08

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1338/2012 o obvyklé ceně pozemků parc.č. 433/1 – zahrada o výměře 1.932 m2, parc.č. 434/1 – zahrada o výměře 93 m2, parc.č. 434/2 – zahrada o výměře 154 m2, parc.č. 548 – zahrada o výměře 2.295 m2 a parc.č. 1210 – trvalý travní porost o výměře 122 m2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Bohuslávky, obec Bohuslávky, okres Přerov. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 24 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola Hlinky 41/104, 603 00 Brno Spisová značka 030 EX 19690/08

Účel posudku:

podklad pro exekuční řízení

Ocenění v ceně obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zák. č. 121/2000 Sb., ke dni prohlídky 19.9.2012 zpracovala: Ing. Lucie Janíčková - znalec Mutěnická 8, 628 00 Brno

Posudek obsahuje 9 stran textu a 2 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brně, dne 8.10.2012

Stanovení obvyklé ceny pozemků v kat. úz. a obci Bohuslávky, okres Přerov

I. NÁLEZ I.A. ÚKOL Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, pozemků parc.č. 433/1 – zahrada o výměře 1.932 m2, parc.č. 434/1 – zahrada o výměře 93 m2, parc.č. 434/2 – zahrada o výměře 154 m2, parc.č. 548 – zahrada o výměře 2.295 m2 a parc.č. 1210 – trvalý travní porost o výměře 122 m2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Bohuslávky, obec Bohuslávky, okres Přerov ke dni prohlídky, tj.: 19.9.2012. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 24 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov.

I.B. PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Prohlídku pozemků v Bohuslávkách, okres Přerov jsem provedla dne 19.9.2012.

I.C. DOKUMENTACE A SKUTEČNOST Skutečnosti potřebné pro ocenění jsem zjistila prohlídkou na místě samém dne 19.9.2012 a na základě podkladů viz. kapitola I.E.

I.D. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI, ŠIRŠÍ VZTAHY

p.č. 548

p.č. 433/1, 434/1 a 434/2

p.č. 1210

Oceňované nemovitosti – pozemky parc.č. 433/1 – zahrada o výměře 1.932 m2, parc.č. 434/1 – zahrada o výměře 93 m2, parc.č. 434/2 – zahrada o výměře 154 m2, parc.č. 548 – zahrada o výměře 2.295 m2 a parc.č. 1210 – trvalý travní porost o výměře 122 m2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Bohuslávky, obec Bohuslávky, okres Přerov, jsou v extravilánu obce Bohuslávky (viz. obr. Schematický zákres polohy pozemků). Pozemky jsou cca 1 km východně od obce jako součást rozsáhlých ovocných sadů; pozemek parc.č. 1210 je pravým břehem říčky Trnávky, pozemky parc.č. 433/1, 434/1, 434/2 jsou součástí bývalých ovocných sadů, trvalé porosty ovocných stromů – višně jsou na konci produktivity, dovysazované stromky jsou proschlé. Na pozemku parc.č. 548, který je dále východně je výsadba jabloní, která je v produktivním věku. Přístup k pozemkům jako celku je ze západu ze zpevněné komunikace místního významu, která pak přechází v částečně zpevněnou až nezpevněnou obslužnou cestu. Pozemky jako celek jsou rovinné, oplocené ve větším celku. Vesnice Bohuslávky je součástí okresu Přerov a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Lipník nad Bečvou. Obec Bohuslávky se rozkládá asi patnáct kilometrů severovýchodně od Přerova a čtyři kilometry severozápadně od města Lipník nad Bečvou. Dopravně je obec dostupná silnicemi III.tříd, nájezd na dálnici D1 je ve vzdálenosti cca 5 km, železniční spojení s obcí není. Ing. Lucie Janíčková · Mutěnická 8· Brno, tel: 728 784 962 · e-mail: [email protected]

Strana 2


Tato část střední Moravy se historicky a etnograficky nazývá Haná. Osídlení této menší vesnice dosahuje zhruba počtu 330 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu a kostel. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Z hlediska pracovních příležitostí jsou v obci drobné živnostenské provozovny, další příležitosti jsou v Lipníku nad Bečvou, Hranicích, Olomouci.

I.E. PODKLADY PRO ZPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ

Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město ze dne 14.8.2012 – spisová značka 030 EX 19690/08 Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 24 – bezúplatný dálkový přístup pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 030 Ex 19690/08 pro Soudní exekutor Homola Jaroslav, Mgr. – příloha č. 1 Kopie z katastrální mapy – internetová databáze – příloha č. 2 Údaje zjištěné na místě samém dne 19.9.2012 Fotodokumentace pořízená dne 19.9.2012 – viz. text Mapa uveřejněná na serveru seznam.cz – viz. titulní strana a text

I.F. VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 24 pro kat.úz. Bohuslávky jsou oceňované pozemky ve vlastnictví: Pavlík Jaroslav, Trštice 3, 783 57 Trštice Obec: Katastrální území: Pozemky: Pozemek p.č. 433/1 434/1 4334/2 548 1210

Bohuslávky Bohuslávky LV č. 24 KÚ pro Olomoucký kraj, KP Přerov

Druh pozemku zahrada zahrada zahrada zahrada trvalý travní porost

Způsob využití dle skutečnosti Součást původních ovocných sadů Součást původních ovocných sadů Součást původních ovocných sadů Součást původních ovocných sadů Hospodářsky nevyužívaný s trv. porostem

Celkem

Výměra v m2 1932 93 154 2295 122

4.596

Poznámka: V části „C-omezení vlastnického práva“ listu vlastnictví nejsou evidována žádná věcná břemena. Další omezení zapsána v části C listu vlastnictví – omezení vlastnického práva – viz. příloha č. 1 (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována.

Ing. Lucie Janíčková · Mutěnická 8· Brno, tel: 728 784 962 · e-mail: [email protected]

Strana 3


II. POSUDEK II.A. METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění pozemku obvyklou cenou je provedeno ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č. 151/97 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými pozemky se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


Strana 4


Popis pozemků

Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 433/1 – zahrada o výměře 1.932 m2, parc.č. 434/1 – zahrada o výměře 93 m2, parc.č. 434/2 – zahrada o výměře 154 m2, parc.č. 548 – zahrada o výměře 2.295 m2 a parc.č. 1210 – trvalý travní porost o výměře 122 m2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Bohuslávky, obec Bohuslávky, okres Přerov ke dni prohlídky, tj.: 19.9.2012. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 24 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov. Pozemky jsou v extravilánu obce jako součást rozsáhlých ovocných sadů východně od obce. Výjimku tvoří pozemek parc.č. 1210, který je hospodářsky nevyužívaným pozemkem s trvalým porostem a je pravým břehem říčky Trnávky. Pozemky jako celek jsou přístupné ze západu skrze bránu správní budovy, obslužné komunikace jsou zprvu zpevněné, dále na východ pak nezpevněné. Celý areál ovocných sadů je oplocený na rovinných pozemcích. Pozemky parc.č. 433/1, 434/1 a 434/2 jsou východně od obce Bohuslávky, cca 1 km od centra obce. Pozemky na sebe navazují v podélném směru, jsou kolmé k přístupové cestě. Na pozemcích jsou přestárlé porosty především višní, nová výsadba je značně proschlá. Pozemek parc.č. 548 je dále východně, pozemek je s výsadbou jabloní v produktivním věku. Obvyklá cena zemědělských pozemků – ovocných sadů je určena pomocí porovnávací metody, u hospodářsky nevyužitelného pozemku je obvyklá cena stanovena v symbolické výši 1,- Kč/m2.


Strana 5


Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Ve vlastní databázi realizovaných cen prodejů srovnatelných nemovitostí se nenacházejí obdobné nemovitosti, pro vyhodnocení je proto využito srovnatelných nemovitostí inzerovaných v současné době na realitních serverech: 1.

Prodej, pozemek zahrada, 6 094 m² Cena: 70,- Kč za m² včetně provize a servisu Celková cena: 426 580 Kč Adresa: Lipník nad Bečvou I-Město Datum aktualizace: 29.09.2012 ID zakázky: 250047 Umístění objektu: Okraj obce Plocha užitná: 6 094 m2 Plocha pozemku: 6 094 m2 Doprava: Silnice

Popis: Prodej zahrady, ovocný sad v okrajové části obce ve směru na Týn nad Bečvou. Celková plocha pozemku je 6094 m2. Zahrada je udržovaná, částečně oplocená, parkování na pozemku. Příjezd obecní, zpevněný. Výhledově plánováno jako území určené pro výstavbu individuálního bydlení. 2.

Prodej, pozemek zahrada, 13 575 m² Cena: 1 580 000 Kč; 116,40 Kč/m2 včetně provize a kompletního servisu Adresa: Lipník nad Bečvou Datum aktualizace: 28.08.2012 ID zakázky: 178264 Umístění objektu: Okraj obce Plocha užitná: 13 575 m2 Plocha pozemku: 13 575 m2 Doprava: Silnice

3.

Popis: Nabízíme k prodeji pozemek o celkové výměře 13575 m2. Celý pozemek je oplocený, vlastní příjezdová cesta, IS v dosahu. Cena k jednání, ihned k dispozici. Prodej, pozemek zemědělská půda, 4 168 m² Cena: 190 000 Kč; 45,58 Kč/m2 + provize RK Adresa: Lipník nad Bečvou Datum aktualizace: 25.09.2012 ID zakázky: 209179 Plocha pozemku: 4 168 m2

Popis: Nabízíme k prodeji pozemek o velikosti 4168 m2. Pozemek je rovinatého charakteru a je v současné době veden jako orná půda. Pozemek navazuje na rekreační oblast. Inženýrské sítě na hranici pozemku. Klidná lokalita. Více informací v RK.


Strana 6


Vyhodnocení: Ad. 1 Jedná o pozemek v katastrálním území obce Lipník nad Bečvou – katastr sousední obce – obdobná lokalita, výhledová možnost výstavby – bydlení; současné využití shodné s oceňovanými pozemky. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,80, koef. využitelnosti 0,80: 70,- Kč/m2 * 0,80 * 0,80 = 44,80 Kč/m2 Srovnatelná cena tedy činí cca 45,- Kč/m2. Ad. 2 Jedná o pozemek v katastrálním území obce Lipník nad Bečvou – katastr sousední obce – obdobná lokalita, výhledová možnost výstavby – bydlení, vzhledem k výměře pozemku developerský projekt, pozemky jsou k datu ocenění volné. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,80, koef. využitelnosti a výměry 0,60: 116,40 Kč/m2 * 0,80 * 0,60 = 55,87 Kč/m2 Srovnatelná cena tedy činí cca 56,- Kč/m2. Ad. 3 Jedná o pozemek v katastrálním území obce Lipník nad Bečvou – katastr sousední obce – obdobná lokalita; současné využití je zemědělsky obhospodařovaný pozemek ve větším celku bez trvalých porostů. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,90, koef. využitelnosti 0,80: 45,58 Kč/m2 * 0,90 = 41,02 Kč/m2 Srovnatelná cena tedy činí cca 41,- Kč/m2.

Hodnota ceny pozemků – ovocných sadů stanovená metodou srovnávací se pohybuje v intervalu 41,- Kč/m2 až 56,- Kč/m2

Obvyklá cena hodnocených pozemků vychází ze současných možností uplatnění pozemků na realitním trhu, tj.: možnosti odkoupení pozemků zemědělským družstvem, případně samostatně hospodařícím zemědělcem a dále množstvím nabízených pozemků v daném regionu. Rozborem ceny simulovaným podle možnosti uplatnění pozemků na trhu s nemovitostmi, odhaduji jednotkovou obvyklou cenu pozemků při spodní hranici intervalu, neboť obdobných pozemků je na realitním trhu v dané lokalitě nadbytek, tj.: zaokr. 40,- Kč/m2.

Obvyklá jednotková cena pozemků parc.č. 433/1, parc.č. 434/1, parc.č. 434/2 a parc.č. 548 – zahrada v k.ú. a obci Bohuslávky, okres Přerov činí 40,- Kč/m2. Obvyklá cena jednotlivých pozemků je uvedena v závěru znaleckého posudku. Obvyklá jednotková cena pozemku parc.č. 1210 – trvalý travní porost v k.ú. a obci Bohuslávky, okres Přerov činí 1,- Kč/m2. Obvyklá cena pozemku je uvedena v závěru znaleckého posudku.


Strana 7


III. ZÁVĚR Úkolem bylo zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku pozemků parc.č. 433/1 – zahrada o výměře 1.932 m2, parc.č. 434/1 – zahrada o výměře 93 m2, parc.č. 434/2 – zahrada o výměře 154 m2, parc.č. 548 – zahrada o výměře 2.295 m2 a parc.č. 1210 – trvalý travní porost o výměře 122 m2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Bohuslávky, obec Bohuslávky, okres Přerov ke dni prohlídky, tj.: 19.9.2012. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 24 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov.

1.

obvyklá cena pozemků

Obvyklá jednotková cena zemědělsky využívaných pozemků – ovocných sadů: parc.č. 433/1 – zahrada o výměře 1.932 m2, parc.č. 434/1 – zahrada o výměře 93 m2, parc.č. 434/2 – zahrada o výměře 154 m2 a parc.č. 548 – zahrada o výměře 2.295 m2 včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Bohuslávky a obci Bohuslávky, okres Přerov činí

40,- Kč/m2 Slovy: Čtyřicet Kč/m2 Obvyklá jednotková cena oceňovaného pozemku hospodářsky nevyužitelného parc.č. 1210 – trvalý travní porost o výměře 122 m2 včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Bohuslávky a obci Bohuslávky, okres Přerov činí

1,- Kč/m2 Slovy: Jedna Kč/m2 Pozemek parc.č. 433/1 434/1 434/2 548 1210

Celkem

Výměra v m2 1.932 93 154 2.295 122

Obvyklá jednotková cena v Kč/m2

Obvyklá cena pozemku v Kč

40,40,40,40,1,-

77.280,3.720,6.160,91.800,122,-

4.596

179.082,-

K datu ocenění byly pozemky parc.č. 433/1, 434/1, 434/2 a 548 součástí většího hospodářského celku ovocných sadů; věcná břemena, práva a povinnosti odpovídající charakterem věcnému břemenu na pozemcích nevázla. Omezení zapsána v části C listu vlastnictví č. 24 pro kat. úz. a obec Bohuslávky, okres Přerov – omezení vlastnického práva – viz. příloha č. 1 (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

V Brně, dne 8.10.2012

Ing. Lucie Janíčková


Strana 8


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 9.12.2002 pod poř.č. 3916 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věcná břemena Spr 1869/2002. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 1338/2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji přiloženou fakturou. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 628 00 Brno

V Brně, dne 8.10.2012


Strana 9

08

Recommend Documents