Good neighbours creating common future
SME Network CB-HU-SRB/0901/211/009
Pénzügyi terv Homokkert Kistérségi Integrációs Nonprofit Közhasznú Kft. Termálfalu projekt pénzügyi terve (Termálfalu Kft. projektcég)
Mórahalom-Magyarkanizsa, 2011.06-07. The project is co-financed by the European Union through the HungarySerbia IPA Cross-border Co-operationProgramme
SME Network CB-HU-SRB/0901/211/009
A dokumentáció egy közös, szerb-magyar vállalkozásfejlesztési hálózat kialakításának és beüzemelésének pilot programjaként készült el.
Készítette: Virág Attila terület- és településfejlesztő geográfus Kicsiny László gazdálkodástudományi szakértő Pásztor Gabriella közgazdász
“This document has been produced with the financial assistance of the European Union. The content of the document is the sole responsibility of Municipiality of Magyarkanizsa and can under no circumstances be regarded as reflecting the position of the European Union and/or the Managing Authority.”
2
TARTALOMJEGYZÉK
1.
Általános bemutatás ............................................................................................................ 4
2.
A beruházás tervezett költségvetése ................................................................................... 5 2.1. Előkészítés költségei........................................................................................................ 5 2.2. Projekt megvalósítási időszakában felmerülő kiadások .................................................. 6 2.3. Költségek részletesen kibontva: ...................................................................................... 7 2.3.1. Projektmenedzsement költségei................................................................................ 7 2.3.2. Nyilvánosság, pr és marketing feladatok ellátása ..................................................... 9 2.3.3. Műszaki ellenőri feladatok ellátása........................................................................... 9 2.3.4. Könyvvizsgálat ......................................................................................................... 9 2.3.5. Építés, kivitelezés költségei ...................................................................................... 9 2.3.6. Tartalék keret .......................................................................................................... 11
3.
Költség terv (eredményt érintő tételek) ............................................................................ 12
4.
Árbevétel terv.................................................................................................................... 13
5.
Pénzügyi terv összeállításánál használt mutatószámok .................................................... 15
Beruházási hitel törlesztésének adatai:..................................................................................... 16 6.
Eredményterv .................................................................................................................... 17
7.
Összegzés .......................................................................................................................... 19
8.
Titoktartási nyilatkozat ..................................................................................................... 21
3
1. Általános bemutatás Tekintettel arra, hogy projektcég megalakításáról van szó, így korábbi lezárt üzleti évek eredményeit a pénzügyi tervben nem tudjuk bemutatni. A pénzügyi táblák tervezett adatokat tartalmaznak, amelyek feltételezéseken alapulnak és rögzítik, hogy várhatóan milyen mértékű eredményt képes realizálni a cég főtevékenységén keresztül és mennyi idő alatt térül meg a befektetés összege. Az általános forgalmi adó a beruházásnál nem kerül aktiválásra az építmények értékénél, figyelembe véve, hogy a cég a beruházás teljes összege után az általános forgalmi adót visszaigényli, így a tervezett költségek nettó módon kerültek megtervezésre. A tervezésnél megkülönböztettünk a pályázatnál elszámolható és nem elszámolható költségeket is, az elszámolható kiadásokat a projektszintű költségvetés tartalmazza, amelybe beállításra került 100.000 ezer forint tartalék keret is. A nem elszámolható költségek pedig a cég működéséhez kapcsolódó kiadásokat és a hitelfelvétele miatt felmerülő tételeket (kivéve a belső projektmenedzsment bére) tartalmazza, amelyek kimutatásra kerültek a pénzügyi terv részét képező költségtervben. Feltételezéseink alapján a fenntartási időszak végére az összes telket sikerül értékesítenie a cégnek. A telkek megoszlását az alábbi táblázat összefoglalva tartalmazza: 1. számú táblázat: Telekmegoszlások
Telekméretek Mennyiségi egység max min Mennyiség 650 db 650 600 0 db 600 550 2 db 550 500 5 db 500 450 6 db 450 400 57 db összesen: 70 db
4
2. A beruházás tervezett költségvetése A beruházás során az előkészítés és a megvalósítás költségei évek szerinti bontásban nem választhatóak annyira külön, hiszen a beruházás alapvető koncepciója, hogy abban az esetben kezdik meg a kivitelezést, amikor a vevő kifizette az ingatlanra az előleget. Azonban, hogy a pályázat összeállításánál még is könnyebben elkülöníthetőek legyenek az adott időszakokban felmerülő költségek megosztásra kerültek.
2.1. Előkészítés költségei Az előkészítés költségei a tanulmányok készítéséből, a tervezésből, amely tartalmazza az engedélyes és a kiviteli tervek díjait is illetve a közbeszerzési eljárás lebonyolításához kapcsolódó költségekből tevődik össze, amely magában foglalja a szakértői tevékenység díjait és a közzétételi díjakat is. Figyelembe véve, hogy a cég megalakításához szükséges munkaerő biztosítása is, így már az előkészítési szakaszba betervezésre került a projektmenedzsment bérezése. (Ezen költségelem bővebb kifejtését lásd. a Projekt megvalósítási időszakában felmerült kiadások között.) Az előkészítési tevékenységhez szorosan kapcsolódó költségek összesen 160.543 ezer forint összegben kerültek megállapításra, amelyen belül a legmagasabb költségtétel az engedélyes és kiviteli tervezés díja. Ezen költségek kalkulációjakor figyelembe vettük, hogy hasonló tevékenységeknek mennyi a piaci ára. 2.
számú táblázat: Projekt előkészítési költségei összefoglalva
adatok ezer Ft-ban
Projekt előkészítésével kapcsolatosan felmerült kiadások
Megnevezés Projektmenedzsment
2012. év 2013.év Összesen
22 051 22 492 44 543
Tanulmányok elkészítése (nettó)
Tervezés (engedélyes, kiviteli tervek) (nettó)
Közbeszerzési eljárás lebonyolításával kapcsolatos költségek (szakértői, közzétételi díjak) (nettó)
Összesen (nettó)
55 051
13 000
20 000
7 000
56 000
20 000
105 492
20 000
76 000
20 000
160 543
5
2.2. Projekt megvalósítási időszakában felmerülő kiadások 3.
számú táblázat: Projekt megvalósítási időszakában felmerülő kiadások összefoglalva adatok ezer Ft-ban
Projekt megvalósításával kapcsolatosan felmerült kiadások
Megnevezés Projektmenedz sment
Nyilvánosság biztosítása, PR feladatok ellátása
Műszaki ellenőri feladatok ellátása
Építés, felújítás saját Könyvvizsgálat tulajdonban lévő területen
Összesen Tartalék keret
225 600 2012. év 2013. év
Lásd. az előkészítés költségeinél
4 000
221 600
4 000
886 400
50 000
940 400 347 072
2014. év
22.941
4 000
4 501
2000
316 571
20 000
2015. év
23.400.
4 000
18 004
3 000
316 571
20 000
2016. év
23.868
4 000
6 430
221 601
5 000
2017. év
24 346
6 430
253 257
5 000
2018. év
24 833 119 388
384 975 260 899 289 033 24 833
Összesen
2.472.812 20 000
45 000
5 000
2 216 000
100 000
A projekt megvalósítási időszakában felmerülő kiadások közül a legmagasabb költségtétel az építéssel és kivitelezéssel kapcsolatosan felmerülő költségek. A többi költségtétel (projektmenedzsment költsége, nyilvánosság biztosítása, műszaki ellenőri feladatok ellátása, könyvvizsgálati
díj)
projektmegvalósításához
minden
olyan
egyéb
elengedhetetlenek,
költséget
azonban
a
tartalmaz, pályázatban
amelyek
a
elszámolható
költségelemek. A projekt megvalósítási időszakban beállításra került egy tartalék keret is, amely azt a célt szolgálja, hogy bármikor átcsoportosítható legyen más egyéb költségtételekre, amelyek a beruházás megvalósításakor bármikor előfordulhatnak, de a tervezés időszakában még nem voltak előre láthatóak. Számvitelileg a műszaki ellenőri feladatok, a könyvvizsgálat díja, építés, felújítás költségei mind növelik a megvalósítással érintett építmények könyvszerinti bekerülési értékét.
6
2.3. Költségek részletesen kibontva: 2.3.1. Projektmenedzsement költségei A projektmenedzsment költségei már az előkészítés időszakától fogva felmerülnek, hiszen a céget meg kell alakítani és az előkészítésben részt kell, hogy vegyenek az alkalmazottak is, ezáltal is biztosítva a projekt szabályszerű előkészítettségét illetve a megvalósítási időszak minél zökkenő mentesebb lefolyásának biztosítását. Ebből kifolyólag kerültek a bérek már 2012-től megtervezésre, és azért 2018. év a vég dátuma, mert várhatóan 2018-ra sikerül az összes felépítményt értékesíteni, de természetesen a cég működése ezt követően is zavartalanul fog működni, de a pályázat szemszögéből ez a tény nem lényeges szempont. A projektmenedzsment feladatait belső projektmenedzsmenti csoport fogja ellátni, amely megegyezik a cég személyzeti felépítésével. Így terveink szerint 1 fő ügyvezető, 1 fő gazdasági vezető, 1 fő műszaki vezető, 1 fő pénzügyi ügyintéző, 1 fő műszaki ügyintéző és 1 fő adminisztrátor kerül alkalmazásra. Az ügyvezető általános feladatai között fogja ellátni a projektmenedzser feladatkörét, aki egy személyben fogja össze és koordinálja a projekt előkészítését és megvalósítását. A gazdasági vezető szintén általános vezetői feladati mellett pénzügyi menedzserként veszi majd ki a feladatait a pályázatból. A műszaki vezető tevékenysége azonban már csak kizárólag a pályázathoz kapcsolódik, aktívan részt vesz mind a tervezési, mind pedig a kivitelezési időszakban, ő koordinálja a kivitelezés során a pályázat műszaki paramétereinek megvalósítását. A pénzügyi és műszaki ügyintézők az operatív feladatok ellátásban vesznek részt és biztosítják a folyamatos adatszolgáltatást a vezetőség számára. Az adminisztrátor pedig a cég és a pályázathoz kapcsolódó adminisztrációs feladatok ellátását végzi majd. A bérek megállapításánál egyrészt figyelembe lett véve, hogy a cég várhatóan részben önkormányzati tulajdonban lesz, így figyelembe kellett venni az „üvegzseb” előírásait is. Másrészt pedig a hasonló munkakört betöltő személyek fizetési átlaga is befolyásolta a tervezett bérek összegét. Ezen adatokból kiindulva az ügyvezető bére havi 350 ezer forint/hó, a gazdasági és műszaki vezető bére 300 ezer forint/hó, a pénzügyi és műszaki ügyintéző bére 180 ezer forint/hó, az adminisztrátor bére pedig 120 ezer forint/hó összegben került megtervezésre.
7
A bérek éves szintű növekményénél évente 2%-os bérfejlesztést állítottunk be, amely az inflációs rátánál alacsonyabb mértékű, azonban fontos tényező, hogy a béreket évről-évre fejleszteni kívánja a cég. A beállított bérek és az ezekhez kapcsolódó járulékok megfizetése az első évben 22.051 ezer forint terhet jelent majd a cégnek. 2012- 2018. években összesen 163.930 ezer forint személyi jellegű ráfordítása lesz várhatóan. A bérek és a bérekhez kapcsolódó járulékok terheit a „Bérterv 2012-2018” táblázat összefoglalva tartalmazza évenkénti bontásban külön-külön beosztásonként. 3.
számú táblázat: Bérterv 2012-2018 évek között 2012
Alkalmazottak
2013
2014
2015
adatok ezer Ft-ban 2016
2017
2018
Létszám Alapbérek (fő)
Összesen
Ügyveztő igazgató
1
350
4 200
4 284
4 370
4 457
4 546
4 637
4 730
31 224
Pénzügyi vezető
1
300
3 600
3 672
3 745
3 820
3 897
3 975
4 054
26 763
Műszaki vezető
1
300
3 600
3 672
3 745
3 820
3 897
3 975
4 054
26 763
Pénzügyi ügyintéző
1
180
2 160
2 203
2 247
2 292
2 338
2 385
2 433
16 058
Műszaki ügyintéző
1
180
2 160
2 203
2 247
2 292
2 338
2 385
2 433
16 058
Adminisztrátor
1
120
10 705
Éves bérfejlesztés (%) Halmozott bérfejlesztés (%) Bruttó bérek összesen
1 430
1 440
1 469
1 498
1 528
1 559
1 590
1 622
0,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
0,00%
2,00%
4,04%
6,12%
8,24%
10,41%
12,62%
17 160
17 503
17 853
18 210
18 575
18 946
19 325
24,00%
24,00%
24,00%
24,00%
24,00%
24,00%
24,00%
24,00%
Közterhek
127 572 Átlagos
TB (%) Munkaadói járulék (%)
24,00% 3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
Szakképzési h.j. (%)
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
Közterhek (%)
28,50%
28,50%
28,50%
28,50%
28,50%
28,50%
28,50%
28,50%
28,50%
4 891
4 988
5 088
5 190
5 294
5 400
5 508
5 194
Közterhek (Ft)
408
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Teljes bérköltség
Összesen
Ügyveztő igazgató
450
5 397
5 505
5 615
5 727
5 842
5 959
6 078
40 123
Pénzügyi vezető
386
4 626
4 719
4 813
4 909
5 007
5 107
5 210
34 391
Műszaki vezető
386
4 626
4 719
4 813
4 909
5 007
5 107
5 210
34 391
Pénzügyi ügyintéző
231
2 776
2 831
2 888
2 945
3 004
3 064
3 126
20 635
Műszaki ügyintéző
231
2 776
2 831
2 888
2 945
3 004
3 064
3 126
20 635
Adminisztrátor Teljes bérköltség
154
1 850
1 887
1 925
1 964
2 003
2 043
2 084
13 756
1 838
22 051
22 492
22 941
23 400
23 868
24 346
24 833
163 930
8
2.3.2. Nyilvánosság, pr és marketing feladatok ellátása A nyilvánosság biztosítására nettó 20.000 ezer Ft került meghatározásra, amely teljes mértékben megfelel a marketing és kommunikációs tervben foglaltakkal. A marketing és kommunikációs tervnél részletesen kibontásra került, hogy mely eszközöket fogja a cég igénybe venni és ez milyen költségek vonzattal bír. Ez a költségelem számvitelig nem növeli az építmények bekerülési értékét viszont fontosan befolyásolja a cég eredményességét, hiszen eredmény csökkentő hatással bír. 2.3.3. Műszaki ellenőri feladatok ellátása Az építkezést folyamatosan a belső munkacsoport műszaki vezetője és műszaki ügyintézője mellett külső műszaki ellenőr is ellenőrzi, aki szavatol a kivitelezés műszaki megfelelőségéért. Ő támasztja alá a számlák kifizethetőségét. A műszaki ellenőrök kiválasztása terveink szerint közbeszerzési eljárás keretében fog megvalósulni, ellőre láthatólag és a más hasonló kivitelezések adataiból kiindulva nettó 45.000 ezer Ft összegben került beállításra. A műszaki ellenőrök költségei növelik az építmények bekerülési értékeit. 2.3.4. Könyvvizsgálat A könyvvizsgálati díjra nettó 5.000 ezer forintot terveztünk, amelynek kiindulási pontja az volt, hogy a hasonló méretű beruházások esetében milyen mértékű könyvvizsgálat várható el. Célszerű, hogy a beruházás idejében folyamatos könyvvizsgálatot lásson el a könyvvizsgáló ezzel is korrigálható, hogy a támogatásból befolyt összegek megfelelően kerüljenek a cég könyveibe. 2.3.5. Építés, kivitelezés költségei Az építés, kivitelezés költségeit az alábbi táblázat tartalmazza részletesen, hogy milyen várható munkanemekből fog összetevődni a beruházás és ezek várhatóan milyen összegű költséget fognak jelenteni a cégnek.
9
4.
számú táblázat: Építési, kivitelezési költségek bontása: Megnevezés Építés, kivitelezés költsége Közterület (15.400 m2) ebből: - út (8400 m2) -
zöldfelület (7.000 m2)
Megnevezés Közmű
Összeg (nettó) 1 843 000 000 Ft 252 000 000 Ft 210 000 000 Ft 42 000 000 Ft
Összeg (nettó) 121 000 000 Ft
csatorna, víz, áram közút földmunka
51 000 000 Ft 8 000 000 Ft 5 000 000 Ft
termál csatlakozás
14 000 000 Ft
vízbekötés telekre infokommunikáció
28 000 000 Ft 15 000 000 Ft
Összes kivitelezési költség 1 telekre jutó átlagos építési kiadás (Ft/telek)
2 216 000 000 Ft
31.657.143. Ft
Fontos megemlíteni, hogy a költségek olyan ütemben fognak felmerülni a cégnél, amilyen üteműek az értékesítések. Az alapvető stratégia az, hogy amint előleggel biztosítja a vevő azt, hogy meg kívánja vásárolni az adott épületet elkezdődik a beruházás, így kicsi a kockázata annak, hogy olyan ingatlant építsen meg a cég, amelyre nincs vevő és ne térüljön meg. Az előzetes felmérések és becslések alapján az alábbi ütemezésben fognak felmerülni az építési költségek:
10
5.
számú táblázat: Értékesíteni kívánt építmények építési költségeinek felmerülési ütemezése
Év 2012 (0. év) 2013 (1. év) 2014 (2. év) 2015 (3. év) 2016 (4. év) 2017 (5. év) 2018 (6. év) Összesen
Várhatóan értékesíthető Kivitelezés költsége ingatlan 7 28 10 10 7 8 70
221 600 001 Ft 886 400 004 Ft 316 571 430 Ft 316 571 430 Ft 221 600 001 Ft 253 257 144 Ft 0 Ft 2 216 000 010 Ft
A táblázat adataiból jól látható, hogy a beruházás időszakában a legintenzívebb a 2013-2015 évig tartó időszak lesz, hiszen várhatóan itt lesz a legmagasabb az értékesített ingatlanok száma. 2.3.6. Tartalék keret Tartalék keret azért került betervezésre a költségvetésbe, mivel előre láthatólag elképzelhető, hogy a terv számítások alapján meghatározott költségvetés módosulni fog, így mint biztonsági tartalék szolgál a cég számára, amely beállításra kerül a likviditási számításokba is.
11
3. Költség terv (eredményt érintő tételek) 6.
számú táblázat: Költség terv 2012-2018
Megnevezés Anyagjellegű ráfordítások
2012
2013
2014
2015
adatok ezer Ft-ban
Évek 2016
2017
2018
Összesen
3 739
3 801
3 883
3 991
4 118
4 224
4 325
28 080
Anyag költség (inflációs szorzóval)
1 874
1 932
2 001
2 090
2 194
2 288
2 380
14 759
Irodaszer beszerzés
1 800
1 865
1 932
2 009
2 100
2 192
2 284
14 182
Igénybe vett anyagjellegű szolgáltatás értéke Elektromos Áram Gáz Víz Telefon, internet Szemétszállítás
1 828
1 831
1 842
1 862
1 883
1 894
1 903
300 160 24 1 200 72
306 163 24 1 200 73
312 166 25 1 200 75
318 170 25 1 200 76
325 173 26 1 200 78
331 177 26 1 200 79
338 180 27 1 200 81
37
38
39
40
41
41
42
Egyéb szolgáltatások (inflációs szorzóval) Biztosítási díj Marketing költség Személyi jellegű ráfordítások Egyéb ráfordítások
36 4 000
37 4 000
37 4 000
38 4 000
39
40
41
22 051
22 492
22 941
23 400
23 868
24 346
24 833
221 599 886 396
316 570
316 570
221 599
253 256
Költségek jelenértéke (NPV) értékcsökkenés nélkül Költségek jelenértéke (NPV) értékcsökkenéssel
279 268 16 000 163 930
0
Értékesített tárgyi eszközök értéke Összes költség Amortizáció Nélkül. ÖSSZES ÜZEMELTETÉSI KÖLTSÉG
13 042 2 230 1 189 178 8 400 535
2 215 990
221 599 25 790
886 396 247 891 913 220
316 570 343 961
316 570 344 556
221 599 250 168
253 256 282 414
2 215 990
25 790
247 891 913 220
343 961
344 556
250 168
282 414
2 408 001 192 011
25 790 238226,15 843396 305277 293881,5 205056,1 222461,2
2 134 088
25 790 238226,15 843396 305277 293881,5 205056,1 222461,2
2 134 088
A költség tervnél figyelembe vettük, hogy a cégnek működési jellegű kiadásai is vannak, amelyek befolyásolják a cég eredményességét egy olyan összesítő kimutatás, amely tartalmazza a cég működéséhez szükséges költségeket is. A költségek megoszlását az 1. számú diagram ábrázolja, amely jól mutatja, hogy a legnagyobb tétel az egyéb ráfordítások, ami az értékesített tárgyi eszközöket tartalmazza, ezt követi a személyi jellegű ráfordítások, a többi ráfordítás ezen tételekhez képest minimálisak. 12
1. számú diagram: Költségek megoszlása éves szinten és összesen
adatok ezer Ft-ban
4. Árbevétel terv 7. Tervezett belföldi értékesítés Előleg Befejezett beruházások utáni realizált árbevétel Belföldi árbevétel Belföldi árbevétel inflációval Árbevétel mindösszesen Árbevétel jelenértéke
számú táblázat: Árbevétel terv
adatok ezer Ft-ban
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Árbevétel
Árbevétel
Árbevétel
Árbevétel
Árbevétel
Árbevétel
Árbevétel
32 500
32 500
33832,5
Összesen
130 000
46 429
46 429
32 500
37 143
0
325 001
292 500
1 170 000
417 857
417 857
292 500
334 285
2 924 999
422 500
1 216 429
464 286
450 357
329 643
334 285
3 250 000
437710 1260220,444
482857,44
470623,065
344147,292
348324,97
3 343 883
33 833
437 710
1 260 220
482 857
470 623
344 147
348 325
3 343 883
33 833
420571,7031
1163465,96
428331,1595
401132,2039
281846,2486
274098,1416
3 003 278
Az árbevétel tervből egyértelműen látszik, hogy a 2012 – 2018 évi időszakban a cégnek folyamatos árbevételt fog realizálni saját értékesítései után. Az első évben még csak az értékesített ingatlanuk után befizetett előlegből, de az azt követő években dinamikusan növekszik az árbevétele, hiszen ahogyan átadásra kerül egy ingatlan azonnal realizálódik is az értéke. A 2. számú diagram jól szemlélteti, hogy kiugróan magas árbevétel várható a 2014. év 13
folyamán, míg az ezt követő évek csökkentő tendenciát jelölnek. Az árbevétel kalkulációnál mindig úgy számoltunk, hogy a lefoglalás évében került beállításra a 10%-os előleg, az azt követő évben pedig amikor ténylegesen elkészül az építmény az fenn maradó árbevétel. Az előleg és az árbevétel realizálhatóságánál az ingatlanok átlagos várható értékesítési árát határoztuk meg, mivel előre láthatólag pontosan nem lehet felmérni, hogy melyik ingatlanokat fogják a piacon hamarabb keresni. 2. számú diagram: Árbevétel alakulása évek szerinti bontásban
Az évente értékesíteni kívánt építmények darabszámát a 3. számú diagram szemlélteti a leglátványosabban. Megállapítható, hogy a legintenzívebb értékesítésre 2013. év folyamán számol a cég, hiszen addigra már elég marketing kommunikációt tudnak folytatni és eredményesebben tudnak értékesíteni. Az azt követő években pedig az értékesítés szinte egyenletes mértékben fog megvalósulni és 2018. évre már a beruházás teljesen be fog fejeződni, így ott már plusz értékesítés nem fog realizálódni. Figyelembe véve a piac jelenlegi helyzetét a táblázatban foglalt adatok helytállósága abszolút reális, hiszen nincsenek túlbecsülve.
14
3. számú diagram: Értékesítendő ingatlanok évenkénti bontásban
5. Pénzügyi terv összeállításánál használt mutatószámok A pénzügyi terv elkészítésekor a különböző pénzügyi mutatószámoknál az alább ismertetett adatokat használtuk. Így a beruházási hitel konstrukció esetében 25 éves futamidővel, amelyből 5 év türelmi időt számoltunk, vagyis a hitel felvételét követő első 5 évben nem kell a tőketörlesztést megkezdeni, csupán kamatfizetési kötelezettsége keletkezik a cégnek. Kamat törlesztésénél a negyedéves konstrukció került a beállításra. Egyéb feltételekként került meghatározásra, hogy a hitelfelvételéhez szükséges folyósítási jutalék, kezelési költség, szerződéskötési díj és az esetleges projekt vizsgálati díj is. Várhatóan 500.000 ezer forint beruházási hitelre lesz szüksége a cégnek, hogy biztosítani tudja szükséges önerőt a beruházás megvalósításához. A hitelkonstrukció, amelyet a számításoknál figyelembe vettünk a 8. számú táblázat adatait tartalmazza. A 9. számú táblázat 2012-2018 évek között összefoglalva tartalmazza a várható inflációs ráta, a 3 havi EURIBOR és a 3 havi Bubor mértékét.
15
8.
számú táblázat: Beruházási hitel konstrukció: Beruházási hitel konstrukciók
Hitelösszeg:
500 000 000
Saját erő mértéke:
2 092 884 000
Futamidő:
25
Türemi idő:
5
Éves kamatfelár / marge:
2,00%
Kamat:
3,56%
Törlesztés:
negyedévente
Kamatfizetés:
negyedévente
Egyéb feltételek: Rend tart. Jutalék évi mértéke: Folyósítási jutalék:
5000
Kezelési ksg:
2500
Szerződéskötési díj:
5000
Projektvizsgálati díj:
6500
9. számú tábla: Pénzügyi terv feltételek/alapvetések/mutatók Megnevezés 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Átlag HUF infláció* 4,10% 3,60% 3,60% 4,00% 4,50% 4,40% 4,20% 4,20% 4,08% Jegybanki alapkamat* 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 3,50% 3,00% 2,75% 2,75% 4,13% 3 havi BUBOR** 3 havi EURIBOR**
6,04% 1,56%
6,04% 1,15%
5,20% 4,70% 2,15% 3,65%
3,60% 3,10% 2,80% 2,80% 4,29% 3,60% 3,10% 2,80% 2,80% 2,60%
Beruházási hitel törlesztésének adatai: 10.
számú táblázat: Adósságszolgálat bemutatása 2012-2018 évekre vonatkozóan Beruházási hitel törlesztés ezer Ft-ban
2015
2014
2013
2012
Dátum Napok
Tőke tartozás
Tőkerészlet aránya (%)
Törlesztés né.
Éves tőke törlesztés
Kamat né.
I.
90
500 000
0
II.
90
500 000
0
III.
90
500 000
0
IV.
90
500 000
0
4 445
I.
90
500 000
0
3 938
Éves kamatfizetés
Éves adósságsz.
17 780
17 780
17 780
15 750
15 750
15 750
20 750
20 750
20 750
28 250
28 250
28 250
4 445 0
4 445 4 445
II.
90
500 000
0
III.
90
500 000
0
IV.
90
500 000
0
3 938
I.
90
500 000
0
5 188
0
3 938 3 938
II.
90
500 000
0
III.
90
500 000
0
IV.
90
500 000
0
5 188
I.
90
500 000
0
7 063
0
5 188 5 188
II.
90
500 000
0
III.
90
500 000
0
7 063
IV.
90
500 000
0
7 063
16
Éves kamatfizetés
0
7 063
2018
2017
2016
Dátum Napok
Tőke tartozás
Tőkerészlet aránya (%)
Törlesztés né.
Éves tőke törlesztés
Kamat né.
I.
90
500 000
0
II.
90
500 000
0
III.
90
500 000
0
IV.
90
500 000
0
7 000
I.
90
500 000
6 667
6 375
7 000
0
90
493 333
6 667
90
486 667
6 667
6 205
IV.
90
480 000
6 667
6 120 5 680
90
473 333
6 667
90
466 667
6 667
III.
90
460 000
6 667
IV.
90
453 333
6 290
26 667
5 600
26 667
0
28 000
28 000
28 000
24 990
24 990
51 657
22 240
22 240
48 907
157 760
157 760
211 093
5 520 5 440
6 667
Összesen:
Éves adósságsz.
7 000
II.
I.
Éves kamatfizetés
7 000
III.
II.
Éves kamatfizetés
53 333
53 333
157 760
A beruházási hitel törlesztésénél az első 7 évet vettük alapul, amely idő alatt az összes ingatlant értékesíteni tudja a cég, viszont ebben az első időszakban van lehetősége olyan konstrukciójú hitelt felvenni, amikor türelmi idővel tud élni és így nem kell a tőketörlesztését elkezdeni. A 10. számú táblázat évenkénti bontásban részletezi, hogy milyen mértékű adósságszolgálatot kell teljesíteni a cégnek, azaz milyen mértékű tőketörlesztési és kamatfizetési kötelezettsége keletkezik. Jól látszik, hogy 2018 év végére 53.333 ezer forint tőketörlesztést és 157.760 ezer forint kamatfizetést fog teljesíteni a gazdasági társaság.
6. Eredményterv 11.
számú táblázat: Eredményterv 2012-2018 évekre vonatkozóan 2012
2013
2014
2015
Megnevezés Belföldi értékesítés nettó árbevétele Export értékesítés nettó árbevétele Értékesítés nettó árbevétele
2016
2017
2018
Tervszámok
33 833
437 710
1 260 220
482 857
470 623
344 147
348 325
0
0
0
0
0
0
0
33 833
437 710
1 260 220
482 857
470 623
344 147
348 325
1 874
1 932
2 001
2 090
2 194
2 288
2 380
1 828
1 831
1 842
1 862
1 883
1 894
1 903
38
39
40
41
41
42
Aktivált saját teljesítmények értéke Egyéb bevételek Anyagköltség Igénybe vett anyagjellegű szolgáltatások értéke Eladott Áruk Beszerzési értéke (ELÁBÉ) Egyéb szolgáltatások értéke Anyagjellegű ráfordítások Bérköltség Személyi jellegű egyéb
200
0 37 3 739
3 801
3 883
3 991
4 118
4 224
4 325
22 051
22 492
22 941
23 400
23 868
24 346
24 833
0
0
0
0
0
0
0
17
kifizetések 2012
2013
2014
2015 Tervszámok
Megnevezés
2016
2017
2018
22 051
22 492
22 941
23 400
23 868
24 346
Értékcsökkenési leírás
0
0
0
0
0
0
0
Egyéb ráfordítások ÜZEMI (ÜZLETI) TEVÉKENYSÉG EREDMÉNYE
0
221 599
886 396
316 570
316 570
221 599
253 256
8 243
189 819
347 000
138 896
126 067
93 979
65 911
Személyi jellegű ráfordítások
Működési költség Működési költség-bevétel aránya Pénzügyi műveletek bevételei Fizetendő kamatok és kamatjellegű ráfordítások
24 833
25 790
247 891
913 220
343 961
344 556
250 168
282 414
76,23%
56,63%
72,47%
71,23%
73,21%
72,69%
81,08%
0
0
0
0
0
0
0
17 780
15 750
20 750
28 250
28 000
51 657
48 907
17 780
15 750
20 750
28 250
28 000
51 657
48 907
PÉNZÜGYI MŰVELETEK EREDMÉNYE
-17 780
-15 750
-20 750
-28 250
-28 000
-51 657
-48 907
SZOKÁSOS VÁLLALKOZÁSI EREDMÉNY
-9 537
174 069
326 250
110 646
98 067
42 322
17 005
0
0
0
0
0
0
0
-9 537
174 069
326 250
110 646
98 067
42 322
17 005
677
8 754
25 204
9 657
9 412
6 883
6 966
677
174 069
326 250
110 646
98 067
42 322
17 005
Pénzügyi műveletek ráfordításai
Rendkívüli bevételek Rendkívüli ráfordítások RENDKÍVÜLI EREDMÉNY ADÓZÁS ELŐTTI EREDMÉNY ELVÁRT ADÓ ADÓALAPJA (Árbevétel 2%a) ADÓALAP
135
34 814
65 250
22 129
19 613
8 464
3 401
ADÓZOTT EREDMÉNY
-9 673
139 255
261 000
88 517
78 454
33 858
13 604
MÉRLEG SZERINTI EREDMÉNY
-9 673
139 255
261 000
88 517
78 454
33 858
13 604
EBITDA
8 243
189 819
347 000
138 896
126 067
93 979
65 911
EBIDA
8 107
155 005
281 750
116 767
106 454
85 515
62 510
Kamattörlesztés
17 780
15 750
20 750
28 250
28 000
24 990
22 240
0
0
0
0
0
22 667
22 667
17 780
15 750
20 750
28 250
28 000
47 657
44 907
Adófizetési kötelezettség
Tőketörlesztés Adósságszolgálat ADSCR mutató (EBIDA/Adósságszolgálat) régi számítási módszer Adózott eredmény jelenértéke (NPV) EBIDA jelenértéke (NPV)
0,455978515 9,841583592 13,57832203 4,133344391 3,801915512
1,79437536 1,391996564
-9 673 133825,4518 241044,3832 78561,70358 66915,30756 27752,38261 10715,84441 8 107 148961,3661 260207,8601 103634,4992 90797,29375 70093,94631 49240,31515
A vállalkozás várható eredménytervét a 11. számú táblázat mutatja, amelyből egyértelűmen kiderül, hogy ezen befektetéssel a cég az első üzleti évet leszámolva (ahol várhatóan 9.673 ezer forint vesztesége fog keletkezni) folyamatosan nyereséget tud termelni, mivel az elkészült ingatlanok értékesítésén keresztül realizálni tudja a bevételeit, a kiadásai pedig a minimális iroda üzemeltetési költségeken és a személyi jellegű juttatásokon kívül az értékesített tárgyi eszközökből tevődik össze. Értékcsökkenési leírása nagyon minimális lesz a cégnek, ezért az eredménytervbe nem is került beállításra, hiszen a beruházással érintett ingatlanokat azonnal értékesíti is tovább így nem számolható el utána értékcsökkenési leírás. Az eredményt befolyásolja az évek folyamán kifizetendő kamatok összege, ezt 18
ellensúlyozhatja a cég, hogyha az árbevételét folyamatosan leköti, azonban ezzel növeli az adózás előtt alap mértékét. A cég gazdálkodása összességében nyereségeges, a bemutatott terv számokkal és konstrukcióval. Vagyis 500.000 ezer forint beruházási hitel és 200.000 ezer forint támogatási összeg mellett, megvalósítható, hogy az éves szinten értékesített ingatlanok értékéből fedezni tudja a beruházás költségvetését. A projektcég várható eredményességét látványosan szemlélteti a 4. számú diagram is, amely egyértelműen kimutatja, hogy az évek során a pénzügyi műveletek eredményei veszteségesek lesznek, ezt várhatóan a leköthető betéttel tudja minimalizálni majd a cég. A 2012 üzleti évet leszámítva, az összes többi évben pozitív lesz a mérleg szerinti eredmény, kiugróan magas profit várható a 2014. évben, az ezt követő években egyenlő mértékű eredményesség számítható. 2.
számú diagram: Főbb eredmény kategóriák összesítve
adatok ezer Ft-ban
7. Összegzés A pénzügyi terv adatait összegezve elmondható, hogy a beruházás folyamatos finanszírozása biztosított, vegyes finanszírozású konstrukció keretében. Így a beruházás fedezetére beállításra került 200.000 ezer forint támogatás és az 500.000 ezer forint hitel, továbbá a folyamatos értékesítésből származó árbevétel biztosítja a beruházás lebonyolításához szükséges tőke fedezetet. 19
A cég a működése során a 2013. évtől pozitív mérleg szerinti eredménnyel zárja az üzleti éveit, ebből is jól látszik, hogy a beruházás igen rövid idő alatt megtérül így érdemes a beruházásba belefogni és a szükséges tőkét biztosítani hozzá. Figyelembe véve azt a tényt, hogy a beruházó cég csak akkor építi meg az adott lakóházat, amikor arra már biztos vevőt is talál, így elég alacsony a kockázata annak, hogy megtérülés nélkül maradjon a felépített ingatlan. Ez a megoldási konstrukció jelenleg a legjobb technika, arra vonatkozóan, hogy a cég ne ruházzon be feleslegesen és ne kelljen likviditási gondokkal küzdenie.
20
8. Titoktartási nyilatkozat
Az Ex-Ante 2002 Kft., 6722 Honvéd tér 5/B. cégjegyzékszám: 06-09-013972 (a továbbiakban, mint Vállalkozó) – képviseli: Kicsiny László- ezúton visszavonhatatlan és feltétel nélküli kötelezettséget vállal arra, hogy a Homokkert Kistérségi Integrációs Nonprofit Közhasznú Kft. (6782 Mórahalom, Fesztivál köz 1., Cg. 06-09-014117) Pénzügyi Tervével kapcsolatban a Vállalkozó számára előzetesen átadott, ill. hozzáférhetővé tett információkat, adatokat, tényeket, vagy egyéb dokumentációt (a továbbiakban, mint Információ) bizalmasan kezeli. A Vállalkozó szavatol és teljes körű kártérítési felelősséget vállal azért, hogy az ilyen módon tudomására jutott, illetve birtokába került Információkat a Megrendelő előzetes és kifejezett írásbeli hozzájárulása nélkül semmilyen módon nem adja át és nem közli illetéktelen személy (ek) kel, nem hozza nyilvánosságra, hozzáférhetővé nem teszi, azokat kizárólag saját tevékenysége körében, a Megrendelővel kötendő jövőbeni szerződés érdekében és céljából használja fel. A Vállalkozó kötelezi magát arra, hogy a Megrendelő kérésére bármikor haladéktalanul visszaszolgáltat minden Információt és az azokról készült összes másolatot. A Vállalkozó kifejezetten tudomásul veszi, hogy a titoktartási kötelezettség és megsértésének következményei őt időbeli és földrajzi korlátozás nélkül terhelik. Jelen titoktartási nyilatkozatban vállalt kötelezettség nem terjed ki azon Információra, amely i. ii. iii.
nem a jelen titoktartási nyilatkozatban vállalt kötelezettségek megszegésével már jogszerűen nyilvánosságra került vagy kerül; jelen nyilatkozat aláírásának napján már jogszerűen a Vállalkozó birtokába került; hatóság, bíróság vagy más intézmény (Támogató Szervezet) részére történő közlésére az alkalmazandó jogszabályi rendelkezések alapján a Megrendelő köteles.
A Ptk. 348. – 350. §-ai alapján a Vállalkozó kártérítési kötelezettséggel tartozik a Megrendelő valamennyi vagyoni és nem vagyoni kára esetén, amennyiben azt a Vállalkozó bármely tulajdonosa, tisztségviselője, alkalmazottja, alvállalkozója vagy megbízottja a jelen titoktartási nyilatkozatban vállaltak akár részben, akár egészben, szándékosan vagy gondatlanul történő megsértésével okozta. Jelen titoktartási nyilatkozatra a Magyar Köztársaság jogszabályai az irányadóak.
Kelt: Mórahalom, 2011. június 7.
…………………………… Kicsiny László EX-ANTE 2002 Kft.
21
