ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1405 - 121/08
o stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.p/č.j. 234/2 v 1.nadzemním podlaží v objektu č.p.234 v obci Větřní s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 344 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši 4632/52624 zapsaný na LV 1196 resp. stavba bytového domu s pozemkem na LV 1126 v katastrálním území a v obci Větřní a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Český Krumlov
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank usnesení č.j. 125 EX 298/07-21 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 12.11.2008 12.11.2008
12.11.2008 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení někte rých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 13.11.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve trojím vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov č. 125 EX 298/07-21 ze dne 29.10.2008 s předáním podkladů osobně dne 30.10.2008 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 24.10.2008 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 1196 A: Vlastník : 1. Vacko Pavel, r.č. 801026/1380 trvale bytem Větřní, Frymburská č.p. 234, 382 11 Větřní B : byt č. 234/2 v budově č.p. 234, LV budovy 1126, bytový dům na parcele st. č. 344 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 210 m2, spoluvlastnický podíl 4632/52624 vše k.ú. a v obci Větřní C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : viz příloha č.2 E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a v obci Větřní 1.1.3 Kopie katastrální mapy – zajištěná znalcem na intertnetovém katastru nemovitostí – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 12.11.2008 za účasti znalce, povinného se znalci nepodařilo kontaktovat, znalec provedl externí prohlídku bytové jednotky a společných prostor bytového domu č.p. 234 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření - viz příloha č.1 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Konzultace – na Obecním úřadě ve Větřní, kde bylo znalci sděleno stáří bytového domu, možné technické zhodnocení apod. 1.1.10 Internet – zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.seznam.cz , www.reality.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.11 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.12 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.13 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
1.2 Popis oceňovaného areálu
Obytný dům čp. 234 s oceňovaným bytem č.p./č.j. 234/2 se nachází přímo v centru obce Větřní u hlavní komunikaci Český Krumlov – Frymburk naproti místnímu kostelu v lokalitě zastavěné převážně objekty pro bydlení a několika objekty občanské vybavenosti. Příjezd zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace.
3
Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí – elektro, vodovod, kanalizace a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č. 234/2 je oceňován podíl na pozemku st. parcela č. 344 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2 ve výši 4632/52624. Bytová jednotka je, dle vyjádření sousedů pravděpodobně prázdná, vlastník se v místě již nezdržuje. Oceňovaný pozemek tvoří zastavěnou plochu objektu. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Obec Větřní nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 12.11.2008. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda povinného, z informace pracovníka Obecního úřadu ve Větřní a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaného bytu ani nebyly znalci předány všechny požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí ze společných prostor budovy č.p. 234. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce.
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 234/2 1.2 Pozemek st. parcela č. 344 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 234/2 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 234/2 4. Odhad obvyklé ceny bytu č.p./č.j. 234/2 metodou střední hodnoty 5. Odhad obvyklé ceny bytu č.p./č.j. 234/2 metodou váženého průměru 6. Rekapitulace a závěr
4
1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 234/2 1.1.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit / v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena /, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5. 1.1.2 Popis Budova č.p. 234, ve které se nachází oceňovaný byt má obdélníkový tvar, je podsklepená, se třemi nadzemními podlažími vč. podkroví / 1. podzemní podlaží je technické a v každém dalším podlaží jsou bytové jednotky a se sedlovou střechou. Objekt má jeden hlavní vchod ze severní fasády. Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena na počátku 60.let minulého století s centrálním schodištěm ve středu dispozice, bez výtahu a se třemi byty na každém nadzemním podlaží a dvěma byty v podkroví. V technickém podlaží jsou prádelna, sušárna, kočárkárna, kotelny, chodba, sklepy. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při pravidelně prováděné běžné údržbě vzhledem ke stáří průměrný. Dům je, kromě zemního plynu, napojen bezprostředně na ostatní inženýrské sítě. Oceňovaný byt 1+1 leží v 1. nadzemním podlaží u jižní fasády objektu. Má předsíň, kuchyň, pokoj, koupelnu a WC. Mimo byt jsou jako příslušenství dvě sklepní místnosti. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém Střecha : dřevěný sedlový krov Střešní krytina : betonová taška Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění pravděpodobně 2008 - 1962 = 46 let. Popis vybavení 1.NP /nadzemní podlaží/ Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Schodiště : prefa s povrchem z teraca
5
Okna : plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené, vchodové plastová Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V/380V, pojistkové automaty Vytápění : kotelna s kotlem na PP u většiny bytových jednotek, lokální Rozvod vody : studené i teplé Rozvod plynu : neproveden Popis vybavení bytu č. 234/2 Znalci nebylo povinným umožněno provést vlastní prohlídku bytové jednotky, znalec předpokládá vnitřní vybavení v úrovni obdobných staveb postavených ve stejném časovém období ( předpokládaný popis vybavení – viz níže zpracovaná tabulka výpočtu koeficientu K4 ) . 1.1.3 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z prohlášení vlastníka, které bylo znalcem vyhledáno na Katastrálním úřadě v Českém Krumlově. BYT č. 234/2 - podlahová plocha Místnost
Výměry ploch ( m2 )
/výměra dle projekt. dokumentace/
Bytová plocha obytná
společné prostory
příslušenství
provozní plochy
a jiné nepronajaté
1. NP pokoj č. 1
16,93
kuchyň
8,82
předsíň
6,37
koupelna
3,00
WC
1,00
sklep č.1
1,20
sklep č.2
9,00 16,93
CELKEM
m2
29,39
nepočítáno
nejsou
46,32
Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem
m2
46,32
Odpočet podlahové plochy sklepní kóje
m2
- 0,00
Odpočet podlahové plochy balkonu
m2
- 0,00
Podlahová plocha bytu bez balkonu celkem
m2
46,32
Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10
m2
0,00
Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17
m2
0,00
Podlahová plocha bytu pro výpočet
m2
46,32
Byt podle §13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových
typ
K
( 1.PP, 1.NP až 3. NP, sedlová střecha )
ZC
9 630,-Kč / m2
6
Podlahová plocha bytu
PP
Koeficient druhu konstrukce
( příloha č. 4 vyhlášky )
Koeficient polohový
( příloha č. 13 vyhlášky )
Koeficient změny cen staveb k CÚ 94
( příloha č. 38 vyhlášky )
Koeficient prodejnosti koeficient vybavení stavby Pol.č.
( příloha č. 39 vyhlášky )
neuplatněn neuplatněn
m2
46,32
K1
0,939
K5
1,00
Ki
2,029
Kp
1,000
S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard / n
Podíl příl. č.14 Upravený podíl
Základy
Betonové pasy s izolací
S
0.06000
0.06000
2
Svislé konstrukce
Zděné z cihel
S
0.18800
0.18800
3
Stropy
Rovné nespalné
S
0.08200
0.08200
4
Zastřešení
Krov dřevěný vázaný
S
0.05300
0.05300
5
Krytiny střech
Tašková betonová
S
0.02400
0.02400
6
Klempířské konstrukce
Kompletní z pozinku
S
0.00700
0.00700
1
7
Úprava vnitřních povrchů
Omítky vápenné štukové
S
0.06900
0.06900
8
Úprava vnějších povrchů
Zateplovací systém
N
0.03100
0.04774
9
Vnitřní obklady keramické
Keramické kuchyni
a S
0.02100
0.02100
Schody
Betonové s povrchem z teraca
S
0.03000
0.03000
10
v koupelně
11
Dveře
Náplňové plné i prosklené
S
0.03200
0.03200
12
Vrata
Neuvažuje se
-
-
-
13
Okna
Plastová zdvojená
S
0.05400
0.05400
14
Povrchy podlah
Dlažba, PVC, jekor
S
0.03100
0.03100
15
Vytápění
lokální
P
0.04700
0.02162
16
Elektroinstalace
220 V/380 V, poj. automaty
S
0.05200
0.05200
17
Bleskosvod
Instalován
S
0.00400
0.00400
18
Vnitřní vodovod
Studená i teplá voda
S
0.03300
0.03300
19
Vnitřní kanalizace
Instalována
S
0.03200
0.03200
20
Vnitřní plynovod
Nevyskytuje se
CH
0.00400
0.00000
21
Ohřev teplé vody
EI boiler
S
0.02100
0.02100
22
Vybavení kuchyní
Linka, dřez, sporák
S
0.01800
0.00300
23
Vnitřní hygienická zařízení
WC, umyvadlo, vana
S
0.03800
0.03800
24
Výtahy
Nevyskytují se
CH
0.01300
0.00000
25
Ostatní
Nevyskytují se
CH
0.05600
0.00000
26
Instalační prefa jádro
Nevyskytuje se
-
-
-
CELKEM
1.00000
Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
Základní cena upravená
ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp
K4 Kč / m2
ZCU
0.91836 0.91836 16 849,49,-
1.1.5 Stáří a opotřebení Objekt byl kolaudován v roce 1962 a do dnešního dne je plně užíván. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu je při prováděné běžné údržbě průměrný. V rámci částečné rekonstrukce byla provedena nová fasáda, vyměněna okna a byla též vyměněna střešní krytina s klempířskými prvky. Vzhledem k převážnému zastoupení původních prvků a konstrukcí na stavbě provedl znalec výpočet opotřebení lineární metodou. Stáří ke dni odhadu : 2008 – 1962 = 46 let
7
Rok odhadu
2008
Rok kolaudace / začátek užívání /
1962
Stáří
46 let
Předpokládaná další životnost
64 let
Celková životnost
110 let
Procento ročního opotřebení
0,909 %
Opotřebení
41,82 %
1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená
ZC
Kč / m2
9 630,00,-
ZCU
m2
16 849,49,-
Podlahová plocha bytu včetně příslušenství Výchozí cena objektu
Kč /
PP
m2
CN = ZCU x PP
Kč
780 468,60,-
41,82
%
- 326 391,97,-
Kč
454 076,63,-
Opotřebení Cena časová bytu č. 234/2 ke dni odhadu
1.2
46,32
St. parcela č. 344 – zastavěná plocha a nádvoří
1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 344 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2 je zastavěna bytovým domem č.p. 234. Srovnávací pozemek leží v obci Větřní v souvislé zástavbě mezi širším centrem a okrajem zástavby a dnes je též zastavěn stavbou rodinného domu. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku
Obec Větřní, souvislá zástavba, zastavěn rodinným domem a dalšími stavbami, u hlavní silnice, hluk od dopravy Jihovýchodní orientace, svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku kromě ZP, VS m2 950
Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku
CS
Kč
JCS = CS/VS
Kč/m2
380 000,00,400,00,-
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
Zastavěné části obce, zpevněný příjezd
0.90
B
Typ stavebního pozemku
Stavebně připravený bez ZP
1.40
C
Třída velikosti obce
2
0.60
až 5 tisíc obyvatel
8
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
Lokalita s rodinnými domy, maloobchod
1.30
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Is = A x B x C x D x E x F
-
0.7371
b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku
Centrum ovce Větřní, souvislá zástavba, zastavěn bytovým
Popis oceňovaného pozemku
Jižní orientace, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku včetně ZP, m2 210
Výměra oceňovaného pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura Typ stavebního pozemku
Centrum obce, zpevněný příjezd, rovinatý až mírně svažitý pozemek Stavebně připravený vč. zemního plynu
B
1.50
C
Třída velikosti obce
2 až 5 tisíc obyvatel
0.60
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
Lokalita s rodinnými domy, maloobchod
1.30
E
Územní připravenost, infrastr.
střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Io = A x B x C x D x E x F
-
Poměr indexů
Pi = Io/Is
-
Jednotková cena oceńovaného pozemku
JCC = JCS x Pi
Kč/m2
Cena oceňovaného pozemku Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku Obvyklá cena podílu pozemku st. č. 344 ke dni odhadu
1.10
0.96525 1.3095 523,81,-
Kč
110 000,10,-
-
4632/52624
Kč
9 680,00,-
Rekapitulace časové a reprodukční ceny
Stavba / zaokrouhleno / Byt č.p./č.j. 234/2 Podíl st. parcely č. 344 celkem
Časová cena
Opotřebení
Reprodukční cena
454 080,00,- Kč
41,82 %
780 470,00,- Kč
9 680,00,- Kč
-
9 680,00,- Kč
463 760,00,- Kč
790 150,00,- Kč
9
2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt
Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený
Byt č. 234/2 výměra
m2
Nájemné
Kč/m2/r
Celkem příjem z nájemného ročně
Kč
46,32 900,00,41 688,00,-
Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/
RC ( Kč )
780 470,00,-
Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/
ČC ( Kč )
454 080,00,-
Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci
T ( roků )
30
Stáří stavby
S ( roků )
46
Celková životnost
Z ( roků )
110
Opotřebení
A(%)
41,82
Předpokládané roční procento na údržbu a opravy
% z RC
0,60
Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace
u(%)
3,00
q(-)
1,03
Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem /
Kč/rok
150,00,-
Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /
Kč/rok
938,00,-
Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0065 x RC /
Kč/rok
5 073,-
Správa nemovitostí
Kč/rok
600,00,-
Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q)T - 1
Kč/rok
9 544,00,-
Jiné náklady
Kč
0,00,-
Roční nájemné z pozemku
Kč
0,00,-
Celkem výdaje ročně
Kč
16 304,00,-
Kč
41 688,00,-
Výdaje ročně celkem
Kč
16 304,00,-
Čisté roční nájemné
Kč
25 384,00,-
Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem
Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?
ano
Výpočet věčnou rentou
Čisté roční nájemné
Kč
25 384,00,-
Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty
%
6,00
Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize
Kč
423 065,93,-
Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění
Kč
0,00,-
Kč
423 100,00,-
Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno /
10
3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 234/2 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Oceňovaný byt je nabízen na realitním serveru www.realitkajih.cz za cenu 440 000,Kč. Z předchozí praxe a zkušeností je zřejmé, že tato zveřejněná cenová nabídka bude cenou maximální. Nabídka oceňovaného bytu na www.realitkajih.cz : Prodej bytu 1+1 ve Větřní
Prodej bytu v osobním vlastnictví o velikosti 1+1, v obci Větřní. Byt má celkovou výměru 36,12 m2 a nachází se v I. patře zděného domu. Skládá se z obytné kuchyně(8,82 m2), pokoje(16,93 m2), předsíně(6,37 m2), koupelny(3 m2) a WC(1 m2) , 2 sklepy v suterénu(9 m2 a 1,2 m2). Byt je v původním stavu, má plastová okna, v obývacím pokoji původní podlaha z parket, starší kuchyňská linka, koupelna a wc v původním stavu. Výtápění je na tuha paliva, v obývací místnosti jsou kamna. Dům má zateplenou fasádu a nachází se v klidné části obce naproti kostelu. Výměra bytu 36 m2 ( bez příslušenství ) Nabídková cena : 440 000,- Kč Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) :
11
Srovnávací objekt č.1 Prodej bytu 1+1 ve Větřní
Prostorný byt 1+1 ve Větřní v Českém Krumlově. Byt je situovaný na jih s pěkným výhledem do okolí. Byt prošel částečnou rekonstrukcí, má plastová okna, nové stoupačky, obloženou umakartovou koupelnou s vanou oddělenou od WC. Dům prošel kompletní rekonstrukcí, nová střecha, fasáda, plastová okna. Výměra bytu 40 m2 Nabídková cena : 550 000,- Kč
Srovnávací objekt č.2 Prodej bytu 2+0 ve Větřní
Prodej družstevního bytu 2+0 s balkonem v 1.patře panelového domu. Nová kuchyňská linka, nově vymalováno. Po dohodě možnost odkoupení vnitřního vybavení. Byt je ve velice dobrém stavu. Převod do osobního vlastnictví v roce 2009. V okolí veškerá občanská vybavenost. Výměra bytu 40 m2 Nabídková cena : 620 000,- Kč
12
Srovnávací objekt č.3 Prodej bytu 3+1 ve Větřní
Prodej družstevního bytu 1+3 s balkonem v 1. patře zatepleného panelového domu v obci Větřní u Českého Krumlova. Celková plocha bytu je 74m2, k dispozici dále 2x sklep, kolárna a sušárna prádla v přízemí domu. Výměra bytu 74 m2 Nabídková cena : 635 000,- Kč
Srovnávací objekt č.4 Prodej bytu 1+1 ve Větřní
Prodej bytu v osobním vlastnictví 1+1 ve Větřní. Byt se nachází v 3. patře bez výtahu. Byt o podlahové ploše 35,67 m2 je v původním stavu a je velmi zachovalý. Dům je zateplený a má nové okna. Byt je dobře situovaný, je nedaleko ZŠ, autobusové zastávky a prodejny potravin. Výměra bytu 36 m2 Nabídková cena : 580 000,- Kč
Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č
Příslu
Loka lita
sta
šenství
výmě ra
Jiné
Cena
stav
nabídková / prodejní
vby Větřní byt 1+1
1
podprů měr
36 bez přísl ušen ství
průmě r-
Polo ha lokal ita
Ve
Přís
li
luše nství
kost
Typ vlast nictv í
stav
Pram en ceny
Cena Po redukci
13
1 Větřní
K4
K5
K6
KC
40
průmě r
550 000
1.00
1.02
1.10
1.00
1.05
0.85
1.386
396 825
1
Průměr
40
průmě r+
620 000
1.00
1.02
1.10
0.90
1.10
0.80
1.543
401 880
1
Průměr
74
průmě r
635 000
1.00
1.40
1.10
1.00
1.00
0.90
1.540
412 338
1
Průměr
36
průmě r
580 000
1.00
1.00
1.10
1.00
1.05
0.85
1.359
426 840
byt 3+1 4 Větřní
K3
Průměr
byt 2+0 3 Větřní
K2
1
byt 1+1 2 Větřní
K1
byt 1+1 Celkový průměr
Kč
409 500,-
Minimum
Kč
396 471,-
Maximum
Kč
396 825,-
Kč
405 000,-
Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno / K1 K2 K3 K4
koeficient koeficient koeficient koeficient
na úpravu polohy objektu úpravy na velikost bytu úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší – horší ) úpravy typu vlastnictví ( např. družstevní, osobní )
K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší – horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno )
3.2 Výpočet porovnávací metodou dle vyhl. č.3/08 Sb. Jelikož se cena bytu dle současně platné vyhlášky č. 3/2008 Sb. stanoví porovnávacím způsobem, a dle zatímních zkušeností lze konstatovat, že cena daleko přesněji vystihuje obecnou cenu než výpočet dle vyhlášky předchozí, byla tato metoda použita i zde, jako podklad pro zjištění ceny porovnávací. Oceňovaný byt leží v obci Větřní v Jihočeském kraji tj. obec s 3 980 obyvateli, patří pro výpočet základní ceny bytu do kategorie obcí s 2 001 až 10 000 obyvateli. Opotřebení bytu je 42,82 %, což je v rozpětí 25 – 50 % opotřebení a znalcem je charakterizováno jako střední. Další údaje pro výpočet viz níže uvedená tabulka. Byt
č. 234/2
Druh objektu parcely dle katastru
Budova typu „K“
Základní cena bytu
Kč/
Výměra bytu
m2
6 589,-
m2
46,32
-
0,51
Koeficient cenového porovnání pro I.pásmo
1 – Kcr
0,490
Koeficient cenového porovnání pro II.pásmo
1 – Kcr/2
0,745
Koeficient cenového porovnání pro III.pásmo
1,000
1,000
Koeficient cenového porovnání pro IV.pásmo
1 + Kcr/2
1,255
Koeficient cenového porovnání pro V.pásmo
1 + Kcr
1,510
Koeficient cenového rozpětí
Kcr
Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu bytu dle tabulky č.2 přílohy č.17 vyhl. a charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků dle tabulky č. 3 :
14
Popis
I –
poptávka
je
s nabídkou
II
III
IV
V
♦
v
Vn
Ci x Vn
10
1,000 x 10
01
Trh s nemovitostmi rovnováze
02
Poloha budovy v obci – preferované sídelní útvary a centra obcí
♦
9
1,510 x 9
03
Převládající zástavba v obci – bytové objekty, občanská vybavenost, provozní objekty
♦
8
1,510 x 8
04
Inženýrské sítě – elektropřípojka, veřejný vodovod a kanalizace, plynovod, telefon
♦
9
1,255 x 9
05
Doprava – místní doprava do 500 m, železnice, autobus v dosahu MHD
♦
8
1,255 x 8
06
Obchod a služby – kompletní síť obchodů a základní služby
♦
8
1,255 x 8
07
Školství – základní škola
♦
5
1,000 x 5
08
Zdravotnictví – praktický lékař, zubař
♦
7
1,000 x 7
09
Kultura, sport, ubytování - kulturní zařízení, sportovní zařízení, restaurace,kavárna
♦
5
1,000 x 5
10
Úřady – obecní úřad, pošta, banka, policie aj.
3
1,255 x 3
11
Pracovní možnosti v obci – omezené pracovní možnosti v místě
7
1,000 x 7
12
Životní prostředí - běžný hluk a prach od dopravy
8
1,255 x 8
13
Přírodní lokalita - les nebo park ve vzdálenosti do 1000 m
♦
5
1,000 x 5
14
Změny v okolní zástavbě - beze změny
♦
2
1,000 x 2
15
Příslušenství budovy - bez dopadu na cenu bytu
♦
4
1,000 x 4
16
Typ stavby - zděná
♦
5
1,255 x 5
17
Obyvatelstvo - průměrná hustota obyvatelstva
♦
6
1,255 x 6
18
Vybavení bytu – lokální topení, teplá voda, elektřina, koupelna, WC podstandard,
10
0,745 x 10
19
Orientace bytu ke světovým stranám hlavních místností je na jih
8
1,510 x 8
20
Poloha bytu v domě – podlaží – v 1.NP bez výtahu
7
0,745 x 7
21
Mimořádné příslušenství domu – sklep mimo byt
♦
1
1,000 x 1
22
Posouzení širších vztahů – průměrný byt
♦
10
1,000 x 10
145
165.40
♦ ♦ ♦
♦ ♦
- orientace ♦
Součet
Výpočet ceny bytu : Základní cena
ZC
Suma součinu koeficientů cen. porovnání s váhami jednotlivých znaků Součet vah hodnotících znaků
∑ vn
Kč / m2 ∑ ( Kcp x vn ) -
6 589,00,165.40 145
15
Koeficient cenového porovnání Základní cena upravená Podlahová plocha bytu včetně příslušenství
Kcp
-
ZCU
Kč /
PP
1.1407 m2
7 516,00,-
m2
Cena bytu č. 234/2 porovnávacím způsobem ke dni odhadu
Kč
46,32 348 140,00,-
4. Obvyklá cena stanovená metodou střední hodnoty 4.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem 4.2 Výpočet střední hodnoty – byt č.p./č.j. 234/2 Věcná hodnota celkem / časová cena /
463 760,00,- Kč
Výnosová hodnota celkem
423 100,00,- Kč
Střední hodnota – byt č.p./č.j. 234/2
443 430,00,- Kč
5. Obvyklá cena stanovená metodou váženého průměru 5.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě. 5.1 Výpočet váženého průměru – byt č.p./č.j. 234/2 Věcná hodnota celkem / časová cena /
ČC
463 760,00,- Kč
Výnosová hodnota celkem
CV
423 100,00,- Kč
ČC/CV
1,096
(n)
1,96
Poměr věcné a výnosové hodnoty Váha výnosové hodnoty Vážený průměr byt č.p./č.j. 234/2
( ČC + n* CV ) / n + 1
436 840,00,- Kč
16
6. Rekapitulace
Způsob ocenění / zaokrouhleno /
cena
Reprodukční cena
790 150,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena /
463 760,00,- Kč
Výnosová hodnota
423 100,00,- Kč
Cena dle vyhl. č. 3/2008 Sb. /bez pozemku/
348 140,00,- Kč
Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty
443 430,00,- Kč
vážený průměr
436 840,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
409 500,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s.
405 000,00,- Kč
Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 234/2 dle odborného odhadu znalce
410 000,00,- Kč
Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky č.p./č.j. 234/2 v budově č.p. 234 v obci Větřní na st. parcele č. 344 – zastavěná plocha a nádvoří včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 4632/52624 vše včetně příslušenství v katastrálním území a v obci Větřní zapsané na LV 1196 resp. budova č.p. 234 s pozemkem na LV 1126 vše evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlove činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 410 000,- Kč slovy : čtyřistadesettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují.
v Českém Krumlově dne 13.11.2008
Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN LV 1196 1x kopie katastrální mapy
Ing. Michal Sirový
17
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1405 - 121/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 121/08.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.
Českém Krumlov 13. listopadu 2008
Ing. Michal Sirový
18
FOTODOKUMENTACE
pohled na jižní fasádu objektu č.p. 234
vstupní dveře do bytu č.p./č.j. 234/2
