ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1360 – 76/08
o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 rodinného domu č.p. 74 v ulici Na Trubách na st. parcele č. 262 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a příslušenství vše v katastrálním území a v obci Týn nad Vltavou vše zapsané na LV 692 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov usnesení č.j. 125 EX 443/07-35 Zjištění obvyklé ceny pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 25.7.2008
25.7.2008 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení někte rých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českém Krumlově dne 30.7.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 443/07-35 ze dne 24.6.2008 s předáním podkladů osobně, převzal dne 25.6.2008 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 24.6.2008, LV 692 A: Vlastník : 1. Lagron Rudolf, r.č. 280403/096, trvale bytem Na Trubách č.p. 74 , 375 01 Týn nad Vltavou 1/2 2. Řepíková Dagmar, r.č. 655607/2237, trvale bytem Na Trubách č.p. 74 , 375 01 Týn nad Vltavou 1/2 B. Nemovitosti : - stavební parcela č.262 o výměře 417 m2, zastavěná plocha a nádvoří s budovou č.p. 74, objekt bydlení vše v k.ú. a v obci Týn nad Vltavou B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : viz příloha č.2 E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 25.7.2008 v měřítku - viz příloha č.3 1.1.4 Místní šetření – proběhlo dne 25.7.2008 na místě samém za účasti znalce. Při místním šetření byla provedena externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupných pozemků, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. Rozměry objektů, které nebylo fyzicky možno změřit byly znalcem odhadnuty na základě odborného odhadu. 1.1.5 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí např. realitní kancelář Stejskal České Budějovice, realitní kancelář BETA 1 České Budějovice apod. 1.1.6
Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz,
www.jiho.českéreality.cz, www.allwizzard.cz, apod.
1.1.7 Fotodokumentace – fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření 1.1.8 Konzultace - na Stavebním úřadě v Týně nad Vltavou, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena. 1.1.9 Konzultace - na Městském úřadě v Týně nad Vltavou u odborného referenta Stavebního úřadu, který znalci předložil platný územní plán obce. 1.1.10 Literatura – Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
3
1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti rodinný dům č.p. 74 stojící na stavební parcele č. 262 – zastavěná plocha a nádvoří se nachází v ulici Na Trubách, v katastrálním území a v obci Týn nad Vltavou nedaleko centra města ve smíšené zástavbě u komunikace vedoucí směrem na Koloděje. Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor staveb rodinného domu č.p. 74, vedlejší stavby stodoly, venkovních úprav, trvalých porostů a pozemku st. parcely č. 262 – zastavěná plocha a nádvoří, která tvoří částí své výměry zastavěnou plochu oceňovaného rodinného domu a vedlejší stavby. V objektu je celkem jedna bytová jednotka. Areál je po obvodě oplocen, část oplocení navíc tvoří oceňované stavby. Příjezd je možný zpevněnou místní cestou. Stavba rodinného domu je napojena na veřejný rozvod elektrické energie a pravděpodobně přípojkami na veřejnou kanalizací a veřejný vodovod. Stáří stavby rodinného domu se znalci nepodařilo zjistit, dle odborného odhadu je možné uvažovat o původním stáří cca 80 – 90 let. Technický stav rodinného domu ke dni odhadu odpovídá svému stáří a neprováděné běžné údržbě a je celkově průměrný až zanedbaný. V posledních letech nebyly prováděny žádné opravy či rekonstrukční práce. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 25.7.2008. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je obvyklá cena oceňovaných nemovitostí stanovena na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce.
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p.74 2.1.2 Vedlejší stavba - 2.1.2.1 Stodola 2.1.3 Venkovní úprava 2.1.4 Pozemek st. parcela č. 262 2.1.5 Rekapitulace
4
2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty 2.5 Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru 2.6 Rekapitulace
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu
Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.
2.1.1 Rodinný dům č.p. 74 ( § 5 ) - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o objekt obdélníkového půdorysu, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, zděný z cihelného zdiva, s rovnými dřevěnými stropy. Střecha je sedlová s možností zřízení podkroví. Hlavní vstup do domu je z východní fasády. Dům je napojen na přívod elektrické energie, pravděpodobně přípojkami na veřejnou kanalizaci a na veřejný vodovod. Celý objekt je ke dni ocenění pravděpodobně prázdný, pravděpodobně není užíván. Běžná údržba je prováděna nepravidelně, v poslední době prakticky vůbec. Z prohlídky je patrné, že v poslední době nebyly prováděny žádné stavební úpravy či rekonstrukční práce. V objektu je ke dni ocenění jedna bytová jednotka pravděpodobně 2+1 se sociálním zařízením. Základy : betonové pasy bez izolace Nosná konstrukce : zdivo cihelné z plných cihel Strop : rovný dřevěný Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Střecha : sedlový dřevěný krov Střešní krytina : pálená taška Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se
5
Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : dřevěný s rovným podhledem Podlaha a dlažby : dlažba, prkna Schodiště : dřevěné Okna : dřevěná dvojitá Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : pravděpodobně lokální Rozvod vody : pravděpodobně studené i teplé Sanitární zařízení : pravděpodobně vana, umyvadlo, WC Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : pravděpodobně EI boiler Kuchyňské vybavení : pravděpodobně linka, dřez a sporák Popis vybavení půdy volný stavebně neupravený prostor 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedeného znalcem při místním šetření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. Rozměry podzemního podlaží jsou znalcem odhadnuty. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m)
plocha (
m2
)
15,20 * 6,70
= 101,84
celkem 1.NP
101,84
15,20 * 6,70
= 101,84
celkem zastřešení
101,84
celkem OP rodinný dům
2.1.1.3
výška
OP
(m)
(m3)
( 2,30 + 3,20 )/2 = 2,75
280,06 280,06
3,00/2 = 1,50
152,76 152,76
432,82
m3
Zjištění charakteru objektu
Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno nadzemní podlaží bez zařízeného podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 101,84 m2. Zastavěná plocha 1.PP je
00,00 m2.
Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/101,84 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu není dle předpokladu znalce podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 101,84 m2. Zastavěná plocha podkroví
0,00 m2.
Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 0,00/101,84 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené podkroví v celé ploše 1.NP Rodinný dům je typem „A“ – nepodsklepený, jednopodlažní bez zařízeného podkroví, se sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m3
6
2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky
Typ
A
( 1.NP, nezařízené podkroví, sedlová střecha )
ZC
2 290,- Kč/m3
Obestavěný prostor objektu dle projektu Koeficient polohový
příloha č. 13 vyhlášky
Koeficient podkroví
neuplatněno
Koeficient změny ceny staveb
dle přílohy č.38 vyhl.
Koeficient prodejnosti
dle přílohy č.39 vyhl.
OP neuplatněno
m3
432,82
K5
1,00
Kpod neuplatněno
1,00
Ki
2,031
Kp
1,000
Kč/m3
ZC´
2 290 Kč/m3
Kč
CK
0,00,-
-
PK
0,00,-
Základní cena po první úpravě
= ZC x Kpod x K řad
Pořizovací cena konstrukcí navíc
Cena odhadnuta znalcem
Podíl ceny konstrukce navíc
= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )
koeficient vybavení stavby
S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Pol.č. 1
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl. Č.14
Upravený podíl
Základy
betonové pasy bez izolace
P
0.08200
0.03770
2
Svislé kce
cihelné zdivo
S
0.21200
0.21200
3
Stropy
dřevěné s rovným podhledem
S
0.07900
0.07900
4
Zastřešení
krov vázaný sedlový
S
0.07300
0.07300
5
Krytiny střech
tašková pálená
S
0.03400
0.03400
6
Klempířské konstrukce
z pozinkovaného plechu
S
0.00900
0.00900
7
Vnitřní omítky
omítky vápenné štukové
S
0.05800
0.05800
8
Fasádní omítky
omítky vápenné štukové
S
0.02800
0.02800
9
Vnější obklady
nevyskytují se
CH
0.00500
0.00000
10
Vnitřní obklady
koupelna keramické
S
0.02300
0.02300
11
Schody
dřevěné žebříkové
P
0.01000
0.00460
12
Dveře
dřevěné
S
0.03200
0.03200
13
Okna
dřevěná dvojitá
S
0.05200
0.05200
14
Podlahy obytných místnost.
prkenné, PVC
S
0.02200
0.02200
15
Podlahy ostatních místností dlažba, betonové
S
0.01000
0.01000
16
Vytápění
lokální
P
0.05200
0.02390
17
Elektroinstalace
220 V/380 V, automaty
S
0.04300
0.04300
18
Bleskosvod
nevyskytuje se
CH
0.00600
0.00000
19
Rozvod vody
studené i teplé
S
0.03200
0.03200
20
Zdroj teplé vody
EI boiler
S
0.01900
0.01900
21
Instalace plynu
nevyskytuje se
CH
0.00500
0.00000
22
Kanalizace
provedena
S
0,03100
0,03100
23
Vybavení kuchyní
linka, dřez, sporák
S
0.00500
0.00500
24
Vnitřní hygienic. vybavení
vana, umyvadlo
S
0.04100
0.04100
25
Záchod
splachovací
S
0.00300
0.00300
26
Ostatní
nevyskytuje se
CH
0.03400
0.00000
Navíc
-
-
N
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
Základní cena upravená
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad
K4
0.00000
0.00000
1.00000
0.87224
-
0.87224
Kč / m3
4 056,78,-
2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří stavby se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty a stáří nebylo znalci sděleno ani povinným. Dle odborného odhadu znalce lze dovodit na stáří 80 – 90 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků
7
krátkodobé životnosti jsou původní. Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. Celkový technický stav je průměrný až zanedbaný. Běžná údržba není v poslední době prováděna vůbec. Stáří stavby je evidentně za polovinou předpokládané životnosti, proto znalec provedl určení doby dalšího trvání stavby T a životnost stavby Z, která vyjadřuje součet stáří stavby a doby dalšího trvání stavby. Pro výpočet celkové předpokládané životnosti stavby použil znalec tzv. kubickou metodu. Prvek dlouhodobé životnosti
Cenový podíl z celé stavby CP ( % )
Podíl ze součtu PŽD (%)
Stav při prohlídce (%)
(%)
4,32
9,28
90
8,35
Zdivo
24,31
52,18
80
41,74
Stropy
9,06
19,44
80
15,55
Schodiště
0,53
1,13
80
0,91
Krov
8,37
17,97
80
14,37
46,58
100.00
Základy
Celkem
Q
80,93
Objekt s nosným zdivem 1.NP cihelným převážně Stáří stavby
tloušťka do 450 mm S = 80 let
Stav PDŽ na základě odborného odhadu
Q = 80,93 %
Základní tabulková životnost dle tab. 1
ZZ = 120 let
Základní doba dalšího trvání stavby dle tab.3
TT = 58 let
Upravená doba dalšího trvání s ohledem na stav PDŽ T = TT * Q/100 = 58 * 80,93/100
T = 47 let
Životnost celkem Z = S + T = 80 + 47
Z = 127 let
Rok odhadu
2008
Rok kolaudace / začátek užívání / odhad
1928
Stáří
80 let
Předpokládaná další životnost
47 let
Celková životnost
127 let
Procento ročního opotřebení
0,787 %
Opotřebení celkem
63,02 %
2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena
ZC
Kč / m3
2 290,00,-
ZCU
Kč / m3
4 056,78,-
OP
m3
432,82
CN = ZCU x OP
Kč
1 755 855,31,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
1 755 855,31,-
Opotřebení
%
- 1 106 587,04,-
Kč
649 268,27,-
Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu
Cena časová rodinného domu ke dni odhadu
63,02
8
2.1.2 Vedlejší stavby ( § 7 ) 2.1.2.1 Stodola - SKP 46.21.19.9 2.1.2.1.1 Popis Přízemní, nepodsklepený zděný objekt se sedlovou střechou navazující na severovýchodní roh rodinného domu. Konstrukci tvoří převážně cihelné zdivo, strop se nevyskytuje, zastřešení tvoří dřevěný sedlový krov. Objekt není napojen na žádné inženýrské sítě. U části jižní fasády je proveden menší přístavek s pultovou střechou. Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : spárování Strop : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : pravděpodobně hliněná Klempířské prvky : žlaby a svody z pozinku Střecha : vázaný dřevěný krov sedlový Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytují se Dveře a vrata : dřevěná El. instalace : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Technický stav Objekt vykazuje známky nepravidelné až absentující běžné údržby a je celkově průměrný až částečně zanedbaný. 2.1.2.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m)
plocha (
m2
)
výška
OP
(m)
(m3)
11,20 * 6,10 – 6,10 * 5,20/2
= 52,50
= 3,50
193,69
2,30 * 5,90
= 13,57
( 2,35 + 3,50 )/2 = 2,925
39,69
celkem 1.NP 11,20 * 6,10 – 6,10 * 5,20/2 celkem zastřešení
66,07 = 52,50
223,44 2,60/2 = 1,30
52,50
celkem OP stodola
68,25 68,25
291,69 m3
2.1.2.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen převážně ke skladování, svou zastavěnou plochou 66,07 m2 nepřesahuje 100 m2, nejedná se tudíž o budovu a jelikož tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu.
9
Ocenění se provede dle § 7 vyhlášky č.3/2008 Sb. vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2 . Stodola je vedlejší stavbou typu „A/I“ se základní cenou 1 250,- Kč/ m3 2.1.2.1.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle § 7 a přílohy č. 8 vyhlášky -
typ
A/I
( 1.NP, sedlová střecha )
ZC
1 250,- Kč/ m3
Obestavěný prostor objektu
OP
Koeficient polohový
příloha č. 13 vyhlášky
Koeficient změny cen staveb k CÚ 94
příloha č. 38 vyhlášky
Koeficient prodejnosti
příloha č. 39 vyhlášky
Koeficient zařízení podkroví
neuplatněn
koeficient vybavení stavby Pol.č.
neuplatněn neuplatněn Kč
m3
291,69
K5
1,00
Ki
1,996
Kp
1,000
Kpod
1,00
S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl.č. 14
Upravený podíl
1
Základy
betonové pasy bez izolace
P
0.06200
0.02850
2
Obvodové konstrukce
zděné nad 150 mm
S
0.30400
0.30400
3
Stropy
nevyskytuje se
CH
0.19300
0.00000
4
Krovy - podhled
dřevěný vázaný
S
0.10800
0.10800
5
Krytina
pálená tašková
S
0.06900
0.06900
6
Klempířské konstrukce
z pozinkovaného plechu
S
0.01900
0.01900
7
Úprava povrchů
vápenné omítky, spárování
S
0.04900
0.04900
8
Schodiště
nevyskytuje se
CH
0.03800
0.00000
9
Dveře a vrata
dřevěné truhlářské
S
0.03100
0.03100
10
Okna
nevyskytují se
CH
0.01000
0.00000
11
Podlahy
hliněné
CH
0.06800
0.00000
12
Elektroinstalace
nevyskytují se
CH
0.04900
0.00000
1.00000
0.60850
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
Základní cena upravená
ZC x K4 x K5 x Ki x Kp
K4 Kč / m3
ZCU
0.60850 1 518,19,-
2.1.2.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří vedlejší stavby se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty a stáří nebylo znalci sděleno ani povinným. Dle odborného odhadu znalce lze dovodit na stáří 80 – 90 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. Celkový technický stav je zanedbaný. Běžná údržba není v poslední době prováděna vůbec. Stáří stavby je evidentně za polovinou předpokládané životnosti, proto znalec provedl určení doby dalšího trvání stavby T a životnost stavby Z, která vyjadřuje součet stáří stavby a doby dalšího trvání stavby. Pro výpočet celkové předpokládané životnosti stavby použil znalec tzv. kubickou metodu. Prvek dlouhodobé životnosti Základy Zdivo
Cenový podíl z celé stavby CP ( % )
Podíl ze součtu PŽD (%)
Stav při prohlídce (%)
Q (%)
4,69
6,47
90
5,83
49,96
69,01
80
55,21
10
Stropy
-
-
-
-
Schodiště
-
-
-
-
17,75
24,52
80
19,61
720392
100.00
Krov Celkem
80,65
Objekt s nosným zdivem 1.NP cihelným převážně Stáří stavby
tloušťka do 450 mm S = 80 let
Stav PDŽ na základě odborného odhadu
Q = 80,65 %
Základní tabulková životnost dle tab. 1
ZZ = 100 let
Základní doba dalšího trvání stavby dle tab.3
TT = 46 let
Upravená doba dalšího trvání s ohledem na stav PDŽ T = TT * Q/100 = 46 * 80,65/100
T = 37 let
Životnost celkem Z = S + T = 80 + 37
Z = 117 let
Rok odhadu
2008
Rok kolaudace / začátek užívání / odhad
1927
Stáří
80 let
Předpokládaná další životnost
37 let
Celková životnost
117 let
Procento ročního opotřebení
0,854 %
Opotřebení celkem
68,32 %
2.1.2.1.6 Výpočet ceny Základní cena
ZC
Kč / m3
1 250,00,-
ZCU
Kč / m3
1 518,19,-
OP
m3
291,69
CN = ZCU x OP
Kč
442 839,66,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
442 839,66,-
Opotřebení
%
- 302 543,42,-
Kč
140 296,24,-
Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu
Cena stodoly ke dni odhadu
68,32
2.1.3 Venkovní úprava ( § 10 ) Pro potřeby zjištění věcné ceny oceňovaných nemovitostí je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání oceńovaného rodinného domu se jedná zejména o tyto venkovní úpravy : - přípojky inženýrských sítí - zpevněné plochy - oplocení a venkovní branka
11
Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim . Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 74 Cena vedlejší stavby stodoly
1 755 855,31,- Kč 442 839,66,- Kč
Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem
2 198 694,97,- Kč
Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem
x 4,00 %
Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem
87 947,80,- Kč
Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 74
649 268,27,- Kč
Cena vedlejší stavby stodoly
140 296,24,- Kč
Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem
789 564,51,- Kč
Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem
x 4,00 % 31 582,58,- Kč
2.1.4 Pozemek st. parcela č. 262 – zastavěná plocha a nádvoří 2.1.4.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.4.2 Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Oceňovaný pozemek st. parcela č. 262 – zastavěná plocha a nádvoří je částečně zastavěna oceňovanými stavbami. Výměra oceňovaného pozemku je 417 m2. Jako srovnávací byl znalcem vybrán pozemek, který leží nedaleko oceňovaného pozemku na druhé straně řeky Vltavy a je nabízen za cenu 400,- Kč/m2. Pozemek je určen územním plánem města určen pro výstavbu objektu občanské vybavenosti či smíšené výstavby. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje byla nabídková cena znalcem redukována koeficientem ve výši 0,90.
OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku
Týn nad Vltavou, západní část obce nedaleko řeky, částečně zastavěná oblast smíšené zástavby
12
Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku
Mírně svažitý pozemek, severovýchodní orientace, dobudovat příjezd, IS u pozemku vč. zemního plynu. VS m2
Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku
CS
Kč
JCS = CS/VS
Kč/m2
nutno 9147
3 292 920,00,360,00,-
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura Typ stavebního pozemku
Roztroušená zástavba v západní části města, smíšená zástavba Stavebně připravený vč. zemního plynu
B
1.50
C
Třída velikosti obce
5 až 20 tisíc obyvatel
0.70
D
Obchodní resp. průmysl. Poloha
Lokalita smíšené zástavby
1.30
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
nutno dobudovat příjezdovou komunikaci
0.90
Celkový index srovnávacího pozemku
Is = A x B x C x D x E x F
-
1.00
0.9214
b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku
Výměra oceňovaného pozemku
Nedaleko centra města, sousedí s hlavní průjezdnou komunikací, smíšená zástavba mírně svažitý západní orientace, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu, zvýšený hluk, prach a exhalace od okolní dopravy m2 417
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
centrum obce
1.20
B
Typ stavebního pozemku
Stavebně připravený vč. zemního plynu
1.50
C
Třída velikosti obce
5 až 20 tisíc obyvatel
0.70
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
1.30
E
Územní připravenost, infrastr.
Lokalita smíšené zástavby i s rodinnými a bytovými domy Střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
Zvýšený hluk, exhalace, prach
0.90
Celkový index srovnávacího pozemku
Io = A x B x C x D x E x F
-
Poměr indexů
Pi = Io/Is
-
Jednotková cena oceńovaného pozemku
JCC = JCS x Pi
Cena oceňovaného pozemku Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku Cena st. pozemku č. 262 ke dni odhadu /zaokr./
Kč/m2 Kč Kč
1.10565 1.20 432,00,180 144,00,1/1 180 100,00,-
POZNÁMKA : Na oceňovaném pozemku st. parcela č.262 – zastavěná plocha a nádvoří jsou i trvalé porosty ( ovocné stromy, okrasné rostliny ) . tyto trvalé porosty nejsou ošetřovány, zcela zanedbány a dle zjištění znalce je jejich hodnota minimální. Na výslednou cenu oceňovaných nemovitostí nemají prakticky žádný vliv. Z tohoto důvodu nebyla znalcem věcná cena těchto trvalých porostů zjišťována.
13
Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků
Stavba
Časová cena Opotřebení
Reprodukční cena
Rodinný dům č.p. 74
649 268,27,- Kč
63,02 %
1 755 855,31,- Kč
Vedlejší stavba - stodola
140 296,24,- Kč
68,32 %
442 839,66,- Kč
Venkovní úpravy
31 582,58,- Kč
87 947,80,- Kč
Stavby celkem / zaokrouhleno /
821 150,00,- Kč
2 286 640,00,- Kč
St. parcela č. 262
180 100,00,- Kč
180 100,00,- Kč
1 001 250,00,- Kč
2 466 740,00,- Kč
Oceňované nemovitosti celkem
2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Jelikož je celý komplex v horším technickém stavu je pravděpodobnost pronajmutí ke dni odhadu menší. Z této skutečnosti vychází i uvažovaná výše nájemného. Znalcem bylo stanoveno na základě odborného odhadu za celý soubor nemovitostí tj. 7 000,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Počítáno 12 měsíců
Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený bez stavebních úprav Kč/měsíc měsíců/rok
Celkem příjem z nájemného ročně
Kč/rok
7 000 12 84 000,00,-
Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství
RC ( Kč )
821 150,00,-
Časová cena RD včetně příslušenství
ČC ( Kč )
2 286 640,00,-
Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci
T ( roků )
30
Stáří stavby původní
S ( roků )
80
Celková životnost
Z ( roků )
127
Opotřebení hlavní stavby
A(%)
63,02
Předpokládané roční procento na údržbu a opravy
% z RC
0,70
Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace
u(%)
3,00
q(-)
1,03
Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /
Kč/rok
500,00,-
Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /
Kč/rok
2 744,00,-
14
Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC /
Kč/rok
16 006,00,-
Správa nemovitostí
Kč/rok
0,00,-
Kč/rok
17 260,00,-
Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/(
q)T
-1
Jiné náklady
Kč
0,00,-
Roční nájemné z pozemku
Kč
0,00,-
Kč
36 510,00,-
Příjmy ročně celkem
Kč
84 000,00,-
Výdaje ročně celkem
Kč
36 510,00,-
Kč
47 490,00,-
Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?
ano
Výpočet věčnou rentou
Čisté roční nájemné
Kč
47 490,00,-
Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného
Čisté roční nájemné Výpočet výnosové hodnoty
Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty
%
7,00
Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize
Kč
678 422,67,-
Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění
Kč
0,00,-
Kč
678 400,00,-
Výnosová hodnota areálu včetně příslušenství
2.3 Porovnávací indexová metoda Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných rodinných domů, které jsou nabízeny k prodeji nebo které jsou v databázi znalce ( popis je doslovný, který byl převzat z uvedených nabídek ) :
15
Srovnávací objekt č.1 rodinný dům v Týně nad Vltavou
Jedná se o dvoupodlažní objekt s podkrovím, vedlejší stavbou a zahradou, polohově situovaný ve velice atraktivním a velmi klidném prostředí v bezprostřední blízkosti centra města Týn nad Vltavou. Objekt je dispozičně členěn na přízemí, patro a podkroví. Obytnou část přízemí tvoří předsíň, sociální zařízení, kuchyně, dva pokoje, kotelna a sklepní místnost ( sklad paliva ), umístěná mimo zastavěnou plochu objektu. Patro objektu tvoří veranda, předsíň, sociální zařízení, kuchyně, dva velké pokoje a další původně obytná místnost, nyní využívaná jako sklad a místnost pro obsluhu zařízení pro vytápění patra budovy. V boční části patra je umístěn venkovní altán. Podkroví tvoří jedna větší místnost pro letní ubytování a zbytek je půdní prostor, vhodný pro zřízení dalších dvou obytných místností. Objekt je zděný, zdivo smíšené, střecha sedlová a taškovou krytinou, omítky vápenné štukové, okna dvojitá, podlahy dlažby a PVC, topení etážové, elektroinstalace 380V, veřejná vodovodní a kanalizační přípojka, TUV z boilerů, v domě zavedena funkční přípojka městské teplofikace. Rodinný dům je součástí městské liniové zástavby, je přístupný z místní zpevněné komunikace, má jižní orientaci a díky jeho vyvýšené poloze ve svahovité zástavbě je z něho velmi příjemný výhled na panorama města. Objekt je ihned obyvatelný. Zastavěná plocha : 228 m2 Užitná plocha : neuvedeno m2 Plocha pozemku : 364 m2 Nabídková cena : 2 690 000,- Kč
16
Srovnávací objekt č.2 rodinný dům v Týně nad Vltavou, Podskalí
Jedná se menší rodinný domek s vedlejší stavbou, polohově situovaný ve velice klidné městské části Podskalí na okraji města Týn nad Vltavou, v blízkosti řeky Vltavy. Domek je přístupný z místní asfaltové komunikace, má malou předzahrádku. Obytnou část tvoří předsíň, chodba a dvě místnosti, menší sklep, komora, přístřešek se skladem a uhelna. Na obytnou část navazuje kůlna ze které je možno zřídit garáž. Budovy jsou zděné, zdivo smíšené, stropy dřevěné s podbitím, střechy sedlové, krovy vaznicové, střešní krytina tašková. Podlahy beton a dlažba, v pokojích dřevotřískové desky, okna dřevěná špaletová, zárubně a dveře původní dřevěné, elektroinstalace pod omítkou. V půdním prostoru je možno zřídit podkroví. Domek je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, elektřina 380 V, vytápění lokální v pokoji kachlový sporák. Ve vnitřním traktu je uzavřený dvorek ohraničený skalním masívem. Domek je velice vhodný jako rekreační chalupa zejména pro rybáře a příznivce vody, je možné jej využívat i k trvalému bydlení. Domek je vzdálený cca 100 m od řeky, z velkého pokoje je přímý výhled na řeku. Domek je dosud užíván jako rekreační chalupa a bude uvolněn ke dni prodeje. Zastavěná plocha : 150 m2 Užitná plocha : neuvedeno m2 Plocha pozemku : 270 m2 Nabídková cena : 650 000,- Kč
Srovnávací objekt č.3 rodinný dům v Týně nad Vltavou
17
RD 2x( 1+kk ) v Týně nad Vlt., ÚT dálkové,špaletová zdvojená okna, nezáplavová oblast. Stav dobrý - ihned k bydlení!! Střecha : pálené tašky, topení : ústřední dálkové, počet WC 2 , počet koupelen : 2. Popis : Domek jako předmět prodeje se nachází nedaleko centra Týna nad Vltavou, na výpadovce směr Podskalí , v nezáplavové oblasti na pravém břehu řeky Vltavy, která je vzdálená od RD cca 80m. Vše potřebné pro život v rámci občanské vybavenosti je v dostupnosti do 5 minut chůze - ZŠ, MŠ, autobusové nádraží, prodejny potravin, kino, zdrav. zařízení, sport. a kult. zařízení. Domek je situován na jihozápad, u silnice směr Týn - Hněvkovice - přehrada. Před domem je možnost parkování. Pozemek, na kterém dům stojí je svažitý - stoupání směrem za dům. V zadním traktu je zděná hradba, která zaručuje absolutní klid. Pozemek je malý, kaskádovitě členěný, ústí do sklepa v hradbě. Z pozemku je možnost přístupu do podkroví. Exteriér domu tvoří: střecha s krytinou pálených tašek tzv. bobrovek. Součástí střechy jsou pozink okapy. Omítka je vápenocementová, hladká bílé barvy, ze strany od ulice je to barva žlutá v kombinaci s bílou. Okno do ulice je jedno třídílné velké, dřevěné, špaletové. Okno do dvora je dvoudílné. Vchodem do domu se dostáváme do chodby. Vpravo rozvodná skříň, podlaha keramická. Z chodby jsou dveře do jednoho i druhého bytu. Byt č.I: velká místnost 5x4m, kuch. kout s krátkou kuch. linkou. Z místnosti je vchod do koupelna s umyvadlem toaletou a sprchovým koutem. Bytč.II: představuje podobné řešení bytu jako v případě bytu č.I. Podlahy jsou betonové s PVC nebo koberci, obklady tvoří ker. dlažba.Topení pro oba byty je ÚT dálkové s plech. radiátory. TV příjem je velmi dobrý pro příjem nejsledovanějších českých programů. Součástí prodeje je satelitní přijímač.Sport. a kult. vyžití nabízí bezprostředně město Týn nad Vltavou. Zastavěná plocha : 62 m2 Užitná plocha : neuvedeno m2 Plocha pozemku : 116 m2 Nabídková cena : 543 000,- Kč
Srovnávací objekt č.4 rodinný dům v Týně nad Vltavou
Vila se nachází v klidné části Týna nad Vltavou, nedaleko centra s výhledem na řeku a staré město. Dům je v dobrém technickém stavu - nedávná rekonstrukce střechy, výměna oken ( eurookna ), vnitřní úpravy. Ve vile jsou v současné době k dispozici 4 bytové jednotky. V prvním podlaží se nachází 2 byty -1x 2+1 a s příslušenstvím a 1x 1+1 s příslušenstvím. Ve druhém podlaží je 2x byt 2+1 s příslušenstvím. Byty v tomto podlaží je možné propojit. Všechny byty jsou v dobrém technickém stavu.
18
Část podkroví domu je připravena na vybudování bytu - eurookna, rozvody. Další část podkroví tvoří obytný pokojík a půda. Tyto prostory je možné propojit v jeden celek. Dům je ze 2/3 podsklepen. Dům je možné využít i ke komerčním účelům - kanceláře, ordinace, penzion, restaurace apod. Nabídková cena : 3 800 000,- Kč
Porovnání objektů
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj
Obec / Lokalita
Velikost /Počet místností
Příslušenství / Garáž
Pozemek ( m2 )
Jiné / stav
asi 2+1
průměr/ ne
417
průměr -
(3)
(4)
(5)
(6)
2x 2+1
průměr + / ne
364
průměr
RD Týn nad Vltavou , nedaleko centra
(1)
(2)
1
RD Týn nad Vltavou , nedaleko centra
2
RD Týn nad Vltavou , okraj města
2+1
průměr / ne
270
průměr
3
RD Týn nad Vltavou , okraj města
2 x 1+kk
průměr / ne
116
průměr
4
RD Týn nad Vltavou , nedaleko centra
3x 2+1 + 1x 1+1
průměr / ne
neuvedeno
dobrý
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.
požadovaná / realizovaná
Koef. redukc e na prame n ceny
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
K4
K5
K6
Poloh a
Veliko st
Prove dení
Celko vý stav
Vliv pozem ku
Úvaha a názor znalce
a vybav ení
=(7)*(8)
Kr (1)
(7)
(8)
(9)
Index odlišnosti Io (10 až 15)
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč
( 10 )
( 11 )
( 12 )
( 13 )
( 14 )
( 15 )
( 16 )
( 17 )
1
2 690 000
0,85
2 286 000
1,20
1,50
1,10
1,20
1,00
1,10
2,614
874 847,-
2
650 000
0,85
552 500
0,90
1,00
1,00
1,00
0,95
0,90
0,770
717 999,-
3
543 000
0,85
461 550
0,90
0,80
1,00
1,00
0,90
0,90
0,583
791 409,-
4
3 800 000
0,85
3 230 000
1,20
1,80
1,10
1,20
1,00
1,10
3,136
1 029 869,-
Celkový průměr
Kč
853 500,-
Minimum
Kč
717 999,-
Maximum
Kč
1 029 869,-
K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 /
19
K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0
2.4 Obecná cena stanovená metodou střední hodnoty 2.4.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem 2.4.2 Výpočet střední hodnoty souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena /
1 001 250,00,- Kč
Výnosová hodnota celkem
678 400,00,- Kč
Střední hodnota – soubor nemovitostí
839 800,00,- Kč
2.5 Obecná cena stanovená metodou váženého průměru 2.5.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě. 2.5.2 Výpočet váženého průměru souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena /
ČC
1 001 250,00,- Kč
Výnosová hodnota celkem
CV
678 400,00,- Kč
Poměr věcné a výnosové hodnoty Váha výnosové hodnoty Vážený průměr souboru nemovitostí
ČC/CV (n) ( ČC + n* CV ) / n + 1
1,47 5,00 732 200,00,- Kč
20
2.6 Rekapitulace
Způsob ocenění
cena
Reprodukční cena
2 466 740,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena /
1 001 250,00,- Kč
Výnosová hodnota
678 400,00,- Kč
Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty
839 800,00,- Kč
vážený průměr Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr
732 200,00,- Kč 853 500,00,- Kč
Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění
850 000,00,- Kč
Spoluvlastnický podíl
x id. ve výši 1/2
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaných nemovitostí celkem zaokrouhlená
425 000,00,- Kč
Závěr : 1. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 rodinného domu č.p. 74 v ulici Na Trubách na st. parcele č. 262 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a příslušenství vše v katastrálním území a v obci Týn nad Vltavou vše zapsané na LV 692 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice může činit dle zjištění znalce ke dni ocenění 425 000,- Kč slovy : čtyřistadvacetpěttisíckorunčeských
2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.
30. července 2008
Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 692 1x kopie katastrální mapy
Ing. Michal Sirový
21
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1360 - 76/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 76/08.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.
Českém Krumlov 30. července 2008
Ing. Michal Sirový
22
FOTODOKUMENTACE
Pohled na hlavní průčelí RD č.p. 74 od hlavní komunikace
Pohled na východní průčelí stodoly
23
Pohled na RD č.p. 74 a část stodoly od plotové branky
Pohled na jižní fasádu stodoly
