POSUDEK 1264/1009-22/08
ZNALECKÝ POSUDEK rodinného domu č.p. 56 vč. příslušenství a pozemků st. 69/2 a p.č. 37/27 v katastrálním území Miloňovice, obec Miloňovice, okres Strakonice, dle LV č. 17.
1264/1009-22/08 Objednatel : Exekutorský úřad Praha 8, Mgr. Jiří Šlapal, č.j. 76 EX 691/05-47, Přípotoční 1519/10c, Praha 10
Účel ocenění : Zjištění ceny obvyklé dle z.č. 151/1997 Sb.
Zhotovitel : Ing. Miroslav Třeštík Mezi Vodami 282 386 02 STRAKONICE II tel./fax 383324487 e-mail:
[email protected]
Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran textu a 4 strany přílohy a je vypracován ve dvojím vyhotovení + archivní paré znalce.
Strakonice, dne : 22.09.2008
1
POSUDEK 1264/1009-22/08
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
2
POSUDEK 1264/1009-22/08
OBSAH
1. Ú V O D : 1.1 ZADÁNÍ 1.2 ZÁKLADNÍ POJMY 1.3 ZKRATKY 1.4 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM 1.5 ZÁKLAD HODNOTY 1.6 ROZSAH OCENĚNÍ 1.7 STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY 1.8 INFORMACE O PROGRAMU
4
2. M E T O D Y O C E Ň O V Á N Í : 2.1 METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY 2.2 METODA VÝNOSOVÁ 2.3 METODA POROVNÁVACÍ 2.4 APLIKACE METOD
7
3. N Á L E Z : 3.1 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE MAJETKU - 1 3.2 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE OBJEKTU - 1.1 3.3 ANALYZA OCENĚNÍ OBJEKTU - 1.1 3.4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE OBJEKTU - 1.2 3.5 ANALYZA OCENĚNÍ OBJEKTU - 1.2 3.6 ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU - 1 3.7 SOUHRNNÁ REKAPITULACE
9
4. Z Á V Ě R :
18
5. P Ř Í L O H Y : OSVĚDČENÍ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY PRO STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY POUŽITÁ LITERATURA
19
6. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A:
21
3
POSUDEK 1264/1009-22/08
1. Ú V O D
1.1 ZADÁNÍ : Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňovaní nemovitostí" pro potřeby poskytování hypotečních úvěrových obchodů v bankovních domech ČR. Jedná se o návrh tržní hodnoty domu č. p 56 včetně vybraného příslušenství a pozemků v katastrálním území Miloňovice dle LV č. 17. Výsledky práce budou použity jako jeden z podkladů pro získání hypotečního úvěru od KB a.s pro rekonstrukci a přestavbu předmětných nemovitostí. Navržená tržní hodnota podle tohoto ocenění je zpětně dosažitelná při prodeji předmětného majetku za podmínek platných v době jeho zpracování.
1.2 ZÁKLADNÍ POJMY : ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon č.151/1997 SB. o oceňování majetku a změně některých zákonů Vyhláška ministerstva financí České republiky č.279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb.) ve znění vyhlášky MF ČR č.127/1999Sb. CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA REPRODUKČNÍ - hodnota, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit.
4
POSUDEK 1264/1009-22/08
1.3 ZKRATKY : ČSÚ - Český statistický úřad JKSO -Jednotná klasifikace stavebních objektů KB - Komerční banka, a.s. NUS - Náklady spojené s umístěním stavby SKP - Standardní klasifikace produkce ÚRS - ÚRS Praha, a.s. ÚSI - Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství
1.4 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM : - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie snímku katastrální mapy - Fotodokumentace 1.5 ZÁKLAD HODNOTY : Podkladem pro sjednání tržní ceny (tj. realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC (viz základní pojmy).
1.6 ROZSAH OCENĚNÍ : Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: - Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) - Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti - Účetní hodnota nemovitosti - Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí - Předpokládaný objem výnosu nemovitosti - Ekologické zatížení nemovitosti - Věcná břemena Pokud jsou informace o těchto skupinách problémů dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého výnosu majetku, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody.
1.7 STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY : Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.
1.8 INFORMACE O PROGRAMU : 5
POSUDEK 1264/1009-22/08 K sestavení elaborátu byl použit program TOMAS verze W 9909. Nositelem autorských práv je firma KONCES, spol. s r. o.
Datum, k němuž je majetek oceněn : 19.09.2008 Počet vyhotovení :
3
Počet výtisků v archivu zhotovitele : 1 Účtováno dokladem číslo :
1264/1009-22/08
6
POSUDEK 1264/1009-22/08
2. M E T O D Y O C E Ň O V Á N Í
2.1 METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m2] - obestavěný prostor [m3] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m2] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Poznámka: Jednotkové reprodukční ceny a věcné hodnoty staveb hlavních, vedlejších a venkovních úprav jsou pouze orientační (zaokrouhlené).
7
POSUDEK 1264/1009-22/08 2.2 METODA VÝNOSOVÁ : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Tato metoda není použita z důvodu méně častých nájmů obdobné nemovitosti./ zhoršený stav obj./. 2.3 METODA POROVNÁVACÍ : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 - 6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Nemovitostmi je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce /katastrálního území/ a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 2.4 APLIKACE METOD : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Stále větší význam má metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto by neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti
8
POSUDEK 1264/1009-22/08
3. N Á L E Z 1. Rodinný dům čp. 56 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE
Adresa majetku : Miloňovice čp. 56
Kód katastrálního území :
695092
Název katastrálního území :
MILOŇOVICE
Kód obce :
551414
Název obce :
Miloňovice
Počet obyvatel obce :
260
Kód okresu :
3307
Název okresu :
Strakonice
Název státu :
Česká republika
Poloha v obci :
Obytná zóna bez infrastruktury
Časové koeficienty :
ČSÚ
Místní šetření : Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 19. 9. 2008 za účasti pí. M. Pavlíčkové a p. Pavlíčka kteří podali informace s oceněním spojené a objekt zpřístupnili.
Popis a účel : Stavba včetně příslušenství se nachází na západním okraji obce na pozemku vlastníka. Přístup k nemovitosti je po zpevněné asfaltové cestě, které jsou situovány vedle komunikace směr Jinín. Při ohledání předloženy doklady o vlastnictví, snímek z katastrální mapy, nebyla předložena žádná projektová dokumentace, ani doklady související se stavebním řízením ve smyslu platného stavebního zákona č. 50/1976 Sb a předpisů s ním souvisejících. V odd. ,,C,, LV č. 17 - omezení vlastnického práva - zápis. Objekt napojen na vodovod z obecního řadu, EI z centrální sítě JĆE, vlastní polootevřená žumpa. Objekt obsahuje přízemí jako bj. 3+1 , bez podkroví Objekt byl původně postaven před 100 leta jako stodola v roce 1968-1969 přestavěn do dnešní 9
POSUDEK 1264/1009-22/08 podoby, doklady nebyly předloženy.
Příslušenství : Příslušenství tvoří vodovodní přípojka , žumpa, kolna na dřevo a uhlí , í oplocení.
Stavební úpravy : V průběhu životnosti nemovitosti byly provedeny modernizační stavební úpravy v letech 1968-1969 jako přestavba ze stodoly na obytnou část. Vhodnost využití : Objekt je využitelný pro bydlení
Seznam oceňovaných objektů 1.1. Rodinný dům čp. 56 1.2. Pozemky
1.1. Rodinný dům čp. 56 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE
Kód katastrálního území :
695092
Název katastrálního území :
MILOŇOVICE
Kód obce :
551414
Název obce :
Miloňovice
Počet obyvatel obce :
260
Kód okresu :
3307
Název okresu :
Strakonice
Název státu :
Česká republika
Poloha v obci :
Obytná zóna bez infrastruktury
Popis a účel : Stavba včetně příslušenství se nachází na západním okraji obce na pozemku vlastníka. Přístup k nemovitosti je po zpevněné asfaltové cestě, které jsou situovány vedle komunikace směr Jinín. Objekt obsahuje přízemí jako bj. 3+1 , bez podkroví,objekt byl původně postaven před 100 leta 10
POSUDEK 1264/1009-22/08 jako stodola v roce 1968-1969 přestavěn do dnešní obytné podoby, doklady nebyly předloženy. Zdivo budovy je masivní z plných cihel pálených, střecha valbová bez podkroví, krytá AZC šablonami, topení lokální na pevná paliva, podstandartní vybavení TZB. Stavební prvky nevykazují zásadní statické závady bránící užívání stavby.
Vhodnost využití : Objekt je vhodný pro bydlení
ANALÝZA OCENĚNÍ
Věcná hodnota objektu : Pořadí
Seznam použitých metod
1 Ukazatelová 1. Ukazatelová Komentář : Věcná hodnota je stanovena pomocí ukazatelové metody, která využívá soustavy průměrných rozpočtových ukazatelů. Byl vybrán popisně nejbližší objekt a stanovena základní hodnota. Do ní byla promítnuta materiálová charakteristika a zohledněny faktory nákladů na umístění stavby a časový vliv.
Zatřídění : JKSO : SKP : Materiálová charakteristika :
803 6 Domky rodinné jednobytové 46.21.11.00 Domy jednobytové a dvoubytové zděné z cihel,tvárnic,bloků
Zastavěná plocha Výkaz výměr : Text zastavěná plocha
Aritmetický výraz / komentář 9.65*15.80
Výsledek 152.47
mezisoučet
152.47
Zastavěná plocha celkem :
152 m2
Počet měrných jednotek [m3 obestavěného prostoru] Výkaz výměr : Text obestavěný prostor E3
Aritmetický výraz / komentář 152.47*4.10+152.47*3.90/2
mezisoučet
Výsledek 922.44 922.44
11
POSUDEK 1264/1009-22/08 3
Celkem :
922.44 m obestavěného prostoru
Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště Projekt Inženýrská činnost Časový koeficient Celkem :
3
2 000 Kč/m obestavěného prostoru 3 2 125 Kč/m obestavěného prostoru 1.0140 1.0400 1.0200 1.0500 1.1294
Výchozí hodnota jednotková : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty :
2 400 Kč/m3 obestavěného prostoru 2 213 856 Kč neprovedena
Reprodukční cena jednotková :
2 400 Kč/m3 obestavěného prostoru
Reprodukční cena celková :
2 213 856 Kč
Opotřebení : Stáří : Celková životnost :
lineární 85 roků 110 roků
Míra opotřebení : Věcná hodnota jednotková :
77.27 % 545 Kč/m3 obestavěného prostoru
Věcná hodnota :
503 150 Kč
Rekapitulace věcné hodnoty : Pořadí
Metoda
Váha 1.00
1 Ukazatelová
Reprodukční cena :
2 213 856 Kč
Věcná hodnota :
503 150 Kč
1.2. Pozemky 12
Výpočtová hodnota 503150.00
POSUDEK 1264/1009-22/08
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE
Kód katastrálního území :
695092
Název katastrálního území :
MILOŇOVICE
Kód obce :
551414
Název obce :
Miloňovice
Počet obyvatel obce :
260
Datum stanovení počtu obyvatel :
01.01.1998
Název okresu :
Strakonice
Název státu :
Česká republika
Popis a účel : Pro zjištění ceny pozemků jsem vycházel z vlastní databáze a z informací a databází místních realitních kanceláří. Cenu obvyklou pozemků pro dané území v budoucnosti satelitní oblast okresního města /.
odhaduji
ve
výší
25-60
Kč/m2 plochy. /
Pozemek částečně zastavěný rodinným domem je umístěn na východním okraji obce Písek. Nezastavěná část je zatravněna. Tvar pozemku je obdélníkový.
ANALÝZA OCENĚNÍ
Věcná hodnota objektu : Pořadí
Seznam použitých metod 1 Přímá
Výkaz výměr : Text pozemek st. 69/2
309
Aritmetický výraz / komentář
309.00
pozemek p.č. 37/27
1189
1189.00
mezisoučet
Celkem :
Výsledek
1498.00
1498.00 m2
1. Přímá 13
POSUDEK 1264/1009-22/08
Parcela číslo :
st. 69/2,p.č.37/27
2
Plocha [m ]: 2 Jednotková cena [Kč/m ]:
1498.00 50.00
Věcná hodnota :
74 900 Kč
Rekapitulace věcné hodnoty : Komentář : Výsledná věcná hodnoty byla stanovena metodou váženého průměru z věcných hodnot stanovených pomocí cenové mapy a Naegeliho metodou v poměru 3:1.
Pořadí
Metoda
Váha
1 Přímá
Jednotková hodnota 50.00
1.00
Věcná hodnota :
74 900 Kč
Rekapitulace majetku Název objektů 1.1. Rodinný dům čp. 56 1.2. Pozemky Celkem
Reprodukční cena 2 213 856
Věcná hodnota 503 150
0
74 900 578 050
Porovnávací hodnota majetku : Pořadí
Seznam použitých metod 1 Přímá 14
Výpočtová hodnota 74900.00
POSUDEK 1264/1009-22/08
1. Přímá POROVNÁVACÍ HODNOTA Nemovitost: Miloňovice čp.56 Lokalita:Strakonice, Písek Oceňovaná Nemovitost č. 1 Nemovitost č. 2 Nemovitost č. 3 Sousedovice Skočice nemovitost Základní údaje: Prodejní cena Datum prodeje Obestavěný prostor Zastavěná plocha Užitná plocha Počet podlaží Kvalitativní parametry: Poloha v lokalitě Konstrukční systém Vybavenost Fyzické opotřebení Funkční zastaralost Ekonomická zastaralost Ekologické zatížení Věcné břemeno
500 000 09/2008 922 m3 153 m2
550 000 05/2008 800 m3
400 000 04/2008 700 m3
1
1
1+1
Obytná zona Zděný systém Podstandart. ano
Obyt. zona Zděný systém neobydleno Postaveno 1920
Obyt. zona Zděný systém Podstandart. Postaveno 1926
ano
ano
ano nezjištěno ano
Architektonické působení Výběr reprezentanta, příp. indikovaných hodnot
Komentář : Porovnání bylo provedeno se třemi obdobnými nemovitostmi, které byly prodány v 1. pololetí 2008 v regionu okresu Strakonice, Písek / Jihočeskéreality.cz/. Metoda porovnání je patrná z přiložené tabulky.
Aritmetický výraz : 450000 Porovnávací hodnota :
450 000 Kč
Rekapitulace porovnávací hodnoty : Metoda Pořadí
Váha 15
Výpočtová hodnota
POSUDEK 1264/1009-22/08
1 Přímá
1.00
Porovnávací hodnota :
450000.00
450 000 Kč
Závěrečná analýza Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledný odhad tržní hodnoty stanovený touto metodou (současný stav) je platný za předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu a jeho technický stav se podstatně nezhorší. Návrh tržní hodnoty v dané lokalitě nejlépe odpovídá porovnávací hodnotě, neboť tato nejlépe vystihuje poptávku po daném typu nemovitosti v dané lokalitě. Z uvedeného přehledu vypočtených hodnot je patrné, že vzhledem k velkému rozpětí hodnot nelze jednoduše tyto hodnoty zprůměrovat. Jelikož se jedná o rodinný dům lze pro stanovení objektivní tržní hodnoty nemovitosti vycházet z dosažitelných nájmů pouze výjimečně, neboť nájmy tohoto typu jsou zatím poměrně vzácné. Nejlépe vystihuje tržní hodnotu nemovitosti hodnota stanovená porovnávací metodou, která odpovídá realizovaným prodejním cenám srovnatelně vybavených rodinných domů v dané lokalitě se zohledněním polohy a místních vlivů. Na Strakonicku začíná klesat poptávka po obj. k bydlení a to hlavně po byt. Jednotkách. Klady nemovitosti +: - vhodná poloha pro bydlení - velikost pozemků - blízkost centra okresního města Zápory nemovitosti - : - není připojen na obecní kanalizací - případné spadové emise z blízké teplárny - zhoršený stav konstrukcí a podstandartní vybavení
Váha věcné hodnoty : Věcná hodnota :
1.00 578 050 Kč
Průměrná hodnota :
492 683 Kč
Výsledná tržní hodnota :
500 000 Kč
Souhrnná rekapitulace Majetek
Věcná hodnota [Kč]
1. Rodinný dům čp. 56
578 050
Výnosová hodnota [Kč] -
Celkem
578 050
-
16
Porovnávací hodnota [Kč] 450 000 450 000
Tržní hodnota [Kč] 500 000 500 000
POSUDEK 1264/1009-22/08
Věcná hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota
578 050 Kč Pětsetsedmdesátosmtisícpadesátkorunčeských 450 000 Kč Čtyřistapadesáttisíckorunčeských 500 000 Kč Pětsettisíckorunčeských
17
POSUDEK 1264/1009-22/08
4. Z Á V Ě R
Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty nemovitosti Rodinný dům čp. 56 vč. příslušenství a pozemků, ke dni 19. 09. 2008. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je navržena hodnota nemovitosti a to hlavně z důvodu velikosti pozemků ve výši:
500 000,-- Kč Slovy: pětsettisíc korun českých
Datum: 22. 09. 2008
Vypracoval: Ing. Miroslav Třeštík certifikovaný odhadce Strakonice II/282 Tel./fax 383324487
18
POSUDEK 1264/1009-22/08
5. P Ř Í L O H Y
OSVÉDČENÍ : Níže podepsaný tímto osvědčuje, že: 1) v současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného tržního ocenění; výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2) zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3) při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY PRO STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY : Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za účelem zjištění hodnoty pro zřízení zástavního práva. 7) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zprávě. 8) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy 9) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto ocenění je platná za předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu. 10) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě
19
POSUDEK 1264/1009-22/08
POUŽITÁ LITERATERA : Mezinárodní oceňovací standardy, vydal The International Valuation Standards Comitee (Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy) Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí
20
POSUDEK 1264/1009-22/08
6. Z N A L E C K Á
DOLOŽKA
21
