Znalecký posudek číslo 3789 – 129/08 O ceně nemovitosti:
Rodinný dům čp. 180 JANOV katastrální území: Janov bývalý okres: Bruntál
OBVYKLÁ
TRŽNÍ
CENA
Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD - Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Poděbradova 41 OSTRAVA
Vlastník nemovitosti: K U Č E R A Bohuslav Františka Hajdy 1228/6 , O S T R A V A - Hrabůvka
Účel posudku:
zjištění ceny nemovitosti se stavem ke dni 18.7.2008 Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp.497 73913
Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.
A) Nález - celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost je starší rodinný dům, který je postavený na zastavěném pozemku parcelní číslo st. 52 o výměře 265 m2 a přilehlým pozemkem je parcelní číslo 71 - zahrada o výměře 568 m2. Nemovitost leží uprostřed obce Janov s přístupem po místní zpevněné komunikaci a je zde možnost napojení na obecní vodovod a rozvod NN. Vlastník nemovitosti pan Bohuslav KUČERA nebyl ochoten absolvovat prohlídku nemovitosti, tvrdil, že je stará s nízkou cenou, ale dal mi k dispozici znalecký posudek z 8.6.2005 ing. Ivanky KOKOTKOVÉ z Opavy, která jej vyhotovila ke dni 21.2.2005, což byla doba, kdy tuto nemovitost pan KUČERA koupil od předchozí majitelky paní Táni PUSTKOVÉ. K tomuto datu byla nemovitost dle popisu ve znaleckém posudku opravdu ve velmi špatném stavu a ve skutečnosti nebyla obyvatelná. Při mé vlastní prohlídce nemovitosti dne 16.7.2008 jsem však zjistil značnou změnu. Přestože jsem se nedostal dovnitř domu, přes okna jsem zjistil, že došlo k podstatným změnám ve vnitřním vybavení domu. Jsou provedeny izolace podlah včetně nových podlah, jsou osazeny nové dřevěné stropy, omítky a obklady vnitřních stěn, nová okna, dveře včetně zárubní, je proveden rozvod vody a elektro, jsou postavena kuchyňská kamna a krb v pokoji, je zřízena koupelna a WC. V současné době je v přízemí domu ve velmi dobrém stavu kuchyně s novými kachlovými kamny a přípravou pro instalaci zařizovacích předmětů, velká obytná místnost s novým krbem, vstupní chodba a koupelna s WC. Střešní krytina s klempířskými konstrukcemi je v dobrém stavu, téměř schází venkovní omítka. Přikláním se k názoru, že stavba domu proběhla někdy před 100 lety, v nedávné minulosti došlo k výměně střešní krytiny a klempířských konstrukcí a v letech 2005 - 2007 došlo k již zmiňovaným výměnám podlah, stropů, oken, dveří elektroinstalace, rozvody vody, vnitřní omítky a stavba krbu a kachlových kamen. Současný technický stav se jeví dobrý, je navíc možnost vybudovat obytné podkroví, zateplit obvodové zdivo s novou venkovní omítkou a vytvořit zcela funkční rodinný dům s další životností cca 50 let, protože staticky na domě se nejeví žádné zásadní nedostatky. Přímou součástí rodinného domu byla i garáž ve dvoře, ze které zbyla pouze část jedné zdi a tak nebude oceňována. Na přilehlém pozemku zahrady je původní vlastní studna, část zpevněné plochy dvora a zbytkové oplocení přilehlé zahrady. Celá nemovitost je ve výlučném vlastnictví pana Bohuslava KUČERY, který bydlí v Ostravě, ale dle přiložené kupní smlouvy ze dne 9.8.2005 prodal nemovitost paní Yvoně HŘIVŇÁKOVÉ z Vřesiny u Bílovce, která kupní smlouvu podepsala až 28.5.2008. V čl. VI. ( asi se jedná o překlep a má být IV. ) je však uvedeno, že nové vlastnictví bude provedeno vkladem u katastrálního pracoviště Ostrava, při čemž je nemovitost vedena u pracoviště Krnov, což vyplývá z předchozí kupní smlouvy z 25.3.2005 s právními účinky vkladu ze dne 30.3.2005. Tato nová smlouva nebyla dosud na vklad podána a jeví se jako nedostatečná k plánovanému převodu. Pro ocenění budu vycházet ze skutečnosti, že i nadále je ve výlučném vlastnictví pana Bohuslava KUČERY z Ostravy. Ocenění je provedeno na základě Usnesení Exekutorského úřadu Mgr. Pavly FUČÍKOVÉ z Ostravy č.j. 024 EX 522/07-35 ze dne 17.4.2008 a bude sloužit pro exekuci majetku povinného Bohuslava KUČERY.
Sestavení posudku: 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§5) a) Rodinný dům čp. 180
2) Studny (§9) a) Studna
3) Venkovní úpravy (§10) a) Venkovní úpravy
4) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Zastavěný pozemek st. 52 b) Přilehlý pozemek p.č. 71
B) Ocenění nemovitosti: 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§5) a) Rodinný dům čp. 180 Rodinný dům čp. 180 je přízemní částečně podsklepená stavba smíšené zděné konstrukce se sedlovou střechou. Postaven byl asi před sto lety a do roku 2005 byl již ve velmi špatném stavu. v letech 2005 - 2007 byly provedeny takové úpravy, že současný stav je dobrý, byly vyměněny prvky vnitřního vybavení tak, že jeho další životnost může být při dobré údržbě 50 let. Byly provedeny nové podlahy včetně izolace proti zemní vlhkosti, nové stropy nad přízemím, vyměněny okna a dveře včetně zárubní, nová elektroinstalace a rozvod vody včetně odpadů, nové vnitřní omítky, postaven krb v pokoji a kachlová kamna v kuchyni a obnoveno sociální zařízení s WC. Tento můj popis vychází z vnější prohlídky domu a z popisu ve znaleckém posudku ing. Ivanky KOKOTKOVÉ z Opavy ke dni 21.2.2005. Z hlediska prostorového rozdělení přízemí domu je v levé části domu větší obytný pokoj s krbem, v pravé části je pak prostorná kuchyně s novými kachlovými kamny a sociální zařízení. Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC:
46.21.11 111
Typ: A Konstrukce: zděná Střecha: šikmá nebo strmá Podsklepení: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny 1.NP Počet nadzemních podlaží: 1 Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 2 290,00 Kč Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví: 1,0000 Základní cena: 2 290,00 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. 1 Základy podstandard 8,2000 -1,000 - kamenné a betonové základy bez svislé izolace suterénu proti zemní vlhkosti 2 Zdivo podstandard 21,2000 -1,000 - zdivo z lomového kamene a cihelného zdiva 3 Stropy podstandard 7,9000 -1,000 - dřevěné trámy bez podhledu se záklopem nad přízemím 4 Střecha standard 7,3000 0,000 - střecha je sedlového tvaru dřevěné vaznicové konstrukce 5 Krytina standard 3,4000 0,000 - plechové šablony na latích 6 Klempířské konstrukce standard 0,9000 0,000 - žlaby a svody z pozinkovaného plechu 7 Vnitřní omítky standard 5,8000 0,000 - vápenné štukové 8 Fasádní omítky chybí 2,8000 -1,852 9 Vnější obklady chybí 0,5000 -1,852 10 Vnitřní obklady standard 2,3000 0,000 Koupelny, vany, WC, kuchyně. 11 Schody podstandard 1,0000 -1,000 - schody dřevěné pouze na půdu 12 Dveře standard 3,2000 0,000 - dřevěné plné a náplňové do ocelových zárubní 13 Okna podstandard 5,2000 -1,000
podíl na K4 -0,0820 -0,2120 -0,0790 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 -0,0519 -0,0093 0,0000 -0,0100 0,0000 -0,0520
- dřevěná původní okna ven a dovnitř otvíravá 14 Podlahy obytných místností podstandard - keramické dlažby a cementový potěr 15 Podlahy ostatních místností standard - keramické dlažby a cementový potěr 16 Vytápění podstandard - lokální na tuhá paliva krb a kachlová kamna 17 Elektroinstalace podstandard - pouze světelná 18 Bleskosvod chybí 19 Rozvod vody standard - rozvod teplé a studené vody do kuchyně a koupelny 20 Zdroj teplé vody standard - rozvod z elektrického ohřívače vody 21 Instalace plynu chybí 22 Kanalizace standard - odvod vody z prostoru 23 Vybavení kuchyně podstandard - kachlový sporák na tuhá paliva 24 Vnitřní vybavení standard - vana, umývadlo 25 Záchod standard - splachovací 26 Ostatní podstandard - pouze nezbytné vnitřní vybavení
2,2000
-1,000
-0,0220
1,0000
0,000
0,0000
5,2000
-1,000
-0,0520
4,3000
-1,000
-0,0430
0,6000 3,2000
-1,852 0,000
-0,0111 0,0000
1,9000
0,000
0,0000
0,5000 3,1000
-1,852 0,000
-0,0093 0,0000
0,5000
-1,000
-0,0050
4,1000
0,000
0,0000
0,3000
0,000
0,0000
3,4000
-1,000
-0,0340
Součet podílů: Koeficient vybavení stavby K4: 1 - 0,6726 x 0,54 =
-0,6726 0,6368
Koeficient polohový K5: Koeficient změn ceny staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Základní cena upravená: 2 290,00 Kč x 0,6368 x 0,8500 x 2,0310 x 0,6830 = Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 8,94x15,20x2,50 = OP zastřešení: 8,94x15,20x(0,35+3,80:2) = Obestavěný prostor celkem:
0,8500 2,0310 0,6830 1 719,44 Kč
339,72 m3 305,75 m3 645,47 m3
Stavba není dokončena: Konstrukční prvek 1 Základy 2 Zdivo 3 Stropy 4 Střecha 5 Krytina 6 Klempířské konstrukce 7 Vnitřní omítky 8 Fasádní omítky 9 Vnější obklady 10 Vnitřní obklady 11 Schody 12 Dveře 13 Okna 14 Podlahy obytných místností 15 Podlahy ostatních místností
přepoč FOP z K4 5,9234 15,3142 5,7067 11,4636 5,3392 1,4133 9,1081 0,0000 0,0000 3,6118 0,7224 5,0252 3,7563 1,5892 1,5704
% nedok. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
dokonč. FOP 5,9234 15,3142 5,7067 11,4636 5,3392 1,4133 9,1081 0,0000 0,0000 1,8059 0,7224 5,0252 3,7563 1,5892 1,5704
16 Vytápění 17 Elektroinstalace 18 Bleskosvod 19 Rozvod vody 20 Zdroj teplé vody 21 Instalace plynu 22 Kanalizace 23 Vybavení kuchyně 24 Vnitřní vybavení 25 Záchod 26 Ostatní
3,7563 3,1062 0,0000 5,0252 2,9837 0,0000 4,8681 0,3612 6,4385 0,4711 2,4560
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
3,7563 3,1062 0,0000 5,0252 2,9837 0,0000 4,8681 0,3612 6,4385 0,4711 2,4560
Finanční objemový podíl dokončených konstrukcí (celkem %): Koeficient dokončenosti stavby:
98,2041 0,9820
Stáří: Životnost: Lineární opotřebení:
100 roků 150 roků 66,67%
Reprodukční cena s vlivem Kp a nedokončených konstrukcí: 1 719,44 Kč x 645,47 m3 x 0,9819 = 1 089 758,71 Kč Opotřebení: 1 089 758,71 Kč x 66,67% = 726 542,13 Kč
Cena celkem:
363 216,58 Kč
2) Studny (§9) a) Studna Na přilehlém pozemku u domu je vlastní původní studna. Druh studny: Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC: Průměr: Hloubka: Výpočet ceny: 3 x 1950,00 = Koeficient polohový K5: Koeficient změn ceny staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena upravená koeficienty: 5 850,00 Kč x 0,8500 x 2,1360 x 0,6830 = Stáří: Životnost: Lineární opotřebení: Opotřebení: 7 254,32 Kč x 66,67% =
kopaná 46.25.22.2 2222 100,00 cm 3,00 m 5 850,00 Kč 0,8500 2,1360 0,6830
Cena celkem:
2 417,86 Kč
7 254,32 Kč 100 roků 150 roků 66,67% 4 836,46 Kč
3) Venkovní úpravy (§10) a) Venkovní úpravy K venkovním úpravám patří přípojka vody a NN, žumpa s kanalizací zpevněná plocha ve dvoře a zbytkové oplocení přilehlého pozemku.
Venkovní úpravy jsou oceněny podle §10, odstavec 2) procenty z ceny stavby. Seznam staveb vybraných pro stanovení ceny venkovních úprav: stavba Rodinný dům čp. 180 Cena staveb: Podíl ceny venkovních úprav z ceny staveb: Výpočet ceny venkovních úprav: 363 216,58 Kč x 3,50% =
Cena venkovních úprav:
cena 363 216,58 Kč 363 216,58 Kč 3,50% 12 712,58 Kč
12 712,58 Kč
4) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Zastavěný pozemek st. 52 Jedná se o jednu parcelu pozemku parcelní číslo st. 52 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 265 m2, na které je postaven rodinný dům čp. 180. Základní cena pozemku je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel 1000. Cena pozemku: ZC = (35 + (1000 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Koeficient změn ceny staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp:
337 35,00 Kč/m2 2,0310 0,6830
Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku 2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
úprava % -7 nejsou srážka 7% nejsou
Parcela číslo: st. 52 Plocha: 265 m2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 35,00 x (100 + 0)% x (100 - 7)% x 0,6830 x 2,0310 = 45,15 Kč/m2 Cena za parcelu: 45,15 Kč/m2 x 265 m2 = 11 964,75 Kč
Cena celkem:
11 964,75 Kč
b) Přilehlý pozemek p.č. 71 Jedná se o jednu parcelu pozemku parcelní číslo 71 - zahrada o výměře 568 m2, která tvoří s rodinným domem čp. 180 jeden funkční celek. Základní cena pozemku je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel 1000. Cena pozemku: ZC = (35 + (1000 - 1000) x 0,007414) x 1,00 = Koeficient změn ceny staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp:
337 35,00 Kč/m2 2,0310 0,6830
Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku 2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci Úpravy podle tabulky 1: Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3:
úprava % -7 nejsou srážka 7% nejsou
Parcela číslo: 71 Plocha: 568 m2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebn Základní cena upravená: 35,00 x (100 + 0)% x (100 - 7)% x 0,6830 x 2,0310 x 0,4 = 18,06 Kč/m2 2 2 Cena za parcelu: 18,06 Kč/m x 568 m = 10 258,08 Kč
Cena celkem:
10 258,08 Kč
C) Rekapitulace zjištěných cen 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky (§5) a) Rodinný dům čp. 180
363 216,58 Kč
2) Studny (§9) a) Studna
2 417,86 Kč
3) Venkovní úpravy (§10) a) Venkovní úpravy
12 712,58 Kč
4) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě (§28) a) Zastavěný pozemek st. 52: 11 964,75 Kč - podíl 1/6 b) Přilehlý pozemek p.č. 71: 10 258,08 Kč - podíl 1/6
Cena nemovitosti celkem:
1 994,13 Kč 1 709,68 Kč
382 050,00 Kč
OBVYKLÁ
TRŽNÍ
CENA
Na základě Usnesení soudního exekutora Mgr. Pavly FUČÍKOVÉ z exekutorského úřadu v Ostravě čj. 024 EX 522/07-35 ze dne 17.4.2008 je potřeba stanovit obvyklou tržní cenu nemovitosti v majetku povinného Bohuslava KUČERY, bytem Fr. Hajdy 1228/6 v OSTRAVĚ - Hrabůvce, kterým je rodinný dům čp. 180 s venkovními úpravami a pozemky parcelní číslo st. 52 – zastavěná plocha a nádvoří s domem čp. 180 a přilehlý pozemek parcelní číslo 71, které jsou vedeny na listu vlastnictví číslo 80 pro obec a katastrální území Janov u Krnova v bývalém okrese Bruntál. Technický stav nemovitosti je průměrný. Některé prvky stavby jsou původní se stářím cca 100 let, větší část prvků především vnitřního vybavení je zcela nová z let 2005 – 2007. Dům v současné době není obydlen, jeho vybavenost to však zcela umožňuje a je možné jej užívat jak k trvalému tak i rekreačnímu pobytu. Dle podkladů z listu vlastnictví nevyplývají žádné právní závady, které by měly vliv na její cenu. Cena nemovitosti dle zákona 151/97 Sb. je cca 400 000 Kč, protože vycházím pouze z ústní informace vlastníka a venkovní prohlídky nemovitosti s možností pohledu přes okna domu. Obvyklá tržní cena bude částečně vyšší, neboť se jedná o území s pěknou okolní přírodou, kde je poptávka po obdobných nemovitostech k rekreačním účelům. Na základě podkladů z internetové nabídky na prodej obdobné nemovitosti jsem vybral tři dosti obdobné nemovitosti, které svým rozsahem i technickým stavem přiměřeně odpovídají nemovitosti čp. 180 z Janova. Jedná se o tyto nemovitosti: rodinný dům - JANOV rodinný dům - JINDŘICHOV rodinný dům - ÚVALNO
-
649 000 Kč 998 000 Kč 680 000 Kč
Průměrná cena těchto tří nemovitostí činí - 775 000 Kč. Snížení této průměrné ceny vlivem navýšení nabídek na trhu s nemovitostmi o cca 10 % - 700 000 Kč.
S ohledem na výše uvedené skutečnosti a informace, získané na trhu s nemovitostmi v místě a čase, stanovuji obvyklou cenu nemovitého majetku z LV číslo 80, který jsem neměl možnost zcela důkladně prohlédnout, což je rodinný dům čp. 180 včetně zastavěného pozemku parcelní číslo st. 52 o výměře 265 m2 a přilehlého pozemku parcelní číslo 71 o výměře 568 m2 ve výši
= 500 000 Kč= slovy : pětsettisíc korun českých
Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN - LV číslo 80 pro katastrální území a obec Janov u Krnova, vyhotovený dne 10.5.2007 - kopie katastrální mapy - usnesení Exekutorského úřadu mgr. Fučíkové v Ostravě o ocenění nemovitosti čj. 024 EX 522/07-35 ze dne 17.4.2008 - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 18.7.2008 za účasti soudního znalce - zjištění ceny nemovitosti je ke dni 18.7.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 9 listů a předává se objednateli ve třech vyhotoveních.
Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne 4.10.1977 pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ).
