# Wonen wordt leven in een buurt die bij je past

# Wonen wordt leven in een buurt die bij je past SPECIAL KOERSPLAN UITGAVE VOOR SAMENWERKINGSPARTNERS VAN WOONBEDRIJF | VOORJAAR 2015 | WPLATFORM.NL

SPECIAL KOERSPLAN

1

COLOFON

IN DIT NUMMER:

W SPECIAL KOERSPLAN is een uitgave van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl (Woonbedrijf) T: 040 - 2 43 43 43 I: woonbedrijf.com en wplatform.nl E: [email protected]

4

6

Hoofdredactie Afdeling Communicatie, Woonbedrijf

12

Interviews en teksten Wapenfeit Fotografie Verse Beeldwaren Maarten Coolen Freekje Groenemans Norbert van Onna Femke Reijerman

Voor u ligt een speciale uitgave van W: ons magazine voor samenwerkingspartners. In het magazine W wil Woonbedrijf de dialoog met haar netwerk opzoeken en krijgen ambitieuze, visionaire partners en maatschappelijke opiniemakers de mogelijkheid om zich te laten horen. We belichten in W bijzondere projecten en we geven ruimte aan opinies en reacties van anderen.

Waarom een koersplan?

“Visie is de kunst de onzichtbare dingen te zien”

Illustratie Wapenfeit

Hoofdlijnen koersplan

Vormgeving en productie Wapenfeit Druk Drukkerij Lecturis, Eindhoven

15

Redactie-adres Woonbedrijf Postbus 280 5600 AG Eindhoven

# SPECIAL KOERSPLAN

“Wonen wordt leven, in een buurt die bij je past”

Deze speciale W gaat over ons vernieuwde koersplan. Het gaat over ons. Maar het gaat ook over u. Want aan de koersdoelen die wij hebben geformuleerd willen we samen met u invulling geven.

Niets uit deze uitgave mag in enige vorm of op enige wijze overgenomen worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De redactie staat in voor de betrouwbaarheid van de in haar uitgaven opgenomen informatie waarvoor ze echter niet aansprakelijk kan worden gesteld.

Betekenis koersplan

18 Film

“Bekijk ook eens de film”

Wat betekent het koersplan voor huurders, u en ons?

Namens alle medewerkers van Woonbedrijf,

Geertje Pruijsers, manager communicatie.

20

2

De weg naar het koersplan

“Samen aan de basis van het vernieuwde koersplan”

Onze missie

“Woonbedrijf is van wonen, wonen is van onze klant en we treffen onze klant in de buurt”

Terugblik: tien jaar Woonbedrijf

“Groot geworden om klein te kunnen werken”

SPECIAL KOERSPLAN

SPECIAL KOERSPLAN

16

3

WAAROM EEN KOERSPLAN?

“VISIE IS DE KUNST DE ONZICHTBARE DINGEN TE ZIEN” JONATHAN SWIFT, IERS PROZASCHRIJVER, DICHTER, PAMFLETTIST EN SATIRICUS, 1667-1745

4

In hun dagelijks werk passen onze medewerkers die principes, naar eigen inzicht, toe. Het resultaat overtreft keer op keer de verwachtingen. Want geen strateeg kan formuleren wat 450 bevlogen en inventieve corporatiemensen kunnen bedenken. Wij willen de kracht van onze medewerkers, en daarmee de 70.000 klanten waarmee ze in verbinding staan, gebruiken om een gemeenschappelijke zienswijze te formuleren. Een zienswijze die integraal en gebiedsgericht is. Zodat alles wat we doen om het leven in onze buurten te verbeteren herkenbaar is als ‘typisch Woonbedrijf’. Dat willen we doen voor nu en voor

de toekomst. In een werkveld dat onderhevig is aan economische en politieke veranderingen. Soms voelen we de wind in de rug, als we ons beseffen dat we gevestigd zijn in een regio die kort geleden nog werd bestempeld als de slimste van de wereld. En op andere momenten merken we dat overheidsregulering en de na-ijlende crisis de werkelijkheid weerbarstig maken. Tegen die achtergrond, waarin ook grote sociaal-maatschappelijke en demografische verschuivingen plaatsvinden, willen wij blijven doen waar we goed in zijn. Samen met onze huurders, belangenhouders en collega’s. De koers die wij de komende jaren willen volgen, hebben we vastgelegd in een plan. Het is geen blauwdruk waarin elke mogelijk beleidsmaatregel in beton is gegoten, maar een visie die ‘typisch Woonbedrijf’ is en die we graag delen met u.

SPECIAL KOERSPLAN

SPECIAL KOERSPLAN

Woonbedrijf is een waardengestuurde organisatie, waarin creativiteit en eigen verantwoordelijkheid de ruimte krijgen. Dit betekent dat de 450 medewerkers van Woonbedrijf niet opereren aan de hand van complexe beleidsplannen, maar op basis van heldere principes die onze identiteit en onze cultuur weerspiegelen. Het gaat bij Woonbedrijf altijd om betaalbaar wonen. Om aandacht hebben voor groepen die op zeker moment niet op eigen kracht hun weg kunnen vinden in onze maatschappij.

5

HOOFDLIJNEN KOERSPLAN

6

Het koersplan van Woonbedrijf voor de komende vier jaar ligt er. In dit plan beschrijven we welke ontwikkelingen we in ons werkveld zien en welke doelen we als organisatie tussen 2015 en 2018 willen realiseren. Want onze maatschappij verandert continu. Woonbedrijf wil de juiste keuzes maken. Zodat onze klanten, medewerkers en samenwerkingspartners weten waar wij voor staan.

# GOED WONEN VOOR IEDEREEN Ooit werden woningcorporaties opgericht om arbeiders te huisvesten. Dat was vroeger. Wij vinden dat iedereen gewoon goed moet kunnen wonen. Goed wonen in een woning met kwaliteit, in een leefbare buurt. Dat was, is en blijft ons uitgangspunt. We sluiten daarbij niemand uit. Ook niet als de regering vindt dat wij ons alleen moeten bezighouden met het huisvesten van de allerarmsten. Want wij zien onze woningen niet als een noodvoorziening. En onze klanten weten heel goed wat ze willen. Hun wensen zijn sturend voor ons werk. Vandaar onze missie, die luidt “Samen jouw wonen realiseren”.

# ONZE UITDAGINGEN

# 1 WONEN WORDT LEVEN We hebben ruim 31.000 woningen in ons bezit. Die woningen waren lang het uitgangspunt in ons denken en doen. Nu draaien we het om: het leven van onze 70.000 klanten en vele woningzoekenden gaat ons werk bepalen. We gaan kijken naar de belangrijke momenten in het leven van onze klanten, zoals op kamers wonen, samenwonen, kinderen krijgen, scheiden of ziek worden. Op de woonwensen die daarbij horen, willen we een antwoord bieden. Met een betaalbaar huis en een leefbare buurt. Maar ook met individuele diensten. Maatwerk en standaardisatie zijn daarbij de sleutelwoorden. We willen onze dienstverlening slimmer en efficiënter inrichten, zodat we elke klant zijn eigen “woonarrangement” kunnen laten samenstellen.

We zien uiteenlopende uitdagingen. Het aantal ouderen groeit, net als hun behoefte aan zorg aan huis. De samenstelling van huishoudens verandert: er zijn straks meer eenpersoonshuishoudens, terwijl de meeste van onze woningen gebouwd zijn voor complete gezinnen. Ook staat de betaalbaarheid van het wonen onder druk. We willen de huurprijzen daarom niet hoger maken dan strikt noodzakelijk. Tegen deze achtergrond hebben we in ons koersplan vier duidelijke doelen geformuleerd.

SPECIAL KOERSPLAN

SPECIAL KOERSPLAN

Wonen wordt leven, in een buurt die bij je past

LEES VERDER

7

HOOFDLIJNEN KOERSPLAN

# 2 IN EEN BUURT DIE BIJ JE PAST De buurt wordt steeds belangrijker in het leven van onze klanten. Ze kiezen voor een buurt omdat ze die kennen, of omdat die past bij de specifieke fase in hun leven. Maar wat maakt dat die buurt passend is? We weten nog onvoldoende welke precieze kenmerken van een buurt de doorslag geven bij de keuze van onze klanten. Daarom gaan we onze buurten, en de manier waarop ze zich in de stad en de regio tot elkaar verhouden, uitgebreid in kaart brengen. Zo kunnen we beter bepalen wat we in een buurt moeten veranderen, verbeteren of juist behouden.

# 3 NU EN IN DE TOEKOMST

# 4 MOGELIJK GEMAAKT DOOR WOONBEDRIJF De afgelopen jaren hebben we onze kosten verlaagd door slimmer en efficiënter te werken. Dit zullen we blijven doen, want onze huurders hebben daar recht op. We kunnen als organisatie grote sprongen maken door te experimenteren en te leren. In de lijn van projecten als SPACE-S, of de Groene Huurders van Genderdal, gaan we op zoek naar nieuwe oplossingen. Onze kennis en ervaringen gaan we breder en slimmer met elkaar delen. We wonen en werken niet voor niets in de Brainportregio; de slimste regio van de wereld. Daar kunnen we samen ons voordeel mee doen.

SPECIAL KOERSPLAN

Alles wat we als woningcorporatie doen heeft effecten, voor nu en voor de toekomst. In ons denken en doen kiezen we voor de meest duurzame oplossing. We hanteren hierbij de principes van The Natural Step, zodat duurzaamheid in de haarvaten van onze organisatie komt. Ons vermogen zetten we in voor betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. We zien dat betaalbaarheid steeds belangrijker wordt. Daarom zorgen we ervoor dat twee derde van onze woningen een huurprijs tot circa €580 houdt. Investeren in deze woningen doen we met beleid. Want elke investering heeft een prijs.

SPECIAL KOERSPLAN

8

9

HOOFDLIJNEN KOERSPLAN

# OVER SPACE-S EN DE GROENE HUURDERS VAN GENDERDAL SPACE-S is voor ons een voorbeeld van hoe klantgestuurd werken er in de toekomst uitziet. Toekomstige bewoners ontwikkelen samen met Woonbedrijf en studentenhuisvester Vestide hun ideale woonbuurt op Strijp-S in Eindhoven. Ruim 1.000 mensen bepaalden samen het DNA, de structuur en inrichting van de buitenruimte en woningen, het ontwerp van de gebouwen én de manier van samenleven. In de Aireywijk in Genderdal (Gestel) bouwt Woonbedrijf voor Groene Huurders 68 appartementen (waarvan 12 appartementen voor een bijzondere doelgroep) en 14 rijtjeswoningen. Deze energieneutrale sociale huurwoningen zijn speciaal bestemd voor mensen met een duurzame leefstijl.

# OVER THE NATURAL STEP

SPECIAL KOERSPLAN

Woonbedrijf heeft gekozen om haar duurzaamheidsbeleid op te pakken volgens de principes van The Natural Step. The Natural Step maakt duurzaamheid concreet en begrijpelijk voor iedereen; van werkvloer tot bestuurder. De aanpak zorgt voor een gedeelde taal voor duurzaamheid. Daarmee begrijpen we elkaar beter en werken we effectiever samen. Zo maken we samen sneller echte duurzame stappen: binnen de grenzen van de aarde, recht doend aan menselijke basisbehoeften én met een goede waardeontwikkeling. SPECIAL KOERSPLAN

10

11

BETEKENIS KOERSPLAN

Wat betekent het koersplan voor huurders, u en ons? # WE GOOIEN HET ROER NIET OM Onze woningen staan er prima bij. Onderhoudsen renovatieprojecten voeren we doelmatig uit, passend bij de kwaliteitseisen. Het mooie rapportcijfer dat we hebben gekregen voor klanttevredenheid willen we handhaven. We zijn van alle grote woningcorporaties in Nederland de hoogst scorende met onze dienstverlening. Op het vlak van de huurprijsontwikkeling blijven wij ons sterk maken voor de betaalbaarheid van onze woningen. Daarom houden we vast aan onze ‘ijzeren voorraad’ van huurwoningen met een huurprijs tot circa €580.

# WE GAAN VOOR HUURDERS BELEMMERINGEN WEGNEMEN Regels belemmeren nog te vaak de individuele woonwensen van huurders. Overheidsmaatregelen zoals de mantelzorgboete leiden ertoe dat mensen die bij elkaar willen wonen op hun uitkering worden gekort. Terwijl de overheid mantelzorg juist wil stimuleren. Ook gaan we kritisch kijken naar de belemmeringen die onze eigen regels soms opwerpen. We gaan daarom slimmere constructies mogelijk maken, zoals het combineren van inschrijftijd of het behoud van inschrijftijd bij samenwonen. Dat levert een bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen en de betaalbaarheid is ermee gediend: als je de woning deelt, deel je immers ook de kosten.

# WE WILLEN DIENSTEN TOEGANKELIJKER MAKEN In 2014 hebben we onze website volledig vernieuwd en onze online dienstverlening sterk verbeterd. We bieden onze huurders de mogelijkheid om meer zaken zelf te regelen, op momenten die hen het best schikken. De woning zal in de toekomst de plek zijn van waaruit een individu zelf zijn informatie gaat delen met allerlei organisaties die een rol spelen in zijn leven: de bank, de huisarts, het energiebedrijf, enzovoorts. Daarin willen wij faciliterend zijn.

# WE VOLGEN THE NATURAL STEP Alles wat we doen heeft gevolgen voor nu en voor de toekomst. Daarvan is iedereen in onze organisatie zich straks bewust. Onze keuzes zijn duurzaam. Alles wat we bouwen of verbeteren moet een logische volgende stap zijn en waarde behouden. Zo werken we aan het hergebruik van grondstoffen. Wat we bouwen, moeten we op termijn weer kunnen afbreken, om er vervolgens weer iets nieuws mee te kunnen maken. SPECIAL KOERSPLAN

SPECIAL KOERSPLAN

In het nieuwe koersplan maken we keuzes. Die keuzes liggen in het verlengde van het beleid dat we de afgelopen tien jaar hebben gevoerd. Werken aan de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van wonen blijft onze focus. En ook al zien we geen aanleiding om tot ingrijpende veranderingen over te gaan; gevolgen heeft ons koersplan zonder meer. Zowel voor onze huurders, collega’s als samenwerkingspartners.

LEES VERDER

12

13

BETEKENIS KOERSPLAN

# WAT VERANDERT ER VOOR SAMENWERKINGSPARTNERS? Wij dagen onze samenwerkingspartners uit een bijdrage te leveren aan de betaalbaarheid van wonen. We vragen ontwikkelaars en bouwers om slimmer te werken en meer verantwoording te nemen: niet wij maar onze huurders zijn de klant. Met slimmer doelen we niet alleen op goedkoper, maar ook op innovatiever. Met als resultaat lagere (stichtings)kosten en een grotere klanttevredenheid.

FILM

# WAT VERANDERT ER VOOR ONZE EIGEN ORGANISATIE? Met het koersplan zetten we een stip op de horizon. De weg naar het einddoel leggen we stap voor stap af, ongeforceerd. We willen zaken slimmer en efficiënter aanpakken. En meer maatwerk voor onze klanten leveren. Dit resulteert in hogere klantwaardering en lagere kosten. Maar met het verder uitbouwen van de contacten tussen collega’s en klanten kunnen we vandaag al starten.

Bekijk ook eens de film

14

Woonbedrijf ontwikkelde een animatiefilm die het koersplan kort en krachtig toelicht. U vindt de film door de QR-code te scannen of door te kijken op woonbedrijf.com/koersplan

SPECIAL KOERSPLAN

SPECIAL KOERSPLAN

#K  OERSPLAN IN BEWEGING

15

DE WEG NAAR HET KOERSPLAN

Samen aan de basis van het vernieuwde koersplan Aan de totstandkoming van het koersplan van Woonbedrijf ging een gedegen traject vooraf. We lieten ons inspireren door hoogleraren, partners uit het maatschappelijk veld, bestuurders, ondernemers, belangenorganisaties, collega’s en niet te vergeten onze klanten. We praatten bij in denktanks, wandelgangen, overleggen en digitale panels. En we putten inspiratie uit scenariogames, brainstorms, heisessies WILBERT en reflecties met VAN BAKEL externen.

16

“Mensen gaan op een aantal belangrijke momenten in hun leven op zoek naar de plekken die passen bij hun levensfase. Studenten kiezen voor een ander type buurt dan gezinnen met kinderen. Je zou de buurt dus kunnen beschouwen als een soort jas: als zich een nieuwe levensfase aandient, kies je voor een andere jas.”

# SCENARIOGAMES WOONBEDRIJF: FILOSOFEREN OVER 2025, VOORJAAR 2014 Is Eindhoven in het jaar 2025 het Detroit van Brabant geworden? Een stad die economisch, cultureel en sociaal-maatschappelijk volledig tot stilstand is gekomen? Of voltrekt zich in de Brainport-regio een scenario à la Dubai, met op elke hoek van de straat een wolkenkrabber als toonbeeld van succes? Deze en andere toekomstperspectieven werden in het voorjaar van 2014 onderzocht, bediscussieerd, verworpen of omarmd tijdens een bijeenkomst waarvoor Woonbedrijf 25 partners uitnodigde. Samen speelden ze de scenariogame; een spel waarin economische en politieke uitersten leiden tot uiteenlopende toekomstperspectieven.

NICO BAKEN Hoogleraar TU Delft, strateeg KPN: “Met elkaar zorgen voor Het Goede Leven” “De kracht van het empathisch schouwen van onze omgeving en ons economisch en maatschappelijk sectornetwerk met gevoel voor zingeving is evident. Laten we zelf aan onze toekomst bouwen en weer leiderschap gaan tonen: Het Goede Leven, met als wenkend perspectief voor de toekomst innovaties in alle sectoren die onze kwaliteit van leven verbeteren, thuis, onderweg en op het werk, in een samenleving waarin het normaal is om naar vermogen voor elkaar te zorgen. Weg uit de crisis. Het is zinvol, leuk, innovatief, inspirerend en aanstekelijk en... het kost niets!”

Directeur bestuurder woonstichting ‘thuis’: “Samen voor een krachtige wijk” “Onze sociale infrastructuur brokkelt af en we leven in een ‘ieder-voor-zich-maatschappij’. Daardoor ontstaat eenzaamheid, en eenzame mensen hebben niet de energie om verantwoordelijkheid te nemen voor het functioneren van een wijk. Ik beschouw deze situatie als een ‘sluipmoordenaar’ voor het voortbestaan van een krachtige wijk.”

# SYNTHETRON, VOORJAAR 2014 De scenariogames leverden talrijke interessante vragen en stellingen op. Deze input werd tijdens een managementplatform met een deel van de ‘scenariogamers’ getoetst in een synthetron-sessie. Synthetron is een online discussieplatform. De deelnemers wisselen één uur lang anoniem vragen en stellingen uit via hun eigen PC. Zij scoren de stellingen en kunnen op elkaar reageren. Het resultaat van zo’n discussie is een overzicht van de stellingen waar consensus over is en veel nieuwe ideeën. Naar aanleiding van de synthetron-sessie werden vier mogelijke businesscases geformuleerd voor Woonbedrijf in 2025. Deze businesscases zijn uitgewerkt in een businessmodelcanvas: een methodiek om de gehele organisatie transparant en overzichtelijk in kaart te brengen. Dit is de basis geweest voor het uiteindelijke koersplan dat na diverse interne aanscherpingsronden en toetsingen met netwerkpartners eind 2014 is vastgesteld.

GERARD PEETERS Voorzitter Stichting Huurdersvertegenwoordiging Woonbedrijf: “Huurders hebben realiteitszin” “Met een woningcorporatie kunt je afspraken maken, ook al ben je het niet altijd eens met elkaar. Op politieke ontwikkelingen hebben we echter geen grip. Ik kan me soms niet aan de indruk onttrekken dat huurders meer realiteitszin hebben dan onze Haagse volksvertegenwoordigers en wethouders.”

SPECIAL KOERSPLAN

SPECIAL KOERSPLAN

Bestuurssecretaris van Woonbedrijf:

LIES DE GROOT

17

MISSIE KOERSPLAN

Onze missie:

18

Woonbedrijf werkt aan wonen, het wonen van onze klant. Het Engelse woord voor wonen is living (leven) en geeft daarmee goed weer wat de betekenis is van wonen voor mensen. We zien dat klanten niet voor een huis kiezen, maar voor een manier van leven, in een buurt die bij hen past.

# KLANTGESTUURDE ORGANISATIE In ons dagelijks werk hebben wij veelvuldig contact met onze klanten. Onze dienstverlening is erop gericht om onze klant individueel te benaderen. We weten dat de klant dit waardeert en zien dit als de basis voor onze dienstverlening. Wij zien dat onze klant als een consument keuzes maakt en daarbij prijs en kwaliteit tegen elkaar afweegt. Dit consumentengedrag is sturend voor ons werk. We willen een klantgestuurde organisatie zijn.

# LOKALE BETROKKENHEID Wij zien wonen breder dan de woning alleen, wij zijn gericht op een goede woning in een goede buurt. We kijken naar het functioneren van de buurt. We weten wat een goede buurt is. De ingrediënten zijn bekend, maar de samenstelling in het recept, onze wijkaanpak, is telkens verschillend. Door onze omvang in Eindhoven en de omliggende gemeenten voelen wij ons in brede zin verantwoordelijk voor de wijken en buurten waar wij actief zijn. Deze lokale betrokkenheid maakt dat we aandacht hebben voor vraagstukken die er in buurten en wijken spelen, daar kun je ons op aanspreken.

# SLIMMER ONDERNEMEN Als ondernemer maken wij onze eigen afwegingen, hierbij staat de klant centraal. De klant gedraagt zich als consument, dit gedrag stuurt ons en daarmee doen we de goede dingen. De waarde die een klant aan ons werk toekent, is voor ons een maatstaf of we de dingen goed doen. Naast de klantwaarde kijken wij bij het maken van onze afwegingen ook naar de effecten op de vastgoedwaarde en de bedrijfswaarde. We zien het vastgoed als onze duurzame bron, waarmee we tot in lengte der dagen ons werk kunnen doen en onze maatschappelijke bijdrage op het gebied van de volkshuisvesting kunnen blijven leveren. In ons beleid sturen we op het verhogen van de vastgoedwaarde en door slimmer te ondernemen vergroten we onze bedrijfswaarde. Maar niet ten koste van de klantwaarde!

# DUURZAAM ONDERNEMEN Naast de individuele klant(wens) kijken we ook naar het maatschappelijke belang. Waar het klantbelang vaak betrekking heeft op het hier en nu, kijken we vanuit het maatschappelijk belang naar de toekomst. Bij de keuzes die wij maken wegen we de effecten op de lange termijn voor de klant, het vastgoed en het bedrijf. Dit is onze invulling van duurzaam ondernemen.

# SAMENWERKEN In onze organisatie staat de klant centraal. Door gebiedsgericht te werken richten wij ons op vraagstukken van de klant en het wonen in de buurt. Onze betrokken medewerkers hebben ruime verantwoordelijkheden om zelfstandig te ondernemen. Hiermee kunnen we snel en slagvaardig opereren. We werken samen met de klant en andere belanghouders in wijken en buurten. Samen werken is bij ons altijd op basis van wederkerigheid. Met onze visie inspireren we anderen om hun bijdrage te leveren aan het goed wonen in een goede buurt.

# CORPORATIE VAN DE 21E EEUW Met ons werk willen we een bijdrage leveren aan een betere wereld. We willen werken aan een maatschappij die is gebaseerd op rechtvaardigheid en waar duurzame keuzes worden gemaakt. We wachten niet af, maar leveren vanuit onze eigen kwaliteit en verantwoordelijkheid een bijdrage aan het realiseren van die betere wereld. Deze bijdrage zit in kleine dingen, dichtbij ons zelf, in ons werk. Het begint met betaalbaar wonen voor mensen die zich bij ons thuis voelen. Dit is de invulling die Woonbedrijf geeft aan de corporatie van de 21e eeuw. Dit is onze missie.

SPECIAL KOERSPLAN

SPECIAL KOERSPLAN

“WOONBEDRIJF IS VAN WONEN, WONEN IS VAN ONZE KLANT EN WE TREFFEN ONZE KLANT IN DE BUURT”

19

TERUGBLIK: TIEN JAAR WOONBEDRIJF

Groot geworden om klein te kunnen werken

20

Met ruim 31.000 woningen en appartementen is Woonbedrijf de grootste woningcorporatie in de regio Zuidoost-Brabant. De organisatie ontstond tien jaar geleden, door een fusie van Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen (Hhvl) en Woningstichting SWS. Maar al in 1999 zochten Hhvl en SWS voor het eerst de samenwerking op. Ze kwamen tot een samenwerkingsovereenkomst en trokken bij steeds meer projecten samen op. Geleidelijk werkten ze toe naar een vervlechting van de beide organisaties. Het resultaat: de oprichting van Woonbedrijf op 1 april 2005. De gedachte hierachter: ‘Groot worden om klein te kunnen werken’. Dit is de basis van het gebiedsgerichte werken van Woonbedrijf. Algemeen directeuren Ingrid de Boer en Marc Eggermont blikken terug en kijken vooruit.

Ingrid de Boer: “De beeldspraak van een tandem gaat niet op, want dan zou er één persoon aan het stuur zitten en de ander achterop. We hebben ieder onze eigen kwaliteiten en elk een andere achtergrond. Afhankelijk van het soort vraagstuk pakt een van ons beiden het op.” Marc Eggermont: “Als je leiding geeft aan een omvangrijke decentrale organisatie als Woonbedrijf, schiet het niet op om alles samen te doen. Gezamenlijke optredens beperken we daarom tot een minimum. Ingrid is meer zichtbaar in de regio, ik in den lande. We zijn complementair, maar houden voldoende verbinding met elkaar om effectief te kunnen samenwerken.”

# WOONBEDRIJF IS HET RESULTAAT VAN EEN FUSIE TUSSEN HHVL EN SWS; DESTIJDS DE TWEE GROOTSTE WONINGCORPORATIES IN DE REGIO EINDHOVEN. WAAROM ZOCHTEN ZE ELKAAR OP? Marc Eggermont: “Om het verschil te kunnen maken in alle buurten van de stad. HhvL en SWS hadden ongeveer evenveel woningen in bezit. De ene kant van Eindhoven kende een grote dichtheid HhvL, en in de andere kant waren aaneengesloten buurten bijna volledig SWS. Om echt effectief te kunnen zijn in de fijnmazigheid van de samenleving, was een samenwerking een logische optelsom, zo concludeerden we. Samen hadden we een mooie, op elkaar aansluitende schaal. Vanaf de eerste dag was het een succes.” Ingrid de Boer: “De fusie was niet het doel, maar juist het vervlechten van een aantal werkprocessen en het van elkaar kunnen leren. Je zou kunnen zeggen dat het werk en de organisaties van HhvL en SWS al in elkaar waren overgevloeid toen de fusie juridisch nog moest worden beklonken. En met onze komende verhuizing naar één kantoor op de Wal is de samensmelting na tien jaar eindelijk compleet, al hoor ik de namen SWS en HhvL in de wandelgangen al jaren niet meer.”

Marc Eggermont:

“OM ECHT EFFECTIEF TE KUNNEN ZIJN IN DE FIJNMAZIGHEID VAN DE SAMENLEVING, WAS EEN SAMENWERKING TUSSEN SWS EN HHVL EEN LOGISCHE OPTELSOM.”

SPECIAL KOERSPLAN

SPECIAL KOERSPLAN

IN GESPREK MET INGRID DE BOER EN MARC EGGERMONT OVER TIEN JAAR WOONBEDRIJF

# TWEE KAPITEINS OP ÉÉN SCHIP, HOE BESTUURT DAT?

LEES VERDER

21

TERUGBLIK: TIEN JAAR WOONBEDRIJF

# HOE ZAG DE CORPORATIEWERELD ER TIEN JAAR GELEDEN UIT? Ingrid de Boer: “Een aantal corporaties was de ruimte die ze van de overheid kregen volop aan het benutten, vooral op lokale schaal. Je zag een grote diversiteit aan activiteiten, variërend van koopprojecten, winkelstrips, scholen en zelfs kantorenbouw. Andere corporaties bleven dichter bij hun corebusiness: het bouwen van woningen. Woonbedrijf was toen, net als nu, van mening dat alle activiteiten gewoon betaald moeten kunnen worden uit je exploitatie, en dat daarvoor geen winstgevende projectontwikkeling nodig zou moeten zijn. Winsten die overigens lang niet altijd werden gerealiseerd, blijkt achteraf. Marc Eggermont: “De nadruk lag destijds op bouwen, transformeren en verkopen. Als de minister van VROM het in die tijd had over het presteren van woningcorporaties, was er maar één getal interessant: hoeveel huizen bouwen ze dit jaar. Naar het huurprijsniveau en de efficiency van de bedrijfsvoering werd niet gekeken.”

INGRID DE BOER

Ingrid de Boer:

22

# HOE HEEFT DE ROL VAN WOONBEDRIJF IN DE STAD ZICH ONTWIKKELD?

ONT

GGERM

MARC E

Ingrid de Boer: “Ik herinner me hoe ik in 2006 in een presentatie bij het Architectuurcentrum het toenmalige koersplan uit de doeken deed. Onze koersdoelen waren ‘focus op de klant’, ‘focus op de buurten waar wij zijn’ en ‘afgewogen omgaan met het vermogen dat je hebt’. Daarnaast gaf ik aan dat Woonbedrijf geen complexen meer zou slopen of verkoopcomplexen zou toevoegen. Ik werd door enkele aanwezigen meewarig aangekeken. Of ik daarvoor helemaal uit Nijmegen was overgekomen (daar was ik voorheen directeur van het Grond- en Ontwikkelingsbedrijf)! Vorig jaar sprak ik enkele van de mensen die toen aanwezig waren. Ze zeiden “Ingrid, jullie hebben het goed gedaan. Destijds begrepen we jullie keuze niet, maar nu zien we wat het jullie gebracht heeft en hoe koersvastheid je uiteindelijk tot een succesvolle corporatie kan maken”. En dat klopt, want als je in de stad rondloopt, dan haal je de Woonbedrijf-buurten er meteen uit: dat zijn leefbare buurten met woningen die er heel goed bij staan. Als je een kwart van de stad in je bezit hebt, dan draag je die verantwoordelijkheid.”

Marc Eggermont:

“A LS DE MINISTER VAN VROM HET IN DIE TIJD HAD OVER HET PRESTEREN VAN WONINGCORPORATIES, WAS ER MAAR ÉÉN GETAL INTERESSANT: HOEVEEL HUIZEN BOUWEN ZE DIT JAAR.” SPECIAL KOERSPLAN

SPECIAL KOERSPLAN

“ALS JE IN DE STAD RONDLOOPT, DAN HAAL JE DE WOONBEDRIJFBUURTEN ER METEEN UIT: DAT ZIJN LEEFBARE BUURTEN MET WONINGEN DIE ER HEEL GOED BIJ STAAN. ALS JE EEN KWART VAN DE STAD IN JE BEZIT HEBT, DAN DRAAG JE DIE VERANTWOORDELIJKHEID.”

LEES VERDER

23

TERUGBLIK: TIEN JAAR WOONBEDRIJF DREN

TS DO

TONG

ELRES

RP

CHE A

KKERS

# FOCUS OP DE KLANT, DAT IS TOCH VANZELFSPREKEND? Marc Eggermont: “De vorm die klantgerichtheid in de corporatiewereld rond 2006 had, was “Deze woning of dienst hebben wij voor u ontwikkeld, die past bij u en die kunt u van ons krijgen. Waarom zeurt u dan nog?” In feite waren veel woningcorporaties niets meer dan distributeurs van huizen. Klassieke taakorganisaties dus. En nog steeds hebben veel organisaties de mond vol van klantgericht en klantgestuurd, maar acteren ze er niet naar.” Ingrid de Boer: “Bij Woonbedrijf begon klantgerichtheid met de woonruimteverhuur; we lieten klanten zelf kiezen waar ze willen wonen. Inmiddels zijn we zover dat de klant bepaalt hoe en met wie hij wil wonen, zoals bij de nieuwbouw van SPACE-S. Waar het ophoudt weten we niet. Dat is inherent aan experimenteren en leren. En dat kunnen we niet alleen; daar hebben we onze samenwerkingspartners bij nodig.”

EN

OP

RL

E AK

L

# AAN WAT VOOR EXPERIMENTEN MOETEN WE DAN DENKEN? Ingrid de Boer: “Dan hebben we het bijvoorbeeld over procesinnovatie. Met de gemeente Eindhoven zijn we al een tijd in gesprek om regelgeving te versoepelen. De afgelopen tien jaar is regelgeving enorm toegenomen en steeds beknellender en tegenstrijdiger geworden. We hebben samen afgesproken dat we regels schrappen, maar wel met behoud van de kwaliteit. Zo hebben we regels rondom inspraak versimpeld: als wij de buurt informeren over wat we van plan zijn, dan hoeft de gemeente dat niet nog eens over te doen.”

#Een greep uit projecten waar we trots op zijn IQ

WO

NIN

GE

24

“WAAR HET OPHOUDT WETEN WE NIET. DAT IS INHERENT AAN EXPERIMENTEREN EN LEREN. EN DAT KUNNEN WE NIET ALLEEN; DAAR HEBBEN WE ONZE SAMENWERKINGSPARTNERS BIJ NODIG.”

GEN

N®

SPECIAL KOERSPLAN

SPECIAL KOERSPLAN

Ingrid de Boer:

DER

DAL

LEES VERDER

25

TERUGBLIK: TIEN JAAR WOONBEDRIJF

# WOONBEDRIJF IS DE GROOTSTE WONINGCORPORATIE IN DE REGIO. WELKE KANSEN EN PLICHTEN BRENGT DAT MET ZICH MEE?

SAS-3

Marc Eggermont: “Woonbedrijf is altijd vertegenwoordigd in overlegvergaderingen op bestuurlijk of werkgroepniveau en neemt daarbij relatief vaak het voortouw. Ingrid en ik zitten de bestuurlijke overleggen voor tussen de regionale woningcorporaties en de gemeenten. Dat is een rol die we heel vanzelfsprekend toegeschoven kregen, omdat Woonbedrijf daarvoor de capaciteit en de kwaliteit in huis heeft. Daarnaast willen we een belangrijke rol spelen in de verdere ontwikkeling van Brainport. Deze regio is economisch sterk, heeft een groot aanpassingsvermogen en een traditie van samenwerken. Het lastige is dat onduidelijk is welke rol de aantrekkelijkheid als vestigingsplaats, in het bijzonder van woonmilieus, speelt in de wereldwijde strijd om talenten. De bijdrage die wij daaraan zouden kunnen leveren is daardoor moeilijk te duiden. Het is in elk geval geen kwestie van alleen een paar leuke huizen neerzetten voor jonge ingenieurs.”

# WAT ZIJN JULLIE PERSOONLIJKE HOOGTEPUNTEN IN TIEN JAAR WOONBEDRIJF?

26

“WANNEER JE MENSEN LAAT MEEDENKEN OVER ‘GROEN HUREN’, OF NIEUWE WOONVORMEN, GAAN PROCESSEN HEEL VLOT EN ZOEKEN ZE NAAR OPLOSSINGEN DIE VOOR IEDEREEN WAARDE HEBBEN.”

# WOONBEDRIJF WERKT AAN BUURTEN, BOUWT, ONDERHOUDT EN RENOVEERT. WAT ZOU JE NOU ‘TYPISCH WOONBEDRIJF’ KUNNEN NOEMEN? Ingrid de Boer: “We kennen vrijwel iedere bewoner. We zijn heel groot geworden, maar de manier waarop wij ons werk hebben georganiseerd, met onze buurtbeheerders en met onze vakmannen van de Bouwservice, zorgt ervoor dat we heel dicht bij onze klanten staan. Dat is uniek, zeker gezien onze omvang.”

Ingrid de Boer:

“DE MANIER WAAROP WIJ ONS WERK HEBBEN GEORGANISEERD, MET ONZE BUURTBEHEERDERS EN MET ONZE VAKMANNEN VAN DE BOUWSERVICE, ZORGT ERVOOR DAT WE HEEL DICHT BIJ ONZE KLANTEN STAAN.”

SPECIAL KOERSPLAN

SPECIAL KOERSPLAN

Marc Eggermont:

Ingrid de Boer: “Het feit dat wij de eerste woningen gebouwd en verhuurd hebben op Strijp-S. Dat was een ingewikkeld proces, want de basis is gelegd in de tijd vóór de crisis. Er is een prachtig complex opgeleverd - SAS-3 - waar ik echt trots op ben.”

Marc Eggermont: “Twee jaar geleden begonnen we ons te realiseren dat als we bewoners de ruimte geven om ons werk te doen ze dat op een hele slimme manier doen. Wanneer je mensen laat meedenken over ‘groen huren’, zoals in de Aireywijk, of nieuwe woonvormen, zoals op SPACE-S, gaan processen heel vlot en zoeken ze naar oplossingen die voor iedereen waarde hebben. Mensen zijn bereid zichzelf en elkaar beperkingen op te leggen die ze van ons niet zouden accepteren.”

27

# Wonen wordt leven in een buurt die bij je past