08

Znalecký posudek č. 4263 - 180/08 o ceně nemovitosti bytového domu č.p. 432, ulice Karolíny Světlé č.o. 14, s pozemkem parcelní číslo St. 528 - zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Nová Ulice, obec Olomouc, okres Olomouc. List vlastnictví 1250. Č.j.: Ex 1853/06-53

Objednatel posudku:

Soudní exekutor JUDr. Martin Růžička Exekutorský úřad Zlín Třída 2. května 2384 760 01 Zlín

Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitosti pro účely exekuce.

Podle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a podle stavu ke dni 21.08.2008 posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870, 603289224 Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a dále 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci, 24.08.2008

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitosti bytového domu č.p. 432, ulice Karolíny Světlé č.o. 14, s pozemkem parcelní číslo St. 528 - zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Nová Ulice, obec Olomouc, okres Olomouc. List vlastnictví 1250. Č.j.: Ex 1853/06-53

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytový dům č.p. 432 Karolíny Světlé č.p. 432 / č.o. 14 779 00 Olomouc Region: Olomoucký Okres: Olomouc Katastrální území: Nová Ulice

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.04.2005, 05.11.2007 a 21.08.2008 za přítomnosti vlastníků a znalce.

4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, List vlastnictví 1250 pro katastrální území Nová Ulice, ze dne 06.08.2008. - Kopie katastrální mapy pro katastrální území Nová Ulice, mapový list č. Olomouc 9-0/44, zakázka číslo 32866/07-805. - Cenová mapa stavebních pozemků města Olomouce (č. 12) platná od 01.07.2008. - Stavební povolení čís.: II - 784/1, ze dne 16.04.1928. - Kolaudační rozhodnutí (povolení obývání a užívání) čís.: II - 2290, ze dne 16.10.1928. - Původní projektová dokumentace stavby z roku 1928. - Další údaje z archívu Stavebního úřadu Magistrátu města Olomouce. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém dne 14.04.2005, 05.11.2007 a 21.08.2008 při místním šetření.

-3-

5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 1250 pro katastrální území Nová Ulice, jsou vlastníky nemovitosti : Chládek Miloš Ing., Karolíny Světlé 432/14, Nová Ulice, 779 00 Olomouc 9 RČ 481004/255 Chládková Marta, Karolíny Světlé 432/14, Nová Ulice, 779 00 Olomouc 9 RČ 475531/406

podíl 1/2 podíl 1/2

6. Dokumentace a skutečnost: Vlastníci oceňované nemovitosti neumožnili znalci dne 21.08.2008 provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti ani na oceňovaný pozemek. Vlastníci ani nijak jinak nespolupracovali při přípravě ocenění. Původní stavební dokumentace, Stavební povolení a Kolaudační rozhodnutí bylo znalci předloženo, nebo bylo znalcem nalezeno v archívu Stavebního úřadu Magistrátu města Olomouce. Dle těchto podkladů pochází dům z roku 1928 a stáří nemovitosti k datu ocenění je tedy 80 roků. Budova je převážně třípodlažní a v menší části i čtyřpodlažní, s částečným podsklepením a je bez podkroví v sedlové střeše. V domě se nachází celkem 5 bytových jednotek a dále nebytové prostory charakteru obchod (bar-pivnice) a dílna s příslušenstvím. Plochy připadající na bydlení tvoří více než polovinu všech ploch. Jedná se tedy o bytový dům netypový s byty a s nebytovými prostory. V Katastru nemovitostí je nemovitost mylně vedena jako rodinný dům a rovněž tak byla označena i v Usnesení o ustavení znalce. Jak bylo výše uvedeno, nemovitost však nesplňuje všechna kriteria definice rodinného domu (rodinný dům může mít max. 3 bytové jednotky a max. 2 nadzemní podlaží). Předmětem ocenění je hlavní stavba, vedlejší stavby, venkovní úpravy a pozemek. Budova č.p. 432 se nachází na pozemku parcelní číslo St. 528 v katastrálním území Nová Ulice v ulici Karolíny Světlé (č.or. 14), tj. v jedné z vedlejších ulic v zastavěné části města Olomouce. Poloha je v blízkosti centrální části města a jeho historického jádra, proto je v Katastru nemovitostí uveden způsob ochrany - památkově chráněné území. Napojení na komunikace je dobré. V dosahu jsou všechny běžné inženýrské sítě. V okolí oceňované stavby se nachází převážně bytové domy, rodinné domy a občanská vybavenost.

-4-

7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Budova č.p. 432 b) Vedlejší stavby b1) Kolna c) Venkovní úpravy c1) Zpevněné plochy c2) Pergola d) Pozemky d1) Pozemek

-5-

8. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Budova č.p. 432 Vlastníci oceňované nemovitosti neumožnili znalci dne 21.08.2008 provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti ani na oceňovaný pozemek. Vlastníci ani nijak jinak nespolupracovali při přípravě ocenění. Dům č.p. 432 se nachází na jedné z vedlejších ulic v blízkosti centrální části města Olomouce, situován je na parcele číslo St. 528. Budova je využívána převážně jako bytový dům netypový (2.NP, 3.NP a 4.NP) a z menší části je využívána pro nebytové účely (1.NP a 1.PP). Jedná se o budovu převážně třípodlažní, v menší části pak čtyřpodlažní, která je s částečným podsklepením a je bez podkroví v sedlové střeše. V 1.PP jsou umístěny sklepní prostory náležející k bytům a sklepní prostory náležející k nebytovým prostorům. V 1.NP jsou umístěny nebytové prostory (bar-pivnice s příslušenstvím a další nebytové prostory) a prostory komunikační, t.j. hlavní a vedlejší vstup, vstupní chodba a schodiště s podestami. Nebytové prostory baru-pivnice nejsou doposud pravomocně zkolaudovány k těmto účelům. V dalších nadzemních podlažích je umístěno celkem pět bytů s příslušenstvím. Ve 2.NP jsou umístěny jednopokojový byt a čtyřpokojový byt. Ve 3.NP jsou dva dvoupokojové byty a ve 4.NP je jeden dvoupokojový byt. Do domu se vchází hlavními vstupy z uliční strany a vedlejšími vstupy ze zadní, dvorní strany domu. Konstrukční provedení domu je následující : Základy jsou původní s původními izolacemi, které jsou asi již nefunkční. Ve sklepních prostorách je patrná velká vlhkost. Svislé nosné konstrukce jsou zděné masívní z cihel pálených plných. Stropy jsou s rovnými podhledy. Střecha je sedlová s krovem dřevěným vaznicovým. Krytina střechy na krovu je plechová. Klempířské konstrukce jsou kompletní z plechu pozinkovaného. Vnitřní omítky jsou štukové hladké. Vnější omítky jsou břizolitové v uliční části domu. Původně byly provedeny i omítky hladké z dvorní strany domu, které jsou nyní opadané. Vnitřní obklady jsou provedeny jako běžné obklady keramické v hygienických místnostech a kuchyních. Vnější obklady nejsou provedeny. Na uličním soklu stavby je tzv. umělý kámen. Schody jsou s povrchem teraco a se zábradlím. Dveře jsou dřevěné rámové náplňové i dveře hladké. Okna jsou původní dřevěná dvojitá špaletová s deštěným ostěním, v 1.NP jsou i vnější okna kovová. Podlahy obytných místností jsou se standardními povrchy jako vlýsky, celoplošné koberce a PVC. Dlažby ostatních místností jsou také se standardními povrchy jako teraco a keramické dlažby. Vytápění je řešeno pomocí lokálních plynových topných těles. Elektroinstalace je světelná a třífázová s pojistkami a s jističi. Bleskosvod je na domě nainstalován. Rozvod vody studené i teplé je proveden. Ohřev teplé užitkové vody je pomocí průtokových plynových ohřívačů a malých elektrických ohřívačů. Kanalizace od všech zařizovacích předmětů je provedena a je svedena do veřejné sítě. Vnitřní plynovod je proveden jako rozvod zemního plynu. Kuchyně jsou vybaveny standardními sporáky. Vnitřní hygienické vybavení je vany, umývadla a splachovací záchody. Ostatní vybavení domu je běžné. Stáří domu k datu ocenění je 80 roků, celková rekonstrukce a modernizace nebyla v minulosti nikdy provedena. Byly prováděny jen částečné modernizace jednotlivých bytů a od roku 2005 probíhá rekonstrukce části 1.NP a 1.PP k novému účelu využití jako bar-pivnice. Tato rekonstrukce není zcela dokončena a není zkolaudována. Na domě je patrná trhlina u levé štítové zdi, tato trhlina je zde déle

-6-

než 55 roků (oprava byla poprvé povolena v roce 1954), ale trhlina není dosud nijak opravena. K datu ocenění je nemovitost celkově ve zhoršeném technickém stavu a údržba je jen průměrná.

b) Vedlejší stavby b1) Kolna Ve dvoře za domem je umístěna malá vedlejší stavba, která slouží jako zděná kolna pro skladování. Základy tvoří betonové pásy, svislé konstrukce jsou zděné z cihel pálených. Střecha je pultová, krytina střechy je provedena jako provizorní folie. Dveře jsou dřevěné. Podlaha v kolně je z betonové dlažby. Elektroinstalace je zavedena pouze světelná.

c) Venkovní úpravy c1) Zpevněné plochy Zpevněné plochy po celém dvorku tvoří zámková dlažba šedá v tl. 80 mm. c2) Pergola Na dvorku za domem, v návaznosti na vedlejší stavbu je situována ještě pergola tunelového tvaru. Pergola je vytvořena z původní dřevěné kolny, která byla zbavena opláštění. Na pergole je položena provizorní střešní krytina z folie.

d) Pozemky d1) Pozemek Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemek v obci Olomouc, t.j. ve statutárním městě se 100.168 obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR pro rok 2008). Pro město Olomouc platí Cenová mapa stavebních pozemků č. 12 a pozemek podle ní bude oceněn, protože na příslušném mapovém listě je pro oceňovaný pozemek uveden cenový údaj 1.250,- Kč/m2. Stavby na pozemku lze napojit na všechny běžné inženýrské sítě, přístup je po komunikacích se zpevněným povrchem.

-7-

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Budova č.p. 432 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 16,8*5,85 1.NP: 19,1*11,8 2.NP: 19,1*11,8 3.NP: 19,1*11,8 4.NP: 8,6*11,8 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: 3.NP: 4.NP: Součet

Zastavěná plocha 98,28 m2 225,38 m2 225,38 m2 225,38 m2 101,48 m2 875,90 m2

98,28 m2 225,38 m2 225,38 m2 225,38 m2 101,48 m2

= = = = = Konstrukční výška 2,05 m 4,55 m 3,55 m 3,55 m 3,10 m

Součin 201,47 m3 1 025,48 m3 800,10 m3 800,10 m3 314,59 m3 3 141,74 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 3 141,74 / 875,90 = 3,59 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 875,90 / 5 = 175,18 m2 Obestavěný prostor: spodní stavba: 16,8*5,85*2,05 vrchní stavba: 19,1*11,8*11,65 zastřešení: 10,5*11,8*(0,3+4,1/2)+8,6*11,8*(2,65+2,5/2) Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

201,47 m3 2 625,68 m3 686,94 m3 3 514,09 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce:

původní základy s izolacemi zděné s rovnými podhledy sedlová střecha plechová pozinkovaný plech

Hodnocení standardu S S S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

-8-

7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky chybí běžné obklady s povrchem teraco hladké a rámové dveře

S S C S S S X S S S S S S S S S S S C S X

dřevěná špaletová vlýsky, PVC, dlažby lokální plynové světelná a motorová je proveden studená i teplá voda je provedena rozvod zemního plynu průtokové ohřívače běžné sporáky vana, umývadlo, WC chybí běžné

100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S C 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: C 25. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,00 1,00 18,80 1,00 8,20 1,00 5,30 1,00 2,40 1,00 0,70 1,00 6,90 1,00 1,55 0,00 0,00 1,00 2,10 1,00 3,00 1,00 3,20 1,00 5,40 1,00 3,10 1,00 4,70 1,00 5,20 1,00 0,40 1,00 3,30 1,00 3,20 1,00 0,40 1,00 2,10 1,00 1,80 1,00 3,80 0,00 0,00 1,00 5,60 97,15 0,9715

-9-

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *

2 150,- Kč/m3 0,9390 0,9577 0,8850 0,9715 1,1300 2,0290 0,8470

Základní cena upravená

=

3 228,22 Kč/m3

3 514,09 m3 * 3 228,22 Kč/m3

=

11 344 255,62 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %

-

9 075 404,50 Kč

Budova č.p. 432 - zjištěná cena

=

2 268 851,12 Kč

Plná cena:

b) Vedlejší stavby b1) Kolna - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: vrchní stavba: 3,45*2,5*2,7 zastřešení: 3,45*2,5*0,2/2 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

23,29 m3 0,86 m3 24,15 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov

Provedení betonové pásy zděné chybí pultová střecha

Hodnocení standardu S S C S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00

- 10 -

5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

folie chybí chybí

P C C X S C S S

dřevěné chybí dlažba světelná

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy C 4. Krov S 5. Krytina P 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava povrchů C 9. Dveře S 10. Okna C 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 0,00 0,00 1,00 7,30 0,46 3,73 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 3,00 0,00 0,00 1,00 8,20 1,00 5,80 66,93

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,6693

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 0,6693 1,1300 1,9960 0,8470


=

1 598,28 Kč/m3

24,15 m3 * 1 598,28 Kč/m3

=

38 598,46 Kč


-

30 878,77 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

7 719,69 Kč

Plná cena:

- 11 -

c) Venkovní úpravy c1) Zpevněné plochy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.27. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 18,6*4,4-3,45*2,5 = 73,22 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 73,22 m2 * 515,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

37 708,30 Kč 1,1300 2,1190 0,8470

Plná cena:

=

76 476,81 Kč


-

24 854,96 Kč

Zpevněné plochy - zjištěná cena

=

51 621,85 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 35,75 m2 * 1 450,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

51 837,50 Kč 1,1300 2,1390 0,8470

Plná cena:

=

106 124,75 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 90 = 88,889 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

90 206,04 Kč

Pergola - zjištěná cena

=

15 918,71 Kč

c2) Pergola - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 32.1. Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen Kód CZ - CC: 242 Plocha: 14,3*2,5 = 35,75 m2

- 12 -

Rekapitulace ocenění objektů bez odpočtu opotřebení a) Budova č.p. 432 b) Kolna c) Venkovní úpravy c1) Zpevněné plochy c2) Pergola

= =

11 344 260,- Kč 38 600,- Kč

= =

76 480,- Kč 106 120,- Kč

Zjištěná cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem

11 565 460,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova č.p. 432 b) Kolna c) Venkovní úpravy c1) Zpevněné plochy c2) Pergola

= =

2 268 850,- Kč 7 720,- Kč

= =

51 620,- Kč 15 920,- Kč

Zjištěná cena objektů činí celkem

2 344 110,- Kč

Věcná hodnota dle cenového předpisu 3/2008 Sb. a) Hlavní stavby a1) Budova č.p. 432 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 16,8*5,85 1.NP: 19,1*11,8 2.NP: 19,1*11,8 3.NP: 19,1*11,8 4.NP: 8,6*11,8 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: 3.NP: 4.NP: Součet

Zastavěná plocha 98,28 m2 225,38 m2 225,38 m2 225,38 m2 101,48 m2 875,90 m2

= = = = = Konstrukční výška 2,05 m 4,55 m 3,55 m 3,55 m 3,10 m

98,28 m2 225,38 m2 225,38 m2 225,38 m2 101,48 m2 Součin 201,47 m3 1 025,48 m3 800,10 m3 800,10 m3 314,59 m3 3 141,74 m3

- 13 -

Průměrná výška podlaží: PVP = 3 141,74 / 875,90 = 3,59 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 875,90 / 5 = 175,18 m2 Obestavěný prostor: spodní stavba: 16,8*5,85*2,05 vrchní stavba: 19,1*11,8*11,65 zastřešení: 10,5*11,8*(0,3+4,1/2)+8,6*11,8*(2,65+2,5/2) Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

201,47 m3 2 625,68 m3 686,94 m3 3 514,09 m3


Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů:

původní základy s izolacemi zděné s rovnými podhledy sedlová střecha plechová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky chybí běžné obklady s povrchem teraco hladké a rámové dveře

9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S S X S S S S S S S S S S S C S X

dřevěná špaletová vlýsky, PVC, dlažby lokální plynové světelná a motorová je proveden studená i teplá voda je provedena rozvod zemního plynu průtokové ohřívače běžné sporáky vana, umývadlo, WC chybí běžné

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů:

Hodnocení standardu S S S S S S S S C

Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 3,10

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,00 1,00 18,80 1,00 8,20 1,00 5,30 1,00 2,40 1,00 0,70 1,00 6,90 1,00 1,55 0,00 0,00

- 14 -

9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S S S S S S S S S C S

2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00


2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 0,00 5,60 97,15 0,9715

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 150,- Kč/m3 0,9390 0,9577 0,8850 0,9715 1,1300 2,0290


=

3 811,36 Kč/m3

3 514,09 m3 * 3 811,36 Kč/m3

=

13 393 462,06 Kč


-

10 714 769,65 Kč

Budova č.p. 432 - zjištěná cena

=

2 678 692,41 Kč

Plná cena:

b) Vedlejší stavby b1) Kolna - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví

- 15 -

neumožňující zřízení podkroví 1274

Krov: Kód CZ - CC: Obestavěný prostor: vrchní stavba: 3,45*2,5*2,7 zastřešení: 3,45*2,5*0,2/2 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

23,29 m3 0,86 m3 24,15 m3


Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové pásy zděné chybí pultová střecha folie chybí chybí

Hodnocení standardu S S C S P C C X S C S S

dřevěné chybí dlažba světelná

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy C 4. Krov S 5. Krytina P 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava povrchů C 9. Dveře S 10. Okna C 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 0,00 0,00 1,00 7,30 0,46 3,73 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 3,00 0,00 0,00 1,00 8,20 1,00 5,80 66,93


0,6693

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 250,- Kč/m3 0,6693 1,1300 1,9960


=

1 886,99 Kč/m3

Plná cena:

24,15 m3 * 1 886,99 Kč/m3

=

45 570,81 Kč

- 16 -


-

36 456,65 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

9 114,16 Kč

c) Venkovní úpravy c1) Zpevněné plochy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.27. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 18,6*4,4-3,45*2,5 = 73,22 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 73,22 m2 * 515,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

37 708,30 Kč 1,1300 2,1190

Plná cena:

=

90 291,39 Kč


-

29 344,70 Kč

Zpevněné plochy - zjištěná cena

=

60 946,69 Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 35,75 m2 * 1 450,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

51 837,50 Kč 1,1300 2,1390

Plná cena:

=

125 294,87 Kč

c2) Pergola - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 32.1. Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen Kód CZ - CC: 242 Plocha: 14,3*2,5 = 35,75 m2

- 17 -


-

111 373,36 Kč

Pergola - zjištěná cena

=

13 921,51 Kč

Rekapitulace ocenění objektů bez odpočtu opotřebení a) Budova č.p. 432 b) Kolna c) Venkovní úpravy c1) Zpevněné plochy c2) Pergola

= =

13 393 460,- Kč 45 570,- Kč

= =

90 290,- Kč 125 290,- Kč

Věcná hodnota objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem

13 654 610,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova č.p. 432 b) Kolna c) Venkovní úpravy c1) Zpevněné plochy c2) Pergola Věcná hodnota objektů činí celkem

= =

2 678 690,- Kč 9 110,- Kč

= =

60 950,- Kč 13 920,- Kč 2 762 670,- Kč

- 18 -

Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.)

a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

zastavěná plocha a nádvoří St. 528 Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 319,00 1 250,00

Pozemek - zjištěná cena

Cena [Kč] 398 750,398 750,=

398 750,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek Zjištěná cena pozemků činí celkem

=

398 750,- Kč 398 750,- Kč

- 19 -

Indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemek Výchozí cena:

=

400,- Kč/m2

Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: centrální část města B - typ stavebního pozemku: stavebně připravený C - třída velikosti obce: město nad 100.000 obyvatel D - typ polohy: bydlení - bytový dům E - územní připravenost, infrastruktura: dobrá F - speciální charakteristiky: staré zátěže, malý pozemek

* * * * * *

Výchozí cena upravená

=

1,50 1,50 1,50 1,30 1,00 0,90 1 579,50 Kč/m2

Jednotková cena stavebního pozemku: 1 579,50 Kč/m2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. St. 528

319 m2

Výměra stavebních pozemků:

319 m2

319,00 m2 á 1 579,50 Kč/m2 = 503 860,50 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Pozemek - výsledná cena

=

503 860,50 Kč

=

503 860,50 Kč

=

503 860,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek Věcná hodnota pozemků činí celkem

503 860,- Kč

- 20 -

Výnosová hodnota Popis: V současné době jsou pronajímány údajně dva dvoupokojové byty ve 3.NP domu - synovi majitelů (Bc. Vilém Chládek) a dceři majitelů (Bc. Nela Chládková). Prostory nebytové v 1.PP a v 1.NP domu údajně využívá Ing. Miloš Chládek pro svoji firmu BYDEUM s.r.o. a rovněž tak využívá údajně pro své firmy jako kanceláře jednopokojový byt ve 2.NP a dvoupokojový byt ve 4.NP domu. Žádné nájemní smlouvy však nebyly znalci nikdy předloženy. Pro výpočet výnosové hodnoty je uvažováno s dopočtem obvyklého nájemného ze všech bytů a nebytových prostor v domě (dle velikosti a dle standardu vybavení). Pro výpočet se uvažuje s 10 % ztrátou nájemného vzhledem k dosahovanému procentu pronajmutí cca 90 %. Odpočítatelné položky jsou brány jednak podle skutečnosti, jednak podle výpočtů. Kapitalizační míra je brána ve výši 6 %, což je obvyklé pro domy s nájemními byty. Výměry pronajímaných prostor: Obytná plocha: Prodejní plocha: Podlahová plocha nebytových prostor celkem: 208,67 m2 Podlahová plocha všech prostor celkem: 615,88 m2 Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Obytné plochy: čtyřpokojový byt 12 měs. * 9 000,- Kč/měs. = dvoupokojové byty 12 měs. * 12 000,- Kč/měs. = jednopokojový byt 12 měs. * 3 000,- Kč/měs. = Výnosy z obytných ploch celkem Provozní plochy: bar-pivnice 12 měs. sklady 12 měs. Výnosy z provozních ploch celkem Výnosy celkem: 516 000,- Kč

= =

407,21 m2 208,67 m2

108 000,- Kč 144 000,- Kč 36 000,- Kč

=

288 000,- Kč

* 15 000,- Kč/měs. = * 4 000,- Kč/měs. =

180 000,- Kč 48 000,- Kč

=

228 000,- Kč

Dosahované procento pronajmutí prostor: 90 % Upravené výnosy celkem: 516 000,- Kč * 90 % = 464 400,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na údržbu: Náklady na údržbu činí 0,18 % z reprodukční ceny stavby. Náklady na pojištění: Náklady na pojištění činí 0,05 % z reprodukční ceny stavby. Výpočet amortizace: (2 762 674,77 Kč * 0,0300) / (1,030040 - 1) Daň z nemovitosti: Náklady celkem: 70 000,- Kč

=

25 000,- Kč

=

7 000,- Kč

= =

36 640,- Kč 1 360,- Kč

- 21 -

Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 464 400,- Kč - 70 000,- Kč = 394 400,- Kč

Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 6,00 % Výnosová hodnota: (394 400,- / 0,0600)

=

6 573 333,33 Kč

Výnosová hodnota

=

6 573 333,33 Kč

- 22 -

C. Rekapitulace Za základ pro stanovení obvyklé ceny celé nemovitosti je brána výnosová hodnota, která nejlépe charakterizuje reálnou obvyklou cenu nemovitosti.

Administrativní cena: Administrativní cena objektů:

2 344 110,- Kč

Administrativní cena pozemků:

398 750,- Kč

Administrativní cena celkem:

2 742 860,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků:

2 762 670,- Kč 503 860,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

3 266 530,- Kč

Výnosová hodnota:

6 573 330,- Kč

Obvyklá cena: 6 600 000,- Kč

slovy: šestmilionůšestsettisíc Kč

- 23 -

ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 6 600.000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou plně známy, protože vlastníci nespolupracovali při přípravě ocenění. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které byly v uplynulém období zobchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti dle LV 1250, je pro účel dražby minimálně : 6 600.000,- Kč slovy: šestmilionůšestsettisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá kompletní nemovitost s hlavní stavbou bytovým domem č.p. 432, vedlejší stavbou, venkovními úpravami a s pozemkem parcelní číslo St. 528, vše dle LV 1250 v katastrálním území Nová Ulice. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází ve statutárním městě Olomouci, v jeho místní části i v katastrálním území Nová Ulice. To znamená ve velmi dobré poloze z hlediska jejího obchodování. Poloha je vhodná k využití jako bytový dům k bydlení i k podnikání. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá a dostupnost centra obce je také výborná. Dostupnost dalších větších měst v okolí je dobrá a je přijatelná pro denní dojíždění za zaměstnáním, nebo do škol apod. V místě jsou k dispozici všechny běžné inženýrské sítě a dům je na ně napojen. Dále je cena ovlivněna poměrně velkým stářím původní nemovitosti, jejím konstrukčním a materiálovým provedením, předpokládanou průměrnou vybaveností, již provedenými částečnými modernizacemi a rekonstrukcemi, jejím zhoršeným technickým stavem i poněkud zanedbanou údržbou. V domě je celkem pět bytů a také nebytové prostory. Negativně obvyklou cenu ovlivňuje fakt, že k oceňované hlavní stavbě přísluší jen poměrně malá stavební parcela. Obvyklá cena pro účely dražby se tedy odhaduje s ohledem na dobrou polohu oceňované nemovitosti, její velikost, průměrnou vybavenost, zhoršený technický stav a zanedbanou údržbu. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitost bude po dražbě po této stránce bez závad, vlastníkům zanikne vlastnictví i právo užívání. K oceňované nemovitosti se nevážou žádná věcná břemena a nejsou zde vložena ani žádná ocenitelná práva ve prospěch oceňované nemovitosti.

V Olomouci, 24.08.2008 Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870, 603289224

- 24 -

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.05.1992 č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4263 - 180/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 196/2008.

V Olomouci, 24.08.2008

Ing. Jan Štěpánek

08

Recommend Documents