Znalecký posudek þ. 82/2602/08 o cenČ nemovitosti - 1/2 domu þ.p. 215 umístČného na pozemku þ. St. 257 a 1/2 pozemku tvoĜeného parcelami þ. St. 257 a 2484/1 v kat. úz. JiĜíkov, obec JiĜíkov, okres DČþín, ve vlastnictví Siváka Miroslava.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad v LitomČĜicích Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. Ex 6617/07-5 prodejem nemovitosti.
Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb. a þ. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 540/2002 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 3/2008 Sb. podle stavu ke dni 17.9.2008 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 – KošíĜe
Miloš Louþka – soudní znalec SudomČĜická 35 130 00 Praha 3
Posudek obsahuje 14 stran textu vþetnČ titulního listu a 6 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 25.9.2008
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek nemovitostí zapsaných na LV þ. 202, vedených Katastrálním úĜadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovištČ DČþín, k.ú. JiĜíkov, obec JiĜíkov se stanovením ceny obvyklé v místČ a þase. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dĤm OldĜichova 215/15 407 53 JiĜíkov Region: Ústecký Okres: DČþín Katastrální území: JiĜíkov 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 17.9.2008 za pĜítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 29.7.2008, LV 202, kat. úz. JiĜíkov, Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, KP DČþín, vyhotoven dálkovým pĜístupem - katastrální mapa získaná prostĜednictvím Geografického informaþního systému - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 6617/07-5 ze dne 30.8.2007 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 6617/07-23 ze dne 29.7.2008 - informace od míst. obþana - informace z realitního trhu - skuteþnosti a výmČry zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Vlastnictví k oceĖovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenþnČ vyznaþeno na výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 202, viz. pĜíloha. 6. Dokumentace a skuteþnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla pĜedložena. U výpoþtĤ použitých v ocenČní vycházel znalec z výmČr zjištČných fyzickým mČĜením na místČ samém.
2
7. Celkový popis nemovitosti: MČsto JiĜíkov leží v severních ýechách, ve východní þásti Šluknovského výbČžku, na státních hranici se Spolkovou republikou NČmecko. V obci s kompletní obþanskou vybaveností je zastávka autobusu a vlaku. OceĖovaný rodinný dĤm stojí v okrajové þásti obce. K domu náleží pozemek o rozloze 1028 m2. PĜístup k domu je z jihu po štČrkové komunikaci. Pozemek je volný, bez porostĤ a venkovních úprav. S inženýrských sítí, které jsou pĜipojeny k nemovitosti se jedná pouze o elektro pĜípojku a pĜípojku vody.
8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm b) Venkovní úpravy b1) PĜípojka vody DN 25 mm b2) PĜípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi c) Pozemky c1) Pozemky 9. Popis objektĤ a pozemkĤ: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm OceĖovaná nemovitost, v KN vedena jako rodinný dĤm þ.p. 215, je umístČna na pozemku þ. parc. St. 257 a leží v západní þásti obce JiĜíkov. PĜístup k domu je z jihu po štČrkové komunikaci. DĤm je samostatnČ stojící s nepatrným odstupem od komunikace, v mírnČ svažitém terénu. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce 1.NP je zdČná s þásteþnČ opadávající vápenocementovou omítkou. Svislá konstrukce 2.NP je z vČtší þásti dĜevČná, krytá osinkocementovým obložením. Obvodové stČny jsou v havarijním stavu - viditelné praskliny ve zdivu napĜíþ okenním otvorem v západní þásti nemovitosti; vyvracející se þelní dĜevČná stČna v severovýchodní þásti nemovitosti; viditelnČ opadávající osinkocementové obložení. Svislá konstrukce podkroví je dĜevČná. Ve štítech stavby je uvolnČné a vypadlé bednČní a opadávající osinkocementové obložení. StĜecha je sedlová, krytá osinkocementovými šablonami. DĤm je þásteþnČ podsklepen, dvoupodlažní s podkrovím. DveĜe jsou dĜevČné, okna jsou špaletová dĜevČná, bez okenních rámĤ a zazdČná. DĤm je bez klempíĜské konstrukce. Zásobování vodou z veĜejného vodovodu, el. pĜípojka zemním kabelem, pĜípojka zemního plynu na hranici pozemku, odpad sveden do trativodu v severní þásti domu. Stav nemovitosti je havarijní. Užitná plocha a stáĜí domu stanoveno odhadem.. b) Venkovní úpravy b1) PĜípojka vody DN 25 mm PĜípojka vody. StáĜí stanoveno odhadem. b2) PĜípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi Elektro pĜípojka. StáĜí stanoveno odhadem. 3
c) Pozemky c1) Pozemky Pozemek tvoĜený parcelami þ. parc. St. 257 a þ. parc. 2484/1 se nachází v k.ú. JiĜíkov, obec JiĜíkov, okres DČþín. Parcela þ. parc. St. 257 je zastavČna rodinným domem. Parcela þ. parc. 2484/1 je v KN vedena jako trvalý travní porost. PĜístup na pozemek je z jihu po štČrkové místní komunikaci. Pozemek je mírnČ svažitý s možností napojení na elektrickou síĢ, vodovod a plynofikaci. Pozemky tvoĜí celek a nejsou oploceny. Pozemek je neudržovaný.
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm - § 5 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Rodinný dĤm, rekreaþní chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zdČná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavČné plochy 1.nadz. podlaží StĜecha: se šikmou nebo strmou stĜechou Poþet nadzemních podlaží: se dvČma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 ZastavČné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP: podkroví:
11*7,5 17*8+13*3 17*8+13*3 17*8+13*3
Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: podkroví:
= = = = ZastavČná plocha 82,50 m2 175,00 m2 175,00 m2 175,00 m2
82,50 m2 175,00 m2 175,00 m2 175,00 m2 Konstrukþní výška 1,70 m 2,20 m 2,20 m 0,70 m
ObestavČný prostor: 1.PP: (11*7,5)*(2,00) 1.NP: (17*8+13*3)*(2,50) 2.NP: (17*8+13*3)*(2,50) zastĜešení:
= = = =
165,00 m3 437,50 m3 437,50 m3 612,50 m3
ObestavČný prostor – celkem:
=
1 652,50 m3
4
Výpoþet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: C P 3. Stropy: P 4. StĜecha: S 5. Krytina: S 6. KlempíĜské konstrukce: C 7. VnitĜní omítky: P 8. Fasádní omítky: C P 9. VnČjší obklady: C 10. VnitĜní obklady: P 11. Schody: P 12. DveĜe: S 13. Okna: P C 14. Podlahy obytných místností: P 15. Podlahy ostatních místností: P 16. VytápČní: P 17. Elektroinstalace: P 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: P 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: C 23. Vybavení kuchynČ: P 24. VnitĜní vybavení: P 25. Záchod: P 26. Ostatní: C Souþet upravených objemových podílĤ:
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,27 0,00 0,00 0,46 4,10 0,46 3,86 1,00 5,20 1,00 3,20 0,00 0,00 0,46 2,85 0,00 0,00 0,46 0,57 0,00 0,00 0,46 1,06 0,46 1,10 1,00 3,30 0,46 1,44 0,00 0,00 0,46 1,01 0,46 0,51 0,46 2,02 0,46 1,89 0,00 0,00 0,46 1,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,23 0,46 2,35 0,46 0,18 0,00 0,00 39,52
ýást [%] 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,3952
OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 6): Koeficient využití podkroví (dle pĜíl. þ. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38): Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití):
= * * * * *
1 975,- Kþ/m3 1,1000 0,3952 1,0000 2,0310 0,8400
Základní cena upravená
=
1 464,76 Kþ/m3
Plná cena:
1 652,50 m3 * 1 464,76 Kþ/m3
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 150 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 5 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 155 rokĤ
5
=
2 420 515,90 Kþ
OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 155 = 96,774 % Maximální opotĜebení mĤže dle pĜílohy þ. 15 þinit 85 %
-
2 057 438,52 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
363 077,38 Kþ 1/2
Rodinný dĤm - zjištČná cena
=
181 538,69 Kþ
b) Venkovní úpravy b1) PĜípojka vody DN 25 mm - § 10 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Venkovní úprava: 1.1.1. PĜípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 2,00 m OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 11): 2,00 m * 340,- Kþ/m Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38): Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití):
= * * *
680,- Kþ 1,0000 2,1360 0,8400
Plná cena:
=
1 220,08 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 35 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 15 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 50 = 70,000 %
-
854,06 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
366,02 Kþ 1/2
PĜípojka vody DN 25 mm - zjištČná cena
=
183,01 Kþ
b2) PĜípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi - § 10 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Venkovní úprava: 3.1.1. PĜípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 2,00 m OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 11): 2,00 m * 140,- Kþ/m Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38): Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití):
= * * *
280,- Kþ 1,0000 2,1040 0,8400
Plná cena:
=
494,86 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou
6
StáĜí (S): 35 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 15 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 50 = 70,000 %
-
346,40 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
148,46 Kþ 1/2
PĜípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi - zjištČná cena 74,23 Kþ
=
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Rodinný dĤm b) Venkovní úpravy b1) PĜípojka vody DN 25 mm b2) PĜípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi
=
181 540,- Kþ
= =
180,- Kþ 70,- Kþ
Cena objektĤ þiní celkem
181 790,- Kþ
VČcná hodnota dle cenového pĜedpisu 3/2008 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm - § 5 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Rodinný dĤm, rekreaþní chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zdČná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavČné plochy 1.nadz. podlaží StĜecha: se šikmou nebo strmou stĜechou Poþet nadzemních podlaží: se dvČma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 ZastavČné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP: podkroví:
11*7,5 17*8+13*3 17*8+13*3 17*8+13*3
Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: podkroví:
= = = = ZastavČná plocha 82,50 m2 175,00 m2 175,00 m2 175,00 m2
ObestavČný prostor: 1.PP: (11*7,5)*(2,00)
Konstrukþní výška 1,70 m 2,20 m 2,20 m 0,70 m
= 7
82,50 m2 175,00 m2 175,00 m2 175,00 m2
165,00 m3
1.NP: 2.NP: zastĜešení:
(17*8+13*3)*(2,50) (17*8+13*3)*(2,50)
ObestavČný prostor – celkem:
= = =
437,50 m3 437,50 m3 612,50 m3
=
1 652,50 m3
Výpoþet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: C P 3. Stropy: P 4. StĜecha: S 5. Krytina: S 6. KlempíĜské konstrukce: C 7. VnitĜní omítky: P 8. Fasádní omítky: C P 9. VnČjší obklady: C 10. VnitĜní obklady: P 11. Schody: P 12. DveĜe: S 13. Okna: P C 14. Podlahy obytných místností: P 15. Podlahy ostatních místností: P 16. VytápČní: P 17. Elektroinstalace: P 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: P 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: C 23. Vybavení kuchynČ: P 24. VnitĜní vybavení: P 25. Záchod: P 26. Ostatní: C Souþet upravených objemových podílĤ:
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,27 0,00 0,00 0,46 4,10 0,46 3,86 1,00 5,20 1,00 3,20 0,00 0,00 0,46 2,85 0,00 0,00 0,46 0,57 0,00 0,00 0,46 1,06 0,46 1,10 1,00 3,30 0,46 1,44 0,00 0,00 0,46 1,01 0,46 0,51 0,46 2,02 0,46 1,89 0,00 0,00 0,46 1,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,23 0,46 2,35 0,46 0,18 0,00 0,00 39,52
ýást [%] 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 60,00 40,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,3952
OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 6): Koeficient využití podkroví (dle pĜíl. þ. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38):
= * * * *
1 975,- Kþ/m3 1,1000 0,3952 1,0000 2,0310
Základní cena upravená
=
1 743,76 Kþ/m3
Plná cena:
1 652,50 m3 * 1 743,76 Kþ/m3
Výpoþet opotĜebení lineární metodou 8
=
2 881 563,40 Kþ
StáĜí (S): 150 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 5 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 155 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 155 = 96,774 %
-
2 788 604,16 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
92 959,24 Kþ 1/2
Rodinný dĤm - zjištČná cena
=
46 479,62 Kþ
b) Venkovní úpravy b1) PĜípojka vody DN 25 mm - § 10 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Venkovní úprava: 1.1.1. PĜípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 2,00 m OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 11): 2,00 m * 340,- Kþ/m Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38):
= * *
680,- Kþ 1,0000 2,1360
Plná cena:
=
1 452,48 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 35 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 15 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 50 = 70,000 %
-
1 016,74 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
435,74 Kþ 1/2
PĜípojka vody DN 25 mm - zjištČná cena
=
217,87 Kþ
b2) PĜípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi - § 10 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Venkovní úprava: 3.1.1. PĜípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 2,00 m OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 11): 2,00 m * 140,- Kþ/m Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38):
= * *
280,- Kþ 1,0000 2,1040
Plná cena:
=
589,12 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou
9
StáĜí (S): 35 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 15 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 50 = 70,000 %
-
412,38 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
176,74 Kþ 1/2
PĜípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi - zjištČná cena 88,37 Kþ
=
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Rodinný dĤm b) Venkovní úpravy b1) PĜípojka vody DN 25 mm b2) PĜípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi Cena objektĤ þiní celkem
=
46 480,- Kþ
= =
220,- Kþ 90,- Kþ 46 790,- Kþ
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm Popis porovnávaných objektĤ: Jednotka: zastavČná plocha Množství jednotek oceĖované stavby: 175,00 První srovnávaná nemovitost - dĤm v JiĜíkovČ, okr. DČþín. DĤm stojí na pozemku o rozloze 1.713 m2. DĤm je ve špatném stavu a vyžaduje velkou rekonstrukci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 299.000 Kþ. Druhá srovnávaná nemovitost - patrový dĤm v ýeské Kamenici, okr. DČþín. DĤm stojí na pozemku o rozloze 793 m2 a vyžaduje rekonstrukci. DĤm je napojen na plynové, elektrické a vodovodní vedení a kanalizaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 540.000 Kþ. TĜetí srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm v JiĜíkovČ, okr. DČþín. DĤm stojí na pozemku o rozloze 3.000 m2. ýásteþná rekonstrukce domu nutná. U domu je studna, septik, vodovodní pĜípojka, elektrorozvod. VytápČní lokální tuhými palivy. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 595.000 Kþ. ýtvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm ve VerneĜicích, okr. DČþín. DĤm stojí na pozemku o rozloze 909 m2 a je napojen na veĜejný vodovod (studna u domu) a elektrorozvod, plynová pĜípojka u domu, vytápČní tuhými palivy. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 640.000 Kþ.
10
Seznam porovnávaných objektĤ: Název
Realizovaná cena Km
Kc
Kv
Množství
Jedn. cena
dĤm s pozemkem v JiĜíkovČ dĤm v ýeské Kamenici RD v JiĜíkovČ RD ve VerneĜicích Souþet:
299 000,- Kþ
1,00
1,00
0,90
188,00 jedn
1 431,38 Kþ/jedn.
540 000,- Kþ
0,80
1,00
0,70
280,00 jedn
1 080,00 Kþ/jedn.
595 000,- Kþ 640 000,- Kþ
1,00 1,00
1,00 1,00
0,65 0,65
164,00 jedn 2 358,23 Kþ/jedn. 200,00 jedn 2 080,00 Kþ/jedn. 6 949,61 Kþ/jedn. /4 1 737,40 Kþ/jedn. 1 080,- Kþ/jedn. 2 358,23 Kþ/jedn.
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 1 737,40 Kþ 175,00 á 1 737,40 Kþ/ Rodinný dĤm - výsledná cena
=
304 045,- Kþ
=
304 045,- Kþ
=
304 050,- Kþ
= =
0,- Kþ 0,- Kþ
b) Venkovní úpravy Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Rodinný dĤm b) Venkovní úpravy b1) PĜípojka vody DN 25 mm b2) PĜípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi Cena objektĤ þiní celkem
304 050,- Kþ
Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Jedn. cena VýmČra 2 [Kþ/m2] [m ] 338,00 57,21
Parcelní þíslo
zastavČná plocha a nádvoĜí St. 257 Souþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenČný dle § 28 odst. 5.
11
* *
Cena [Kþ] 19 336,98 19 336,98 0,8400 2,0310 32 989,66
Základní cena = 57,21 Kþ/m2. Název
Parcelní þíslo
VýmČra Jedn. cena [m2] [Kþ/m2] 1 028,00 57,21
trvalý travní porost 2484/1 Souþet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
* * * *
Pozemky - zjištČná cena
=
Cena [Kþ] 58 811,88 58 811,88 0,4000 0,8400 2,0310 40 134,17 73 123,83 Kþ 1/2 36 561,92 Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky
=
36 560,- Kþ
Cena pozemkĤ þiní celkem
36 560,- Kþ
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Popis porovnávaných pozemkĤ: První srovnávaná nemovitost - stavební pozemek v Dolních KĜeþanech, okr. DČþín. Plocha pozemku je 2.446 m2, pozemek je rovinný, bez IS a oplocení. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 247.046 Kþ. Druhá srovnávaná nemovitost - stavební pozemek v Nových KĜeþanech, okr. DČþín. Plocha pozemku je 2.995 m2, pozemek je mírnČ svažitý. Na pozemku je pĜípojka elektrorozvodu a telefonu, dále vrtaná studna. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 470.000 Kþ. TĜetí srovnávaná nemovitost - stavební pozemek ve FilipovČ u JiĜíkova, okr. DČþín. Plocha pozemku je 1.450 m2, voda a elektĜina na hranici pozemku. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 841.000 Kþ. ýtvrtá srovnávaná nemovitost - stavební pozemek ve Starých KĜeþanech, okr. DČþín. Plocha pozemku je 1.289 m2. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 165.000 Kþ. Seznam porovnávaných pozemkĤ: Název stavební
pozemek
Realiz. cena VýmČra Jedn.cena [Kþ] [m2] [Kþ/m2] v 247 046,2446 101,00
12
Kp
Váha
0,90
1,00
Upravená jedn. cena [Kþ/m2] 90,90
Dolních KĜeþanech stavební pozemek v Nových KĜeþanech stavební pozemek ve FilipovČ u JiĜíkova stavební pozemek ve Starých KĜeþanech
470 000,-
2995
156,93
0,90
1,00
141,24
841 000,-
1450
580,00
1,00
1,00
580,00
165 000,-
1289
128,01
0,90
1,00
115,21 927,34 / 4,000 231,84 Kþ/m2 90,90 Kþ/m2 580,00 Kþ/m2
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: OceĖované pozemky: zastavČná plocha a nádvoĜí trvalý travní porost p.þ.
p.þ. St. 257338 m2 2484/1 1028 m2
VýmČra oceĖovaných pozemkĤ: 1366 m2 2 2 1 366,00 m á 231,84 Kþ/m = 316 693,44 Kþ Pozemky ocenČné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
=
316 693,44 Kþ
=
316 693,44 Kþ
=
316 690,- Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky Cena pozemkĤ þiní celkem
316 690,- Kþ
C. Rekapitulace PĜi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm, vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. PĜi stanovení obvyklé ceny oceĖované nemovitosti, bylo tĜeba vzít v úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalitČ je nízká b) parametry povyšující cenu: centrum obce c) parametry ponižující cenu: havarijní stav domu, náklady na rekonstrukci/demolici nemovitosti, napojení pouze na vodovodní Ĝad a elektrorozvod 220 V, odpad sveden do trativodu Pro objektivní urþení ceny nemovitosti byla provedena i porovnávací metoda stavebního pozemku. Na základČ zjištČných hodnot výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 90.000 Kþ Administrativní cena: Administrativní cena objektĤ: Administrativní cena pozemkĤ: Administrativní cena celkem:
181 800,- Kþ 36 560,- Kþ 218 360,- Kþ 13
VČcná hodnota: VČcná hodnota objektĤ:
46 790,- Kþ
Stanovená vČcná hodnota celkem:
46 790,- Kþ
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektĤ: Porovnávací cena pozemkĤ: Porovnávací cena celkem:
304 050,- Kþ 316 690,- Kþ 620 740,- Kþ
Obvyklá cena ½ nemovitosti: 90 000,- Kþ slovy: devadesát tisíc Kþ Miloš Louþka SudomČĜická 35 130 00 Praha 3
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze 2, Spálená ul. 2 ze dne 12.4.1990, pod þ.j. Spr. 226/90, obor ekonomika, odvČtví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poĜ. þ. 82/2602/08 znaleckého deníku. Znaleþné a náhradu nákladĤ úþtuji dokladem þ. 82/2602/08. B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657,150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, pĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a pĜedala podklady pod poĜ. þ. 284/08. V Praze dne 25.9.2008
E. Seznam pĜíloh: Fotodokumentace. Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
14
