ZNALECKÝ POSUDEK č. 60/2015 O ceně obvyklé spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/3 k celku nemovitých věcí – pozemku stp.č.87/1 včetně součástí čp. 60 rodinný dům Krchleby na stp.č.87/1, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Krchleby u Nymburka, obec Krchleby , okres Nymburk.
Objednatel znaleckého posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD NYMBURK soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20 28802 Nymburk 070EX 1224/08
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitosti včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitosti v dražbě
Dle zákona č. 151/1960 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.2.2015 znalecký posudek vypracoval: René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové
Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních+1x elektronicky. V Hradci Králové 8.3.2015
-2-
OBSAH POSUDKU :
Zadání pro znalce ......................................................................................................................... 3 Nález ............................................................................................................................................ 3 1. Prohlídka a šetření nemovité věci ............................................................................................. 3 2. Podklady pro vypracování posudku .......................................................................................... 3 2.1. Podklady předložené objednatelem a vlastníkem ................................................................. 3 2.2. Podklady zajištěné znalcem: ................................................................................................. 3 C. Posudek ........................................................................................................................................ 3 1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí ............................................................................................................................... 3 2. Definice ........................................................................................................................................ 4 3. Popis objektu,hodnocení ........................................................................................................... 5 3.1. Situace ................................................................................................................................... 5 3.2. Popis jednotlivých staveb...................................................................................................... 6 3.3. Pozemky ................................................................................................................................ 7 3.4. Věcná břemena ...................................................................................................................... 7 3.5. Výměry čp. 60 ....................................................................................................................... 7 3.6. Součásti ceny obvyklé ........................................................................................................... 7 3.7. Fotodokumentace .................................................................................................................. 7 4. OCENĚNÍ ................................................................................................................................. 8 4.1. Porovnávací cena nemovité věci - Cena obvyklá: ................................................................ 8 4.2. Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: .............................................................. 9 4.3. Práva a závady spojené s nemovitostí ................................................................................. 10 4.4. Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství ..................................................................... 10 4.5. Závěr ................................................................................................................................... 10 D. Znalecká doložka ....................................................................................................................... 10 E. Seznam příloh ............................................................................................................................ 10 A. B.
-3-
A. Zadání pro znalce Stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství a stanovit obvyklou cenu práv a závad spojených se spoluvlastnickým podílem v rozsahu 1/3 k celku nemovitých věcí– pozemku stp.č.87/1 na pozemku stojí stavba čp. 60 rodinný dům a stavby čp. 87/1 Krchleby na stp.č.87/1, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Krchleby u Nymburka, obec Krchleby , okres Nymburk.
B. Nález 1. Prohlídka a šetření nemovité věci prohlídka nemovité věci byla provedena 3.března 2015 za přítomnosti znalce na místě samém od 12h. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém, údajů sdělených spoluobčany. Vlastník nebyl zastižen, všichni vlastníci obesláni poštou dne 23.2.2015 do místa trvalého pobytu. Objekt nebyl zpřístupněn. Sestra spoluvlastníka se telefonicky omluvila.
2. Podklady pro vypracování posudku 2.1. Podklady předložené objednatelem a vlastníkem výpis z katastru nemovitostí LV č.45 ze dne 12.2.2015 Usnesení 070 EX 1224/08 ze dne 13.2.2015 Znalecký posudek 03-1861/2014 z 23.1.2014 vyhotovený Ing. Miroslavem Slaničkou
2.2. Podklady zajištěné znalcem: a. internetové stránky http://mestaobce.cz b. www.mapy.cz c. zjištění na místě samém – 3.3.2015 d. zákon č. 151/1960 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. e. informace podané spoluobčany trvale žijícími v sousedství f. fotodokumentace pořízená na místě samém g. Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH h. Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech
C. Posudek 1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována.
-4Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. S ohledem na účel ocenění není způsob stanovení ceny upraven žádným zvláštním předpisem. Cena obvyklá byla stanovena Dle zákona č. 151/1960 Sb. o oceňování majetku ve znění pozd. předpisů.
2. Definice Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. Jiným způsobem oceňování stanoveným zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit . Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a
-5standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se tvoří až při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně a od zjištěné tržní hodnoty nemovité věci se může výrazně odlišovat.
3. Popis objektu,hodnocení Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
rodinný dům Boleslavská 60 288 02 Krchleby Středočeský Nymburk Krchleby Krchleby u Nymburka 769
Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Nymburk Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Nymburk
3.1. Situace Přehled oceňovaných Rodinný dům čp.60 část obce Krchleby staveb a pozemků Pozemky st.č.87/1 Studna Venkovní úpravy v minimálním rozsahu Trvalé porosty Přehled všech Halenkovičová Jiřina, Boleslavská 60, 28802 Krchleby1/3 vlastníků Ponc Jiří, Boleslavská 60, 28802 Krchleby1/3 Ponc Martin, Boleslavská 60, 28802 Krchleby1/3 Ochrana Způsob ochrany nemovitosti Omezení vlastnických Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. práv Omezení vlastnického práva Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Halenkovičová Jiřina Nařízení exekuce - Ponc Jiří Nařízení exekuce - Ponc Martin Zahájení exekuce - Halenkovičová Jiřina Zástavní právo exekutorské
-6Charakteristika obce
Krchleby jsou obec ležící v okrese Nymburk 6 km severně od Nymburku, součást Mikroregionu Nymbursko. Dopravní síť - Obcí prochází silnice I/ 38 Kolín - Nymburk - Krchleby Mladá Boleslav, v obci končí silnice 332 Lysá nad Labem - Milovice – Krchleby. Železniční trať ani stanice na území obce nejsou. Nejbližší železniční stanicí jsou Veleliby ve vzdálenosti 3 km ležící na trati 061 z Nymburka do Jičína a trati 071 z Nymburka do Mladé Boleslavi. Autobusová doprava – příměstská MHD Nymburk
V obci obecní úřad, K vybavenosti obce patří ZŠ a MŠ, prodejny s potravinami a restaurace. Ke sportovnímu vyžití slouží tělocvična, fotbalové, volejbalové a dětské hřiště. Blízkost smíšených lesů s cyklostezkami lákají k aktivnímu odpočinku. Poloha nemovité věci v místě veřejný vodovod, kanalizace a elektro sítě, zastavěná část obce, jde o pozemek v klidné části vhodné pro bydlení, rovinatý pozemek obdélníkového tvaru. Přístup ze zpevněné komunikace, průjezdná komunikace . Nemovitost pronajata Ne rizika Vyjma omezení uvedených na LV mi jiná rizika nejsou známa.
3.2. Popis jednotlivých staveb Základní popis domu a Dům starý min 135 let. Přízemní v části podsklepená stavba s volným bytu půdním prostorem. Provedení a vybavení pouze z venkovní obhlídky a z posudku základy kamenné svislé konstrukce – smíšené střecha sedlová a šikmá krytina lepenka a tašky klemp konstrukce pouze v části okna dřevěná dveře hladké plné povrchy podlah koberce, betonové vnitřní vybavení předpokládá se vana,umyvadlo, WC vytápění etážové Objekt je dle dostupných informací napojen na elektro síť, Kanalizace do jímky, vodou je objekt zásoben z vlastní studny Druh stavby - účel Zděný rodinný dům využití Dokumentace Dokumentace nebyla k dispozici Způsob užívání Bydlení Dispozice Dispozice: bydlení Předpokládá se, že koupelna a WC jsou v objektu. Popis tech. stavu Údržba objektu minimální. stavby - Údaje o stáří a Objekt nebyl zpřístupněn, z venkovní obhlídky lze pouze konstatovat, že provedených obvodové zdivo vykazuje vlhkost, klempířské konstrukce pozic plech, rekonstrukcích střešní krytina před obměnou. Pozemky okolo jsou neudržované. Konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní a nevykazují viditelné statické vady. Opotřebení stavby odhadem 90%, vybavení se předpokládá podstandardní.
-7-
3.3. Pozemky Základní popis každého pozemku
Zastavěný pozemek rodinným domem, rovinatý. Stp.č.87/1 – o výměře 317m2 přístupný z veřejné komunikace
3.4. Věcná břemena Omezení vlastnického práva – není evidováno, vyjma práv uvedených na listu vlastnictví (příloha)
3.5. Výměry čp. 60 Zastavěná plocha: 100m2 Obestavěný prostor: 492m3
3.6. Součásti ceny obvyklé Rodinný dům čp.60 část obce Krchleby Pozemky st.č.87/1 Studna Venkovní úpravy Trvalé porosty
3.7. Fotodokumentace
Pohled z ulice
ulice
Dům
veranda
-8-
4. OCENĚNÍ 4.1. Porovnávací cena nemovité věci - Cena obvyklá: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitost POROVNÁNÍ S TRHEM: Při šetření místního trhu bylo zjištěno, že v současné době je v nabídce několik nemovitostí v obci a jejím okolí, jsou k dispozici i pozemky s možností nové výstavby. V okolí do 5km jsou nabízeny: Prodej rodinného domu v klidné části obce Oskořínek. Dispozičně 2+kk s možností půdní vestavby. Dům je určen k částečné rekonstrukci. Vytápění kamny na tuhá paliva, nové rozvody elektřiny a vody, studna vrtaná s možností napojení na veřejný vodovod. Více informací v RK Nabídka od 12/2014 Nezobchodováno Dům k rekonstrukci Nabídka 590.000Kč Pozemek 220m2 POROVNATELNÁ NEMOVITOST
-9Rodinný dům v obci Chleby na Nymbursku. Dům je určen k úplné rekonstrukci. K domu je pěkný pozemek. Celková plocha 764 m2 s možností využití i sousedního pozemku. Vhodné místo i pro chov domácích zvířat. Na pozemek zavedena elektrika, vodovod, na pozemku vlastní studna. Plyn možno připojit a kanalizace je ve výstavbě Dům k rekonstrukci Nabídka 550.000Kč Pozemek 7642 Od 02/2015 Nezobchodováno POROVNATELNÁ NEMOVITOST
Průměr: vzorek 1 vzorek 2
590000 550000
0,85 0,85 Součet průměr
501 500 467 500 969 000 /2 484 500
Cena porovnávací metodou 484 500 Nabídka k prodeji spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/3 – obvyklou cenu upravuji koeficientem 0,75 z důvodu velmi obtížně obchodovatelné nemovité věci, resp. podílu
480 000 * 0,75 = 360 000Kč PODÍL 1/3 360000/3*1 = 120 000Kč 4.2. Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci:
Využití nemovité věci – bydlení Stavebně technický stav budova jako celek nevykazuje viditelné statické vady Obvodové konstrukce vykazují vlhkost Předpokládá se podstandardní vybavení – objekt nebyl zpřístupněn Vlastnictví pozemků – zastavěný pozemek – malá výměra Poloha vhodná část pro bydlení zastavěná část obce – venkovská zástavba Doprava – linková autobusová doprava Vybavenost obce – dobrá vybavenost Nabídka v lokalitě do 5 km převyšuje nabídku stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení podíl se nezobchodoval ani za 670 000/3/2 = 112000Kč prodej podílu 1/3 objekt nelze reálně rozdělit objekt před celkovou rekonstrukcí a modernizací
Je nutné vzít v úvahu, že nabyvatel má s nabytím nemovité věci další výdaje spojené s úhradou daně z nabytí nemovité věci, tato činí 4% z vydražené ceny. Po zvážení všech faktorů ovlivňujících cenu, celkovým informacím získaných na trhu s nemovitostmi a vlastních zkušeností s uskutečněnými obchody a po skutečnostem výše uvedeným uvádím následující :
- 10 -
4.3. Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.45 oddíl C
4.4. Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč
4.5. Závěr
Cena obvyklá spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/3 k celku nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to pozemku stp.č.87/1 včetně součástí - čp. 60 rodinný dům Krchleby na stp.č.87/1, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Krchleby u Nymburka, obec Krchleby , okres Nymburk k 13.2.2015 120 000Kč, slovy: Jednostodvacettisíc Kč. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím pomocí porovnávací metody.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.Spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 60/2015 znaleckého deníku. V Hradci Králové, 8.3.2015 René Tomeš Sportovní 409 500 09 Hradec Králové
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.45 ze dne 12.2.2014 Kopie katastrální mapy Mapa oblasti z www.mapy.cz Dopis soudního exekutora z 13.2.2015
počet stran A4 v příloze: 14 1 2 1
