Znalecký posudek č. 2012/023 O ceně nemovitosti:
Bytová jednotka č. 1203/9, nacházející se v budově bytového domu č.p. 1203 na parcele č. st.1290 v katastrálním území Hranice, obec Hranice, okres Přerov, kraj Olomoucký, včetně podílu ve výši 5219/61407 ke společným částem domu a pozemku.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni 24. 1. 2012 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 24. 1. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00397/10-063 ze dne 6. 12. 2011 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. 1. 2012 za přítomnosti paní Janků, sestry povinné.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00397/10-063 ze dne 6. 12. 2011. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Hranice na Moravě 4-4/11. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 8627 pro katastrální území Hranice, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Hranice. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 8527 pro katastrální území Hranice, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Hranice. Prohlášení vlastníka nemovitosti, budovy č.p. 1203 na parcele č. st.1290 a pozemku, parcely č. st.1290, v katastrálním území Hranice, Města Hranice, Pernštejnské nám. 1, Hranice, učiněné dne 11.3.2009 ve smyslu § 4 zák.č. 72/1994 Sb. jímž se mimo jiné objekt člení na jednotky, určují se společné části domu, stanovují spoluvlastnické podíly, upravují práva k pozemku. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Přerov Hranice Hranice (647683)
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– List vlastnictví číslo: 8627 Vlastník: Patermannová Hana Nádražní 1203, Hranice, Hranice I-Město, 753 01
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost, bytová jednotka č. 1203/9 nacházející se ve 3.nadzemním podlaží bytového domu č.p. 1203 na parcele č. st.1290 v katastrálním území Hranice města Hranice, v okrese Přerov, kraj Olomoucký, zapsaná ve prospěch vlastníka na LV č. 8627 pro katastrální území Hranice, vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Hranice. Nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území města, na ulici Nádražní, v lokalitě zastavěné především objekty průmyslového, výrobního a skladovacího charakteru, objekty opuštěných vojenských zařízením, kasáren, a objekty dopravní infrastruktury, železniční a autobusové nádraží. Lokalita je dobře dosažitelná jak prostředky individuální, tak prostředky hromadné dopravy. Jedná se však o polohu poněkud vzdálenou od souvislé obytné zástavby a občanské vybavenosti. Spolu s bytovou jednotkou je předmětem ocenění rovněž spoluvlastnický podíl ke společným částem domu č.p. 1203 v katastrálním území Hranice a pozemku, parcele č. st.1290, v katastrálním území Hranice, ve výši 5219/61407, náležející k vlastnictví bytové jednotky.
6. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. st.1290, v k.ú. Hranice Byt b) Byt 1) Byt, jednotka č. 1203/9 v k.ú. Hranice včetně podílu ke společným částem domu a pozemku c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Přerov Počet obyvatel: 15 001 – 25 000 obyvatel
Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství
a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. st.1290, v k.ú. Hranice
Parcela č. st.1290 o výměře 994 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Byt
b) Byt 1) Byt, jednotka č. 1203/9 v k.ú. Hranice včetně podílu ke společným částem domu a pozemku Jednotka č. 1203/9 v katastrálním území Hranice je bytem velikosti 1+1 o celkové ploše podlahové plochy s příslušenství, bez sklepních boxů, 52,19 m2. Jednotka je tvořena kuchyní o podlahové ploše 20,55 m2 , pokojem o podlahové ploše 20,51 m2 , předsíní o podlahové ploše 6,38 m2 , koupelnou o podlahové ploše 3,37 m2 a WC o podlahové ploše 1,38 m2. K jednotce náleží dva sklepní boxy o podlahové ploše 7,77 m2 a 8,01 m2. Oceňovaná jednotka se nachází ve 3.nadzemním podlaží bytového domu č.p. 1203 v katastrálním území Hranice. Jedná se o objekt zděné konstrukce, podsklepený, o třech nadzemních podlažích, s rovnou střechou. V podzemním podlaží se nacházejí sklepní kóje, chodba, prádelna a mandlovna. V nadzemních podlažích se nachází schodišťoví prostor, chodba a v každém z podlaží po čtyřech bytových jednotkách velikosti 1+1. Mezi stropní konstrukcí 3.nadzemního podlaží a konstrukcí zastřešení se nachází půdní prostor. Objekt je bez výtahu, je v něm proveden rozvod elektrické energie, studené vody a zemního plynu. Vytápění bytových jednotek je prováděno lokálně. plynovými kamny, k ohřevu teplá vody slouží průtokové plynové ohřívače v každé jednotce. Schodiště je betonové, s teracovým povrchem a se zábradlím, povrchy podlah chodeb tvoří keramické dlažby, dveře jsou dřevěné, plné i prosklení, okna budovy jsou dřevěná dvojitá. Chodby, z nichž se vchází do jednotlivých bytů, a které byly původně pavlačemi, jsou opatřeny jednoduchým zasklením. Vnitřní společné části domu jsou udržované v dobrém stavebně technickém stavu a čisté.
–5– Ve značném rozsahu je poškozena fasáda objektu a a okna jsou ve značně zchátralém stavu. Dle informace správkyně a předsedkyně společenství vlastníků, je na jaro letošního roku připraveno zateplení objektu tepelně izolačním obkladem obvodového zdiva, včetně výměny oken. Oceňovaná jednotka je vytápěna lokálně, plynovými kamny, je vybavena rozvodem elektrické energie, rozvodem studené i teplé vody, zdrojem teplé vody je průtokový plynový ohřívač, rozvodem zemního plynu a vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení. Kuchyně je vybavena plynovým sporákem, záchod je standardní splachovací, v koupelně se nachází umývadlo a vana. Povrchy podlah jsou pokryty PVC a textilními krytinami, stěny místností jsou opatřeny vápennými dvouvrstvými omítkami, keramické obklady stěn chybí. Keramickým obkladem nejsou opatřeny ani stěny koupelny, kuchyně za kuchyňskou linkou, ani stěny WC. Jednotka se nachází ve stavu vyžadujícím za účelem dalšího užívání provedení rozsáhlejších stavebních úprav a oprav, v havarijním stavu jsou především dřevěná dvojitá okna. Podíl ke společným částem domu, budově č.p. 1203 v katastru Hranice, a pozemku, parcele č. st.1290 v katastru Hranice, náležející k vlastnictví jednotky činí 5219/61407.
Ocenění nemovitosti povinného Společné části domu a jeho příslušenství
a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. st.1290, v k.ú. Hranice – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 169,62 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (19 158 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 19 158 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % ×
0,700
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)
10 % × × ×
1,100 2,139 0,974
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 994 169,62 272,1056
Cena [Kč] 270 472,97
Název Zastavění plocha
Parc. č. st.1290
Pozemek, parc.č. st.1290, v k.ú. Hranice – zjištěná cena:
+
270 472,97 Kč
–6– Byt
b) Byt b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Byt, jednotka č. 1203/9 v k.ú. Hranice včetně podílu ke společným částem domu a pozemku – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 20,55 1,00 20,55 20,51 1,00 20,51 6,38 1,00 6,38 3,37 1,00 3,37 1,38 1,00 1,38 7,77 0,10 0,78 8,01 0,10 0,80 67,97 53,77
Název Kuchyně Pokoj Předsíň Koupelna WC Sklepní box Sklepní box Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Hranice Počet obyvatel: 19 158 Indexovaná prům. cena (IPC): 18 952,– Kč/m2
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci III. Kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, pošta banka, policie, soud, pojišťovna, apod. 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně 4 Okolní zástavba a životní škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s prostředí v okolí vysokým provozem
Pi 0,00 0,04 –0,01 –0,03
–7– 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava 9 10 11 12
I. Žádný obchod nebo pouze se základními potravinami III. Základní škola a sportovní zařízení III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče
V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky vel. měst) Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
–0,03 0,04 0,05 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy (IP = 1 + Pi):
1,110
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Kritériem výrazně snižujícím cenu nemovitosti je stav oken, stav fasády objektu, chybějící keramické obklady stěn kuchyně a především koupelny. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie –0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn –0,02 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu –0,10 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65* provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,7 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
0,455
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,900 × 1,110 × 0,455 = 18 952,– × 0,455 = 53,77 × 8 623,16 =
0,455 8 623,16 Kč/m2 463 667,31 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 270 472,97 Kč Spoluvlastnický podíl: × 5 219 / 61 407
–8– Hodnota spoluvlastnického podílu:
=
22 987,58 Kč
Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Byt, jednotka č. 1203/9 v k.ú. Hranice včetně podílu ke společným částem domu a pozemku – zjištěná cena:
+ =
22 987,58 Kč 486 654,89 Kč 486 654,89 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získané z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti v 1. čtvrtletí roku 2012. Rozdíly v poloze domu, poloze bytu v domě, technickém stavu a vybavení jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude, vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi a byty zvláště, nižší, je tato nabídková cena upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti. Srovnávací nemovitost č.1) Prodej, byt 1+1, 39 m2 Cena: 520 000,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: cena vč. provize a kompletního servisu Adresa: Struhlovsko, Hranice I-Město Datum vložení: 05.10.2011 Datum aktualizace: 21.01.2012 ID zakázky: 209064 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 39 m2 Plocha podlahová: 36 m2 Sklep: 2 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V
–9– Doprava: MHD Zařízeno: Částečně Popis: Prodej bytu v osobním vlastnictví v 1. NP panelového domu. Plocha bytu 37 m2, nové rozvody elektřiny, plastová okna, podlahy PVC, keramická dlažba a plovoucí podlahy, příslušenství sklepní box. Dům je po kompletní revitalizaci, nové stupačky. Nízké měsíční náklady na bydlení, parkování před domem. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Srovnávací nemovitost č.2) Prodej, byt 1+1, 35 m2 Cena: 500 000,- Kč včetně provize, včetně poplatků Poznámka k ceně: cena včetně provize Adresa: Struhlovsko, Hranice I-Město Datum vložení: 11.07.2011 Datum aktualizace: 15.01.2012 ID zakázky: 194186 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 35 m2 Plocha podlahová: 35 m2 Sklep: Ano Popis: Prodej bytu v 1. NP panelového domu. Plocha bytu je 35 m2, příslušenství sklep. Podlahy PVC, vestavěné skříně. Nová kuchyňská linka, ostatní původní stav. Parkoviště před domem. Byt volný dle dohody. Kontaktovat dumrealit TOP Zborovská 1118/16, 15000 Praha Seznam porovnávaných objektů: Název
Výchozí cena (VC) Jednotková Kstav Kmísta Kpoloha v Kvybav. Kpramen cena (JC) domě Nemovitost č.1) 520 000,– Kč 1,25 0,95 1,35 1,20 1,10 6 300,83 Kč Nemovitost č.2) 500 000,– Kč 1,25 0,95 1,30 1,20 1,10 7 010,53 Kč kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpoloha v domě × Kstav × Kvybav. × Kpramen) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2:
Množství (M) Váha (V) 39,00 m2 1,0 35,00 m2 1,0 6 300,83 Kč 6 655,68 Kč 7 010,53 Kč
– 10 – Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
6 655,68 Kč 59,00 m2 392 690,– Kč
– 11 –
C. Rekapitulace Byty a nebytové prostory Cena bytu podle cenového předpisu (včetně podílu ke společným částem domu a pozemku) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
486 650,– Kč 392 690,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 393 000,– Kč Cena slovy: třistadevadesáttřitisíce Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Hana Patermannová Nádražní 1203 Hranice - Město Hana Patermannová Nádražní 1203 Hranice – Město Jednotka:1203/9 Hana Patermannová Nádražní 1203 Hranice – Město Jednotka:1203/9
Ocenění
Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Přerově o nařízení exekuce 28 EXE-504/2010-7 ze dne 20.4.2010. Právní moc ke dni 12.1.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava 102 EX-00397/2010-020 ze dne 15.12.2010. Právní moc ke dni 17.1.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Zlín 77EX-8801/2010 ze dne 7.1.2011.
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, 24. 1. 2012 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 12 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2012/023 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 028/12 podle připojené likvidace.
– 13 –
E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00397/10-063 ze dne 6. 12. 2011. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 8627 pro katastrální území Hranice, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Hranice. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 8527 pro katastrální území Hranice, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Hranice. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Hranice na Moravě 4-4/11. Fotodokumentace.
