, mobil DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova 17, Trnava

Znalec:

Ing. Iveta Weissová, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 056 / 6727075, mobil 0905 680 526

Zadávateľ:

DUPOS dražobná, spol. s r.o.,

Objednávka:

písomná DD 58-2016 zo dňa 13.04.2016

Tamaškovičova 17, Trnava

ZNALECKÝ POSUDOK ČÍSLO: 38/2016

Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 110 na parc. č. 423, v obci Kazimír, katastrálne územie Veľký Kazimír, na ul. Majerská 4 s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DD 58-2016 zo dňa 13.04.2016 Počet strán (z toho príloh): Počet odovzdaných vyhotovení:

23

( 8 ) 4

Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 2 _______________________________________________________________________________________________________________

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DD 58-2016 zo dňa 13.04.2016. 1.2. Dátum vyžiadania posudku:

13.04.2016

1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok:

20.04.2016

1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje:

20.04.2016

1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka DD 58-2016 zo dňa 13.04.2016 - mailom - Znalecký posudok č. 53/2005 vypracovaný Ing. Sabakom - kópia mailom 1.5.2. Obstarané znalcom : - list vlastníctva č. 667 vydaný dňa 15.04.2016 Okresným úradom v Trebišove - odbor katastrálny - kópia z katastrálnej mapy vytvorená dňa 15.04.2016 cez katastrálny portál - zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti - fotodokumentácia 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI - Žilina - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 4.Q./2015 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: - Neboli vznesené.

II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 2.1.1. Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 667 Vydaný: dňa 15.04.2016 Okresným úradom v Trebišove - odbor katastrálny Obec: Kazimír Katastrálne územie: Veľký Kazimír A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 423 - zastavaná plocha o výmere 357 m2 Stavby - rodinný dom č.s. 110 na parc. č. 423


B. Vlastníci: - Benická Etela, rod. Benická, nar. 05.09.1962 ............................... 1/1 Poznámka: - oznámenie o začatí výkonu záložného práva pod P 310/13 C. Ťarchy: - zmluva o postúpení pohľadávky zo zmluvy V - 932/05 pod Z 2231/15 - exekučný príkaz EX 44462/15 2.1.3. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 20.04.2016 o 10,00 hod. Miestne šetrenie, obhliadka, zameranie a fotodokumentácia vykonaná znalcom v stanovenom termíne a čase za prítomnosti vlastníčky. 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt bol predložený v zaslanom znaleckom posudku, skutkový stav je zakreslený a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. Na základe potvrdenia č. 99/05 OcÚ Kazimír zo dňa 08.06.2005, ktoré sa nachádza v predloženom znaleckom posudku č. 53/2005, bol rodinný dom postavený cca v roku 1950. 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve vlastníka uvedeného na LV 667 pod por. č. 4. Rodinný dom č.s. 110 je zakreslený v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 423, zapísaný je v LV 667. Altánok v zadnej časti nie je zakreslený v kópii z katastrálnej mapy. Na liste vlastníctva č. 667 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 667 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby - rodinný dom č.s. 110 na parc. č. 423 - ploty - vonkajšie úpravy Pozemok - parc. č. 423 - zastavaná plocha o výmere 357 m2 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú

2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty 2.2.1.1. Rodinný dom č.s. 110 na p.č. 423 Umiestnenie stavby: Jedná sa o rodinný dom v radovej zástavbe č.s. 110 na parc. č. 423, nepodpivničený, s jedným nadzemným podlažím, na ul. Majerská 4, v obci Kazimír, k.ú. Veľký Kazimír. Dispozičné členenie: V 1.n.p. sa nachádza chodba, kuchyňa, komora, kúpeľňa a dve izby. Stavebno-technický popis: Základy kamenné s podmurovkou, nosná konštrukcia domu murovaná rôznych materiálov (kameň, nepálená tehla, ...) hr. do 60 cm, strop drevený trámový s podhľadom, strecha hambálková, krytina pálená, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu strechy a parapety, fasádne omietky zdrsnené, vnútorné omietky hladké, vnútorný obklad kuchyne, kúpeľne, vane, dvere hladké plné alebo presklené, okná drevené zdvojené so žalúziami, podlahy obytných miestností laminátové, ostatných miestností prevažne keramická dlažba, vykurovanie plynovými gamatkami, zdroj teplej vody zásobníkový, elektroinštalácia, kanalizácia, rozvod studenej a teplej vody, inštalácia plynu. Vnútorné vybavenie: V kúpeľni zásobník na TÚV, rohová vaňa s pákovou batériou, umývadlo s obyčajnou batériou, splachovací záchod, v kuchyni kuchynská linka na báze dreva s keramickým


obkladom, kuchynský drez nerezový, stojanková batéria, plynový sporák. Gamatky a sporák sú v súčasnosti nefunkčné, nakoľko dom je od plynu odpojený. Jednotlivé položky boli zatriedené podľa prevažujúceho, prípadne porovnateľného vyhotovenia. Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom je napojený na elektrinu a plyn (plyn v súčasnosti odpojený), kanalizácia napojená na žumpu, prívod vody je zo studne, ktorá sa nachádza na susednej parc. č. 424. Podľa potvrdenia, ktoré sa nachádza v predloženom znaleckom posudku č. 53/2005 bol dom postavený cca. v roku 1950. Nová majiteľka na dome v roku 2005 previedla modernizáciu - nové okná, dvere, podlahy, dlažby, vybavenie kuchyne a kúpeľne. Údržba je však v súčasnosti zanedbaná, dom je odpojený od plynu - vykurovanie gamatkami nefunkčné, murivo nad podlahou je navlhnuté, plesnivé vodorovná izolácia je nefunkčná alebo chýba, kúpeľňa nedokončená. Opotrebenie stanovujem zjednodušenou analytickou metódou, základnú životnosť vzhľadom na zanedbanú údržbu znižujem na 100 rokov (budovy pre bývanie murované hr. 45 až 60 cm - životnosť 120 rokov). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie 1. NP

Začiatok užívania 1950

Výpočet zastavanej plochy 11,08*8,47

ZP [m2] 93,85

kZP 120/93,85=1,279

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Položka

Bod 2

2.3.b kamenné 3

4

Hodnota

Základy bez izolácie

200

Podmurovka 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic Murivo 4.8.a kamenné murivo v hrúbke do 60 cm

5

690

Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)

6 7

Stropy

8

Krovy

400

7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové

760

8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov

445

Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové

12

535

Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty

13

160

Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené

10

255

55

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu

14.

Fasádne omietky

17

Dvere

14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit 17.3 hladké plné alebo zasklené

20 nad 2/3

110 135


19

Okná 18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zasklením Okenné žalúzie

22

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)

18

250

19.2 plastové

75

22.8 palubovky, dosky, xylolit 23

185

Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby

25

150

Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická

30

31

280

Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu

55

31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu

35

Spolu

4795

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33

Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové

34

35

a azbestocementové potrubie (2 ks)

20

Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania

65

35.2.c lokálne - plynové kachle (2 ks) 36

120

Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks)

37

38

50

36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks)

30

36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (2 bm)

110

Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks)

115

37.5 umývadlo (1 ks)

10

Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks)

35

38.3 pákové nerezové (1 ks)

20

38.4 ostatné (1 ks)

15

39

Záchod

40

Vnútorné obklady

39.3 splachovací bez umývadla (1 ks)

45

25

40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)

80

40.4 vane (1 ks)

15

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)

15

Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks)

240

Spolu

965

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 Podlažie 1. NP

Výpočet RU na m2 ZP (4795 + 965 * 1,279)/30,1260

Hodnota RU [€/m2] 200,13


TECHNICKÝ STAV - výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo

Názov

Cenový podiel [%] 3,47

Opotrebenie [%] 66,00

cpi*Oi/100

1

Základy vrátane zemných prác

2,29

2

Zvislé konštrukcie

19,19

66,00

12,67

3

Stropy

13,19

66,00

8,71

4

Zastrešenie bez krytiny

7,73

66,00

5,10

5

Krytina strechy

9,29

66,00

6,13

6

Klampiarske konštrukcie

1,30

66,00

0,86

7

Úpravy vnútorných povrchov

6,94

66,00

4,58

8

Úpravy vonkajších povrchov

1,91

66,00

1,26

9

Vnútorné keramické obklady

1,91

11,00

0,21

10

Schody

0,00

66,00

0,00

11

Dvere

2,34

11,00

0,26

12

Vráta

0,00

66,00

0,00

13

Okná

4,34

11,00

0,48

14

Povrchy podláh

5,82

11,00

0,64

15

Vykurovanie

2,08

11,00

0,23

16

Elektroinštalácia

9,03

11,00

0,99

17

Bleskozvod

0,00

66,00

0,00

18

Vnútorný vodovod

2,17

11,00

0,24

19

Vnútorná kanalizácia

0,35

11,00

0,04

20

Vnútorný plynovod

0,61

11,00

0,07

21

Ohrev teplej vody

1,13

11,00

0,12

22

Vybavenie kuchýň

3,30

11,00

0,36

23

Hygienické zariadenia a WC

2,60

11,00

0,29

24

Výťahy

0,00

66,00

0,00

25

Ostatné

1,30

11,00

0,14

Opotrebenie

45,67%

Technický stav

54,33%

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet €/m2*93,85

Hodnota [€]

m2*2,302*0,95

Východisková hodnota

200,13

Technická hodnota

54,33% z 41 074,79

41 074,79 22 315,93

2.2.1.2. PLOTY 2.2.1.2.1. Plot: zadný Jedná sa o oplotenie parc. č. 423 od komunikácie v zadnej časti. Základy betónové s podmurovkou, plot kovové rámy s drevenou výplňou, plotové vráta a plotové vrátka kovové rámy s drevenou výplňou. Plot postavený a užívaný od roku 1985, životnosť stanovujem na 40 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. Popis č. 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu

Počet MJ

6,95m

Body / MJ

Rozpočtový ukazovateľ

700

23,24 €/m


2.

Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná

6,95m

926

30,74 €/m 53,98 €/m

Spolu: 3.

4.

5.

Výplň plotu: z drev. výplňou vodorovnou alebo zvislou v oceľ. rámoch Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov

Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

7,99m2

425

14,11 €/m

1 ks

7505

249,12 €/ks

1 ks

3890

129,12 €/ks

5,65+1,30 = 6,95 m 6,95*1,15 = 7,99 m2 kCU = 2,302 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1985

31

9

40

77,50

22,50

plot zadný


Výpočet (6,95m * 53,98 €/m + 7,99m2 * 14,11 €/m2 + 1ks * Východisková hodnota 249,12 €/ks + 1ks * 129,12 €/ks) * 2,302 * 0,95 Technická hodnota 22,50 % z 1 894,16 €

Hodnota [€] 1 894,16 426,19

2.2.1.2.2. Plot: bočný Jedná sa o oplotenie parc. č. 423 od suseda v bočnej časti. Základy betónové s podmurovkou, plot plechový. Plot postavený a užívaný od roku 1985, životnosť stanovujem na 40 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. Popis č. 1. Základy vrátane zemných prác:

Počet MJ

z kameňa a betónu 2.

Body / MJ

Rozpočtový ukazovateľ

25,80m

700

23,24 €/m

25,80m

926

30,74 €/m

Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná

53,98 €/m

Spolu: 3.

Výplň plotu: z vlnitého plechu na oceľových alebo drevených zvlakoch

Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

46,44m2

611

20,28 €/m

25,80 m 25,80*1,80 = 46,44 m2 kCU = 2,302 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom


Názov plot bočný


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1985

31

9

40

77,50

22,50


Výpočet (25,80m * 53,98 €/m + 46,44m2 * 20,28 €/m2) * Východisková hodnota 2,302 * 0,95 Technická hodnota 22,50 % z 5 105,29 €

Hodnota [€] 5 105,29 1 148,69

2.2.1.3. VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.2.1.3.1. Vonkajšia úprava: prípojka vody Jedná sa o prípojku vody od studne, ktorá sa nachádza na susednej parc. č. 424 k rodinnému domu, užívanú od roku 1985. Životnosť stanovujem na 40 rokov. Studňa nie je predmetom ohodnotenia. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

1780/30,1260 = 59,09 €/bm 8 bm kCU = 2,302 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV - výpočet opotreb. lineár. met. so stanovením životnosti odb. odhadom Názov prípojka vody


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1985

31

9

40

77,50

22,50


Výpočet

Hodnota [€]

Východisková hodnota 8 bm * 59,09 €/bm * 2,302 * 0,95 Technická hodnota

1 033,79

22,50 % z 1 033,79 €

232,60

2.2.1.3.2. Vonkajšia úprava: domáca vodáreň Jedná sa o domácu vodáreň užívanú od roku 1985. Životnosť stanovujem na 40 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.7. Domáce vodárne (JKSO 814 2) Položka: 1.7.a) Darling - podľa výkonu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

6650/30,1260 = 220,74 €/Ks 1 Ks kCU = 2,302 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV - výpočet opotreb. lineár. met. so stanovením životnosti odb. odhadom Názov domáca vodáreň


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1985

31

9

40

77,50

22,50


Výpočet

Hodnota [€]

Východisková hodnota 1 Ks * 220,74 €/Ks * 2,302 * 0,95

482,74

Technická hodnota

108,62

22,50 % z 482,74 €


2.2.1.3.3. Vonkajšia úprava: prípojka kanalizácie Jedná sa o prípojku kanalizácie od žumpy k rodinnému domu cez parc. č. 423 užívanú do roku 1985. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

1060/30,1260 = 35,19 €/bm 18 bm kCU = 2,302 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1985

31

19

50

62,00

38,00

prípojka kanalizácie


Výpočet

Hodnota [€]

Východisková hodnota 18 bm * 35,19 €/bm * 2,302 * 0,95 Technická hodnota

1 385,23

38,00 % z 1 385,23 €

526,39

2.2.1.3.4. Vonkajšia úprava: žumpa Jedná sa o žumpu na parc. č. 423 užívanú do roku 1985. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS:

2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) 2223 Miestne kanalizácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

3250/30,1260 = 107,88 €/m3 OP 4 m3 OP kCU = 2,302 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Žumpa


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1985

31

19

50

62,00

38,00


Výpočet

Hodnota [€]

Východisková hodnota 4 m3 OP * 107,88 €/m3 OP * 2,302 * 0,95

943,69

Technická hodnota

358,60

38,00 % z 943,69 €

2.2.1.3.5. Vonkajšia úprava: prípojka plynu Jedná sa o prípojku plynu od plynomeru k rodinnému domu cez parc. č. 423 užívanú do roku 1985. Životnosť stanovujem na 40 rokov. Plynomer je v súčasnosti odpojený. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm


Kód KS: Kód KS2:

2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu 2221 Miestne plynovody

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

425/30,1260 = 14,11 €/bm 23 bm kCU = 2,302 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov prípojka plynu


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1985

31

9

40

77,50

22,50


Výpočet

Hodnota [€]

Východisková hodnota 23 bm * 14,11 €/bm * 2,302 * 0,95

709,71

Technická hodnota

159,68

22,50 % z 709,71 €

2.2.1.3.6. Vonkajšia úprava: spevnené plochy Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku 2005. Životnosť stanovujem na 40 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

260/30,1260 = 8,63 €/m2 ZP 26,40*0,90 = 23,76 m2 ZP kCU = 2,302 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov spevnené plochy


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2005

11

29

40

27,50

72,50


Výpočet

Hodnota [€]

Východisková hodnota 23,76 m2 ZP * 8,63 €/m2 ZP * 2,302 * 0,95

448,42

Technická hodnota

325,10

72,50 % z 448,42 €

2.2.1.3.7. Vonkajšia úprava: altánok Jedná sa o altánok pri rodinnom dome v zadnej časti užívaný od roku 2005. Životnosť stanovujem na 20 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 21. Altánok Bod: 21.1. Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: TECHNICKÝ STAV

3120/30,1260 = 103,57 €/m2 ZP 3,00*3,93 = 11,79 m2 ZP kCU = 2,302 kM = 0,95


Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2005

11

9

20

55,00

45,00

altánok


Výpočet

Východisková hodnota 11,79 Technická hodnota

m2

Hodnota [€]

ZP * 103,57 €/m2 ZP * 2,302 * 0,95

2 670,40

45,00 % z 2 670,40 €

1 201,68

2.2.2. REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov rodinný dom č.s. 110 na p.č. 423

Východisková hodnota [€] 41 074,79

Technická hodnota [€] 22 315,93

Ploty plot zadný

1 894,16

426,19

plot bočný

5 105,29

1 148,69

1 033,79

232,60

482,74

108,62

1 385,23

526,39

žumpa

943,69

358,60

prípojka plynu

709,71

159,68

spevnené plochy

448,42

325,10

2 670,40

1 201,68

55 748,22

26 803,48

Vonkajšie úpravy prípojka vody domáca vodáreň prípojka kanalizácie

altánok Celkom:

2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. STAVBY NA BÝVANIE 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľnosti:

Nehnuteľnosť sa nachádza v obci Kazimír, k.ú. Veľký Kazimír, vzdialenej od okresného mesta Trebišov asi 23 km, v zastavanom území obce, v širšom centre. V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou výrazne nižší. Jedná sa o radový rodinný dom s dvorom a záhradou, s priemerným dispozičným riešením, nehnuteľnosť je v zanedbanom technickom stave - potrebná oprava, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, príslušenstvo - altánok, pracovné možnosti v mieste obmedzené, hustota obyvateľstva - priemerná, orientácia obytných miestností na sever, terén rovinatý,


možnosť napojenia na elektrinu a plyn, doprava autobusová, občianska vybavenosť OcÚ, obchod so zmiešaným tovarom, ZŚ, MŠ, pošta, prírodná lokalita v blízkosti Slanské lesy, životné prostredie - bežný hluk a prach od dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia do 3 x. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako priemernú. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,23. 2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na bývanie. 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 667 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 667 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,23 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Výpočet

Trieda

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,230 + 0,460)

0,690

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

0,460

III. trieda

Priemerný koeficient

0,230

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,127

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,230 - 0,207)

0,023

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1

Popis

3

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu

4

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

5

Príslušenstvo nehnuteľnosti

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. bez dopadu na cenu nehnuteľnosti 6

9

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám

10

Konfigurácia terénu

orientácia hlavných miestností k SSZ - S - SSV rovinatý, alebo mierne svah. pozemok o sklone do 5%

12

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus

13

14

V.

0,023

13

0,30

II.

0,460

30

13,80

III.

0,230

8

1,84

I.

0,690

7

4,83

III.

0,230

6

1,38

III.

0,230

10

2,30

V.

0,023

9

0,21

II.

0,460

6

2,76

V.

0,023

5

0,12

I.

0,690

6

4,14

III.

0,230

7

1,61

IV.

0,127

7

0,89

IV.

0,127

10

1,27

Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva

11

Výsledok kPDI*vI

Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 %

8

Váha vI

Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe

7

kPDI

Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší

2

Trieda

Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby


les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m 15

18

Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu

19

8

1,02

II.

0,460

9

4,14

III.

0,230

8

1,84

IV.

0,127

7

0,89

V.

0,023

4

0,09

III.

0,230

20

4,60

Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny

17

0,127

Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy

16

IV.

Názor znalca priemerná nehnuteľnosť Spolu

180

48,02

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 48,02/ 180

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 26 803,48 € * 0,267

0,267

7 156,53 €

2.3.2. POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcela sa nachádza v obci Kazimír, k.ú. Veľký Kazimír, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedená ako zastavaná plocha. Zastavaná je rodinným domom s nižším štandardom vybavenia, doprava autobusová, poloha obytná, infraštruktúra stredná vybavenosť, možnosť napojenia na elektrinu a plyn. Povyšujúce ani redukujúce faktory neuvažujem. Parcela 423

Druh pozemku

Spolu výmera [m2] 357 357,00

Vzorec

zastavaná plocha a nádvorie

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu

Výmera [m2]

Podiel 1/1

357,00

Kazimír VHMJ = 3,32 €/m2 Hodnotenie

kS 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov koeficient všeobecnej situácie kV 2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia koeficient intenzity využitia 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou kD zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, koeficient dopravných vzťahov doprava do mesta ešte vyhovujúca kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody koeficient technickej vody, elektriny) infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov kR koeficient redukujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov

Hodnota koeficientu 0,80 0,95 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient poloh. diferenciácie kPD = 0,80*0,95*0,85*1,00*1,00*1,00*1,00 €/m2

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32

* 0,6460

Všeobecná hodnota pozemku

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 357,00 m2 * 2,14 €/m2

0,6460 2,14 €/m2

763,98 €


III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 110 na parc. č. 423, v obci Kazimír, katastrálne územie Veľký Kazimír, na ul. Majerská 4 s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DD 58-2016 zo dňa 13.04.2016. Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Stavby: Všeobecná hodnota Ako vhodná metóda Pozemky: Všeobecná hodnota Ako vhodná metóda

polohovou diferenciáciou: 7 156,53 € na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda poloh. diferenc. metódou polohovej diferenciácie: 763,98 € na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda poloh. diferenc.

3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [€]

Stavby rodinný dom č.s. 110 na p.č. 423

5 958,35

Ploty plot zadný

113,79

plot bočný

306,70

Vonkajšie úpravy prípojka vody

62,10

domáca vodáreň

29,00

prípojka kanalizácie

140,55

žumpa

95,75

prípojka plynu

42,63

spevnené plochy

86,80

altánok

320,85

Spolu stavby

7 156,53

Pozemky LV 667 - parc. č. 423

(357 m2)

Spolu VŠH

Zaokrúhlená VŠH spolu

763,98 7 920,51

7 900,00

Slovom: Sedemtisícdeväťsto Eur

V Trebišove 20.04.2016

.................. Ing.I.Weissová

3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 667 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 667 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.


IV. PRÍLOHY -

objednávka list vlastníctva kópia z mapy doklad o veku pôdorysný náčrt fotodokumentácia

, mobil DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova 17, Trnava

Recommend Documents