Znalecký posudek č. 2012/009 O ceně nemovitosti:
Objekt rodinného domu č.p. 236 na parcele č. 278 s příslušenstvím a pozemky, parcelami č. 278 a 279 v katastrálním území Kobeřice ve Slezsku, obec Kobeřice, okres Opava, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného, Tomáše Juřátka, bytem Osmilány 236/9, 747 27 Kobeřice.
Podle stavu ke dni 8. 1. 2012 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 8. 1. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00911/10-032 ze dne 16. 11. 2011 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. 1. 2012 .
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00911/10-032 ze dne 16. 11. 2011. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 910 pro katastrální území Kobeřice ve Slezsku, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Opava Kobeřice Kobeřice ve Slezsku (667340)
List vlastnictví číslo: 910 Vlastník: Juřátek Tomáš Osmilány 236/9, Kobeřice, 747 27
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti v katastrálním území Kobeřice ve Slezsku, obec Kobeřice, v okrese Opava, kraj Moravskoslezský, zapsané ve prospěch vlastníka na LV č. 910 pro katastrální území Kobeřice ve Slezsku, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Jedná se o objekt rodinného domu č.p. 236 na parcele č. 278 s příslušenstvím, vedlejší stavbou a venkovními úpravami, a pozemky, parcelami č. 278 a 279. Parcela č. 278 o výměře 893 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek zastavěný objektem rodinného domu č.p. 236 i vedlejší stavby tvořící jeho příslušenství. Parcela č. 279 o výměře 97 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada, tvořícím jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu č.p. 236 na parcele č. 278 a pozemkem, parcelou č. 278, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. za účelem společného využití. Nemovitosti se nacházejí v okrajové části zastavěného území obce Kobeřice, v lokalitě zastavěné především objekty užívanými pro potřeby individuálního bydlení. Nemovitosti jsou přístupné po veřejně provozované pozemní komunikaci se zpevněným povrchem, ulice Osmilány, stavby jsou napojené na rozvod elektrické energie, veřejný vodovod a kanalizaci a na rozvod zemního plynu (plynofikace provedena roku 1997). Z hlediska polohy nemovitostí je nezanedbatelnou skutečností, že v letních měsících roku 2011 byly pozemky zaplaveny v důsledku povodně, způsobené vylitím z břehů nedalekého potoka Bílá Voda, při čemž poškození staveb v důsledku zaplavení bylo patrné i ke dni ocenění.
6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 236 v k.ú. Kobeřice ve Slezsku 2) Vedlejší stavba - dílna na parcele č. 278 v k.ú. Kobeřice ve Slezsku b) Pozemky 1) Pozemky, parcely č. 278, 279, v k.ú. Kobeřice ve Slezsku c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Opava Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 236 v k.ú. Kobeřice ve Slezsku Objekt č.p. 236 v katastru Kobeřice ve Slezsku je samostatně stojícím rodinným domem zděné konstrukce , částečně podsklepeným, o jednom nadzemním podlaží, se šikmým sedlovým krovem. Prostor obestavěný střešní konstrukcí není využit na podkroví. Dispoziční uspořádání objektu: 1.PP nebylo prohlédnuto ani zaměřeno, jedná se o prostor zanedbatelných rozměrů, který není v důsledku svého stavebně technického stavu a v důsledku stále přítomné podzemní vody využíván. Podzemní podlaží není za účelem ocenění nemovitosti uvažováno. 1.NP je tvořeno chodbou, místností WC, místností koupelny, kuchyní a třemi obytnými místnostmi. Dále je tvořeno jednou místností se samostatným vchodem z vnějšku objektu, komunikačně nepropojenou s ostatními místnostmi, v níž se nachází kotel ústředního topení. Popis jednotlivých konstrukcí objektu: Objekt je vybudován na kamenných základech bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce a obvodové zdivo tloušťky 45 cm jsou vyzdívané z plných cihel, stěny jsou opatřeny vnitřními hladkými dvouvrstvými vápennými omítkami, stěny kuchyně za kuchyňskou linkou je opatřena keramickým obkladem, vnější povrch východní stěny objektu je tvořen hladkou vápennou omítkou, stěny jižní a západní jsou opatřeny vnějším tepelně izolačním obkladem se silikonovým nátěrem, severní stěna stavby není z vnějšku omítnuta vůbec. Sedlový krov dřevěné konstrukce je opatřen živičnou krytinou, bleskosvodem a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Stropy místností mají rovné podhledy. Povrchy podlah obytných místností jsou pokryty textilními krytinami, povrchy podlah ostatních místností tvoří z části keramické nebo tercové dlaždice, z části betonová mazanina. Dveře jsou dřevěné, hladké plné i prosklené, vchodové dveře a okna jsou plastová. V objektu je proveden rozvod ústředního topení s kotlem plynovým, kuchyně je navíc vytápěna lokálně kamny na tuhá paliva. Je provedena světelná elektroinstalace, rozvod studené i teplé vody, zdrojem teplé vody je boiler umístěný v koupelně, je proveden rozvod vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení a rozvod zemního plynu. Záchod je standardní splachovací, koupelna je vybavena umývadlem a vanou, místnost koupelny je stavebně nedokončená, především chybí keramické obklady stěn. Stáří objektu a stavebně technický stav:
–5– Z důvodu nedostatku jakýchkoliv podkladů je na základě charakteru a stavu jednotlivých konstrukcí stavby uvažováno, že objekt je užíván asi 90 let. Dále je uvažováno, že v 80-tých až 90-tých letech minulého století byly prováděny opravy a stavební úpravy objektu většího rozsahu a s výjimkou plastových oken, které byly osazeny v posledních letech, byl objekt v rámci těchto stavebních úprav uveden do stavu, v němž se nachází ke dni ocenění. V loňském roce byla stavba poškozena v důsledku povodně, což se ke dni ocenění ještě projevuje poškozením vnitřních omítek v chodbě a poškozením dřevěného obkladu soklu. Příslušenství stavby zahrnuté v ceně: Příslušenstvím stavby zahrnutým v její ceně jsou venkovní úpravy na parcele č. 278 a 279 v katastru Kobeřice ve Slezsku. Jedná se o venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy z velké části stavebně nedokončené a stavebně nedokončené oplocení.
2) Vedlejší stavba - dílna na parcele č. 278 v k.ú. Kobeřice ve Slezsku Vedlejší stavba je objektem nepodsklepeným, o jednom nadzemním podlaží, zděné konstrukce, s pultovým krovem. Objekt je využíván jako sklad, dílna i ke garážování. Jedná se o objekt vybudovaný na kamenných základech bez izolací proti zemní vlhkosti , svislé nosné konstrukce a obvodové zdivo tloušťky 30 cm jsou vyzdívané z plných cihel, vnější povrchy obvodových stěn jsou z části opatřeny hladkou dvouvrstvou vápennou omítkou, z části omítky chybí, vnitřní povrchy stěn jsou převážně bez omítek. Strop má rovný podhled, podlahy jsou betonové. V objektu je proveden rozvod světelné i motorové elektrické energie, dveře jsou dřevěné, vrata ocelová, okna dřevěná, dvojitá i zdvojená. Pultový krov dřevěné konstrukce je pokryt živičnou krytinou a opatřen klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Je uvažováno, že obdobně jako v případě rodinného domu je objekt užíván asi 90 let.
b) Pozemky 1) Pozemky, parcely č. 278, 279, v k.ú. Kobeřice ve Slezsku
Parcela č. 278 o výměře 893 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek zastavěný objektem rodinného domu č.p. 236 i vedlejší stavby tvořící jeho příslušenství. Parcela č. 279 o výměře 97 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada, tvořícím jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu č.p. 236 na parcele č. 278 a pozemkem, parcelou č. 278, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. za účelem společného využití.
Ocenění nemovitosti povinného a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 236 v k.ú. Kobeřice ve Slezsku – § 26a Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:
10,15×15,25+2,00×5,90–1,00×6,10
=
2,75 m 160,49 m2
–6– 160,49 / 160,49
Podlažnost:
= 1,00
Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 3,80×(10,15×15,25+2,00×5,90–1,00×6,10) Zastřešení 3,00/2×(10,15×15,25+2,00×5,90–1,00×6,10) Obestavěný prostor – celkem:
= = =
609,85 m3 240,73 m3 850,58 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Kobeřice Počet obyvatel: 3 274 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 161,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Vliv snižující cenu - zaplavované území. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a služeb, nemovitosti pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti
Pi 0,00 0,02 –0,01 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–7– 12 Vlivy neuvedené
I. Vlivy snižující cenu
–0,05
12
Index polohy (IP = 1 + Pi):
1,000
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Kritérium významně snižující cenu - objekt poznamenán v důsledku povodně, chybějící fasáda severní stěny objektu, stavebně nedokončená koupelna, částečně i kuchyně, stavebně nedokončené venkovní úpravy. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu –0,03 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu –0,10 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou 0,85* (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6 12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,500
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,950 × 1,000 × 0,500 = 3 161,– × 0,475 = 850,58 × 1 501,48 =
Rodinný dům č.p. 236 v k.ú. Kobeřice ve Slezsku – zjištěná cena:
0,475 1 501,48 Kč/m3 1 277 128,86 Kč 1 277 128,86 Kč
a.1.2) Vedlejší stavba - dílna na parcele č. 278 v k.ú. Kobeřice ve Slezsku – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm
–8– Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,929 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,893 (Rodinné domy) Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:
12,56×5,60
Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,70 × 12,56×5,60 Vybavení: Název, popis 1. Základy – kamenné bez izolací 2. Obvodové stěny – zděné tloušťky 30 cm 3. Stropy – rovný podhled 4. Krov – pultový krov 5. Krytina – živičná 6. Klempířské práce – úplné střechy z pozinkovaného plechu a parapetů 7. Úprava povrchů – omítky vnější 8. Schodiště 9. Dveře – dřevěné 10. Okna – dřevěná dvojitá 11. Podlahy – betonová 12. Elektroinstalace – světelná i motorová
=
2,70 m 70,34 m2
=
189,91 m3
Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %
Podstandardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 7,10 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 6,10 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – 0,0383 – 0,0329 = 0,9288
Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9288 × 0,8500 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8930 1 853,28 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 189,91 m3 × 1 853,28 Kč/m3
=
351 956,40 Kč
–9– Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 90 roků Předpokládaná další životnost: 0 roků 100 × 90 / (90 + 0) = 100,000 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 351 956,40 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
Vedlejší stavba - dílna na parcele č. 278 v k.ú. Kobeřice ve Slezsku – zjištěná cena:
299 162,94 Kč 52 793,46 Kč 52 793,46 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 236 v k.ú. Kobeřice ve Slezsku 2) Vedlejší stavba - dílna na parcele č. 278 v k.ú. Kobeřice ve Slezsku Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
1 277 128,86 Kč 351 956,40 Kč 1 629 085,26 Kč 1 629 090,– Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 236 v k.ú. Kobeřice ve Slezsku 2) Vedlejší stavba - dílna na parcele č. 278 v k.ú. Kobeřice ve Slezsku Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
1 277 128,86 Kč 52 793,46 Kč 1 329 922,32 Kč 1 329 920,– Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky, parcely č. 278, 279, v k.ú. Kobeřice ve Slezsku – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 51,86 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (3 274 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 3 274 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) ×
1,100 2,155 0,893
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 893 51,86 109,7802
Cena [Kč] 98 033,72
Název Zastavěná plocha
Parc. č. 278
2
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy
– 10 – Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Zahrada
Parc. č. 279
× × × ×
1,100 2,155 0,893 0,400
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 97 51,86 43,9121
Cena [Kč] 4 259,47
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky, parcely č. 278, 279, v k.ú. Kobeřice ve Slezsku – zjištěná cena:
=
102 293,19 Kč 102 293,19 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pro účely porovnání, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné využit také porovnání s cenami obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti počátkem roku 2012. Rozdíly v poloze, technickém stavu, vybavení a v rozsahu a stavu příslušenství, tj. venkovních úprav včetně dostupnosti inženýrských sítí a rozsahu společně užívaných pozemků jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Prodej, dům rodinný, 150 m2 Cena: 1 200 000,- Kč včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Štěpánkovice Datum vložení: 21.11.2011 Datum aktualizace: 20.12.2011 ID: 3378569820 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 150 m2 Plocha pozemku: 711 m2
– 11 – Garáž: 1x Popis: K prodeji přízemní rodinný dům s garáží ve Štěpánkovicích. V přízemí rodinného domu se nachází chodba, 4 místnosti a sociální zařízení (samostatná koupelna a WC). Dispoziční řešení domu lze považovat za bytovou jednotku 3+1. Dům má novou střechu, dřevěná okna a elektroinstalaci. Půda je vhodná k půdní vestavbě. Vytápění tuhými palivy. Dům je podsklepený. Výměra pozemku cca 711m2. Kontaktovat ATRIM, spol. s r.o. Ostrožná 209/6, 74601 Opava Nemovitost č.2) Prodej, dům rodinný, 160 m2 Cena: 1 050 000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Kouty Datum vložení: 22.12.2011 Datum aktualizace: 03.01.2012 ID zakázky: 41436 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 180 m2 Plocha užitná: 160 m2 Plocha pozemku: 328 m2 Rok kolaudace: 1950 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Ke koupi rodinný dům 5 + 1 v Kravařích - Koutech. Dům je v původním stavu, lze jej využít i jako dvougenerační. Společná koupelna, wc, samostatná kuchyň s jídelnou a velký pokoj. V další části domu je kuchyň, ložnice a 2 pokoje. K domu náleží menší zahrádka a hospodářská budova, dům je podsklepen, půdní prostory po rekonstrukci lze rovněž využít k bydlení. Nemovitost lze využít ke komerčním účelům ( obchod, sklady, kanceláře apod.) Kontaktovat Realitní kancelář STING, s.r.o. Dolní náměstí 119/1, 74601 Opava Nemovitost č.3) Prodej, dům rodinný, 200 m2 Cena: 1 290 000,- Kč (k jednání) včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Sudice Datum vložení: 06.12.2011
– 12 – Datum aktualizace: 06.01.2012 ID zakázky: 40901 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 200 m2 Plocha užitná: 200 m2 Plocha podlahová: 150 m2 Plocha pozemku: 755 m2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: K prodeji rodinný dům o velikosti 4+1 ležící v obci Sudice na pozemku o celkové rozloze 755 m2. Dům je po částečné rekonstrukci, částečně nová plastová okna, nové rozvody vody, topení a elektřiny. Dům je možno vytápět plynem i tuhými palivy. Přízemí domu je kompletně zrekonstruováno. V přízemí se nachází zádveří, nové sociální zařízení, dva dětské pokoje, ložnice a obývací prostor propojen s kuchyní. V patře se nachází prostorná půda, kde je možno vybudovat podkrovní byt. K domu náleží stodola. Dům se nachází na klidném místě, v obci veškerá občanská vybavenost. Kontaktovat Realitní kancelář STING, s.r.o. Dolní náměstí 119/1, 74601 Opava Seznam porovnávaných objektů: Nemovitost č.1) Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kstav: Kvybav.: Kpřísluš.: Kpozemky: Kpramen: Jednotková cena (JC): Váha (V): Nemovitost č.2) Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kstav: Kvybav.:
1 200 000,– Kč 150,00 m2 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 1,05 9 406,23 Kč 1,0 1 050 000,– Kč 160,00 m2 1,00 1,00 0,95
– 13 – Kpřísluš.: 1,00 Kpozemky: 0,70 Kpramen: 1,05 Jednotková cena (JC): 9 398,50 Kč Váha (V): 1,0 Nemovitost č.3) Výchozí cena (VC): 1 290 000,– Kč Množství (M): 150,00 m2 Kmísta: 0,90 Kstav: 1,00 Kvybav.: 1,00 Kpřísluš.: 1,00 Kpozemky: 0,95 Kpramen: 1,05 Jednotková cena (JC): 9 579,50 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kstav × Kvybav. × Kpřísluš. × Kpozemky × Kpramen) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
9 398,50 Kč 9 461,41 Kč 9 579,50 Kč
× =
9 461,41 Kč 120,00 m2 1 135 370,– Kč
– 14 –
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 329 920,– 102 290,– 1 432 210,– 1 135 370,–
Kč Kč Kč Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 135 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostotřicetpěttisíc Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Kobeřice Stavba: č.p.236 Parcela: 278 Parcela: 279 Juřátek Tomáš Osmilány 236/9 Kobeřice Kobeřice Stavba: č.p.236 Parcela: 278 Parcela: 279 Juřátek Tomáš Osmilány 236/9 Kobeřice Kobeřice Stavba: č.p.236 Parcela: 278 Parcela: 279 Kobeřice Stavba: č.p.236 Parcela: 278 Parcela: 279 Juřátek Tomáš Osmilány 236/9 Kobeřice Kobeřice Stavba: č.p.236 Parcela: 278 Parcela: 279
Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.200.000,- Kč pro Hypoteční banka a.s., Radlická 333/150, Praha. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 28.7.2005. Právní účinky ke dni 2.8.2005. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Opavě 34EXE-1687/2010-24 ze dne 25.11.2010. Právní účinky ke dni 30.3.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Milan Vlha, 102 EX-00911/2010-015 ze dne 15.2.2011. Právní účinky ke dni 28.2.2011. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Opavě 21EXE-220/2011-14 ze dne 18.2.2011. Právní moc ke dni 10.5.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov, JUDr.Tomáš Vrána, 103EX-52853/2010-17 ze dne 21.3.2011. Zástavní právo exekutorské ve výši 23.473,- Kč pro CETELEM ČR a.s., Karla Engliše 3208/5, Praha. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov, JUDr.Tomáš Vrána, 103EX-52853/2010-19 ze dne 21.3.2011. Právní moc ke dni 4.4.2011. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Opavě 34EXE-1035/2011-18 ze dne 6.6.2011. Právní moc ke dni 16.8.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov, JUDr.Tomáš Vrána, 103EX-23508/2011-14 ze dne 8.7.2011.
– 15 – Zástavní právo exekutorské ve výši 29.749,57 Kč s příslušenstvím pro ESSOX s.r.o., Senovážné nám. 231/7, České Budějovice. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov, JUDr.Tomáš Vrána, 103EX-23508/2011-16 ze dne 8.7.2011. Právní moc ke dni 25.7.2011. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Opavě 21 EXE-1340/2011-13 ze dne 14.7.2011.
Kobeřice Stavba: č.p.236 Parcela: 278 Parcela: 279 Juřátek Tomáš Osmilány 236/9 Kobeřice Kobeřice Stavba: č.p.236 Parcela: 278 Parcela: 279 Kobeřice Stavba: č.p.236 Parcela: 278 Parcela: 279
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov, JUDr.Tomáš Vrána, 103EX-31260/2011-12 ze dne 11.8.2011. Zástavní právo exekutorské ve výši 9.992,50 Kč s příslušenstvím pro GAVENDA s.r.o., K Rybníčkům 340, Otice. Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov, JUDr.Tomáš Vrána, 103EX-31260/2011-13 ze dne 11.8.2011. Právní moc ke dni 25.8.2011. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Opavě 22EXE-1526/2011-35 ze dne 19.8.2011.
Juřátek Tomáš Osmilány 236/9 Kobeřice
Ocenění
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
Ostrava, 8. 1. 2012 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 16 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2012/009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 007/12 podle připojené likvidace.
– 17 –
E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00911/10-032 ze dne 16. 11. 2011. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 910 pro katastrální území Kobeřice ve Slezsku, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Opava. Kopie katastrální mapy. Ortofotomapa. Fotodokumentace.
