08

ZNALECKÝ POSUDEK č. 991/11/08

o stanovení obvyklé ceny nemovitosti, kterou představuje rodinný dům č.p. 47, vč. příslušenství a pozemků p.č. 411 a p.č. 412, zapsaných na LV 207 pro k.ú. Zaječov, obec Zaječov, okres Beroun. Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Palackého 31/2 266 01 Beroun

Účel posudku:

stanovení ceny pro exekuční řízení

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 12.11.2011 Posudek vypracoval:

Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II 379 01 Třeboň

Datum místního šetření:

12.11.2011

Znalecký posudek je vyhotoven ve 4 vyhotoveních a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Jedno vyhotovení znaleckého posudku zůstává v archivu znalce. Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu vč. 4 příloh, kterými jsou: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Zaječov, ze dne 21.11.2011, 1x A4 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Zaječov, 1x A4 3. Fotodokumentace 4. Mapa širších vztahů s vyznačením oceňované nemovitosti V Třeboni, 15.11.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o stanovení obvyklé ceny vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun, zapsaných na LV č. 207, pro k.ú. Zaječov, obec Zaječov, okres Beroun. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům Zaječov 47 267 63 Zaječov Region: Středočeský Okres: Beroun Katastrální území: Zaječov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.11.2011. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z Katastru nemovitostí ze dne 21.11.2011, pro LV č. 207, k.ú. Zaječov, obec Zaječov, okres Beroun, vyhotovený dálkovým přístupem na Katastrálním úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Třeboň, vedený v knize o poskytnutých údajích pod položkou řízení PÚ: 938/2011333/11 - kopie katastrální mapy pro k.ú. Zaječov, obec Zaječov, okres Beroun, vyhotovená náhledem na www stránky ČÚZK - znalecký posudek č.: 3083-143/2011, ze dne 10.10.2011, vypracovaný Ing. Jan Merten, Armády 246, 155 00 Praha 5 - Stodůlky - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od 1.2. 2011 5. Rizika: Na nemovitostech zapsaných na LV 207 je věcné břemeno užívání ve prospěch: Jaroslav Sim, RČ: 310928/065 a Jaroslav Simová, RČ: 385304/045 oba bytem: Zaječov 47, 267 63 Zaječov 6. Vlastnické a evidenční údaje: Podle předložených podkladů, zejména z LV č. 207, je zřejmé, že vlastníky a k ocenění určených nemovitostí jsou: SJM Pavel Studený, r.č.: 540906/2593 a Jaroslav Studená, r.č.: 555713/0249 oba bytem: Zaječov 47, 267 63 Zaječov 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost se skládá z rodinného domu - jako hlavní stavby a přístřešku - jako vedlejší stavby, stavebních pozemků, venkovních úprav a trvalých porostů. Nemovitost je přístupná z místní veřejné komunikace se zpevněným povrchem a je napojena v všechna v místě přístupná media. Rodinný dům byl postaven v roce 1896, v roce 1985 bylo modernizováno ústřední topení, rozvody vody a příprava TUV. V roce 1989 byly na objektu provedeny rekonstrukční práce spočívající v modernizaci soc. zařízení, nových obkladů, podlah, vyměněna okna a vnitřní dveře, nově provedena el. instalace a nově osazeny zařizovací předměty. Vnitřní kanalizace byla svedena do vyvážecí žumpy. Vzhledem ke shora uvedenému je opotřebení počítáno analytickou metodou. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K4 při ocenění stavby. Oceňovaná nemovitost je v poměrně solidním technickém stavu, je v dlouhodobé rekonstrukci a Znalecký posudek č.: 991/11/08

-3-

je připravována na provedení půdní vestavby. Z hlediska ocenění se jedná o řadový vnitřní rodinný dům, který je podsklepený v celém rozsahu zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží, s 1 nadzemním podlažím a bez obytného podkroví. Jako vedlejší stavba je oceněn: - přístřešek, který je přistavěn k rodinnému domu. Stáří je shodné s rodinným domem, na přístřešku byly provedeny částečné drobné změny a opotřebení odpovídá stáří. Předmětem samostatného ocenění nejsou venkovní úpravy - přípojky medií, zpevněné plochy, oplocení vč. vrat apod. Jedná se obvyklé standardní příslušenství, resp. součásti nemovitostí a pozemků, které z hlediska obvyklé ceny nemají zásadní cenotvorný význam. Jejich cenový význam je zahrnut zejména v hodnocení vybavení stavebního objektu. Rovněž nejsou předmětem samostatného ocenění ovocné dřeviny a okrasné rostliny. Dále jsou oceněny stavební pozemky p.p.č. 411 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 726 m2 a p.p.č. 412 - zahrada o výměře 1804 m2, které jsou v jednotném funkčním celku a které jsou připojeny na všechna v místě přístupná media. Na oceňované nemovitosti vázne věcné břemeno užívání - viz shora, které je oceněno samostatně. 8. Obsah posudku: A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. 1) Hlavní stavby 1a) Rodinný dům 2) Vedlejší stavby 2a) Přístřešek B) Porovnávací hodnota pozemků 1) Pozemky 1a) Stavební pozemky C) Porovnávací hodnota celku D) Výnosová hodnota E) Věcné břemeno 1a) Věcné břemeno užívání

Znalecký posudek č.: 991/11/08

-4-

B. Posudek Definice ceny obvyklé Stanovení ceny obvyklé podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad výše obvyklé ceny nemovitosti je ocenění prováděno, jak v zahraničí tak v naší praxi, v zásadě třemi metodami, které jsou používány v různých modifikacích: a) metodou věcné hodnoty (nákladová) b) metodou porovnávací (srovnávací) c) metodou výnosovou (příjmovou ) a) metoda věcné hodnoty jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách a určení přiměřeného opotřebení vzhledem ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda srovnávací v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodávaných porovnatelných nemovitostí v daném místě a čase. c) metoda výnosová vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti dané nemovitosti. Posuzovaná nemovitost je dlouhodobě pronajímaná za obvyklé (tržní) nájemné a z toho vyplývá její ziskovost. Obvyklá cena je potom stanovena na základě závěrečné analýzy o přispění jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Závěrem tohoto šetření je odhad obvyklé ceny nemovitosti, která by byla realizovaná na trhu na základě 6-ti měsíční zprostředkovatelské smlouvy.


-5-

A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1) Hlavní stavby 1a) Rodinný dům - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: 1. PP: ((9,30*5,75)+(15,20*9,70)+(9,70*5,60))*2,80 = 1. NP: (((9,30*5,75)+(15,20*9,70)+(9,70*5,60))*3,20) = +(13,70*4,35*2,65) Zastřešení: (((18,70*6,10)+(15,20*9,70))*0,35)+ = (((18,70*6,10)+(15,20*9,70))*4,15/2)+(5,60*9, 70*3,50/2) Obestavěný prostor – celkem: =

714,66 m3 974,68 m3 729,22 m3

2 418,56 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy:

mělké založení bez izolace smíšené zdivo tl. až 60 cm cihelné klenby dřevěné polospalné krov dřevěný vázaný pozinkovaný plech betonové tašky pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky nejsou běžné obklady žb monolitické s běžným povrchem typové plné a prosklené dřevěná zdvojená okna PVC + textilní krytiny běžná keramická dlažba ÚT s kotlem na tuhá paliva světelná třífázová není ocelové trubky bojler

4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody:


Hodnocení standardu P S S S S S S S S S S C S S S S S S S S C S S

Část [%] 100,00 100,00 30,00 70,00 100,00 40,00 60,00 100,00 70,00 30,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

-6-

21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

není plastové potrubí běžný elektrický sporák vana, umyvadlo standardní splachovací není

C S S S S C

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S S 4. Střecha: S 5. Krytina: S S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 5,40 23,40 9,10 9,10 5,40 3,30 3,30 0,80 6,10 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Část [%] 100,00 100,00 30,00 70,00 100,00 40,00 60,00 100,00 70,00 30,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 2,48 1,00 23,40 1,00 2,73 1,00 6,37 1,00 5,40 1,00 1,32 1,00 1,98 1,00 0,80 1,00 4,27 1,00 1,83 1,00 2,80 0,00 0,00 1,00 2,20 1,00 2,30 1,00 3,20 1,00 5,10 1,00 2,10 1,00 1,30 1,00 5,30 1,00 4,20 0,00 0,00 1,00 2,90 1,00 1,70 0,00 0,00 1,00 2,70 1,00 0,50 1,00 4,30 1,00 0,30 0,00 0,00 91,48 0,9148

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady:

P S S S S S S S S S S C

OP Část [%] [%] 5,40 100,0 23,40 100,0 9,10 30,0 9,10 70,0 5,40 100,0 3,30 40,0 3,30 60,0 0,80 100,0 6,10 70,0 6,10 30,0 2,80 100,0 0,50 100,0

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 2,48 2,72 115 175 65,71 1,7873 23,40 25,58 115 140 82,14 21,0114 2,73 2,99 115 140 82,14 2,4560 6,37 6,97 115 140 82,14 5,7252 5,40 5,90 115 120 95,83 5,6540 1,32 1,44 46 60 76,67 1,1040 1,98 2,16 76 81 93,83 2,0267 0,80 0,87 46 55 83,64 0,7277 4,27 4,67 76 78 97,44 4,5504 1,83 2,00 26 65 40,00 0,8000 2,80 3,06 46 51 90,20 2,7601 0,00 0,00 0,00 0,0000


-7-

10. Vnitřní obklady: S 2,20 11. Schody: S 2,30 12. Dveře: S 3,20 13. Okna: S 5,10 14. Podlahy obyt. místností: S 2,10 15. Podlahy ostat. místností: S 1,30 16. Vytápění: S 5,30 17. Elektroinstalace: S 4,20 18. Bleskosvod: C 0,60 19. Rozvod vody: S 2,90 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 21. Instalace plynu: C 0,50 22. Kanalizace: S 2,70 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 25. Záchod: S 0,30 26. Ostatní: C 4,00 Součet upravených objemových podílů:

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

2,20 2,40 21 2,30 2,51 115 3,20 3,50 21 5,10 5,57 21 2,10 2,30 21 1,30 1,42 21 5,30 5,79 26 4,20 4,59 21 0,00 0,00 2,90 3,17 26 1,70 1,86 26 0,00 0,00 2,70 2,95 66 0,50 0,55 21 4,30 4,70 21 0,30 0,33 21 0,00 0,00 91,48Opotřebení:

40 140 65 65 47 47 35 37 35 30 71 22 45 45

52,50 82,14 32,31 32,31 44,68 44,68 74,29 56,76 0,00 74,29 86,67 0,00 92,96 95,45 46,67 46,67 0,00

1,2600 2,0617 1,1309 1,7997 1,0276 0,6345 4,3014 2,6053 0,0000 2,3550 1,6121 0,0000 2,7423 0,5250 2,1935 0,1540 0,0000 73,0058

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

2 130,- Kč/m3 0,9148 0,8500 2,1690

Základní cena upravená

=

3 592,40 Kč/m3

Plná cena:

2 418,56 m3 * 3 592,40 Kč/m3

=

8 688 434,94 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 73,0058 % Úprava ceny za opotřebení

-

6 343 061,44 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

2 345 373,50 Kč

2) Vedlejší stavby 2a) Přístřešek - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód CZ - CC:

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Obestavěný prostor: 1. NP: (9,50*3,75)*(2,50) Zastřešení: (9,50*3,75)*(1,32/2) Obestavěný prostor – celkem:

= = =

89,06 m3 23,51 m3 112,57 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny

Provedení kamenné bez izolace pilířky chybí

3. Stropy Znalecký posudek č.: 991/11/08

Hodnocení standardu P S C X

Část [%] 100,00 50,00 50,00 100,00

-8-

4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů

dřevěný neumožňující podkroví - pultový betonové tašky pozinkovaný plech nejsou vnější - vápenná omítka

8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

S S S C P X X X X X

100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy P 2. Obvodové stěny S C 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů C P Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 12,20 31,00 31,00 33,50 12,80 4,20 6,30 6,30

Část [%] 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 5,61 1,00 15,50 0,00 0,00 1,00 33,50 1,00 12,80 1,00 4,20 0,00 0,00 0,46 1,45 73,06

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,7306

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část [%] [%] 1. Základy P 12,20 100,0 2. Obvodové stěny S 31,00 50,0 C 31,00 50,0 3. Stropy X 0,00 100,0 4. Krov S 33,50 100,0 5. Krytina S 12,80 100,0 6. Klempířské konstrukce S 4,20 100,0 7. Úprava povrchů C 6,30 50,0 P 6,30 50,0 8. Schodiště X 0,00 100,0 9. Dveře X 0,00 100,0 10. Okna X 0,00 100,0 11. Podlahy X 0,00 100,0 12. Elektroinstalace X 0,00 100,0 Součet upravených objemových podílů: Konstrukce, vybavení

K 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 5,61 7,68 115 175 65,71 5,0465 15,50 21,22 115 140 82,14 17,4301 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 33,50 45,85 115 120 95,83 43,9381 12,80 17,52 76 81 93,83 16,4390 4,20 5,75 76 81 93,83 5,3952 0,00 0,00 0,00 0,0000 1,45 1,98 76 78 97,44 1,9293 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 73,06Opotřebení: 90,1782

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

750,- Kč/m3 0,7306 0,8500 2,1130

Základní cena upravená

=

984,15 Kč/m3

Plná cena:

112,57 m3 * 984,15 Kč/m3

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 90,1782 % Znalecký posudek č.: 991/11/08

=

110 785,77 Kč

-9-

Úprava ceny za opotřebení

-

99 904,61 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

10 881,16 Kč

Cena objektů činí celkem

2 356 250,- Kč

B) Porovnávací hodnota pozemků 1) Pozemky 1a) Stavební pozemky Popis porovnávaných pozemků: Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu použity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 0,8 - tzn. jsou sníženy o 20%. Srovnávací pozemky jsou zasíťované, jsou určené k zastavění rodinnými domy. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena [m2] [Kč] [Kč/m2] Zaječov 500 000,599 834,72 Zaječov 499 600,1249 400,00 Malá Víska 650 000,588 1 105,44 566 441,70 Malá Víska 250 000,-

Kp

Váha

0,80 0,80 0,80 0,80

1,00 1,00 1,00 1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 667,78 320,00 884,35 353,36 2 225,49 / 4,000 556,37 Kč/m2 320,00 Kč/m2 884,35 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 411 zahrada p.č. 412

726 m2 1804 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 2530 m2 2 530,00 m2 á 556,37 Kč/m2 = 1 407 616,10 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem

=

Cena pozemků činí celkem

1 407 616,10 Kč 1 407 620,- Kč

C) Porovnávací hodnota celku Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu použity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. Takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 1,20 - tzn. jsou sníženy o 20%. Jako porovnávací jednotka je použita cena za 1 m2 zastavěné plochy všech podlaží v porovnávaných objektech. Popis oceňované stavby Název: Rodinný dům Adresa Zaječov 49, 267 63 Zaječov Popis: viz výše Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 115 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výměra pozemku 2530 m2 Garáž v objektu Výtah ne Znalecký posudek č.: 991/11/08

řadový vnitřní 1 155 m2 Podkroví

ne

- 10 -

Svislé konstrukce Přípojky Příslušenství

zděné voda, elektro, zpevněný příjezd přístřešek

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Obestavěný prostor OP Zastavěná plocha podlaží celkem ZP Podlahová plocha podlaží celkem PP Hrubá užitná plocha PUH Čistá užitná plocha PUČ

Výměra m3 m2 220,00 m2 m2 m2

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům 4+1 Adresa Zaječov, 267 63 Zaječov Popis: RD je částečně podsklepený s 1 NP a bez obytného podkroví. V domě je samostatná

bytová jednotka o velikosti 4+1, dále dílna a garáž. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 80 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 451 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, elektro, zpevněný příjezd Příslušenství dílna, garáž Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: ceny z internetu Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 1 161 m2 Podkroví

ne

1 790 000,- Kč * /

1,20 1,20 1 491 666,67 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 210,00 m2 m2 m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 7 103,17 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 8 523,81 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům 4+1/T/B Adresa Nová Ves, 267 63 Nová Ves Popis: RD je samostatně stojící, podsklepený, se 2 NP a bez obytného podkroví. V 1. PP je

technické zázemí, garáž a dílna. Na zahradě ovocné stromy a altán. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 19 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 1059 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, elektro, zpevněný přístup Příslušenství zahradní altán Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: ceny z internetu Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Znalecký posudek č.: 991/11/08


ne

1 800 000,- Kč * /

1,20 1,20 1 500 000,- Kč

- 11 -


m3 m2 250,00 m2 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 7 200,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 6 000,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům 3+1 Adresa Zaječov, 267 63 Zaječov Popis: RD je samostatně stojící, nepodsklepený, s 1 NP a s obytným podkrovím, má zateplenou

fasádu. Na zahradě 2x stání pro auto, dřevník, kolna. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 45 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 866 m2 Zastavěná plocha Garáž mimo objekt Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, elektro, kanalizace, zpevněný příjezd Příslušenství stání pro auto, dřevník, kolna Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: ceny z internetu Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ano

1 184 000,- Kč * /

1,20 1,20 986 666,67 Kč


m3 m2 170,00 m2 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 6 964,71 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 5 803,92 Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům 4+1 0,00 0,00 7 103,17 0,00 0,00 2. Rodinný dům 4+1/T/B 0,00 0,00 6 000,00 0,00 0,00 3. Rodinný dům 3+1 0,00 0,00 5 803,92 0,00 0,00 SJC – průměr 6 302,00 JCO = SJC * IO 6 302,00 Výměry oceňované stavby 220,00 CO: 1386440 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 1 386 440,- Kč Rodinný dům - výsledná cena

=

1 386 440,- Kč

D) Výnosová hodnota Popis: V dané lokalitě - malých obcích - nedochází běžně k pronájmům rodinných domů jako celku. Z tohoto důvodu není možné zjistit v místě obvyklé nájemné za pronájem rodinného domu. Na základě tohoto rozboru je od výpočtu výnosové hodnoty upuštěno. Znalecký posudek č.: 991/11/08

- 12 -

E) Věcné břemeno 1a) Věcné břemeno užívání Na podkladě smlouvy o zřízení věcného břemene, evidované Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun, pod číslem V3 1041/1998, bylo dne 8.4.1998 vlastníky nemovitosti zřízeno věcné břemeno bezplatného a doživotního užívání nemovitostí zapsaných na LV 207 pro k.ú. Zaječov, obec Zaječov, okres Beroun a to pro oprávněné: Jaroslav Sim, RČ: 310928/065 a Jaroslav Simová, RČ: 385304/045, oba bytem: Zaječov 47, 267 63 Zaječov Rozsah věcného břemene: Oprávnění, tzn. manželé Jaroslav a Jaroslav Simovi, budou výhradně pro svoji potřebu bezplatně a doživotně užívat byt situovaný v levé části rodinného domu - při pohledu z ulice. Dále budou společně s vlastníky užívat veškeré součásti a příslušenství nemovitostí zapsaných na LV 207, tj. zejména vedlejší stavby, dvorek na p.p.č. 411 a zahradu na p.p.č. 412. Jedná se tedy o užívání cca 1/2 nemovitosti. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájmu. Ocenění se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Obvyklé nájemné: RD 47 jako celek: Výměra: 1,00 cpl Jednotková cena: 144 000,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 1,00 cpl * 144 000,- Kč/rok = 144 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50,00 % 144 000,- Kč/rok * 50,00 % = 72 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 72 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 72 000,- Kč * 10 let = 720 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí:

720 000,- Kč


- 13 -

C. Rekapitulace Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění cen metodou věcné hodnoty, porovnávací hodnoty a s přihlédnutím k obchodovatelnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Dále jsou v obvyklé ceně zohledněny venkovní úpravy (přípojky medií, zpevněné plochy), rovněž tak i výměra a tvar pozemků. Oceňovaná nemovitost je situována do lokality určené k bydlení, s dobrou dopravní obslužností a s dobrou návazností na občanskou vybavenost. Klady: nemovitost umístěna v centru obce Zápory: probíhající dlouhodobá rekonstrukce A) Věcná hodnota objektů:

2 356 250,- Kč

B) Porovnávací metoda pozemků:

1 407 620,- Kč

C) Porovnávací hodnota celku:

1 386 440,- Kč

D) Výnosová hodnota:

Nebyla stanovena,- Kč

E) Odpočet věcného břemene:

- 720 000,- Kč

Závěrečná analýza Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě přispění (kontribuce) jednotlivých oceňovacích metod. Obvyklá cena je vyjádřena jako vážený průměr těchto metod: 1) Věcná hodnota dle cenového předpisu ......... 10% z 2 356 250,- Kč = 235 625-, Kč 2) Porovnávací hodnota celku ........................... 90% z 1 386 440,- Kč = 1 247 796,- Kč 3) Výnosová hodnota .......................................... 0 % 4) Odpočet věcného břemene ...................................................................- 720 000,- Kč Obvyklá cena celkem před zaokrouhlením

= 763 421,- Kč

Obvyklá cena: 760 000,- Kč slovy: sedmsetšedesáttisíc Kč Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za použití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů, omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých služeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové Znalecký posudek č.: 991/11/08

- 14 -

dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná obvyklá cena nemovitosti je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 2. Zpracovaný odhad obvyklé ceny nemovitosti zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu obvyklé ceny nemovitosti byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II 379 01 Třeboň

tel.: 605 163 148 e-mail: [email protected]

V Třeboni, dne 15.11.2011

Vítězslav Pantl

Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30.4.2001, č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 991/11/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace.

V Třeboni, dne 15.11.2011

Vítězslav Pantl Znalecký posudek č.: 991/11/08

- 15 -


- 16 -


- 17 -


- 18 -


08

Recommend Documents