OcenČní nemovitostí þ. 226/08 o cenČ nemovitosti - 1/3 domu þ.p. 189 umístČného na pozemku þ. St. 196 a 1/3 pozemku tvoĜeného parcelami þ. St. 196 a 162/18 v kat. úz. KĜinec, obec KĜinec, okres Nymburk, ve vlastnictví Tajovské Jarmily.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad v LitomČĜicích Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. Ex 1282/07-21 prodejem nemovitosti.
Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb. a þ. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 540/2002 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 3/2008 Sb. podle stavu ke dni 17.7.2008 odhad vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 - KošíĜe Odhad obsahuje 8 stran textu vþetnČ titulního listu a 4 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 24.7.2008
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat ocenČní nemovitostí zapsaných na LV þ. 649, vedených Katastrálním úĜadem pro StĜedoþeský kraj, Katastrální pracovištČ Nymburk, k.ú. KĜinec, obec KĜinec se stanovením ceny obvyklé v místČ a þase.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dĤm Tyršova 189 289 33 KĜinec Region: StĜedoþeský Okres: Nymburk Katastrální území: KĜinec 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 17.7.2008 bez pĜítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 29.4.2008, LV 649, kat. úz. KĜinec, Katastrální úĜad pro StĜedoþeský kraj, KP Nymburk, vyhotoven dálkovým pĜístupem - kopie mapy katastrální kat. úz. KĜinec - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1282/07-21 ze dne 28.3.2007 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 1282/07-35 ze dne 12.3.2008 - informace z realitního trhu - skuteþnosti a výmČry zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Vlastnictví k oceĖované 1/3 nemovitostí nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenþnČ vyznaþeno na výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 649, viz. pĜíloha. 6. Dokumentace a skuteþnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla pĜedložena. U výpoþtĤ použitých v ocenČní vycházel odhadce z výmČr zjištČných fyzickým mČĜením na místČ samém. LegislativnČ bude provedeno pouze ocenČní hlavní stavby þ.p. 189 a pozemkĤ parc. þ. St. 196 a 162/18. Ostatní pĜíslušenství stavby (charakterem venkovní úpravy - pĜípojky sítí, zpevnČné plochy, oplocení atd.) neovlivĖuje obvyklou cenu.
2
7. Celkový popis nemovitosti: OceĖované nemovitosti jsou umístČny v obci KĜinec, k. ú. KĜinec, okres Nymburk. Doprava autobusová a železniþní. Obec je obþansky vybavená, kompletnČ vybavený Nymburk je vzdálen cca 12 km. PĜístup k nemovitosti je z východu po zpevnČné komunikaci. OceĖovaný pozemek je rovinný s možností napojení na elektrickou, vodovodní a kanalizaþní síĢ.
8. Obsah odhadu: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm b) Pozemky b1) Pozemky 9. Popis objektĤ a pozemkĤ: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm OceĖovaný rodinný dĤm þ.p. 189 je umístČn na pozemku þ. parc. St. 196 a leží v centru obce KĜinec. PĜístup k domu je z východu po zpevnČné komunikaci. DĤm stojí na hranici obecní komunikace a severní þástí sousedí s nemovitostí jiného vlastníka. Základy domu jsou kamenné, dĤm je nepodsklepen, jednopodlažní s podkrovím. Svislá konstrukce je smíšená, omítka opadávající štuková. StĜecha je sedlová, krytá taškami. Vchodové dveĜe a okna jsou dĜevČná, klempíĜské konstrukce z pozink. plechu. Zásobování vodou z veĜejného vodovodu, odpadní vody svedeny do mČstské kanalizace, el. pĜípojka. Užitná plocha stanovena odhadem. b) Pozemky b1) Pozemky Pozemek tvoĜený parcelami þ. parc. St. 196 a þ. parc. 162/18 se nachází v k.ú. KĜinec, obec KĜinec, okres Nymburk. Parcela þ. parc. St. 196 o výmČĜe 226 m2 je zastavČna rodinným domem s þ.p. 189. Parcela þ. parc. 162/18 je v KN vedena jako zahrada o rozloze 494 m2. PĜístup na pozemek je z východu po zpevnČné komunikaci. Pozemek je rovinný s možností napojení na vzdušnou elektrickou síĢ, kanalizaci a vodovod.
B. Odhad VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
VČcná hodnota dle cenového pĜedpisu 3/2008 Sb. a) Hlavní stavby
3
a1) Rodinný dĤm - § 5 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Rodinný dĤm, rekreaþní chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zdČná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavČné plochy 1.nadz. podlaží StĜecha: se šikmou nebo strmou stĜechou Poþet nadzemních podlaží: se dvČma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 ZastavČné plochy a výšky podlaží: 1.NP: :
7*8 4*1,5
= =
Název podlaží 1.NP: :
ZastavČná plocha 56,00 m2 6,00 m2
56,00 m2 6,00 m2 Konstrukþní výška 2,80 m 2,60 m
ObestavČný prostor: 1.NP: (7*8)*(2,80)+(4*1,5)*(2,6) 2.NP: zastĜešení:
= = =
172,40 m3 8,13 m3 73,51 m3
ObestavČný prostor – celkem:
=
254,04 m3
Výpoþet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. StĜecha: 5. Krytina: 6. KlempíĜské konstrukce: 7. VnitĜní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. VnČjší obklady: 10. VnitĜní obklady: 11. Schody: 12. DveĜe: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. VytápČní: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody:
Hodnocení standardu P S S S S S S S C S S S S S S S S C S S
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80
4
ýást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,27 1,00 22,30 1,00 8,40 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 0,80 1,00 6,20 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 2,40 1,00 3,30 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,10 1,00 4,40 1,00 4,10 0,00 0,00 1,00 3,00 1,00 1,80
21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchynČ: 24. VnitĜní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Souþet upravených objemových podílĤ:
C S S S S S
0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,00 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60 94,67 0,9467
OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 6): Koeficient využití podkroví (dle pĜíl. þ. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38):
= * * * *
1 975,- Kþ/m3 1,1000 0,9467 0,8500 2,0310
Základní cena upravená
=
3 550,59 Kþ/m3
=
901 991,88 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 108 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 32 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 108 / 140 = 77,143 %
-
695 823,60 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
206 168,28 Kþ 1/3
Rodinný dĤm - zjištČná cena
=
68 722,76 Kþ
=
68 720,- Kþ
Plná cena:
254,04 m3 * 3 550,59 Kþ/m3
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Rodinný dĤm Cena objektĤ þiní celkem
68 720,- Kþ
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm Popis porovnávaných objektĤ: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceĖované stavby: 111,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm v KĜinci, okr. Nymburk. DĤm je samostatnČ stojící, nepodsklepený, vhodný k trvalému bydlení, s prostornou garáží. Plocha pozemku je 268 m2, voda z vlastního zdroje, odpad sveden do žumpy, vytápČní lokálnČ tuhými palivy. Nutná rekonstrukce. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe K+K consulting za 680.000 Kþ.
5
Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm v Novém Dvoru, okr. Nymburk. DĤm je postaven na pozemku o rozloze 393 m2, samostatnČ stojící, s možností pĤdní vestavby. Voda þerpána z vlastní studny, kanalizace svedena do septiku, vytápČní tuhými palivy. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe Remax Alfa za 1,491.000 Kþ. TĜetí srovnávaná nemovitost - menší rodinný dĤm na pozemku o rozloze 310 m2 v Kovansku, okr. Nymburk. DĤm je díky malé vzdálenosti od Nymburka vhodný k trvalému bydlení, s malým sklepem, napojen na místní vodovodní Ĝad, vlastní studna, plyn na hranici pozemku, domovní odpad sveden do jímky, vytápČní lokální. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe Alva Real za 1,260.000 Kþ. Seznam porovnávaných objektĤ: Název
Realizovaná cena Km
Kc
Kv
Množství
RD KĜinec RD Nový DvĤr RD Kovansko Souþet:
680 000,- Kþ 1 491 000,- Kþ 1 260 000,- Kþ
1,00 1,00 1,00
1,20 0,90 1,00
68,00 jedn 12 000,00 Kþ/jedn. 53,00 jedn 24 812,49 Kþ/jedn. 150,00 jedn 8 232,00 Kþ/jedn. 45 044,49 Kþ/jedn. /3 15 014,83 Kþ/jedn. 8 232,- Kþ/jedn. 24 812,49 Kþ/jedn.
1,00 0,98 0,98
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 15 014,83 Kþ 111,00 á 15 014,83 Kþ/ Rodinný dĤm - výsledná cena
Jedn. cena
=
1 666 646,13 Kþ
=
1 666 646,13 Kþ
=
1 666 650,- Kþ
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Rodinný dĤm Cena objektĤ þiní celkem
1 666 650,- Kþ
Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní þíslo
VýmČra Jedn. cena [m2] [Kþ/m2] 226,00 37,34
zastavČná plocha a nádvoĜí St. 196 Souþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby):
6
* *
Cena [Kþ] 8 438,84 8 438,84 1,4780 2,0310
Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
25 331,86
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenČný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 37,34 Kþ/m2. Název
Jedn. cena VýmČra 2 [Kþ/m2] [m ] 494,00 37,34
Parcelní þíslo
zahrada 162/18 Souþet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
* * * *
Pozemky - zjištČná cena
=
Cena [Kþ] 18 445,96 18 445,96 0,4000 1,4780 2,0310 22 148,57 47 480,43 Kþ 1/3 15 826,81 Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky
=
Cena pozemkĤ þiní celkem
15 830,- Kþ 15 830,- Kþ
C. Rekapitulace PĜi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm, vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. PĜi stanovení obvyklé ceny oceĖované nemovitosti, bylo tĜeba vzít v úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) nabídka nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitČ je nízká b) parametry povyšující cenu: vybavenost obce c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, stáĜí nemovitosti Na základČ zjištČných hodnot výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/3 nemovitosti ve výši 330.000 Kþ. Administrativní cena: Administrativní cena pozemkĤ: Administrativní cena celkem:
15 830,- Kþ 15 830,- Kþ
VČcná hodnota: VČcná hodnota objektĤ:
68 720,- Kþ
Stanovená vČcná hodnota celkem:
68 720,- Kþ
7
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektĤ: Porovnávací cena celkem:
1 666 650,- Kþ 1 666 650,- Kþ
Obvyklá cena 1/3 nemovitosti: 330 000,- Kþ slovy: tĜi sta tĜicet tisíc Kþ Vypracovala spoleþnost B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657, 150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, která je oprávnČna na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006. PĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik. V Praze dne 24.7.2008 B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 - KošíĜe
E. Seznam pĜíloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí
8
