Gemeenteraad Presidium Commissie Griffie DIV team 2
j
j l
*!?<£ e
So/c-J^ii I^'1^
~JJ .u
~•• .•V..;.. XO~
U
e-mail adres: SEssc
* G hamerstuk
f"} r
,
...:.'•
O
1
V\ *Z/5/
SÖrSlz /K \f^r~^
Beslisformulie r B en W
KI beleidsvoorstel
£
-\. -V6I
RAADSGRIFFIE DORDRECHT
Gemeentebestuur Ontvangen: 2l|A Griffier:
J
Oï^ï
/
i
^^•k^iHu,;^
'
j
D Kab net Darom 15 april 2003 /• — -\ _
Aan het college van burgemeester en wethouders
Dienst SO
Portefeuillehouder WRO
Afdeling PM
Agendastuk
Redacteur C. van Oortmerssen
Ruimtelijk besluit Plan Golf en Wonen Dordwijkzone zuid
Telefoonnummer 6537 Reg.ken
-PM
Specificatie bijlagen 8
Akkoord met agenc sring BenW
Gevraagde beslissing BenW In te stemmen met het concept-raadsvoorstel
Portefeuillehouder'' Secretaris
^ ti.1/
(_
/F Burgemeester /// feö /'K'V Datum 2.2.- ^ -
^ U
BenW- besluit
Datum 22-4-2003
$
B&W-besluit Conform, met aandacht voor architectonische kwaliteitseisen bij verdere uitwerking plannen.
Akkoord met agendering Raad
Gevraagde beslissing Raad
D Griffier d Raadsvoorzitter O
Presidium
^ Raadscommissie(s) / Datum RenEc5>-sDatum Raadsvergadering 3 - óDatum
Advies raadscommissie(s) inclusief afwijkende standpunten
Raadsbesluit
Administratieve afwerking besluit: kopie aan dienst/afdeling ;
—
Opmerkingen
Pagina 1
Vervolg pagina 2
Alleen een compleet ingevulde lijst (ja/nee) geeft toegang tot de B&W-agenda Niet alle vragen hoeven met ja te worden beantwoord! Leeswijzer
ja
nee
toelichting
Geformuleerde opdracht/probleemstelling
M
D
blz. 1
Samenvatting
D
El
blz.
Control
ja
nee
Toelichting
Product of beoogd resultaat beschreven
D
El
blz.
Prestatie indicatoren aangegeven
D
El
blz.
Risico analyse
D
El
blz.
Informatievoorziening geregeld
El
D
blz.
Juridisch getoetst
El
D
blz.
Inspraak na BenW-beslissing
O
El
d beperkt
G 'inspraak'
'inspraak plus'
blz.
3
Referendabel na BenW-beslissing
G
El
zie ontwerp besluit
Totale kosten in beeld
G
El
€
Incidentele kosten
G
El
D onvoorzien
Dekking incidenteel
G
El
d intern/begrotingsnr.: D anders namelijk: €
Structurele kosten
D
El
D onvoorzien
Dekking structureel
D
El
D intern/begrotingsnr.: ö anders namelijk: €
Netto investeringskosten
D
El
D bijgesloten
D verzamelvoorstel D de raad van:
Begrotingswijziging nodig
D
El
Afgestemd met bestuurder(s)
D
El
Verwerkte advisering
ja
nee
Andere betrokken diensten
D
m
Juridische discipline
El
D
Voorlichting
El
D
Andere interne discipline
El
D
SBC
m
D
AD
D
El
Externe betrokkenen
El
D
D begrotingsnr.:
toelichting
Q officiële publicatie
Akkoord voor aanbieding a^n B&W Control)
pagina 2 ' toelichting: ontwerp referendumverordening met toelichting en model besluit raadpleegbaar op intranet onderdeel juridisch.
SBC (bij dekking 1.1.v. concernmiddelen)
Oplegnotitie bij raadsvoorstel Plan Golf en Wonen.
Inleiding Op 14 januari 2003 heeft u ingestemd met de voorbereiding van een raadsbesluit ten aanzien van het plan Golf en Wonen op basis van het opgestelde Programma van Eisen, een en ander volgens het voorgestelde besluitvormingstraject. Daarnaast bent u akkoord gegaan met: het sluiten van een Intentieovereenkomst met Dordwijkzone (Dennendael Holding BV), als ontwikkelende partij de voorgestelde projectmatige aanpak de voorfinanciering van de ambtelijke kosten contractjaar 2003 van € 185.000,-- te dekken uit de Strategische Investeringen (voorbereidingskosten grote projecten). De voorbereiding betrof voornamelijk het voor inspraak vrijgeven van het Programma van Eisen en het daarop gebaseerde ontwerp op hoofdlijnen. Inmiddels is de inspraak afgerond, zodat de besluitvorming door de raad kan volgen. Concept-raadsvoorstel Bijgaand treft u het concept-raadsvoorstel aan. Hierin wordt verslag gedaan van het doorlopen proces tot nu toe en van de inspraakronde. Verder wordt kort het vervolgproces beschreven, waarin het stedenbouwkundig ontwerp met aansluitend het bestemmingsplan, de eigendomsverhoudingen en de samenwerkingsovereenkomst met Dennendael de belangrijkste onderwerpen zijn. Bij het concept-raadsvoorstel behoren de volgende bijlagen: • Programma van Eisen • Inrichtingsschets met beschrijving • Bijstelling appartement Oudendijk • Verslagen inspraakbijeenkomsten • Inspraakreacties • Notitie verkeerseffecten • Notitie Woningbouw in topsegment op Golfbaan in Dordrecht.
Communicatiemomenten In de besluitvormingsfase zijn enkele communicatiemomenten te onderscheiden. 22 april 2003 College neemt definitief besluit over programma voor golf en wonen. • persbericht over definitief standpunt college • toelichting besluit in persgesprek • insprekers (genoemd in concept raadsvoorstel) worden per brief geïnformeerd over B&W-besluit. 8 mei 2003 •
Bespreking definitief standpunt college in raadscommissie Ruimte en Economie, inclusief behandeling van de inspraakreacties. de organisatie hiervan berust bij de Griffie.
•
besluit bekend maken via de gemeentelijke communicatiekanalen.
na juni 2003 Opstellen communicatietraject vervolgfase. De invulling van dat traject is afhankelijk van de besluitvorming in de gemeenteraad. Advies: Ik stel u voor in te stemmen met het concept-raadsvoorstel.
Ruimtelijk besluit plan Golf & Wonen Dordwijkzone zuid
Status: Opdrachtgever: Behandeld door: Redactie: Datum:
Agendastuk voor B&W Directeur Stadsontwikkeling PM - C. van Oortmerssen SO/IS - J.A.K. Niemantsverdriet 15-4-2003
Aan de Gemeenteraad
Agendapunt nr.
Nummer
Datum .. mei 2003
2003/
Bijl.nr.
Onderwerp:
Ruimtelijke besluit project "Golf en Wonen".
Inleiding Na de gemeenteraadsverkiezingen in maart 2002 is een coalitieakkoord tot stand gekomen waarin wordt uitgesproken dat, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, de gemeente zal meewerken aan de realisering van het plan Golf- en Wonen. Het voorliggende voorstel heeft tot doel een uitspraak van de raad te verkrijgen over het - naar aanleiding van het coalitieakkoord - aangepaste programma van eisen voor de verdere ontwikkeling van het concept Golf en Wonen. Als u met dit voorstel instemt wordt aansluitend gestart met de verdere uitwerking van het plan.
Voorgeschiedenis Het initiatief Golf en Wonen In 1998 heeft Dennendael B.V. het initiatief genomen voor de ontwikkeling van een golfbaan gecombineerd met luxe woningbouw aan de zuidelijke stadsrand. Bij de gemeentelijke standpuntbepaling heeft de vraag centraal gestaan of deze ontwikkeling kan bijdragen aan de versterking van de Dordwijkzone, als bedoeld in het Ontwikkelingsplan "De Dordwijkzone op de kaart" (september 1999). Om deze vraag te kunnen beoordelen is in mei 2000 vrijwillig besloten een Milieueffectrapport op te stellen. Milieueffectrapport Dordwijkzone Zuid Doel was om op basis van verschillende alternatieven inzicht te krijgen in de consequenties van een dergelijke ontwikkeling. Tijdens de procedure is op meerdere momenten intensief met de bevolking gecommuniceerd over de milieueffecten van het plan. Op 4 december 2001 heeft de raad ingestemd met het Milieueffectrapport Dordwijkzone Zuid. Het rapport geeft aan dat het project Golf en Wonen tot een belangrijke versterking van dit deel van de Dordwijkzone zal leiden. Op 21 februari 2002 heeft de Commissie positief geadviseerd over het milieueffectrapport. Op 5 maart 2002 heeft de raad besloten het advies te betrekken bij de verdere besluitvorming over het plan Golf en Wonen. Plan Buitenzorg In 2001 is - tijdens het lopende proces - door de Werkgroep Buitenlust het initiatief genomen tot het opstellen van een inrichtingsplan voor de zuidelijke stadsrand. Dit plan "Buitenzorg" is in november 2001 aangeboden aan de gemeente. Omdat het meenemen van dit plan in de MER-procedure op dat moment niet meer aan de orde was, is met de Werkgroep Buitenlust afgesproken dat het plan "Buitenzorg" apart te laten toetsen door externe deskundigen.
Belangrijke uitkomsten van deze toets waren dat het plan financieel niet haalbaar is en qua milieueffecten niet hoger scoort dan het project Golf en Wonen. Raadsverkiezingen en collegevorming 2002 In de aanloop naar de verkiezingen is het project Golf en Wonen hoofdpunt van discussie geweest en tot onderwerp van een politiek debat gemaakt. Op basis van de uitkomsten van de MER, de beoordeling van het plan "Buitenzorg" en de verkiezingsuitslag van 6 maart 2002 is op 5 april 2002 een coalitieakkoord tot stand gekomen voor de raadsperiode 2002-2006. In dit akkoord spreekt de coalitie zich als volgt uit: De coalitie is voor een aangepast plan voor Golf en Wonen. Daarbij staan de versterking van de ecologische waarde van de Dordwijkzone en de landschappelijke waarde van de polder voorop. Het gebied moet voor iedereen toegankelijk zijn en mag niet het karakter krijgen van een woonwijk. Woningbouw ligt het meest voor de hand in het noorden en het westen van het betreffende gebied. Daarbuiten is in verband met het gewenste open karakter, concentratie van woningen gewenst, bijvoorbeeld in de vorm van een landgoed. Gegeven de voorbereidingen die al hebben plaatsgevonden wordt op korte termijn een ruimtelijk besluit aan de raad voorgelegd. In die fase wordt, binnen de bovengenoemde randvoorwaarden, het aantal woningen bepaald. Met dit akkoord is een positieve stap gezet in de ontwikkeling Golf en Wonen. In 2003 wordt een brede discussie over de ontwikkeling van de zuidoostelijke stadsrand gestart en wordt bezien in hoeverre (elementen van) het inrichtingsplan van de Werkgroep Buitenlust daar te realiseren zijn. Beleidsmatige onderbouwing Voor de onderbouwing van het plan Golf en Wonen kan worden verwezen naar meerdere beleidsdocumenten op lokaal en regionaal niveau, zoals het Stadsplan Dordrecht 2000, het Meerjarenbeleidsprogramma 2002-2006, de visie voor de Dordwijkzone, het Strategisch Groenproject Eiland van Dordrecht en het Drechtstedenscenario.
Programma van Eisen Na het coalitieakkoord is het Programma van Eisen geformuleerd. Als vertrekpunten zijn gehanteerd het voorkeursmodel van de MER en het coalitieakkoord zelf. Het programma beschrijft de randvoorwaarden en aandachtspunten voor de verdere planontwikkeling. In dit programma is rekening gehouden met de uitkomsten van de meest recente haalbaarheidsstudie. Het Programma van Eisen bevat de volgende hoofdelementen: * een 18-holes golfbaan met een centraal gebouw en voorzieningen * ca. 220 luxe woningen * openbaarheid en toegankelijkheid van het gebied * aanleg recreatieve voorzieningen * inpassing van 12 ha Randstadgroen * inpasbaarheid in de stedelijke ontwikkeling * economische uitvoerbaarheid. ligt-bij-de-stukken-van-de-paad^ter-inzage. Beschrijving aangepast inrichtingsplan Golf en Wonen Het gebied wordt in hoofdzaak voor twee functies ingericht: golf en wonen. Gekozen is voor een concept waarin golf en wonen ruimtelijk zijn geïntegreerd. De woningen zijn zodanig gesitueerd dat rondom een golfbaan kan worden aangelegd die aan de hoogste standaards kan voldoen. De woningen ontlenen voor een belangrijk deel hun ruimtelijke kwaliteit aan deze ligging met zicht op de golfholes. Tegelijkertijd biedt het inrichtingsplan openheid vanaf de dijken.
De landschappelijke inrichting van het gebied sluit aan op die van de omgeving en leidt tot drie landschapstypen. Aansluitend op Dubbeldam en de Stevensweg wordt een parkachtig landschap aangelegd. Oostelijk van het als bos uitgevoerde Strategisch Groenproject bij het sportpark Schenkeldijk wordt een besloten en bosachtig landschap nagestreefd. Het oostelijk deel tenslotte, dat aansluit op de polders, heeft een open karakter dat in hoofdzaak wordt bepaald door open grasland en water. De woningen worden ontsloten vanaf de Stevensweg en de Schenkeldijk. Een meer uitgebreide beschrijving en de inrichtingsschets liggen bij de stukken ter inzage. Aanvullende notitie MER. De aanpassing van het plan aan het coalitieakkoord is getoetst op eventueel afwijkende milieueffecten. Uit de aanvullende notitie op de MER blijkt dat het aangepaste plan qua milieu-effecten vergelijkbaar is met het meest milieuvriendelijke alternatief (MMA) uit het MER. De 12 ha randstadgroen zal door de ligging geheel aansluitend aan het sportpark minder versnipperd worden dan in het MMA. Dit versterkt het positieve effect van de nieuwe ecologische verbinding tussen het Strategisch Groenproject ten zuiden van de Zeedijk en het aansluitende noordelijke deel van de Dordwijkzone. Uitgaande van het collegeakkoord scoort het voorkeursalternatief voor landschap beter dan het "oude" MMA.
Inspraak over Programma van Eisen en inrichtingsplan Gevolgde proces In januari 2003 hebben wij besloten het Programma van Eisen en het op basis daarvan aangepaste plan vrij te geven voor inspraak. Op 23 januari 2003 heeft de commissie Ruimte en Economie hiermee ingestemd. Voor de inspraak in de maand februari is een uitgebreid communicatietraject gestart. Aan het aangepaste plan en de inspraakmogelijkheid is in ruime mate en via verschillende media aandacht besteed. In het kader van de inspraak zijn 2 bijeenkomsten belegd, waarvan één voor de direct belanghebbenden in en rondom de locatie (gehouden op 11 februari 2003) en één voor overige belangstellenden (gehouden op 13 februari 2003). Doel van de bijeenkomsten was informatie te verstrekken over het programma van eisen en het aangepaste plan. Daarnaast was er gelegenheid voor discussie met de verantwoordelijke portefeuillehouder. Omdat de opkomst van de belanghebbenden aanzienlijk groter was dan verwacht is besloten op een later datum een 2e avond in een grotere zaal te beleggen, die is gehouden op 6 maart 2003. In verband hiermee is de inspraakperiode tussentijds verlengd. Al met al kon worden ingesproken vanaf 30 januari tot en met 19 maart 2003 (7 weken). De verslagen van de bijeenkomsten, die zijn toegezonden aan de aanwezigen, liggen bij de stukken ter inzage. Inspraakresultaten Gedurende de inspraaktermijn zijn 1092 schriftelijke reacties/handtekeningen binnengekomen. Een aantal reacties is door meerdere personen ondertekend, dan wel gelijkluidend. Hieronder bevinden zich onder andere 1009 gelijke brieven. De inspraakreacties zijn in onderstaand overzicrTfTkort samengevat en voorzien van commentaar. Nr
Reacties
1
Verzoek aan het college de plannen voor het realiseren van een golfbaan gecombineerd met 220 dure woningen terug te nemen en niet verder te laten ontwikkelen omdat zij een te grote aanslag betekenen voor het karakteristieke polderlandschap. (1009 brieven - standaardbrief)
Commentaar Het gebied ligt binnen de verstedelijkingscontour. De druk vanuit de stad neemt zienderogen toe en zal de komende jaren eerder toe- dan afnemen. . Zeker in het gebied oostelijk van de Stevensweg is dit merkbaar. Ook de ontwikkelingen in de agrarische sector (schaalvergroting) spelen hierin een rol. Van een puur als akkerbouwgebied functionerend polderlandschap is al langere tijd geen sprake meer.
1) 2)
Onherstelbare aantasting van het polderlandschap. Villa's zullen aan miljonairs verkocht worden. Er wordt dus niet gebouwd om de bestaande Dordtse en regionale woningbehoefte op te lossen. Elitair plan, 100 ha wordt gebruikt voor 220 woningen. In nabije toekomst in Dordrecht worden al dure woningen gebouwd; de Hoven, Jagers- & Windhondpolder, Riedijkshaven, etc. 3) In diverse verkiezingsprogramma's was een minimale meerderheidssteun voor het plan te vinden. Toch denkt de Raad voldoende draagvlak te vinden om G&W erdoor te drukken; een kwestie van oude en regenteske politiek. 4) Er is al een golfbaan (Baanhoekweg op de Staart) (14 gelijkluidende brieven - particulieren)
In de hoofdlijnen van het ontwerp ontbreekt een waterafscheiding aan de achterzijde van de erven aan de Ste-jvensvvec^_Voorstel om een waterpartij te situeren om de volgende redenen: een natuurlijke en harmonieuze aansluiting van de bestaande bebouwing op het nieuwe plan voldoende opvangcapaciteit en afvoermogelijkheid van het regenwater doelmatige bescherming tegen ongewenste indringers. Tevens hebben de bewoners handtekeningen geplaatst tegen het plan; (1 brief - 45 handtekeningen bewoners Stevensweg
Met de voorgestelde ontwikkeling doet zich een unieke kans voor om het gebied een nieuw gebruik te geven dat tegemoet komt aan de nabijheid van de stad en dat aansluit bij de recreatieve functies in de Dordwijkzone. Het nieuwe landschap wordt ingericht volgens de uitgangspunten van de Dordwijkzone en zal de recreatieve en ecologische waarde van het gebied verhogen. Het opgestelde MER-rapport wijst dit onomstotelijk uit. Het plan voor Golf en Wonen sluit daarmee zeer sterk aan bij de doelstellingen die een aantal jaren geleden voor de Dordwijkzone zijn vastgesteld. Een verdere achteruitgang van het huidige landschap op korte en middellange termijn en mogelijk een intensievere benutting op langere termijn voor de woningproductie wordt hiermee voorkomen. Het plan Golf en Wonen heeft bovendien een private financiering: Zonder de opbrengsten van het plan zou de verhoging van de ecologische waarde financieel niet haalbaar zijn. Overigens is in het huidige plan weliswaar niet de openheid van het akkerland gehandhaafd, maar zijn ruimte en vergezicht wel opgenomen. Daarmee wordt aangesloten op de polderlandschappen die op het Eiland van Dordrecht en in de omringende waarden bewaard blijven. 1) Zie commentaar hierboven. 2) Het gemeentelijke, regionale en provinciale volkshuisvestingsbeleid vraagt, naast de zorg voor voldoende woningaanbod in andere prijsklassen, extra aandacht voor woningbouw in het topsegment. Onderzoeken wijzen uit dat in dit segment te weinig mogelijkheden bestaan, met als belangrijkste effecten dat mensen uit de stad wegtrekken en de doorstroming op de lokale woningmarkt onvoldoende is. Door het gebrek aan mogelijkheden is een achterstandssituatie ontstaan en moet dus een inhaalslag worden gemaakt. Verder bestaat ook in deze categorie - zo goed als in andere categorieën - behoefte aan een gedifferentieerd aanbod. Op de genoemde locaties, waar overigens niet in alle gevallen sprake is van een vergelijkbaar prijssegment, worden plannen met een onderling sterk afwijkende identiteit en thema's ontwikkeld zodat van identieke projecten geen sprake is. Daarnaast zal sprake zijn van fasering waardoor wordt vermeden dat een overdosis op de markt wordt gebracht. 3) De in het huidige college vertegenwoordigde partijen hebben gezamenlijk een meerderheid in de gemeenteraad. Bij de vorming van de coalitie bleek - onder voorwaarden - voldoende draagvlak te bestaan voor het plan. In het aangepaste plan is aan deze voorwaarden voldaan. 4) De golfsport maakt al langere tijd een enorme groei door en is op dit moment zelfs de snelst groeiende sport. Dit betekent dat er, ondanks het toenemende aantal golfbanen, nog steeds grote behoefte bestaat aan extra accommodaties. De marktpartij Dennendael voor het plan Golf en Wonen is mede-exploitant van de bestaande golfbaan aan de Baanhoekweg. De bezetting van deze golfbaan is inmiddels intensief te noemen, zodat gegeven de groei zeker bestaansrecht is voor een 2e golfbaan in Dordrecht. Deze reacties hebben voornamelijk betrekking op hoe de nieuwe functies ruimtelijk worden ingepast en hoe de aansluiting op de bestaande bebouwing - in dit geval - langs de Stevensweg zal worden vormgegeven. Onderkend wordt dat dit voor direct-omwonenden van groot belang is. In dit stadium is beantwoording van detailvragen als deze echter niet mogelijk. Na een positief ruimtelijk besluit wordt met de verdere uitwerking van het plan, dat nu nog slechts een ontwerp op hoofdlijnen is, begonnen. Het voorstel zal hierbij worden betrokken. In de vervolgfase zal hierover met belanghebbenden zorgvuldig worden overlegd.
oostzijde) De woningen en appartementencomplexen tasten de openheid van het polderlandschap in ernstige mate aan. Er wordt inbreuk gedaan op de groene buffer rond Dubbeldam. G&W brengt de ecologische verbindingszone niet tot stand. De barrière tussen Stevensweg-West en het Overkamppark blijft bestaan. Het plan draait om geld, om die reden spreken we van een monetaire zone. (1 brief - Actiegroep Streekplan geen Streek)
Aanvullend op het commentaar onder 1. wordt opgemerkt dat iet MER-rapport, dat is getoetst door de deskundige en onafnankelijke MER-commissie, aantoont dat met de realisering van het plan aanzienlijke ecologische kwaliteiten worden toegevoegd. Door de inrichting af te stemmen op die van de ecologische verbindingszone bij het sportpatk Schenkeldijk wordt de werking van deze zone aanzienlijk versterkt. Nadere bestudering van de zgn. kasteel-locatie leert dat een grotere afstand tot de Oudendijk en een transparantere ontwikkeling mogelijk is. In het vervolgtraject wordt het plan in deze richting bijgesteld. De dijken aan de zuidelijke stadsrand vervullen nu al een Bezwaar tegen de aanleg van een fietsroute nabij de functie voor het recreatieve fietsverkeer. Deze functie blijft Meeuwenseweg en Zuidendijk waarvan de aansluiting behouden zij het dat nieuwe fietsverbindingen door het gebied met Zuidendijk is gepland nabij het pand Zuidendijk 439. Golf en Wonen worden toegevoegd. Dit zal de fietsmogelijkDeze fietsroute zal het woongenot aantasten en tevens heden vergroten en tot enige toename van het recreatieve door het planten van bomen zal het zonlicht worden fietsverkeer kunnen leiden. Het is evenwel niet aannemelijk tegengehouden en het uitzicht beperken. dat de groei van het (recreatieve) fietsverkeer zodanig zal zijn (1 brief - omwonende Oudendijk) dat hierdoor overlast voor bewoners langs de dijken valt te vrezen. De concrete plaats, het gebruik en de vormgeving van de aansluiting van nieuwe fietsverbindingen op het bestaande wegenstelsel en de toekomstige beplantingssituatie zullen in de vervolgfase van de planontwikkeling worden uitgewerkt. Belangen van bewoners worden hierbij uiteraard betrokken. Deze opmerking is niet op het project Golf en Wonen als Het verzoek om toestemming voor het plan G&W na het zodanig gericht, maar is ingegeven door de vrees voor zwaar doortrekken van de Schenkeldijk, danwei een afzonderlijbouwverkeer over de huidige Zuidendijk tussen de ke bouwstraat aan te leggen voor het project Golf en wonen. Leeuwstraat en de Schenkeldijk. (2 brieven - omwonenden Zuidendijk) Het gaat om een faseringskwestie die in de vervolgfase van de projectvoorbereiding serieuze aandacht behoeft. Indien de aanleg van de nieuwe verbindingsweg (Zuidendijknoordzijde) tijdig gereed is kan het bouwverkeer via deze weg rijden. Mocht de weg niet tijdig gereed zijn, dan moet - in overleg met belanghebbenden - worden bekeken op welke wijze het bouwverkeer dan op een verantwoorde wijze kan worden afgewikkeld. De economie van de afgelopen decennia kent afwisselend De behoefte aan de geplande golfbaan kan negatief perioden met hoog- en laagconjunctuur. Dit betekent dat na worden beïnvloed door de ontwikkelingen in de conjunceen mindere periode ook weer economisch betere tijden voltuur en een aantal recente initiatieven in de omgeving van Breda en de Hoeksche Waard. Rekening houden dat" gen. Ongeacht de economische situatie is de verwachting bovenbij de zuidelijke vleugel van de Randstad ook zeer luxe dien, dat door de vergrijzing (naoorlogse geboortegolf) en de woonmilieus gecreëerd worden. Gezien de intenties van toenemende vrije tijd de groei van de golfsport de komende de hogere overheden met het plangebied bestaat de kans jaren zal doorzetten. Daarnaast is, zoals aangegeven in het dat er meer woningen moeten worden gepland. commentaar onder 2, sprake van een grote behoefte aan (1 brief - Stichting nationaal landschapskundig museum woningen in de dure prijsklassen. en documentatiecentrum "Telluris") Hoewel risico's niet geheel zijn uit te sluiten, blijkt uit de in de brief genoemde projecten, dat ook daar kennelijk voldoende vertrouwen in de ontwikkelingsmogelijkheden van vergelijkbare projecten bestaat. In het voorgaande commentaar wordt reeds ingegaan op de Argumenten voor het niet uitvoeren van het plan G&W zijn: behoefte aan nieuwe golfbanen en woningbouw in het topsegment. Deze elementen gaan in het plan Golf en Wonen niet noodzakelijk een groot gebied voor weinig mensamen en maken samen de beoogde ecologische versterking sen te gebruiken om te golfen. In Merwelanden kan ook volop gebruik gemaakt worden voor golfen. * van de Dordwijkzone mogelijk. Qua ruimtebeslag is de woonfunctie ondergeschikt (gemiddeld Dordrecht moet zuinig zijn op het buitengebied, 2 woningen per hectare), terwijl overigens de landschappelijke geen versterking van Dordwijkzone (gladgeschoren aankleding ruime mogelijkheden biedt voor ecologische ontgolf velden, bestrijding van andere kruiden dan gras). wikkeling. Verwezen wordt opnieuw naar het MER-rapport -(4-brief-=^-particulier) waarvan de conclusies zijn onderschreven door de eerder genoemde (onafhankelijke en deskundige) commissie voor de MER. Een golfbaan gaat ten koste van kostbare landbouwOok hier geldt dat in het MER-rapport alle milieu-effecten zijn onderzocht en er blijken tegen de beoogde ontwikkeling geen grond. In droge zomers grote hoeveelheden drinkwater nodig, daar waar de weilanden en akkers er dor en droog wezenlijke bezwaren bestaan. Sterker nog, de combinatie van bij liggen. een golfbaan en een beperkt aantal dure woningen levert de Zet voorts vraagtekens bij noodzaak golfbaan en dure kostendragers om de landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van het gebied te versterken. Zonder die opbrengsten is woningen. Dordtenaren zijn meer gebaat met echt groen rondom Dordrecht een kwaliteit als nu kan worden bereikt niet haalbaar.
(1 brief - particulier)
10
11
12
13
Bezwaar tegen het opnemen van eigendomsgrond in het plangebied van Golf en Wonen zoals te zien op ontwerp op hoofdlijnen. Argumenten: de waarde van de woning daalt als het grondoppervlak met bijna de helft wordt verminderd (planschade) het eigen perceel, groot 270 m2 staat in geen verhouding tot de oppervlakte van de percelen die de toekomstige villabewoners zullen worden toegekend (4400 m2) in deze achtertuin recreëren en vertoeven zij, wat op aflopend stuk grond (dijkhelling) waarop de woning gebouwd is, niet mogelijk is de privacy zal door de voortdurend langslopende golfers, nog meer geschaad worden. (1 brief - omwonende Zuidendijk) Door het extra autoverkeer op de Stevensweg en de ontsluitingsweg zal sprake zijn van een ernstige aantasting van de privacy door voor de woning afremmende en bocht nemende voertuigen. (1 brief - omwonende Stevensweg)
1)
Bewoners van een monumentale boerderij met koeien, schapen etc. (als hobby) willen hun grond niet verliezen. Bezwaar omdat het landelijke karakter van de polder behouden moet blijven en tevens het behouden van in eigendom zijnde grond. 2) Indien plannen doorgaan graag overleg over plan en gevolgen gronden bij boerderij. (2 brieven- omwonenden Zeedijk) Bezwaren tegen ontwikkeling: 1) ontwikkeling betekent frustratie van weids karakter landschap, verstoring stilte, schade aan karakteristiek Oudendijk(-bebouwing), verandering verkeerssituatie, ontstaan parkeerproblematiek, aantasting belangen door situering golfbaan en (appartements-) bebouwing en onacceptabele aantasting natuurwaarden 2) indien plan toch doorgaat, dan appartementsgebouw op andere locatie realiseren; er zijn alternatieve locaties die minder in het oog zullen springen; hoogte volgens programma van eisen aanhouden. (2 brieven - omwonende Oudendijk)
14
Er wordt geen rekening gehouden met het feit dat Dordrecht op een eiland ligt. Door bebouwing ontstaat er een wanverhouding tussen bebouwd en onbebouwd. _2) Er_ontbtekeri_adec;uate aan-en af voerwegen. 3) Verergert verkeersprobleem door de 220 woningen. (1 brief - omwonende Wieldrechtse Zeedijk)
15
Bezwaar tegen Golf en Wonen, omdat het appartemen-
1)
Na positieve besluitvorming over de uitgangspunten zal worden gewerkt aan de uitwerking van het plan. Naast de concretisering van de invulling van de diverse functies krijgt ook de inpassing-in en de aansluiting op de omgeving aandacht. In dat stadium moet duidelijk worden welke gronden voor realisering van Golf en Wonen nodig zijn. Overigens is de verwerving van gronden de primaire verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar. Wij gaan er van uit dat indien aankoop van gronden noodzakelijk blijkt te zijn de eventuele waardevermindering van het' overblijvende perceel in de koopsom van de grond zal worden verdisconteerd. Het privacy-aspect in relatie tot de woonpercelen direct grenzend aan de golfbanen krijgt in de volgende fase van de ontwikkeling zowel in algemene zin als op individueel niveau de nodige aandacht. Ook hier geldt dat de plaats en vormgeving van de ontsluiting op de Stevensweg in de uitwerkingsfase pas concreet aan de orde komt. Ongeacht waar de ontsluiting komt, is een zorgvuldige detaillering altijd van groot belang om privacykwaliteiten veilig te kunnen stellen Om dit te bereiken is overleg met belanghebbenden een voorwaarde. 1) Verwezen wordt naar commentaar onder 1. 2) Met briefschrijvers zal worden overlegd over de verdere planontwikkeling en de mogelijke consequenties voor het bedrijf.
1)
De vrees voor verkeersproblemen op de Oudendijk is niet 'gegrond. Deze dijk krijgt nadrukkelijk geen rol voor de auto-ontsluiting van de golf- en woonfuncties. Die verloopt via de Stevensweg en de Schenkeldijk-Zuidendijk. Bo.vendien gaat het om relatief beperkte aantallen auto's. Gezien de aard en intensiteit van het toekomstige gebruik is evenmin een wezenlijke verandering van het rustige woonklimaat aan de Oudendijk te verwachten. Ook het ontstaan van een parkeerproblematiek is niet aan de orde. Er wordt gerekend op tenminste 3 parkeerplaatsen,per woning op eigen terrein. Bij het clubgebouw nabij de Zeedijk wordt een parkeerterrein aangelegd dat qua capaciteit is afgestemd op de parkeerbehoefte van de golfbaan. Voor incidentele wedstrijden met veel bezoekers moet de toekomstige golfclub - in overleg met de gemeente - aanvullende maatregelen treffen om parkeeroverlast in de omgeving te voorkomen, zoals dit ook bij andere evenementen in de stad gebruikelijk is. Voor het overige wordt verwezen naar de commentaren hierboven. 2) Nadere bestudering van de zgn. kasteel-locatie leert dat een grotere afstand tot de Oudendijk en een transparantere ontwikkeling mogelijk lijkt. In het vervolgtraject wordt het plan in deze richting bijgesteld. 1) De verhouding bebouwd - onbebouwd op het eiland van Dordrecht wordt door het plan Golf & Wonen niet substantieel beïnvloed. Ook niet qua beleving omdat het gebied door de geringe bebouwingsdichtheid en het overwegende landschappelijke accent niet als een woonwijk overkomt. 2/3) De veronderstelde verkeersproblematiek is niet aan de orde. Het plan voorziet in goede ontsluitingswegen die door het beperkte extra verkeersaanbod voor de omwonenden nauwelijks tot een merkbare toename van het verkeer zullen leiden. Naar aanleiding van de bijeenkomst op 11 februari 2003 zijn de verkeerseffecten via een informatieblad voor omwonenden nader in beeld gebracht. . Nadere bestudering van de zgn. kasteel-locatie leert dat een
16
17
18
19
20 21
22
23
24
tencomplex het uitzicht ontneemt. Het complex kan ook elders worden geplaatst. (2 bezwaren - omwonenden Oudendijk) De hoogbouw van het appartementencomplex niet uitvoeren of een andere locatie voor dit project kiezen. In de koopsom van mijn huis zat ook het vrije uitzicht begrepen. Overigens geen tegenstander van het plan. (1 brief - omwonende lepenlaan) Hoe gaat het straks als op de smalle Stevensweg met max. 30 km extra verkeer van Golf en Wonen komt. Een extra zijstraat is niet bevorderlijk. Waarom geen ontsluiting aan bijv. de Oudendijk-lepenlaan? Geeft minder overlast op Stevensweg, gezien ook geringe aantal bewoners langs Oudendijk. (1 brief - omwonende Zuidendijk)
Golf & Wonen is goed plan. Wil graag grond aankopen achter de Zuidendijk 523. Dit voor meer leefruimte, minder kans op verzakking van de gebouwen en bereikbaarheid met vrachtwagen. (1 brief - omwonende Zuidendijk) Stuk grond willen aankopen a/d Zuidendijk. Dit stuk is gesitueerd aan de vijver in het golfbaanplan. (1 brief - omwonende Zuidendijk) Het plan Golf en Wonen levert een zeer wenselijke bijdrage aan een gedifferentieerd woningaanbod. (1 brief - Kamer van Koophandel) Opmerkingen over plan Golf en Wonen: 1) verzoek om na te gaan of als afscheiding van erf aan de achterzijde een sloot/vijver kan worden aangelegd. 2) wijst op te kort aan oppervlaktewater in omgeving en slechte afvoer water na regenval. Vraagt aandacht voor wateroverlastproblemen. De gebiedscommissie Eiland van Dordrecht heeft de opdracht van Gedeputeerde Staten om een inrichtingsplan op te stellen voor het Strategisch Groenproject Eiland van Dordrecht. Inpassing van Randstadgroenstructuur (RSGS) in dit plan is een onderdeel van deze opdracht. Omdat de planvorming voor Golf en wonen zich onafhankelijk afspeelt kan geen uitspraak worden gedaan over de inpassing van het voorstel voor de 12 ha. RSGS. Een zo optimaal mogelijke inpassing wordt nagestreefd, zodat het van belang is tot afstemming te komen. (1 brief - Gebiedscommissie Strategisch Groenproject) De ondernemers aan de Stevensweg melden onder een aantal voorwaarden geen moeite te hebben met het plan Golf en Wonen: 1) geen project Golf en wonen zonder goede ontsluiting van gebied Stevensweg via Copernicusweg doorgetrokken tot voorbij Middenhoeve; goede ontsluiting eerste vereiste voor aanvang van alle (bouw)activiteiten —2-)—bereikbaarbeid-van-bedrijvenJn-polder-en-aan-Stfc vensweg dient tijdens de bouw gewaarborgd te zijn 3) de achterliggende bebouwing moet gepast zijn met voldoende groen als "bufferzone". (1 brief - Winkeliersvereniging Dubbeldam > ondernemers Stevensweg) In regio zijn relatief weinig vrijstaande woningen. Er is veel belangstelling maar het gewenste huis was er niet. Verder is bekend dat ondernemers graag in de plaats of omgeving van het bedrijf wonen. Inmiddels zijn 280 gegadigden voor het golfproject ingeschreven. Dit geeft
grotere afstand tot de Oudendijk en een transparantere ontwikkeling mogelijk lijkt. In het vervolgtraject wordt het plan in deze richting bijgesteld. Nadere bestudering van de zgn. kasteel-locatie leert dat een grotere afstand tot de Oudendijk en een transparantere ontwikkeling mogelijk lijkt. In het vervolgtraject wordt het plan in deze richting bijgesteld. De verkeersfunctie van de Oudendijk is vanwege het smalle profiel en het geringe aantal woningen juist beperkt. Hierdoor is dit deel van de dijk juist aantrekkelijk als fietsroute. Realisering en instandhouding van dit soort routes past in het streven het (recreatief) fietsgebruik te stimuleren. Het toelaten van meer autoverkeer is hiermee strijdig. De Stevensweg houdt een ontsluitingsfunctie. De aansluiting van het noordwestelijk plandeel van Golf en Wonen zal een relatief beperkte toename van het autoverkeer tot gevolg hebben en is voor de leefbaarheid nauwelijks van betekenis. De verkeersontsluiting via de Stevensweg vraagt om een doorbraak door het bestaande bebouwingslint. Een definitieve plek hiervoor is nog niet bepaald. Zoals eerder aangegeven zal hierover in de vervolgfase van de planontwikkeling zorgvuldig met betrokkenen worden overlegd. Bij de verdere uitwerking van de plannen zal hierover met betrokkene contact worden opgenomen.
Bij de verdere uitwerking van de plannen zal hierover met betrokkene contact worden opgenomen. De brief zien wij als een bevestiging van onze visie.
Het inrichtingsplan voorziet in principe in de aanleg van voldoende oppervlakte water. In de vervolgfase van de planontwikkeling zal de situatie bij de woning(en) aan de Stevensweg expliciet aan de orde komen.
Het project Golf en Wonen en de planvorming voor 12 ha randstadgroen zijn 2 verschillende ontwikkelingen die duidelijke raakvlakken hebben, zodat afstemming inderdaad gewenst is. Inmiddels zijn contacten gelegd en zal de komende periode worden overlegd over de afstemming van beide plannen. Vooralsnog geldt voor de ontwikkeling van Golf en Wonen dat voor de groenstructuur in beginsel rekening zal worden gehouden met een minimum oppervlakte van 12 ha. en een minimum netto-breedte van de groenstructuur van 100 m. 1)
2)
3)
De beoogde ontsluiting via de Stevensweg (noordelijk deel) respectievelijk de Schenkeldijk en Zuidendijk-noord (zuidelijk deel) zal gezien het te verwachten verkeersaanbod niet tot verkeersproblemen leiden, voor het doortrekken van de Copernicusweg tot voorbij Middenhoeve bestaat dan ook geen enkele aanleiding. Zoals eerder onder 6. opgemerkt wordt het van groot belang geacht het bouwverkeer en de bereikbaarheid van woningen en bedrijven tijdens de uitvoering van de werkzaamheden op een goede manier te regelen. De gemeente zal er op toezien dat op dit vlak geen problemen ontstaan. zie commentaar onder 3.
De brief zien wij als een bevestiging van onze visie.
aan dat er een duidelijke behoefte is. (1 brief - voorzitter Stichting Woonpromotie Drechtsteden/lokale makelaar)
Conclusies Inspraak Naar aanleiding van de ingekomen inspraakreacties en de 3 bijeenkomsten merken wij het volgende op. Ondanks het feit dat de inspraakprocedure bedoeld was om inhoudelijke reacties op het ontwerpprogramma van eisen en de daarop gebaseerde inrichtingsschets te verkrijgen blijkt het merendeel van de inspraakreacties (ruim 1000 gelijkluidende brieven) zich te richten tegen de ontwikkeling van het concept Golf en Wonen als zodanig. Helaas blijken deze insprekers er niet van overtuigd dat het project Golf en Wonen op de korte en langere termijn grote voordelen biedt ten opzichte van het in stand houden van een landschap waarvan op voorhand vaststaat dat het meer en meer onder druk zal komen te staan. Functieverlies is inmiddels zichtbaar en zal er in toenemende mate toe leiden dat de positie van de agrarische sector als belangrijke drager van het oorspronkelijke landschap verder zal verzwakken en plaats zal (moeten) maken voor stedelijke functies. Niet uitgesloten is dat doorzetting van deze autonome ontwikkeling, waarin de ecologische doelstellingen volgens de Dordwijkvisie zeker niet gehaald worden, er op langere termijn toe kan leiden om het gebied aan te wijzen als "reguliere" locatie voor woningbouw. Door thans te kiezen voor de ontwikkeling Golf en Wonen wordt juist wel een aantal gemeentelijke doelstellingen bereikt. Allereerst kan worden voorzien in de jarenlang bestaande behoefte om binnen Dordrecht woningen in het topsegment van de woningmarkt te kunnen aanbieden. Samen met andere initiatieven in Dordrecht wordt voor deze doelgroep een veelzijdig aanbod gecreëerd en kan de opgelopen achterstand worden ingelopen. Bovendien wordt de geïntegreerde ontwikkeling met een golfbaan algemeen gezien als een uniek en kansrijk woonconcept. Een samenvatting van het rapport "woningbouw in topsegment op golfbaan in Dordrecht" ligt ter inzage. Op de tweede plaats voorziet ook de aanleg van de golfbaan in een nog steeds groeiende behoefte aan extra banen. Er zal bovendien sprake zijn van een hoogwaardige golfvoorziening - in een bijzondere combinatie met wonen - die aan internationale eisen voldoet en op grote belangstelling uit de golfwereld mag rekenen. De realisering zal bijdragen aan de aantrekkingskracht van de stad op de regio en daarbuiten en daarmee aan de positieve naamsbekendheid van Dordrecht. Op de derde - en allerminst op de laatste plaats - biedt de combinatie van beide functies de unieke mogelijkheid om binnen de verstedelijkingscontour een duurzame landschappelijke aankleding van de door dijken doorsneden zuidelijke stadsrand te realiseren. Samen met de nog te realiseren 12 ha randstadgroen ontstaat een afwisselend en overwegend groen landschap waarin - meer dan nu - ruimte is voor natuurontwikkeling en versterking van de recreatieve waarde. Niet alleen de gebruikers van het gebied zelf (bewoners en golfers) maar ook omwonenden en de rest van de stad profiteren hiervan, bijvoorbeeld door de extra routes voor langzaam verkeer van dijk naar dijk en de verbinding met het toekomstige Strategisch Groen Project. Van de overige - wel inhoudelijke - reacties is een aantal gericht op de appartementsbebouwing die aan de Oudendijk is geprojecteerd. In het commentaar is reeds aangegeven dat uit nadere er mc^eJijJdieilejLziJD_vJ2QJLbijstelling van het programma van eisen. Deze bijstelling houdt in dat het ronde "torentje" dat op de inrichtingsschets het dichtst bij de Oudendijk is ingetekend zal vervallen. Voorts is - rekeninghoudend met de eisen voor de golfbaan - kans gezien de minimale afstand van de kasteelbebouwing (thans ca. 30 m.) te vergroten naar minimaal 50 m. In de vervolgfase zal een verdere optimalisering van deze afstand worden onderzocht. De eis ten aanzien van de hoogte van deze bebouwing wordt verder in die zin aangepast dat de hoogste bouwdelen (max. 4 lagen) zover mogelijk vanaf de dijk worden gesitueerd. Tenslotte zal in afwijking van de eerdere inrichtingsschets worden uitgegaan van een losser en-
semble - geen langgerekte bouwmassa's maar meerdere kleine bouwblokken - waardoor de bebouwing een meer transparante verschijningsvorm zal krijgen. Een aangepaste inrichtingsschets ligt bij de stukken ter inzage. Ten behoeve van de afstemming met het voorstel voor de aanleg van 1 2 ha. randstadgroen in het kader van het Strategisch Groen Project zal binnenkort met de betreffende projectorganisatie plaatsvinden teneinde de doelstellingen van dit project een plek te geven. Uitgangspunt is dat een minimale netto breedte van de groenzone 100 m. zal bedragen. Inzet daarbij is het project Golf en Wonen als toegevoegde waarde in te zetten ter versterking van de SGP- en Dordwijkzone doelstellingen. De overige reacties hebben overwegend betrekking op onderwerpen waarop in dit stadium geen concreet antwoord kan worden gegeven. Deze opmerkingen en vragen zullen in de vervolgfase, waarin de inrichtingsschets op basis van het programma van eisen wordt uitgewerkt tot een stedenbouwkundig ontwerpplan alle aan bod komen.
Vervolgaanpak Stedenbouwkundig ontwerpplan Na instemming met dit voorstel wordt begonnen met het opstellen van een stedenbouwkundig ontwerpplan dat als onderlegger zal dienen voor het bestemmingsplan. In het stedenbouwkundig ontwerpplan vindt een gedetailleerde uitwerking van het plan plaats. Zoals eerder aangegeven zullen de opmerkingen die door een aantal insprekers zijn gemaakt in deze fase aan de orde komen. In deze fase zal de communicatie zich - anders dan tot nu toe - meer richten op de direct belanghebbenden. Indien nodig wordt met betrokkenen individueel overlegd over concrete onderwerpen aangaande de definitieve inrichting van het plan. Daarnaast zal - gezien het stedelijk belang van het project - in bredere zin over de voortgang van de ontwikkeling worden gecommuniceerd. In het kader van het op te stellen bestemmingsplan zal te zijner tijd de gebruikelijke mogelijkheid tot inspraak worden geboden. Eigendomsverhoudingen In de volgende fase zal ook de eigendomssituatie aan de orde komen. Uitgangspunt is dat de ontwikkelaar Dennendael primaire verantwoordelijkheid draagt voor het verwerven van de benodigde gronden. Binnen het projectgebied bezit de gemeente ca. 31% van de gronden. Verder hebben 4 marktpartijen een grondpositie, waarvan 2 (ABB Projectontwikkeling en Bouwfonds) ruim 13% van het plangebied in eigendom hebben en 2 andere (Heijmans en Van Pelt Vastgoed) een optie op ruim 25% van het gebied hebben. Een kleine 30% van de gronden is in handen van particulieren. Heijmans en Van Pelt hebben bij brief van 20 januari 2003 kenbaar gemaakt niet het vertrouwen te hebben dat nog enige ruimte zal worden geboden om de grondpositie en de eigen plannen daarop - op gelijkwaardige wijze als Dennendael in de plannen te integreren. In onze recente schriftelijke reactie op deze brief hebben wij er op gewezen dat, noch tijdens een overleg met partijen in juni 2002, noch op enige andere wijze enige ruimte is geboden om plan_nen_ap_gelijk_waardige wijze als Dennendael in de gemeentelijke plannen te integreren en dat dit ook thans nog het geval is. Een andere ontwikkeling dan het initiatiefplan voor Golf en Wonen, passend binnen de ecologische versterking van de Dordtwijkzone, achten wij niet mogelijk. Nogmaals hebben wij gewezen op de primaire verantwoordelijkheid van Dennendael en toegezegd hen aan te sporen om op constructieve basis tot een oplossing of samenwerking te komen.
Voorstel Het project Golf en Wonen sluit in meerdere opzichten aan bij gemeentelijke doelstellingen op het vlak van volkshuisvesting, recreatie en ruimtelijke ontwikkeling, zowel op korte als langere termijn. In deze opvatting voelen wij ons gesterkt door de recente positieve uitspraak van Gedeputeerde Staten, gehoord de Provinciale Planologische Commissie, ten aanzien van deze ontwikkeling. Wij stellen u dan ook voor in te stemmen met het Programma van Eisen en de daarop gebaseerde inrichtingsschets, als basis voor de verdere uitwerking van het concept Golf en Wonen.
BURGEMEESTER en WETHOUDERS van DORDRECHT de secretaris de burgemeester
10
Gemeentebestuur
Ontwerpbesluit
De Raad van de gemeente Dordrecht; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van .. mei 2003, nr SO/2003/3011, inzake het Plan Golf en Wonen Dordwijkzone zuid;
besluit:
in te stemmen met het Programma van Eisen en met de daarop gebaseerde inrichtingsschets als basis voor verdere uitwerking van het concept Golf en Wonen.
Aldus besloten in de openbare vergadering van 3 juni 2003.
de griffier
de voorzitter
GEDEPUTEERDE STATEN \_GESCAND
j - 8 Ai'R 'ÏM& Burgemeester en Wethouders,-- - •..-,.• van DORDRECHT
DIRECTIE RUIMTE EN MOBILITEIT afdeling Ruimtelijk Beheer
—j
.,$,,.-
_.L~~4-
i
CONTACTPERSOON l GiHH'Vv: .';":L:i'-.iC:
J.G.M. Schaareman DOORKIESNUMMER
070-441 69 15 E-MAIL
[email protected]
ONS KENMERK
UW KENMERK
DRM/ARB/03/410
9530-PM
BIJLAGEN i
DATUM 'f i .-VAi'VI
PROVINCIEHUIS Zuid-Hollandplein i Postbus 90602
ONDERWERP Principeverzoek "Ontwikkeling Plan Golfen Wonen Dordwijkzone Zuid".
2509 LP Den Haag TELEFOON
Geacht college.
070-441 6919 FAX 070 - 441 78 63
WEBSITE
Naar aanleiding van uw brief van 9 januari 2003 over bovenvermeld onderwerp, delen wij u mede, dat de Provinciale Planologische Commissie in Zuid-Holland ons in haar brief van 10 maart 2003 heeft geadviseerd.
www.pzh.nl
Wij kunnen instemmen met het door de commissie uitgebrachte advies. Wij verzoeken u dan ook bij de verdere planvorming rekening te houden met de opmerkingen van genoemde commissie, zoals verwoord in bijgaande brief.
Hoogachtend, Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland, secretaris, voorzitter,
..
•
•
M.H.J. van Wieringen-Wagenaar
v ,—•• fy J. Franssen
Tram i en bus 65 en 88 stoppen bij liet provinciehuis. Vanaf station Den Haag CS is het tien minuten lopen.
VERZONDEN - UPR. 2003
De parkeerruimte voor auto's is beperkt.
Al:l)l:l.lN(. KUIM'I I-.I.IIK lil-.lll-l-R IS
ISO-Q002-GECERTIFICEERD
PROVINCIALE PLANOLOGISCHE LOMMISSIE Provinciaal Bestuur j van Zuid- H o Ha; u? j Di/-*cti> j Ruimte en w ohjiü *.-.-:: j
. 1 O MAABJ 2803 Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland
De PPC is het overleg- en adviesorgaan zoals bedoeld
afi:
in artikel 53 WRO PPC-SECRETARIAAT
r—
CONTACTPERSOON ing. H.L. de Lange DOORKIESNUMMER
070-4417465
ONS KENMERK
Uw KENMERK
DRM/PPC/2003/2194
DRM/2003/410
BIJLAGEN
DATUM
10 HAARÏ 2003
E-MAIL
[email protected]
ONDERWERP
PROVINCIEHUIS
Principeverzoek "Ontwikkeling Plan Golfen Wonen Dordwijkzone Zuid", gemeente Dordrecht
Zuid-Hollandplein i Postbus 90602 2509 LP Den Haag TELEFOON 070-441 66 11
Geacht college. Onze commissie besprak bovengenoemd principeverzoek in de vergadering van 13 februari 2003. Hierbij berichten wij u onze opmerkingen.
FAX
070-441 78 36
1.
INLEIDING
WEBSITE www.pzh.nl
Tram i en 9 en bus 18. 67. 88 en QO stoppen bij liet provinciehuis. Vanaf station Den Haag CS is liet tien minuten lopen. De parkeerruimte voor auto's is beperkt.
Uw college is verzocht om een principe-uitspraak te doen over de ontwikkeling van een golfbaan met woningbouw in het topsegment van de regionale woningmarkt in de zuidelijke stadsrand. Het plangebied ligt binnen de verstedelijkingscontour, die samenvalt met de Zeedijk. Het plangebied betreft het zuidelijke deel van de Dordwijkzone. Eind 2000 is door onze commissie de Startnotitie Milieueffectrapportage Pare Dordwijkzone-Zuid behandeld. Het ging destijds om een golfbaan met 18 holes, gecombineerd met circa 180 woningen. Het complex beslaat bijna 100 hectare. Wij maakten hierover toen de volgende twee opmerkingen. Vanwege de regionale impact van de golfbaan verdiende het ons inziens de voorkeur om het onderzoeksgebied op regionaal niveau te kiezen, dat wil zeggen ruimer te nemen dan alleen het gemeentelijk grondgebied. Verder adviseerden wij aan de gezamenlijke Drechtstedengemeenten de vraag voor te leggen hoe de locatiekeuze voor de golfbaan van een dergelijke omvang zich verhoudt tot de ruimte voor verstedelijking binnen de verstedelijlcingscontour Drechtsteden, met name voor de langere termijn c.q. na de steekplanperiode. Vervolgens heeft het Drechtstedenbestuur in haar vergadering van 12 april 2001 geconcludeerd dat de conceptplannen voor Golf en Wonen passen binnen de regionale ruimtelijke kaders en bijdragen aan de realisering van de ruimtelijke ambities van de Drechtsteden. Elders in de Drechtstedenregio zijn geen alternatieve lo-
ONS KENMERK
DRM/PPC/2003/2194 PAGINA 2/3
caties voorhanden voor een dergelijk plan voor woningbouw in combinatie met een golfterrein. Daarbij is door het Drechtstedenbestuur gesteld dat binnen de contour voldoende ruimte overblijft om de woningbouwtaakstelling in de Drechtstedenregio te behalen. Cijfers wijzen uit dat er binnen de contour zeker tot 2020 voldoende ruimte voorhanden is om te voldoen aan de kwantitatieve woningvraag. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de transformatieprocessen binnen het stedelijk gebied. Thans ligt een aangepast voorstel voor ten behoeve van de invulling van de betreffende locatie. Hoewel hierin wordt uitgegaan van 220 woningen in plaats van de eerder geplande 180, is de planopzet zodanig dat er meer open ruimte overblijft. In het voorliggende plan zijn niet alleen villa's en twee-onder-één-kap-woningen voorzien, maar ook een viertal appartementscomplexen in de vorm van landgoederen. In het oostelijk deel van het plan komen weinig woningen. Hier wordt de golfbaan omgeven met veel water, zodat de openheid van de polder gehandhaafd blijft. Ook wordt zorggedragen voor een hoge graad van toe- en doorgankelijkheid van het gebied voor de bevolking door de aanleg van fiets- en wandelpaden, een ligweide en een vissteiger. 2.
BEOORDELING
In de eind 2002 vastgestelde provinciale nota "Woningbehoefte en Woonmilieus" is aangegeven dat er in kwantitatieve zin tot 2015 voldoende ruimte is om aan de woningbehoefte in Zuid-Holland te voldoen. Derhalve ook in de Drechtsteden. In dit verband wordt verwezen naar het hiervoor gestelde door het Drechtstedenbestuur inzake de ruimtelijke capaciteit voor onder andere woningbouw binnen de contour. In kwalitatieve zin worden juist wel tekorten voorzien, vooral in de duurdere (koop-) sectoren, stadsrandmilieus en woongebieden met lage dichtheden. Deze laatste constatering staat overigens niet op zichzelf. De Zuidvleugel, waarvan de Drechtsteden onderdeel zijn, blijft namelijk in de ontwikkeling enigszins achter bij de Noordvleugel. Het gebied is in de afgelopen periode geconfronteerd met een aanzienlijke uitmigratie van (kapitaal-) krachtige bevolkingsgroepen . Al in 1997 heeft het Bestuurlijk Platvorm Zuidvleugel (BPZ) voorstellen gedaan om hierin verandering te brengen: verandering gericht op een betere toegankelijkheid, op een betere woon- en leefomgeving, op economische heroriëntatie en op versterking van de kennisinfrastructuur. De vitaliteit van de Zuidvleugel voor de toekomst is één van de speerpunten waaraan de partners uit het BPZ zich hebben gecommitteerd. Dit betekent ondermeer dat de Zuidvleugel alles in het werk stelt om te ontwikkelen erraarrte — bieden. Immers ook als vestigingsplaatsfactor voor bedrijven spelen deze woonmilieus een belangrijke rol. Omdat het keren van voornoemde negatieve migratiestroom een centrale doelstelling is, zijn er op verzoek van het BPZ onderzoeken gedaan naar locaties voor aantrekkelijke woonmilieus. In de rapportage, die is opgenomen in het Zuidvleugelpan 2002/2003, zijn ook in de zuidelijke stadsrand van Dordrecht enkele mogelijke locaties aangegeven. Het plan Golfen Wonen Dordwijkzone Zuid is als een pilot voor landelijk en exclusief wonen in het groen aangegeven.
ONS KENMERK
DRM/PPC/2003/2194 PAGINA 3/3
Gelet op de ons inziens overtuigende reactie van het Drechtstedenbestuur naar aanleiding van onze eerdere opmerkingen, alsmede gezien het streven van het Bestuurlijk Platvorm Zuidvleugel naar het creëren van woonmilieus in het topsegment van de marlet, adviseren wij uw college om in principe in te stemmen met de voorgenomen ontwikkeling in het zuidelijke deel van de Dordwijkzone. Wij adviseren om bij de verdere planvorming een goede relatie te leggen met het naastgelegen Strategisch Groen Project, met name is nadere aandacht nodig voor de aspecten groen en water. Dit dient ons inziens in een bestemmingsplan geregeld te worden(derhalve niet via een procedure ex artikel 19 lid i WRO). 3.
ADVIES
Wij adviseren uw college de gemeente als hiervoor vermeld te berichten. Hoogachtend, namens de PPC, de secretaris.
mr. C. Verwijs
Project golf en wonen Dordwijkzone zuid Programma van Eisen - april 2003 -
1. Het project golf en wonen Dordwijkzone zuid Projectontwikkelaar Dennendael heeft, in samenwerking met de gemeente Dordrecht, het voornemen om een golfbaan met woningen in het zuidelijk deel van de Dordwijkzone te realiseren. Het initiatief bestaat uit een aantal onlosmakelijk met elkaar verbonden onderdelen. Het programma op hoofdlijnen luidt: een 18-holes internationale golfbaan met een centraal gebouw en voorzieningen; circa 220 (luxe) woningen; diverse openbaar toegankelijke recreatieve voorzieningen, zoals fiets-, wandelpaden etc. Primair uitgangspunt: integraal plan Het project golf en wonen is een integraal plan met een hoog ambitieniveau waarbij de verschillende functies functioneel maar ook exploitatietechnisch zijn verweven. Essentieel bij de gekozen formule, waarbij wonen, golf en openbare toegankelijkheid aan elkaar worden gekoppeld, is de directe betrokkenheid van de bewoners van de woningen bij de golfbaan. Het voor de bewoners waardevolle uitzicht op hun "eigen" recreatiegebied is een voorwaarde voor economische haalbaarheid en biedt de garantie voor een goed beheer van de golfbaan en het weren van ongewenste activiteiten door externen waarvoor een kostbare voorziening als een golfbaan kwetsbaar is. Voorts is ook de toekomstige "bewaking" van het openbaar groen en de inrichting en instandhouding van het parkgroen op de villakavels door middel van een juridische constructie duurzaam geregeld. De oppervlakte van het plangebied (zie kaart plangebied) is circa 90 hectare groot, waarbij het voornemen binnen de bestaande dijkenstructuur wordt ingepast en de Meeuwense Weg wordt gehandhaafd. De nadruk komt te liggen op de openbare structuur van het gebied, hetgeen tot uiting komt in het openbaar toegankelijke karakter van het gebied. Beleidsuitgangspunten Behalve het voldoen aan de eisen van het hiervoor genoemd programma op hoofdlijnen dient het voornemen ook te passen binnen de beleidsuitgangspunten van de overheid. In het onderhavig Programma van Eisen zijn daarom tevens de beleidsuitgangspunten van regionale en met name de lokale overheid verwoord. Met dit plan wordt bijvoorbeeld een antwoord gegeven aan de grote vraag naar luxe woningen en een golfbaan binnen de regio; het voornemen past ook binnen de in het streekplan gestelde bebouwingscontour. Daarnaast zijn de inrichtingseisen voor verschillende milieuaspecten van belang die met name voortvloeien uit het gemeentelijke beleid. Centraal hierbij staat de aansluiting op de uitgangspunten van het beleid voor de Dordwijkzone. Programma van eisen In dit Programma van Eisen wordt vastgelegd aan welke eisen per onderdeel of inrichtingsaspect moet worden voldaan om dit hoge ambitieniveau te realiseren. Onderscheid wordt gemaakt in programmatische eisen van het project (paragraaf 2) en inrichtingseisen vanuit de bepalende milieuaspecten uit het gemeentelijk beleid (paragraaf 3). Tot slot wordt een aantahessentiële^Jitgangspunten met^betrekking^et^oVeconomisGhe-yttvoefbaafheid benoemd (paragraaf 4).
Plan Golf en Wonen
1
Programma van Eisen
Samenvatting: De 18-holes internationale golfbaan, de circa 220 luxe woningen en de openbare recreatievoorzieningen vormen gezamenlijk één project en zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Elk onderdeel dient te voldoen aan de programmatische uitgangspunten (par.2). het project dient te passen binnen de inrichtingseisen vanuit het gemeentelijk beleid (zie par.3). Om economisch uitvoerbaar te zijn moet worden voldaan aan enkele specifieke uitgangspunten (par. 4).
2. Programmatische uitgangspunten 2.1. Golfbaan Algemeen De inrichting van de golfbaan is in grote mate bepalend voor de ruimtelijke inrichting van het plangebied. Het ontwerp van een internationale topbaan is namelijk afhankelijk van een groot aantal factoren. De combinatie van golf, wonen en openbaar toegankelijke routes door het gebied brengt bovendien een aantal extra ontwerpeisen met zich mee. Er dient onder andere rekening te worden gehouden met: specifieke lokale omstandigheden (landschap, bodem en water, reliëf); speltechnische eisen; veiligheid voor bewoners, bezoekers, spelers; eisen ten aanzien van de accommodatie en voorzieningen. Mede in verband met de veiligheid wordt de golfbaan zo veel mogelijk door watergangen gescheiden van de overige functies. '; Een deel van deze eisen is door de Nederlandse Golf Federatie (NGF) vertaald in criteria voor een A-lidmaatschap. Dit is de hoogst haalbare erkende status van een golfbaan in Nederland. De initiatiefnemer heeft echter de ambitie een absolute internationale topbaan te realiseren. In aanvulling op de NGF eisen gelden voor; dit project daarom aanvullende eisen voor internationale golf die zijn gebaseerd op ervaringsgegevens en de expertise van de betrokken golf experts. Ontwerpeisen Golfbaan Uitgangspunt voor het ontwerp is een lengte van ongeveer 6.000 meter. In een golfbaan dient een min of meer vastgestelde afwisseling van banen met verschillende lengten aanwezig te zijn. Deze lengten worden uitgedrukt in Par: o Par 3 is maximaal circa 220 meter lang;, o Par 4 is maximaal circa 435 meter lang; o Par 5 is maximaal circa 510 meter lang. De gewenste verdeling op deze golfbaan: 4 x Par 3, 10 x Par 4 en 4 x Par 5, met een totaal van 72 Par. Een gekwalificeerde speler wordt in staat geacht de baan in 72 slagen te spelen (par 72). De individuele holes (vooral holes met een dogleg en/of waterhindernissen) behoren zo te zijn aangelegd, dat zowel scratchgolfers (zowel dames als heren) onder normale omstandigheden een Par kunnen maken en bogeyspelers een bogey. Tot de doglegs (bocht, knik) wordt minimaal 200 meter aangehouden om een volwaardige eerste slag te garanderen. De lay-out van de baan maakt een goede doorstroming mogelijk; dit betekent dat de afslag JiQJe^waarbij de afstand hiertussen niet groter mag zijn dan 40 meter. Vanuit het clubhuis dient gestart te worden met een Par 4 of 5 in verband met starttijden verdeling. De 1e en 10e hole dienen te starten bij het clubhuis, de 9e en 18e hole dienen te eindigen bij het clubhuis om onnodige loopafstanden te voorkomen. Ter verhoging van de attractiviteit van de golfbaan en de moeilijkheidsgraad is variatie in de opzet van de verschillende holes nodig. Zo zullen onder andere diverse hindernissen worden aangebracht in de vorm van waterpartijen, zandbunkers, beplanting en dergelijke.
Plan Golf en Wonen
2
Programma van Eisen
De golfbaan moet zodanig worden ingericht dat onveilige situaties voor andere golfspelers, bezoekers en woningen in het gebied worden voorkomen. Dit betekent dat onder andere rekening wordt gehouden met de afwijking naar rechts van slagen door de spelers en het inbouwen van visuele hindernissen om het spel te sturen. Diverse onderhouds- en aanlegeisen voor tee, fairway, (semi-)rough, greens, foregreens en aprons, bunkers, waterhindernissen. Overige kwaliteitseisen De baan dient ten minste te beschikken over een oefenbaan waar alle soorten slagen kunnen worden geoefend. De kwaliteit van de oefengreen dient vergelijkbaar te zijn met de green op de baan en dient bij het clubhuis of eerste afslag te zijn gelegen. Op de drivingrange kan de lange slag worden geoefend. Een driving-range heeft bij voorkeur een lengte van 250 meter en een breedte van 100 meter. Tevens heeft het bij voorkeur een noordzuidgerichte ligging (voorkomen van tegen de zon in spelen). Voorkomen moet worden dat de driving-range op het zuiden is gericht. Op het complex dienen een clubhuis en (opslag)ruimtes voor machines en greenkeepers aanwezig te zijn als integraal onderdeel van de golfaccommodatie. Voor een 18-holes golfbaan dient het clubhuis (en parkeerplaats) voldoende capaciteit te hebben en te voldoen aan bepaalde faciliteiten. De situering van het clubhuis dient zodanig te zijn dat parkeerplaats en oefenfaciliteiten (zoals driving-range) in de directe nabijheid zijn en vanuit het clubhuis uitzicht is op afslagen van de holes 1 en 10 en de greens van de holes 9 en 18. Ingespeeld dient te worden op de benodigde extra ruimte voor internationale toptoernooien, zoals voor VIP-tribunes, persruimte, catering en twee restaurants. Samenvatting: De realisering van een internationaal volwaardige openbare (top)golfbaan met 18 holes dient aan bovengenoemde kwaliteitseisen te voldoen. Het definitief ontwerp dient te worden geverifieerd door een erkende golfarchitect.
2.2. Woningen
—
Programma en situering woningen Het oorspronkelijke programma voor de te realiseren woningen conform MER geldt als vertrekpunt voor het ruimtebeslag van de woningen; dit ging uit van 100 villa's, 40 appartementen, verdeeld over clusters met een kleinschalig karakter en 40 twee-ondereen-kapwoningen. Op basis van nader doelgroepenonderzoek is intussen enige verschuiving in dit programma opgetreden; het betreft met name een verschuiving in de richting van meer appartementen en (iets) minder villa's; met het oog op de economische uitvoerbaarheid zal dit naar verwachting wel betekenen dat het totaal aantal woningen toeneemt naar circa 220 woningen. Binnen de kaders van dit programma (waaronder de hierna genoemde overige kwaliteitseisen") wordt op een deel van de kavels ruimte geboden voor 'particulier opdrachtgeverschap'. De commerciële haalbaarheid van dit plan is mede gebaseerd op een gemiddelde kavelgrootte voor vrijstaande woningen van 2.000 m2/woning en voor de twee-onder-éénkapwoningen van 1.000 m2/woning; De woningen hebben in beginsel allemaal uitzicht op de golfbaan en water en zijn daarom verspreid over de golfbaan gelegen (niet aan de rand, maar midden in de golf); De-veiligheid (t\^Ti-afzwaaiemie gdlbatlerry^an^te wofflngefl^n^uiflen^s-esserJltieel^de situering van de woningen is daarom afgestemd op het gebruik van de golfbaan; Overige kwaliteitseisen De tuinen worden voor een belangrijk deel (ca. 50 %) ingericht en beheerd volgens een integraal plan, zodat ook hiermee een bijdrage wordt geleverd aan de versterking van de natuur- en landschapsontwikkeling van het plangebied. Een deel van de kavel kan door de eigenaren naar eigen behoefte worden ingericht waarbij ook de mogelijkheid voor de realisering van een zwembad wordt geboden.
Plan Golf en Wonen
3
Programma van Eisen
De woningen worden in een gelijke stijl ontwikkeld waardoor eenheid in ontwerp ontstaat. Per deelgebied is echter differentiatie mogelijk en ook gewenst. Aansluiting zal waar mogelijk worden gezocht bij het beleidsplan Wonen 2001 Drechtsteden. De villa's en tweeonder-een-kapwoningen worden voornamelijk uitgevoerd in 1 laag en een kap en partieel 2 lagen met kap (zadeldak, eventueel in combinatie met een wolfseind). De bouwhoogte van de villa's en twee-onder-een-kapwoningen moet worden afgestemd op soort, hoogte en situering van de bomen in de omgeving, in die zin dat de kronen van de volgroeide bomen uiteindelijk hoger zullen zijn dan de bebouwing. De totale bouwhoogte van de villa's en twee-onder-een-kapwoningen is ongeveer 11 meter; de bebouwing zal traditioneel worden uitgevoerd (baksteen, in combinatie met riet of pannen voor de daken). De appartementen zijn in principe vormgegeven in drie/vier bouwlagen (incl. kap). Voor de appartementen nabij de Oudendijk wordt: * een minimum afstand van 50 m. uit het hart van de dijk aangehouden; indien mogelijk deze maat verder oprekken * gestreefd naar een invulling met meer kleinere bouwblokken waardoor een transparanter beeld ontstaat en het individuele karakter wordt versterkt (aaneengesloten bebouwing vermijden) * de bouwdelen met 4 lagen worden zo ver mogelijk van de Oudendijk gesitueerd. De bestaande woningen in het plangebied zullen zoveel mogelijk in het plan worden ingepast. Samenvatting: De realisering van circa 220 luxe woningen dient aan bovenstaande voorwaarden te voldoen; De woningontwerpen vertonen een voldoende architectonische samenhang, passend binnen de stedebouwkundige uitgangspunten, maar bieden ruimte voor verschillende, door een erkende architect ontworpen oplossingen.
2.3. Openbare (recreatieve) voorzieningen
-^
Uitgangspunten In het ontwerp wordt rekening gehouden met door de gemeente te realiseren 12 ha Randstadgroen - in overleg met de gemeente en provincie te situeren tussen Zuidendijk en Zeedijk en direct aansluitend aan het project golf en wonen (in beginsel in het gebied tussen Zuidendijk en de nieuwe noordrand van het Sportpark Schenkeldijk alsmede in het gebied tussen het plangebied van golf en wonen en het sportpark). De Randstadgroenhectares zullen zodanig worden gesitueerd dat doorgaande recreatieve verbindingen hierin kunnen worden opgenomen zodat hiervan optimaal gebruik wordt gemaakt. Als onderdeel van het project golf en wonen worden enkele doorgaande recreatieve openbare routes (fiets- en/of wandelpaden en dergelijke), vissteigers en een ligweide gerealiseerd op plekken waar dit is te combineren met de inrichting van de golfbaan en woningen. De doorgaande recreatieve verbindingen dienen aan te sluiten op het bestaande netwerk van recreatieve verbindingen en indien mogelijk dit netwerk te versterken; een prioriteit ligt daarbij op een noordzuidverbinding tussen Zuidendijk (nabij het Laantje van Middenhove) en Zeedijk (nabij de van Elzelingenweg) De openbare routes worden zodanig gesitueerd dat er uitzicht is op openheid (groen en water); conflicten met de privé-sfeer van de woningen dienen te worden voorkomen. Het^>utHieke—karakter vaR^he^gebied vormt een^beiangrijke doelstelling—van—deinitiatiefnemer; het aanleggen van recreatieve voorzieningen voor onder andere wandelen, fietsen etc. moeten voor iedereen toegankelijk zijn. De golfbaan is openbaar in die zin dat iedereen met een golfvaardigheidsbewijs van de golfbaan gebruik mag maken (i.v.m. de veiligheid); Het terrein biedt diverse mogelijkheden om de golfsport als toeschouwer te beleven; de paden zijn openbaar toegankelijk, de horecavoorzieningen op het golfterrein zal ook door niet-golfers kunnen worden benut.
Plan Golf en Wonen
4
Programma van Eisen
Samenvatting: De diverse openbare (recreatievoorzieningen dienen aan bovenstaande eisen te voldoen.
3. Milieu-uitgangspunten voor de inrichting 3.1. Landschap en cultuurhistorie Eerder vastgelegde beleidsuitgangspunten landschap De relevante gemeentelijk beleidsstukken (Stadsplan en nota Dordwijkzone) benoemen voor een verdere inrichting van het plangebied twee doelstellingen: het creëren van een duurzaam landschappelijk raamwerk; het op een zodanige wijze invullen van de "kamers" binnen dit raamwerk dat de dijkenstructuur herkenbaar blijft en een stelsel van doorgaande open ruimte ontstaat, dat het geheugen van het oorspronkelijke polderlandschap representeert. Landschappelijk raamwerk De dijken vormen het belangrijkste raamwerk rond het plangebied. Binnen dit raamwerk worden de schaal en richting van het landschap in de inrichting tot uitdrukking gebracht. Het landschappelijk raamwerk wordt op de volgende wijze gerealiseerd: dijken met beplanting (inclusief Meeuwenseweg) vormen de drager; de inrichting van de deelgebieden tussen de dijken ("kamers") sluit aan op die van de omgeving. Kamers centreren bebouwing en beplantingsmassa's; creëren van doorzicht in de lengterichting van de dijken en "van dijk tot dijk"; diversificatie van het landschap in de verschillende "kamers" om ze een eigen karakter te geven. Aanvullende uitgangspunten collegeprogramma Op basis van het nieuwe collegeprogramma zijn enkele nieuwe uitgangspunten toegevoegd die met name voor het aspect landschap van belang zijn: in vergelijking met het oude ontwerp wordt de woningbouw meer geconcentreerd in het noorden en westen van het plangebied; in het oostelijk deel wordt gestreefd naar behoud van het open polderkarakter; waar mogelijk (en met name in het oostelijke deel) zullen doorzichten van dijk tot dijk in stand worden gehouden; in de twee westelijke deelgebieden gerealiseerd langs de randen; in de zuidoostelijke lob ook midden door het gebied. Aanvullende uitgangspunten voortkomend uit de landschappelijke omgeving Gezien de grote landschappelijke verschillen in de omgeving van het plangebied en de in de toekomst te verwachten transformaties daarin zijn de volgende uitgangspunten met het oog op landschappelijke verankering van het programma te formuleren: aansluiting op het parkachtig karakter van de Dordwijkzone en het stedelijk karakter van Dubbeldam in het noordelijk deel van het plangebied; "aanhelen" van de achterkanten van de Stevensweg; aansluiten bij de geprojecteerde boszone bij het sportpark Schenkeldijk (Randstadgroenhectares) en de geplande landschappelijke verdichtingen ten zuiden van de Zeedijk (Strategisch Groenproject); aansluiten op het open polderkarakter van het landschap ten oosten van het plangebied. Uitgangspunten cultuurhistorie Er wordt gestreefd naar behoud of zorgvuldige transformatie van cultuurhistorisch waardevolle elementen (herkenbare kavel van het voormalige landgoed Oud Raaij, Wielen langs de Zeedijk, e.a.); De Meeuwense Weg wordt gehandhaafd.
Plan Golf en Wonen
5
Programma van Eisen
Samenvatting: In ieder geval moet worden voldaan aan de uitgangspunten die eensluidend zijn, namelijk raamwerk met open zones; De uitgangspunten zullen in overleg tussen gemeente en initiatiefnemer nader ingevuld moeten worden; onderwerp van nadere uitwerking zal zijn de concretisering van het collegeprogramma, namelijk: o sterker concentreren van bebouwing in de Zuidpolder en aansluitend aan het sportcomplex; o sterk beperken van bebouwing in het meest oostelijk deel van de Alloijzen- of Bovenpolder; o realiseren meer doorzichten van dijk naar dijk (in noord-zuidrichting).
3.2. Ecologie Uitgangspunten Rekening moet worden gehouden met de actuele en potentiële natuurwaarden in en om het plangebied. Dit leidt tot de volgende doelstellingen voor het plangebied: Vanuit het programma en de inrichting van het plangebied worden voorstellen geformuleerd voor een optimale inzet van de Randstadgroenhectares grenzend aan de westzijde van het plangebied, gericht op verbetering van de ecologische samenhang binnen de Dordwijkzone. In samenhang met het project wordt daarmee vormgegeven aan de ontbrekende 'droge' schakel in de ecologische samenhang tussen Stevensweg-West en de Zeedijk. De migratie van vleermuizen en grondgebonden soorten zoals hermelijn, rosse woelmuis en meerkikker is hierbij uitgangspunt. Uitgangspunt daarbij is tevens dat de eveneens gewenste 'natte' ecologische verbinding niet via dit gebied loopt, maar tot stand komt via de geprojecteerde verbinding langs de Schenkeldijk (geheel buiten het plangebied). In relatie tot de inrichting van het plangebied worden tevens suggesties aangedragen voor een zodanige inrichting van de restzone tussen Zeedijk en plangebied dat deze qua uitstraling en/of natuurwaarden goed aansluit bij het plangebied en het Strategisch Groenproject ten zuiden van de Zeedijkpias; dit gebied maakt overigens geen deel uit van het project. De dijken inclusief beplanting en het talud worden gehandhaafd. Binnen het plangebied wordt uitgegaan van het ontwikkelen van natuurvriendelijke oevers bij bestaande watergangen en nieuwe waterelementen. Tevens worden het buitenterrein van de golfbaan (roughs en water) en in aansluiting hierop de centraal ingerichte tuin- en erfdelen van de woningen benut voor grote oppervlakten natuur. Bij de inrichting wordt gestreefd naar uitbreiding van het leefgebied voor steenuilen. Samenvatting: Het plangebied dient op de beschreven wijze bij te dragen aan de optimalisering van de ecologische verbindingsfunctie van de Dordwijkzone in relatie met het Strategisch Groenproject.
3.3. Bodem en water
-
Uitgangspunten Duurzaam waterbeheer Er wordt een ^o groot^rnögeljIr^ergeTid^vermogerr^erealiseeerd^oppervlakte en peilfluctuatie); hiervoor geldt een minimale eis van 10% oppervlaktewater. Gestreefd wordt naar: o het zoveel mogelijk gebruiken van gebiedseigen water (zoveel mogelijk gesloten systeem); o het voorkomen van afwenteling naar het benedenstrooms gebied; o het verbeteren van de kwaliteit van bodem en water.
Plan Golf en Wonen
6
Programma van Eisen
Benutten ecologische potenties Uitgangspunten voor de inrichting zijn: o bijdragen aan de ontwikkeling van een evenwichtige flora en fauna; o waar mogelijk aanleg van natuurvriendelijke oevers; o waterdiepte: minimaal 1.00 meter voor een goede populatie vissen; o geen onttrekking van grondwater ten behoeve van de beregening. Reduceren wateroverlast Dubbeldam en Middenhoeve Het watersysteem van het plangebied zal mogelijk worden benut voor het opvangen van overtollig water uit Dubbeldam en Middenhoeve. Beperken gebruik grondstoffen Uitgangspunt voor het project vormt een zo veel mogelijk gesloten grondbalans. « Samenvatting: Bij de inrichting van het plangebied moet worden voldaan aan de bovenstaande eisen voor het aspect water; de uiteindelijke maatregelen dienen te worden overlegd met de waterbeheerder; in overleg met de waterbeheerder zullen ook nadere afspraken over taakverdelingen in het waterbeheer worden gemaakt. 3.4. Verkeer Uitgangspunten De dijken rond het plangebied dienen zoveel mogelijk te worden ontzien (alleen bestemmings- en langzaam verkeer); De ontsluiting van het plangebied voor het autoverkeer vindt via 2 routes plaats: o voor het noordwestelijke gebied: vanaf (een nog nader te bepalen plaats aan) de Stevensweg; o voor de deelgebieden ten zuiden van de Zuidendijk: vanaf de Schenkeldijk via een nieuw te realiseren route, vlak langs de noordrand van het te herstructureren sportpark; het sportpark en het project golf en wonen krijgen daarbij een gezamenlijke aansluiting op de Schenkeldijk. Uitgangspunt bij de vormgeving van beide ontsluitingen is het doen ontstaan van een allure die overeenkomt met die van het plangebied. Voor het langzaam verkeer worden nieuwe schakels in recreatieve routes ontwikkeld (zie par. 2.3). Samenvatting: Bij inrichting van het plangebied moet worden voldaan aan de bovenstaande eisen voor het aspect verkeer; De maatregelen in het definitieve ontwerp moeten worden afgestemd met de afdeling verkeer van de gemeente.
3.5. Woon- en leefmilieu Uitgangspunten Alle hinderveroorzakende functies worden uit het plangebied verwijderd; indien nodig geldt dit ook voor functies direct buiten het plangebied. Uitgangspunt is dat geen woningen worden gesitueerd binnen de afstandsnormen uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering (VNG, 1999). En dat geen nieuwëTïïnderveroorzakende functies worden toegelateïTbinnen het plangebied. Bij de realisering worden uitgangspunten voor duurzaam bouwen toegepast. Samenvatting: Hinder voor bestaande en nieuwe woningen in het studiegebied wordt voorkomen. Het plan draagt bij aan een kwaliteitsverbetering van het plangebied.
Plan Golf en Wonen
7
Programma van Eisen
4. Economische uitvoerbaarheid Vanwege de relatief hoge verwervingskosten van het gebied (o.a. verwerving van bedrijven en glastuinbouw) kent het project een broos evenwicht tussen kosten en opbrengsten. Bovendien leert de ervaring dat het zelfs bij "normale" (= lagere) grondprijzen meerdere jaren duurt voordat een golfbaan kostendekkend kan functioneren. In dat kader zijn de volgende constateringen en uitgangspunten van belang: Als gevolg van de hoge grondprijzen kan de golfbaan alleen niet kostendekkend worden gerealiseerd. Dit moet worden gecompenseerd door opbrengsten vanuit de woningbouw; om het project met het beperkte aantal woningen conform programma te kunnen realiseren is een zeer hoge kwaliteit van de woningen absolute voorwaarde (uitzicht op water en golf, zeer hoogwaardige inrichting). Uitgangspunt van het project is dat alle aanleg- en beheerskosten (incl. het openbaar gebied) door het project worden gedragen, hetgeen betekent dat deze kosten uit de opbrengst van de woningen worden gefinancierd; alleen het deelgebied behorend tot de Randstadgroenstructuur zal door de overheid worden gefinancierd en beheerd. Samenvatting: Voor de economische uitvoerbaarheid van het voornemen is het van belang dat aan de bovenstaande uitgangspunten wordt voldaan.
Plan Golf en Wonen
8
Programma van Eisen
Plan Golf en Wonen Beschrijving van het plan
Programma en landschap Het programma van Plan Golf en Wonen omvat het volgende: een 18-holes internationale golfbaan met een centraal gebouw en voorzieningen; ruim 220 luxe woningen, ondergebracht in vrijstaande villa's, halfvrijstaande woningen en appartementen. De vrijstaande villa's zijn gelegen op kavels van 2000 m2; de halfvrijstaande villa's op kavels van 1000 rr>2. De appartementen zijn ondergebracht in een tweetal gebouwcomplexen, die door positie en architectuur de allure hebben van landgoederen. De woningen worden ontsloten vanaf de Stevensweg en de Schenkeldijk. Door het plangebied lopen twee recreatieve routes, te weten: a. Een wandelroute tussen de Oudendijk en de Zuidendijk; b. Een fietsroute tussen de Zuidendijk en de Zeedijk. Deze fietsroute vormt een verbinding tussen het Laantje van Middenhoeve en de Van Elzelingenweg en legt zo een gestrekte verbinding tussen Dubbeldam en het natuurgebied ten zuiden van de Zeedijk Een openbaar toegankelijke recreatieve voorziening nabij de kruising van de Zuidendijk met de Meeuwenseweg.
Uitgangspunt bij het ontwerp van het landschap in het Plan Golf en Wonen waren de principes van de Dordwijkzone, die betrekking hebben op de herkenbaarheid van de verschillende polders waaruit de Dordwijkzone is samengesteld. Daarbij gaat het om de inzichtelijkheid van de structuur van de oude polderdijken en het creëren van doorzicht vanuit de openbare ruimte. Het ontwerp voor het landschap in Plan Golf en Wonen is daarnaast gericht op aansluiting tussen de schaal van de golfbaan en de schaal van het landschap in de omgeving. In het plangebied zijn daartoe drie landschapstypen ontwikkeld: een transparant park in het noordwesten, aansluitend op de woongebieden van Dubbeldam en de Stevensweg; bos met open ruimte in het zuidwesten, aansluitend op de als bos ontwikkelde rand van het sportpark Schenkeldijk en het Strategisch Groenproject ten zuiden van de Zeedijk; een open polderbeeld in het oosten, aansluitend op de open polders ten oosten van het plangebied. Deze landschappelijke differentiatie leidt ook tot differentiatie in het golf spel: spelen met de wind in de open polder; spelen met wind en ruimte in het bosdeel. In elk van deze landschapstypen leidt deze differentiatie tot verschillen in zowel de vormgeving van het woonprogramma als de inrichting van de golfbaan. Hieronder is dat nader uitgewerkt. Park In het noordwestelijk deel van het plangebied, aansluitend op Dubbeldam: in de golfbaan heeft de inrichting de sfeer van een park; ingericht met bomen, boomgroepen en bosschages, maar transparant en met hier en daar verre
Ruimtelijk besluit Plan Golf en Wonen
1
Beschrijving bijgesteld plan
doorzichten. Referentiebeelden zijn ontleend aan de grote landschappelijke stadsparken, zoals Vondelpark (Amsterdam) en Hydepark (Londen). Van buiten beschouwd heeft de golfbaan een halfopen karakter. de woonlinten vormen de massa in dit transparante golfpark. Van buiten beschouwd zijn zij zichtbaar als stevige beplantingslijnen, waarin de woningen wel hier en daar zichtbaar, maar niet dominant zijn. binnen de woonlinten wordt de massa verkregen door een stevig laanprofiel (bomen op rij), hagen voor de voortuinen en opgaande beplanting op de kavelgrenzen. aan de rand van het park nabij de Oudendijk is bebouwing gedacht, waarin appartementen zijn ondergebracht, en waarvan de plattegrond en architectuur ontwikkeld zijn met het oog op een attractief, dynamisch en transparant beeld vanaf de Oudendijk.
Bos In het zuidwestelijk deel van het plangebied, aansluitend op het met bos omzoomde sportpark Schenkeldijk en het toekomstige landschap ten zuiden van de Zeedijk: de golfbaan heeft de sfeer van een bos, waarin wonen en fairways de open plekken vormen. Van buiten gezien, vanaf de dijken, oogt dit deel als een bos, waarin hier en daar open ruimte zichtbaar is. Van binnenuit is het beeld transparanter: boombeplanting langs de holes wordt uitgevoerd als boomweiden, waardoor de visuele relatie tussen wonen en golf gewaarborgd blijft. de woonlinten vormen een min of meer open ruimte in de beboste golfbaan. binnen de woonlinten wordt daartoe een open wegprofiel gerealiseerd, met gras en verspreide bomen, woningen op ruime afstand van de weg, en een licht hoogteverschil tussen weg en woning (holle weg). Om ver doorzicht in het profiel te krijgen zijn de wegen zeer licht gekromd. Referentiebeelden zijn ontleend aan Amerikaans suburbs. Polder In het oostelijk deel van het plangebied, aansluitend op de polders: de golfbaan heeft de sfeer van een open engels landschapspark: ruw gras veel water, weinig "objecten". Zowel van binnen als van buiten beschouwd heeft dit deel een open karakter. Een deel van de openheid wordt gewaarborgd door water; hierdoor wordt tevens een doorzicht van dijk tot dijk verkregen. De openheid is evenwel niet opgevat als leegte: met spaarzame bebouwing en beplanting is gestreefd naar coulissen, die vanuit de beweging van de toeschouwer een steeds veranderend beeld van de ruimte verschaffen. Het wonen is geconcentreerd in twee losse groepen, die als beplante eilanden in de ruimte liggen. De woningen in elke groep worden als eenheid ontworpen, in die zin dat architectuur en situering van de individuele woningen onder uniforme regels voor beeldkwaliteit wordt bepaald. Het woonlint tussen het boslandschap en het polderlandschap is ingericht om aan deze overgang vorm te geven. Een uit rechtstanden opgebouwde laan vormt de "bosrand", de rand van het landschapstype aan de westzijde. Ter weerszijden van deze laan worden de woonkavels verschillend gemaakt: enerzijds woningen in de openheid, anderzijds woningen in het boslandschap. De laan refereert aan de reeds lang verdwenen laan naar het voormalige buiten Groot Raay aan de Zeedijk. De laan mondt uit in een op de dijkzone van de Zeedijk kijkt, aan de oostzijde op water uitziet en aan de noordzijde aansluit op de beplante laan. Dat gebouw heeft dientengevolge een op deze landschappelijke diversiteit geënte architectuur.
Ruimtelijk besluit Plan Golf en Wonen
2
Beschrijving bijgesteld plan
Vergelijking Plan Golf en Wonen en Basisalternatief In het coalitieakkoord van de gemeente Dordrecht is opgenomen dat het Basisalternatief, plan waarmee Dennendael in eerste instantie kwam, in die zin zou moeten worden aangepast dat de woningen vooral geconcentreerd zijn in het westelijk en noordelijk deel van het plangebied en dat in het oostelijk deel concentratie van woningen gewenst is. De bedoeling hiervan is meer openheid te verkrijgen in het oostelijk deel van het plangebied. In het Plan Golf en Wonen is deze aanpassing neergelegd. Hieronder is weergegeven waar deze aanpassing toe heeft geleid. In de tabel staat de uitkomst van de telling van woongebouwen. Hieruit blijkt dat in het Plan Golf en Wonen ten opzichte van het basisalternatief de westelijke deelgebieden dichter bebouwd worden en het oostelijk veel minder dicht. De appartementencomplexen, die wel in Plan Golf en Wonen voorkomen en niet in het basisalternatief, zijn afzonderlijk aangegeven en niet in de telling opgenomen. Om de vergelijking zuiver te houden is de scheidslijn tussen het oostelijk en het westelijk deel van het plangebied in de Alloijzen- of Bovenpolder in beide plannen op dezelfde plaats getrokken. Voor de plaats van deze lijn is gekozen voor de 'laan' in het Plan Golf en Wonen, die de overgang vormt tussen het bosachtige deel van het plan, en de open polder. Een en ander is op de figuur zichtbaar.
Noordwest
Zuidwest
Oost
Totaal
Basisalterna tief
44
35
Plan Golf en Wonen vergelijking
5 1 + 1 landgoed
4 0 + 5 appartementsgebouwen 46 +Vz landgoed
+ 7/ + 1
+ 6 / - 5 /+ V2
- 23 / + yz
119 + 5 appartementsgebouwen 1 0 9 + 2 landgoederen - 10 / - 5 / + 2
Deelgebied Plan
12 +Vz landgoed
Een toename van aantal gebouwen in de westelijke plandelen (met name het noordwestelijk deel) gaat gepand aan een afname van het aantal gebouwen in het oostelijke plandeel. Daarbij vindt concentratie plaats. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de eisen van het coalitieakkoord.
Ruimtelijk besluit Plan Golf en Wonen
Beschrijving bijgesteld plan
Plan Golf en Wonen Inrichtingsschets - bijstelling appartement Oudendijk
Plan Golf en Wonen Verslagen inspraakbijeenkomsten
Verslag INSPRAAKAVOND PLAN GOLF EN WONEN op dinsdag 11 februari 2003 in wijkcentrum Dubbeldam te Dordrecht Aanwezig:
Jan Roncken, Cok Sas, Cees van Oortmerssen, Arij van der Stelt, Rob van Leeuwen, Chris Brunner, Rob Evelein, Christanne Schoenmakers, Georgia Fergadis, Joost Niemantsverdriet, Monica Heynderickx, H.J. Wilgenhof, L. van Vliet, Nel Lans, Elsemieke Harsma,
onafhankelijk voorzitter wethouder ruimtelijke ordening gemeente Dordrecht projectleider stedenbouwkundige gemeente Dordrecht projectleider landschap RBOI projectleider milieu RBOI adviseur milieu RBOI communicatie gemeente Dordrecht projectsecretaris gemeente Dordrecht planologisch jurist gemeente Dordrecht projectleider Dennendael manager Dennendael technisch projectmanager Dennendael secretariaat gemeente Dordrecht notulist
Zie voor de andere aanwezigen de presentielijst
De voorzitter stelt zich voor, opent de bijeenkomst en heet de massaal toegestroomde aanwezigen welkom. Niet direct belanghebbenden wordt de kans gegeven op de tweede inspraakavond op donderdag 13 februari 2003 terug te komen. Hier wordt geen gebruik van gemaakt. Aangezien slechts 140 personen kunnen zitten en het niet prettig is tweeëneenhalf uur te staan, wordt besloten de inspraakavond tot een uur te comprimeren. Direct belanghebbenden zullen een uitnodiging ontvangen voor een bijeenkomst in maart 2003. De voorzitter: In 1998 wilde projectontwikkelaar Dennendael op de locatie ten zuiden van Dubbeldam en ten oosten van Sterrenburg een 18-holes golfbaan en dure villa's neerzetten. De gemeente wist toen nog niet of dit plan binnen de doelstellingen voor de Dordwijkzone paste, gaf toestemming om het plan uit te werken en opdracht tot een Milieu Effect Rapportage (MER). In 2001 vond een aantal avonden met burgers plaats teneinde te discussiëren over de wenselijkheid al dan noodzaak om het plan te realiseren. Begin maart 2002 werden de gemeenteraadsverkiezingen gehouden. Over het plan Golf en Wonen werd nog steeds gediscussieerd en alle politieke partijen deden uitspraken over het plan in hun verkiezingsprogramma. Het nieuw gevormde college wil het plan steunen en duidelijkheid bieden aan de burgers. Het plan moet er komen, maar de gemeenteraad beslist uiteindelijk. De politieke partijen gaven de projectontwikkelaar een aantal randvoorwaarden mee voor een aangepast plan, waarvan nu een presentatie wordt gegeven. De heer Sas: Het plan moet getoetst worden. Het plan stond in de meeste verkiezingsprogramma's, met als voorwaarde dat de woningen meer naar het noorden en westen opgeschoven zouden worden. HèTplan moet nog door de gemeenteraad goedgekeurd worden. Redenen voor het plan Golf en Wonen zijn het versterken van de Dordwijkzone en mensen met hogere inkomens in de stad houden. Risico's worden genomen door de projectontwikkelaar, niet door de gemeente. De voorzitter: Wat doet u aan de Dordtse woningnood?
De heer Sas: De gemeente wil de doorstroming bevorderen. Het bouwen van deze woningen heeft geen consequenties voor het bouwen van woningen in de lagere en middensector. De voorzitter: Versterken een golfbaan en 220 woningen de Dordwijkzone? De heer Sas: Het landelijke gebied verrommelt steeds meer en het landschap is ecologisch niet waardevol gebleken. Ten oosten van de Meeuwenseweg kunnen wellicht elementen uit het plan Buitenlust waargemaakt worden. Samen met Buitenzorg wil de gemeente onderzoeken wat mogelijk is. Opmerking vanuit het publiek: Als het gebied zo verrommelt, waarom doet de gemeente daar dan niets aan? Is er weer geen geld voor? De heer Sas: De gemeente heeft in het gebied wel gronden, maar die zijn allemaal verpacht. De voorzitter: Waarom is van de locatie tien jaar geleden geen mooi stuk buitengebied gemaakt? De heer Sas: Het gebied tussen de Zuidendijk, Stevensweg en Oudendijk vormt het grootste probleem. Het staat onder druk en er dreigt een rommelzone te ontstaan. Opmerking vanuit het publiek: De wethouder woont er niet en ziet dus ook de problemen niet. De heer Sas: Er bestaat gevaar voor verrommeling. De gemeente wil tot verbetering van het gebied komen. Opmerking vanuit het publiek Ik ben bewoner van de Stevensweg en heb de gemeente een aantal malen aangeschreven. Ik verwacht nu een inhoudelijk antwoord te krijgen. Er staat niets op Internet en tekeningen zitten er ook niet bij. Wij burgers willen gehoord worden. Zowel bedrijven als particulieren hebben belangen bij het gebied. De heer Sas: Deze avond en de inspraakprocedure is bedoeld om reacties en inspraak uitte lokken, waarmee de gemeenteraad aan de slag gaat. De voorzitter: JVoor alle aanwezigen liggen brochures klaar en binnen enkele dagen zullen het plan en de presentatie ervan op de gemeentepagina via Internet te bekijken zijn. In maart volgt gedetailleerdere informatie. Opmerking vanuit het publiek: Welke natuur denkt wethouder Sas over te houden? Het plan versteent het gebied en aan de zuidkant zou het een overloopgebied voor de rivier kunnen worden.
De heer Sas: De staatssecretaris heeft wat betreft de rivierverruiming nog geen antwoord gegeven. Dit is nog niet zeker, kost veel geld en levert weinig rendement. Tot 2010 is in voldoende mate in woningbouw voorzien. De vraag is wat de gemeente daarna doet met het gebied ten zuiden van de stad. Opmerking vanuit het publiek: Als je aan woningen denkt, moet je dan niet eerst denken aan het gebied ten noorden van de Noordendijk? De voorzitter: De beste buffer tegen oprukkende woningbouw ten zuiden van de Noordendijk in de golfbaan met circa 220 woningen. De heer Sas: Eigenlijk moet je de locatie reserveren om er een paar duizend woningen meer te bouwen, maar dat bevordert de landschappelijke verbinding tussen Dordwijkzone en het zuidelijke poldergebied niet. Opmerking vanuit het publiek: De wethouder moet eerst naar de woningnood kijken in plaats van 220 miljonairs naar Dordrecht te halen. Die mensen geven hun geld toch niet uit in Dordrecht. Op dit moment zijn ouders verplicht hun volwassen kinderen weer in huis te nemen omdat er te weinig starterswoningen zijn. De heer Sas: Het komende jaar zal een discussie worden gevoerd over het gebied ten oosten van de Meeuwenseweg. De voorzitter: Hoe ziet de toekomst van de polder eruit als de golfbaan niet gerealiseerd wordt? De heer Sas: Ook dan zal er niet intensief gebouwd worden. Chris Brunner presenteert het nieuwe plan Golf en Wonen van RBOI. Het collegeprogramma voorziet in een plan Golf en Wonen, echter met een concentratie van meer woningen in de Zuidpolder. Het zuidoostelijke deel blijft onbebouwd en de Meeuwenseweg behoeft niet verplaatst te worden. Het nieuwe plan voorziet in drie verschillende thema's: boslandschap, parklandschap en eilanden. Verder is voorzien in12 ha Randstadgroen. Dwars door het gebied loopt de groene noord-zuid as, i.e. een fietspad. Het nu aangepaste plan is vergeleken met het meest milieuvriendelijke alternatief (MMA) van de Milieu Effect Rapportage (MER). Er zijn kleine afwijkingen in de beoordeling, maar het totaaloordeel is dat het nieuwe plan even goed is als MMA. Rob van Leeuwen van RBOI vervolgt de presentatie. Het noordelijke gebied bij Dubbeldam wordt een open parklandschap. Een met bomen begroeid lint loopt door het park heen Tussen de woningen zal ook veel groen aangelegd worden. Het wordt een relatief open gebied, waar je vanaf de dijken ver in kunt kijken en op sommige plekken zelfs helemaal doorheen. Er komen geen bosjes. De woningen krijgen opvallende gevels, maar de materialen, die gebruikt gaan worden, zijn van dien aard dat de woningen op gaan in het landschap. In het westelijk deel lopen twee woonlinten als een soort open ruimte in het boslandschap. In de laan tussen boslandschap en open gebied komen ook huizen te staan. Op het overgangsgebied is in appartementen voorzien. In het meest oostelijke gebied, bij de Meeuwenseweg ontstaan twee groepen van vier woningen, gesitueerd op eilanden. Er zullen
veel natuur, een beetje reliëf en solitaire bomen, die in volle omvang kunnen uitgroeien, zijn. Ontsluiting van het gebied per auto geschiedt via de Schenkeldijk en de Stevensweg. Voor voetgangers en fietsers komen wandel- en fietspaden van noord naar zuid. De golfbaan zal niet openbaar zijn. Een groot gedeelte van het openbaar domein grenst aan te realiseren water. Er zijn nogal wat kansen voor de natuur. In het gebied is een viertal biotopen te vinden met de daarbijbehorende flora en fauna. Het betreft tuin en park, bosmilieu, water en oever en grasland. Onder langs de Zeedijk blijven belangrijke gebieden buiten het plan. Het gaat om ongeveer 2 woningen per hectare. Vanaf de openbare dijken wordt het poldergeheugen intact gehouden en op een aantal plaatsen is van dijk tot dijk doorzicht mogelijk. De voorzitter: Wat betekent dit plan voor de stad en voor de Dordwijkzone en wat betekent dit voor de waarde van mijn huis? Deze presentatie staat over enkele dagen op Internet op de gemeentepagina van de gemeente Dordrecht. Algemene vragen komen aanstaande donderdag aan de orde. Vraag vanuit het publiek: Moeten de 220 of 440 auto's van de nieuwe bewoners ook allemaal over de Stevensweg? Chris Brunner: Er komt extra verkeer. Op dit moment zijn het enkele duizenden auto's die over de Stevensweg rijden, daar komen er enkele honderden bij. De voorzitter stelt voor de verkeersproblematiek in maart te bespreken. Opmerking vanuit het publiek: Ik woon op de Stevensweg. Straks kan ik de polder helemaal niet meer in en moet ik op een stoeltje op de dijk gaan zitten. Als ik door het gebied heen fiets krijg ik misschien wei een tennisbal tegen mijn hoofd. De heer Wilgenhof van Dennendael: De golfbaan is zo ontworpen, dat het risico dat een golfbal in openbaar gebied terechtkomt, minimaal is. Opmerking vanuit het publiek: In plaats van een projectontwikkelaar heb ik liever dat een ter zake deskundig ambtenaar van de gemeente gevraagd wordt met een plan te komen. Zo iemand luistert tenminste naar wat de burgers te vertellen hebben. Laat de PvdA maar eens komen wonen waar ik woon en zelf constateren hoe dat is. Opmerking vanuit het publiek: De golfbaan moet natuurlijk rendabel worden. Moeten wij als burgers daar financieel voor opdraaien of moeten daarvoor grote internationale toernooien georganiseerd worden met de daarbijbehorende verkeersdrukte en parkeerproblematiek? De heerJMIgenhof van Dennendael: Wij verwachten, eigenlijk weten wij zeker, dat de golfbaan rendabel wordt, ledere golfbaan wordt pas rendabel na vijfjaar. De gemeente heeft geen enkele verantwoordelijkheid voor het renderen van de golfbaan. De grondopbrengsten van de woningen in het gebied dragen bij aan de aanlegkosten van de golfbaan. De voorzitter: Wat zijn de risico's voor de gemeente als het tegenzit met de golfbaan?
De heer Sas: Alleen de marktpartij loopt het risico dat de woningen niet gerealiseerd worden, want de golfbaan wordt het eerst aangelegd. Als het gebied niet gebruikt wordt, ligt er een bestemming op die een ander gebruik onmogelijk maakt. De heer Wilgenhof Van Dennendael: Bij nationale en internationale toernooien is toegang per auto mogelijk via de Schendeldijk en er is voldoende parkeerruimte. De heer Sas: De gemeenteraad heeft gediscussieerd over een nieuwe route tussen Leeuwstraat en Stevensweg die de golfbaan moet ontsluiten. Raadsbreed is men het erover eens dat er een voorziening ten noorden van de Zuidendijk moet komen als voortzetting van de Coperniensweg (tussen de Leeuwstraat en Schenkeldijk). Via deze route wordt de golfbaan ontsloten voor wedstrijden. Opmerking vanuit het publiek: Ik woon 50 jaar in Dordrecht, waarvan ik 40 jaar in de politiek heb gezeten. In al die jaren wordt gezegd dat er nooit meer op die dijk gebouwd zou worden. Straks zitten die miljonairs in net zo'n zaaltje als wij nu en bepalen dat op de volgende dijk ook wel gebouwd kan worden. Waar is het einde? De heer Sas: leder mens wil groter, mooier en beter. Iedereen woont het liefst in een villa of een twee onder een kapwoning. Dat betekent een enorm ruimtebeslag. Opmerking vanuit het publiek: Hoeveel ongelukken moeten er nog op de Zujdendijk en de Stevensweg gebeuren voordat er iets aan gedaan wordt? De heer Sas: Er is een discussie gaande over de Stevensweg, die in het wijkverkeersplan als 30-km zone aangemerkt staat. Bedrijven moeten goed bereikbaar blijven. De voorzitter: Sluit om 21.05 uur de inspraakavond Golfen Wonen. Bij de uitgang liggen brochures en vragenformulieren. Wie ter plekke het formulier invult en inlevert, krijgt schriftelijk antwoord. Het formulier kan ook bij de gemeente ingeleverd worden. Aanstaande donderdag, 13 februari 2003 wordt hetzelfde verhaal verteld in zorgcentrum Dubbelmonde en in maart volgt een bijeenkomst voor specifiek belanghebbenden. Bij de uitnodiging wordt een kaartje meegestuurd, dat als toegangsbewijs geldt.
Verslag INSPRAAKAVOND PLAN GOLF EN WONEN op donderdag 13 februari 2003 in zorgcentrum Dubbelmonde te Dordrecht Aanwezigen: Jan Wilgenhof Monica Heynderickx Leo van Vliet Rob van Leeuwen Chris Brunner Rob Evelein Andries van de Graaf Antoon de Kamper
manager Dennendael projectleider Dennendael technisch projectmanager Dennendael projectleider landschap RBOI projectleider milieu RBOI adviseur milieu RBOI voorzitter Sportraad directeur Ooms makelaardij en voorzitter stichting Woonpromotie Dordrecht Teun Muller Kamer van Koophandel Dordrecht e.o. Ab Burgerhout voorzitter golfvereniging Crayestein-West onafhankelijk voorzitter Jan Roncken Arij van der Stelt stedenbouwkundige gemeente Dordrecht planologisch jurist gemeente Dordrecht Joost Niemantsverdriet projectleider gemeente Dordrecht Cees van Oortmerssen Cok Sas wethouder Ruimtelijke Ordening gemeente Dordrecht Georgia Fergadis projectsecretaris gemeente Dordrecht communicatie gemeente Dordrecht Manneke Burggraaff Nel Lans secretariaatsmedewerkster gemeente Dordrecht directeur sector Sport en Recreatie gemeente Hans van Bokkum Dordrecht L-iaciinci\c iiaio\\ia iluiunai notulist communicatiebureau oui11 Gamboaz Elsemieke Harsma Zie voor de andere aanwezigen de presentielijst
De voorzitter stelt zich voor, opent de bijeenkomst en heet de aanwezigen welkom. Op dinsdag 1 1 februari jl. werd deze inspraakavond ook gehouden. Er waren toen 250 belangstellenden in tegenstelling tot de verwachte 140. Direct omwonenden ontvangen een persoonlijke uitnodiging voor een derde avond, die begin maart as. gehouden wordt. Hierdoor is besloten de inspraaktermijn te verlengen tot na de derde bijeenkomst teneinde iedereen de kans te geven te reageren. Het doel van deze avond is duidelijk te maken wat het plan Golf en Wonen inhoudt. Het staat alle aanwezigen vrij op- of aanmerkingen op het plan te geven of vragen te stellen. De voorzitter: In 1998 wilde projectontwikkelaar Dennendael op de locatie ten zuiden van Dubbeldam en ten oosten van Sterrenburg een 18-holes golfbaan en dure villa's neerzetten. De gemeente wist toen nog niet of dit plan binnen de doelstellingen voor de Dordwijkzone paste, gaf toestemming om het plan uit te werken en opdracht tot een Milieu Effect Rapportage (MER). In 2001 vond een aantal avonden met burgers plaats teneinde te discussiëren over de wenselijkheid al dan noodzaak om het plan te realiseren. Begin maart 2002 werden de gemeenteraadsverkiezingen gehouden. Over het r pölitiëk^ paftijeTrhaddefrhet plari in hun verkiezingsprogramma. Het nieuw gevormde college wil het plan steunen en duidelijkheid bieden aan de burgers. Het plan moet er komen, maar de gemeenteraad beslist uiteindelijk. De politieke partijen deden uitspraken over de projectontwikkelaar een aantal randvoorwaarden mee voor een aangepast plan, waarvan nu een presentatie wordt gegeven. De heer Sas: Het plan moet getoetst worden. De verkiezingen waren een publiek debat voor het plan Golf en
Wonen, met als voorwaarden dat de woningen meer naar het noorden en westen opgeschoven
zouden worden en zonder verplaatsing van de Meeuwenseweg. Redenen voor het plan zijn het versterken van de Dordwijkzone en mensen met hogere inkomens in de stad houden of terug halen. Risico's worden genomen door de projectontwikkelaar, niet door de gemeente. Het plan van Buitenlust leek aantrekkelijk, maar bleek financieel erg hoog gegrepen. De komende periode zal een algemene open discussie over wonen in het gebied ten oosten van de Meeuwenseweg worden gevoerd. Wellicht is ook een combinatie van akkerbouw en recreatie mogelijk en kunnen elementen uit het plan Buitenlust er een plaats krijgen. Hoe om te gaan met de Zuidpolder is momenteel ook punt van discussie in Dordrecht. Het plan Golf en Wonen moet nog door de gemeenteraad goedgekeurd worden. De voorzitter: Er ligt in Nederland, dus ook in Dordrecht, een enorme druk op de woningmarkt voor lagere inkomens. Waarom kiest u voor dergelijke dure woningen en wat doet u aan de Dordtse woningnood? De heer Sas: Het gemiddelde inkomen in Dordrecht is laag. De regering verplicht dat tot 2004-2005 in Dordrecht 14 a 15 duizend woningen gebouwd moeten worden. De gemeente wil de doorstroming bevorderen. Het bouwen van deze woningen heeft geen consequenties voor het bouwen van woningen in de lagere en middensector. De voorzitter: Waarom gebruikt u de locatie niet om 30% sociale woningbouw op te plegen? De heer Sas: Niet op deze locatie, wel op andere plaatsen. De voorzitter: Waarom heeft het college van B & W het plan goedgekeurd zonder de belangen van de verschillende belanghebbenden te kennen? De heer Sas: Belanghebbenden zijn onder anderen bedrijven en particulieren. Wat we in het gebied realiseren is natuurlijk voor sommigen negatief, maar daarnaast belangrijk voor de stad de Dordwijkzone, de groenvoorziening etc. Het plan is uiterst aantrekkelijk voor de stad. Jos Maas, inwoner van Dordrecht: Wat zijn de ruimtelijke kaders voor dit gebied, zodat wij als inwoners weten waar we eventueel bezwaar tegen maken en welke procedure gevolgd moet worden? De heer Sas: [njTeU^uwe..bejtemj^ nog een ruimtelijk besluit nemen.
De Raad moet echter
Jos Maas: De gemeente wil het plan effectueren terwijl de raad er nog niets over gezegd heeft? De heer Sas: Het plan is in het coalitieakkoord aan de orde geweest, maar de raad moet nog een ruimtelijk besluit nemen.
Jos Maas: De Raad moet toch eerst een voorbereidingsbesluit nemen? Wanneer gebeurt dat? De heer Sas: Allereerst neemt de Raad een ruimtelijk besluit. Via het spreekrecht in de betreffende commissievergadering kan de burger bezwaren kenbaar maken. Op de gemeentepagina in De Stem van Dordt worden de plannen en de termijnen voor reacties gemeld. Jos Maas: Krijgen wij bericht van de datum waarop de raad in het kader van het bestemmingsplan besluit? De voorzitter: De inspraaktermijn wordt verlengd, dus alle data worden opgeschoven. Mensen, die vanavond hun adresgegevens op het formulier invullen en inleveren, krijgen het verslag van deze avond en alle daarbij behorende meerinformatie thuisgestuurd. Opmerking vanuit het publiek: In de krant stond dat inspraak over het golfplan niet meer mogelijk was, omdat het plan reeds goedgekeurd was. De heer Sas: De coalitiepartijen hebben akkoord aan het plan gegeven. Vanavond is er mogelijkheid voor inspraak. De Raad moet nog een besluit nemen. In de krant stond vooral hoe het plan eruit ziet en niet of men het wil. Opmerking vanuit het publiek: We hebben in Dordrecht toch een verordening inzake inspraakprocedures? De voorzitter: Het plan is geen open kwestie. Het college is voorstander van het plan en vanavond wordt burgers de mogelijkheid geboden tot inspraak. Opmerking vanuit het publiek: Daarom is men in Dubbeldam argwanend. Zij die de bril der argwaan dragen zien zelfs in zuurkool rupsen knagen. Rondom de halve worst huizen zie ik nog wel meer woningen komen. De voorzitter: Het college heeft direct na de verkiezingen voor het plan gekozen. Opmerking vanuit het publiek: Wat gebeurt er met de democratie van "Dordt spreekt"? De heer Sas: Tot 2005 is de vraag of je de Dordwijkzone een mooie groene zone wilt laten zijn. Milieueffecten binnen het voorgestelde plan scoren veel beter dan de huidige situatie. De voorzitter: Het kan toch ook anders? De heer Sas: Ja, maar dat moeten we als gemeente zelf betalen en het college heeft er nu eenmaal voor gekozen.
Opmerking vanuit het publiek: De kreet "rood voor groen" is bekend, maar wie betaalt straks de infrastructuur in het gebied? De heer Sas: Het beheer van het gebied wordt met de projectontwikkelaar besproken en uitgangspunt is dat de kosten door de ontwikkelaar worden gedragen. Er is een bestemmingsplanprocedure nodig, waarin staat hoeveel woningen er mogen komen en waar die gesitueerd moeten worden. Opmerking vanuit het publiek: Als de Stevensweg volgebouwd wordt is de Dordwijkzone weg. Wat is de Dordwijkzone precies? De heer Sas: De Dordwijkzone is het gebied tussen Sterrenburg en de Stevensweg, dat aan het verrommelen is. Opmerking vanuit het publiek: Waar moeten de 220, 440 of misschien zelfs wel 660 auto's blijven van de nieuwe huiseigenaren? De voorzitter: We kijken eerst naar het plan als geheel en starten op een later tijdstip een discussie over de verkeersafwikkeling. Chris Brunner presenteert het nieuwe plan Golf en Wonen van RBOI. Het collegeprogramma voorziet in een plan Golf en Wonen, echter met een concentratie van meer woningen in de Zuidpolder. Het zuidoostelijke deel blijft onbebouwd en de Meeuwenseweg behoeft niet verplaatst te worden. Het nieuwe plan voorziet in drie verschillende thema's: boslandschap, parklandschap en eilanden. Verder is voorzien in12 ha Randstadgroen. Dwars door het gebied loopt de groene noordzuid as, i.e. een fietspad. Het nu aangepaste plan is vergeleken met het meest milieuvriendelijke alternatief (MMA) van de Milieu Effect Rapportage (MER). Er zijn kleine afwijkingen in de beoordeling, maar het totaaloordeel is dat het nieuwe plan even goed is als MMA. Rob van Leeuwen van RBOI vervolgt de presentatie. Het noordelijke gebied bij Dubbeldam wordt een open parklandschap. Een met bomen begroeid lint loopt door het park heen. Tussen de woningen zal ook veel groen aangelegd worden. Het wordt een relatief open gebied, waar je vanaf de dijken ver in kunt kijken en op sommige plekken zelfs helemaal doorheen. Er komen geen bosjes. De woningen krijgen opvallende gevels, maar de materialen, die gebruikt gaan worden, zijn van dien aard dat de woningen op gaan in het landschap. In het westelijk deel lopen twee woonlinten als een soort open ruimte in het boslandschap. In de laan tussen boslandschap en open gebied komen ook huizen te staan. Op het overgangsgebied is in appartementen voorzien. In het meest oostelijke gebied, bij de Meeuwenseweg ontstaan twee groepen van vier woningen, gesitueerd op eilanden. Er zullen veel natuur, een beetje reliëf en solitaire bomen, die in volle omvang kunnen uitgroeien, zijn. Ontsluiting van het gebied per auto geschiedt via de Schenkeldijk en de Stevensweg. Voor voetgangers en fietsers komen wandel- en fietspaden van noord naar zuid. De golfbaan zal niet openbaar zijn. Een groot gedeelte van het openbare domein grenst aan te realiseren water. Er zijn nogal wat kansen voor de natuur. In het gebied is een viertal biotopen te vinden met de daarbijbehorende flora en fauna. Het betreft tuin en park, bosmilieu, water en oever en grasland. Onder langs de Zeedijk blijven belangrijke gebieden buiten het plan. Het gaat om ongeveer 2 woningen per hectare. Vanaf de openbare dijken wordt het poldergeheugen intact gehouden en op een aantal plaatsen is van dijk tot dijk doorzicht mogelijk. VAN 20.55 UUR TOT 21.20 UUR IS ER PAUZE EN WORDT HET PUBLIEK IN DE GELEGENHEID GESTELD FORMULIEREN IN TE VULLEN EN SCHRIFTELIJKE VRAGEN IN TE LEVEREN.
De voorzitter: Wie gaat de golflinks beheren? Jan Wilgenhof: Dennendael zelf. Zij is ook mede-eigenaar van de golfbaan Crayestein-West. Het onderhoud wordt gefinancierd uit het gebruik van de golfbaan. De baan is niet toegankelijk voor buitenstaanders. Er komen waterpartijen rond de woningen, zodat bewoners niet direct de baan op kunnen wandelen. De voorzitter: Is er behoefte aan een tweede golfbaan in Dordrecht? In Merwelanden waren op tweede pinksterdag slechts 40 personen op de baan. Jan Wilgenhof: Wij durven het wel aan. Zo'n golfbaan levert geen winst op, maar de woningen wel. Dat betekent dat de kavels garant staan voor de exploitatie van de golfbaan. De voorzitter: Is goed gekeken of het wel een officiële golfbaan is en hoe zit het met de veiligheid? Rob van Leeuwen: Er is op alle golfkwaliteiten gekeken en alles is in orde. Naast de baan komen flinke ruime zones, zodat men niet geraakt wordt door een bal. Wat is de ecologische waarde van een golfbaan? Rob van Leeuwen: Naast de banen en in de bosjes zal wellicht de blauwborst weer te vinden zijn. De voorzitter: Kloppen de verhalen over veiligheid en ecologie naast de baan? Hans van Bokkum: Absoluut. Op en naast de baan zal veel interessante flora en fauna te zien zijn, soms wellicht zelfs reeën. De voorzitter: Bent u beroepsmatig betrokken bij de golfbaan? Hans van Bokkum: Ik ben directeur Sport en Recreatie van de gemeente Dordrecht en golf zelf ook. Golfbaan Crayestein-West heeft 800 tot 1000 leden, ook van buiten Dordrecht. Golf is een "booming" sport. De komende tien jaar moeten er in Nederland nog zeker 250 banen bijkomen om in de vraag te kunnen blijven voorzien. De voorzitter: Is het niet moreel asociaal om bij eeni economische neergang een deel van de stad te reserveren voor de nieuwe rijken? De heer Sas: Nee. Als de rijken verdwijnen gaat het achteruit met een stad. In die 30% sociale woningbouw moet ook voorzien worden. De voorzitter: Echte rijken gaan toch met een cityhopper boodschappen doen in Berlijn?
De heer Sas: Toch moeten ze er zijn om een stad gezond te houden. Een aantal jaren geleden is Rotterdam in grote moeilijkheden geraakt toen veel rijken dé stad verlieten. De voorzitter: In verschillende wijken wordt op dit moment alleen maar voor rijken gebouwd. De heer Sas: In Krispijn en Crabbenhof zijn nog steeds betaalbare woningen. Er schijnt een makelaar te zijn die voor de woningen in het plan Golf en Wonen al 260 gegadigden heeft. De voorzitter: Waarom heeft u als projectontwikkelaar vertrouwen in het plan? Jan Wilgenhof: Mensen die een dergelijk huis kopen hebben dat geld al en ook over drie jaar hebben ze het nog. Thuis heb ik 60 a 70 namen liggen van mensen, die geïnteresseerd zijn. Per jaar zullen er niet meer dan 40 tot 50 percelen verkocht worden, het bouwen duurt dus vijfjaar. In die tijd moeten ook de omgeving, het landschap en de bebossing in het hele gebied gereed zijn. De kosten van de woningen variëren tussen de € 0,5 en € 2 miljoen. Mevrouw J. Bos: Er zou behoefte zijn aan dit soort woningen, maar er liggen nog genoeg zandvlaktes, waarom worden die er niet voor gebruikt? De heer Sas: Dat is grond, die nog voorbelast moet worden. In de Hoven wordt binnenkort gestart met voorbelasten, waarna in de eerste helft van 2005 gestart wordt met bouwen. Mevrouw J. Bos: •' Was het onderzoek naar de wenselijkheid van deze huizen specifiek op Dordrecht gericht? Jan Wilgenhof: Ja, het onderzoek is door een onafhankelijk bureau verricht. Inmiddels is er alweer een nieuw onderzoek gedaan naar aanleiding van de verminderde economische welstand. Ook Zuidflank heeft een onderzoek gedaan naar het vertrekoverschot van Zuid-Hollanders naar Noord-Brabant. Het bepalen van het verkooprisico is een fingerspitzengefühl. De verkoop van goedkopere woningen stagneert op dit moment, maar de behoefte eraan neemt niet af, alleen maar toe. De voorzitter: Als het plan door de economische malaise nu toch niet doorgaat, komen er dan veel andere huizen op die locatie? De heer Sas: In eersje instantie n neer te zetten, maar daarmee versterken we de Dordwijkzone niet. De voorzitter: Kan de gemeente via een artikel 19 procedure afwijken van het bestemmingsplan? De heer Sas: Dat is theoretisch mogelijk, maar de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening kent waarschijnlijk geen artikel 19 meer. Door middel van een echte inspraakprocedure moetje altijd een publieke
weging maken of je iets al dan niet wilt.
De voorzitter: Stel dat het college over drie weken valt en ECO-Dordt wint er drie zetels bij, wat zijn dan de kansen dat het nieuwe college iets geheel anders met het gebied gaat doen? Als de Raad het bestemmingsplan heeft vastgesteld gaat het gewoon door en is het opvolgende college verplicht het plan door te laten gaan. We hebben tenslotte ook een overeenkomst met een marktpartij. De voorzitter: Waar haalt u de zekerheid voor over bijvoorbeeld acht jaar vandaan? Jan Wilgenhof: Wat dat betreft bevind ik me liever in Dordrecht dan in Sierra Leone. Iedereen moet de consequenties van zijn besluiten aanvaarden. In Nederland gaat het meeste nog steeds door. De voorzitter: Waarom wordt er geen referendum gehouden? De heer Sas: De verkiezingen waren het mooiste referendum. De voorzitter: Zijn er wettelijke mogelijkheden voor een referendum? De heer Sas: Het Rijk verbiedt referenda voor ruimtelijke besluiten. Opmerking vanuit het publiek: Het NAC-stadion in Breda is ontstaan na een referendum. Opmerking vanuit het publiek: In Dordrecht zijn al eerder referenda geweest over ruimtelijke besluiten. De heer Sas: De voorbeelden die u noemt zijn van vóór het paarse kabinet. Opmerking vanuit het publiek: Alle huidige coalitiepartijen hadden voor de verkiezingen gezegd voor het plan te zijn? De heer Sas: Nee, de Christen Unie/SGP niet. Alle partijen hadden voorwaarden en de CU/SGP stond het verst van het plan verwijderd. Opmerking vanuit het publiek: Dus was er geen meerderheid voor het plan? De heer Sas: Bij een coalitieakkoord krijgen niet alle partijen wat ze willen. De voorzitter: In het verkiezingsdebat is gevraagd hoe onderhandelbaar het plan was. Bij ECO-Dordt was het plan absoluut niet onderhandelbaar.
Opmerking vanuit het publiek: Mensen kiezen strategisch voor een partij die voor of tegen het plan is. Dat is een misvatting en dat verkiezingen een referendum zouden zijn doet tekort aan de mening van de kiezer. De voorzitter: Hoe kan op deze slechte ondergrond gebouwd worden? Chris Brunner: Naar het grondwatersysteem is gekeken. Het is technisch mogelijk. Ook de MER heeft dit onderzocht en goed bevonden. Opmerking vanuit het publiek: Heeft het waterschap zijn zegje erover gedaan? We zitten nu op polderpeil, straks wordt het stadspeil. Waar gaat het water dan heen? Chris Brunner: Het water gaat dan, net als nu, twee kanten op. Opmerking vanuit het publiek: De Bovenpolder is buitengewoon nat en er treedt veel kwel op. Gaat u het waterpeil verlagen? De gemeente heeft nu toch al veel ervaringen met paalrot? De voorzitter: Wat gebeurt er met de dieren die nu in de wei staan? Alle omringende weilanden zijn verhuurd of verpacht. De heer Sas: De gemeente moet in gesprek met de pachters of landbouwers in het gebied. Zij moeten hun dieren meenemen. De voorzitter: Waarom een appartementencomplex dat boven de Oudendijk uitsteekt? Arij van der Stelt: Op die plaats was een open plek om meerdere huizen neer te zetten. Op deze plek na, wordt aan alle randen van het gebied zoveel mogelijk ruimte opengelaten. De voorzitter: Waarom wordt de hoogbouw niet meer verstopt? Arij van der Stelt: De villa's worden aan de golfbaan gekoppeld, de appartementen niet. De voorzitter: Om hoeveel meter hoogte gaat het? Arij van der Stelt: De maximale bouwhoogte bedraagt vier verdiepingen. Gemiddeld zijn er drie, maar incidenteel vier verdiepingen. In de krant was melding gemaakt van vijf verdiepingen, maar dit klopt niet. Er worden ook geen trucs met hoge daken of goothoogtes uitgehaald. Opmerking vanuit het publiek:
Wat betreft de ontsluiting van het gebied: er moeten straks bewoners van 220 woningen plus golfers over de Stevensweg. De gemeente trekt nu de Copernicusweg door tot aan de Stevensweg. Trek liever door tot aan de Provincialeweg. Dan moet je wel door de sportvelden heen, maar je hebt wel een betere ontsluiting en op die manier zitten de woningen meteen aan de Rondweg. Chris Brunner: Over de Stevensweg rijden nu ongeveer zesduizend auto's per dag. Daar zouden er bij bewoning van de huizen en gebruik van de golfbaan dagelijks ongeveer zeshonderd bijkomen. Opmerking vanuit het publiek: De Stevensweg wordt wel smaller gemaakt. Chris Brunner: Dat klopt, dat is de bedoeling. De voorzitter: Bij het verslag zal ook een tekening met de ontsluitingsroutes meegestuurd worden. Opmerking vanuit het publiek: Waar gaat het verkeer heen dat langs de sportvelden rijdt? Arij van der Stelt: Dat verkeer kan alleen via de verlaagde Zuidendijk rijden, daar is de Stevensweg niet voor bedoeld. Opmerking vanuit het publiek: Je krijgt het idee dat de gemeente onbetrouwbaar is, maar de polders moeten bebouwd worden. Laten we, nu er toch gebouwd moet worden, dankbaar zijn met slechts 220 woningen in plaats van 4000. De voorzitter: Wie eet er één boterham minder om als het plan doorgaat? (niemand reageert) Cees van Oortmerssen: Vanavond was dus de tweede inspraakavond over het programma van het project Golf en Wonen. Afgelopen dinsdag was de eerste avond, bestemd voor direct belanghebbenden. Door de overweldigende belangstelling is op die avond besloten uitsluitend voor deze belanghebbenden begin maart een extra avond te organiseren. De inspraaktermijn wordt verlengd tot twee weken na die avond, zeg medio maart. Direct na vanavond worden de definitieve datum en locatie gepubliceerd en op Internet gezet. Ruim op tijd worden ook gerichte uitnodigingen verstuurd. Medio maart eindigt formeel de inspraakperiode. Tot uiterlijk die datum kunt u uw inspraakreacties naar ons toesturen. Daarna gaan we op ambtelijk niveau, in overleg met projectontwikkelaar Dennendael, die inspraakreacties beoordelen. We doen vervolgens een gemotiveerd voorstel aan het college van B & W of het programma wordt aangepast. In april en mei vindt de definitieve politieke besluitvorming plaats. Wanneer het college positief besluit over het ambtelijke voorstel, zal eerst nog de raadscommissie Ruimte en Economie gehoord worden alvorens de gemeenteraad een definitief besluit neemt. De vergadering van de commissie Ruimte en Economie is openbaar. De inspraakreacties komen duidelijk aan de orde en u kunt spreektijd aanvragen. Indien de gemeenteraad akkoord gaat met het definitieve programma van eisen, wordt in projecttermen gesproken, de programmafase afgerond en de ontwerpfase gestart. Het voornaamste product van de ontwerpfase is het Stedenbouwkundig Ontwerpplan. Zo'n plan is een concretere uitwerking van het schetsplan dat u vanavond gezien heeft. De uitwerking vindt
plaats in overleg met betrokken bewoners en andere specifieke belanghebbenden. Het concept
Stedenbouwkundig Ontwerpplan wordt eind 2003 juridisch vertaald in een concept voorontwerp bestemmingsplan, hetgeen de juridische basis vormt voor de realisering van het project Golf en Wonen. Tot september 2004 vinden vervolgens formele inspraak, overleg en besluitvorming plaats over het voorontwerp bestemmingsplan. Het Stedenbouwkundige Ontwerpplan uitwerking maakt hiervan deel uit. Het voert nu te ver om al te gedetailleerd op de planning in te gaan. Het bestemmingsplan heeft zijn eigen proceduretraject en kent nog twee momenten van formele inspraak; de vaststellingsprocedure bij de gemeenteraad en de goedkeuringsprocedure bij Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland. Als alle juridische procedures zijn doorlopen en de voorbereiding tot de uitvoering ook voorspoedig verloopt, zullen op zijn vroegst de aanleg van de golfbaan en de bouw van de eerste woningen vanaf eind 2005 plaats kunnen vinden. Tegen 2010 zal dan het totale project Golf en Wonen gereed kunnen zijn, er is dus nog een lange weg te gaan. De voorzitter sluit om 22.10 de inspraakavond Golf en Wonen. Misschien heeft niet iedereen zijn of haar zin gekregen, maar het was in ieder geval een informatieve avond.
Verslag INSPRAAKAVOND PLAN GOLF EN WONEN op donderdag 6 maart 2003 in het Insula College te Dordrecht Aanwezig:
Jan Roncken, Cok Sas, Cees van Oortmerssen, Arij van der Stelt, Rob van Leeuwen, Chris Brunner, Rob Evelein, Manneke Burggraaff, Georgia Fergadis, Joost Niemantsverdriet, Monica Heynderickx, H.J. Wilgenhof, L. van Vliet, Nel Lans, Elsemieke Harsma,
onafhankelijk voorzitter wethouder ruimtelijke ordening gemeente Dordrecht projectleider gemeente Dordrecht stedenbouwkundige gemeente Dordrecht projectleider landschap RBOI projectleider milieu RBOI adviseur milieu RBOI communicatie gemeente Dordrecht projectsecretaris gemeente Dordrecht planologisch jurist gemeente Dordrecht projectleider Dennendael manager Dennendael technisch projectmanager Dennendael secretariaat gemeente Dordrecht notulist
Zie voor de andere aanwezigen de presentielijst
De voorzitter stelt zich voor, opent de bijeenkomst en heet de aanwezigen welkom. Drie weken geleden werden al twee inspraakavonden gehouden. Tijdens de eerste inspraakavond kwamen er tweemaal zoveel mensen als verwacht. Daarom is voor direct belanghebbenden deze avond extra in het leven geroepen. Wethouder Sas is naar een ouderavond van een van zijn kinderen en zal later zijn opwachting maken. De voorzitter: In 1998 wilde projectontwikkelaar Dennendael op de locatie ten zuiden van Dubbeldam en ten oosten van Sterrenburg een 18-holes golfbaan en dure villa's neerzetten. De gemeente was voor 30% eigenaar van de grond en wist toen nog niet of dit plan binnen de doelstellingen voor de Dordwijkzone paste, gaf toestemming om het plan uit te werken en opdracht tot een milieu effect rapportage (m.e.r.). In 2001 vond een aantal avonden met burgers plaats teneinde te discussiëren over de wenselijkheid al dan noodzaak om het plan te realiseren. Begin maart 2002 werden de gemeenteraadsverkiezingen gehouden. Over het plan Golf en Wonen werd nog steeds gediscussieerd en alle politieke partijen deden uitspraken over het plan in hun verkiezingsprogramma. Het nieuw gevormde college wil het plan steunen en duidelijkheid bieden aan de burgers. Het plan moet er komen, maar de gemeenteraad beslist uiteindelijk. De politieke partijen gaven de projectontwikkelaar een aantal randvoorwaarden mee voor een aangepast plan, waarvan nu een presentatie wordt gegeven. Op 3 juni as. wordt de gemeenteraad gevraagd uitspraak te doen over het plan Golf erf WöriehT Intussen zij h 5 T 'reacties' verwerkt. De driëvaridaag binnengekomen reacties liggen in het verlengde van de andere 51. Achter de vragen op de verzamellijst staan de namen van de behandelende persoon vermeld. Chris Brunner presenteert het aangepaste plan Golf en Wonen van RBOI op hoofdpunten en zal het over de verkeersontsluiting hebben. De vertrekpunten voor het nieuwe plan bestonden uit het collegeprogramma, dat voorziet in een plan Golf en Wonen, echter met een concentratie van meer woningen in de Zuidpolder en meer openheid in het
zuidoostelijke deel, de inspraakresultaten en het advies van de Commissie m.e.r. (milieu effect rapportage) en de gewijzigde woningmarkt. Het nieuwe plan voorziet in drie verschillende deelgebieden met een eigen karakter: boslandschap in het westen, parklandschap in het noorden en eilanden in het oostelijke gedeelte. Verder is voorzien in 12 ha Randstadgroen, die op het sportpark aansluiten. Dwars door het gebied loopt de groene noord-zuid as, i.e. een fietspad. De woningen zijn wat meer naar het westen verschoven. De status van het plan Golf en Wonen is nu een ontwerp op hoofdlijnen van het programma van eisen. Nadere uitwerking vindt plaats nadat de gemeenteraad een besluit heeft genomen over het plan. Door de Gemeente is in het plangebied gekeken naar de huidige verkeersknelpunten (Zuidendijk / Stevensweg). Daarbij is rekening gehouden met een mogelijke aanleg van Golf en Wonen. Beoogde oplossingen zijn een parallelweg van Zuidendijk (doortrekken Copernicusweg tot Schenkeldijk), een regulatiesysteem op de Zuidendijk en herinrichting van de Stevensweg tot 30 km zone. In het noordelijk deel van het gebied zijn de verwachte verkeerseffecten vanuit Golf en Wonen 600 motorvoertuigen per etmaal, in het zuidelijke gedeelte zijn dit 970 motorvoertuigen per etmaal. Op dit moment rijden ruim 6000 motorvoertuigen per etmaal over de Stevensweg. Na de oplossingen zullen dat er ongeveer 4500 worden. In totaal is ruim 20% minder verkeersintensiteit te verwachten na alle ingrepen. Een notitie over verkeersintensiteiten zal met de inspraakverslagen meegestuurd worden. Rob van Leeuwen van RBOI geeft een presentatie over de drie deelgebieden en de gevolgen voor recreatie, natuur en uitzicht. Het plan Golf en Wonen bestaat uit woonlinten en een golfbaan, die door een g9lfar.chitect ontworpen is en waarbij de veiligheid voorop staat. De golfbaan in het parklandschap ligt ten noorden van de Zuidendijk. Het boslandschap is geprojecteerd rondom sportcomplex Schenkeldijk. De woningen zijn gesitueerd in de open plekken van het bos, en bijna niet te zien vanaf de randen. Het overgangsgebied naar de oostzijde is een fietsroute, die aan de ene kant uitkijkt op boslandschap en aan de andere kant op open gebied. Het eilandengebied is variërend in hoogte, vrijwel boomloos en een soort prairiegebied met hoog en laag gras. Er zijn flinke waterpartijen en de bomen die er staan zijn solitairen. In dit meest oostelijke gebied, bij de Meeuwenseweg ontstaan twee groepen van vier woningen, gesitueerd op eilanden. Tussen de woningen zal ook veel groen aangelegd worden. Het wordt een relatief open gebied, waar je vanaf de dijken ver in kunt kijken en op sommige plekken zelfs helemaal doorheen. Er komen geen bosjes. De woningen krijgen opvallende gevels, maar de materialen, die gebruikt gaan worden, zijn van dien aard dat de woningen opgaan in het landschap. In het westelijk deel lopen twee woonlinten als een soort open ruimte in het boslandschap. In de laan tussen boslandschap en open gebied komen ook huizen te staan. Op het overgangsgebied is in appartementen voorzien. Ontsluiting van het gebied per auto geschiedt via de Schenkeldijk en de Stevensweg. Voor voetgangers en fietsers komen wandel- en fietspaden van^noord naar zuid. De golfbaan zal niet openbaar zijn. Een groot gedeelte van het openbare domein grenst aan te realiseren water. Er zijn nogal wat kansen voor de natuur. In het gebied is een viertal biotopen te vinden met de daarbijbehorende flora en fauna. Het betreft tuin en park, bosmilieu, water en oever en grasland, waar wellicht de tuinfluiter, ransuil, blauwborst en gele kwikstaart binnen niet al te lange tijd hun stek zullen vinden. Onder langs de Zeedijk blijven belangrijke gebieden buiten het plan. De woningdichtheid is zeer laag, het gaat om ongeveer 2 woningen per hectare. Vanaf de openbare dijken wordt het poldergeheugen intact gehouden en op een aantal plaatsen is van dijk tot dijk doorzicht mogelijk. Voor de golfbaan is een zekere mate van golfvaardigheid vereist, zodat de
veiligheid gewaarborgd kan worden. De toegankelijkheid van het gebied wordt aanzienlijk groter dan nu het geval is. Dialoog tussen voorzitter en wethouder: De voorzitter: Staat het plan vast? Wat gebeurt er als burgers stappen ondernemen om het plan niet door te laten gaan? De heer Sas: De coalitiepartijen wensen het plan te realiseren, maar het plan krijgt in juni pas een definitieve status, als het door de gemeenteraad goedgekeurd wordt. De voorzitter: U bent van de PvdA. Is het de opdracht binnen uw fractie om het plan te volgen? De heer Sas: We waren en zijn nog steeds voor het plan onder de voorwaarden, dat de woningen meer opgeschoven worden naar het noordwesten en de ruimte in het landschap met name in het oostelijk deel herkenbaar blijft. De voorzitter: Heeft niemand van welke partij dan ook de mogelijkheid om tegen te stemmen? De heer Sas: De meerderheid van de gemeenteraad heeft zich voor het plan uitgesproken. De voorzitter: Een paar jaar geleden is actie gevoerd tegen het bebouwen van de polder. De heer Sas; Dat klopt. Er is ook discussie gevoerd over de Dordwijkzone, die we willen versterken door middel van meer flora en fauna, maar we wisten niet hoe. Totdat een projectontwikkelaar zich meldde, die een combinatie bood van wonen en flora en natuur. In thematische bijeenkomsten in het kader van de verkiezingen hebben alle coalitie partijen zich uitgesproken over het plan Golf en Wonen. Na vanavond worden de reacties verwerkt, zodat we tot een definitief voorstel kunnen komen. De voorzitter: Stel dat het plan niet doorgaat. Kan de Provincie de gemeente Dordrecht dan dwingen in het gebied 2000 woningen te bouwen in plaats van de beoogde 220? De heer Sas: Dwingen niet, maar er lopen afspraken met de Provincie en het Rijk tot 2010. Onder de Wieldrechtse Zeedijk kan niet verplicht worden te bouwen, maar daarboven wel. In feite zou het gebied intensief bebouwd moeten gaan worden. De voorzitter: Waarom is niet gekozen voor het vriendelijke kostenneutrale plan van Stichting Buitenzorg?
De voorzitter: Waarom kunnen bezwaarschriften niet via de website van de gemeente worden ingediend? De heer Sas; Er is een eenmalig experiment gedaan met het indienen van bezwaarschriften via de website van de gemeente. We willen zorgvuldig omgaan met bezwaarschriften en niet in alle zaken werkt dit medium nog even goed. De inspraakreacties worden meegenomen, waarna gekeken wordt wat ermee gedaan kan worden. De voorzitter: Wilt u los van alle vragen nog iets kwijt? De heer Sas: Mij wordt gevraagd waarom al deze inspraakavonden gehouden worden. Wel, ik vind het belangrijk op de hoogte te zijn van de meningen en posities van de burgers die in het gebied wonen, zodat we daar vast rekening mee kunnen houden. De heer Boerstal: Ik heb de wethouder een brief gegeven met het verzoek om een reactie, maar heb tot op heden nog geen antwoord terug gehad. De heer Van Oortmerssen: Die vragen staan allemaal expliciet op de groslijst vermeld. De heer Boerstal: Bij de brief was een handtekeningenlijst gevoegd. Het gaat om het behoud en de verbreding van de sloot achter mijn huis aan de Stevensweg. De heer Van Oortmerssen: Deze vraag vraagt om specifieke uitwerking, omdat het een particulier aspect betreft en meerdere bewoners aangaat. Na de politieke besluitvorming worden deze vragen in de ontwerpfase nader in detail uitgewerkt. Pauze van 21.00-21.30 uur. De voorzitter: Hoe hoog wordt de bebouwing? De heer Van der Stelt: Het aantal bouwlagen bepaalt de hoogte. De laagbouw wordt uitgevoerd met kappen en heeft een maximale nokhoogte van ca. 11 meter. Globaal gaat het in het hele gebied bij de appartementen om drie bouwlagen met een enkel accent van vier. Voor iedere bouwlaag wordt 3.20 meter gerekend. Dat betekent in het algemeen drie maal 3.20 meter isr9:60 meter plus minder dan een halve verdieping voor een onderbouwde garage (circa 11 meter). De bovenste laag wordt met een kap afgesneden. Genoemde maximale bouwhoogte houdt in inclusief kap. Kappen worden dus niet gebruikt al een mogelijkheid extra bouwhoogte toe te voegen.
De voorzitter: Waarom komt het appartement juist op die plek? De heer Van der Stelt: Geen enkele plek is bij uitstek geschikt, maar t.b.v. verdichten in het plandeel was dit de enige nog in te vullen ruimte. Reactie vanuit het publiek: Waar leidt de toegangsweg van het kasteeltje naar toe? De heer Van der Stelt: De toegangsroute voor langzaam verkeer leidt naar de Oudendijk in het noorden en in het zuiden voor snelverkeer richting Stevensweg. De voorzitter: Er zouden verschillende ontsluitingsvarianten betreffende de aansluiting op de Stevensweg zijn. De heer Wilgenhof: Bij de definitieve uitwerking zal met bewoners van het gebied worden gesproken over de ontsluitingsmogelijkheden qua ontsluiting op de Stevensweg. De voorzitter: Waarom komt er een toegangsroute via de Stevensweg, zoals nu is geprojecteert. De heer Van der Stelt: Dat heeft te maken met de golfholes. Voor een ingang tussen de golfholes door is weinig bandbreedte, want in het ontwerp van de golfholes zit niet veel rek. De heer Van Leeuwen: Dat klopt niet helemaal, er zit meer rek in dan v.d. Stelt aangeeft, vanaf een parallelweg naar de Stevensweg worden meerdere plaatsen mogelijk. De voorzitter: Stel ik ben voor de helft eigenaar van een sloot. Welke mogelijkheden tot inspraak heb ik dan? De heer Brunner: De hele randzone is ruim in kaart gezet. Als het plan Golf en Wonen definitief wordt zal met eigenaren gesproken worden om de details uit te werken. Reactie vanuit het publiek: De hoogte van het kasteeltje versterkt de Dordwijkzone niet. Ik had begrepen dat van dijk tot dijk een doorzicht zou blijven. De heer Sas: Het totaalplan moet leiden tot verbetering van de Dordwijkzone. Uit de m.e.r. blijkt, dat de situatie nu in vergelijking met het te realiseren plan op vele punten beter wordt. Op de ruimtelijke werking misschien een puntje minder, maar ecologisch gezien weer een puntje meer.
De voorzitter: Wat is theoretisch gezien in economische zin de beste mogelijkheid voor het gebied? De heer Sas: Teneinde het gebied zichzelf te laten bedruipen worden kostendragers gezocht. Reactie vanuit het publiek: De nota Dordwijkzone op de Kaart zegt: mits het gebied zijn open karakter behoud. We worden bedonderd (applaus). De voorzitter: Moeten we het gebied laten zoals het is? De heer Sas: Dat is een slechte zaak, we moeten iets doen, want de landschappelijke waarde van het gebied Stevensweg, Zuidendijk en Oudendijk stelt qua milieu niets voor. Reactie vanuit het publiek: Ik nodig de wethouder uit voor een wandeling in het gebied. Reactie vanuit het publiek: Er kunnen nooit méér dieren lopen dan er nu zijn. De voorzitter: Het is essentieel dat de wethouder zegt dat het gebied zichzelf moet bedruipen en waardevoller moet worden, maar iedereen denkt daar op een andere manier over. Reactie uit het publiek: Er is wel veel inspraak mogelijk, maar de politiek dramt het plan erdoor. Als de gemeenteraad tot een referendum besluit wordt de Dordtenaar pas echt geraadpleegd. Ik vind dat het College een referendum zou moeten initiëren. De heer Sas: Refereert er nogmaals aan dat de verkiezingen de keuze van de Dordtenaar aangaven. Reactie vanuit het publiek: Dat was maar 48% van de alle inwoners van Dordrecht. De heer Sas: Nee, het was de keuze van alle Dordtenaren, ook ten aanzien van dit plan. De voorzitter: De ChristenUnie/SGP was niet voor het plan Golf en Wonen, maar zijn wel omgegaan. Dat mag, maar de optelsom van alle partijen geeft een positieve uitslag voor het plan te zien. De heer Sas: Ik hoef de keuze van de ChristenUnie/SGP niet te verantwoorden. De voorzitter: De verkiezingsuitslag geeft niet aan dat men vóór het plan is.
Reactie vanuit het publiek: Er zijn 24.000 handtekeningen tegen de Buitenstad opgehaald, maar de PvdA heeft bij de verkiezingen slechts 8.500 stemmen gekregen. De heer Sas: We hebben een democratisch bestel in Nederland. Deze discussie is onderdeel van de verkiezingsstrijd geweest en was in alle collegeonderhandelingen een fors punt. De beslissing is gevallen en als de Raad een volksraadpleging wil houden, gebeurt dat, maar het College is voor het plan. De voorzitter: Wat is er tegen een referendum? De heer Sas: Eerst moet je in de discussie over de opkomst en over wanneer een stem al dan niet geldig is. Ook wordt slechts één onderwerp expliciet uitgelicht. Ik vind een debat zoals vanavond veel zinvoller, omdat de specifieke vragen die gesteld worden in een referendum niet aan de orde komen. Reactie vanuit het publiek: Dat is geen antwoord. Reactie vanuit het publiek: Een deel van de grond is in bezit van de gemeente, een ander deel is in optie en nog een deel is in particuliere handen. Wat gebeurt er als die particulieren zich niet willen laten onteigenen? De heer Wilgenhof: Ik praat hier liever niet over, omdat er eigenaren in de zaal zitten. Het is een commercieel traject, maar een aantal private eigenaren heeft al laten weten dat zij wensen te verkopen. Er zijn gesprekken gevoerd met de projectontwikkelaar van Pelt en Heijmans en we gaan er vanuit dat we de grond wél in handen krijgen. Reactie vanuit het publiek: Hoe lang wacht u dan? De heer Wilgenhof: Ik wil daar nu geen antwoord op geven. De heer Sas: Het onderhandelingstraject kan niet in deze zaal besproken worden. Er moet wel een bestemmingsplan gemaakt worden dat leidt tot onteigening. Dat duurt even. Er wordt eerst altijd getracht langs minnelijke weg tot een oplossing te komen. Reactie uit het publiek: Wat kunnen de gevolgen zijn als de nieuwe bewoners geluidshinder ondervinden van bedrijven en dieren in particuliere tuinen en wat zijn onze rechten als er geklaagd wordt? De heer Niemantsverdriet: De wisselwerking tussen de bestaande en nieuwe situatie wordt dan bekeken, maar kan nu nog niet ingevuld worden. De geschetste situaties komen nu ook in woonwijken voor. Er kan op dit moment geen concreet antwoord op gegeven worden.
Reactie uit het publiek: Maar daar moet je toch van tevoren over nadenken. Wij willen antwoorden. De heer Niemantsverdriet: Op een aantal zaken kunnen we pas in de volgende fase gedetailleerd antwoord geven. De voorzitter: Kan de gemeente nu zeggen dat het probleem, dat mevrouw schetst, aangepakt wordt? Reactie vanuit het publiek: De hanen kraaien 's zomers om 02.15 uur! De heer Van Oortmerssen: Getracht is iedereen zoveel mogelijk te informeren. In de vragenlijst zijn om privacyredenen geen namen opgenomen. De inspraakreacties zijn er niet in opgenomen, maar worden na 20 maart in behandeling genomen. Wie nog een inspraakreactie wil geven kan dat tot en met 19 maart doen bij de heer Van Oortmerssen en Georgia Fergadis. Na 20 maart gaan worden de inspraakreacties verwerkt in een voorstel aan het College van burgemeester en wethouders. Tussen april en juni 2003 nemen het College en de Raad een definitief besluit over het plan, waarbij ook de inspraakreacties betrokken worden. Voordat de Raad een definitief besluit neemt praten eerst nog de leden van de raadscommissie Ruimte en Economie over het voorstel Golf en Wonen, waarbij ook de inspraakreacties aan bod komen. De vergaderingen van de raadscommissie en gemeenteraad zijn openbaar en worden bekendgemaakt via de pagina Gemeentenieuws in huis-aan-huisblad De Stem van Dordt en via de website www.dordrecht.nl/commissies en www.dordrecht.nl/raad. Als de gemeenteraad in juni 2003 akkoord gaat met het programma voor Golf en Wonen gaat de ontwerpfase in juni 2003 van start. Van juni 2003 tot maart 2004 werkt de gemeente aan een stedenbouwkundige uitwerking en een bestemmingsplan, dat de juridische basis voor de realisering van het plan vormt. Het eerste product van de ontwerpfase is het Stedenbouwkundig Ontwerpplan. Zo'n plan is een concrete uitwerking van het schetsplan dat u vanavond gezien heeft. De uitwerking vindt plaats in overleg met u als betrokken bewoners en andere specifieke belanghebbenden. Ideaal zou zijn een vorm van overleg met een platform van vertegenwoordigers van de verschillende belangengroepen (zoals b.v. bij de Stevensweg). De heer van Oortmerssen doet op deze plaats dan ook een oproep en nodigt u uit hierover contact op te nemen met hem. De stedenbouwkundige uitwerking van Golf en Wonen wordt opgenomen in het bestemmingsplan. Van maart tot september 2004 vinden overleg, inspraak en besluitvorming over het bestemmingsplan, inclusief de stedenbouwkundige uitwerking van het plan Golf en Wonen plaats. Van eind 2004 tot medio 2009 gaan, als alle procedures zijn doorlopen, op zijn vroegst in 2005 de voorbereidingen voor de aanleg van de golfbaan en de bouw van de woningen van start. De verwachting is dat de realisering van het project Golf en Wonen vanaf eind 2005 nog ruim vier jaar in beslag neemt. Een verslag van deze avond wordt u toegezonden. Als uw vraag daar niet in vermeld wordt kunt u daar melding van maken, zodat deze alsnog in de notulen opgenomen kan worden. De voorzitter sluit de avond om 22.10 uur.
Plan Golf en Wonen Inspraakreacties
BEZWAARSCHRIFT Aan:
het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad van Dordrecht. Postbus 8 3300 AA Dordrecht
Datum: Ondergetekende tekent hiermee bezwaar aan tegen de plannen van de gemeente Dordrecht om ten zuiden van Dubbeldam een Golfbaan te realiseren gecombineerd met 220 zeer dure woningen. Ik verzoek het college deze plannen terug te nemen en niet verder te laten ontwikkelen omdat zij een te grote aanslag betekenen voor ons karakteristieke polderlandschap. Tevens roep ik de gemeenteraad op om met de bewoners van Dordrecht in gesprek te gaan over de inrichting van de groene ruimte op ons eiland.
Naam : hr/mevr
Adres:
Postcode:
Woonplaats:
Handtekening:
'' ~j? C-#./<*
jgsrjraakreactie_2 BEZWAARSCHRIFT Aan: Het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad van Dordrecht
O.D: Vjfl3/03, CX"M3E-:
Postbus 8 3300 AA Dordrecht
Datum : ri - ° '5 • Ondergetekende tekent hiermee bezwaar aan tegen de plannen van de gemeente Dordrecht om ten zuiden van Dubbeldam een Golfbaan te realiseren gecombineerd met 220 zeer dure woningen. Ik verzoek het college deze plannen terug te nemen en niet verder te laten ontwikkelen omdat zij een te grote aanslag betekenen voor ons karakteristieke polderlandschap. Tegen Golfen & Wonen: •
«
» » «
•
Onherstelbare aantasting van het polderlandschap. Als bovendien de staatssecretaris in juli kiest voor "Ruimte voor de rivier op het Eiland van Dordrecht" dan verdwijnt bijna al het voor ons eiland karakteristieke polderlandschap. De projectontwikkelaar zegt dat de 220 kapitale villa's en appartementen die hij wil bouwen voornamelijk gekocht zullen worden door miljonairs uit Zuid Holland en Noord Brabant. Er wordt dus niet gebouwd om de bestaande Dordtse en regionale woningbehoefte op te lossen. Het plan is elitair, een zeer groot gebied (100 ha) wordt gebruikt voor slechts 220 woningen Er worden in de nabije toekomst in Dordrecht al veel dure woningen gebouwd: de Hoven, Jagers- & Windhondenpolder, Riedijkshaven, etc. In de diverse verkiezingsprogramma's was slechts een minimale meerderheidssteun voor het plan te vinden. Het college van B&W denkt dus in de Raad voldoende draagvlak te vinden om Golfen & wonen erdoor te drukken. Een kwestie van oude en regenteske politiek. Er is al een golfbaan op ca. 15 fietsmmuten, aan de Baanhoekweg op de Staart.
Naam: ^"~P> \\ \ O Vo\ Utn T 2. S O Postcode: 33 1^ 3*
Adres:
Woonplaats: Handtekening:
inspraakreactie 3
Dordrecht, 19 maart 2003
ÜIV T E A M ] 1
6/0/03/22! Aan de Gemeente Dordrecht, Afdeling projectmanagement, t.a.v. dhr. C.van Oortmerssen.
Mijnheer,
'•'"M 2ÜG3
._-.. .2
Ö~.~D: 2 / / 3 Goor;: <£b
F i
i'
J-f-— - -i
Hierbij treft u een inspraakreactie van bewoners van de Stevensweg-Oost aan.
Voor zover dat na te gaan was stemden zij unaniem in met het voorstel in bijgaande brief. Dit deden zij door een handtekening op de meegezonden lijsten te plaatsen.
Wij gaan er vanuit dat deze reactie van de direct aanwonenden van het plan "Golf en Wonen" de juiste aandacht zal krijgen en wij verwachten te zijner tijd van u een antwoord.
Met vriendelijke groet
Rem Maters, Stevensweg 20
Ruud Pelgrom, Stevensweg 8
Dordrecht, 6 maart 2003
Aan de bewoners van de Stevensweg-Oost,
In het ontwerp op hoofdlijnen van het plan "Golf en Wonen" ontbreekt een waterafscheiding aan de achterzijde van onze erven. Wij stellen voor om op deze plaats een waterpartij te situeren en wel om de volgende redenen: 1) een natuurlijke en harmonieuze aansluiting van de bestaande bebouwing op het nieuwe plan "Golf en Wonen" 2) een voldoende opvangcapaciteit en afvoermogelijkheid van het regenwater 3) een doelmatige bescherming tegen ongewenste binnendringers. Binnen enkele dagen komen wij bij u langs om uw instemming te vragen met ons voorstel. U kunt dit doen door het plaatsen van een handtekening. Wij zullen ervoor zorgen dat uw handtekeningen - naar wij hopen zoveel mogelijk met ons voorstel binnen de inspraakperiode bij de gemeente worden ingeleverd. Tot slot, voor de duidelijkheid, met het plaatsen van uw handtekening stemt u geenszins in met het plan "Golf en Wonen".
Met vriendelijke groet,
Rem Maters, Stevensweg 20
Ruud Pelgrom, Stevensweg 8
Üi\!i'V/\PyüST .D: 21/3 GOHE: ( .-•
Actiegroep "Streekplan geen sinds 1981 { j ^o p/a Stevensweg20 3319 AK Dordrecht
50/0-,;
inspraakreactje_4
2 1 I V ÏKI 2G03 AFDKÜfjVT
j AL i"ir~T"i'v/V.
_____|.^L_L__ i T" ' ""i
Actiegroep "Streekplan geen Streek" pleit sinds 1981 voor verdikking van de centrale groene geledingszone, de Dordwijkzone, als ecologsiche aansluiting op het buitengebied. Een verdikking die onmisbaar is om een sterk verstedelijkt gebied te doorbreken en leefbaar te houden, vanuit de gedachte: ook genoeg groen dicht bij huis. Ons logo demonstreert die visie. Sinds die tijd hebben wij dat standpunt steeds naar voren gebracht. Een standpunt dat door de gemeente wordt gedeeld en o.a. tot uiting komt in de nota "De Dordtwijkzone op de kaart". Dordrecht, 18 maart 2003 Aan de Gemeente Dordrecht, Afdeling Projectmanagement, t.a.v. dhr. C.van Oortmerssen Inspraakreactie op het plan Golf & Wonen
De gemeenteraad van Dordrecht besloot op 11 maart 1997 de Zuidpolder ten westen van het Laantje van Middenhoeve niet als woningbouwlocatie aan te wijzen. Als belangrijkste reden werd genoemd dat men de zuid- en oostrand van Dubbeldam niet dicht wilde laten slibben. Daarnaast werd de "Verborgen Stad" als een beperking voor de ontwikkeling van de Dordwijkzone als open geledingszone met een maximale ecologische waarde gezien. Waarom nu "Golf & Wonen" een versterking van de Dordwijkzone genoemd wordt, is ons een raadsel. De woningen en appartementencomplexen tasten de openheid van het polderlandschap in ernstige mate aan. Er wordt inbreuk gedaan op de groene buffer rond Dubbeldam. Ook brengt "Golf & Wonen" de ecologische verbindingszone niet tot stand. De barrière tussen Stevensweg-West en het Overkamppark blijft bestaan. In het plan draait het bovenal om geld en we kunnen om die reden beter spreken van een monetaire zone. Bij de gemeenteraadsverkiezing van Dordrecht in maart 2002 (opkomst 48,5% !) verloren de partijen die zich hadden uitgesproken vóór "Golf & Wonen" vier zetels en wonnen de partijen die zich er tégen hadden uitgesproken er vier. Wij zijn van mening dat deze uitslag onvoldoende draagvlak biedt voor een besluit dat haaks staat op de uitkomsten van "Dordt spreekt". Bebouwing van de Zuid- en de Alloijzenpolder is een breuk in het tot dusver gevoerde beleid voor de ruimtelijke ordening. Wij zijn ervan overtuigd dat dit een historische vergissing zal blijken te zijn. Immers, het is niet te verwachten dat uitbreiding van de stad in de éénentwintigste eeuw tot stilstand zal komen. Door nu niet te bouwen zal de Dordwijkzone wezenfokop de kaart gezet worden. R.J.Maters / C.A. van Wijngaarden
,M
inspraakreactie 7
GESCAND
STirRTING NATIONAAL LANDSCHAPSKUNDIG MUSEUM EN DOCUMENTATIECENTRUM "TELLURIS" Reeweg Oost 145, 3312 CN Dordrecht, Tel. 078.6147476/6138027 Uw brief van: 27-1-2003
Ons kenmerk: T 30201
Uw kenmerk: G&W02.44C
Onderwerp: Plan Golf en Wonen Dordwijkzone Zuid(oost)
D:V TEAM 1
2 7 FEB 200 r^lWA^ST
AFDQ_i\G
U O*
SD/pm
iV.ry.AF
Datum: 26-2-2003
Aan: De Gemeente Dordrecht Afdeling Projectmanagement, t.a.v. dhr. C. van Oortmerssen Postbus 8 3300 AA Dordrecht.
Geachte heer van Oortmerssen, Op de plannen met de naaste zuidoostelijke omgeving van de stad Dordrecht hebben wij de afgelopen jaren al meermalen gereageerd. Daarbij werden de plannen primair getoetst aan een aantal landschapshistorische criteria, die ook nu een belangrijk uitgangspunt van onze reactie vormen. Sommige van de thans voorgestelde planwijzigingen hebben onze instemming. We denken dan met name aan de beperking van de bebouwing in het oostelijk en zuidoostelijk deel van het gebied, sparen van de Meeuwensweg en aanleg van een bosstrook buitenlangs het sportpark. Het overgrote deel van het plangebied blijft echter beschouwd worden als een tabula rasa, waar niet of nauwelijks rekening zou behoeven te worden gehouden met natuurlijke en/of cultuurlijke landschapswaarden. Daarbij betreuren wij vooral de ingrijpende vergravingen, het in de golfbaan opnemen van de heuvel benoorden de omgrachting van het voormalig buiten Groot Raaij en het negeren van enkele belangrijke structuurlijnen. De plannen staan daardoor in schril contrast met de manier waarop de laatste jaren in sommige andere stedelijke gebieden met belangwekkend landschappelijk erfgoed werd omgegaan. Behalve aan het grote stadsdeelpark Schothorst in Amersfoort en het natuurreservaat de Heinis in 's Hertogenbosch denken wij dan bijvoorbeeld aan de respectvolle wijze waarop Alkmaar en Leiden relicten van een antiek gorspolderlandschap in een nieuw park integreerden. Voor het overige willen wij voor de beoordeling van de plannen nog (eens) aandacht vestigen op een aantal andere punten, die hierna afzondelijk aangestipt worden: Welstandigen vestigen zich bij voorkeur bij gemakkelijk bereikbare toe- en doorgankelijke groengebieden van een flinke omvang. Dordrecht kan zulke milieus nog steeds niet bieden.
Rekening moet worden gehouden met het gegeven dat in en bij de zuidelijke vleugel van de Randstad ook andere gemeenten zeer luxe woonmilieus willen creëren. We denken dan in het bijzonder aan de ambitieuze plannen voor een zone langs de zuidwestrand van Den Haag. De behoefte aan de geplande golfbaan kan negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen in de conjunctuur en een aantal recente initiatieven in de omgeving van Breda en de Hoekse Waard. De laatste tijd komen onder meer in de Antwerpse Kempen steeds meer zeer luxe woningen langere tijd leeg te staan. Het lijkt er dus op, dat de vraag naar nieuwe woningen in de hoogste prijsklassen gaat v.afnemen. • Voorzover uw afdeling daar nog niet over zou beschikken, ontvangt U hierbij tevens de notitie die wij in mei 2002 over (de toekomst van) het centrale deel van het Eiland van Dordrecht uitbrachten. Gezien de intenties van de hogere overheden met het plangebied bestaat de kans dat er meer woningen moeten worden gepland. Namens de stichting,
r. H.A. Visscher vz.
STICHTING NATIONAAL LANDSCHAPSKUNDIG MUSEUM EN DOCUMENTATIECENTRUM "TELLURIS" Reeweg Oost 145, 3312 CN Dordrecht, Tel. 078.6147476/6138027
DE PLANNEN MET DE DORDTSE MIDDELLANDEN
Deze notitie werd opgesteld vanwege de huidige discussies over de toekomst van een nog landelijk gebied middenop het Eiland van Dordrecht. Centraal staat daarbij de vraag hoe een maatschappelijk verantwoord landschapsbeleid zich kan vrdragen met nieuwe ontwikkelingen. Een waterrijk woon-, golf en natuurpark gepland Ook een recent plan om het meest centrale deel van het Eiland van Dordrecht grotendeels in een woon-, golf- en natuurpark te veranderen baart zorgen. Het gaat om het gebied tussen de Stevensweg, de Middenhoeve, Sportpark Schenkeldijk en een lijn ten oosten van de huidige Meeuwesweg, die eventueel voor de herinrichting zou moeten wijken. Vanwege zijn ligging bij de Middenhoeve en middenop het eiland hebben wij dit deel van het buitengebied de Middellanden genoemd. Vooral het noordwestelijk deel van het gebied is al decennia geleden met kassen overwoekerd, onmiddellijk ten oosten en zuidoosten daarvan ligt echter nog een zeer waardevol stukje cultuurlandschap, waartoe ook een zone buitenlangs de Zeedijk kan worden gerekend. In dit bijzondere cultuurlandschap vinden we onder meer: ° de overslibde stroomrug van de verdwenen Dubbel, 0 diverse slootachtige kreekrestanten, 0 een historisch belangrijke gegraven rechte raaisloot, 0 relicten van het buiten Groot Raaij met een omgrachting en terpachtige verhoging, 0 dichtbij elkaar gelegen delen van vier generaties dijken, 0 drie deze waterkeringen verbindende polderwegen, 0 de oude Midden- en Alloijzenhoeve, 0 restanten van enkele wielen en 0 twee er omheen verlegde dijktracees. Met de bebouwing zouden wij, zolang deze voornamelijk tot het kassengebied beperkt blijft, weinig moeite hebben. Het lag echter in de bedoeling om ook in het waardevolle cultuurlandschap te bouwen. Landschapskundig onaanvaardbaar is trouwens ook het vele grondverzet, dat voor de golfsport en de levende natuur nodig wordt geacht.Veel historisch waardevolle kenmerken zullen daardoor verdwijnen of aan herkenbaarheid inboeten. Merkwaardig is verder, dat de voor de bebouwing, golfsport en levende natuur bedoelde gebiedsdelen elkaar afwisselende zones zouden moeten zijn. De doelstelling ten aanzien van de levende natuur discutabel De milieuverbouw voor de levende natuur wordt onder meer verdedigd met de stelling, dat in de omgeving van de Biesbosch waterpartijen met rietlanden en ruigten goed in het landschap passen. De natuur heeft hier de ondergrond echter al in de 15de en 16de eeuw zo opgegorsd, dat riet vrijwel geheel en het water op de meeste plaatsen uit het landschap verdween. Men wil dus Biesboschachtige milieus creëren op plaatsen waar die door de natuur zelf werden verdreven. Daarbij is men overigens ook nog eens inconsequent: Het ligt namelijk niet in de bedoeling tevens de vroeger voor de Biesbosch karakteristieke getijden in de Middellanden toe te laten.
De geschetste benaderingswijze bevreemdt des te meer, omdat de thans aanwezige gorsgronden juist geschikte condities bieden aan typen hoogwaardige natuur, die tot op heden nauwelijks kansen kregen zichzelf te bewijzen. In dit verband denken wij dan onder meer aan het ontstaan van een soortenrijk iepen-essenbos. Net als bij de opstelling van het Landschapsontwikkelingsplan Eiland van Dordrecht wordt het begrip natuur bij. de planning van het woon-, golfen natuurpark dus nogal eng geïnterpreteerd. Kennelijk gaat het slechts om bepaalde soorten, in bepaalde kringen gewenste levende natuur, waarvoor men het milieu desnoods ingrijpend verbouwt. Een ongewenst ruimtebeslag Vooral in polderland impliceert de inrichting van terreinen voor de golfsport een onevenredig groot ruimtebeslag. Dit houdt verband met de er vaak nodige gedeeltelijke ophoging van de speelzones. Ter verkrijging van de grond voor die ophogingen zal in de naaste omgeving immers veel land in waterpartijen worden veranderd. In het onderhavige geval is het ruimtebeslag door de geplande afwisseling van woon- en golfzones zelfs nog groter. Het creëren van acceptabele overgangen tussen beide vergt immers ook ruimte. In een gebied waar zuinig met ruimte moet worden omgegaan is dat ongewenst. Al met al zou de aanleg van een goh0- en woonpark in een gebied als de Middellanden onderhavige dus ingrijpend en ruimteverslindend zijn. Wanneer werkelijk nog zoveel woningen in de Drechtstreek zullen verrijzen als werd beloofd en de mensen bovendien minder dicht op elkaar willen gaan wonen, wordt het dan moeilijk het nog resterende deel van het Dordtse buitengebied van verdere bebouwing te vrijwaren. Een ongewenste verweving van functies De combinatie woon- en golfeport wordt nagestreefd, omdat de geplande huizen daardoor beter en voor een hogere prijs verkocht zouden kunnen worden. Aldus gaat men voorbij aan de ook bij welstandigen veel algemenere behoefte aan wandelgroen, waaraan in de plannen onvoldoende recht is gedaan. Bovendien denken wij, dat velen liever niet tussen achtertuinen van woningen willen golfen, zelfs wanneer deze door waterpartijen worden omgeven. Ons inziens zullen de wandelrecreatie, golisport, natuurontwikkeling en het wonen op de voorgestane wijze moeilijk te combineren zijn. Er zijn trouwens nauwelijks vergelijkbare situaties, waaraan de effecten van een dergelijke verweving kunnen worden getoetst. De afwisseling van luxe woonmilieus met voorzieningen ten behoeve van de golfeport is overigens ook vatbaar voor discussie, omdat deze tak van sport wel weer eens uit de mode zou kunnen raken. Een ander gebruik van de ruimte, die er voor werd ingericht zal dan immers allerlei problemen met zich meebrengen. Andere argumenten tegen het plan In de discussies over het plan wordt gewezen op de toenemende belangstelling voor de golfsport, die in Nederland door ongeveer 170.000 mensen zou worden beoefend. Dit is dan echter altijd nog slechts ruiml% van de bevolking! Door sommigen wordt de verwezenlijking van het plan gezien als een mogelijkheid om een volledige, (dichte) bebouwing van de Middellanden te voorkomen. Wij menen echter, dat de bouw van een grote wijk in het gebied ook op andere wijze zou kunnen worden tegengegaan. Ons inziens zal dit met name het geval zijn, als bij een beperkte bebouwing van de Middellanden veel wandelgroen wordt gerealiseerd. Het is dan bovendien beter mogelijk de thans nog rond de Midden- en Alloysenhoeve aanwezige concentratie van bijzondere landschapswaarden te behouden. In feite bepleiten wij dus de stichting van een landschapspark in het oosten van de Middellanden, die een beperkte uitbreiding van de bebouwing bij de
Stevensweg niet in de weg behoeft te staan. Naar onze mening zou zo het algemeen belang meer worden gediend dan door de verwezenlijking van de eerder gepresenteerde plannen. De aanleg van een golfbaan in de Middellanden wordt ook verdedigd met het argument dat het moeilijk is er in de omgeving van de Drechtsteden andere locaties voor te vinden. Inderdaad zal dit lang niet overal mogelijk zijn. Wel denken we dat er kansen liggen in het noordoosten van de Hoekse Waard en het gebied tussen Moerdijk en Lage Zwaluwe. Nadenken over andere mogelijkheden wenselijk Los van alles betreuren wij dat de ontwikkelingen in een zo interessant en centraal gelegen gebied als de Dordtse Middellanden thans primair door een -vooral verkoop van zoveel mogelijk luxe woningen nastrevende- projectontwikkelaar wordt aangestuurd. Het door de overheid te dienen algemeen belang fungeert dan namelijk hoogstens als een (secundair) toetsingskader. Een en ander blijkt onder meer uit het feit, dat de eerder gelanceerde ideeën over het zuidoosten van de Dordwijkzone thans vrijwel geen planologische rol meer spelen. Dit behoeft geen bezwaar te zijn als de realisering van een of meer andere plannen in het licht van het algemeen belang duidelijk de voorkeur zou verdienen. Zoals uit het voorgaande al gebleken zal zijn, vragen wij ons echter af of de aanleg van een woon-, golf- en natuurpark als werd beoogd, in de rede ligt. Een en ander was voor ons aanleiding zelf te gaan nadenken over een maatschappelijk verantwoorde toekomstige ontwikkeling van het gebied. Zoals u duidelijk zal zijn krijgen dan de huidige en potentiële landschapswaarden wel de plaats die ze verdienen. Een ons inziens redelijk alternatief Een belangrijk uitgangspunt van een maatschappelijk verantwoord (landschaps)beleid is om bestaande waarden, die ook voor de toekomstige samenleving van belang kunnen zijn, bij het voorbereiden en begeleiden van wenselijk lijkende nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk te ontzien. We noemen dat tegenwoordig "Behoud in ontwikkeling". Ook suggesties om verdwenen kreekbeddingen te reconstrueren dienen dan critisch te worden beoordeeld. Dit is zeker het geval, wanneer men ze een vorm geeft, die ze nooit hadden. Zulks is al gauw het geval als tevens naar de realisatie van zogenaamde natuurvriendelijke oevers wordt gestreefd. De flauwe glooiingen die men daarbij voor ogen heeft, zijn namelijk iets heel anders dan de meer kloofachtige natuurlijke kreekbeddingen, die het gorzenlandschap kenmerkten. Minder bezwaarlijk is echter de reconstructie van kreekbeddingen, die na de inpoldering verlandden of werden gedempt. Op grond van de bovenstaande overwegingen dient een brede zone langs de Zeedijk, Meeuwensweg en het Laantje van Middenhoeve zo veel mogelijk van ingrepen te worden gevrijwaard en als "bijzonder/waardevol landschap" te worden gekoesterd. Behalve om de instandhouding van informatieve landschapskenmerken gaat het daarbij ook om het behoud en de accentuering van hun zichtbaarheid. Een vrij recent voorbeeld van zo'n aanpak is te zien in het noorden van Oost Flevoland, waar met beplanting de aanwezigheid van een inversiestroomrug als die van de Dubbel werd geaccentueerd. In het bedijkingenlandschap rond de Alloijzenhoeve ligt het echter meer voor de hand om kreeklopen of de oriëntatie van de strookvormige kavels te markeren. De dijken blijven dan ook beter zichtbaar. Bouw van woningen zou naar onze mening zo veel mogelijk beperkt moeten blijven tot de gebiedsdelen, die in de 20ste eeuw grotendeels met kassen overwoekerd raakten. De realisatie van een luxe woonpark zal er dan vrij algemeen als een verrijking worden ervaren.
Bijzonder landschappelijk erfgoed zo veel mogelijk beschermen! Gebieden met inspirerende, bijzondere landschapswaarden worden bij de verstedelijking soms ontzien. Recente Nederlandse voorbeelden zijn de respectievelijk in Amersfoort en Breda gespaarde natuurrijke oude cultuurlandschappen van en bij de buitens Schothorst en Burgst en het natuur- en landschapsreservaat De Heinis in 's Hertogenbosch. De eerste twee voorbeelden betreffen enigszins geaccidenteerde zandgronden, terwijl een door wielen gemarkeerde bochtige rivierdijk de ruggegraat van de Heinis vormt. Ook relicten van een antiek gorspolderlandschap werden soms op een respectvolle wijze in een nieuw (landschaps)park geïntegreerd. Voorbeelden daarvan zijn de Oudorperhout in Alkmaar en het Polderpark Cronesteyn in Leiden. In beide parken mochten flinke oppervlakten weidegronden hun karakteristieke kenmerken behouden. Daarbij was er in Leiden zelfs zoveel waardering voor de wijze waarop de betrokken landschapsarchitect met de wensen van de mensen omging, dat een zaal in het bezoekerscentrum van het betreffende park naar hem werd genoemd. Het in hun karakteristieke waarde laten van zulke gebieden ligt planologisch, stedebouwkundig en financieel-economisch nogal voor de hand. Met betrekkelijk weinig kosten kan de stedeling dan immers op korte afstand van zijn woning een zekere landelijke rust, bewegingsvrijheid en natuurrijke ambiance met veel groenbelevingsmogelijkheden worden geboden. Wanneer het landschappelijk erfgoed daarbij ook op een tot de verbeelding sprekende wijze van vroeger vertelt, zal het tevens als een educatief belangrijke historische informatiebron kunnen fungeren. Met name de welstandige stedeling kan zich permitteren hoge eisen aan zijn woonmilieu te stellen. Om ook hem een voldoende wervende wo'onomgeving te kunnen bieden is het dus zaak attractief en boeiend landschappelijk erfgoed zo veel mogelijk in zijn waarde(n) te laten. Het ligt dan ook in de rede om de kwaliteiten en potenties ervan optimaal te gaan benutten. Aan de zuidoostrand van Dordrecht impliceert dit de realisatie van een landschapspark, dat men naar de er middenin gelegen hoeve Alloijzen zou kunnen noemen. Overweging verdient het beheer en de exploitatie daarvan in handen te geven van een speciaal daarvoor op te richten stichting, zoals dat in het rivierengebied bijvoorbeeld al eens gebeurde voor de instandhouding van het natuurrijke cultuurlandschap van het bij Zetten gelegen landgoed Hemmen. Bescherming van (concentraties) bijzondere landschapswaarden behoeft een voortzetting van het bestaande grondgebruik niet in de weg te staan. De landschapswaarden, welke men wil beschermen hebben dat tenslotte ook overleefd.
Dordrecht, mei 2002
Namens de stichting.
Dr. H.A. Visscher vz.
inspraakreactie 8
Anneke Heugens & Klaas van der Knijff
GESCAND
ONTVANGST
BEVESTIGING
Gemeente Dordrecht afdeling projectmanagement t.a.v. de heer C. van Oortmerssen Postbus 8 3300 AA Dordrecht
DIV 1 EAM
D.D: 3/3/03 CODE:
1
3 MRT 2303 •.CTiE
PARAAF
V-
Dordrecht, 28 februari 2003 Onderwerp: Golf en Wonen
M c 00 .re t ° 3
M :
•o*
o
i5 ii S re lo
la rx «j
I'S «i : jn n
8! s •« _.. >rë
E
Het besluit van het college van B&W van de gemeente Dordrecht om in een deel van de polders tussen Dubbeldam en Sterrenburg een golfterrein aan te leggen en in dat gebied ook 220 (dure) woningen te bouwen, moet m.i. niet uitgevoerd worden. Argumenten hiervoor zijn: • voor dit plan Golf en Wonen is een groot gebied nodig voor betrekkelijk weinig mensen. Dit is niet nodig. Als meer Dordtenaren willen golfen is er nog volop ruimte op het golfterrein in de Merwelanden. Meerdere keren heb ik het afgelopen jaar geconstateerd dat zelfs op zonnige dagen wanneer veel mensen vrij zijn, het aantal spelers op die terreinen erg klein is. Als er echt behoefte is aan woningen dan kan dit aantal woningen in een veel kleiner gebied gebouwd worden \ Dit aantal woningen kan ook (en op ruime kavels) gerealiseerd worden op in het gebied tussen Oudendijk, Stevensweg, Zuidendijk en Laantje van Middenhoeve. • Dordrecht moet zuinig zijn op het open buitengebied. Verrommeling van dit gebied (vaak als gevolg van gedogen van wat niet mag) is m.i. geen reden het te gaan bebouwen. Verrommeling kan ook en veel beter tegengegaan worden door het uitvoeren van goede plannen waarin agrarische belangen gecombineerd worden met versterking van natuurwaarden. Van een dergelijk gebied, dichtbij de stedelijke bebouwing, kunnen veel meer mensen gebruik maken dan in het plan Golf&Wonen. • Golf & Wonen kan m.i. nauwelijks gezien worden als versterking van de Dordtwijkzone (gladgeschoren golfvelden, bestrijding van andere kruiden dan gras). Voorzover er al sprake is van versterking, is het asociaal dat maar zo weinig mensen daarvan mogen en kunnen genieten. Ik schat dat 90% van het gebied niet openbaar toegankelijk zal zijn; alleen een paar fiets- en wandelpaden zijn openbaar terrein. • M.i. is het onzin om te beweren (zoals wethouder Sas doet) dat bij de gemeenteraadsverkiezingen een meerderheid van de Dordtse bevolking zich voor het plan Golf & Wonen uitgesproken heeft. In de eerste plaats is minstens één van de huidige collegepartijen voor de verkiezingen hierover onduidelijk geweest. In de tweede plaats laten mensen hun keuze voor een bepaalde partij door meer dan één factor bepalen. Ik neem niet aan dat de Dordtse politieke partijen (die van de wethouder voorop) graag zouden zien dat Dordtenaren oneissue stemmers worden. Samenvattend: Dordtenaren e
1
r het plan Golf & Wonen niet uit en bedenk, samen met zo veel mogelijk betrokkenen, goede plannen voorde toekomst van het buitengebied.
Mensen die alleen in Dordrecht willen blijven of komen wonen als er een huis op dergelijke kavels beschikbaar zijn, zijn nauwelijks als een verrijking van de Dordtse samenleving te beschouwen.
~so£>3_//S83
msEraakreactieJÏ
I^T
2 6 FC9 ::*" " "Ar"
__SQ i i
* . -- 4 ._ i
i
t
^
_
-^
—
i f
1 ' • . /I
-
p L L M. Ks^mn Waterhc>enstraat18, 331 2RS Dordrecht.
GESCAND
i
o,\ ,^r.T,T
— ^ . .••.
t"
/
t
Aan: de gemeente Dordrecht, afdeling Projectmanagement, t.a.v. de heer C. van Oortmerssen, postbus 8, 3300AA Dordrecht.
f .\ ;
^ t-^, ƒ "^
^£ao Dordrecht, 24 februari, 2003
Geachte heer van Oortmerssen,
Ik schrijf u om u te laten weten dat ik grote bezwaren heb tegen het plan Golf en Wonen. Het is mij volstrekt onduidelijk waarom er in/bij een stad als Dordrecht een tweede golfbaan moet komen? Een golfbaan vraagt een groot aantal hectares aan grond. Dit gaat ten koste van kostbare landbouwgrond. Bovendien vraagt een golfbaan in droge zomers grote hoeveelheden kostbaar drinkwater, daar waar de weilanden en de akkers er dor en droog bij liggen. En voor hoeveel mensen wordt zo'n ruimte verslindende baan aangelegd? Voor wie worden die luxe woningen gebouwd? Vragen wij Dordtenaren om die woningen? Hoeveel Dordtenaren kunnen die woningen betalen? Wij Dordtenaren zijn veel meer gebaat met echt groen rondom Dordrecht. Ik zeg dus volmondig NEE TEGEN GOLF EN WONEN.
In afwachting van antwoorden op mijn vragen, teken ik deze brief. Hoogachtend,
I.LM.
Ed. Noothout Zuidendijk519 3329 LD Dordrecht l
••--,;• \
•".'
) -'
"-
-
-
inspraakreactie 10
—c—
Burgemeester en Wethouders der Gemeente Dordrecht
DIV ÏVTAM
l
lt a v de Heer c ortmerssen Soloïl IÖQ4 "" J ïrM"" •|projectleider --° 1—2J J Golf en Wonen van de Gemeente Dordrecht,
1 1 I'.IM 2["fi
/ -3> h^TT^r'-'
.sector Stadsontwikkeling,
'[-v-—- • -•'"-• '
:Postbus 8
:
i3300 AA DORDRECHT
_._
"; " "
'
Dordrecht. 8 maart 2003. B EZWAAR5CHRIFT l CODE:
Hierbij teken ik ernstig bezwaar aan tegen het opnemen van mijn eigedomsgrond in het plangebied van het project "Golf en Wonen", zoals te zien is op "Ontwerp op Hoofdlijnen" van genoemd project. Argumenten: le- De waarde van mijn woning daalt als het grondoppervlak met bijna de helft wordt verminderd (planschade). e
2 . Het eigendomsperceel (kadastraal sectie B 3134), groot 270 m2 staat in geen verhouding tot de oppervlakkte van de percelen die de toekomstige villabewoners zullen worden toegekend, t.w. ca. 4400m2. 3e. In deze achtertuin recreëren en vertoeven wij, wat op het aflopende stuk grond (dijkheling) waarop de woning is gebouwd, niet mogelijk is. e
4 . Onze privacy, so wie so al beperkt door de voortdurend langslopende golfers, zal dan nog méér geschaad worden. In het vertrouwen dat u volledig begrip zult hebben voor mijn standpunten en daar dientengevolge rekening mee zult houden, verblijf ik hoogachtend,
inspraakreactie 11 J, R. Kolsters Stevensweg 46 3319 AK DORDRECHT
GESCAND
DlVTtAVi
Sü/03/20 i o toKi 2003 T 's"-.~"
L\-^rf
\• c*-
AAN: Gemeente Dordrecht Postbus 8 3300 AA DORDRECHT Dordrecht, 17 maart 2003
Betreft: Bezwaarschrift Golf en Wonen (in de Dordwijkzone)
Mevrouw, Mijnheer, Wij hebben kennisgenomen van uw voornemen om een bestemmingsplan te maken als juridische basis voor de realisering van Golf en Wonen. Wij tekenen bezwaar aan tegen de uitvoering van het plan als geheel en met name tegen een specifiek onderdeel ervan. Hieronder lichten wij ons bezwaar toe. Op de huidige schetsen is aan de Stevensweg een ontsluitingsweg naar de nieuwe wijk getekend. Het is kennelijk de bedoeling dat al het autoverkeer naar het noordelijke gedeelte van de wijk via deze ontsluitingsweg wordt gevoerd, zowel de wijk in als er uit. Tijdens de inspraakavonden is gebleken dat het voornemen bestaat om genoemde ontsluitingsweg te situeren ter hoogte van de woningen Stevensweg 42/44. Hiertegen maken wij ernstig bezwaar. Onze woning bevindt zich aan de Stevensweg nummer 46. Volgens de huidige inschattingen zullen dagelijks vele honderden auto's vlak langs onze woning komen en tijdens de spitstijden zelfs vele tientallen. Het autoverkeer zal enerzijds aangevoerd worden vanuit de Oudendijk/Stevensweg en van de Zuidendijk/Stevensweg, anderzijds vanuit de nieuw te bouwen wijk. In alle gevallen zal ter hoogte van onze woning worden afgeremd om een bocht naar links dan wel rechts te nemen. Dit zal verstorend werken op onze woonsituatie. Bij duisternis zullen de koplampen van auto's in veel gevallen via het zijraam onze woning binnen schijnen. Ook dit vermindert ons woongenot. Daarnaast zal er sprake zijn van vermindering van veiligheid door het autoverkeer dat de zijkant van onze woning passeert. Bij eventuele uitvoering van bovenstaande plannen is er om bovengenoemde redenen sprake van een ernstige aantasting van onze privacy en van ons woongenot. Wij kunnen dit niet accepteren en tekenen hiertegen derhalve bezwaar aan.
Wij stellen u primair voor om niet tot wijziging van het bestemmingsplan over te gaan. Mocht u desondanks toch tot uitvoering van Golf en Wonen besluiten, dan stellen wij u secundair voor om te opteren voor een andere locatie met betrekking tot de ontsluiting van het noordelijk gedeelte. Bij continuering van de plannen in de huidige vorm zullen wij niet schromen gerechtelijke stappen te ondernemen. Met belangstelling wachten wij uw antwoord af, indachtig het spreekwoord "beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald".
Hoogachtend,
J.R.,Kolsters
ï *-* "•> l
inspraakreactie 12 Gemeente Dordrecht t.a.v. College van Burgemeester en Wethouders Gemeenteraad Dhr.C.van Oortmerssen, gemeentelijk projectleider Golfen Wonen Postbus 8 3300 AA Dordrecht Dordrecht 12 maart 2003.
Betreft: inspraak project golden ^f&
BEVÊS-IIGtNG
^'.
Geachte Heer / Mevrouw, Wij hebben reeds bezwaar aangetekend tegen het plan golfen wonen, de ontvangst van dit bezwaar heeft U bevestigd middels Uw schrijven met kenmer Waarom bezwaar? Wij wonen aan de Zeedijk l O op de Alloysehoeve, een oude boerderij die onlangs is ingeschreven als gemeentelijk monument. De boerderij wordt niet meer bedrijfsmatig gebruikt, doch wij gebruiken deze hoeve en de omliggende grond hobbymatig, wij hebben nog enkele koeien, schapen en shetland pony's Wij hebben bezwaar omdat wij het landelijke karakter van de polder willen behouden, wij vinden dat een monumentale boerderij als de Alloysehoeve thuis hoort in een open landelijke polder, en niet aan de rand van een golfbaan, een boerderij zonder grond is als een zangeres zonder stem. Inspraak op het plan. Wij hebben uiteraard de inspraakavonden voor direct belanghebbenden bezocht, hier proeven wij de nare bijsmaak, dat een en ander ondanks de vele bezwaren vanuit de belanghebbenden en bevolking van Dordrecht, waarschijnlijk door de gemeenteraad goedgekeurd gaat worden, zodat de projectontwikkelaar toestemming krijgt het plan verder uit te werken en waarschijnlijk ook gaat uitvoeren. Indien het plan golfen wonen doorgaat willen wij gebruik maken van ons recht tot inspraak, zoals de kaarten nu zijn ingetekend, heeft het plan grote invloed op de in ons eigendom zijnde grond. Wij zijn realistisch genoeg om in te zien dat wij wellicht ook grond "moeten" afstaan voor het plan. Wij willen nu reeds kenbaar maken dat wij zoveel mogelijk van onze grond willen behouden, wij willen deze grond aaneengesloten behouden zonder doorkruisingen van fiets of wandelpaden, in tegenstelling tot zoals het nu ons inziens is ingetekend. Dus als Uw plan doorgaat willen wij inspraak over de indeling van het randgebied, in ieder geval voor zover dit betrekking heeft op ons eigendom. Hoogachtend, A.A.J. Aarts en A. Aarts-Bos, Zeedijk 10, 3329 LC Dordrecht.
/VKD
mevr. mr V.Wiegman
Prinsen VanWijmen
advocaat
Tel
• (010)2725331 Fax : (010)2725447 E-mail :
[email protected]
Ad v o
c a
t e n • Notarissen
AANTEKENEN MET HANDTEKENING RETOUR
P ^ ^
Aan het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Dordrecht Postbus 360 ;.iNT VANGST 3300 AJ DORDRECHT
3006 Rekening Derdengelden: ING Bank 67.80.01.677
BEVESTIGING DIV TEAM
1
2 O MRT 2ÜÜ3
vooraf per telefax (078) 639 80 80
i AC Tl tl | PAR.'W
So /P»
Rotterdam, 19 maart 2003 Inzake : Yes Well / Bezwaar golfbaan Uw ref. : Onzeref. : 156101 Vwm
i
ontwerp Ruimtelijk besiuit p,a„ Goif en Wonen
zone
Geacht College, va» de Wet op
lijk besluit") in te dienen.
tlRolrdam, maak ik hierdoor gebruik van deze mogelijkheid. Belangen Yes Well De Oudendijk - zoals bij uw College bekend mag
als landelijk en groen ^^%££Z££w gebied. Di, blijk, overigens rs, daarin is het plangebied aangemerkt als
Zakelijkheid, samenwerkingsverband en verdere gegevens zie achterzijde. Voor Algemene Voorwaarden, beperking aans]
Blad : 2 van 4 Dalum : 1 9 maart 2003 Onzercf : 156101 Vwm
Van Wijmen A d v o c a t e n
•
N o t a r i s s e n
onderdeel van de groene geledingszone waaraan een speciale bescherming tegen (voorgenomen) (planologische) inbreuken toekomt. Daarnaast is de agrarische bestemming van het plangebied van belang voor de huidige eveneens beschermenswaardig geachte - typologie van de Oudendijk en de daarop aanwezige bebouwing (waaronder het pand waarin Yes Well is gevestigd c.q. woonachtig). Kortom, Yes Well heeft belang bij het behoud van de agrarische bestemming welke ingevolge het vigerend bestemmingsplan op het plangebied rust. Ontoelaatbare wijziging van de planologische bestemming Het ontwerp Ruimtelijk besluit voorziet in een wijziging van de bestemming in "cultuurlandschap". Hierdoor wordt bebouwing en de aanleg van een golfbaan binnen het plangebied mogelijk gemaakt. Indien aan de bestemmingswijziging uitvoering wordt gegeven, wordt op voornoemde karakterschets - welke wordt gewaarborgd door de agrarische bestemming van het plangebied en bij het behoud waarvan Yes Well belang heeft - in vergaande mate inbreuk gepleegd. Dit volgt ten eerste uit het feit dat bebouwing binnen het plangebied onmiskenbaar tot gevolg zal hebben dat het landelijk, groene en in aanzienlijke mate het weidse karakter van de omgeving van de Oudendijk wordt gefrustreerd. Ten tweede zal het "stille'' karakter van de Oudendijk in ernstige mate worden verstoord. Immers, zowel de voor bewoning bestemde bebouwing als de golfbaan zullen leiden tot een aanzienlijke toename van het aantal activiteiten - met name de verkeersbewegingen - binnen het plangebied. Deze toename van activiteiten zal leiden tot een geluidstoename, zo niet geluidsoverlast, voor de Oudendijk. Indien (internationale!) golf wedstrijden worden georganiseerd, zal er bovendien sprake zijn van een extra geluidstoename (door verkeersbewegingen en aanmoedigingen van toeschouwers). Overigens zal de geluidsoverlast door Yes Well als extra hinderlijk worden ervaren doordat voorheen sprake was van een relatief stil gebied. Tën;derdl gaat de uitvoering van de voorgestelde plannen overduidelijk ten koste van de - beschermenswaardig geachte - karakteristieken van de Oudendijk alsmede van de daarop aanwezig bebouwing (waaronder het pand waarin Yes Well is gevestigd c.q. woonachtig). Immers, het landelijk/ dorpsachtige karakter en het kleinschalige profiel van de dijk wordt teniet gedaan door de aanleg van een golfbaan met daaromheen bebouwing. Dit geldt temeer indien twee appartementsgebouwen tegenover de Oudendijk worden gebouwd. Er zal dan veeleer sprake zijn van een stedelijk karakter. Ten vierde zal de verkeerssituatie ook op de Oudendijk aanzienlijk worden beïnvloed indien overgegaan wordt tot uitvoering van de plannen. Er zal sprake zijn van een intensivering van de verkeersstromen. Het feit dat alleen bestemmings- en langzaam verkeer op de Oudendijk zal worden toegestaan brengt daarin geen verandering. Immers, voornoemd verkeer zal zich bij uitvoering van de plannen meer dan thans het geval is voordoen. Bovendien is het niet ondenkbaar dat in de toekomst bij overbelasting van de ontsluitingswegen, waarin thans wordt voorzien, de Oudendijk alsnog als ontsluitingsweg wordt aangemerkt. In het verlengde van het vorenstaande ligt ten vijfde de parkeerproblematiek. Vooral kan gedacht worden aan parkeerproblematiek indien (internationale) golftoernooien worden georganiseerd. Ten zesde wordt Yes Well onevenredig in de belangen geraakt gezien de situering van de golfbaan en de voor bewoning bestemde gebouwen en in het bijzonder de appartementsge-
Blad : 3 van 4 Datum : 19 maart 2003 Onzeref : 156101 V win
Prinsen Van Wijmen A d v o c a t e n
• N o t a r i s s e n
bouwen. Ten zevende zullen de natuurwaarden van het plangebied - welk grenst aan de Biesbosch - naar mening van Yes Well op onacceptabele wijze worden aangetast. Kortom, Yes Well is gelet op het vorenstaande van oordeel dat uw College geen verdere uitvoering mag en kan geven aan het ontwerp Ruimtelijk besluit en verzoekt uw College derhalve te besluiten tot behoud van de agrarische bestemming. Alternatieve locatie appartementsgebouwen Voor zover uw College in beginsel besluit tot uitvoering van het ontwerp Ruimtelijk besluit en de realisatie van de appartementsgebouwen daarvan onlosmakelijk deel uitmaakt, is Yes Well B.V. van oordeel dat de appartementsgebouwen op een andere locatie gerealiseerd dienen te worden. De locatie zoals deze in de huidige plannen is opgenomen maakt zoals hiervoor reeds betoogd - een aanzienlijke inbreuk op het waardevolle karakter van de Oudendijk. De inbreuk is met name aanzienlijk doordat vanaf de Oudendijk een directe visuele confrontatie plaatsvindt met de appartementsgebouwen. Dit terwijl zich binnen het plangebied alternatieve locaties voordoen waarbij de appartementsgebouwen - in vergelijking met de voorgestelde locatie tegenover de Oudendijk - minder in het oog zullen springen. Met andere woorden: naar oordeel van Yes Well B.V. dient uw College - als het plan ondanks de bezwaren wordt gehandhaafd - de voorkeur te geven aan een (alternatieve) locatie waarbij de realisatie van de appartementsgebouwen in mindere mate een inbreuk zal maken op het landelijk karakter van het plangebied, boven de thans voorgestelde locatie waarbij sprake is van een zeer pregnante inbreuk. Voor zover uw College besluit tot handhaving van de appartementsgebouwen, verzoekt Yes Well de appartementsgebouwen te realiseren op een andere locatie dan voorgesteld in de huidige plannen. Realisatie appartementsgebouwen in overeenstemming met "Programma van Eisen" Voor zover uw College in beginsel besluit tot realisatie van de appartementsgebouwen, is Yes Well B.V. van oordeel dat de hoogte daarvan niet in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen in het Programma van Eisen behorende bij het ontwerp Ruimtelijk besluit. De appartementen dienen op grond van voornoemde eisen te worden vormgegeven in 3 a 4 bouwlagen inclusief kap. Blijkens het ontwerp op hoofdlijnen bestaan de appartementsgebouwen evenwel uit vijf woonlagen en worden de gebouwen bovendien op een onderbouw gebouwd. Hierdoor wordt het landelijk gebied - en met vanaf de Oudendijk, indien daartegenover de appartementen worden gerealiseerd - (nog) meer dan op grond van het Programma van Eisen toelaatbaar wordt geacht aan het zicht onttrokken. In het algemeen en in het bijzonder, indien de realisatie van de appartementsgebouwen plaatsvindt op de in het ontwerp Ruimtelijk besluit voorgestelde locatie, verzoekt Yes Well uw College te besluiten dat de realisatie van de appartementsgebouwen in ieder geval in overeenstemming met het Programma van Eisen plaatsvindt.
Blad : 4 van 4 Datum : 19 maart 2003 Onzercf : 156101 Vwm
AKD Prinsen VanWijmen A d v o c a t e n
•
N o t a r i s s e n
Conclusie Concluderend verzoek ik uw College de belangen van Yes Well te respecteren en geen verdere uitvoering te geven aan uw voornemen zoals verwoord in het ontwerp Ruimtelijk besluit plan Golfen Wonen Dordwijkzone, althans de belangen van Yes Well te verwerken in het (ontwerp) Ruimtelijk besluit plan Golf en Wonen Dordwijkzone. De vertrouw erop dat ik door uw College op de hoogte zal worden gehouden van verdere besluitvorming in deze Teneinde er zeker van te zijn dat onderhavige zienswijzen u (tijdig) bereiken zend ik uw College deze reeds per telefax. Voorts worden de zienswijzen uw College per aangetekende post met handtekening retour toegezonden. Met de meestp hoogachting,
mevr. mr V. Wiegman
inspraakreactie 14
A.Brand Ui£—— Wieldrechtse Zeedijk 5 3328LC Dordrecht
Dordrecht 18-03-03
Aan het College van B.enW. Geacht College, Met deze maak ik bezwaar tegen het bebouwen van de gedeelten polders, gelegen tussen de Oudendijk en de Zeedijk,met 220 woningen en het aanleggen van een golfbaan in die polderdelen. De redenen zijn o. a. de volgende; l.Er wordt niet of nauwelijks rekening gehouden met het feit dat de gemeente Dordrecht op een eiland ligt,en dat er door steeds maar weer beslag te leggen op de nog vrije ruimte,door bebouwing of anderszins,er een wanverhouding ontstaat tussen bebouwd en onbebouwd Er is op den duur voor korte-duurrecreatie geen ruimte meer over. 2.Er ontbreken adequate aan-en afVoerwegen,terwijl er ook geen mogelijkheid is deze te realiseren. Wat daarvan het gevolg is kunt U elke ochtend en avond zien op de Provinciale weg en de rondweg 3.Door weer 220 woningen aan de voorraad toe te voegen verergerd men het verkeersprobleem Uitgaande van het gegeven dat de bewoners van die woningen tenminste 2 autos bezitten,geeft dat een extra file van ca.4,5 km. Uiteraard heeft ook de golfbaan een verkeersaantrekkend effekt Los van dit alles begrijp ik niet dat met name een P.v.d A. de aanleg van een golfterrein bepleit,terwijl toch mag worden aangenomen dat maar weinig P.v.d. A.-ers daar zullen golfen Inmiddels verblijf ik in afwachting van Uw beslissing,met hoogachting,
A.Bran
DIV TEAfv 1
SO/03/218 2 0 MRT 2ÖÜ3 AI'-DELING
0,0 -
AC!
ÜN l VAMOST ÏÏËVDTTIGINC3
20-3'
!£._..,
inseraakreactie 15 ONTVANGST W: VESTIGING
D v' TEAM 1
.50
CODE:
2 4 FEB 2003 r
•' i
Aan de gemeente Dordrecht T.a.v. de heer C. van Oortmerssen Postbus 8 3300 AA DORDRECHT
Dordrecht, 13 februari 2002
GESCAND Betreft: ontwerp golfbaan Geachte dames / heren, Hierbij maak feit dat het appartementencom dit complex ook elders kan worden geplaatst
Was getekend, Mevrouw S.R. Tak de Geus Oudendijk 138 3319 AG DORDRECHT
Mevrouw J.Y Horsten-Paasse Oudendijk 142 3319 AG DORDRECHT
ie 16 inspraakreactie
Dordrecht, 1 7 maart '03
©ISCAND Burgemeester en Wethouders Gemeente Dordrecht t.a.v. afdeling Projectmanagement Dhr C van Ootmerssen
Aan:
31 2 Di\/
SO/03/2\OH
TEAM
1
1 9 MRT 200 } Betreft:
Van:
Bouwproject Dennedael (Golfen Wonen) Dubbeldam W. Visser lepenlaan 6 3319 VE Dordrecht
AFnQiMG
^o/Pw
IAO
PARAAF
1
A! MAMJF.UNÜ
Geachte Heer van Ootmerssen,
acceptabel project.
toekomst ging gebeuren met het open ^knscap v^o
uitzicht begrepen! ^
„il „raae deze brief persoonlijk komen uitleggen
* onbetrouwbaar zijn. Als laa,s«e w,,
Hoogachtend,
,k u mdden da, ik een andere variant op
de hoogbouw heb toegevoegd.
>T
r^cooSÖ i V- -
c
inspraakreactie 17
- - -
'
Naar aanleiding van de hoorzitting op 18 februari j.1. een reactie op diverse punten die daar aan de orde zijn geweest. De bomen moeten natuurlijk zo lang mogelijk blijven staan, i.v.m. het eventueel opschorten of mogelijk niet doorgaan van het plan. De nieuwe bomen geplaatst op de grens tussen twee huizen is m.i. een goed plan. De hagen langs de parkeervakken lijkt een goed plan, maar zal in de praktijk leiden tot een uitlaat plek voor honden, (zoals nu al het geval is bij de bomen!) De weg versmalling is m.i. een goed idee,(i.p.v. de drempels) maar natuurlijk geen oversteekplaats/zebra terplaatse, zoals werd geopperd op de hoorzitting (on/innig) De soort bestrating in de parkeervakken (betonklinkers i.p.v. gebakken klinkers ) lijkt mij niet zo mooi maar indien het niet anders kan dan toch graag een betonklinker met enige kleur, bijvoorbeeld rood,heidepaars of een genuanceerde klinker. — Tot slot, hoe gaat het straks met een smalle 30 km zone straat worden met het extra verkeer van het golfen wonen project? • j Een zijstraat op de stevensweg is natuurlijk niet bevordelijk, en maakt het alleen maar drukker Jj op de weg. Waarom niet een uitgang aan de ouden dijk/iepenlaan ? Of een onderlangse weg via de zuidendijk beneden bij garage dijkzicht ? Dan zou de overlast op de stevensweg aanzienlijk minder zijn ! Ook gezien het geringe aantal bewoners ter plaatse langs de dijk ! Ik hoop dat u het een en ander in uw overweging mee wilt nemen , Voor de rest vinden wij •_ de herinrichting een goed plan. Gaarne uw eventuele reactie aan Fam. J.van der Padt Stevensweg 80 3319 AL Dordrecht
}.
Page 1 inspraakreactie 18
Aan de Dienststadsontwikkeling Geachte heer/mevrouw, Wij schrijven U deze brief i.v.m. het plan "Golfen wonen". Wij wonen op de Zuidendijk 523 en achter ons huis is een vijver gepland. Dit vinden wij een goed plan. Wij hebben nog wel een verzoek of wij in overleg achter ons terrein grond kunnen aankopen. Het is natuurlijk fijn om wat meer leefruimte te hebben, minder kans op verzakking van onze gebouwen en anders kunnen we met de vrachtwagen de oprit niet meer op en af draaien. Wij hopen dat U dit begrijpt en ons verzoek in overweging zou willen nemen Met vriendelijke groet, Fam. Kros Ontvang je Hotmail & Messenger berichten op je mobiele telefoon met Hotmail SMS Klik hier
jnspraakreactie 19
GESCAN . Gemeente Dordrecht Afd. Project Management t.a.v. Dhr. C. van Oortmerssen Postbus 8 3300 AA Dordrecht
—/JÖBbL : .1".! 1
<^ ll IV" Jvi'i.\!J
"'J^Til
^o'[jj
'
Dordrecht, 10 maart 2003. AI H4NOR 'NG
Geachte heer van Oortmerssen
l--. - . ' •
, .
j |^3.o?
Betr.: Golf en wonen project Ik refereer aan de inspraak avond d.d. 6 maart j.1. in het Insula College aan de Koningsstraat. Op 26/2/1997 en op 9/11/98 heb ik de Gemeente Dordrecht, afd. Grondzaken, verzocht of ik een strook niet in gebruik zijnde en braakliggende grond aan de achterzijde van mijn woning aan de Zuidendijk 521 kon bijkopen. Tijdens een informeel gesprek op het Stadskantoor informeerden Dhrn. Arie van der Stelt en Edwin van Zon mij over de plannen van een golfbaan in dit gebied. Tevens informeerde Dhr. Van der Stelt mij dat grondaankoop wellicht bespreekbaar was doch dat men eerst de plannen wilden uitwerken alvorens een beslissing te nemen. Het was hem bekend dat er meerdere bewoners van de Zuidendijk zo'n verzoek hadden ingediend. In een later stadium heb ik mondeling toestemming gekregen van Dhr. Scheenau om deze strook voorlopig te gebruiken als tuin, vrij van huurpenningen, met als tegenprestatie deze onkruid vrij te houden. Inmiddels gebruik deze grond dus zoals afgesproken sedert die tijd. Tijdens de afgelopen inspraakavond vertelden verschillende sprekers waaronder wethouder Sas dat zodra de Gemeenteraad het plan heeft goedgekeurd, het Project Bureau of Projectontwikkelaar Dennendael in overleg gaat met de belanghebbende bewoners om het plan af te stemmen op de specifieke wensen van de bewoucrs TO zo mogelijk hieraan gevolg te geven. Tijdens de koffiepauze heb ik nog even van gedachten gewisseld: M; Dhr. Van der Stelt en een Directielid van Dennendael. Beiden raadden mij aan het verzoek nogmaals te herhalen zodat dit in de komende detail besprekingen zal worden meegenomen. Gelet op bovenstaand hierbij nogmaals mijn verzoek. Ik heb een lange, evenwijdig aan de Zuidendijk, doch smalle tuin. Gaarne zou ik een strook grond van ca. 5 x 40 meter willen aankopen. Deze strook grenst aan de gesitueerde vijver in het Golfbaanplan. Gezien het feit dat onder deze strook een persriolering is gesitueerd verwacht ik niet dat U veel bezwaar zult hebben vooral omdat m.i. hierop niet bebouwd nog water gesitueerd kan worden. Ik vertrouw dat U mijn verzoek wilt meenemen en bespreken tijdens de detailbesprekingen na het Gemeenteraad besluit en zie Uw toekomstige reacties met belangstelling tegemoet. Overigens vind ik dit plan een uitmuntend plan omdat hiermede een stuk rommelig en waardeloos gebied veranderd in een prachtige omgeving. Ik weet zeker dat veel bewoners in dit gebied er zo over denken maar helaas hoor je alleen de tegenstanders en neemt met name de Dordtenaar deze negatieve klanken over.
Met vriendelijke groet, L.R.Weda Zuidendijk521 3329LD Dordrecht tel. 078-6300195 of 0653159:
5o/ O
inspraakreactie 20 KOOPHANütL
3 1 MRT 2003
GEESCAND!
PARAAF
AFDLlii . .
SQ/fiTl
\±
Aan het College van Burj :emeester en Wethouders van de gemeente Dordrec)hFHANDELING Postbus 8 3300 AA DORDRECHT > REGIOKANTOOR DORDRECHT GROENMARKT 17 POSTBUS 450. 3000 AL ROTTERDAM
T (010) 402 77 77 F (010) 414 57 54
ONS KENMERK
UW KENMERK
DATUM
ES-03.323/PO/mh
27 maart 2003
BETREFFENDE
DOORKIESNUMUMER
plan "Golf en Wonen"
0104027413
Geacht College, De Kamer van Koophandel Rotterdam volgt op enige afstand de discussie over nut en noodzaak van het golfterrein met woningen in het duurdere segment in de Zuid- en Bovenpolder. Wij nemen waar dat er de nodige oppositie is ten aanzien van de realisatie van dit project. Wij stellen vast dat deze opstelling veelal het gevolg is van welbegrepen eigenbelang en hebben daar begrip voor. Daarnaast constateren wij echter dat er in deze discussie niet altijd voldoende oog bestaat voor het bestaande onevenwichtige woningaanbod in de Drechtstreek. Onder verwijzing naar het Strategisch Economisch Profiel benadrukken wij de noodzaak van een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Een onlosmakelijk onderdeel daarvoor vormt de mogelijkheid tot aantrekkelijk wonen. Vastgesteld is dat er in de Drechtstreek onvoldoende sprake is van een evenwichtig woningaanbod. Het plan "Golfen Wonen" levert een zeer wenselijke bijdrage aan een meer gedifferentieerd woningaanbod. In het licht van bovenstaande adviseren wij uw College om vast te houden aan de ingezette koers, ergo onverkort vast te houden aan de realisatie van plan "Golf en Wonen". Met vriendelij
Ir. T/G. Muller, Kringsecretaris Drechtstreek.
KANTOREN IN: DORDRECHT. GOUDA, ROTTERDAM
RABOBANK 36.21.75.063 POSTBANK 689 40
INZAGE HANDELSREGISTER: T 0900 - 1234567 (0.70 eur) INTERNET: WWW.KVK.NL E-MAIL: POSTQROTTERDAM.KVK.NL
ALLE INLICHTINGEN TOBDEN ZO NAUWKEURIG MOGELUK BEGEVEN. ZONDER AANSPRAKELIJKHEID ONZERZIJDS KAMER VAN KOOPHANDEL EN FABRIEKEN VOOR ROTTERDAM
Inseraakreactie 21 Aan Sector Stadsontwikkeling t.a.v de projectleider Golfen Wonen (C. van Oortmerssen) betreft: reactie inspraakavond over Golfen Wonen van 18 februari Dordrecht, 24 februari 2003 Geachte heer Van Oortmerssen Hierbij maak ik van de gelegenheid gebruik een opmerking in te dienen ten aanzien van het ontwerp Golfen Wonen. Het betreft het stukje grenzend achter onze woningen (Stevensweg 2 t/m 24). Ik verzoek u na te gaan of het mogelijk is een sloot/vijver aan te brengen als afscheiding tussen de geprojecteerde bossages en onze achtererven. We maken u er op attent dat daar onvoldoende oppervlaktewater is. De achtertuinen (slecht doorlatende kleigrond) zijn doorgaans na regenval blijvend erg nat, terwijl de weilanden van oorsprong waren aangelegd met voren om het overtollige water af te voeren. In het ontwerp ontbreekt een sloot, waardoor het water helemaal niet meer weg kan. Ik mag u wijzen op overeenkomstige wateroverlast-problemen die aan de Jaslaan zijn ontstaan na de uitvoering van het plan Belaertspark, waar ook een sloot ontbreekt.
met vriendelijke groet C. A. van Wijngaarden Stevensweg 16 3319AK Dordrecht tel 6165093
inspraa
SC/o3lz2->c5k5
°
2 7 MRT Z003 AFDLLIiMG lOPo
- -i K Gemeente Dordrecht Afdeling Projectmanagement T.a.v. dhr. C. van Oortmerssen Postbus 8 3300 AA Dordrecht
Sc> / p /v-.
ACTIt"
PAMAAI-'
iu
•'7*-/'1 • ±
iv: • '
1
/M'HANDtl.iNG >-05-^oï.^
dienst landelijkgebied voorontwikkeling en beheer
uw brief van
uw kenmerk
ons kenmerk
datum
GBCEILAN/2003/1941114 maart 2003 onderwerp
Reactie Gebiedscommissie Eiland van
doorkiesnummer
bijlagen
070-3371225
Dordrecht betreffende Golf en Wonen
Geachte heer van Oortmerssen, De gebiedscommissie Eiland van Dordrecht heeft de opdracht van Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland om een inrichtingsplan op te stellen voor het Strategisch Groenproject Eiland van Dordrecht. Inpassing van Randstadgroenstructuur (RSGS) in drt plan is een onderdeel van deze opdracht. Twee jaar geleden waren wij met de planvorming zo ver gevorderd, dat voorstellen voor de inrichting neergelegd zouden worden in een zogenoemd raamplan. Wij zouden dn raamplan publiceren en voorlichting en inspraak houden. Het publiceren van het raamplan is opgeschort, omdat op verzoek van de staatssecretaris van Verkeer en Waterstaat eerst de mogelijkheid van inpassing van rivierverruiming m het Strategisch Groenproject werd onderzocht.
Dienst Landelijk Gebied Zuid-Holland Burgemeester Feithplem 2 Postadres: 3010 2273 BZ Voorburg Telefoon: 070 3371200
Een onderdeel van ons inrichtingsvoorstel betrof de inpassing van 12 hectares Randstadgroenstructuur buiten het projectgebied ter versterking van de ecologische betekenis van de Dordwijkzone. De commissie besloot dit voorstel te doen om een goede en verantwoorde aansluiting van het totale inrichtingsplan met de omgeving te bevorderen. Met nadruk vermelden wij, dat het hier gaat om een inrichtingsvoorstel, dat nog open staat voor inspraak. Van enig besluit van Gedeputeerde Staten, waarmee tevens de beschikbaarheid van financiële middelen worden gewaarborgd, is dus geen sprake.
Fax: 070 36944S5 Telegramadres. Landvis Telex: 32040 Lavinl
Wij constateren, dat realisatie van uw plan voor "Golf en wonen" een verandering van de omgeving van ons projectgebied betekent. Omdat uw planvorming zich geheel onafhankelijk heeft afgespeeld van de planvorming in het kader van ons project kunnen wij ons op dit moment geen oordeel vormen over de doelen, die met de inpassing van ^RSGS in een gewijzigde situatie worden gerealiseerd. Wij kunnen op dit moment dan ook geen uitspraak doen over het handhaven of wijzigen van het voorstel om 12 ha RSGS m te passen nabij of in de Dordwijkzone.
Datum
Kenmerk
Vervolgblad
14 maart 2003
GBCEILAN/2003/194H
2
Als commissie handhaven wij wel ons uitgangspunt, dat wij een zo optimaal mogelijke aansluiting van ons plan op de omgeving nastreven. In dit opzicht is het van belang om de planvorming binnen uw en ons project op elkaar af te stemmen. Het komende afstemmingstraject zou kunnen leiden tot aanpassing van het inrichtingsvoorstel van de commissie. De beoordeling van een gewijzigd voorstel zal plaatsvinden aan de hand van de doelstellingen, die met de inzet van RSGS buiten het plangebied worden gerealiseerd. Uiteraard is de Gebiedscommissie bereid tot nader overleg over de inzet van de hectares RSGS voor de versterking van de Dordwijkzone. Om dit overleg op te zetten kunt u contact opnemen met mw. M. Derksen van de Dienst Landelijk Gebied op tel. (070) 337 1225. Met vriendelijke groet,
A.W. Sleeking (secretaris Gebiedscommissie)
C. Sas (voorzitter Gebiedscommissie)
jnspraakreactie 23
"GESCAND.
- 5 FES 2003 AFDELING
5Ö7FW
PAR AAI
3TT
AFHANDELING
Postadres: Postbus 9122 3301 AC Dordrecht
Uw ref: G&W02.44C
Gemeente Dordrecht Af d. Projectmanagement T.a.v. dhr. C. van Oostmerssen Postbus 8 3300 AA DORDRECHT
Dordrecht, 4 februari 2003
Geachte heer van Oostmerssen, Op de inspreekavond van 11 februari a.s. zal de heer J. van Pelt van de Staartploeg onze vereniging vertegenwoordigen. Wierbij willen wij u ons standpunt in deze kenbaar maken. *SÜ3&ndernemers van de Stevensweg hebben wij geen moeite met het plan Golf & Wonen onder een aantal voorwaarden. De voorwaarden om geen bezwaar te hoeven aantekenen zijn o.i.: 1. Geen project Golf & Wonen zonder een goede ontsluiting van het gebied Stevensweg via de Copernicusweg, doorgetrokken tot voorbij AAiddenhoeve. Een goede ontsluiting is een eerste vereiste voor aanvang van alle (bouw)activiteiten aangaande dit project. 2. Tijdens de Bouw dient de bereikbaarheid van de bedrijven in de polder en aan de Stevensweg e.o. gewaarborgd te zijn. 3. Gelet op het feit dat de Stevensweg in het Beeldkwaliteitplan een Kwaliteitsdrager wordt genoemd is het van belang dat de achterliggende nieuwbouw gepast is en met voldoende groen als 'bufferzone' . Wij leven in de veronderstelling dat bovenstaande voorwaarden zonder problemen door u uit te voeren zijn.
Ooms Drechtsteden
Ooms Drechtsteden Makelaars
Woningmakelaars Dordrecht B.V.
Spuibouli
postbus
inspraakreactie 24
3300 BC uorarecm
Telefoon (078) 614 43 33
Fax (078) 614 75 52 www.ooms.com
Gemeente Dordrecht t.a.v. de heer C. Oortmerssen Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT
E-mail
[email protected]
ING 65.20.97.790
D'.V "VCA.
1 1 ö APR AFDEL'Nü Onderwerp
Datum Referentie
Golf 60 Wonen
4 april 2003 AdK/ab
Geachte heer Oortmerssen,
Het plan Golf en Wonen doet veel stof binnen onze gemeente opwaaien. Beseffende dat het heel eenvoudig is een brief van mij niet als echt objectief te beschouwen wil ik toch graag nog een pleidooi houden voor dit project. Immers het aantal vrijstaande woningen in onze regio is veel lager dan het landelijk gemiddelde. Gemiddeld in Nederland is 12 % van de verkochte woningen vrijstaand, in onze regio is dit gemiddeld 2 a 3 %. Natuurlijk leven we in een stedelijk gebied, echter willen we de hogere inkomens vasthouden is het toch nodig dit percentage met enkele procenten te laten stijgen. Het aantal hogere inkomens dat in Dordrecht werkt en in Brabant of elders woont is hoog. Veelal hoor ik dan dat men in Dordrecht had willen wonen, echter het huis van mijn gading was er niet. Tevens is het inmiddels bekend dat mensen die een onderneming starten dit doen in de plaats of omgeving waar zij wonen. Daar is de grootste toename van nieuwe bedrijven. In het bestand van mijn makelaarskantoor zijn inmiddels tweehonderdtachtig gegadigden voor het golfproject ingeschreven, waarvan het overgrote deel uit Dordrecht en de overige Drechtsteden. Kandidaten die voor een deel, indien zij geen woning van hun gading in onze regio kunnen vinden, naar elders zullen verhuizen. Dit zou bijzonder jammer zijn en slecht voor een evenwichtige samenstelling van onze bevolking.
NVM
DYNAMIS-jj
Ooms Drechlsteden Woningmakelaars Dordrecht B.V. is een zelfstandige werkmaatschappij die onderdeel uitmaakt van de Ooms Groep B.V. te Rotterdam Handelsregister nr, 23052082. Op onze werkzaamheden zijn van toepassing de voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vaslgoeddeskundigen NVM. Deze zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Utrecht en worden door ons gaarne ter inzage verstrekt ledere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald, vermeerderd met het eigen risico onder die verzekering.
Ooms Drechtsteden Makelaars
4 april 2003 Referentie
fef.blad 2
Vanzelfsprekend betekenen tweehonderdtachtig gegadigden geen tweehonderdtachtig kopers, echter dat er duidelijk behoefte is geeft het in ieder geval wel aan.
Ik wens u veel succes met de verdere voorbereiding. Met vriendelijke groet,
tW.J. de Kamper Algemeen directeur Ooms Drechtsteden Makelaars Voorzitter Stichting Woonpromotie Drechtsteden\ Voorzitter Nederlandse Maatschappij voor Nijverheid en Handel departement Dordrecht
Plan Golf en Wonen Notitie verkeerseffecten
in de Dordwijkzone, Dordrecht Notitie verkeerseffecten Inleiding Tijdens de inspraakavonden voor het plan Golf en Wonen zijn veel vragen gesteld omtrent de verkeersgevolgen van het project voor omliggende wegen. Dit met name in verband met de huidige verkeersproblemen in het gebied. Het eerder opgestelde en besproken milieueffectrapport geeft al veel informatie over de huidige knelpunten en te verwachten effecten. De betreffende informatie is echter niet meer helemaal actueel. Sindsdien heeft de gemeente op basis van nader onderzoek besloten tot de uitvoering van concrete verkeersmaatregelen in het gebied Zuidendijk/Stevensweg. Recent zijn bovendien nieuwe verkeerstellingen van de huidige situatie beschikbaar gekomen. Deze notitie geeft daarom actuele informatie over de verkeerssituatie en de te verwachten verkeerseffecten van het project.
Huidige knelpunten en beoogde oplossingen De hoge verkeersbelasting op de Zuidendijk tussen Schenkeldijk en Stevensweg en op de Stevensweg zelf is al vele jaren een belangrijk discussiepunt in Dordrecht. Uit een kentekenonderzoek uit 2001 blijkt dat het vooral om (sluip)verkeer tussen de wijken Dubbeldam en Sterrenburg gaat. Volgens recente tellingen bedraagt de verkeersintensiteit op beide wegen circa 6.000 mvt/etmaal. Met name op de Zuidendijk leidt dit vanwege het zeer krappe wegprofiel (4.50 m) tot knelpunten met betrekking tot verkeersveiligheid en leefbaarheid. De Stevensweg is weliswaar breder en voorzien van trottoirs, maar ook op de Stevensweg is zo'n hoge belasting ongewenst. Recent heeft de gemeenteraad besloten tot het treffen van de volgende maatregelen: aanleg van een nieuwe weg parallel aan de Zuidendijk tussen de Leeuwstraat en de Schenkeldijk; aanbrengen van een regulatiesysteem op de Zuidendijk tussen de Schenkeldijk en de Stevensweg (verkeerslicht met 0,5 tot 1 min wachttijd); herinrichting en invoering van een maximumsnelheid van 30 km/h op de Stevensweg, de weg wordt hiertoe versmald naar 6,5 m en op 3 punten wordt een (snelheidsremmende) wegversmalling aangebracht. Met deze maatregelen zal gebiedsvreemd (sluip)verkeer in de toekomst in belangrijke mate uit het gebied worden geweerd, met name op de relatie tussen Dubbeldam/Stadspolders en Sterrenburg. Het betreffende verkeer zal daarmee in veel grotere mate rechtstreeks naar de N3 en andere meer geëigende wegen worden geleid. Volgens de door de gemeente opgestelde prognose zal de verkeersintensiteit op de Stevensweg na realisering van de genoemde maatregelen afnemen naar circa 3550-4250 mvt/etmaal, afhankelijk van de mate van regulering. Getalsmatig zijn de effecten van een eventueel project Golf en Wonen hierin verwerkt.
Ontsluiting project Golf en wonen Het project bestaat uit een golfbaan en circa 220 (luxe) woningen. Binnen het project kunnen twee deelgebieden worden onderscheiden (noord en zuid), die elk via een afzonderlijke toegang worden ontsloten. De circa 100 woningen in het noordelijk deel (Zuidpolder) wordt ontsloten via een nieuw aan te leggen toegangsweg die aansluit op de Stevensweg. De circa 120 woningen in het zuidelijk deel en het clubhuis van de golfbaan krijgen een gezamenlijk aansluiting met het sportpark op de Schenkeldijk Beneden; nabij de geplande nieuwe parkeerterreinen van het sportpark splitst de weg naar de golfbaan hiervan af.
Uitgangspunten raming verkeerseffecten1' Voor het bepalen van de verkeerseffecten zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Verwacht wordt dat dit soort (luxe) woningen circa 6 mvt/etmaal per woning genereert. Voor het noordelijk deel met 100 woningen levert dit een intensiteit van 600 mvt/etmaal op, voor het zuidelijk deel een intensiteit van circa 720 mvt/etmaal. Het aantal spelers van de golfbaan bedraagt in het hoogseizoen (mei-oktober) 4.000-5.000 per maand. Dit betekent een gemiddelde van circa 155 spelers per dag. Deze mensen gebruiken hoofdzakelijk de auto als vervoermiddel. Dit levert een intensiteit op van circa 250 mvt/etmaal. In het laagseizoen zijn de intensiteiten beduidend lager. De piekintensiteiten bij normale wedstrijden op de golfbaan liggen circa 150-200 mvt/etmaal hoger dan de gemiddelde verkeersproductie van de golfbaan, hetgeen geen substantiële verhoging van de intensiteiten inhoudt. Bij internationale en/of topwedstrijden zijn de piekintensiteiten hoger. Tijdens deze piekmomenten wordt overwogen een vervoerssysteem d.m.v. bijvoorbeeld een shuttle-bus te organiseren. De beschikbaarheid van parkeervoorzieningen is hier aanleiding toe. Er wordt van uitgegaan dat het gelijktijdig voorkomen van pieken op de golfbaan en bij één of meer sportverenigingen niet of alleen bij zeer hoge uitzondering zal voorkomen. Verwacht wordt dat het verkeer van de woningen vooral georiënteerd is op het stadscentrum, de N3 en de (winkel)voorzieningen in Sterrenburg (winkelcentrum de Kokplein/Galileilaan) en dat golfers primair vanaf de N3 komen (via de Copemicusweg).
Verwachte verkeerseffecten1' Op grond hiervan zijn de volgende verkeerseffecten van het hele project te verwachten: Op de noordelijke toegang Stevensweg bedraagt de verkeersintensiteit circa 600 mvt/etmaal (60 auto's in de spits). Dit verkeer zal (vrijwel) geheel worden afgewikkeld via het noordelijk deel van de Stevensweg en de Overkampweg. De verkeersintensiteit op de zuidelijke toegang Schenkeldijk bedraagt naar verwachting circa 970 mvt/etmaal. Vanwege het regulatiesysteem op de Zuidendijk en de herinrichting van de Stevensweg wordt verwacht dat dit verkeer de meest directe route richting N3 via de Copemicusweg en (in mindere mate) richting het stadscentrum - via de Leeuwstraat en K. Lotsyweg zal kiezen. Geconcludeerd kan worden dat de toename van het autoverkeer ten gevolge van de golfbaanontwikkeling niet leidt tot een grote toename van de verkeersintensiteiten op het omliggende wegennet. In vergelijking met de huidige intensiteiten is sprake van een toename in een orde van grootte van 10-15%. In vergelijking met de verminderde intensiteiten in de toekomst ligt de toename op de Stevensweg Noord hoger (ca. 15-20°X>). Uiteindelijk zullen de intensiteiten in het gebied Stevensweg lager zijn vergeleken met de huidige situatie vanwege de verkeersmaatregelen.
1
De hier gebruikte gegevens over de effecten van het project zijn grotendeels afgeleidt uit het Milieueffectrapport.
EZ1
plangebied
N3 gebiedsontsluitende wegen belangrijkste wegen in/rond het plangebied 60 km/h belangrijkste wegen in/rond het plangebied 30 km/h rotonde nieuw aan te leggen Parallelweg Zuiderdijk regulatiesysteem motorvoertuigen per etmaal 2015 (exclusief maatregelen autonome ontwikkelingen) toekomstige verkeerstructuur
ODG7-fig
Plan Golf en Wonen Woningbouw in topsegment op golfbaan in Dordrecht Samenvatting van rapport Ecorys-Kolpron (december 2002)
Inleiding In het rapport worden de belangrijkste bevindingen uit een aantal relevante rapporten betreffende het topsegment in de woningmarkt uiteengezet waarbij tal van onderwerpen aan de orde komen zoals het beleid ten aanzien van hoogwaardige woonmilieus, de vraagomvang naar het topsegment, het aanbod- en concurrentieprofiel en marktpotentie.
Overheidsbeleid In het Zuidvleugelplan (waarbinnen Dordrecht ligt) is het voorzien in een voldoende gedifferentieerd woningaanbod één van de meest essentiële opgaven binnen steden en stadsregio's, waarbij wonen voor de hogere inkomens nog nader is gespecificeerd in verband met het wegtrekken van hogere inkomens, ondermeer richting Noord-Brabant. In dit segment worden 4 verschillende woonmilieus onderscheiden, waaronder exclusief suburbaan (villawijk). Binnen de Zuidvleugel is hiertoe de taakstelling voor het topsegment met 2 - 6% verhoogd. Daarnaast bevatten andere programma's initiatieven die wonen in het topsegment ondersteunen, zoals de programma's Kennisinfrastructuur, Stadseconomie en Leefomgeving.
Vraagomvang De uitstroom van bewoners blijkt over het algemeen ouder, hoger opgeleid en meer inkomen te hebben dan de nieuwkomers in Dordrecht. Vele hoge inkomens vertrekken naar Noord-Brabant en verder, waardoor het inkomensprofiel fors lager ligt dan in de overige Drechtsteden en het Nederlandse gemiddelde. De vraag naar woningen in het topsegment is vnl. gebaseerd op bezit (vermogen/eigenwoning) en minder op hypothecaire lening. Het marktgebied (Drechtsteden en steden binnen 40 km.) beslaat grote delen van Zuid-Holland en Noord-Brabant. De theoretische vraag in het topsegment zoals voorzien in de Dordwijkzone komt voor deze provincies uit op ca. 750 woningen per jaar. Een deel van deze vraag zal zich richten op het concept Golf en Wonen.
Doelgroepomschrijving Uit ervaringen met andere projecten waarin luxe woningbouw is geïntegreerd in een recreatieve en parkachtige omgeving kan worden geconcludeerd dat kan worden gerekend op een vraag vanuit een grotere regio. Ook zal de binding van topmensen uit het Dordtse bedrijfsleven toenemen nu wel de mogelijkheid ontstaat in de gemeente zelf te wonen. Uit "Woonverkenningen 2030" (VROM) blijkt dat zowel landelijk wonen (luxe vrijstaande woningen) als hoogwaardige luxe hoogbouw in centra aan belangstelling zullen winnen. Uit onderzoek blijkt voorts dat bij mensen die al een duurdere woning (boven € 340.000,--) bezitten duidelijke voorkeuren bestaan voor bouwen op eigen vrije kavel, luxe en klassieke uitstraling, traditionele architectuur, meer invloed op woningontwerp, wonen in rustige landschappelijke woonomgeving, veiligheid en privacy. Uiteraard komen individueel afwijkende woonvoorkeuren voor.
Plan Golf en Wonen
1
Woningbouw in topsegment
Aanbod en concurrentie De top van de markt wordt op dit moment in Dordrecht niet bediend, vandaar de trek naar elders. Grondgebonden of gestapelde bouw boven € 400.000,-- en kavels groter dan 1.000 m2 komen mondjesmaat voor. Daartegenover staat dat de Dordtse woningmarkt een aanzienlijke opwaartse beweging heeft gemaakt. Er is vraag naar de duurdere prijsklassen maar deze vraag kan in Dordrecht zelf niet worden bediend, zodat wordt uitgeweken naar bijv. Breda, Rotterdam, Den Bosch en Tilburg. Verwacht mag worden dat het aanbod in de duurdere segmenten in de Zuidvleugel van de Randstad en Noord-Brabant zal toenemen. Voorzover deze woningen in Vinex-wijken zijn gepland is van een exclusieve dure woonwijk en dus van concurrentie geen sprake. In lokale plannen zoals De Hoven en Jagers- en Windhondpolder zullen waarschijnlijk geen grote kavels in een vergelijkbaar concept en van een zelfde prijsniveau worden aangeboden, zodat sprake is van twee verschillende doelgroepen. Alleen het project "De Groene Haeg"aan de zuidzijde van Den Haag kan als een mogelijke concurrent worden gezien. Voortdurende monitoring van de markt en concurrentie is van groot belang.
Kwaliteitsbewaking Dit is één van de belangrijkste voorwaarden voor een succesvolle ontwikkeling voor alle partijen. De nadruk op een sterke landschappelijke inrichting geven kracht aan het ontwerp van het gebied. De individualiteit van de woning is essentieel en onderlinge verwantschap (architectuur, materiaal, bouwwijze) kan bijdragen aan sterk imago. In dit segment wordt sterk gehecht aan vrijheid en invloed op het eindresultaat, wat niet uitsluit dat een deel van de verantwoordelijkheden door de ontwikkelaar worden overgenomen. De keuze voor systeembouw of catalogusbouw ligt niet voor de hand. Een sterke regiefunctie en kwaliteitshandhaving van ontwikkelaar en gemeente is noodzakelijk.
Marktpotentie Door middel van deze unieke en exclusieve ontwikkeling heeft de gemeente een troef in handen waarmee het zich kan onderscheiden van andere gemeenten in de Randstad. De prijsontwikkeling en de populariteit van wonen in ontwikkelde golfresorts geeft aan dat het concept een reële kans van slagen heeft. Het concept komt tegemoet aan wensen van een bredere doelgroep dan alleen golfers. Het aandeel niet-golfers kan zelfs oplopen tot 50%. Het plan biedt voldoende ruimte om verschillende type doelgroepen aan zich te binden, wat tot een lager marktrisico en hogere afzetsnelheden kan leiden. Daarnaast is van belang een continue en gevarieerd aanbod in de fasering na te streven. Externe factoren zoals koopkrachtontwikkeling, consumentenvertrouwen en beursontwikkeling spelen een belangrijke rol voor de haalbaarheid. Hoewel de ontwikkeling thans wat minder gunstig is, is het aantal miljonairs vanaf midden jaren 90 sterk gegroeid en daarmee de vraag naar woningen in het topsegment. Het project heeft de potentie om een wezenlijke bijdrage te leveren aan versterking van woonmilieus in de Zuidvleugel.
Plan Golf en Wonen
2
Woningbouw in topsegment
