ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1355 – 71/08
o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 rodinného domu č.p. 640 v Mládežnické ulici v části obce Skřečoň na parcele č. 443 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku, garáže bez č.p./č.e. na pozemku parcela č.444/3 včetně pozemku a pozemek parcela č. 444/1 – zahrada vše s příslušenstvím v katastrálním území Skřečoň v obci Bohumín vše zapsané na LV 346 a evidované u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 544/06-32 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Zjištění obvyklé ceny pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 16.7.2008
16.7.2008 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení někte rých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českém Krumlově dne 24.7.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 544/06-32 ze dne 31.10.2007 s předáním podkladů osobně, převzal dne 5.11.2007 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 31.10.2007, LV 346 A: Vlastník : 1. Moravcová Radmila, r.č. 716012/5082 trvale bytem Lipová č.p. 160, 381 01 Český Krumlov 1/6 2. Waloszek Petr, r.č. 691219/5081 trvale bytem Podvojná č.p. 354, Skřečoň, 735 31 Bohumín 3 1/6 3. Waloszková Helena, r.č. 485616/457 trvale bytem Mládežnická č.p. 640, 735 31 Bohumín 3 4/6 B. Nemovitosti : - parcela č.443 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 192 m2 - parcela č.444/1 – zahrada o výměře 696 m2 - parcela č.444/3 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 34 m2 - RD č.p. 640 na parcele č. 443 - garáž bez č.p./č.e. na parcele č. 444/3 vše v k.ú. Skřečoň a v obci Bohumín B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí - viz příloha č.1 1.1.4 Místní šetření – proběhlo dne 16.7.2008 na místě samém za účasti znalce. Při místním šetření byla provedena externí prohlídka oceňovaných nemovitostí, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. 1.1.5 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí 1.1.6 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.mixreality.cz , www.pozemky.cz apod. 1.1.7 Fotodokumentace – fotodokumentace pořízená při místním šetření 1.1.8 Konzultace - na Městském úřadě v Bohumíně, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena. 1.1.9 Konzultace - na Městském úřadě v Bohumíně u stavebního technika, která znalci předložil platný územní plán města. 1.1.10 Literatura – Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
3
1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti, rodinný dům č.p. 640 v Mládežnické ulici na parcele č. 443 – zastavěná plocha a nádvoří, garáž bez č.p./č.e. na parcele č. 444/3 – zastavěná plocha a nádvoří a parcela č.444/1 – zahrada se nachází v katastrálním území Skřečoň, v obci Bohumín východně od centra města v Mládežnické ulici v zástavbě převážně rodinných domů. Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor stavby rodinného domu, garáže, venkovních úprav a pozemků parcely č.443 – zastavěná plocha a nádvoří, která tvoří zastavěnou plochu oceňovaného rodinného domu, parcely č.444/3 – zastavěná plocha a nádvoří, která tvoří zastavěnou plochu oceňované garáže a parcely č. 444/1 – zahrada, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. V objektu rodinného domu typu „šumperák“ je pravděpodobně jedna bytová jednotka. Areál je po obvodě oplocen. Příjezd je možný zpevněnou místní komunikací. Stavba rodinného domu je napojena na veřejný rozvod elektrické energie, vodovodu, kanalizace a na zemní plyn. Stáří stavby rodinného domu se znalci nepodařilo zjistit, dle odborného odhadu je možné uvažovat o původním stáří ze 70.let minulého století. Technický stav rodinného domu ke dni odhadu odpovídá svému stáří a neprováděné běžné údržbě a je celkově zanedbaný. Stejný je i technický stav oceňované garáže. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 16.7.2008. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce.
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p.640 2.1.2 Garáž bez č.p./č.e. na parcele č.444/3 2.1.3 Venkovní úprava 2.1.4 Pozemek parcela č.443, č. 444/3 a č.444/1 2.1.5 Rekapitulace
4
2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty 2.5 Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru 2.6 Rekapitulace
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu
Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.
2.1.1 Rodinný dům č.p. 640 ( § 5 ) - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o nepodsklepený dům přibližně čtvercového půdorysu s dvěma nadzemními podlažími /1.NP a 2.NP/ a s plochou střechou typu „šumperák“. Dům je zděný z cihelného či tvárnicového zdiva a s rovnými stropy. Hlavní vstup do domu je přímo z příjezdové komunikace ze západní fasády. V rodinném domu je pravděpodobně jeden byt s plným sociálním zařízením. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na vodovodní a kanalizační přípojku a na zemní plyn. Celý objekt je ke dni odhadu užíván spolumajiteli. Základy : základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Izolace : provedena proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z cihelného či tvárnicového zdiva Stropy : rovný podhled Vnější povrchy obvodových stěn : břízolitová omítka Schodiště : pravděpodobně betonové Střecha : plochá Střešní krytina : asfaltové natavované pásy Oplechování : kompletní z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se
5
Popis vybavení 1.NP a 2.NP Obvodové zdivo : cihelné či tvárnicové zdivo tl. 300 mm Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : v koupelně a kuchyni za linkou Strop : rovný podhled Podlaha a dlažby : dlažba, PVC, jekor Schodiště : betonové Okna : dřevěná a plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : etážové s radiátory s kotlem na ZP Rozvod vody : proveden studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna a WC Rozvod plynu : ano Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka, dřez, sporák, digestoř 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedeného znalcem při místním šetření z veřejně přístupného pozemku a z odborného odhadu provedeného znalcem. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m) 11,80 * 10,80 celkem 1.NP 12,30 * 11,30 1,00 * 11,30 / balkon / celkem 2.NP + zastřešení celkem OP rodinný dům
2.1.1.3
plocha (
m2
)
výška
OP
(m)
(m3)
= 127,44
= 2,90
127,44
369,58 369,58
= 138,99
( 2,90 + 3,60 ) * 0,5 = 3,25
451,72
= 11,30
= 1,00
11,30
150,29
463,02 832,60 m3
Zjištění charakteru objektu
Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má pravděpodobně jeden byt, nadzemní podlaží s rovnou střechou, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 127,44 m2. Zastavěná plocha 1.PP je 00,00 m2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 00,00/127,44 = 00,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Rodinný dům je typem „B“ – samostatně stojící, nepodsklepený, dvoupatrový s rovnou střechou a se základní cenou 2 150,- Kč/ m3
6
2.1.1.4 Koeficienty Jednotlivé konstrukce a prvky stavby jsou určeny znalcem, z důvodu nemožnosti vnitřní prohlídky RD, na základě odborného odhadu Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky
Typ
B
( 1.NP, 2.NP, rovná střecha )
ZC
2 150,- Kč/m3
Obestavěný prostor objektu dle projektu
OP
m3
832,60
Koeficient polohový
příloha č. 13 vyhlášky
neuplatněn
K5
1,00
Koeficient podkroví
nezařízeno
neuplatněn
Kpod
1,00
Koeficient změny ceny staveb
dle přílohy č.38 vyhl.
Koeficient prodejnosti
dle přílohy č.39 vyhl.
Základní cena po první úpravě
= ZC x Kpod x K řad
Pořizovací cena konstrukcí navíc
Cena odhadnuta znalcem
Podíl ceny konstrukce navíc
= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )
koeficient vybavení stavby
S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Ki
2,031
neuplatněn
Kp
1,000
Kč/m3
ZC´
2 150,-
Kč
CK
0,00,-
-
PK
0,00,-
vnitřní vybavení je stanoveno na základě odborného odhadu a předpokladu znalce Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
1
Základy
betonové pasy s izolací
S
0.07100
0.07100
2
Svislé kce
tvárnicové či cihelné zdivo
S
0.22300
0.22300
3
Stropy
s rovným podhledem
S
0.08400
0.08400
4
Zastřešení
plochá střecha
S
0.05200
0.05200
5
Krytiny střech
asfaltová natavovaná
S
0.03200
0.03200
6
Klempířské konstrukce
úplné z pozinkovaného plechu
S
0.00800
0.00800
7
Vnitřní omítky
omítky vápenné štukové
S
0.06200
0.06200
8
Fasádní omítky
břízolitová škrábaná
S
0.02170
0.02170
9
Vnější obklady
keramické pásky
S
0.00400
0.00400
10
Vnitřní obklady
kuchyň a koupelna keramické
S
0.02300
0.02300
11
Schody
betonové
S
0.02400
0.02400
12
Dveře
dřevěné plné i prosklené
S
0.03300
0.03300
13
Okna
dřevěná i plastová zdvojená
S
0.05200
0.05200
14
Podlahy obytných místnost.
PVC, jekor
S
0.02200
0.02200
15
Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba
S
0.01100
0.01100
16
Vytápění
Etážové s kotlem na ZP
S
0.04400
0.04400
17
Elektroinstalace
220 V/380 V, poj. automaty
S
0.04100
0.04100
18
Bleskosvod
nevyskytuje se
CH
0.00600
0.00000
19
Rozvod vody
studené i teplé
S
0.03000
0.03000
20
Zdroj teplé vody
EI boiler
S
0.01800
0.01800
21
Instalace plynu
provedena
S
0.00500
0.00500
22
Kanalizace
provedena
S
0,03100
0,03100
23
Vybavení kuchyní
linka, dřez, sporák
S
0.00500
0.00500
24
Vnitřní hygienic. vybavení
umyvadlo, vana
S
0.05100
0.05100
25
Záchod
splachovací
S
0.00400
0.00400
26 a
Ostatní
anténa, odvětrání
S 50%
0.01800
0.01800
26 b
Ostatní
nevyskytuje se
CH 50%
0.01800
0.00000
Navíc
-
CH
N
Standard
Podíl příl. Č.14
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
Základní cena upravená
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad
K4
Upravený podíl
0.00000
0.00000
1.00000
0.97600
-
0.97600
Kč / m3
4 261,85,-
7
2.1.1.5 Stáří a opotřebení Stáří stavby není znalci známo, dle odborného odhadu znalce se podobné typy rodinných domů stavěly převážně v 70. letech minulého století. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Běžná údržba je prováděna nepravidelně, proto znalec provedl snížení celkové životnosti o 10 let. Stavba není v extrémně špatném ani dobrém technickém stavu, proto je opotřebení zjištěno lineární metodou. Rok odhadu
2008
Rok kolaudace / začátek užívání /
1975
Stáří
33 let
Předpokládaná další životnost
57 let
Celková životnost
80 let
Procento ročního opotřebení
1,25 %
Opotřebení
41,25 %
2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor
ZC
Kč / m3
2 150,00,-
ZCU
m3
4 261,85,-
Kč /
OP
m3
832,60
CN = ZCU x OP
Kč
3 548 416,64,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
3 548 416,64,-
Opotřebení
%
- 1 463 721,87,-
Kč
2 084 694,78,-
Výchozí cena objektu
41,25
Cena časová rodinného domu č.p. 640 ke dni odhadu
2.1.2 Garáž bez č.p. ( § 8 ) - SKP 43.21.19.9 2.1.2.1 Popis Objekt garáže je postaven u východní hranice parcely č.444/1 – zahrada na parcele č.444/3 – zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o samostatně stojící jednopodlažní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu s rovnou střechou bez možnosti vestavby podkroví. v objektu je jedno stání pro osobní automobil. Zda je objekt napojen na inženýrské sítě není možné zjistit. Pravděpodobně ne. Nosná konstrukce : zděná z plných cihel c Izolace : provedena proti zemní vlhkosti Stropy : rovný podhled, který tvoří zároveň střešní konstrukci Schodiště : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná štuková Zastřešení : viz strop Střecha : rovná Střešní krytina : natavované asfaltové pásy Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Okna : výplně z luxferů Vrata : dřevěná Bleskosvod : není instalován
8
Technický stav : objekt je pravděpodobně obdobného stáří jako rodinný dům a jeho technický stav je zanedbaný, stav odpovídá stáří a neprováděné běžné údržbě 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedeného znalcem při místním šetření z veřejně přístupného pozemku a z odborného odhadu provedeného znalcem. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části
plocha
(m)
(
7,70 * 4,40
m2
)
= 33,88
celkem 1.NP a zastřešení
výška
OP
(m)
(m3)
( 2,40 + 2,60 )/2 = 2,50
84,70
33,88
84,70
celkem OP garáž
84,70 m3
2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena ke garážování, jde o stavbu, která plní funkci příslušenství stavby hlavní, a proto se provede ocenění dle § 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je stavba typu „B“ se základní cenou 1 375,- Kč/m3 2.1.2.4 Koeficienty Stavba garáže dle § 8 a přílohy č. 9 vyhlášky -
typ
B/I
( 1.NP, rovná střecha )
ZC
1 375,- Kč/ m3
Obestavěný prostor objektu
OP
Koeficient polohový
příloha č. 13 vyhlášky
Koeficient změny cen staveb k CÚ 94
příloha č. 38 vyhlášky
Koeficient prodejnosti
příloha č. 39 vyhlášky
Koeficient zařízení podkroví
neuplatněn
koeficient vybavení stavby Pol.č.
m3
neuplatněn
Kč
84,70
K5
1,00
Ki
2,027
Kp
1,000
Kpod
1,00
S = standardní provedení, C= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl.č. 14
Upravený podíl
Základy
betonové pasy s izolací
S
0.06200
0.06200
2
Obvodové konstrukce
zděná
S
0.30100
0.30100
3
Stropy
rovný nespalný
S
0.26200
0.26200
1
4
Krovy
neuvažuje se
-
-
-
5
Krytina
natavované pásy asfaltové
S
0.05700
0.05700
6
Klempířské konstrukce
pozinkovaný plech
S
0.02900
0.02900
7
Úprava povrchů
vápenné omítky
S
0.04800
0.04800
8
Dveře
hladké
S
0.02700
0.02700
9
Okna
pouze luxfery
CH
0.01400
0.00000
10
Vrata
dřevěné
S
0.06800
0.06800
11
Podlahy
betonová mazanina
S
0.07200
0.07200
12
Elektroinstalace
nevyskytuje se
CH
0.06000
0.00000
1.00000
0.92600
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
Základní cena upravená
ZC x K4 x K5 x Ki x Kp
K4 Kč / m3
ZCU
0.92600 2 580,86,-
9
2.1.2.5 Stáří a opotřebení Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Běžná údržba je prováděna nepravidelně až vůbec, proto znalec provedl snížení celkové životnosti o 10 let. Stavba není v extrémně špatném ani dobrém technickém stavu, proto je opotřebení zjištěno lineární metodou. Rok odhadu
2008
Rok kolaudace / začátek užívání /
1975
Stáří
33 let
Předpokládaná další životnost
37 let
Celková životnost
70 let
Procento ročního opotřebení
1,429 %
Opotřebení
47,14 %
2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena
ZC
Kč / m3
1 375,00,-
ZCU
Kč / m3
2 580,86,-
OP
m3
84,70
CN = ZCU x OP
Kč
218 598,95,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
218 598,95,-
Opotřebení
%
- 103 047,54,-
Kč
115 551,40,-
Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu
47,14
Cena časová garáže ke dni odhadu
2.1.3 Venkovní úprava ( § 10 )
Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p. 640. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z externího ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - přípojky inženýrských sítí - zpevněné plochy - oplocení a venkovní branka - přístřešek pro psa Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim . Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 640 Cena stavby objektu garáže bez č.p./č.e. Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem
3 548 416,64,- Kč 115 551,40,- Kč 3 767 015,59,- Kč
10
Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem
x 3,50 %
Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem
131 845,55,- Kč
Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 640
2 084 694,78,- Kč
Cena stavby objektu garáže bez č.p./č.e.
115 551,40,- Kč
Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem
2 200 246,18,- Kč
Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem
x 3,50 %
Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem
77 008,62,- Kč
2.1.3 Pozemek parcela č. 443, č. 444/3 a č. 444/1 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 443 - zastavěná plocha a nádvoří má výměru 192 m2, pozemek č. 444/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 34 m2 a pozemek č. 444/3 – zahrada o výměře 696 m2 tvoří jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 922 m2. Srovnávací pozemek leží v obci Bohumín v části Pudlov na okraji souvislé zástavby a je určen územním plánem pro výstavbu RD. Tento pozemek má výměru 1268 m2 a je nabízen za cenu 560,- Kč/m2. Jelikož se jedná o nabídkovou cenu, která nebyla zatím realizována na trhu, byla tato korigována koeficientem 0,90 tj. na cenu 504,- Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku
Město Bohumín, část obce Pudlov, okraj souvislé zástavby, určen pro výstavbu RD, u pozemky voda, EI, zemní plyn, rovinatý, zpevněný příjezd
Výměra srovnávacího pozemku
VS
m2
1268
Cena srovnávacího pozemku
CS
Kč
639 072,00,-
JCS = CS/VS
Kč/m2
Jednotková cena srovnávacího pozemku
504,00,-
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
Okraj zastavěné části obce, zpevněný příjezd
1.00
B
Typ stavebního pozemku
Stavebně připravený bez kanalizace vč. zemního plynu
1.40
11
C
Třída velikosti obce
15 až 50 tisíc obyvatel
0.80
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
Lokalita s rodinnými domy, maloobchod
1.30
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Is = A x B x C x D x E x F
-
1.092
b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku
Město Bohumín, část obce Skřečoň, okraj souvislé zástavby, zastavěn stavbou RD, u pozemky všechny IS rovinatý, zpevněný příjezd, klidová oblast
Výměra oceňovaného pozemku
192 + 34 + 696
m2
922
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura Typ stavebního pozemku
Zastavěná část obce, zpevněný příjezd, rovinatý, klidná lokalita Stavebně připravený vč. zemního plynu
B
1.50
C
Třída velikosti obce
15 až 50 tisíc obyvatel
0.80
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
Lokalita s rodinnými domy, maloobchod
1.30
E
Územní připravenost, infrastr.
střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Io = A x B x C x D x E x F
-
Poměr indexů
Pi = Io/Is
-
Jednotková cena oceńovaného pozemku
JCC = JCS x Pi
Cena oceňovaného pozemku
1.404 1.2857
Kč/m2
648,00,-
Kč
Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku
597 456,00,-
-
Cena pozemku č. 443, č.444/1 a č.444/3 ke dni odhadu
1.20
1/1
Kč
597 500,00,-
Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků
Stavba Rodinný dům č.p. 640 Garáž bez č.p./č.e. Venkovní úpravy Stavby celkem / zaokrouhleno / St. parcela č.443, č.444/1 a č. 444/3 Oceňované nemovitosti celkem
Časová cena Opotřebení
Reprodukční cena
2 084 694,78,- Kč
41,25 %
3 548 416,64,- Kč
115 551,40,- Kč
47,14 %
218 598,95,- Kč
77 008,62,- Kč
131 845,55,- Kč
2 277 250,00,- Kč
3 898 860,00,- Kč
597 500,00,- Kč
597 500,00,- Kč
2 874 750,00,- Kč
4 496 360,00,- Kč
12
2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Uvažovaná výše nájemného byla znalcem stanovena na základě odborného odhadu za celý soubor nemovitostí tj. 13 000,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům
Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený bez stavebních úprav
Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný /
Kč/měsíc
Počítáno 12 měsíců
měsíců/rok
Celkem příjem z nájemného ročně
Kč/rok
12 000 12 144 000,00,-
Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství
RC ( Kč )
3 898 860,00,-
Časová cena RD včetně příslušenství
ČC ( Kč )
2 277 250,00,-
Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci
T ( roků )
33
Stáří stavby původní
S ( roků )
90
Celková životnost
Z ( roků )
90
Opotřebení hlavní stavby
A(%)
41,25
Předpokládané roční procento na údržbu a opravy
% z RC
0,60
Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace
u(%)
3,00
q(-)
1,03
Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /
Kč/rok
1 000,00,-
Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /
Kč/rok
4 679,00,-
Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0060 x RC /
Kč/rok
23 393,00,-
Správa nemovitostí
Kč/rok
0,00,-
Kč/rok
47 866,00,-
Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/(
q)T
-1
Jiné náklady
Kč
0,00,-
Roční nájemné z pozemku
Kč
0,00,-
Kč
76 938,00,-
Kč
144 000,00,-
Výdaje ročně celkem
Kč
76 938,00,-
Čisté roční nájemné
Kč
67 062,00,-
Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem
Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?
ano
Výpočet věčnou rentou
Čisté roční nájemné
Kč
67 062,00,-
Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty
%
7,00
Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize
Kč
958 030,00,-
Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění
Kč
0,00,-
Kč
958 000,00,-
Výnosová hodnota areálu včetně příslušenství
13
2.3 Porovnávací indexová metoda Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.sreality.cz a www.mixrealiyt.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných rodinných domů, které jsou nabízeny k prodeji nebo které jsou v databázi znalce ( popis je doslovný, který byl převzat z uvedených nabídek ) :
Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v Bohumíně – Vrbicích
Prodej RD v Bohumíně - Vrbicích. Podsklepený, s podkrovím a garáži. Dům je situován v okrajové části Bohumína - Vrbice. Dvougenerační 3+1, 3+1. Rok Výstavby 1969, vyžaduje rekonstrukci. Zastavěná plocha : neuvedeno Užitná plocha : : neuvedeno Velikost pozemku je 1450 m2 Nabízená cena : 1 286 000,- Kč
14
Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v Bohumíně – Záblatí
Rodinný dům se nachází v klidné části Záblatí poblíž pošty, je dvougenerační, v přízemí se nachází 3 pokoje, kuchyň, WC a koupelna. Na patře jsou rovněž 3 pokoje, kuchyň, WC a koupelna, elektřina v mědi, v 1 patře plastová okna, velké 2 garáže ( 8 m dlouhá ) a dvoupodlažní hospodářská budova se spoustou úložného prostoru, rozlehlý pozemek, na pozemku umístěna nová pergola, bazén s pískovou filtrací, jezírko. Napojeno na elektřinu, vodu, plyn, septik s přepadem do veřejné kanalizace, díky prostorné hospodářské budově možno využít pro podnikání Pozemek - zahrada 902 m2, zast.plocha... 706 m2. Zastavěná plocha : 702 m2 Užitná plocha : 250 m2 Velikost pozemku je 902 m2 Nabízená cena : 2 595 000,- Kč
Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v Bohumíně - Skřečoni
Rodinný dům na okraji obce ale v zástavbě rodinných domů, zahrada s ovocnými stromy o výměře 688 m2, voda, elektřina, žumpa, plyn na hranici pozemku, ústřední topení na tuhá paliva, bojler, sklep, garáž, na pozemku hospodářská budova se soc. zařízením možnost k bydlení, v blízkosti veškerá občanská vybavenost, dostupnost autobusových spojů do okolních měst. Rok výstavby 1940, Zastavěná plocha : 405 m2 Užitná plocha : 180 m2
15
Velikost pozemku je 1093 m2 Nabízená cena : 2 420 000,- Kč
Srovnávací objekt č.4 Prodej rodinného domu v Bohumíně - Úvozní
RD 7+2 v Bohumíně na ul. Úvozní. RD 4+1 a 3+1. Dům má dvě samostatné bytové jednotky ( přízemí + 1. patro ) a společný vchod. Je vhodný pro větší či dvougenerační rodinu. K pozemku vede příjezdová cesta. Nemovitost je umístěna v klidném prostředí okolních parcel ( zahrady a pole ). Dům je situován na jižní stranu a je částečně podsklepen. Má vlastní studnu ( užitková voda ), dvojgaráž + dílnu, dvůr, připojení na inženýrské sítě ( voda, elektřina, plyn ) internet a TV-SAT. Část zahrady je osázena ovocnými dřevinami. V domě je kombinované ústřední topení (plyn / tuhá paliva). Dům má nově rekonstruované kuchyně, koupelny, obě WC, rozvod vody a odpadů. Zastavěná plocha : 384 m2 Užitná plocha : neuvedeno Velikost pozemku je 2052 m2 Nabízená cena : 3 900 000,- Kč
Srovnávací objekt č.5 Prodej rodinného domu v Bohumíně – Nový Bohumín
Prodej RD v centru Bohumína. Dům je podsklepen, v přízemí domu je 2+1, v 1. NP je 1+1 a mezonetový byt 4+1, 4 koupelny, položena plovoucí podlaha, dlažba. Dům má nová plastová okna, nová elektrika, dveře. Zavedena městská voda, kanalizace, elektřina, plyn. Byty 2+1 a 1+1 pronajaté u mezonetu začala rekonstrukce. Pozemek 60 m2.
16
Zastavěná plocha : 165 m2 Užitná plocha : neuvedeno Velikost pozemku je 225 m2. Nabízená cena : 3 200 000,- Kč
Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č
Loka lita
sta
Příslu
Po
Jiné
šenství
zeme k
Stav stáří
922
Průmě r
vby RD
1
Průměr
Bohumín Skřečoň
1 RD
1
Bohumín Vrbice 2 RD
Bohumín
K1
K2
K3
K4
K5
K6
KC
1 286 000
0,90
1,00
0,90
1,05
0,75
0,85
0,750
1 713 659,-
Průmě r
2 595 000
0,90
1,00
1,05
1,00
1,05
0,85
1,167
2 222 978,-
1450 špatný
Přís
li
luše nství
poze mek
stav
Pram en ceny
Cena Po redukci
Průměr +
1
Průměr
1093 Průmě r
2 420 000
1,00
0,90
1,00
1,02
1,05
0,85
1,134
2 134 039,-
1
Průměr +
2052 Průmě r+
3 900 000
0,95
1,00
1,05
1,10
1,10
0,80
1,577
2 472 585,-
1
Průměr
3 200 000
1,10
1,00
1,00
0,90
1,05
0,80
1,299
2 462 722,-
Bohumín Úvozní 5 RD
kost
vaná
Ve
1
Bohumín Skřečoň 4 RD
Polo ha lokal ita
-
Bohumín Záblatí 3 RD
Průměr
Cena požado -
902
225
Průmě r
Nový Bohumín Celkový průměr
Kč
2 201 200,-
Minimum
Kč
1 713 659,-
Maximum
Kč
2 472 585,-
Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno /
Kč
2 087 400,-
K1 koeficient na úpravu polohy objektu K2 koeficient úpravy na velikost areálu ( počet staveb, jejich velikost ) K3 koeficient úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší – horší ) K4 koeficient úpravy na hodnotu pozemku ( větší – menší, atraktivní – neatraktivní ) K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší – horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno )
17
2.4 Obecná cena stanovená metodou střední hodnoty 2.4.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem
2.4.2 Výpočet střední hodnoty souboru nemovitostí
Věcná hodnota celkem / časová cena /
2 874 750,00,- Kč
Výnosová hodnota celkem
958 000,00,- Kč
Střední hodnota – soubor nemovitostí
1 916 400,00,- Kč
2.5 Obecná cena stanovená metodou váženého průměru
2.5.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě.
2.5.2 Výpočet váženého průměru souboru nemovitostí
Věcná hodnota celkem / časová cena /
ČC
2 874 750,00,- Kč
Výnosová hodnota celkem
CV
958 000,00,- Kč
Poměr věcné a výnosové hodnoty Váha výnosové hodnoty Vážený průměr souboru nemovitostí
ČC/CV (n) ( ČC + n* CV ) / n + 1
3,00 5,00 1 277 500,00,- Kč
18
2.6
Rekapitulace
Způsob ocenění
cena
Reprodukční cena
4 496 360,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena /
2 874 750,00,- Kč
Výnosová hodnota
958 000,00,- Kč
Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty vážený průměr
1 916 400,00,- Kč 1 277 500,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s.
2 201 200,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr
2 087 400,00,- Kč
Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění
2 100 000,00,- Kč
Spoluvlastnický podíl
x id. ve výši 1/6
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 oceňovaných nemovitostí celkem zaokrouhlená
350 000,00,- Kč
Závěr : 1. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 rodinného domu č.p. 640 v Mládežnické ulici v části obce Skřečoň na parcele č. 443 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku, garáže bez č.p./č.e. na pozemku parcela č.444/3 včetně pozemku a pozemek parcela č. 444/1 – zahrada vše s příslušenstvím v katastrálním území Skřečoň v obci Bohumín vše zapsané na LV 346 a evidované u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná může činit dle zjištění znalce ke dni ocenění 350 000,- Kč slovy : třistapadesáttisíckorunčeských
2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.
24. července 2008
Příloha : 1x kopie katastrální mapy 3x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 346
Ing. Michal Sirový
19
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1355 - 71/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 71/08.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.
Českém Krumlov 24. července 2008
Ing. Michal Sirový
20
FOTODOKUMENTACE
Kopie katastrální mapy
Uliční pohled na hlavní průčelí RD č.p. 640
21
Pohled na zadní průčelí RD č.p. 640 přes zahradu
Zadní pohled na garáž bez č.p./č.e. na p.č. 444/3
