelőhöz való megérkezését követő .........-ik munkanap .........-ik órája. • A megrendelő köteles a szállítás napján a szükséges munkahelyet alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére bocsátani. A vállalkozó díjmentesen használhatja a munkavégzéséhez szolgáltatásokat. 2013.11.19. PE GMK GTT
• 8. A megrendelő a helyszínre való szállítás előtt az elkészített munkát köteles megvizsgálni. Tiltakozhat a helyszínre való szállítás ellen, ha azt oly mértékben hibásnak tartja, hogy az rendeltetésszerű használatra alkalmatlan. A helyszínre szállítás és beszerelés után a vállalkozó csak a fel nem ismerhető rejtett hibákért, valamint azokért a hibákért felel, amelyeknek oka a szállítás vagy a szerelés során keletkezett. • 9. A megrendelő az előleg kifizetése után fennmaradó vállalkozási díjat – számla ellenében – az átvételtől számított ...... banki napon belül a vállalkozó bankszámlájára való átutalással köteles kiegyenlíteni. • 10. A vállalkozó a terhére felróható késedelem esetén a vállalkozási díj napi 5 ezrelékének megfelelő késedelmi kötbért köteles fizetni. A megrendelő a vállalkozó késedelme miatt akkor állhat el a szerződéstől, ha a késedelem meghaladja a ......... naptári napot. Az elállást írásban kell közölni. • Ha a teljesítés akár a megrendelő elállása miatt, akár más – a vállalkozónak felróható – okból meghiúsul, a vállalkozó ......... százalék meghiúsulási kötbér fizetésére köteles. • A késedelmi kötbér nem haladhatja meg a meghiúsulási kötbér összegét.
2013.11.19.
PE GMK GTT
10
• 11. Amennyiben a megrendelő a szerződésen alapuló fizetési kötelezettségét késedelmesen teljesíti, évi 11% kamatot köteles fizetni. • 12. Ezt a szerződést csak írásban lehet módosítani vagy felbontani. E körben jognyilatkozatot a megrendelő részéről ......................................................, a vállalkozó részéről .................................................................. cégjegyzésre jogosult tisztségviselő tehet. • A berendezés előállítása és a teljesítés körében a megrendelő nevében ............................................................ járhat el, aki gyakorolja az ellenőrzést és megteheti az ezzel kapcsolatos nyilatkozatokat. A vállalkozó a vele való kapcsolattartásra ......................................................... jelöli ki. • E szerződéses jogviszonnyal kapcsolatos közleményeket a felek fax üzenet formájában küldik meg egymásnak: • A megrendelő fax állomásának kapcsolási száma: ............................ • A vállalkozó fax állomásának kapcsolási száma: ............................... • 13. Ha a felek között a teljesítés hibáját illető vita keletkezik, a felek a ............................................................................-től kérnek szakvéleményt és kijelentik, hogy azt a jogvita eldöntésében irányadónak elfogadják.
2013.11.19.
PE GMK GTT
• 14. A felek e szerződésből eredő mindennemű jogvita eldöntésére kikötik a ....................................................................................... hatáskörét. • Ezt a szerződést a felek egyetértően elfogadták és cégjegyzésre igazoltan jogosult képviselőik aláírták. • Kelt ............... év ....................................... hó ......... napján. • ....................................................................................... .................................................................a Megrendelő képviseletébena Vállalkozó képviseletében.
2013.11.19.
PE GMK GTT
11
3. A megbízás • Megbízott: köteles a rábízott ügyet ellátni, a megbízó utasításainak és érdekeinek megfelelően. • Ha a megbízás teljesítéséhez szerződéskötésre van szükség, akkor a megbízást olyan formában kell létrehozni, amilyen formát jogszabály a létrehozandó szerződésre előír. PE GMK GTT
2013.11.19.
3.1. A felek jogai és kötelezettségei • Megbízott – személyesen jár el – célszerűtlen, szakszerűtlen utasításra fel kell hívnia a figyelmet – A kapott utasítástól csak akkor térhet el, ha ezt a megbízó érdeke feltétlenül megköveteli, és az előzetes értesítésre nincs mód. – más személyt igénybe vehet: • hozzájárulás • megbízás jellege PE GMK GTT • károsodástól való megóvás
2013.11.19.
12
3.1. A felek jogai és kötelezettségei – Köteles a megbízót tevékenységéről, az ügy állásáról kívánságára, vagy szükség esetén enélkül is tájékoztatni. – A megbízás teljesítéséről haladéktalanul értesítenie kell a megbízót. – Díjat akkor is követelhet, ha az eljárása nem vezetett eredményre. – A költségek megelőlegezésére nem köteles. – A szerződés megszűnésekor elszámolni köteles. – Zálogjog illeti meg a megbízó vagyontárgyain a díjkövetelés biztosítására. PE GMK GTT
2013.11.19.
3.1. A felek jogai és kötelezettségei • Megbízó – A megbízási díjat csökkentheti, vagy a kifizetést megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az eredmény elmaradásáért a megbízott a felelős. – A díjat a szerződés megszűnésekor kell megfizetnie. – Az ügy ellátásával felmerült költségeket viseli. PE GMK GTT
2013.11.19.
13
4. A bérlet • Alanyok: Bérbeadó - köteles a dolgot időlegesen használatba adni. Bérlő - köteles díjat fizetni a használatért.
PE GMK GTT
2013.11.19.
4.1. A bérlet - a felek jogai és kötelezettségei • Bérbeadó
• Bérlő
– Kellékhiba és jogi hiba esetére is szavatosság terheli. – Ellenőrizheti a használatot. – Követelheti a rendeltetésellenes használat megszüntetését. – Azonnali hatállyal felmondhatja a szerződést, ha a bérlő a rendeltetésellenes használatot nem hagyja abba.
– hibás teljesítés esetén azonnali hatályú felmondásnak van helye, kicserélést nem követelhet – a dolgot rendeltetésszerűen használhatja – Bérbeadó engedélye nélkül albérletbe, használatba nem adhatja a dolgot.. PE GMK GTT
2013.11.19.
14
4.1. A bérlet - a felek jogai és kötelezettségei • Bérbeadó – Viseli a dolog fenntartásával járó közterheket és kiadásokat– Bérfizetés elmulasztása esetén azonnali hatállyal felmondhatja a bérletet, feltéve ha felszólította a bérlőt a hátralék kifizetésére és arra megfelelő határidőt engedett. – Zálogjog illeti meg követelése biztosítására
• Bérlő
PE GMK GTT
– A kisebb kiadásokat viseli. – A bért időszakonként előre köteles fizetni. – Követelheti a dologra fordított szükséges kiadások megtérítését. – Ha írásban kifogásolja a zálogjog fennállását, a bérbeadó 8 napon belül köteles a zálogjogot bírósági úton érvényesíteni. 2013.11.19.
4.2. A bérlet megszűnése • Ha a dolog elpusztul. • Határozatlan időtartamú bérletet: 15 napra lehet felmondani. • Bérlő örökösei a határozott időtartamú bérletet is felmondhatják, hagyaték átadásától számított 30 napon belül. • Bérlő köteles megengedni, hogy a dolgot megvenni kívánó személy azt megtekinthesse. A határozott bérletet a vevő nem mondhatja fel, kivéve, ha őt a a bérlő a bérleti viszony fennállása, vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette. • A bérlet megszűnése után a bérlő a dolgot köteles visszaadni a bérbeadónak, ha jogosulatlanul visszatartja, felel mindazért a kárért, amely enélkül nem következett volna be.
PE GMK GTT
2013.11.19.
15
