ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1359 – 75/08
o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 342 a garáže na parcele č. 1263/264 – zastavěná plocha a nádvoří s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Hvozdná zapsané na LV 779 a evidované u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov usnesení č.j. 125 EX 231/08-40 Zjištění obvyklé ceny pro prodej v dražbě Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 23.7.2008
23.7.2008 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení někte rých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českém Krumlově dne 29.7.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 231/08-40 ze dne 7.7.2008 s předáním podkladů osobně, převzal dne 10.7.2008 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – předaný znalci objednatelem a vyhotovený dálkovým přístupem dne 22.4.2008, LV 779 A: Vlastník : Vršková Iva, r.č. 695403/4131, trvale bytem Hvozdná č.p. 342, 363 11 Zlín 11 B. Nemovitosti : - Rodinný dům č.p. 342 na parcele č.1263/264 – zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. a v obci Hvozdná B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : viz příloha č.2 E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – obstaraná znalcem na internetu - viz příloha č.1 1.1.4 Kopie celkové situace – umístění staveb na oceňovaných pozemcích v měřítku 1 : 500 - viz příloha č.3 1.1.5 Místní šetření – proběhlo dne 23.7.2008 na místě samém za účasti znalce. Při místním šetření byla provedena externí prohlídka oceňovaných nemovitostí, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. z veřejně přístupného prostoru. 1.1.6 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.mixreality.cz apod. 1.1.7
1.1.8 Fotodokumentace – fotodokumentace pořízená při místním šetření 1.1.9 Konzultace - na Obecním úřadě ve Hvozdné, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci oceňovaného rodinného domu. 1.1.10 Konzultace - na Obecním úřadě ve Hvozdné pana starosty, který znalci předložil platný územní plán obce. 1.1.11 Literatura – Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.12 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti rodinný dům č.p. 342 a garáž stojící na parcele č. 1263/264 – zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území v obci Hvozdná na západním okraji zastavěné části obce v lokalitě zastavěné převážně nízkopodlažní bytovou zástavbou. Obec leží cca 6 km od města Zlín, v místě je základní
3
infrastruktura a občanská vybavenost. Kompletní síť obchodů a služeb je v nedalekém městě Zlín. Spojení je možné autobusovou dopravou. Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor staveb rodinného domu, garáže, blíže nespecifikované vedlejší stavby umístěné za garáží ( není oceňována, protože se znalci nepodařilo zjistit k této stavbě bližší podrobnosti ) venkovních úprav a pozemků parcela č. 1263/264 – zastavěná plocha a nádvoří, která tvoří zastavěnou plochu oceňovaného rodinného domu a garáže a parcela č.1263/261 – orná půda, která tvoří s výše uvedenými stavbami a stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Znalec provádí ocenění, dle usnesení soudního exekutora pouze staveb rodinného domu a garáže. V objektu je celkem jedna bytová jednotka. Areál je po obvodě oplocen. Příjezd je možný nezpevněnou místní cestou. Stavba rodinného domu je napojena na veřejný rozvod elektrické energie, na vlastní zdroj vody. V místě je dále možnost napojení na zemní plyn a veřejnou kanalizaci a objekt rodinného domu je na tyto sítě také napojen. Stáří stavby rodinného domu a garáže je dle kolaudačního rozhodnutí citovaného ve výpisu z katastru nemovitostí a dle sdělení na Obecním úřadě ve Hvozdné z roku 1999. Technický stav rodinného domu a garáže ke dni odhadu odpovídá svému stáří a prováděné běžné údržbě a je celkově velmi dobrý. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 23.7.2008. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce.
4
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 342 2.1.2 Garáž 2.1.3 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty 2.5 Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru 2.6 Rekapitulace
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu
Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 342 ( § 5 ) - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o objekt nepodsklepený objekt přibližně čtvercového půdorysu, s jedním nadzemním podlažím, s rovnými dřevěnými stropy a zařízeným podkrovím a se sedlovou střechou. U severní fasády je přistavěna garáž, která není provozně propojená s domem. Hlavní vstup do domu je z východní fasády. Dům je napojen na přívod elektrické energie, pravděpodobně domácí vodárnou na zdroj vody umístěným na sousedním pozemku, kanalizační přípojkou na veřejnou kanalizaci a plynovodní přípojkou na místní rozvod zemního plynu. Celý objekt je ke dni ocenění pravděpodobně užíván rodinnou vlastníka. Běžná údržba je prováděna pravidelně a technický stav objektu je velmi dobrý. V objektu je ke dni ocenění jedna bytová jednotka velikosti 5+1 se sociálním zařízením. Je zde osazena vana, umyvadlo a splachovací záchod. Základy : betonové pasy s izolací Nosná konstrukce : dřevěná montovaná konstrukce Strop : rovné dřevěné Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém Střecha : sedlová
5
Střešní krytina : tašková Oplechování : z plastu Bleskosvod : osazen Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : stěrková Podlaha a dlažby : dlažba, laminátová Schodiště : dřevěné z laťovky Okna : plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : etážové s kotlem na ZP Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : umyvadlo, WC Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka, dřez a sporák Popis vybavení podkroví Vnitřní úprava stěn : stěrková Podlaha a dlažby : dlažba, laminátová Schodiště : nevyskytuje se Okna : plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : 220 V, pojistné automaty Vytápění : etážové s kotlem na ZP Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : umyvadlo, WC a vana Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedeného znalcem při místním šetření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. Rozměry podzemního podlaží jsou znalcem odhadnuty. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m) 9,00 * 8,75 celkem 1.NP 9,00 * 8,75 3,10 * 0,90 balkon celkem zastřešení
plocha (
m2
= 78,75
OP
(m)
(m3)
0,30 + 2,80 = 3,10
78,75
244,13 244,13
= 78,75
0,10 + 0,50 + 3,30/2 = 2,25
= 2,79
= 1,00
78,75
celkem OP rodinný dům
2.1.1.3
)
výška
177,19 2,79 179,98
424,11 m3
Zjištění charakteru objektu
Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno nadzemní podlaží se zařízeným podkrovím, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb.
6
Zastavěná plocha 1.NP je 78,75 m2. Zastavěná plocha 1.PP je
0,00 m2.
Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/78,75 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu není podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je
78,75 m2.
Zastavěná plocha podkroví 78,75 m2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 78,75/78,75 = 100,00 % rodinného domu má zařízené podkroví v celé ploše 1.NP
Tj. objekt
Rodinný dům je typem „L“ – nepodsklepený, jednopodlažní se zařízeným podkroví, se sklonitou střechou a s konstrukcí na bázi dřeva se základní cenou 2 080,- Kč/ m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky
Typ
L
( 1.NP, zařízené podkroví, sedlová střecha )
ZC
2 080,- Kč/m3
Obestavěný prostor objektu dle projektu
OP
424,11
K5
1,00
Kpod
1,12
Koeficient polohový
příloha č. 13 vyhlášky
Koeficient podkroví
zařízené podkroví v ploše 1.NP
Koeficient změny ceny staveb
dle přílohy č.38 vyhl.
Koeficient prodejnosti
dle přílohy č.39 vyhl.
Základní cena po první úpravě
= ZC x Kpod x K řad
Pořizovací cena konstrukcí navíc
Cena odhadnuta znalcem
Podíl ceny konstrukce navíc
= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )
koeficient vybavení stavby
S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Pol.č.
neuplatněno
m3
Ki neuplatněno
2,031
Kp
1,000
Kč/m3
ZC´
2 330 Kč/m3
Kč
CK
0,00,-
-
PK
0,00,-
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl. Č.14
Upravený podíl
1
Základy
betonové pasy s izolací
S
0.08200
0.08200
2
Svislé kce
dřevěná konstrukce s izolací
S
0.21200
0.21200
3
Stropy
dřevěné s rovným podhledem
S
0.07900
0.07900
4
Zastřešení
krov vázaný sedlový
S
0.07300
0.07300
5
Krytiny střech
tašková pálená
S
0.03400
0.03400
6
Klempířské konstrukce
z plastu
S
0.00900
0.00900
7
Vnitřní omítky
stěrkové jednovrstvé
S
0.05800
0.05800
8
Fasádní omítky
zateplovací systém
S
0.02800
0.02800
9
Vnější obklady
zateplovací systém
S
0.00500
0.00500
10
Vnitřní obklady
koupelna a kuchyň keramické
S
0.02300
0.02300
11
Schody
dřevěné
S
0.01000
0.01000
12
Dveře
dřevěné
S
0.03200
0.03200
13
Okna
plastová zdvojená
S
0.05200
0.05200
14
Podlahy obytných místnost.
laminátové
S
0.02200
0.02200
15
Podlahy ostatních místností dlažba keramická
S
0.01000
0.01000
16
Vytápění
etážové s kotlem na ZP
S
0.05200
0.05200
17
Elektroinstalace
220 V/380 V, poj. automaty
s
0.04300
0.04300
18
Bleskosvod
ano
S
0.00600
0.00600
19
Rozvod vody
studené i teplé
S
0.03200
0.03200
20
Zdroj teplé vody
EI boiler
S
0.01900
0.01900
21
Instalace plynu
provedena
S
0.00500
0.00500
22
Kanalizace
provedena
S
0,03100
0,03100
23
Vybavení kuchyní
linka,dřez a sporák
S
0.00500
0.00500
7
24
Vnitřní hygienic. vybavení
vana, umyvadlo
S
0.04100
25
Záchod
splachovací
S
0.00300
0.00300
26
Ostatní
nevyskytuje se
CH
0.03400
0.00000
N
Navíc
-
-
0.00000
0.00000
1.00000
0.96600
-
0.96600
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
K4
Základní cena upravená
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad
Kč / m3
0.04100
4 570,55,-
2.1.1.5 Stáří a opotřebení Dle sdělení na Obecním úřadě ve Hvozdné a dle platného výpisu z katastru nemovitostí byl objekt rodinného domu kolaudován v roce 1999. Technický stav objektu je velmi dobrý bez zjevných vad a poruch. Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. Rok odhadu
2008
Rok kolaudace / začátek užívání / odhad
1999
Stáří
9 let
Předpokládaná další životnost
91 let
Celková životnost
100 let
Procento ročního opotřebení
1,00 %
Opotřebení celkem
9,00 %
2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor
ZC
Kč / m3
2 080,00,-
ZCU
m3
4 570,55,-
Kč /
OP
m3
424,11
CN = ZCU x OP
Kč
1 938 415,71,-
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
1 938 415,71,-
Opotřebení
%
- 174 457,41,-
Kč
1 763 958,29,-
Výchozí cena objektu Stupeň dokončení stavby
9,00
Cena časová rodinného domu č.p. 342 ke dni odhadu
2.1.2 Garáž ( § 8 ) 2.1.2.1 Popis Přízemní, nepodsklepený objekt se sedlovou střechou navazující na severní fasádu rodinného domu. Konstrukci tvoří panely na bázi dřevní hmoty s vnitřní tepelnou izolací. Strop se pravděpodobně nevyskytuje, zastřešení tvoří dřevěný sedlový krov. Objekt je napojen pravděpodobně na rozvod elektrické energie. Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : dřevěná konstrukce Vnitřní úprava stěn : stěrková omítka Strop : pravděpodobně se nevyskytuje
8
Podlaha a dlažby : cementový potěr Klempířské prvky : plastové Střecha : vázaný dřevěný krov sedlový Schodiště : nevyskytuje se Okna : plastová zdvojená Dveře a vrata : dřevěná El. instalace : 220 v/380 V Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části
plocha
(m)
(
m2
8,00 * 5,50
)
výška
OP
(m)
(m3)
= 44,00
celkem 1.NP
= 3,00
132,00
44,00
8,00 * 5,50
132,00
= 44,00
celkem zastřešení
1,2/2 = 0,60
26,40
44,00
26,40
celkem OP garáž
158,40 m3
2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena ke garážování, a proto se provede ocenění dle § 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je dřevěné konstrukce, jednopodlažní, bez možnosti zřízení podkroví tj. stavbou typu „B“ se základní cenou 1 375,- Kč/m3 2.1.2.1.4 Koeficienty Stavba garáže dle § 8 a přílohy č. 9 vyhlášky -
typ
B/I
( 1.NP, rovná střecha )
ZC
1 375,- Kč/ m3
Obestavěný prostor objektu
OP
Koeficient polohový
příloha č. 13 vyhlášky
Koeficient změny cen staveb k CÚ 94
příloha č. 38 vyhlášky
Koeficient prodejnosti
příloha č. 39 vyhlášky
Koeficient zařízení podkroví koeficient vybavení stavby Pol.č.
m3
158,40
neuplatněn
K5
1,00
Ki
2,027
neuplatněn
Kp
1,000
Kpod
1,000
neuplatněn
S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl.č. 14
Upravený podíl
1
Základy
betonové pasy s izolací
S
0.06200
0.06200
2
Obvodové konstrukce
montovaná
S
0.30100
0.30100
3
Stropy
dřevěný krov
S
0.26200
0.26200
4
Krovy
-
-
-
-
5
Krytina
tašková
S
0.05700
0.05700
6
Klempířské konstrukce
z plastu
S
0.02900
0.02900
7
Úprava povrchů
stěrkové omítky
S
0.04800
0.04800
9
8
Dveře
dřevěné
S
0.02700
0.02700
9
Okna
plastová
S
0.01400
0.01400
10
Vrata
plastová výklopná
S
0.06800
0.06800
11
Podlahy
betonová mazanina
S
0.07200
0.07200
12
Elektroinstalace
ano
S
0.06000
0.06000
1.00000
1.00000
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
K4
Základní cena upravená
ZC x K4 x K5 x Ki x Kp
Kč / m3
1.00000
ZCU
2 544,63,-
2.1.2.1.5 Stáří a opotřebení Dle sdělení na Obecním úřadě ve Hvozdné a dle platného výpisu z katastru nemovitostí byl objekt garáže kolaudován v roce 1999. Technický stav objektu je velmi dobrý bez zjevných vad a poruch. Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. Rok odhadu
2008
Rok kolaudace / začátek užívání / odhad
1999
Stáří
9 let
Předpokládaná další životnost
71 let
Celková životnost
80 let
Procento ročního opotřebení
1,25 %
Opotřebení
11,25 %
2.1.2.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená
ZC
Kč / m3
1 375,00,-
ZCU
m3
2 544,63,-
Obestavěný prostor
Kč /
OP
m3
158,40
CN = ZCU x OP
Kč
403 068,72,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
403 068,72,-
Opotřebení
%
- 45 345,23,-
Kč
357 723,48,-
Výchozí cena objektu
11,25
Cena garáže ke dni odhadu
Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb
Stavba Rodinný dům č.p. 342 Garáž Stavby celkem / zaokrouhleno / Parcela Oceňované nemovitosti celkem
Časová cena Opotřebení
Reprodukční cena
1 763 958,29,- Kč
9,00 %
1 938 415,71,- Kč
357 723,48,- Kč
11,25 %
403 068,72,- Kč
2 121 680,00,- Kč
2 341 480,00,- Kč
0,00,- Kč
0,00,- Kč
2 121 680,00,- Kč
2 341 480,00,- Kč
10
2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Jelikož není objekt rodinného domu ke dni ocenění pronajat, provedl znalec stanovení výše nájemného na základě odborného odhadu. ve výši 13 000,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům
Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený bez stavebních úprav
Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný /
Kč/měsíc
Počítáno 12 měsíců
měsíců/rok
Celkem příjem z nájemného ročně
Kč/rok
13 000 12 156 000,00,-
Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství
RC ( Kč )
2 341 480,00,-
Časová cena RD včetně příslušenství
ČC ( Kč )
2 121 680,00,-
Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci
T ( roků )
30
Stáří stavby původní
S ( roků )
9
Celková životnost
Z ( roků )
100
Opotřebení hlavní stavby
A(%)
9,00
Předpokládané roční procento na údržbu a opravy
% z RC
0,50
Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace
u(%)
3,00
q(-)
1,03
Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /
Kč/rok
150,00,-
Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /
Kč/rok
2 810,00,-
Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.005 x RC /
Kč/rok
11 707,00,-
Správa nemovitostí
Kč/rok
0,00,-
Kč/rok
44 596,00,-
Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/(
q)T
-1
Jiné náklady
Kč
0,00,-
Roční nájemné z pozemku
Kč
5 000,00,-
Kč
64 263,00,-
Kč
156 000,00,-
Výdaje ročně celkem
Kč
64 263,00,-
Čisté roční nájemné
Kč
91 737,00,-
Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem
Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?
ano
Výpočet věčnou rentou
Čisté roční nájemné
Kč
91 737,00,-
Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty
%
6,00
Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize
Kč
1 528 944,00,-
Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění
Kč
0,00,-
Výnosová hodnota RD vč. příslušenství ke dni ocenění
Kč
1 529 000,00,-
11
2.3 Porovnávací indexová metoda Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a jihomoravské.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných rodinných domů, které jsou nabízeny k prodeji nebo které jsou v databázi znalce ( popis je doslovný, který byl převzat z uvedených nabídek ) :
Srovnávací objekt č.1 RD v Klečůvce u Zlína
Nabízíme k prodeji samostatně stojící rodinný dům 5+1 v obci Klečůvka, vzdálené 10 km od Zlína, se zahradou a garáží. Nachází se ve velmi klidné lokalitě v blízkosti zámecké zahrady. Dům je cihlový z r. 1990, v původním velmi dobrém stavu. Střecha sedlová s možností půdní vestavby. Veškeré inženýrské sítě, k dispozici ihned. Zastavěná plocha : 127 m2 Užitná plocha : 180 m2 Plocha pozemku : 1650 m2 Nabídková cena : 3 200 000,- Kč
12
Srovnávací objekt č.2 RD v lokalitě Mladcová ve Zlíně
Novostavba nízkoenergetického montovaného rodinného domu 3+kk s pozemkem 530 m2 k nastěhování v srpnu 2008. Možno ovlivnit výběr podlah, obkladů dlažeb, podlah a dekor vnitřních dveří. Lokalita je v dosahu MHD. Zastavěná plocha : 90 m2 Užitná plocha : 150 m2 Plocha pozemku : 530 m2 Nabídková cena : 3 499 000,- Kč
Srovnávací objekt č.3 RD ve Štípě u Zlína
NOVOSTAVBA nadstandardního rodinného domu v lukrativní lokalitě Zlín-Štípa. Dům o dispozici 5+1 se dvěmi koupelnami a dvougaráží disponuje kombinací podlahového a ústředního topení s kombinovaným kondenzačním plynovým kotlem - BUDERUS. Plocha pozemku 961 m2, zastavěná plocha 163 m2 a užitná plocha domu 210 m2. Dům je situován v atraktivní lokalitě novostaveb RD, na klidném místě v blízkosti centra obce. V místě MHD, škola, školka a zdravotní středisko Zastavěná plocha : 163 m2 Užitná plocha : 210 m2 Plocha pozemku : 961 m2 Nabídková cena : 5 790 000,- Kč po slevě
13
Srovnávací objekt č.4 RD ve Veselé u Zlína
Novostavba RD s garáží před dokončením v obci Veselá, 10km od Zlína. V domě je hotová elektroinstalace, rozvody vody, příprava na koupelny, elektrické podlahové vytápění, v ceně domu je nová kuchyňská linka na míru, bez spotřebičů. V přízemí je vstupní chodba, prostor pro schodiště a technickou místnost, koupelna, obývací pokoj s přípravou na krb a kuchyňský kout. V podkroví jsou 3 pokoje a koupelna. Zastavěná plocha : 90 m2 Užitná plocha : 120 m2 Plocha pozemku : 800 m2 Nabídková cena : 3 500 000,- Kč
POZNÁMKA : Ocenění nemovitostí je provedeno porovnávací metodou včetně pozemků, které tvoří se stavbami jednotný funkční celek. Následně jsou od této zjištěné ceny odečteny ceny pozemků zjištěné ve znaleckém posudku č.1357-73/2008 ze dne 27.7.2008.
Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č
Loka lita
sta
Příslu
Po
Jiné
šenství
zeme k
Stav stáří
vby RD Hvozdná
2
průměr
Cena požado -
Polo ha lokal ita
kost
K1
K2
K3
K4
K5
K6
KC
3 200 000
0,95
1,10
0,95
1,05
0,96
0,90
1,112
2 878 008,-
vaná
1241 dobrý
1650 dobrý
Ve
Přís
li
luše nství
poze mek
stav
Pram en ceny
Cena Po redukci
1 RD Klečůvka
1
průměr
2 RD Mladcová Zlín
1
průměr
530
dobrý
3 499 000
1,00
1,00
1,00
0,85
1,05
0,90
0,992
3 528 403,-
3 RD
1
průměr
961
dobrý
5 790 000
1,10
1,20
1,10
0,95
1,05
0,85
1,704
3 397 958,-
1
průměr +
800
dobrý
3 500 000
0,95
1,00
0,90
0,96
1,00
0,85
0,966
3 624 513,-
Štípa Zlín 4 RD Veselá Celkový průměr
Kč
3 357 000,-
Minimum
Kč
2 878 008,-
Maximum
Kč
3 624 513,-
14
Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno /
Kč
3 245 000,-
K1 koeficient na úpravu polohy objektu K2 koeficient úpravy na velikost areálu ( počet staveb, jejich velikost ) K3 koeficient úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší – horší ) K4 koeficient úpravy na hodnotu pozemku ( větší – menší, atraktivní – neatraktivní ) K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší – horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno )
Na základě porovnávací metody je možno konstatovat, že celý soubor nemovitostí RD č.p. 342 včetně stavby garáže, venkovních úprav a pozemků může činit cca 3 357 000,- Kč. Provedeme-li odpočet ceny pozemků parcela č.1263/264 – zastavěná plocha a nádvoří a parcela č.1263/261 – orná půda vč. součástí a příslušenství, které byly znalcem zjištěny v posudku č.1357-73/08 ze dne 27.7.2008 s cenou 1061 000,- Kč, je následně cena staveb RD č.p. 342 a garáže ve výši cca 2 296 000,- Kč /zaokrouhleno /.
2.4 Obecná cena stanovená metodou střední hodnoty 2.4.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem 2.4.2 Výpočet střední hodnoty souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena /
2 121 680,00,- Kč
Výnosová hodnota celkem
1 529 000,00,- Kč
Střední hodnota – soubor nemovitostí
1 825 300,00,- Kč
2.5 Obecná cena stanovená metodou váženého průměru 2.5.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě. 2.5.2 Výpočet váženého průměru souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena /
ČC
2 121 680,00,- Kč
Výnosová hodnota celkem
CV
1 529 000,00,- Kč
15
Poměr věcné a výnosové hodnoty
ČC/CV
Váha výnosové hodnoty
(n)
Vážený průměr souboru nemovitostí
( ČC + n* CV ) / n + 1
1,39 4,87 1 630 000,00,- Kč
6. REKAPITULACE Způsob ocenění
cena
Reprodukční cena
2 341 480,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena /
2 121 680,00,- Kč
Výnosová hodnota
1 529 000,00,- Kč
Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty vážený průměr
1 825 300,00,- Kč 1 630 000,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s. vč. pozemků
3 357 000,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr vč. pozemků
3 245 000,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
2 296 000,00,- Kč
Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění
2 300 000,00,- Kč
Závěr : 1. Obvyklá cena rodinného domu č.p. 342 a garáže na parcele č. 1263/264 – zastavěná plocha a nádvoří vč. příslušenství v katastrálním území a v obci Hvozdná zapsané na LV 779 a evidované u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín může činit dle zjištění znalce ke dni ocenění 2 300 000,- Kč slovy : dvamiliónytřistatisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.
29. července 2008
Příloha : 1x kopie katastrální mapy z internetu 3x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 779 1x kopie celkové situace
Ing. Michal Sirový
16
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1359 - 75/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 75/08.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.
Českém Krumlov 29. července 2008
Ing. Michal Sirový
17
FOTODOKUMENTACE
kopie katastrální mapy z internetového KN
uliční pohled na RD č.p. 342 se zahradou
18
uliční pohled na RD č.p. 342 a část garáže
pohled na RD č.p. 342 přes sousední parcelu od severozápadu
