HYPOTHEKEN Inhoud: Hoofdstuk A Hoofdstuk B Hoofdstuk C Hoofdstuk D
Rente-looptijden* / -marges*; Diverse hypotheekvormen; Hypotheek met rente-marge; Overlijdensrisico.
* A. 1: rentevastperiode. * A. 2: rente-% met een marge. A. Rente-looptijd / - marges van hypotheken. 1. Het is mogelijk een hypotheek te nemen, welke een rentevastperiode kent van: - 1 jaar; - 2 jaar; - 5 jaar; - 7 jaar; - 10 jaar; - 15 jaar; - 20 jaar. Naar gelang de rentevastperiode langer is, is het rentepercentage veelal hoger. U zult bij u zelf dienen na te gaan welke rentevastperiode bij u het beste past. Uw adviseur kan hierin een passend advies geven. 2. Naast een rentevastperiode kan ook gekozen worden voor een rente-% met een marge. Bv.: - rente-% met 1% marge; - rente-% met 2% marge; - rente-% met 3% marge. Al deze rente(vast)periodes kunnen gekoppeld worden aan de diverse hypotheekvormen zoals hierna worden omschreven. B. De diverse hypotheekvormen. 1. Lineaire hypotheek; 2. Annuïteiten hypotheek; 3. Spaar hypotheek; 4. Leven hypotheek; 5. Beleggings hypotheek. 6. Aflossingsvrij hypotheek ad. B. 1. Lineaire hypotheek - Lening wordt afgelost in jaarlijkse gelijke termijnen; - Het aflossingsbestanddeel is jaarlijks gelijk; - De rente daalt, omdat jaarlijks wordt afgelost; - Fiscaal minder aantrekkelijk, omdat renteaftrekmogelijkheden dalen naar gelang wordt afgelost; - In de beginjaren zijn de lasten in deze constructie vrij hoog. Voorbeeld Jaar 0
Hypotheekbedrag Looptijd in jaren Aflossing Rente Lasten per jaar (R+A) Lasten per maand (afgerond)
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
Jaar 6
Jaar 7
Jaar 8
Jaar 9
Jaar 10
150.000 150.000 145.000 140.000 135.000 130.000 125.000 120.000 115.000 110.000 105.000 30 5% 12
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
5.000
7.500
7.500
7.250
7.000
6.750
6.500
6.250
6.000
5.750
5.500
12.500
12.500
12.250
12.000
11.750
11.500
11.250
11.000
10.750
10.500
1.042
1.042
1.021
1.000
979
958
938
917
896
875
7.500 Rente 5.000
Maandlast daalt. Rentebedrag daalt. Aflossing blijft constant.
Aflossing
Jaar
1
2
Diverse hypotheekvormen.xls
3
4
5
6
7
8
9
10
22-06-11 8:54 blz. 1
ad. B. 2. Annuïteiten hypotheek - Middels speciale formule zijn het rentebestanddeel vermeerderd met de aflossing jaarlijks gelijk. Dit wordt annuïteit genoemd; - Hierdoor wijzigt jaarlijks het aflossingsbestanddeel, maar ook het rentebestanddeel; - De rente daalt jaarlijks i.v.m. de aflossing; - Fiscaal minder aantrekkelijk, omdat rente steeds lager wordt; - De lasten per jaar blijven gelijk. Voorbeeld Jaar 0
Hypotheekbedrag Looptijd in jaren Annuïteit Rentebestanddeel Aflossingsbestanddeel
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
Jaar 6
Jaar 7
Jaar 8
Jaar 9
Jaar 10
150.000 150.000 147.593 145.066 142.412 139.625 136.699 133.627 130.401 127.014 123.458 30 5%
Lasten per maand (afgerond)
12
9.758
9.758
9.758
9.758
9.758
9.758
9.758
9.758
9.758
9.758
7.500
7.500
7.380
7.253
7.121
6.981
6.835
6.681
6.520
6.351
2.258
2.407
2.527
2.654
2.787
2.926
3.072
3.225
3.387
3.557
9.758
9.907
9.907
9.907
9.908
9.758
9.907
9.907
9.907
9.907
813
826
826
826
826
813
826
826
826
826
7.500 Rente
Constante maandlast. Rentebedrag daalt. Aflossing stijgt. 2.258 Aflossing
Jaar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
ad. B. 3. Spaar hypotheek - Er wordt steeds rente betaald over het totaal geleende bedrag; - Het leningbedrag wordt in de loop van de periode niet afgelost; - Er wordt jaarlijks een premie betaald, om aan het einde van de looptijd van 30 jaar, de lening in zijn geheel af te lossen; - Deze leningsvorm is zonder risico; - Wanneer de juiste bedragen zijn betaald is het gespaarde bedrag op het einde daadwerkelijk aanwezig; - De maandlasten blijven jaarlijks gelijk; - Rente % is altijd 0,2% hoger dan de geldende rente; - Fiscaal aantrekkelijk, omdat steeds de maximale rente aftrekbaar is. Voorbeeld Jaar 0
Leningbedrag 150.000 Looptijd in jaren 30 Rente 5% Premie (12 mnd x 181 p/mnd) Totaal Lasten per maand 12 (afgerond)
Diverse hypotheekvormen.xls
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
Jaar 6
Jaar 7
Jaar 8
Jaar 9
Jaar 10
150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
2.172
2.172
2.172
2.172
2.172
2.172
2.172
2.172
2.172
2.172
9.672
9.672
9.672
9.672
9.672
9.672
9.672
9.672
9.672
9.672
806
806
806
806
806
806
806
806
806
806
22-06-11 8:54 blz. 2
7.500 rente
Constante maandlast. Een spaar hypotheek geeft zekerheid. 2.172 premie
Jaar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
ad. B. 4. Leven hypotheek - Er wordt steeds rente betaald over het totaal geleende bedrag; - Het leningbedrag wordt in de loop van de periode niet afgelost; - Er wordt jaarlijks een premie betaald, om aan het einde van de looptijd van 30 jaar, de lening in zijn geheel af te lossen; - Deze leningsvorm kent een beperkt risico; - Wanneer de juiste bedragen zijn betaald is het gespaarde bedrag op het einde gelijk, hoger of lager, dit is afhankelijk van de geldgever; - Leven premie is gebaseerd op rendement van de geldgever (Bank of Verzekeringsmij.); - Dit rendement kan lager óf hoger liggen dan het rente %, bijv. 4,5%; - De maandlasten blijven jaarlijks gelijk; - Fiscaal aantrekkelijk, omdat steeds de maximale rente aftrekbaar is. Voorbeeld Jaar 0
Leningbedrag 150.000 Looptijd in jaren 30 Rente 5% Premie (12 mnd x 190 p/mnd) Totaal Lasten per maand 12 (afgerond)
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
Jaar 6
Jaar 7
Jaar 8
Jaar 9
Jaar 10
150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
2.280
2.280
2.280
2.280
2.280
2.280
2.280
2.280
2.280
2.280
9.780
9.780
9.780
9.780
9.780
9.780
9.780
9.780
9.780
9.780
815
815
815
815
815
815
815
815
815
815
7.500 rente
Constante maandlast. Een leven hypotheek heeft een beperkt risico, maar kan ook positief uitvallen.
2.280 premie
Jaar 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
ad. B. 5. Beleggings hypotheek - Er wordt steeds rente betaald over het totaal geleende bedrag; - Het leningbedrag wordt in de loop van de periode niet afgelost; - Er wordt jaarlijks een premie betaald, om aan het einde van de looptijd van 30 jaar, de lening in zijn geheel te kunnen aflossen; - Deze leningsvorm is met een beperkt risico; - De beleggerspremie is gebaseerd op het rendement dat de geldgever (Bank of Verzekeringsmij.) van het geld kan maken; - Dit rendement kan lager óf hoger liggen dan het uitgangspunt 8%; - Wanneer de juiste bedragen zijn betaald is het gespaarde bedrag op het einde mogelijk gelijk, hoger of lager dan het nagestreefde kapitaal; - De maandlasten blijven jaarlijks gelijk; - Fiscaal aantrekkelijk, omdat steeds de maximale rente aftrekbaar is. Diverse hypotheekvormen.xls
22-06-11 8:54 blz. 3
Voorbeeld Jaar 0
Leningbedrag 150.000 Looptijd in jaren 30 Rente 5% Premie (12 mnd x 160 p/mnd) Totaal Lasten per maand 12 (afgerond)
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
Jaar 6
Jaar 7
Jaar 8
Jaar 9
Jaar 10
150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
1.920
1.920
1.920
1.920
1.920
1.920
1.920
1.920
1.920
1.920
9.420
9.420
9.420
9.420
9.420
9.420
9.420
9.420
9.420
9.420
785
785
785
785
785
785
785
785
785
785
7.500 rente
Constante maandlast. Een beleggings hypotheek geeft een groter risico dan een leven hypotheek, maar kan ook meer opleveren.
1.920
Jaar
premie
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Beleggen geeft risico's, zowel in positieve- als in negatieve zin. Vermelding van het rendements-% geeft geen garantie dat dit rendements-% ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd. ad. B. 6. Aflossingsvrije lening - Er wordt alleen rente betaald over het totaal geleende bedrag; - Het leningbedrag wordt in de loop van de periode niet afgelost; - Aan het einde van de looptijd bedraagt deze lening nog steeds het bedrag zoals destijds is geleend, indien er niet extra is afgelost; - Voor een aflossingsvrije hypotheek worden dus geen premies of aflossingen betaald om deze na verloop van tijd te kunnen aflossen; - De maandlasten blijven jaarlijks gelijk; - Fiscaal aantrekkelijk, omdat steeds de maximale rente aftrekbaar is; - Nadeel: na afloop van de looptijd lening rest er nog steeds de lening. Voorbeeld Jaar 0
Leningbedrag 150.000 Looptijd in jaren 30 Rente 5% Premie (12 mnd x 0,00 p/mnd) Totaal Lasten per maand 12 (afgerond)
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
Jaar 6
Jaar 7
Jaar 8
Jaar 9
Jaar 10
150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
geen
geen
geen
geen
geen
geen
geen
geen
gen
7.500 geen
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
625
625
625
625
625
625
625
625
625
625
7.500 rente
Constante maandlast. Aflossing pas aan het eind van het contract
Jaar
1
Diverse hypotheekvormen.xls
2
3
4
5
6
7
8
9
10
22-06-11 8:54 blz. 4
C. Hypotheek met rentemarge of stabielrente Wanneer gekozen wordt voor een dergelijke hypotheekvorm betekent het dat het rente-% gedeeltelijk variabel is. De marges kunnen zijn 1%, 2% of 3%. Deze stabielrente wordt jaarlijks 1x getoetst. Bij elke marge staat een vast rente-%. Pas wanneer de marge wordt overschreden, wordt het meerdere boven de gekozen marge bij het rente-% gevoegd. Hieronder een voorbeeld. Rentemarge 1% - rente 5% - stand 1-1-2000 5,0% 1 januari 2001 5,5% geen verhoging 1 januari 2002 6,0% verhoging 1% -/- 1% marge = 0% verhoging en blijft 5% 1 januari 2003 6,5% verhoging 1,5% -/- 1% marge = 0,5% verhoging en wordt 5,5% Op dit moment kan men over stappen naar 2% marge, want bij deze rentemarge bedraagt de rente 5,3%. Rentemarge 2% - rente 5,3 % 1 januari 2000 5,3% 1 januari 2001 5,8% geen verhoging 1 januari 2002 6,3% verhoging 1% -/- 2% marge = geen verhoging en blijft 5,3% 1 januari 2003 6,8% verhoging 1,5% -/- 2% marge = geen verhoging en blijft 5,3% 1 januari 2004 7,3% verhoging 2% -/- 2% marge = 0% verhoging en blijft 5,3% 1 januari 2005 7,8% verhoging 2,5% -/- 2% marge = 0,5% verhoging en wordt 5,8% Het is voordeliger over te stappen naar 3% marge Rentemarge 3% - rente 5,9 % 1 januari 2000 5,9% 1 januari 2001 5,9% geen verhoging 1 januari 2002 6,4% verhoging 1% -/- 3% marge = geen verhoging en blijft 5,9% 1 januari 2003 6,9% verhoging 1,5% -/- 3% marge = geen verhoging en blijft 5,9% 1 januari 2004 7,4% verhoging 2% -/- 3% marge = geen verhoging en blijft 5,9% 1 januari 2005 7,9% verhoging 2,5% -/- 3% marge = geen verhoging en blijft 5,9% Wanneer het rentepercentage boven 8,9% komt dan beïnvloedt het pas het rente-% van 5,9%
D. Overlijdensrisico Het overlijdensrisico kan naar wens worden ingevuld: - bij overlijden man: a. 100% kwijtschelding van de lening; b. Gedeeltelijke kwijtschelding van de lening; - bij overlijden partner: idem als a. of b. Hierin zijn vele variaties. Veelal wordt gekozen voor een dalende risico-verzekering i.v.m. opbouw spaarbedrag in de loop der jaren.
Diverse hypotheekvormen.xls
22-06-11 8:54 blz. 5
