ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1303 - 19/08
o stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 garáže bez č.p. na parcele č.433/19 - zastavěná plocha a nádvoří s pozemkem a s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Sokolov vše zapsané na LV 1796 a evidované u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 20 Český Krumlov usnesení č.j. 125 EXE 511/07-29 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 21.2.2008
21.2.2008 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 26.2.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 511/07-29 ze dne 12.12.2007 s předáním podkladů osobně dne 21.12.2007 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 24.9.2007 vydaný Katastrálním úřadem v Sokolově, list vlastnictví č.1796 A: Vlastník : 1. Stanko Lukáš, r.č. 820715/2228, trvale bytem Kraslická č.p. 65, Lomnice, 356 01 Sokolov 1/2 2. Stanko Oldřich, r.č. 561129/1070, trvale bytem Sportovní 2024, 356 01 Sokolov 1/2 B : Nemovitosti : parcela č.433/19 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 22 m2, garáž bez č.p. B1 : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : bez zápisu D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.1 vše v k.ú. a v obci Sokolov 1.1.3 Projektová dokumentace – nebyla předložena 1.1.4 Kolaudační rozhodnutí – nebylo předloženo 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 21.2.2008 za přítomnosti znalce, který provedl, z důvodu neumožnění celkové prohlídky oceňované nemovitosti, pouze vnější obhlídku. Znalcem bylo provedeno kontrolní měření základních směrových mír dle zásad přílohy č.1 vyhlášky. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření 1.1.7 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.jiho.českéreality.cz, www.allwizzard.cz, www.rkceskakanada.cz, apod. 1.1.8 Konzultace - na Městském úřadě v Sokolově, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena. 1.1.9 Literatura – Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.10 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti leží v katastrálním území a v obci Sokolov severně od centra města v lokalitě za nádražím vedle místního hřiště a zahrádkářské kolonie. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Příjezd k nemovitostem je možný zpevněnou odbočkou z hlavní asfaltové komunikace ( ulice Školní ), která je, po prováděných výkopových pracích, ve špatném technickém stavu.
3
Oceňovaná garáž je vnitřní řadová a je postavena na parcele č.433/19 – zastavěná plocha a nádvoří. Původní stáří oceňované garáže sdělil znalci vlastník sousední garáže a je z roku 1973. Na základě odborného odhadu znalce lze s tímto stářím souhlasit. Dle vnější prohlídky stavby, je objekt v průměrném technickém stavu, běžná údržba je prováděna nepravidelně. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav stavby garáže vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 21.2.2008. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Oceňované nemovitosti jsou, dle zjištění znalce, prosty věcných břemen a nejsou pronajaty. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad při zjišťování tržních cen nemovitostí v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ).
POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníky oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńované stavby ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce.
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Garáž bez č.p. 1.2 Parcela č. 433/19 / indexová metoda / 2. Cena garáže porovnáním dle § 24 vyhl. č.3/2008 Sb. 3. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí 4. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 5. Odhad obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí metodou střední hodnoty
4
6. Odhad obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí metodou váženého průměru 7. Rekapitulace a závěr
1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Garáž bez č.p. - ( § 9 ) – CZ-CC 1242, SKP 46.21.14.5 1.1.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a bez koeficientu polohového K5. 1.1.2 Popis Oceňovaná garáž se nachází v katastrálním území a v obci Sokolov severně od centra města v lokalitě za nádražím vedle místního hřiště a zahrádkářské kolonie. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Příjezd k nemovitostem je možný zpevněnou odbočkou z hlavní asfaltové komunikace ( ulice Školní ), která je, po prováděných výkopových pracích, ve špatném technickém stavu. Garáž je napojena na rozvody elektrické energie. Napojení na ostatní inženýrské sítě není provedeno. Objekt je vnitřní řadový a má celkem 1 samostatné stání. Jde o jednopodlažní, nepodsklepený objekt s plochou střechou bez možnosti zřízení podkroví, který netvoří příslušenství jiných staveb. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce : zděná z cihel - tl. cca 300 mm Stropy : s rovným podhledem, který tvoří zároveň zastřešení Izolace : pravděpodobně provedena proti zemní vlhkosti Vnitřní povrchy stěn: vápenná omítka štuková Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Podlaha : cementový potěr Okna : pouze větrací otvor Vrata : dřevěná dvoukřídlová Střecha : plochá Krytina : eternitová Oplechování : částečné z pozinku Bleskosvod : nebyl proveden Napojení na přípojky : elektro Technický stav objektu : Stáří garáže je 35 let, technický stav je průměrný až podprůměrný, běžná údržba je prováděna nahodile, dle zjištění znalce je stavba založena na jílovitém podkladu, který má za následek kolísání stavby v části podloží a vytváření nerovností až trhlin ve zdivo a na podlaze. Z tohoto důvodu je snížena předpokládaná životnost stavby o 10 let.
5
1.1.3 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části
plocha
(m)
(
6,60 * 3,30
m2
)
= 21,78
celkem 1.NP + zastřešení
výška
OP
(m)
(m3)
( 2,00 + 2,70 )/2 = 2,30
21,78
50,09 50,09
celkem OP garáž bez č.p.
50,09 m3
1.1.4 Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena ke garážování, a proto se provede ocenění dle § 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je zděná, jednopodlažní, bez podkroví tj. stavbou typu „B“ se základní cenou 1 375,- Kč/m3 1.1.5 Koeficienty Stavba garáže dle § 8 a přílohy č. 9 vyhlášky -
typ
B/I
( 1.NP, rovná střecha )
ZC
1 375,- Kč/ m3
Obestavěný prostor objektu
OP
Koeficient polohový
příloha č. 13 vyhlášky
Koeficient změny cen staveb k CÚ 94
příloha č. 35 vyhlášky
Koeficient prodejnosti
příloha č.36 vyhlášky
Koeficient zařízení podkroví koeficient vybavení stavby Pol.č.
m3
neuplatněn neuplatněn
neuplatněn
Kč
50,09
K5
1,00
Ki
2,027
Kp
1,000
Kpod
1,000
S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl.č. 14
Upravený podíl
Základy
betonové pasy s izolací
S
0.06200
0.06200
2
Obvodové konstrukce
zděná z cihelného zdiva
S
0.30100
0.30100
3
Stropy
polospalné
S
0.26200
0.26200
4
Krovy
-
-
-
-
5
Krytina
eternitová
S
0.05700
0.05700
6
Klempířské konstrukce
částečné z pozinku
P
0.02900
0.01330
7
Úprava povrchů
vápenné štukové omítky
S
0.04800
0.04800
8
Dveře
nevyskytují se
CH
0.02700
0.00000
9
Okna
nevyskytují se
CH
0.01400
0.00000
10
Vrata
dřevěná dvoukřídlová
S
0.06800
0.06800
11
Podlahy
betonová mazanina
S
0.07200
0.07200
12
Elektroinstalace
ano
S
0.06000
0.06000
1.00000
0.94330
1
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
Základní cena upravená
ZC x K4 x K5 x Ki x Kp
K4 Kč / m3
ZCU
0.94330 2 629,20,-
6
1.1.6 Stáří a opotřebení Rok odhadu
2008
Rok kolaudace / začátek užívání /
1973
Stáří
35 let
Předpokládaná další životnost
35 let
Celková životnost
70 let
Procento ročního opotřebení
1,429 %
Opotřebení
50,00 %
1.1.7 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor
ZC
Kč / m3
1 375,00,-
ZCU
m3
2 629,20,-
Kč /
OP
m3
50,09
CN = ZCU x OP
Kč
131 696,50,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
131 696,50,-
Opotřebení
%
- 65 848,25,-
Kč
65 848,25,-
Výchozí cena objektu
50,00
Cena časová garáže ke dni odhadu
1.2 Pozemek parcela č. 433/19 – zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č.433/19 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2 je zastavěn garáží. Znalci se nepodařilo ve své databázi ani v nabídkách realitních kanceláří objevit obdobný pozemek pro stavbu garáže vhodný pro výpočet ceny srovnávací metodou. Z tohoto důvodu byl, pro tento případ, použit srovnávací pozemek, který je určen pro výstavbu komerčního objektu na okraji města Sokolov, v místě je možnost napojení na inženýrské sítě. K pozemku je možný zpevněný příjezd. Jelikož je pozemek nabízen k prodeji, je znalcem, na základě odborného odhadu, korigována jeho nabídková cena koeficientem 0,90. Nabízená cena pozemku je ve výši 350,- Kč/m2. Jednotková cena srovnávacího pozemku po korekci pro výpočet 315,- Kč/m2 OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku
Okraj města Sokolov, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd
Popis srovnávacího pozemku
Stavební pozemek pro výstavbu komerčního objektu, IS u pozemku VS m2 3000
Výměra srovnávacího pozemku
7 Cena srovnávacího pozemku
CS
Kč
945 000,00,-
Jednotková cena srovnávacího pozemku
JCS = CS/VS
Kč/m2
315,00,-
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
Okraj souvislá zástavby
0.90
B
Typ stavebního pozemku
Stavebně připravený
1.40
C
Třída velikosti obce
10 až 25 tisíc obyvatel
0.70
D
Obchodní resp. průmysl. Poloha
1.30
E
Územní připravenost, infrastr.
lokalita s občanskou výstavbou a průmyslovou výstavbou Střední
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Is = A x B x C x D x E x F
-
0.75
0.85995
b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku
severně od centra města Sokolov, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd inženýrské sítě v místě
Výměra oceňovaného pozemku
m2
22
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
Souvislá zástavba, smíšená zástavba
1.00
B
Typ stavebního pozemku
Stavebně připravený částečně
1.40
C
Třída velikosti obce
10 až 25 tisíc obyvatel
0.70
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
lokalita se smíšenou zástavbou
1.30
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Io = A x B x C x D x E x F
-
0.9555
Poměr indexů
Pi = Io/Is
-
Jednotková cena oceńovaného pozemku
JCC = JCS x Pi
Kč/m2
1.111
Cena oceňovaného pozemku
Kč
Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku
-
350,00 7 700,00,1/1
Cena oceňovaného pozemku celkem ke dni odhadu / zaokr. /
Kč
7 700,00,-
Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí
Stavba / zaokrouhleno /
Časová cena
Opotřebení
Reprodukční cena
Garáž bez č.p.
65 848,25,- Kč
50,00 %
131 696,50,- Kč
Stavby celkem
65 850,00,- Kč
Pozemek parcela č. 433/19 celkem
7 700,00,- Kč
131 700,00,- Kč -
73 550,00,- Kč
2. Cena garáže zjištěná porovnáním dle § 24 vyhl. č.3/2008 Sb.
7 700,00,- Kč 139 400,00,- Kč
8
2.1. Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je garáží řadovou s jedním stáním pro osobní automobil, svým stavebním uspořádáním je určen ke garážování. Garáž netvoří příslušenství žádné stavby, zastavěná plocha je menší než 100 m2, ocenění se provede dle § 24 vyhlášky č.3/2008 Sb. vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.18 tabulce č.1 upravenou podle odstavce č.2. 2.2. Ocenění Oceňovaná garáž leží v obci Sokolov v Karlovarském kraji tj. obec s 24579 obyvateli, patří pro výpočet základní ceny garáže do kategorie obcí s 10001 až 50 000 obyvateli. Opotřebení garáže je 50,001 %, což je nejblíže rozpětí cca 25 - 50 % opotřebení a znalcem je charakterizováno jako střední. Další údaje pro výpočet viz níže uvedená tabulka. Garáž
parcela
č.433/19
Druh objektu dle katastru
garáž
Základní cena garáže dle dle tab. č.1
Kč/
Obestavěný prostor garáže
m3
1 066,-
m3
50,09
-
0,29
Koeficient cenového porovnání pro I.pásmo
1 - Kcr
0,710
Koeficient cenového porovnání pro II.pásmo
1 – Kcr/2
0,855
Koeficient cenového porovnání pro III.pásmo
1,000
1,000
Koeficient cenového porovnání pro IV.pásmo
1 + Kcr/2
1,145
Koeficient cenového porovnání pro V.pásmo
1 + Kcr
1,290
Koeficient cenového rozpětí
Kcr
Koeficient prodejnosti
Kp
Sloupec 10
0,693
Koeficient přepočtu cen
Ki
SKP 46.21.14.5
2,027
Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu garáže tabulky č.2 přílohy č.18 vyhl. a charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků dle tabulky č. 3 : Popis
I
II
III
IV
♦
V
Vn
Ci x Vn
10
0,855 x 10
8
1,000 x 8
01
Trh s nemovitostmi – poptávka je nižší než nabídka
02
Poloha garáže v obci – objekt v souvislé zástavbě v obci
03
Druh ( typ ) - řadová vnitřní
♦
3
0,710 x 3
04
Podsklepení – nepodsklepená
♦
2
0,710 x 2
05
Podkroví – plochá střecha bez možnosti podkroví
♦
2
0,710 x 2
06
Konstrukční provedení – zdivo v tl. 300 mm, polospalné zastropení
5
1,145 x 5
07
Technické vybavení – EI proud 220 V
♦
5
0,855 x 5
08
Příslušenství – bez příslušenství
♦
3
0,855 x 3
♦
♦
9
♦
09
Právní vztahy – vlastní pozemek
10
Posouzení širších vztahů – průměrná nemovitost
♦
SOUČET
Základní cena garáže
ZC
Kč / m3
4
1,290 x 4
10
1,000 x 10
52
49.245
1 066,00,-
Suma součinu koeficientů cenového porovnání s váhami jednotlivých znaků ∑ ( Kcp x vn )
-
49.245
Součet vah hodnotících znaků
∑ vn
-
52
Koeficient cenového porovnání
Kcp
-
Základní cena upravená
ZCU
Obestavěný prostor garáže
OP
Cena garáže bez č.p. ke dni odhadu
Kč /
0.9470 m3
m3 Kč
1 009,52,50,09 50 570,00,-
3. Výnosová hodnota 3.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 3.2 Výpočet výnosové hodnoty Znalec stanovil výše nájemného na základě odborného odhadu za pronájem objektu garáže a pozemku parcela č.433/19 - zastavěná plocha a nádvoří. Výše uvažovaného nájemného dle stanovení znalce činí 500,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt garáže
Nájemné ročně – dle nájemní smlouvy
Nájemné
Kč/měsíc
Počítáno 12 měsíců
měsíců/rok
Celkem příjem z nájemného ročně
Kč/rok
500 12 6 000,00,-
Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena garáže vč. příslušenství
RC ( Kč )
131 700,00,-
Časová cena garáže včetně příslušenství
ČC ( Kč )
65 850,00,-
Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci
T ( roků )
30
Stáří stavby původní
S ( roků )
35
10 Celková životnost
Z ( roků )
-
Opotřebení hlavní stavby
A(%)
50,00
Předpokládané roční procento na údržbu a opravy
% z RC
0,70
Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace
u(%)
3,00
q(-)
1,03
Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /
Kč/rok
100,00,-
Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /
Kč/rok
158,00,-
Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC /
Kč/rok
922,00,-
Správa nemovitostí
Kč/rok
100,00,-
Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q)T - 1
Kč/rok
1 384,00,-
Jiné náklady
Kč
0,00,-
Roční nájemné z pozemku
Kč
0,00,-
Celkem výdaje ročně
Kč
2 664,00,-
Kč
6 000,00,-
Výdaje ročně celkem
Kč
2 664,00,-
Čisté roční nájemné
Kč
3 336,00,-
Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem
Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?
ano
Výpočet věčnou rentou
Čisté roční nájemné
Kč
3 336,00,-
Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty
%
7,00
Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize
Kč
47 656,31,-
Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění
Kč
neuvažováno
Kč
47 660,00,-
Výnosová hodnota garáže včetně příslušenství
4. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění obvyklé ceny 4.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou je možno provést na základě porovnání podobných staveb garáží jako celek, protože je, dle zkušeností znalce u těchto typů staveb oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny používanou u rodinných domů, výstižnější. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Výběr srovnávacích objektů je standardně prováděn jednak z databáze znalce a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.sreality.cz a www.centrumreality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny
11
Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných garáží je převzat z databáze znalce a jednotlivých nabídek místních realitních kanceláří. U nabídek je převzat doslovný text :
Srovnávací objekt č.1 Prodej garáže v Sokolově, ul. Dělnická Zděná, řadová o zastavěné ploše 20 m2 Zavedena elektrika 220 V Nabídková cena : 85 000,- Kč
Srovnávací objekt č.2 Prodej garáže v obci Březová u Sokolova Zděná, řadová o zastavěné ploše 21 m2, dobrý technický stav Nabídková cena : 95 000,- Kč
Srovnávací objekt č.3 Prodej garáže v Sokolově, areál Bohemie Zděná, řadová o zastavěné ploše 20 m2, dobrý technický stav Nabídková cena : 65 000,- Kč
Srovnávací objekt č.4 Prodej garáže v Sokolově, Šenvert
Zděná, řadová o zastavěné ploše 20 m2, průměrný technický stav Nabídková cena : 60 000,- Kč
Srovnávací objekt č.5 Prodej garáže v Sokolově, ul.Tělocvičná
12
Zděná, řadová o zastavěné ploše 19 m2, lokalita Šenvert za nádražím, průměrný technický stav, EI rozvod Nabídková cena : 55 000,- Kč
Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č
Loka lita
sta
Příslu
Po
Jiné
šenství
zeme k
Stav stáří
22
průmě r
vby Garáž Sokolov ul. Školská
1
průměr
Cena požado vaná
Polo ha lokal ita
kost
K1
K2
K3
K4
K5
K6
KC
Ve
Přís
li
Luše nství
poze mek
stav
Pram en ceny
Cena Po redukci
1 Garáž Sokolov ul. Dělnická
1
průměr
20
průmě r
85 000
1.10
0.97
1.00
0.98
1.10
0.85
1.353
62 814
2 Garáž u Sokolova Březová
1
průměr
21
dobrý
95 000
1.10
0.98
1.00
0.99
1.30
0.85
1.632
58 203
3 Garáž Sokolov areál Bohemie
1
průměr
20
průmě r
65 000
1.10
0.97
1.00
0.98
1.05
0.90
1.220
53 806
4 Garáž Sokolov Šenvert
1
průměr
20
průmě r
60 000
1.00
0.97
1.00
0.98
1.00
0.90
1.056
56 864
5 Garáž Sokolov Šenvert
1
průměr
19
průmě r
55 000
1.00
0.96
1.00
0.97
1.00
0.90
1.035
53 153
Celkový průměr
Kč
56 870,-
Minimum
Kč
53 157,-
Maximum
Kč
62 814,-
Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno /
Kč
55 420,-
K1 K2 K3 K4
koeficient koeficient koeficient koeficient
na úpravu polohy objektu úpravy na velikost areálu ( počet staveb, jejich velikost ) úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší – horší ) úpravy na hodnotu pozemku ( větší – menší, atraktivní – neatraktivní )
K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší – horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koef. rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno )
13
5. Obecná cena stanovená metodou střední hodnoty
5.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. V případě, je-li výnosová hodnota záporná, je ve výpočtu užita hodnota rovna 0.
5.2 Výpočet střední hodnoty
Věcná hodnota celkem / časová cena /
73 550,00,- Kč
Výnosová hodnota celkem
47 660,00,- Kč
Střední hodnota oceňovaných nemovitostí
60 600,00,- Kč
6. Obecná cena stanovená metodou váženého průměru
6.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě. V případě, je-li výnosová hodnota záporná, je ve výpočtu užita hodnota rovna 0.
6.2 Výpočet váženého průměru
Věcná hodnota celkem / časová cena /
ČC
73 550,00,- Kč
Výnosová hodnota celkem
CV
47 660,00,- Kč
ČC/CV
1,54
(n)
5,00
Poměr věcné a výnosové hodnoty Váha výnosové hodnoty Vážený průměr oceňovaných nemovitostí
( ČC + n* CV ) / n + 1
52 000,00,- Kč
14
7. Rekapitulace
Způsob ocenění / zaokrouhleno /
cena
Reprodukční cena
131 700,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena /
73 550,00,- Kč
Cena dle vyhl. č.3/2008 Sb. / bez pozemku /
50 570,00,- Kč
Výnosová hodnota
47 660,00,- Kč
Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty
60 600,00,- Kč
vážený průměr
52 000,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr
56 870,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s.
55 420,00,- Kč
Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce
55 000,00,- Kč
Spoluvlastnický podíl v rozsahu id. 1/2
x 1/2
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu v rozsahu id. 1/2 oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění
27 500,00,- Kč
Závěr : 1. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaných nemovitostí tj. garáže bez č.p. v katastrálním území a v obci Sokolov s pozemkem parcela č. 433/19 – zastavěná plocha a nádvoří vše s příslušenstvím zapsané na LV 1796 a evidované u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov, zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) a dle § 22 zákona č. 219/2000 Sb. může činit ke dni odhadu 27 500,00,- Kč slovy : dvacetsedmtisícpětsetkorunčeských
2. Závady či jednotlivá práva nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění znalce se nevyskytují.
v Českém Krumlově dne 25.2.2008
Příloha : 1x výpis z KN 1x kopie katastrální mapy
Ing. Michal Sirový
15
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1303 - 19/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 19/08.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.
Českém Krumlov 25. února 2008
Ing. Michal Sirový
